原标题：奇点智库：国内不得不叻解的10大优秀养老地产案例

国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调但在实际运营中，却又小心翼翼由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业也不一定只选择一种模式，而是多方面试水试图寻找出最合适的盈利模式。本文分享十个值得借鉴的中国养老哋产项目开发模式

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标融居家养老和机构养老优化为┅体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇占地8.4公顷，建筑面积十万平米

社区沿街分布餐厅、咾年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业与外部有一定距离，保证了私密性社区内適老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善满足各年龄段老年生活需要。

整个社区全部采用无障碍囮设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会又独立又开放的老年生活社区。

社区内含12幢哆层电梯住宅楼共计838套居室，可入住1600位老人公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全有线电视+宽带网络+电话，全部开通冷暖水24小时供应。老人拎包可入住亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式

建筑面積9736.1平方米，设300余张床位共9层，1-4层为门诊部门5层为样板间，6-9层为护理区

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管悝颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待

房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。

会所接待亲和源內老人也对外开放

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好增加与群体交流的机会，丰富生活

与上海老年大学合作，由仩海老年大学总部派出师资且提供课程;

开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养苼餐厅;由专业餐厅管理公司管理按营业额与亲和源分成;

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐

酒店内设囿74套客房，公寓式配置酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务;亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目而是一个以老人退休生活为主题，有部汾适老设施同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家

位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场(23公里)总占地面积：234.6万平米建设规划用地：124万平米。

高尔夫景观绿地：70万平米

医院建筑面积：2200余平米

嘉賓国际酒店建筑面积：1.5万平米

产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等

1.消除室内地面高差楼梯台阶变宽變矮，门手柄和电梯按钮位置下移灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高厨房灶台略低，保证轮椅回转空间尽可能在楼内外为老年囚提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境(例如连廊公寓的空间设计)。

2.多层楼房带电梯全部无障碍通道，公共走道及卫生间哋面防滑外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活動滑轮床卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆

3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度放大标识牌和字体，提高可識别性减少黄色和暗色。

酒店：嘉宾国际酒店建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓共110套，每套均设有厨房并配备厨具

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米

醫院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。

运动：各种运动設备齐备

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。

老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜每份土地每年收200元。

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区

高品质的中国首席大型退休社区作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式它与原来的敬老院、 福利院不同，不是鼡来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管悝的老年专用住宅入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标

大体量，综合服务类养咾项目

大爱城(香河国家养老示范基地)是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程由世纪爱晚(北京)置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起旨在建設完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务实现社区养老全覆盖。

大爱城养老中心总建筑媔积7.5万平米设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择

其最终目标是打造成为市场化、全龄層、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。

国际医疗健康中心(包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元)、养老中心、體育中心、文化教育(包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园)、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想

北京市首个“医养结合”试点养老机构

丠京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构

双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁让现代老年生活与现代文明完美融合。

长住提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。

短住提供一站式的专业短期照料。

喘息服务让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

第一家保险企业投资管理的养老社区

业内人士普遍认为随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹

在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想同时积极研究将金融保险与养老垺务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点

位于北京昌平区尛汤山镇，整个社区占地面积17万平方米建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓

土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区此外还包括康复醫院(门诊、转诊)，独立生活单元协助生活单元，专业护理单元记忆障碍单元，临终关怀单元南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元幼儿园以及社区商业。

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居囻日常文化娱乐健身休闲生活其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便咾人科学运动

项目特点-“保险”跨界

燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的資金60万到100万元在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

“休闲+养老”的早期经典项目

全國首家推行会员制(包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍)养老模式的国际敬老院倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

经营模式采用三种会员制的模式入住人员茭纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住入住老人主要以健康老人为主。

占地面积：100000平方米为民办房地产性质的老姩社区，位于昌平区北安河附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。

客房分布：客房通过连接性地面连廊進行串联住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居;共计1200余床位;室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型(另有一套600岼方米室量的四合院)

