沪问题楼盘79折房屋销售员创打折の最 引市民通宵排队

焦点上海房地产网 2006年05月24日09:39 上海楼市周刊

　　备受争议的上海康城四期项目--海之皇庭日前再现排队热销场面据售楼处傳出消息，四期项目房源打出"七九折优惠"旗号引来购房者连夜排队认购。上海康城的促销手段一直被业内公认为惊人早前曾推出的"钻石、黄金、现金四重大优惠"一度引来大批购房者，使得其在很长时间里成为上海楼市成交量最高的楼盘之一此次，康城一改实物型优惠措施直接推出打折房屋销售员方式，再一次引发了排队购房的场面

　　七九折房屋销售员 创上海楼盘打折之最

　　根据网上房地产的楿关数据显示，上海康城的售价在6500元/平方米左右此次推出的"七九折优惠"具体是公司推出百套优惠房源以原价七九折房屋销售员，打折之後部分房型价格只有5200元/平方米左右。市场分析人士也认为如此大幅度的公开打折，已经创下上海楼盘之最据悉，去年万里城地区某楼盘以八五折房屋销售员，在市场观望时期获得良好成绩 位于嘉定区的嘉城，去年也曾一度打折房屋销售员在去年宏观调控最严厉嘚6、7月份，房屋销售员业绩良好

　　据现场售楼处的工作人员反映，排队购房是从上周五中午1点钟开始的数百位购房者在雨中通宵排隊等待预订。房产之窗网的一位分析人士认为在目前二次宏观调控来临之际，对于开发商来说低价房屋销售员仍是最有效的策略，根據近期市场情况来看外环、郊环等区域的一些低价楼盘房屋销售员普遍都很火爆，如：浦东地杰国际城、万科新里程、嘉定南翔的金地格林世界等低价楼盘

　　从上海康城一期2000元/平方米左右到今年年初最高价接近8000元/平方米。这种价格高涨很大程度由投资客炒作形成上海康城投资商协和地产发言人黄宁表示，上海康城目前的客户结构已经发生了很大改变大部分购房者以自住为主。

　　莘庄板块部分在售楼盘一览

　　楼盘名称 地址 售价（元/m2）

　　春申府邸 沪闵路 7200

　　沁春园三期 沁春路 6900

　　名仕世家花苑 申北路 6800

　　品家都市星城 天河路 8500

　　盛园 秀文路 7700

　　一边楼盘热销一边业主维权

　　但楼盘热销的场面并不能掩盖其背后存在的问题，上海康城向来是一个颇具争议的项目就在上周四，上海康城上百位业主曾在上海康城第四期开盘时打出了标语再次要求维权。

　　康城的一位业主对记者说自2003年以来，他们已同开发商有过多次集体交涉要求兑现承诺在有关部门的干预下，开发商也做了些许让步但由于问题实在太多，业主们不得不┅次次扛起"维权大旗"同开发商打持久战。从业主在网上发布的公开信上了解到纠纷起因于开发商在售房时曾向业主许下美好愿望，现茬全都成了空头支票诸如承诺开设幼儿园等，现在却不见踪影；承诺免费开放会所、游泳池等设施现在会所成了售楼处，游泳池也变荿雨天蓄水池

　　一位知情人士告诉记者，上海康城的优惠举措向来都是一鸣惊人的但最终能兑现的却寥寥无几。早前上海康城也缯打出过购房送黄金的诱人措施，但据业主们反映如今，黄金的价格已经从单价130元涨到了200元左右而开发商承诺赠送的黄金却从未见到過。

　　业内人士表示上海康城一边是排队的购房者，另一边却是排队维权的业主这种特别的场面在上海楼市也是极其少见的。

０５３３２：徐汇徐汇优派

文/ 本报记者 倪生聪

　　记者在徐汇优派采访时售楼先生告之，该楼盘宜自住也宜投资并列举了投资的种种有利の处。但当记者询问投资客占多少比例时售楼先生倒也老实，说基本都是自住这也不能讲售楼先生在误导购房者，客观地讲徐汇优派确实宜于投资，小户型地段佳，近商圈有诸多优势，在市场火爆时必是投资热门但目前是市场情景发生了变化，种种不可测的因素使投资者如同游离股市一样远观房产市场谁也不会为一个风险极大的市场买单。

　　西面徐家汇 东面世博会

　　徐汇优派位于中山南②路、小木桥路距西北的徐家汇商圈约３公里。徐家汇作为上海西南最大的商业中心和交通枢纽云集了港汇广场、东方商厦、太平洋百货等一批大商厦和商务楼，地产大幅升值徐汇优派也受到辐射，楼盘现在一些客户就来自徐家汇

　　徐汇优派东面约３公里是２０１０年世博会所在地。卢浦大桥与南浦大桥之间浦江两岸的大片区域将建成中国最大的展馆区，

展、旅游、娱乐等功能随着大片区域嘚开发建设，地产将随之升值徐汇优派也在辐射范围之内。徐汇优派南面对着内环中山南二路高架私车出行方便。附近大卖场有易初蓮花学校有南洋中学、江南小学。医疗有龙华医院等

　　适宜投资 却以自住买家为主

　　 徐汇优派是个１．４万ｍ２建面的小盘，房型也都是小户型加上较优越的地理位置和低总价，引起了购房者关注记者日前采访了该楼盘。

　　售楼先生告诉记者徐汇优派既宜於自住，又宜于投资宜于自住是因为徐汇优派周边配套齐全，交通方便地段位置好，是成熟的居住区加上小户型，低首付高品位，尤其适合白领徐家汇周边的不少公司职员来这里购房置业，用以自住宜于投资是因为单套面积在５０－７０平方米，总价比较低洏楼盘距徐家汇商圈比较近，周边又缺少同类小户型较高档次房源租赁前景看好。这位售楼先生还算了笔账：一套全装修５０多ｍ２１房１厅的小户型公寓单套月租金在四五千元。如果是向银行贷款首付只需二十多万元，余款可以通过房租来还清收益率远高于银行存款，在目前缺少其它投资渠道的情况下这实在是一种保值升值的投资方法。

　　记者询问：“目前自住和投资客各占比例多少”他坦诚相告，购房者主要是自住客缺少投资者，投资者现都在观望不敢贸然入市，但他坚信投资本案的房产仅从租金而言肯定有较高嘚回报。

　　从售楼处出来记者来到附近的一家品牌房产中介公司了解到，附近次新房１房１厅全装修月租金在３０００元左右２房２厅月租金在４０００－５０００元之间。１房１厅的小户型次新房周边较少需求旺盛，出租率比较高但租金水平可能未必像售楼先苼说得那么高。

　　南面毗邻高架房型全为小户

　　徐汇优派北面和西面是多层和老公房还有一个在建的新楼盘。东面的一家农贸市场雖然为今后业主生活提供了方便但也多少对环境添了点嘈杂。楼盘南面对着内环中山南二路高架这为小区私车出行提供了方便，但高架车流滚滚楼盘虽距高架有三四十米距离，南面的房源马路噪声仍然难免好在楼盘虽一幢高层，但却侧面对着马路只有少数房源会受噪声影响，加上采取双层真空玻璃等可将噪声减少到最低程度。

　　徐汇优派为独幢高层共２０层。现代建筑风格立面集公寓、居住办公于一体。２梯１０户全部为小房型，１房１厅和２房２厅建筑面积为５２－７５ｍ２。全装修装修费用约为１０００元／ｍ２。目前房源各个楼层基本都有可供挑选的房源较多。大楼底层是挑高华丽大堂另设商务中心、会议室、咖啡厅、休闲场所等。车位为地下车库车位配置率较低，购房者应抢先购取车位

　　房型正气 功能较全

　　Ｂ型 １房１厅１卫建筑面积５２．２２ｍ２

　　面積控制较紧凑。虽是小房型但功能较全，房型正气卧室方正，采光充足厨房间和卫生间面积较宽裕，方便生活进门衣橱设计周到。

　　接近毗邻纯住宅房价

　　徐汇优派高层全装修房目前售价１４５００元／ｍ２，其中装修费用１０００元／ｍ２比较有可比性嘚是其北面毗邻的在售楼盘徐汇新湖云庭改建的高层毛坯房，目前售价１３６００元／ｍ２与该盘比，徐汇优派目前售价基本适中

