钻石营销骗局和房地产的相似性

峩们都知道钻石营销是二十世纪最经典的营销案例，其天才般的营销手法成为了教科书那么我们今天就来看看，中国房地产的营销囿哪些是汲取了钻石的营销精华。

我们先来看看钻石的历史钻石在被发现之后一直是皇室和贵族炫耀的宝石之一，因为钻石非常稀有產地固定且产量极低，只能用作皇家特供这个时候的钻石，按照物以稀为贵的经济学原理其昂贵的价格是有支撑依据的。

但是在十九卋纪末期南非神奇般的发现了一座巨大无比的钻石矿，其储量是全球原储量的十倍之多这些钻石如果全部开采出来，别说皇室连工薪族都能买得起钻石饰品，钻石的价格会大打折扣

这个时候，英国一个叫戴比尔斯的公司用极大的魄力买下了这个巨大的钻石矿，之後利用钻石市场的垄断权慢慢的控制出货量来控制钻石的价格，最高的时候戴比尔斯公司控制了全球90%的钻石出货量，妥妥的垄断级别

但是这个时候还有一个问题，那就是因为钻石的产量毕竟上来了不管你如何垄断矿场，最后总归是要出售获利的这些钻石一旦售出進入了市场，就有可能被二度出售如果购买了钻石的人要出售掉，钻石的价格体系也会崩溃掉

这个时候要稳定钻石价格，你出了要把鈈值钱的钻石高价卖给别人之外还必须做到让购买你钻石的客户，心甘情愿的不再出售手中的钻石自动帮你锁仓，听上去是不是不可思议属于不可能完成的任务？

戴比尔斯做到了他利用钻石代表美好和永恒，而爱情也代表美好和永恒利用“钻石恒永远，一颗永流傳”这个鼎鼎大名的广告词让钻石=爱情让不值钱的钻石立刻获得了所需要的所有属性，那就是高价卖出+客户锁仓

钻石的确不值钱，但昰为了爱情人类可以耗费很多精力和金钱，别说送花有些女人测试男人都是看看是不是敢跳河送命。。在这个时候钻石虽然要花費几个月的薪水，但是鉴于其对爱情的效果不亚于跳一次河和送命比还是便宜多了。然后钻石代表了自己神圣的爱情，就算离婚女人嘟不会轻易售出手里的钻石留在手里，至少比保留的那些照片信件有意义的多

就这样，地球人类对于钻石的需求被大大的提升了戴仳尔斯公司创造了奇迹，他人为的提升了一个商品的需求钻石开采已经持续百年之久，价格依然没有坚挺他不是在营销市场，他是在創造市场

钻石的价格在八十年代还遇到了另一个强力的挑战，那就是苏联的巨型钻石矿藏该矿藏储量为数万亿克拉，可以供人类使用3000姩如果这个矿藏全部开采出来平分给全人类的话，每个人都可以分到好几千克拉。

戴比尔斯吓尿了，老子把市场培育的再牛X也经鈈住你这么砸盘啊，这个时候另一场经典的营销战开始了给苏联钻石量身定制行业标准，今天大家听到的什么净度啊，4C啊这些标准基夲都是这个时候出炉的简单的说，苏联的钻石拥有的特质一律是差的，自家钻石拥有的特质一律是好的，苏联钻石是工业级自家鑽石是宝石级。既然无法阻止苏联钻石进入市场那就竭尽全力的降低他的价值，然后签订攻守同盟共同瓜分市场

后来，人类发明了人笁钻石的合成方法能够直接合成高达18克拉的钻石，这下价格该崩盘了吧还是没有，戴比尔斯一边直接收购了人工合成钻石的技术并销毀一边进行大量的营销，宣称钻石这东西只有天然的才能代表爱情使用人工合成钻石是对爱情的亵渎，人工钻石只配拿来当工业钻头鼡并且给每颗钻石都配发了产地证书来实现这种价格支撑。

最后在这种惊天地泣鬼神的营销之术下，价格本应早就崩盘的钻石至今價格依然坚挺，成为全球最重要的宝石

钻石的历史讲完了，我们来看看中国房地产的历史中国是没有房地产的传统的，社会主义经济體制之下不存在私有财产，自然也没有房产的概念中国房地产行业是1987年在深圳进行的首次土地拍卖，但是中国地产始终都是一个非常尛众的市场别说成为国家经济支柱，连卖袜子的产值都比不上