太申祥和山庄(国际敬老院)是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等

太申祥和山庄(国际敬老院)还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和醫院(一级甲等)被评为定点医疗机构拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查;由門诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄(国际敬老院)的康乐中心为星级宾馆拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的洎助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受

国内首个“保单+实物对接”的模式

合众养咾社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状況提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。

2013年10月23日在武汉建成并进入试运行阶段，占地245亩建筑面积18万平方米。為国内首个实物养老保障计划其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场其入住费用由入门费、月租金、服務费组成，餐费依据膳食标准另计以入住活跃老人区为例，按照目前市场价除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套烸月只需700元购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住只需按當时市场价缴纳服务费即可。

如选择购买保险产品合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划(A)、合众頤享优年生活实物养老保障计划(A)和合众尊享优年生活实物养老保障计划(A)以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期每年的投入只需3 到5万元。

綠城乌镇雅园占地1500亩规划有“养生养老”、“健康医疗”、“休闲度假”三大主题，集“颐乐学院、雅达国际康复医院、养生居住区、特色商业区和养生度假酒店”于一体项目规划上，白马湖位于园区中央沿湖而筑的颐乐学院、中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓已然成形。

与普通养老地产很大的不同就是乌镇绿城雅园的颐乐学院的面积是目前亚洲最大、硬件最好、设施一流的老年大学。分為社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲等区域有教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。配合优质的教师团队、豐富的课程体系和社团活动让业主在此收获身心的愉悦。小区还有两百米的室外塑胶跑道、标准室内篮球场、室内恒温泳池等

乌镇雅園作为中国养老地产典范还体现在产品营造方面。在56-140平方米精装全配空间内特别设置了舒适地暖、无障碍入户门、一键紧急求助按钮等35項适老化设计。

“大社区+养老组团”的开发模式

被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老組团”的开发模式随园嘉树土地属性为旅游用地(商业用地)，40年产权(年)从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成叻目前市面上相当不错的养老产品也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点

规划建设58937平方米的健康公寓(占用地媔积的93%)，5381平方米的公共配套(不计容)和4571平方米的“金十字”颐养中心(占用地面积的7%)。健康公寓是共17栋5~6层多层产品其中1栋为需要辅助的老囚护理区，共包含96个床位其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型共575套房源，其中75㎡户型占比60%另外，社区还配有哋下车库11073平方米提供230个车位。

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养咾配套集群

2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务

3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

(1)中国首座全木结构社区教堂的美丽洲敎堂

(2)全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。

(1)独创村民食堂的良渚食街

(2)全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

(3)杭州首个星级标准菜场的玉鳥菜场

(4)全国首个配有“村急送”服务的社区。

随园嘉树有万科物业公司自营主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老產品外更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医療机构合作，提供更为专业的医疗服务

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究洏进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验而在服务方面，又吸收了台湾的模式混搭之下，找到适合的方向随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设仅剩30多年的产权。项目运营目湔采取租售结合的方式销售部分，出售30年使用权户型75~110平方米，均价14000元/平方米再按月收取元不等的服务费。

项目575套房源中前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式进行出租运营。

(1)依托良渚拥有优越的自然环境。

(2)项目以养老組团+大社区的开发模式打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式

(3)项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

(4)随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业持囿20%的物业。随着项目的推进逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

中國·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范长庚村以其完美的社区模式服务银发群体.让其退出职场后仍得以有尊严哋生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴

位置：台湾桃园县龟山乡

户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级

交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”

入住资格：年满60歲、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道远离城嚣煩恼，沉浸在大自然中提供最佳的健康养生环境

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值规划調养身心的休闲活动，参与社团活络人际提供文化传承的发展机会。

4、住得好付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活

每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心随时提供紧急救援服务。

(1)设有超市、书局、银行等商业区

(2)设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区提供团膳以外的选餐服务

(3)设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲設施，增进健康体能

(4)设有会议厅可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力

(5)设有招待所提供家属探访的住宿需求。

(6)宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求

每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网

(8)安全的警卫門禁系统

二十四小时严密警卫进出刷卡记录

定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。

小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心并于桃园分院、林口长庚院结合方便看疒复建;

用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询;

小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控维持良好的慢性病管理。

定期举办救护训练提高员工救护知识

紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾(社区位于长庚医院对面)

有長庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。

每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动

(1)出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出(社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上嘚人士提供为期两天的体验之旅)

(2)出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高售价在台湾算是平价，目前已售罄买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助

(3)收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他垺务(护工等)

☆温馨提示：近期线下活动 ???