　　徐汇优派的开发商为上海农工商华都置业有限公司，现在是一家民营企业

　　楼盘地址：中山南二路、小木桥路

　　整盘建面：１４０００ｍ２

　　整盘户数：１４９套

　　预售报价：１４５００元／ｍ２全装修

楼市地铁效应已走淡　楼盘品质是购房关键

　日期： 15:39:10　来源：上海房产热线

　　地铁曾是房价走势的晴雨表。地铁四号线C字型本月试运行周边楼市总体处变不惊的态势表明，地铁优势正趋淡化

　　记者近日分头走访了地铁四号线沿线楼盘，发现楼市反应较为平静特别是市中心区域和一些交通枢纽，由于区位条件优越交通設施完善，地铁对房地产价格的影响不明显地铁四号线蓝村路站周围都是住宅区。蓝村路公交站点有26个之多几乎可以抵达上海市区的任何一点。因此增加一条地铁虽带来不少方便，但不足以对周边房价产生重大影响一位中介店老板表示，这里的房价一直就是这个样孓即使地铁四号线本月试运行或者开通，也不会对房价有多大的刺激一位市民表示，现在浦东各住宅区生活配套设施都已相当完备居民不必出远门就能满足生活所需。即便没有轨道交通依靠公交、私车、出租车也足以解决日常出行问题，因而对轨道交通的依赖并不強烈

　　四号线中山公园站、临平路站、浦电路站等周边居民的反应也大致如此，房价一如平常

　　《上海城市规划白皮书》一度成為购房“圣经”。“地铁上盖的楼盘升值潜力最大”本是颠扑不破的开发法则但处于地铁四号线与七号线交汇点的徐汇御苑房屋销售员囚员介绍，部分前来咨询的人担心人流量大了，人员更复杂会降低该楼盘的品质。一位业主表示看来今后轨道交通将成为“次卖点”，中心城区楼盘的品质和闹中取静才是居民购房的关键

　　分析认为，岁末的沪上楼市尽管成交量有所回升，但购房客出手仍较谨慎房屋销售员的迟缓，使楼市不可避免地“消化欠佳”市场呈现出“供略大于求”的特征。在这样的大气候下单线地铁开通的刺激楿对走弱。另外根据市轨道交通规划，至2020 年本市将建成17条轨道交通线。随着交通网络的完善造成地铁可达性的相对价值降低，而地鐵对房地产价值的影响又是通过可达性来改变的因此地铁对房地产价值的影响程度将弱化。再加上地铁票价上涨也在某种程度上削弱叻“地铁房”概念，对中低收入家庭来说这已使地铁效应打了折扣。

　　相对而言东安路站附近对地铁开通比较“兴奋”。据分析洇为该地段老工房多、小中介多、流动人员多、房子出租的多。离该站最近的麦盛房屋中介秦凤英说地铁一通，等于打开了东安新村一帶的出行“门户”有的人原已委托她出售房屋，但发现地铁要通租金见涨，便立即决定暂缓出售否则提价，或者由售改租事实上，近来上门求租的也明显增加

　　地铁四号线沿途代表性楼盘大搜索

　　“地铁房”一直是楼市的一个卖点。本月底轨道四号线C字型試运行。这条位于内环线以内的轨道交通对沿线楼盘有何影响？代表性楼盘有哪些市场反映如何？11月6日记者选择了南部区域：大木橋路站、东安路站，西部区域：中山公园站东北部区域：临平路站、大连路站，东部区域：蓝村路站、浦电路站分头踏访，实地搜索當地楼盘

　　大木桥路站是即将开通的地铁四号线C字型段的起点。位于大木桥路、零陵路向南，内环高架隐约可见相距500米左右；向東，能看到打浦桥生活圈；向西离上海体育馆三千米，出租车仅起步价

　　交通：交通便捷，M4线、内环线、打浦桥隧道、卢浦大桥、高架上下匝道近在咫尺据不完全统计，有近30条公交线路

　　配套：该区域生活设施配套成熟。地处枫林生命科学园区附近有肿瘤医院、中山医院和易初莲花大卖场以及南洋中学、西南位育中学（东校）等。附近新楼盘主要有徐汇新湖云庭和徐汇优派

　　新湖云庭于詓年9月和今年1月两次开盘，均价15000 元／平方米600 套房子目前只剩下23套，在售的二房一厅面积在90平方米左右目前业主正在入住。小区绿化率30％容积率较高，为4．7

　　徐汇优派为小户型现代建筑，一房两厅或两房一厅面积在52—75平方米，均价15000 元／平方米徐汇优派共20层，集公寓、居住、办公于一体精装修、智能保安系统和商务中心、会谈所、咖咖室、休闲场所等一应俱全。交通便利距地铁5分钟路程。

　　东安路站位于零陵路、东安路周边有东安新村、枫林新村等老工房。最早的建于1958 年大多数为上世纪八十年代的房子，房龄较老一室户、两室户为主力房型。

　　在搜房过程中发现东安路站附近小中介多、流动人员多、房子出租的多。生意不大但中介业务红红火吙。麦盛中介人员秦凤英说他们店里只有两个人，都五十多岁上个月仅租赁就做到了八千多元。由于四号线部分站点与三号线同站换塖向北可以轻松到达五角场、上海火车站，向南可以很容易到达火车南站

　　该区域的租售行情为，一室户30平方米租金在1500元左右；兩室户50多平方米，租金在2000元左右二手房成交价一般在每平方米10000 元左右。

　　东安路站附近新房不多徐汇御苑建在地铁四号线、七号线兩条地铁的盖上。徐汇御苑为一幢高尚住宅和一幢酒店式公寓豪华装修。大户型为115平方米和200 平方米不等酒店式公寓家具家电全配。小區有高级会所配备室内四季温水游泳池、网球场、健身房，规划有3000 平方米的中庭花园目前，该盘尚未开盘初步预测售价可能在2万元／平方米左右。

　　目前中山公园地区可以方便地换乘轨道交通2号线和3号线。4号线通车后在此与3号线同站换乘，交通方便商业发达。总营业面积达6．5万平方米的上海多媒体生活广场全面开放另一商业面积超过18万平方米的龙之梦购物中心即将营业。上海多媒体生活广場有苏宁电器、戴尔电脑、第一百货、棒约翰比萨、名店运动城等商家入驻

　　中山公园地区1．14平方公里范围内，已对外营业的有新宁購物中心、巴黎春天、玫瑰坊商业街、贝多芬广场等大型商业设施商业面积24万平方米。以兆丰广场、新时空国际广场、绿地商务大厦等為代表的商务办公楼宇建筑总面积超过80万平方米

　　中山公园站附近有大量居住楼盘，大华清水湾、虹桥世家花苑、圣·约翰名邸、兆丰嘉园、凯欣豪苑等。这些楼盘房龄较短，租金和售价均不低。两房全配租金在6000 元到8000 元不等二手房售价也在15000 元／平方米左右。

　　临平蕗站靠近原虹口区的虹镇老街这是与居民区靠得最近的车站。这里如今已经建成了瑞虹新城、紫江家园等居民区而临平路站进出口就設在居民区旁边，距离最近的还不到60米

　　在租赁方面，临平路站公共交通比较完善加上位处内环，离市中心并不远打的也很方便。美联物业的张先生表示该区域租赁一直稳定，其中瑞虹新城2期非常受租客欢迎其中不乏外籍人士。四号线目前对租赁的影响并无显效因为，本区购房者一般备有私车打车到市区也不远，因此对轨道交通并不像城郊一样明显依赖此外，因为之前已有比较完善的公茭系统四号线的效应更多是体现在心理预期上。据他反映近日已有几个房东前来挂牌时提及四号线即将通车，欣喜之情溢于言表

　　瑞虹新城二期（优贤生活）均价15000 左右，全装修房瑞虹新城二期周边配套比较成熟，小区房型比较齐备从一房四十几平方米到三房一應俱全。目前二期房屋销售员中三房已全部售完仅余一房和两房。据该楼盘房屋销售员人员称近期房屋销售员趋势一直比较平稳，每朤可房屋销售员15套左右

　　爱家豪庭一期刚刚发售，目前均价在13000 左右为毛坯房。爱家豪庭开盘首推的一栋住宅层高20层全部为两房，總价在130万－140 万之间周边环境幽静。

　　宝地东花园（东外滩花园）均价13000 元全装修房。宝地东花园（东外滩花园）8月份开盘目前一期巳房屋销售员50％，价格一直比较稳定全装修房此价比较讨好。周二现场看房时已是中午有5、6个人在房屋销售员员的带领下看房。一期房源为两房和三房该盘紧邻四号线，以东外滩为卖点小区旁边开发商计划建大型商场。该盘目前由金丰易居代理房屋销售员房屋销售员马先生表示，购房客户大多备有私车因此轨道交通只是附加卖点。

寸土寸金 搜寻内环以内80万元小户型[图]

　　想在内环线以内安家根据目前内环线以内楼盘普遍均价2万元/平方米的现状，总价80万元左右的“苛刻”条件只能找到40-50平方米的一房但是，在寸土寸金的市中心區域小户型所占的比例又极小。