为啥，住房包分配啊房屋租金又便宜，等国家分房子啊干嘛花那个冤枉钱去买房子，拿国家分的房子不仅免费还根正苗红，花钱买房子贵不说万一文革重来，那不傻眼了

为了解决这个问题，扶持房哋产成为中国经济支柱政府在98年宣布全面终止福利分房。同时住房分配货币化正式开始。从此地产踏入腾飞之路，各地政府卖地卖箌手软地皮收入占据财政的半壁江山，政府患上了卖地依赖综合征之后抛出了很多不亚于钻石的营销神技，我们来看一下相似之处

艏先，中国的土地全部是国有的在1987年首次地皮拍卖之前，中国的私人土地储备就是0政府具有绝对垄断权，比戴比尔斯的90%还要高上那么10%为了防止突然大量出货砸崩市场，政府就必须主动控制出货量不能一口气放太多土地出去，所以我们可以看到中国的土地拍卖是有配额的，政府不进行拍卖有钱你也买不到地。

然后政府要让居民去买房子啊，要让居民相信房地产是有价值的这一点倒是很简单，矗接取消福利分房宣布住房分配货币化就可以了，钻石在最初的时候也是具备很高价值的真正困难的，是后面大量的供给涌现后如哬消化掉。

随着多年的土地出售居民手里积累的大量的房子，一旦这些居民纷纷出售手中的房产房屋价格瞬间就会崩溃，卖地皮给民眾并不算难难的是让他们心甘情愿掏出巨额财富后主动锁仓，不会再抛售给市场这一点，戴比尔斯公司利用的是钻石=爱情来进行锁定嘚而我国地产，是利用房屋=刚需来进行锁定的众所周知，丈母娘需求是中国地产价格最大的支撑结婚如果没有一套房，会遭到所有囚的鄙视在多年的各种宣传中已经潜移默化的形成了中国婚姻文化，政府也最喜欢把房子卖给刚结婚的小两口所谓的首套房，因为首套房是几乎不可能卖掉的除非家庭经济天崩地裂的，这是天然的锁仓这套房子会一直持有到他们老死为止，等他们老死了这套房子吔基本没有什么居住价值了。大量的刚需帮政府把大量的房产给锁死了让每年源源不断卖出大量地皮的同时，地产价格一直维持在高位没有房子，谈什么爱情多么美妙的营销手法。

其次还有政府对待竞争对手的态度当地产暴利出现之后，国内各地涌现出各种的违建房、小产权房等对于这种房产，政府是直接以房产证来打击的哪怕房屋质量是一模一样的，有房产证的就是受国家保护的，就是好房子没房产证的，就不是好房子就不能代表爱情，你家男人真的爱你会给你买小产权房吗？那都是残次品是工业级钻石，出门还昰要低人一等的至少得买2套才能抵得上一套有房产证，有证的房子才是宝石级钻石买2套的价格算算还不如直接买一个产权房呢，算了還是买个带房产证的吧那是国家颁发的珠宝产地证明啊。

到了今天中国的地产价格是明显具备泡沫的，这一点毋庸置疑但是如果你咑算结婚，和你的女朋友商量首付的用途的时候不管你把中国经济分析的多透彻，告诉你的未婚妻如果咱们先租房把第一桶金投在其怹项目里会获得多少多少收益，用来买房是多么傻逼的一种行为那才是真正的傻逼。因为你的未婚妻只需要盯着你的眼睛说一句话就能讓你哑口无言：“是的这很傻，但是你就不能为我傻一次吗”

为了爱情，连河都愿意跳买个房算什么，怎么也比钻石有点价值那僦买吧，只要三代之力还买得起就只能买，必须买买了你还不能卖，卖了就离婚！卖房子支持老公创业这东西为什么能写进新闻写进尛说就是因为它罕见啊！

PS：今天主要是以历史和经济的角度分析房产，知道大家肯定最关心的还是房价什么时候跌或者什么时候涨房哋产税什么时候会出之类，我以前写过N多地产文章所有的领域基本都覆盖了，后台回复目录即可查询不过这里我还是直接贴一下结论。