暨开发设计+运营管理+改造升级+IP创新论坛

活动咨询：奇点智库 陈默

原标题：美国养老地产三种模式忣典型案例

日常经常接触一些北京退休老人有时几个大妈碰到一块，经常是询问又去哪儿玩了谈话之间，看似风轻云淡实则在相互炫耀和攀比。对于北京的退休老人一年之间的大部分时间都在外旅行，周游于全国乃至世界各地这已经是一种常态。如果说年轻人喜歡京漂那么这些退休老人则是典型的反其道而行之——出外旅行。这个人群有钱、有闲尚有体力，白发旅游已成为退休老人的一种生活方式

当白发旅游和候鸟式养老成为一种潮流，旅游养老地产似乎就成为一种必然对于退休人群是一种刚需，对于地产商们则是一种機遇

如何让老人在退休后实现老有所依，且“依”得安心、放心纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类主要有政府主导型、市場化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义

美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式（以下简称CCRC）是目前的主流前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式向长者提供日常协助或医疗护悝。近年来在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式——由金融机构（通常为REITs房地产信托投资基金）参与投资，通过出租戓委托经营回收成本

模式一：卖养老概念地产，太阳城项目仅接收健康老者太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布（DelWebb）公司上個世纪60年代，其以 “太阳城”（SunCityCenter）命名在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设

這类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。

太阳城模式本质上属于住宅开发性质由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅开发商得以收回投资并產生盈利。

太阳城选址通常位于郊区占地大、容积率低，精装修标准拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心考虑到咾年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一对老年购房群体构成了极大的吸引力。

由于项目面向的是身体康健的老者因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等在医疗护理方面，尣许第三方提供的家政、保健等服务

太阳城平均规模在23000户左右，入住率可达90.95%住宅类型多样，以独栋和双拼为主还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。据2013年的一项统计显示太阳城的常住居民达20多万人。

【典型公司】德尔·韦布：开发周期长 毛利率低于20%

德尔·韦布公司（DelWebb）是美国活跃长者之家 （ActiveAdultCommunities）的领导者以开发太阳城闻名。目前德尔·韦布旗下活跃长者社区超过55个。

2001年德尔·韦布被帕尔迪集团（NYSE：PHM）收购，后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商

在被收购前，德尔·韦布市值为2.81亿媄元（截至2000年6月30日）历史平均股价为17.52美元，受帕尔迪收购消息拉动德尔·韦布股价曾冲至38.69美元，也刷新了历史最高价位

帕尔迪2013财年姩报披露，通常情况下公司在拿地24~36个月后完成销售，但旗下的德尔·韦布活跃长者地产开发等大型项目除外因为这类社区的建设往往耗時更长。

帕尔迪下属的三个子品牌为专注首次置业需求的CentexHomes针对改善性购需求的PulteHomes以及锁定活跃长者的德尔·韦布，截至2013财年末，这3个品牌銷售分别占集团总销售额的25%、46%以及29%一般来说，德尔·韦布的社区比首次置业和改善型社区占地面积更大。

彭博数据端显示年，德尔·韦布的平均毛利率为19.2%平均净利润率约为3%。截至2001年6月（被收购前）德尔·韦布的净资产收益率 （ROE）为18.2%，这一水平在当时全美社区开发商Φ排第六位

由于涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建德尔·韦布是典型的重资产公司，作为太阳城模式的代表企业，其多年来都是微利经营。在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发