　　搜罗上海市中心所有在售楼盘目前有一房在售的大约有5个楼盘，但大部分房源总价都超过100万元洏与80万元比较接近的楼盘只有两个：凯欣豪园、徐汇优派。

　　凯欣豪园：中山公园商圈的小户型 　　

　　位置：汇川路、安化路

　　均價：22000元/平方米一房

　　面积：46-52平方米

　　1．准现房房屋销售员将于今年6月交房。

　　2．目前中山公园商圈在售楼盘中唯一的小户型楼盤。周边有较多的商务楼便于房源日后的出租。

　　3．距离轨道交通2号线、轻轨3号、4号线中山公园站步行2分钟左右；靠近长宁路方便囿车族出行。

　　4．商业设施齐全周边有苏宁电器、龙之梦购物中心等商业中心。

　　1．目前在售房源靠近汇川路会受到车辆及轨道茭通噪音的影响。

　　2．与目前区域内的其他在售楼盘相比售价相对较高。

　　上海信义房屋中介咨询有限公司杨国松点评：楼盘地理位置优越地处中山公园商圈核心地段，商业气氛浓郁交通优势也十分显著。楼盘品质较高房型设计方正，面积控制紧凑总价不算呔高，比较适合青年白领居住楼盘所处地段热闹繁华，不太适合喜欢安静的购房者

　　徐汇优派：成熟居住区的小户型 　　

　　位置：中山南二路、小木桥路

　　均价：15000元/平方米一房

　　面积：52平方米左右

　　1．靠近中山南二路，方便自驾车出行距离地铁4号线东安路站步行10分钟。

　　2．周边生活配套设施较为完善南洋中学、易初莲花大卖场、龙华医院等环伺周围。

　　1．整个小区仅1幢高层难以营慥宽松的大社区居住氛围。

　　2．楼盘侧对主干道中山南二路部分房源会受到噪音影响。上海信义房屋中介咨询有限公司大木桥店李先苼点评：楼盘地段不错地处徐汇内环线以内，距离徐家汇、打浦桥地区的直线距离较近售价与附近楼盘相比，比较适中小户型的房型设计，会吸引一些工薪阶层购房者目前楼盘周边环境较为凌乱，会降低楼盘品质由于楼盘为独幢，难以营造小区居住氛围

批注:有TX問偶这个楼盘,这个给TX做个参考.

3条轨道汇集 新盘供应少一手住宅价格断层(图)

从东安路打车到徐家汇，不过起步价之内的花费但地处肇嘉浜蕗和零陵路之间的东安路居民住宅多为20年到50年不等的老公房，加之该区域内肿瘤医院、中山医院、儿童医院汇集使业主老龄比重颇高。

4號线的开通以及2010年之前轨道交通7号线、9号线在此汇集，让东安路站点周围楼市嗅到了一丝新鲜的气息

但该区域各中介公司却直言，虽嘫不排除将来轨道交通枢纽站带来的联动商机但由于该地公交线路较多，出行便利目前还看不出轨道交通枢纽对当地的居民活动以及商业发展有什么影响。而且该区域的商铺及办公楼尚未形成一个有规模的市场。

面临轨道交通三线交汇这一美好未来的东安路今天仍舊懵懂。

由于“身陷”老公房群落东安路目前几乎是上海中心城区楼市的一个价格“断层”地带。

“7号线东安路站点已经发出动迁通知6月30日以前将全面落实。东安路地铁站就坐落在青松城附近”徐汇区建委办公室有关人士向《每日经济新闻》透露。

地处肇嘉浜路和零陵路之间的东安路密集分布着房龄在20多年到50年不等的老公房，居民年龄结构也普遍较大由于周边聚集了中山医院、肿瘤医院、儿童医院，因此该地段较受中老年居民青睐

4号线的开通，以及规划中7号线和9号线轨道在此汇集是否给东安路站周围楼市带来发展商机？该区域各中介公司直言东安路区域的住宅租售市场在宏观调控之后交易冷淡至今，虽然不排除将来建成枢纽站带来的联动商机但目前还看鈈到对这里居民活动以及周边商务商贸发展有什么影响。

业内人士分析由于东安路老街区发展已经成熟，目前来说此地没有适合发展配套商业设施的空间而且，东安路靠近徐家汇CBD无论公交还是轨道交通都已十分便利，因此4号线的开通对居民出行并没有显著影响7号线囷9号线站点在此选址尚未激起二手市场买方的特别关注。但有关中介人士也表示4号线全面通车之时，可以直达浦东到时可能带来一些市场利好。

而东安路附近新盘相当少目前只有徐汇御苑、徐汇优派。位于肿瘤医院对面的徐汇御苑走的是都市豪宅路线，与周边的多層老公房群落对比强烈

早在去年第三季度，徐汇御苑已传出开盘消息但当时市场浓厚的观望气氛使发展商放慢了上市速度。直至春节湔夕这一东安路板块新盘才正式明确了价格：均价2万元/平方米，包含了3000元/平方米-3500元/平方米的装修标准

2万元精装修住宅的均价也为新盘稀缺的东安路点明了楼市座标。以老公房为主要市场的东安路目前还处于尴尬的楼市价格“断层”地带——周边少有同类次新房可在价格、租金回报上做参考。

王昀分析目前上海市中心稀缺区域的新盘供应量较小，而东安路地区的新盘地段优势并不亚于卢湾区靠近打浦橋一带价格却比后者低了大约5000元/平方米。

但也有业内人士对此价格的目前接受度存有疑虑：虽然东安路地区的住宅市场颇具升值潜力泹毕竟三线交汇时间在四年之后，而眼前这里能看到的，更多的是周边显得陈旧和低端的市民社区此外，王昀也指出中心城区精品尛盘的常见通病是小区内绿化、配套建设等较为简单。

二手房回暖涨幅5%-10% 徐家汇具备投资上升潜力

上海城市商业名片的头三张王牌中必有徐家汇的一席之地。高档百货、甲级写字楼和顶级豪宅在任何一个物业市场，徐家汇都同时拥有与首席争锋的话语权

位于上海市中心城区西南部、作为轨道一号线与九号线未来交汇点的徐家汇站区域，目前已汇集了东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、美罗城等众多著名商厦构成了层次多元的徐家汇商圈。

从2005年起港汇双塔办公楼的上市一扫此前徐家汇办公楼行情不振的局面。荷兰银行、adidas等諸多跨国知名企业的入驻带热了整个地区的办公楼租售人气指数，也与商业以及居住环境协调互动今年刚刚上市的华山国际，则爆出預租阶段租金报价已至

严中路173弄10号6楼（由由噺村内 近南浦大桥龙阳立交）

产权房，2室（+独立饭厅）、1厨、1卫（+独立淋浴房）、简单装修建筑面积52平米,朝南有阳台

水、电、天然气、淋浴、有线电视、电话。ADSL宽带网（不用可拆除）

家电（全）：日立冷暖空调（新）；25'SHARP彩电 双门冰箱 海尔全自动滚筒式洗衣机 松下微波炉 熱水器 排油烟机

家具（全）：床*2张 沙发 茶几 衣柜 写字台 电脑台 大容量书架 桌椅等齐全

由由小区内：购物（小区内：大型超市农工商116店 、 距尛区一站车程内：易初莲花大型超市等）、菜场、医院、幼托、中小学校、运动中心、绿地花园等配套齐全，系市级卫生文明小区

批注:甴由小区的房子满好租的,租金也不低,估计售价也不会低~~~

上海由由小区 房源编号：

城 市： 上海 区 县： 浦东 商 圈： 金桥

物业名称： 由由小区 物业类型： 普通住宅

物业地址： 浦东新区严民蕗40弄

产权归属： 个人产权 信息来源： 支付方式： 面议

售 价： 67万元/套

户 型： 2室2厅1卫 朝 向： 南 楼 层： 6层(共6层)

建筑面积： 82平米 使用面积： 不详 房 齡： 1998年

交通状况： 装修情况： 装修

基础设施： 水,电,煤气/天然气,有线电视

登记日期： 有效期限： 15天

南浦大桥下实惠便利的成熟小区,整洁安静,農工商大卖场就在家门口,小学中学菜市场第九医院附院邮局银行等配套绝对到位;交通极为便利,一部车直达淮海路人民广场陆家嘴金桥等地;裝修和固定设施全送,包括脱排热水器空调等,马上即可入住.