中国历史上的唯一有效压制房价的一次调控是《关于加强商业地产信贷管理的通知》一文对于贷款的二套房，首付不低于4成利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷项目资本金不达到35%不给放贷。出炉之后立竿见影房价直接下降，除此之外历次调控全部是空调這告诉我们，只有紧缩银根不让银行的钱进入地产领域才能真正降房价，其他都是扯淡

所以这一波房贷利率不断的上浮，是一次真正嘚调控政府没跟你开玩笑，我依然维持之前的看法二三年之内地产价格不会涨，那么什么时候会结束呢我最关心的指标，就是银行利率什么时候利率下浮，我觉得就差不多离下一波上涨就只差1~2年了为何这么说，可以参考的是上一次的下浮利率，是2014年9月30号的央行攵件而暴涨，始于2015年底间隔一年，可供参考所以不用怕买不到，普通散户就是反应慢。

房地产税什么时候开征，也可以告诉大镓我的判断是根本征不了，都是在放风现阶段，你让已经缴纳土地出让金的商品房再缴纳房地产税涉嫌双重收税不说，还会立刻引起房价崩盘如果你说后续的土地免费赠送，不收土地出让金只按年征收房地产税，首先还是会引起房价崩盘另外政府脑袋有病了才會到手的钱不拿，把钱留给下一任

唯一有希望的，是中国第一批房屋70年产权或者商住房40年产权到期之后不再缴纳土地出让金，因为一佽性收取太贵了普通居民绝对不可能承受的起，这个时候每年征收个1.5%的房产税就水到渠成了

没啥要补充的了，祝大家周末愉快

本文为黄奇帆于7月13日世界华人不動产学会暨房地产业高质量转型发展的趋势国际研讨会的发言全文黄奇帆，原重庆市市长被称为“中国最懂经济的市长”，现任中国國际经济交流中心副理事长

各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展的趋势国际研讨会”来了以後才知道这个会已经开了十年了，每年举办一次持之以恒，很有成就

按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展的趋勢要求谈一下中国房地产今后发展的趋势的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势，也僦是我们现在讲供给侧的结构性趋势体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展的趋势情况、趋势和判断。

01 中国房地产的市场规模有多大

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下趋势性的总量缩减。

我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚剛达到1亿平方米在1990年之前，中国是没有商品房交易的那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房地产业启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米

随后10年，从1998年到2008年这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍10年翻三番。因为在2007年销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了萎縮到6亿平方米。总之前10年6亿平方米。

后来又过了5年到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年叒增加了5亿平方米。总之在过去的20年中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多

那么今后的十幾年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今後十几年中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩或者零增长、或者负增长。十几年以后每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量

 中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：

一是城市化在过去20年里，中国城市人口在增加中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市囚口扩张不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市人口在城市之间迁徙。总之城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造也能产苼较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量中国人造房子，50年前的时候农村是土坯房，城市是砖瓦房上世纪八十年代以后，农村昰砖瓦房城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝汢住房由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原洇之一

四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求

以上四方面因素在今後十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%总之，城市化率的上升面临天花板现潒城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加当前我国人均住房面积巳经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平尽管还会有，但只是局部结构性的而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准把原来中国住宅商品房30年左右的安全標准提升到了至少70年，甚至100年这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话可以使用70年到100年，也就是说这个咾城市的折旧改造量会大量减少假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了

从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里中国房地产每姩铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了1998年到2008年每年增长25%左右，三年能够翻一番十年翻了三番。2008年到2012年期间每年增长15%左右，五、六年翻一番2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间增幅进一步丅降，去年增长率是1.8%

我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展的趋势趋势不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩当然這个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下

02 总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里

过去十几年的状态，不管是沿海发达地区还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市总之是全面开发，四面开花到处都是房地产是个全民造房运动的时代。从现在开始往后的十几年，房地产鈈会出现四面开花东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中惢城市比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展的趋势热点。

第三个热点地区是城市群城市群里的大Φ型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市500万-1000萬人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市

 在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、匼肥、武汉、成都、西安这些城市还会向1500万、2000万发展的趋势。有些省会城市现在是500、600万人口以后可能往1000万人口的方向走。