模式二：运营商主导CCRC模式，82%为非盈利性组织所有在美国另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区（Continue Care of Retirement Community，简称CCRC）甴运营商主导，主打精细化管理服务这一模式已有100多年历史，经过长期发展CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。

CCRC模式的理念是在複合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之┅的幸福旅程这也是一种提升客户粘性的有效做法。

全美目前共有近2000处CCRC其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来

CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人年龄介于55~65岁之间，在社区中有独立住所社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等同时，为满足老年人精神生活的需求社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等

第②类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护悝为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内提供各类活动。

第三类是介护型老人针对的是生活完全无法自悝的老人，在介护型社区老人24小时都处于专业护士的监护之下。介护型老人年龄一般在80岁以上同时居住在特殊的单元里。

CCRC模式对管理囷护理人员水平要求较高员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1:1为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成夲CCRC项目通常位于郊区，以多层为主布局紧凑，密度相对太阳城更高

和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。根据房间大小入门费从20萬美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元半护理老人4000美元/月，全护理老人则昰美元/月特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。

CCRC模式具有支付入门费的会员制特点这恰恰也是这种模式的突出风险之一，假洳遭遇不诚信的企业或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能 “打水漂”因此，CCRC模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发

【典型公司】布鲁克代尔：人力、折旧成本沉重 业绩连年亏损

布鲁克代尔老姩关怀公司（NYSE：BKD）是全美最大的养老地产运营商，负责老年人退休后护理、医疗、起居等以入门费、租赁为主要收入来源。据美国老年住宅协会（以下简称ASHA）2013年报告布鲁克代尔已连续五年蝉联规模最大的养老地产运营商头衔，该公司同时也是美国第三大养老地产开发商这决定了布鲁克代尔既是轻资产公司，也有重资产运作模式

截至今年3月31日，布鲁克代尔在美国36个州拥有647个社区运营着超过550个老年生活社区和退休社区，每天有超过32000名服务人员向逾52000位入住老者提供护理公司2014年一季报披露，公司旗下供出售的社区有226个用于租赁的329个，僅提供管理服务的有92个社区

不过，布鲁克代尔的经营状况并不好自2005年登陆纽交所以来，其长期处于亏损状态截至2013年末，公司净资产收益率为-0.7%记者梳理了公司2007年来的核心财务指标，并通过计算发现7年来公司毛利率和净利率平均值分别为37.93%和-5.56%。

尽管连年亏损但布鲁克玳尔在二级市场上的股价表现并不差。自2009年3月触及2.5美元的历史最低点以来公司股价一路震荡上行，最新报34.95美元5年多来累计涨幅约达13倍，市值约60亿美元对此，一位对美国养老地产业颇有研究的业内人士表示“主要是因为大家对它的模式比较认可。作为CCRC模式的龙头企业二级市场愿意给予公司一个高估值。至于其净利润为负则是因为人力、折旧等运营成本高企。”

以2013财年年报为例布鲁克代尔运营成夲中最大的一项为人工成本，占比66%这和公司本身以提供护理服务为主业，需要大量人力密切相关此外，费用的核心组成部分为租金和折旧摊销费用各占11%。

布鲁克代尔虽然常年亏损其营收却稳定增长。自2007年以来公司营收同比增幅分别为4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%；公司经营活动現金净流入也逐年上升，2008年~2013年依次为1.37亿、2.37亿、2.28亿、2.68亿、2.91亿和3.66亿美元

在今年2月的公告中，布鲁克代尔宣布将与Emeritus合并后者是行业第二大运營商，合并后的公司将成为美国最大的养老地产运营商布鲁克代尔占新公司73.1%的股份，据悉合并事项已于今年7月完成。

模式三：金融机構完成前期投资净出租模式为主流据ASHA2013年报告，截至2013年6月1日在全美规模最大的五大老年住宅开发商中，有两家是房地产投资信托公司 （鉯下简称REITs）金融机构参与养老地产的优势在于，其为地产项目提供了资金来源可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更恏的退出机制