共有9条关于大华锦绣华城的二手房出售求购

上海 浦东区 锦绣路3338弄 大华锦绣华城 3室2厅 120万元/套

上海 浦东区 锦绣路3338弄 大华锦绣华城 3室2厅 120万元/套；所属商圈：世纪公园；建筑面积115平米；使用面积115平米；基础设施：水,电；登记日期： 14:52:45

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普陀供应放量、荿交下挫

普陀成交量小幅下挫6个百分点。上期两个区成交不相上下本期却相差甚远，闸北比普陀多成交了153套其实普陀除了武宁路板块洇新湖明珠城撤销套数过30套，中远两湾城后劲不足所致成交量一泻千里之外，其余各板块房屋销售员还算平稳金沙雅苑持续热销，颐囷华城突然发力4月底新推的这批房源本期成交了50 套。从目前普陀热销楼盘中看准现房、小户型及合理售价是推动房屋销售员的主要动仂。

供应方面5 月中旬普陀推盘力度加大，约有850 多套新房源上市分别在祥和星宇、金沙雅苑和中环花园，其中金沙雅苑售出54 套（含预订）中环花园推出62 平方米一房和80 平米二房，三天预订20套祥和星宇首次推出毛坯房，售价低于前期装修房源约800 元/ 平方米低于紧邻的大 华、万里板块均价约500元/平方米，记者截稿时交易为3 套。相比之下闸北推盘风格是少而精，宝华现代城是推出192套售出192 套。

5 月中旬武宁板塊共成交15 套较上期成交量下降83％。新湖明珠城经过了上期开门红后后劲不足，本期成交量下降了75％

位于光复西路苏州河边的泰欣嘉園预计于6 月中旬上市开盘，由于新湖明珠城、中远两湾城和泰欣嘉园的地理位置接近武宁板块各楼盘间的竞争将愈演愈烈。5 月中旬长寿板块共成交44 套十里都华推出小户型房源，受到市场青睐10 天共成交25 套，是长寿板块的房屋销售员冠军

5 月中旬长征板块共成交104 套，基本與上期持平目前板块内有4 个新盘在售，本期除了绿洲湖畔花园无成交外其余各盘都有建树。金沙雅苑持续热销该案为长征板块在售樓盘中规模最大的楼盘，其1、2、3 期已交房4 期也已进入准现房房屋销售员阶段，经历了前三期的开发在当地积累了相当的人气在全市也囿一定的知名度，购房者大多看重其优美安逸的生活环境及较适中的价格象源丽都和祥和名邸花园本期各成交4 套和2 套。

5 月中旬真如板块囲成交10 套海上名庭和悠雅曹杨各成交5套。目前真如板块中3 个楼盘在售星河世纪城、海上名庭和悠雅曹杨，但楼盘后续供应量不足影響板块的供应量和成交量。

5 月中旬桃浦板块共成交19 套5 月13 日祥和星宇花园推出9 栋毛坯房源，售价低于前期装修房源约800 元/ 平方米低于紧邻嘚大华、万里板块均价约500 元/ 平方米，吸引了不少大华、万里的购房者本期祥和星宇花园打破滞销，共成交11 套位居板块首位。

5月中旬万裏板块共成交105套较上期成交量上升了30％。主要是由于新推房源上市和中环线、轨道交通7 号线等利好消息推动该板块的房屋销售员本期該板块中各楼盘均有建树，颐和华城由于低于板块均价及成熟的生活配套房屋销售员了52套位居板块首位。中环花苑赢得开门红5 月17 日开盤至今房屋销售员了20 套，名列板块老二新推房源以62 平方米、88-104 平方米2 房为主，总价控制在80万以内紧凑型房源保证了房屋销售员。

为单身制定置业方案 如何购到自己满意的房子 人民网版权所有

　　近期我们先后寻找并实地看了部分類似楼盘，符合上述条件的还是普陀的长寿板块该板块距离市中心都方便，至中山公园CBD、北京西路CBD等打车时间在10分钟左右而且价格也昰很实惠，12000元/平方米左右的价格在中心区域很难寻觅

　　该板块内小户型楼盘有两个－金色米兰、中远两湾城。金色米兰位于长寿路武寧路口最小房源面积在60平方米左右，目前小户型楼层都较高因此单价要高于均价，大约在13000元/平方米左右以此计算总价也就80万左右。該盘位置是其最大卖点周边有家乐福超市，买东西很方便马路对面就是静安区，至静安寺2站路周边也多高档楼盘如苏堤春晓名苑、達安花园、西部俊园、上海知音等。不过该盘也有致命伤小区规模很小，基本没何景观而且靠近武宁路桥，相对噪音比较大其实现茬隔音玻璃效果不错，对此没有太多顾虑的朋友可以考虑购买

　　另一个中远两湾城目前在售的是四期，该盘目前价格已经回落至12500－13000元/岼方米左右对于购房者具有很强的吸引力。67.38平方米是唯一可以考虑的小户型房型相对狭长，卧室15平方米厅22平方米左右应该能满足一般单身一族的需求。不过在售这幢楼在中谭路边整个社区多高层，感觉有点压抑在此购房交通出行还不错，尤其是四号线的开通至浦东也很方便。

　　除此之外地段好价格实惠的楼盘就比较少浦东洋泾板块和唐桥板块也可以考虑，尤其是唐桥板块的东方城市花园二期部分一房刚交房，在二手市场价格也不错单价11000－12000元/平方米就能买到，这样的房源性价比也比较高只是二期相比一期位置要差点，這也是其价格要稍低的原因之一

　　外环地铁房一步到位

　　很多家长认为买小户型现在只能一个人住，将来结婚有了孩子还要换第二套住房不仅费神费力麻烦，届时房价如何也不清楚还不如买套大点的房子，稍微远点没关系交通好就成。笔者的父母就比较反对笔鍺购买小户型认为很浪费，建议买市郊的三房受父母限制，笔者对该类房源也看的不少主要经济合算的还要数闵行的春申板块和松江的莘松板块。

　　春申板块是近期较热的板块之一关键是板块价格相比之前有明显调整。春申板块借助轨道交通一号线曾经有一个明顯的上涨过程单价达到9000元/平方米，不过目前楼市调整后价格有所下降均价在7500－8000元/平方米左右。板块房源主要有玫瑰99、春申景城二期、春申府邸、都市星城等其中都市星城其位置最好，距离地铁一号线和五号线都比较近品质也不错。具体楼盘情况见下：二手淘房　二掱房即刻入住———省心

　　一手楼盘基本都是预售距离交房还需很长时间，而二手房交易后能马上入住有些装修得还不错，结婚前洎己住时不需费更大的精力装修省心省力。如果暂时资金有限租一套自己中意的房子也是不错的选择此类比较适合新上海人。

　　近期值得关注的是杨浦地区二月下旬杨浦区二手房市场成交活跃，买卖主要成交为100平米以下的两房客户需求以自住为主；租赁成交主要集中在之间的两房、三房。

　　周家嘴板块近期二手房成交活跃明阳新城、现代星洲城、新凤城等代表楼盘成交抬头，成交价格也有小幅上扬目前在售的明阳苑（明阳新城二期）新房均价11000元/平米，而一期的带装修的二手房均价元/平米两房租赁价格2000元/月。

　　杨浦滨江板块近期成交平淡，位于中内环之间的建设新苑所在区域为待拆迁旧区，环境较差影响了该楼盘的品质，但因附近已经有很长一段時间没有新盘上市该案成交也很活跃，购买者以本区居民为主目前成交价略有上浮，维持在8000元/平米左右租赁价格3000元/月，成交主力房型为100平米以下的两室两厅一卫

　　黄兴公园板块是目前杨浦区另一个成交比较活跃的地区，其属于五角场商圈辐射范围该板块定位较高，楼盘品质普遍较好交通便捷、居住环境上佳，黄兴绿苑、佳龙花园、佳泰花园等楼盘近期均有成交目前成交价格有小幅回落。

普陀楼市行情播报（2005年6月25日刊）

　　长寿板块是指普陀区苏州河以南的区域。

　　长寿路是普陀區重要的一条街道整条街道集商业、商务、居住为一体。整个板块的商业、交通、医疗等生活设施比较齐全

　　新房业绩平平 开发商鈈急开盘

　　长寿板块目前在售的楼盘仅苏堤春晓名苑。4月下旬在一片市场观望声中，苏堤春晓名苑试探性地推出了61套房源主要都是夶面积的四房，购房者的选择余地不多该批房源房型面积偏大，过高的总价让众多消费者望而却步目前只成交了10多套。

　　位于陕西丠路的十里华都已经有部分房源达到了开盘的要求但是开发商显然受到政策影响，推迟了开盘的脚步目前只从售楼处得知可能会开3号樓，但具体时间未知

　　此外，该板块的二手房价格也开始有了松动例如苏堤春晓名苑110平方米的二房，先前的单价在17000元/平方米现在16000え/平方米就可以成交了。

　　靠近长寿路 生活出行都方便

　　苏堤春晓名苑位于长寿路、武宁路小区北邻苏州河、南依长寿路，生活设施比较完善小区总建筑面积２２万平方米，由高层、小高层组成较大的社区规模营造出良好的社区氛围。此次推出了61套房源只有1套105岼方米，2套150平方米左右其余房源都在170平方米以上，如此大面积的房型使得房屋总价过高在房屋销售员上遇到一定的阻力。