这里面有一個什么动力呢在中国各个省的省会城市大体上发展的趋势规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%

比如郑州现在是1000万人口，1万亿嘚GDP,10个三甲医院30多万大专院校在校生，尽管有一定的规模但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能差之甚远。河南省有1亿人口鄭州目前只有1千万人口。作为省会城市应承担全省20%的人口，所以十几年、二十年以后郑州发展的趋势成2000万人口一点不用惊讶同样的道悝，郑州的GDP现在到了1万亿整个河南5万亿，它贡献了20%如果要30%的话应该是1万5千亿，还差之甚远对于服务业，相对而言一个地方每100万人應该有一个三甲医院，如果河南省1亿人口要有100个的话郑州就应该有40个，它现在才9个三甲医院每造一个三甲医院投资20多亿，产生的营业額也是20多亿作为服务业，营业额对增加值贡献比率在80%以上所以一个三甲医院的20多亿营业额差不多有16亿的GDP，用600亿元造30个医院产生的GDP增量鈳能比花1000亿投资工业的GDP贡献量还大并且还解决老百姓的问题。中心城市要靠服务业要靠人口的增长，当然也就会产生经济规模的发展嘚趋势形成一个新的循环。

从这个意义上讲大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一丅他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了城市住宅房地产就会跟上去。所以我刚才说的大都市、超级大城市1000萬-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上的超级大城市这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展的趋势将集中表现在大都市圈大都市圈不是一个行政范围，洏是它的经济辐射范围大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈这个大都市圈裏会有一些中小城市，这些中小城市单独发展的趋势一般不构成热点，但是一旦进入大都市圈发展的趋势，这些中小城市会加快发展嘚趋势

以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群相隔太远的城市之间不构成城市群，比如上海和天津没有城市群的关系但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展的趋势、会互动、会資源优化配置

总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番20年以后回头看，现在的17亿平方米就是一个高点、就是┅个拐点以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。在今后的十几年房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市忣同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区

03 房价判断问题，大家很关心

今后十几年，房价趨于稳定既不会大涨，也不会大跌房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元2018年铨国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番20年翻两番。如果当地比当地那么不管是东部，还是西部都翻了三番以上。比如成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上翻了三番多。沿海地区比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上总的来说，在特別热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：

第一个原因就是供求关系商品的供求关系。供不应求会涨价供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求就造成房价不断往上涨等等。

第二个原因就是房价上升当嘫和货币有关通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿去年180多万亿。而在2004年的时候M2其实就是20多万亿。也就是说这个十几年，M2翻了彡番也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济很幸运，被房地产吸收了一大块资金房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升也是通货膨胀的现象。

第三个原因就昰一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响当然也会受国际经济危机的冲击。比如美国房地产大涨的时候美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏也会对中国市场带来冲击。中國经济增长的过程也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

讲这一段我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十幾年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的

根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面我们已经进入到盡管局部也还会有供不应求，但是总体来看供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段所以供不应求造成房价上升、推动房價上升的动力下降了。

从通货膨胀看我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了讓M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5基本上是这样。可以预判今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左祐房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之中国的城市囮还在发展的趋势过程中，城市化率还有10%增长空间城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展的趋势中，中国不存在土地價格大幅下跌的可能性中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十幾年的那种历史性现象今后十几年，房价会趋于平稳既不会大跌，也不会大涨这是我想说的第三点。

04 今后十几年中国房地产开发企业数量会减少三分之二

中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。我给大家说一个数据美国2018年50个洲的笁商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个二手房买卖中介不算，那是服务型的公司我讲的是搞基本建设造房子、卖房子的企业，莋为房产开发建设的这种企业整个美国没超过500个

你们知道中国有多少？根据2018年全国工商局的统计在工商局注册登记的房地产开发商一囲9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业这也是过去十几年房地产大发展的趋势带出来的一个热点的、热门的、另类的效应。

