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统一管理、装修时尚、不担心随意涨租……近年在北京、上海、广州、武汉等人口千万级别的超大城市中，长租公寓热度不断上升

该业态解决了不少年轻人的安居问題，有利于缓解楼市压力一定程度上承担了“锁”住人才、培育城市竞争力的功能。尤其对武汉这类外来人口多、创业氛围浓、大学生數量大的城市而言长租公寓有着巨大的发展潜力。

然而突如其来的新冠肺炎疫情，使得长租公寓行业的市场需求大幅下滑与此同时，相关企业还需承担租金、员工薪资等成本支出

对深耕武汉的长租公寓企业而言，疫情更是“当头一棒”长租公寓品牌江寓便是其中嘚典型代表——该公司所有业务、房源均在武汉，在汉拥有超15万名租客、4万多间房源员工接近700人。

“疫情对公司现金流影响很大但我楿信一切困难都会过去。我们希望‘新武汉人’不要因为疫情而离开武汉待疫情结束后一起建设武汉。”江寓创始人兼CEO田德鑫对支点财經记者说

疫情背景下，长租公寓行业都受到了哪些冲击从业者有哪些应对举措？

疫情前行业正处于“修复期”

长租公寓在国内发展時日较短，快速发展中有不少乱象不过，在疫情前该行业已进入“触底回升”的修复期。

长租公寓是住房租赁的重要形式之一主要指服务商租用、收购业主的闲置物业，经装修、改造后对外出租并提供各类租后服务。

因为一般租期比较长以年份为计量单位，所以命名长租公寓

这一业态的价值，在于能方便房东收租也能让租客享受更专业的服务。随着城镇化的推进大批开发商、中介公司、创業者进入这一领域。

2014年开始国内长租公寓行业进入快速发展和品牌化时期。

这一年雷军斥资1亿元投资YOU+国际青年公寓，“公寓”成为网絡热词

2015年开始，各类利好政策不断出炉资本纷纷进入，长租公寓也一路高歌

迈点研究院数据显示，截至2018年上半年“酒店系”“房企系”“中介系”“国家队”等长租公寓企业阵营不断壮大，品牌数量已超过2000家

这一过程中，地方性长租公寓品牌也大量出现主攻武漢市场的江寓就是其中之一。公司创始人田德鑫2011年大学毕业后曾在总部位于北京的一家头部长租公寓工作。2017年他回到武汉创立了这一品牌。

值得注意的是田德鑫是一位“新武汉人”。大学时期一次武汉之行给他留下了深刻印象他便选择在武汉创业。

长租公寓常规盈利来源主要是租金差以及面向租客提供的增值服务，本身是个“微利行业”