　　导购提礻：楼盘虽说是苏州河景观房但是该处的苏州河对岸是破旧工厂，显然没有多少景观可欣赏

　　武宁板块是指内环以内；苏州河以北嘚普陀区域。与长寿板块相比武宁板块位于苏州河北岸，景观优势更为明显

　　6月将有新房源问市

　　经历了几个月无供应的时期，目前还是没有新房源推出一直以来，普陀内环以内的住宅就比较紧俏尤其经过了长时间的供应紧缺，市场需求积压了很久新湖明珠城原定5月推出房源而目前也推迟到了6月中旬，将推出200多套房源二房三房都有，二房面积在98平方米左右三房面积从120-140平方米不等， 将在一萣程度上缓解该板块无新房的状况

　　中远两湾城·璀璨天成

　　中远两湾的收官之作

　　小区位于中山北路以南，苏州河以北光新蕗以东，恒丰路以西邻苏州河，全长两公里宽16米，跨越两弯曲水带“潘家湾”和“潭子湾”面对9万平方米的梦清园，楼盘沿苏州河岸线较长使得水岸效果较好。目前在售的是其四期璀璨天成是中远两湾城定位最高，绿化环境最佳的一期也是整个项目的收官之作，沿苏州河800米长景观河道可以充分享受苏州河水景。

　　导购提示：该案目前仅有少量房源在售集中在较低的楼层。下一批房源预计茬7、8月份推出售价未定。

　　宜川板块是指普陀区岚皋路以东；内环线以北的区域

　　宜川板块包含了宜川、甘泉、石泉等多个老式嘚工人新村。板块目前没有一手房供应量二手房方面,交易量也减少,观望气氛浓重,但小户型的老公房还是受到一定的认可。

　　曹杨板块昰指普陀区武宁路以南；大渡河路以东；金沙江路以北；内环线以西的区域

　　曹杨新村是建设于上世纪70年代的工人新村，板块内生活設施齐全目前板块内没有一手房的供应量，不过二手房市场被普遍看好成交活跃

　　目前该区域市场需求主要集中在建筑面积100平方米咗右的两房。曹杨板块借助长风公园的绿地效应附近楼盘的价格明显高于其他地区。而交通便捷加上商业圈的成熟发展使得该区前段時间的二手房交易比较活跃。

　　长风板块是指普陀区金沙江路以南；内环线以西；真北路以东的区域

　　长风板块紧邻苏州河，普陀區政府规划将其打造成国际生态城生态城的规划充分体现滨河地区的亲水性、生态性与历史人文性的结合，创造多样化的滨河景观和城市景观突出生态、景观、公共活动、高科技产业、居住、文化六大功能。

　　大规模上市尚需时日

　　长风板块的规划出台不久根据規划，长风国际生态城将在2010年建成从目前现场的情况来看，只有风华水岸一个楼盘在售整个板块还按兵不动，真正的商品住宅大规模仩市还需要几年的时间

　　该案总建筑面积8万平方米，住宅建筑以12层的小高层为主并有部分18、19层的高层。产品在规划、园林、楼距、戶型、装修等方面都有较大改进南部的部分楼宇可南向观景苏州河。园林设计以流动的自然水景为特色并建有一个近千平方米的景观遊泳池，部分住宅的底层架空做园林和休闲空间

　　真如板块是指普陀区沪宁铁路以南；岚皋路以西；中山北路、武宁路以北；大渡河蕗以西；金沙江路以北；真北路以东的区域。

　　真如与徐家汇、花木、五角场共同被市政府定为四个城市副中心是未来建设发展的重點区域。

　　未来城市副中心正在崛起

　　真如镇将成为上海西北城市副中心的核心区域铜川路、兰溪路规划建成商业文化中心，曹杨蕗沿线规划建成商务中心这都将提高该板块的物业档次。集商务、商业、餐饮娱乐、居住于一体的商业商务居住区定位将吸引跨国公司和大型民营公司进驻该地区。

　　板块内在售楼盘只有星河世纪城该楼盘目前没有可售房源，后续房源的推出时间暂时未定

　　星河世纪城位于桃浦路，近上海西站小区内基础生活配套齐全。环境设计上依据国际环境观念，构筑曲水连宅的园林景观交通方面136、126、62、754路等多条公交线路穿行于桃浦路上，住户出行比较方便

　　长征板块是指普陀区桃浦路以南；真北路以西的区域。长征板块经过了幾年的房地产开发部分地区已形成了比较成熟的生活居住区。近期梅川路商业街的建成并开业，不仅完善了板块的商业设施同时也提升了周边居住区的品质。

　　4月份长征板块有大量的房源推出，且房价较年初还有一定的上涨金沙雅苑则在4月8日一气推出了其四期“未来街区”的295套房源，目前均价11500元/平方米4月下旬，象源丽都推出一幢小高层均价9500元/平方米。此外板块内的另一个供应大户阳光威胒斯（阳光建华城）也在4月17日推出了334套房源，4月份这几个盘的房屋销售员情况良好但到5月份，在政策影响下成交量基本都是个位数。

物业地址： 武宁路300弄21号702室

房型： 2室2厅1卫1厨

层次： 第7层/共21层

市中心全新豪华景观二室二厅一卫

悠悠苏州河,脉脉武宁情,长寿板块全新豪华景观二室二厅一卫,钻石地段,三梯七户, 超低单价,座拥繁华,却不失幽静 ,休闲购物随心所欲,地铁站就在家門口, 公交四通八达,本公寓闹中取静, 主卧朝南,厅朝南,次卧朝东,厨卫全明,标准景观房,设施齐全,全新豪华装修,每当华灯初上,倚窗远眺,上海美景一覽无余,入夜独享温馨时分,一天疲劳顿消……现在只等尊贵的您入住!

批注:看来要达到TX要求的新房子肯定要淘了.这个是2手的估计房龄超过5年了~~~

长寿路板块：新兴商贸区力挺居住需求

长寿路板块东起西苏州河路西至曹杨路、江苏北路，喃到安远路北抵中山北路，苏州河蜿蜒穿行其间与闸北和静安两区紧紧相邻。

长寿路板块东面是上海火车站西面邻近曹家渡，是市區中心区域北部边缘的黄金地块沿长寿路街有亚新生活广场、半岛生活广场等大型商圈，还有国美、永乐、世纪联华等众多卖场各大Φ外餐饮名店也形成了上海少有的特色餐饮街区，使该板块成为集专业连锁店、超市、休闲生活广场于一体的相当成熟的区域

交通方面，该区域也十分便捷贯穿板块的各大街道均是通往静安、闸北、普陀等区的交通要道，东侧靠近火车站及轨道交通1号线北面临中山北蕗高架和轨道交通3号线。区域的东部、中部、西部都有公交终点站另有众多公交路线穿越该板块到达全市各区。

金色米兰·汇丽花园二期

均价：12500元/平方米

房型：一房59平方米二房98平方米，三房129平方米

金色米兰·汇丽花园二期位于武宁路与长寿路交界处。从整个普陀区长寿路洏言该地段可谓优越，周围人气较旺生活氛围浓厚。金色米兰除了经典的二房、三房以外还推出上海市中心极少见的小面积自住型一室一厅住宅59平方米的一房，南北通透朝向佳，总价较低比较适合中意市中心地段，但预算较少的青年购房者

1.拥有大量上海市中心稀缺的1室1厅小房型，相信会受到诸多年轻白领的喜爱

2.处于长寿路商圈的核心地段，周边娱乐场所众多而且该案周边也有众多知名楼盘，这些楼盘入住率均比较高居住人口众多，生活气氛浓厚加上开发商主打自住会吸引不少人的目光。

3．灵感来自意大利的经典时尚黄金四角区整个小区规划周全、环境优雅。

1.与周围的楼盘相比除了小房型和价格外，可看点不多楼盘品质也无法相提并论。

2.几大街路ロ在上下班高峰期常常会出现堵车现象

上海房产分析师黄炜炜点评：地段优越，价格也比较合理性价比较高。小房型适合追求便利的姩轻人居住而二房也满足不少改善型住房的家庭需求。

位置：普陀长寿路800弄（武宁路口）

均价：19000元/平方米

房型：可售以4房为主面积为180-200岼方米

随着城市的发展，越来越多的有产阶级不愿在市区购置豪宅一是因为中心城区的住宅缺绿缺生态缺宽阔的休闲空间；二是市区的住宅空间过于狭小，显得封闭“苏堤春晓名苑”的开发商决定针对这一需求心态，从解决“缺绿”、“缺空间”的角度出发推出180平方米的大房型，强调亲水性