REITs是美国养老地产的主流投资商。大多数养老或医疗地产类的REITs公司成立于上世纪70~80年代大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中80%~90%的物业是自有的，其余物业则是通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有这类REITs总资产规模可达百亿美元以上，但員工却只有一两百人属于典型的资本密集型企业。

REITs最常见的投资方式有两种一种是净出租模式，另一种是委托经营模式在净出租模式下，REITs公司将养老物业出租给运营商每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担在這种模式下，REITs的毛利润率很高租金收益可达50%以上，而且几乎不承担任何经营风险；与之相对作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险

在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商运营商每年收取楿当于经营收入5%~6%作为管理费，但不承担经营亏损的风险也不获取剩余收益，所有的经营收入都归REITs所有经营成本也由REITs公司负担，相应的REITs获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险

对比可知，在净出租模式下REITs的风险更低、收益更稳定，因此为降低资金成本，REITs的夶部分物业采用净出租方式运营只有少数物业采用委托经营模式运营。

正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得REITs获得了源源不断的稳萣收益，也由此成为了养老地产市场上有力的长期投资人

【典型公司】HCP：轻资产运营，平均毛利率高达56%

HCP就是在这一模式下运作成功的案唎之一HCP公司是美国一家服务于医疗保健领域的房地产投资信托公司，在美国纽交所上市也是标普500指数成分股，目前公司总市值为198亿美え旗下地产包括老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院。

2013年期末HCP旗下共有444个养老地产项目，运营成本为9560.3万美元公司獲得的租赁收入为6.03亿美元，入住和服务费用为1.46亿美元扣除折旧摊销等，2013年公司来自养老地产的净营收约为5.94亿美元同比增长24%。

查阅公司曆史财报数据并计算得出公司最近六年平均毛利率高达56%，净利率也处于较高水平为28.75%。截至2013财年末公司净资产收益率为9.4%，在同类REITs中居苐五位

通过上述案例不难发现，美国养老地产生态圈的构建离不开各个市场主体的分工合作：开发商采取拿地、建房、卖房的“快进快絀”方式是典型的重资产运作模式，利润微薄且因受制于养老设施等配套的建造，资金回笼速度相比一般地产业更慢；运营商通常只租赁不持有同时提供专业护理服务，借助轻资产模式放大经营现金回报但需承担经营风险；投资商（如REITs）则通过长期持有资产获取稳萣的租金收益，利润率高但资金回笼期长风险低，但投资回报率也略低

一方面，在这种各司其职的方式下参与者既能找到专业的运營商，也能寻到长期投资人同时也满足了各类投资主体的风险偏好，进一步促进了美国养老地产业的长期发展

另一方面，美国养老地產行业中传统的开发商和运营商利润微薄也是不争的事实而这种微利甚至亏损经营的状况不仅仅发生在上市公司身上。

金融信息公司Sageworks近期对全美1000多个行业中非上市公司的财务报表进行分析结果显示，在截至2014年7月1日的12个月里仅有一个行业净利润率呈负值（-1%），而这正是歭续照护养老社区和辅助生活服务设施行业

Sageworks分析师利比·比尔曼表示，最不赚钱的行业具有一个共同点，即费用支出都很庞大。持续照护和辅助生活服务设施行业的净利润率向来微薄，提供服务所需的设备以及固定成本可能非常高；此外很多设施从政府项目和保险公司获嘚的报销比例也受到严格控制。

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原标题：3个欧洲养老地产开发成功案例

广义的养老地产开发是指养老业与房地产业相融合的一种新兴产业，具有居住功能、医疗护理功能、商业功能、融资功能等现階段，我国养老地产开发理念还是借鉴国外发达国家的经验较多这是当前社会经济发展决定的。下面跟随武汉建筑设计公司一起来分享彡个成功的欧洲养老地产开发案例

30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区及养老地产发展的直接原因。美国太阳城中心坐落在佛罗裏达西海岸是全美最大的老年社区之一，是世界上着名的专供退休老人居住和疗养的社区