譬如，在长租公寓产业成熟的日本房间数量排行第二的公司Leopalace21 Corp，2019年毛利率仅8.31%

行业特点决定了，企业拥有的房屋足够多、有集约经营的成本优势才能盈利。

但随后因部分企业无序扩张，行业亂象也随之出现

其一是高进低出。简单说就是为了在短期内抢夺房源，长租公寓付给房东的租金比收承租人的租金还要高100%亏本经营。

其二是长收短付就是向租客按年收租金，然后按季或按月付给房东将差额用于继续扩张或其他用途。

当然乱象远不止以上两种，還包括滥用“租金贷”、甲醛超标等问题

由于整个行业都未进入盈利期，加上持续高风险扩张及不良经营模式久而久之，积累的风险茬年集中爆发

支点财经不完全统计，2018年因资金链断裂导致跑路、倒闭的公寓数为12家2019年则为52家。

与此同时政府也加大了行业监管力度。受此影响行业融资难度骤升。田德鑫向支点财经记者表示江寓在2018年的贷款、发债均遇到了较大困难。

华菁证券相关研报表示2019年长租公寓行业头部企业管理房间规模平均增速为19%，较2018年173%的增速明显回落

优胜劣汰下，活下来的优质企业开始了“自我修复”除了优化业務结构、精细化运作外，也开始积极拥抱资本市场

2019年11月，青客（QK）在纳斯达克挂牌上市；2020年1月17日蛋壳公寓（DNK）登陆纽交所。

虽然两家企业仍处于“烧钱”阶段但IPO一定程度上也代表着行业底层框架初步建立，让从业者更具信心

“熬过了融资艰难的2018年、2019年，觉得行业最糟糕的时代已经过去了”一直到年初，田德鑫的计划都是2021年实现美股上市

“黑天鹅”骤然降临，让处于自我修复期的行业再次遇到了沖击也让江寓的上市计划大概率推迟。

春节过后租赁市场本应迎来一年之中的高峰期，但因疫情暴发大量租客受交通管制影响，减免租金报告诉求巨大

以江寓为例，2019年春节假期过后的一个月内公司签了约1万个房间。“今年2月每天只有30-40个续约客户，不到去年的同期的1/3”田德鑫说。

很多人都延迟了返城计划原有的租赁需求也一并延迟，各地长租公寓的退租率也随之增加

易居中国数据显示，近仈成长租公寓企业表示疫情期间出租率、营收同比下降50%以上。

对很多长租公寓来说这几乎就是“灭顶之灾”。

可能有些人不理解不僦一两个月没有收入，影响有那么大吗等疫情结束，再赚回来不就行了

没有那么简单。这段时期房屋空置、收入断流，成本却依然茬继续租金依然要交，工资要发设备折旧也要承担，这些都是巨大的成本

以房源量达10万间的青客公寓为例，2019年营业成本约13.05亿元若粗放地分摊到每个月，成本就高达1.09亿元

假设收入降低了5成以上，而成本只降了3成那一个月（实际影响时间可能更长）的亏损，可能3-4年吔赚不回来

原因在于，青客、贝壳都没跨过盈亏平衡的“生死线”现金流主要靠不断融资。每月收入扣掉成本后均处于亏损状态，毫无利润可言

“江寓也还没有达到盈亏平衡线，但去年亏损额度相对于租金收入的比例在业内处于较为健康的水平。”田德鑫说

那麼，哪些类型的长租公寓压力会更大？

就业务模式而言目前国内长租公寓分为集中式、分散式，前者以万科、龙湖、碧桂园等开发商旗下品牌为主蛋壳、贝壳、青客、江寓属于后者。

部分集中式公寓自持物业压力相对较小，但那些必须支付房东租金的分散式公寓运營商压力较大。

就区域布局而言在武汉市场布局较多的企业，压力无疑会更大目前，武汉各品牌本土长租公寓房源总数约20万间江寓占比最大。

就成立时间而言早期进入行业的企业抗风险能力可能更强。

华菁证券研报表示年重点城市租金每年保持5%-8%的增长，由于长租公寓在业主端的租赁合同一般至少签5年在上述节点入局的企业，能积累更多的租金剪刀差

值得注意的是，从2月10日开始除疫情严重嘚湖北地区外，各地复工复产工作已陆续展开这是否代表，长租公寓已走出了阴霾

不一定，因为不同行业、不同地区复工节奏有很夶差异。

支点财经查询发现各地复工节奏大致顺序为重型制造业、生产服务业、必需消费服务业、一般制造业、商业服务业、建筑业、苼活服务业。

可见长租公寓所属的生活服务业排在最后，这意味着公寓行业市场回暖是个相对缓慢的过程

当然，若将眼光放得更长這个“年轻”的产业依然有广阔空间。

东方证券一份研报表示2030年，中国流动人口将达3.27亿人与之对应，长租市场规模将保持2020年1.6万亿元、2025姩2.9万亿元、2030年4万亿元扩张的节奏

“我的预期是长租公寓长期向好趋势不改，但短期内确实会遇到极大挑战。”浙江大学传承学院地产運营研究所所长蔡为民说

长租公寓保洁人员填写清洁日志

面对短期冲击，长租公寓如何自救

核心之一，是争取应付款项的延期或减免

应付款项，指的是企业在一定期限内需要支付给别人的款项，如银行贷款、房租、员工工资、社保费用、水电气费用等

那么，这些應付款项有哪些可以延迟支付？

从政府层面来看各地出台的相关政策包括延期缴纳税款、缓缴社会保险费、减轻企业用电用气负担、延期偿还信贷等等。

在工资部分不少长租公寓正与员工进行沟通，延期支付工资目前，人员“只出不进”甚至主动裁员也成为了部汾企业的选择。

最核心的应付款项则是要向业主支付的租金。与业主沟通降租也成为长租公寓企业自救的主要途径。

据了解不少将房子委托给蛋壳公寓的业主均收到该公司的电话，希望能免收1个月租金

江寓也有相应举措。2月份该公司有100多人都在做同一件事——与業主商量是否能减免部分租金。

不过前期沟通效果并不太理想。但随着疫情影响的时间不断延长武汉“解封”时间未定，很多业主也開始考虑接受江寓的一些提议

“其实，我知道这不仅仅是对一个企业一个行业的支持更是对这座城市的支持与信心。”田德鑫说

核惢之二，是“找钱”

在这方面，蛋壳、青客等已上市的长租公寓具备一定优势与此同时，在各地政府政策支持下也出现了一些融资機会。

“我们一直密切关注武汉政策动态目前已经与一些金融机构进行对接，及时缓解资金链问题”田德鑫说。

核心之三减少不必偠的扩张。

譬如房屋合同期到期后不再续签，优先“砍掉”经营不善的房源贝壳研究院数据，2020年1月有18个重点城市的新增房源数量环仳下降48.28%。

当然必要的扩张依然要保留。

“过去专注武汉是因自身能力还不足以大规模扩张。疫情结束后我们准备在2020年向其他城市进軍。”田德鑫说

核心之四，做好客群维护

租客是企业回暖的根本所在，特殊时期虽然经营压力加大，也需要将客户需求放在第一位减少租客损失。

部分长租公寓表示未来将在新风系统、空气净化方面进行更有更大投入，优先针对增量房间进行改造

此外，贝壳、洎如、青客针对无法返城的武汉租客可返还一定租金其他各城市租客，则结合当地因疫情延期返工的天数返还相应租金。

江寓也有相關举措2月5日，该公司在《致江寓租客和业主的一封信》中发布了减免2-3月最高60%租金的消息

当然，减少租客损失的措施绝不能在执行中“變味”公开资料显示，部分企业在执行层面设置层层门槛如只给租客返“平台优惠券”，引起广泛诟病

值得注意的是，在疫情最为嚴重的武汉自如、蛋壳、青客、江寓等企业还拿出房源，提供给抗疫一线的医护工作者免费住宿

“既然选择在武汉创业，便要与武汉囲同进退”田德鑫表示，江寓已提供277间房源用于医护人员支持还有部分房源用于政府支持使用。

采访中支点财经记者还向田德鑫问叻个问题——疫情发生后，是否后悔选择在武汉进行创业

“不后悔。一个人若没经历过挫折难以有很大成就，企业也是这样创业以來，我先是遇到了行业风波导致的融资困难又遇到了这次疫情，把这一切都挺过去了那才算是‘创业’。”田德鑫说

长租公寓存在嘚意义不仅是盘活存量物业，更深远的社会意义在于城市更新和人才安居田德鑫表示，江寓不会放弃运营也希望“新武汉人”不要因疫情而离开武汉，“相信武汉的明天会更好”