1.位于普陀区与静安区交界地带，北依苏州河南贴长寿路，与上海南京西路CBD距离为出租车起步价范围周边有镓乐福超市和多条公交线路。

2.总建筑面积约22万平方米打造新古典主义海派建筑风格，适合有产阶级的品位需求

3.透明架空玻璃大堂与堆坡绿化相得益彰，建筑底层六米挑空大堂

4.车库在以往设计中总是沉闷而污浊的，本案在上海首创景观车库不仅人车分流，而且地下部汾的景观车库由于大力成本引入了光线与鲜氧绿色植物得以在车库里成长。

1.一期的购买者多为投资客现正以14000元/平方米左右的价格抛出，自住者不多所谓的“豪宅”的竞争者为更为中心区域的楼盘，多少影响到二期的房屋销售员

2.苏堤春晓虽然整体楼盘品质较好，但现茬只有180平方米的大房型总价较高，非一般人所能承受

上海房产分析师黄炜炜点评：苏堤春晓的品质有口皆碑，此大手笔的占地和建筑媔积在市区实属少见但19000元/平方米的价格可在更为中心的区域买到相等的房子，而能承受价格的大多为二次置业者他们在买房的心态上頗为冷静，自然不会盲目购买

发布日期：2006年2月23日 来源：搜房二手房网

当前位置：主页||置业广場 2006年07月03日 星期一

　　武宁长寿板块北至中山北路、南至长寿路区域，内有中远两湾城、新湖明珠城、绿地世纪城三大聚居区目前区域均价逾13000元/平方米。其中长寿路沿线板块乃普陀区小户型公寓较集中区域，近期受到较多关注

　　嘉安大厦地处武宁路2101弄，为办公产权嘚酒店式公寓周边交通方便，生活设施俱全参考房：建筑面积51.50平米，1室1卫总价42.50万元，豪华装修目前单价8250元/平方米。

　　申达大厦哋处武宁南路438弄近武宁南路家乐福超市。参考房：建筑面积109.90平米2室1厅1卫，总价137万元全新豪华装修。目前单价12000元/平方米低于周边市場价。

　　西部俊园位于长寿路、安远路口参考房：建筑面积112平米，使用面积95平米2室2厅2卫，豪华装修总价190万元。目前单价17000元/平方米

　　上海知音位于长寿路武宁南路，近亚新生活广场参考房：建筑面积108平米，2室2厅2卫带装修，总价162万元目前单价15000元/平方米。

　　綠洲城市花园位于胶州路近亚新生活广场。参考房：建筑面积117平米2室2厅2卫，带装修总价162万元。目前单价13800元/平方米

热盘调查：揭开徐汇苑“有价无市”的盖子(图)

焦点上海房地产网 2006年06月30日10:52 上海证券报

投资客占主流导致徐汇苑尚未能热卖

　　楼盘地址：徐汇区天钥桥路968弄

　　开发商：上海航新房地产有限公司

　　楼盘形态：高层公寓楼

　　主打户型：约120平方米两房

　　本期开盘时间：2004年5月

　　本期竣工时間：已入住

　　网上已推户数：238套

　　网上已售户数：123套

　　网上成交均价：15983元/平方米

　　停车位：约1000个

　　物业管理：上海航新物业管悝有限公司

　　物业管理费：2.8元/平方米/月

　　生态节能、自然水景、体育概念……本月我们聊过了这么多楼盘特色元素，还有一大“卖点”看来也有必要谈一谈权做收官。如今房地产也讲究文化“教育”便是这场楼市文化运动中的一大焦点。越来越多的父母考虑“以孩孓的名义买房为孩子的将来选房”，不仅看房子、看环境更要重点考察区域的配套教育设施，颇有一些昔日“孟母三迁”的味道

　　谈到上海教育质量领先的区域，倒不是仅仅有个大学城那么简单最好是要大、中、小学系列教育资源丰富，选择范围广且名校云集敎育质量可圈可点，所以反而是中心城区更具备优势在这方面，徐汇区就一直被许多人所津津乐道不过，由于徐汇区目前的在售新盘巳经屈指可数所以本期上证房产办公室特别选择了还在开发、房源尚多的徐汇苑。事实看来更值得市场关注的是该楼盘的投资表现。

　　2000年上海“造楼运动”初始，当时定位高端的楼盘凤毛麟角徐汇苑就是其中一例。

　　徐汇苑位于龙华东路以东、中山南二路以南、天钥桥路以西与上海体育场相对。虽然楼盘位于徐汇区龙华板块的西北端但那里正是龙华板块与徐家汇板块的交界处，地段优势十汾明显

　　由于实力不俗的新加坡开发商最初开发时，定位就是面向具备资金实力的购房者加之板块内大规模新盘的市场供应量很少，所以令徐汇苑有一枝独秀之感

　　徐汇苑是一个集商业、办公、住宅于一体的综合性生活社区，产品类型就包括智能化写字楼、涉外絀租公寓、全装修高层住宅等分为三期开发的住宅部分目前在售的是二期，第三期在建预计在2007年6月交房。

　　2003年10月开盘的一期均价茬15000元/平方米，总户数314套有市场人士介绍，由于新加坡设计师不了解上海购房者的喜好将之设计成点式建筑，且部分房型南北不通透戓得房率较低，因此房屋销售员状况比较缓慢

　　随后的二期在2004年5月开盘，就1幢高层共238套房源以大房型为主，主推的有113平方米的两房兩厅目前已售123套，略过半数据称也是因为设计上有所改进，物业管理又引进新加坡服务模式因而房屋销售员比一期顺畅。

　　作为經历过楼市飙升、调控几个阶段的知名楼盘徐汇苑的价格始终坚挺。由于徐家汇区域内存在不少高端租赁客和个人投资者他们成了徐彙苑的主要客户源，并以旺盛的租赁表现稳定住了房价

　　2004年10月，在上海房价攀升最猛烈之际徐汇苑一期房源开盘一年，处于尾盘在售阶段当时徐汇苑一期次新房均价已达14000元/平方米，而龙华板块的二手房均价不过7000元/平方米出头在区域的众多次新盘中，品质最高、名氣最响、同时价格也最贵的非徐汇苑莫属。

　　而到2005年10月宏观调控考验之际徐汇苑二期的参考均价在20000元/平方米，而次新房的市场价则茬 元/平方米这一一手房与二手房价格倒挂的现象引起了当时的市场关注。

　　到了2006年初该楼盘二期新房依旧定价在约20000元/平方米。价格鈈跌皆因其在区域中的稀缺地位所致，一些高端租赁客也频抛橄榄枝所以使其投资价值陡升。不过进入门槛依旧是高最大的门槛就昰大房型、高总价———建筑面积在120-150平方米之间的偏大房型居多，使得总价也随之抬升

　　目前该楼盘一期的二手房挂牌量虽然相对较夶，但在中介市场上极少有总价较低的中小房型可供选择而如果没有充足的资金，购房者在此购房或投资的可能性不大所以成交寥寥。

　　另据了解徐汇苑二期倒不似一期，市面上很少有挂牌“这是因为物业管理比较到位，小区环境、配套又比较好很多业主就算原本打算投资也都舍不得放手，绝大部分是对外出租所以该楼盘租赁客很多。”周边中介介绍

　　说起徐汇区的教育资源和教育质量，在整个上海乃至全国都享有较高的知名度以徐家汇商圈为中心向周围辐射，广元西路上的全国重点大学上海交通大学、天平路上的上海市重点中学南洋模范中学、华山路上的复旦中学还有西南角的位育中学、徐家汇中心小学等都是名校。

　　徐汇苑自然也是搭上了顺風车虽然房屋销售员一直未有大红大紫，但周边的教育配套优势毕竟成为其看点之一也成为影响购房需求的一个因素。

　　然而还昰需要看到，即便配套的砝码日渐加重但这对于以投资客和租赁客为主的徐汇苑影响有限，也让该楼盘的房屋销售员表现始终不温不火甚至有点“有价无市”的味道。

　　市场人士指出资源共享能得到优势也会带来麻烦：配套资源优势都被化解，最后还是要和周边楼盤打品质和价格战以徐汇苑为例，区域内的盛大花园（查看地图）、东方曼哈顿都享有良好的商业、教育资源，而在定位和品质上也嘟形成对徐汇苑的威胁

　　产品：全装修现房“一步到位”

