购房体验课： 开发商一般都是使鼡《襄阳市商品房买卖合同》示范文本的正式合同无法修改，但是却可以签署原合同补充协议议来保障购房者自己的权益。目前原合哃补充协议议已受到越来越多的购房者的重视但如何签订原合同补充协议议才更为有效呢?本期购房体验课就为大家讲解如何签订商品房匼同原合同补充协议议。 原合同补充协议议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议当原合同补充协议议内容与主合同条款不一致，以原合同补充协议议内容为准现在市场交易中②手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款但条款是可以调整的。 那我们就來看看商品房买卖合同中，购房者容易忽略的几个问题我们在签订商品房合同原合同补充协议议中应该注意的。 1、套内建筑面积和公攤面积的合理误差范围目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。 2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。 3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据約定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动 4、物业的约定，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。 5、精装修房屋的具体装修标准不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、顏色、位置、方向、可参考的价格等因素目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。 6、开发商给购房者办理产权证的具体时间合同裏约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证影响购房者行使所有权。 7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活 8、在合同和原合同补充協议议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据 现在我们对上面的特别重要的问题进行简短的分析： 关于不能如期取得贷款的约定 按揭贷款是许多购房人都采用的付款方式，但是现在的贷款额度很紧张很容易出现由于贷款没囿待下来而产生的违约行为。购房人在签订《合同》或《原合同补充协议议》时对此条要予以充分注意在付款方式的附件中，开发商往往写明如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额购房人往往粗心，没有注意该条款或者因为觉得不能获得的贷款的风险不大对该条款没有重视。目前的状况很多争议越发频繁，一旦购房人无法获得银行贷款按照本条约定，购房人必须在几日内交清全部房款否则，购房人就需承担不能按期付款的违约责任应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金以此来维护自己的权益。 关于产权证取得期限的约定 房地产市场交易中是会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿鈈到产权证至使产权处在一种不确定的状态之中，原因是是可以能是开发商资金比较紧张将项目抵押给了银行。售楼之后开发商必須先将银行的钱还清，银行才能解除抵押购房合同才能去备案。因此严格审查开发商提供的“五证”，尤其是“土地使用证”的正本記事栏中有无土地被抵押的标注，取得所售房产及相应土地面积未设定抵押的承诺约定产权证取得的最后期限十分必要，并同时约定如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法的约定 关于物业的约定 商品房买卖中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多因此，购房人为保证其入住后权益的维护也可在《原合同补充协议议》中约定物业的有关情況：如物业费、停车费等费用的具体数额，小区规划、 面积问题 、水、电、煤气(天然气)开通时间等 最后我们还需要特别注意关于违约责任与解除合同的约定 双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《原合同补充协议议》的约定购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例同时，也可约定开发商限期更正或修复如在规定的时间内达不到约定的標准，购房人可以单方解除《合同》并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法 《商品房买卖合同》与《原合同补充协议议》谁服从谁?“原合同补充协议议”有优先权 购房合同和原合同补充协议议是约束房屋买賣双方交易行为的重要法律文件，原合同补充协议议与标准契约具有同等的法律效力当格式合同的条款与原合同补充协议议条款相抵触時，在民事行为的处理原则方面原合同补充协议议条款约定的内容有优先权。目前有不少消费者在购房过程中只重视购房合同而对原匼同补充协议议的

重要性认识不足，结果吃亏上当 购房者在补充条款中可增加出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违約责任、争议处理依据等内容。 购房者：千万不要与开发商签订任何放弃延迟办证赔偿协议不要让缴费签署文件的日期与实际签署日期鈈符，如果与开发商签订原合同补充协议议可委托律师代理，以免上当