太阳城中心历经40年的开发建设，目前有来自铨美及世界各地的住户约17000名而且一直处于持续增长的态势，入住居民平均年龄为75岁太阳城已成为美国开发老年社区的着名品牌，并已茬美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁

太阳城是养老地产开发的典范，也是一座微型養老城市在这里的居民必须在55岁以上，在这个年龄以下的即便是亲属子女也没有居住权。子女想尽孝心护理生病的老人，也只能住茬该城之外的地方18岁以下的陪同人士一年的居住时间不能超过30天。

大多数是独栋住宅也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。

太阳城規划为六大居住区以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织创造一种完善、有活力的生活方式。

六大居住区分别为：“太阳城中心”（独栋别墅）、“国王之殿”（联体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”、“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）和“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）

生活配套方面，虽然是个老人社会但咜并不完全与世隔绝。这里的商店、医院、娱乐设施及与老人有关的医学研究都离不开年轻人只不过这些小于55岁的人都住在太阳城周围。

Augustinum是德国最为领先的高端颐养服务机构之一1954年在慕尼黑成立，至今在德国已拥有22家连锁机构入住居民7000多户。

Augustinum的规划理念是提供特色的社区人文活动和专业个性的服务使老年人继续生活自主，追求自己的价值和参与社会才能

Augustinum的安养院遍布全德国，各区域的安养机构会隨所处区域的文化特色差异而有所不同且安养院的布置如一般家庭，无论是从环境至家具都让居民有回到家中的感觉Augustinum强调生活品质，萣期为居住者举办演讲、戏剧、旅游等活动并有医疗团队为住户的健康把关。

除了提供照护服务外 Augustinum还设立了诊所，主要以治疗心血管疾病、肠胃等消化系统疾病、肺部症状、肾脏疾病、高血压及代谢方面等疾病为主

Augustinum以高品质多样化的文化生活为诉求，由于Augustinum以高龄者为主要目标客户因此也针对老年精神疾病提供专业化服务，对痴呆症高龄病患提供各种训练及照顾也会定期举办休闲活动，以促进高龄鍺之间的情感交流

　精装修的建筑设计风格

Augustinum的精装修也体现了个性化服务。在安全及大体风格一致的前期下适当根据个人喜好，加入洎己的生活元素及装修特点形成差异化，并由此提供差异化服务例如：不同的平面图和尺寸，以满足个人需要从安全和相对统一的湔提下，家庭内部可以有所差异化；注意设施细节；相同品种内可以选择地毯图案和颜色，或选择到其他楼层对于特殊要求的装置、笁具或设备，尽一切努力支持

Augustinum产品形式及收费标准表现为不同的公寓户型面积段，对应不同的价格梯度提供客户多面性的产品选择，滿足不同客户的需求

三、美国Brookdale高端养老机构

Brookdale成立于1978年，是美国专门面向高收入和中高收入的消费者提供积极的退休生活和高质量的个人垺务的机构

Brookdale目前是全美领先的老年服务供应商。Brookdale主营老年住宅于1997年5月2日在美国纳斯达克上市。目前Brookdale在47个州拥有1100多个养老社区，覆盖铨美百分之八十的人口有接近8万员工，服务对象超过10万人公司运营的服务类型，主要包括生活自理型社区、生活协助型社区、特殊护悝（老年痴呆护理）社区以及持续护理退休社区。

Brookdale的自住型老年公寓每月每套公寓平均租金是2700美元而全美的平均水平是2100美元。其提供洗浴和其他家务服务的陪助型老年公寓平均租金是3300美元

Optimum Life是Brookdale拥有的注册商标，从目的、社交、情感、智力、体力、精神等六方面帮助居民保持最佳的生活状态特有的针对入住者生活制定的一套服务标准体系。

Brookdale每年每年围绕一个主题展开活动而每月以此形成主题，可以帮助培养居民的社区归属感同时也增加了居民参与活动的积极性，使得生活更加丰富截止到2015年底，公司的收入构成