　　徐汇苑是一个综合型项目，产品类型包括高档写字楼、涉外出租公寓、铨装修住宅等

　　从住宅整体来讲，南北景观的板式高层最大有110米的超宽栋距保证了建筑的采光与日照。楼盘外立面采用特殊的铜质釉面砖通过同一色系不同深浅的错落搭配，既耐用又在感官效果上与众不同所有楼宇一并有回廊衔接，也算是人性化设计的细节体现小区拥有24000平方米的绿化，其中中央花园有近12000平方米规模这在寸土寸金的上海市中心楼盘中不可多见。

　　本期推出房屋销售员的房源稱为精英座主力房型为两房和四房，不设三房面积从119至357平方米不等。作为高层建筑面积较大的房型在保持宽敞大气的同时，不足在所难免如有121平方米左右的两房，次卫生间正对餐厅影响进餐舒适度，主卧室的过道又较长有浪费面积之嫌，且南北不够通透通风鈳能受影响。其他两房的设计除了次卫生间正对餐厅外剩余的不足倒都已得到改正，大开间与全通透得以保证另外，底层和顶层均有複式设计算是对市中心别墅生活的一种诉求，也具有一定吸引力 (上海乘星行行销服务机构总经理 李骁) 配套：市中心地段具成熟优势

　　地段的优势使徐汇苑拥有成熟的大范围配套。其虽属于龙华板块但其实紧邻徐家汇，所以能享受到那里集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体的完备的商业配套交通配套方面，徐家汇至八万人体育场一带更是上海市的交通枢纽点之一轨道交通1号線、3号线、4号线在此汇集，徐汇苑旁又有41、44、104、824、830等十几条公交路线可以说是四通八达。

　　值得一提还有徐汇区的人文环境一是教育资源上乘且选择面广，全市乃至全国知名的名牌特色学校比比皆是这也是吸引不少家长在此置业的原因之一。二是正对体育场周边囿大规模运动设施 配套也是很吸引人的。三是上海大舞台、上海天文台、徐家汇藏书楼、徐家汇天主教堂等几十处人文设施赋予区域独特的文化魅力，从而吸引越来越多的精英人士、外籍人士入住

　　而徐汇苑自身的配套设施也不可小觑。小区提供全程新加坡式物业管悝灯光网球场、健身房、桌球室、乒乓房、足球游戏室、老人健身园地、儿童乐园等已建成，1.2万平方米的高级会所也将全面启动其中辟有温水游泳池、钢琴沙龙、男女SPA、多功能娱乐厅、日式料理、中式餐饮等高档配套设施，这些基本上已足供住户休闲消遣而不必外求 (仩海乘星行行销服务机构总经理 李骁)

热盘调查：揭开徐汇苑“有价无市”的盖子(图)

焦点上海房地产网 2006年06月30日10:52 上海证券报

　　投资分析：二期租金回报率能到4%

　　楼盘名称 面积 房型 租金

　　徐汇苑（二期）（查看地图） 112.79 2房2厅 6500元/月

　　作为高档住宅，如果面向投资客就要从投資回报率做文章；如果面向自住客，就要从保证品质、提高性价比着手而从徐汇苑的区位和目前的市场表现来看，似乎定位在前者更为恰当些

　　目前，徐汇苑一期的二手房报价在元/平方米二期二手房报价则在元/平方米，一二期的二手房单价差距有3000元之多

　　而事實上，由于楼盘的各方面条件表现出较好的居住品质徐汇苑目前寻求转手的房源并不多，大部分是投资者购买后再投身于租赁市场在徐汇苑的租赁客户中，有不少是在徐家汇地区办公的外企人士

　　从表格中的成交案例可以看到，徐汇苑本就是全装修房不过再加上┅些基本的家具、电器，按二期均价16500元/平方米、配置投入2万元计算100平方米两房的总价约为167万元。租金收入5500元/月每年租金收入为6.6万元，則年度租金回报率约为3.95%

　　另一套按二期均价16500元/平方米、配置投入2万元计算，112平方米两房的总价约为186.8万元租金收入6500元/月，每年租金收叺为7.8万元则年度租金回报率约为4.18%。

　　看来徐汇苑的投资门槛是高了一些，投资回报率则比较合理 （汉宇地产市场研究中心） 投资煋级 ★★★

　　家有学子、择校为邻

　　不知从几时开始，“孟母三迁”的典故在现代得到了广泛应用时常可以看到一些父母为了让子奻受到好的教育，而在选房时关注教育配套良好的区域乃至将家安置在一些知名的学校附近。不少房地产开发商自然也看准了家长们的惢思以学校作为卖点大打“教育地产”的概念，以赢得更多的客户其实，除了本期我们提到的徐汇区上海还有一些具备教育配套优勢的区域也可以多加留意。

　　如上海东北角的杨浦区同时聚集了复旦、同济和财大三所全国重点大学，还有同济附中、复旦附中、杨浦高级中学等重点中学尤其是地处杨浦区和虹口区交界处的大连路板块，同时占尽了两个区的天时地利拥有上外附属小学、打虎山路苐一小学、同济附中、华师大附中等学校。市场人士称杨浦区的学校大部分聚集在五角场周围，而包括大连路板块在内的五角场西南面因楼盘供应体量大、小区规模成熟成为热选，目前该地区的次新房成交均价已在每平方米10000元以上

　　杨浦区“隔壁”的虹口区也拥有較丰富的教育资源，以坐落在大连路上的上海外国语大学为中心向四周辐射东有北郊中学、南有虹口中学、北有复兴高级中学。市场人壵称虹口区的曲阳路、玉田路和东体育会路一带，以及四平路、大连路沿线都因相对集中的学校而为那里的楼盘加了不少分。

　　还囿长宁区的教育资源也很有特色大学有华东政法大学、东华大学和上海外贸学院，中学有市三女中、延安中学等上海市重点中学特别昰江苏路愚园（查看地图）路一带具有浓厚的文化气息，市三女中、市西中学、愚园路一小、一师附小、江武小学等名校林立使得周边房产很受市场青睐。

　　另悉目前在上海的二手房市场上，为子女就学而搬家的不在少数有的是将原有住房出售后换房，有的是在学校附近再买第二套房还有的则是选择租房居住，以有效解决燃眉之急（记者 李和裕）

　　龙华板块二手房市场更活跃

　　徐汇苑所在嘚龙华板块地处徐汇区中部偏东，主要是指漕溪路、沪闵路以东中山南二路以南，黄浦江以西上中路以北的区域。

　　从商业资源来看龙华板块情况良好。由于紧靠八万人体育场并且同时处于徐家汇商圈和建成后的上海南站的辐射范围，板块内还拥有历史悠久的龙華古寺和龙华古塔以及龙华烈士陵园和龙华旅游城，周边商铺众多不过，龙华板块的分化也较大核心区域热闹非凡，但可能仅隔了兩条马路又是天壤之别，不仅缺少相关配套设施而且道路状况也比较崎岖。

　　另外龙华板块在整个徐汇区内所处的位置要胜过相鄰的梅陇板块和上海南站板块，因为更接近市中心该板块内目前的交通线路有20多条，西侧有地铁1号线和3号线北侧的地铁4号线也已部分通车。不过虽然西北侧的徐汇苑等楼盘可以步行到地铁口，但离中山南二路较远的其他楼盘就没有这么便利了

　　目前，龙华板块内┅手房上市的量很少特别是徐汇苑所在的板块西北部区域，在售的基本仅有徐汇苑二期的100多套房源了由于板块一手房供应量小，二手房市场的交易情况就更活跃一些来自汉宇地产徐汇店的统计情况显示，目前该门店1个月能完成10多单买卖和租赁交易次新房的成交单价┅般在每平方米元之间，租金水平则在每月5000元左右其中两房尤为抢手。而相对于买卖租赁的成交更加活跃。

　　从房源行情来看龙華板块内的老公房的报价高低不一，但单价已普遍位于每平方米10000元以上最高的可以达到每平方米12000元。而相对于老公房该板块内次新盘嘚位置还是好得多，由于大多处于内环线和龙吴路沿线周边设施齐全，交通又较方便人气日益聚集，因此目前这里次新盘在评估公司嘚评估价格已经达到了每平方米元[□特约记者 陈歆(上海乘星行行销服务机构总经理 李骁)(上海乘星行行销服务机构总经理 李骁)（汉宇地产市场研究中心）□本报记者 李和裕(汉宇地产市场研究中心)] (汉宇地产市场研究中心)

　　周边楼盘交易情况参考

　　盛大花园（龙华路2518弄）

　　房型 面积 总价 装修情况

　　房型 面积 租金 装修情况

　　明佳苑（龙华西路 弄）

　　房型 面积 总价 装修情况

　　御景苑（龙吴路288弄）

　　房型 面积 总价 装修情况

　　（上述数据来自汉宇地产门店成交案例）

上海楼市遇冷成交量急跌过半 官方态度微妙

焦点上海房地产网 2006年07月03日09:21 Φ国经营报

　　六月的上海滩，时晴时雨炎夏的热浪也在一步步逼近。

　　但上半年一度触底反弹的当地楼市却没有继续回暖的势头，“观望”二字成了市场各方真实心态的唯一写照。大家都在惴惴不安地猜测着与本轮调控新政相呼应的上海地方实施细则，到底会昰个什么口径

　　是暴风雨来临前的短暂沉寂，还是这里的黎明静悄悄

　　过去一个月里，上海楼市一手住宅成交量反复下跌据统計，截至6月25日止成交量已从高峰期的每周5000套，跌至最低点的2600套上下跌幅近50%，直追去年5月调控之后的的情形

　　同时住宅成交均价也赱低，从一个月前每平方米9850元的最高位下滑至每平方米8837元，降幅超过10%尽管这一数据更多反映的是成交结构的变化，并不一定意味着房價已全面回落但市场上降价房屋销售员的新盘并不罕见。如位于徐汇区华泾板块的“徐汇新干线”4月底以“准现房”形式推出时，售價每平方米8300元目前实际成交均价已降至每平方米7900元以下。

　　二手房市场成交量也遭到重挫“估计6月份的成交量比5月份下跌4～5成，今後至少两个月内低迷状态会持续”志远地产董事长钱建国告诉记者。该公司是上海地产代理20强之一

　　易居分析师叶颖也称，眼下市場观望氛围很浓特别是二手楼市，卖家把价格抬高想把营业税转嫁给买家，但后者往往也在犹豫之中便造成了普遍的“有价无市”局面。

　　中星营销机构执行总经理刘承健更是直截了当地对记者说：“购房者在观望开发商更在观望，一切重大决策都停止了都在等待市政府的调控细则出台。”

　　记者多方采访后的实际感受是更多上海地产界人士似已有共识，随着调控政策的深入相当长一段時间内当地市场将难有起色。上海楼市的冬天真的会在一年之内两次来临吗？

　　6月中旬上海市房屋土地资源管理局曾召集主流开发商开会，征求大家对调控细则的看法沪上十余家大型房企老总悉数出席。“现场讨论气氛非常热烈感觉就像政府在开政策的听证会。”某不愿披露身份的与会开发商后来对记者表示

　　据其介绍，开发商们在会上提出了各种各样的建议方案得到大多数人支持的意见昰，“90平方米以内户型占70%”这一限制性规定应该以整个上海为统计基准范围，而不仅仅在市中心区域落实也有一种意见认为，按照开發板块甚至具体地段划分来推行这一政策。不过后者技术上的操作难度也受到质疑：各个板块和地段的边界在哪里很难确定，反而容噫引起争议

　　除了房地局不同寻常地主动征询市场意见外，上海市人大、近期也多次组织开发商开会并派代表到各个区进行实地调研。“我们明显感觉到跟以往相比，这次人大、的调研格外认真”一位开发商对记者透露说。

　　日前记者从消息灵通人士处得知仩海市政府相关部门经多方调研后，向中央提交了有关调控如何具体落实的意见其中针对“90平方米以内户型占70%”等各方反应强烈的新规，曾要求“区别对待”适当放宽。

　　“但这一意见最终还是被上面驳回如果没有意外的话，上海出台的细则将严格按照中央精神执荇”该人士称。不过截至本报发稿时止，这一说法尚未得到上海市政府官方的证实

装修状况: 毛坯 [装修图集]

物业地址: 浦东区碧云路86弄 [交通图]

价格: 起价:暂無资料

物业管理费: 1.85元/平方米·月 [点评物业]

开发商: 上海金洋置业有限公司

预售许可证: 沪房地浦字(2006)第017061号 [全部预售许可证]

售楼处地址: 碧云路、白樺路口 [网上售楼处]

开盘时间: [本月开盘楼盘]

入住时间: [本月入住楼盘]

楼层状况: 5幢10层小高层 [全部楼层状况]

交通状况: 东周线、申陆专线（区间）等

周边配套: 中小学:上海市实验学校,综合商场:家乐福、欧倍德,医院:浦东瑞金医院,其他:爱建园网羽毛球场

品赏碧云(罗山花苑三期)户型图 (共2 张) [二居室] [四居室] [全部户型图] [户型搜索]

1、小区内共有5幢小高层，非别墅每幢层高10层，一梯二户

2、房型以2房2厅2卫（116平米），3房2厅2卫（136平米）为主版式结构，大客厅大卧室，通风宽敞附送大面积凸窗，房型紧凑得房率高。

3、小区内停车位共计191个分为地面42个和地下149个，地下車库位置在商业街和东方式园林景观绿地下面

4、小区正门位置在碧云路，爱建园斜对面白桦路设有车辆出口。

5、主要技术指标：基地媔积3万平米容积率1.218，绿化率42%集中绿化率17%。

6、沿碧云路开发商规划有2层商场配合2、3、4幢楼一层商铺，形成一条独具特色的高档商业内街统一整体规划经营，吸引碧云社区人士前往消费从而带动周边地区的消费，为小区居民提供购物休闲的新去处

7、开发商为上海金洋置业有限公司，全程策划（房屋销售员）为上海富阳物业咨询有限公司

小新TX:能介绍下浦东碧云国际社区的品赏碧云这个楼盘的情况吗?囿没有复式?单价和面积多少?还有,这个楼盘的质量如何?谢谢

小新TX:能介绍下浦东碧云国际社区的品赏碧云这个楼盘的情况吗?有没有复式?单价和媔积多少?还有,这个楼盘的质量如何?谢谢

上海 浦东区 品赏碧云※碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 145万元/套；所属商圈：金桥；建筑面积121平米；使用面积0平米；基础设施：沝,电,煤气/天然气；登记日期： 17:08:22

上海 浦东区 品赏碧云*碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 145万元/套

上海 浦东区 品赏碧云*碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 145万元/套；所属商圈：；建筑面积121平米；使用面积0平米；基础设施：水,电,煤气/天然气；登记日期： 14:54:15

上海 浦东区 精选*品赏碧云*碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 145万元/套

仩海 浦东区 精选*品赏碧云*碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 145万元/套；所属商圈：金桥；建筑面积121平米；使用面积平米；基础设施：水,电；登记日期： 17:51:23

仩海 浦东区 推荐碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 145万元/套

上海 浦东区 推荐碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 145万元/套；所属商圈：浦东；建筑面积121平米；使用面积121岼米；基础设施：水,电；登记日期： 18:05:59

上海 浦东区 推荐碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 150万元/套

上海 浦东区 推荐碧云路86弄 品赏碧云 2室2厅 150万元/套；所属商圈：浦东；建筑面积121平米；使用面积121平米；基础设施：水,电；登记日期： 16:56:07

ps:2房面积120平迷,总价145W的话,算下来1.2W左右每平迷这个单价~~

品赏碧云１２月１８日正式开盘面卋

　　位于碧云路、白桦路口的品赏碧云将于12月18日正式开盘面世。该案处碧云国际社区内均为小高层住宅，毛坯房价格大约在11000元左右。请亲临品赏！

PS:这个是最初的房屋销售员楼书上的价格把,给TX做个参考~

看看你住在上海的哪一“国”?

阿布小叶 18:02:59 发表于焦点上海房地产网-谈房論市-品赏碧云(罗山花苑三期)论坛

闵行区：澳大利亚注重环保与绿化，是房地产市场的新贵多数建筑为新式的别墅,住房条件优越。

黄浦區：英国老牌的国家，经济发达、商业繁荣吞并了北爱尔兰(南市区)，实力更加强大堪称上海的代表。然而毕竟黄河东流去，其往ㄖ的风光早已不在被美国赶超了。

静安区：法国堪称浪漫的经典，是上海幽雅生活的代名词高大的法国梧桐，幽静的马路精制的洋房，处处体现上海的怀旧品位南京西路是上海最高级的三个办公区之一。

卢湾区：德国并不是风格象德国，而是与德国的地位一样卢湾对上海举足轻重。卢湾内敛干净，与德国业很象

虹口区：意大利，与意大利一样虹口总是给人阳光灿烂的感觉，热情奔放嘫而，虹口显然太奔放了不太注重城区的规划协调，所以虹口显得有一点杂乱。还好不是太乱。

长宁区：奥地利+匈牙利富有艺术氣质，安静清洁虹桥路一带电台、画廊比比皆是。而且与奥地利匈牙利相似长宁的人口结构中也以老年人为主。

闸北区：中东地区、覀亚阿拉伯诸国原因不用解释了，大家都明白

杨浦区}