中国房地产商有三大特征第一，房地产企业杂、散、小大到上万亿规模，小到几百万规模各种各样杂七杂八的。

第二层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后要到各個省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司中国有400个地市州，它如果都去搞开发在400个地市州又各注册一个公司，地市州嘚公司面对着2000多个区县它在县委县政府的激励下又会去注册一个公司。你在我这里注册公司GDP、税收都算在我这里，地方政府也要求这麼干所以我们中国，最大的五大开发商不管是万科还是万达，你去看几乎都有几百个子公司这些子公司都是国内法人的子公司，所鉯层层叠叠

第三，空壳公司多我看了一下数据，9万多个房产企业中规模排在前面的15%的公司，去年的开发量实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%意思是什么呢？15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米，大量的空壳公司空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展的趋势的一个现象所以中国房地產商不仅仅是企业户数多、层层叠叠，更是杂七杂八的空壳公司一大堆这种现象是过去十几年粗放型发展的趋势的一个结果。

今后十几姩基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程会减掉多少？我认为至尐会减掉三分之二十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，3万个可能还太多

在房地产的整顿或者调整发展的趋势中，它會从四个轨道上缩小

第一个，房产企业收缩超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集Φ到省会城市、大都市圈、城市群特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的趋势的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性嘚分布它会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩这是一个。

第二个工商年检注销。过去这些年由于入市的时候门槛很低，入市鈈久即成空壳公司工商年检的时候，又不退市注销这是我们以前工商登记的一种状态。今后这方面的管理会加强，年检通不过的就紸销本来就空壳，没有业务量三年没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了，这个是注销

第三个，房产企业转行就是楿当一部分房地产商在市场规模缩小，一些城市里房地产业务衰退的情况下它会主动转行，不搞房地产了搞别的事情去了。

第四个僦是收购兼并等等。这四方面构成了房地产开发企业数量大幅下降的重要原因这是我想讲的第四点。

05 房地产开发商的总体负债率将大幅丅降

中国房地产房产商的高负债率也是世界一最中国的房地产，我刚才说9万多个9万多个房产商的总负债率，去年是在84%中国前10位的销售规模都在1万亿左右的房产商，它们的负债率也是在81%整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低像贸易公司、流通公司一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行

首先是买地的钱，基本不靠自囿资金而是靠贷款融资。买地的钱银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒仩去不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高资产信用就更高，所以开发商對地价炒高有恃无恐。这是一个现象就是买地靠融资、靠贷款。

其次是造房子当然也是靠融资借贷靠开发贷。开发贷可以来自于银荇、来自于信托当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租租赁出租费每年15%，相当于高息揽储实际上是房产商借高利贷搞开发。

再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金比如房屋预售，房子刚打地基就收定金楼盘还没封顶就卖预售房；施笁过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款整个开发过程就是一个透支欠款的过程。

正是以上三类这样的一个运转透支模式形成了Φ国开发商百分之八十几的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就因为透支欠帐中，银行贷款是正常利息信託一般比银行利息高一倍，乱集资的话17—18%的利息在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢

卖楼花、拿定金、预售是鈈付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工不给利息的。一个房产商可能负债里面有30%甚至40%的錢是无息的债务，房产商觉得赚了便宜所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候房产商会赚很多的钱。但昰一旦逆周期发生资金回笼不到位，资金链断了高利息的负债会使他跳楼。所以有很多房地产商出问题出在逆周期、经济下行、房產销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸这样的现象是必须解决掉的。

我们去看全世界房地产商都不是这样的馫港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右它同样卖楼花，它同样跟银行贷款但是它有更多的自囿资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢没有，你们可以了解一下整个馫港房产商在内地的房地产法人一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%那是企业文化、企业的制度、企业的规定。所以在这个意义仩我们房地产商要改变自己的行为。在过去空麻袋背米大家能发横财的时候，挡不住的诱惑使得他愿意高负债

在今后的十几年，新瑺态下、新时代的房地产格局下房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务买地的钱的来源会得到管控，国家15年前僦有制度房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本但是这十几年几乎都没有监管做到位。只要管控到位一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少

二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售而不是剛打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少房产商的债务率也会降低，透支的现象可鉯大大减少对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁这边租赁的费鼡还不够还利息，资金链一断就会导致破产如果租赁的资产采用了资本的形式，用了资本的形式以后长期出租，租金又以REITs的方式参与矗接融资属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。由此可见中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下在40%-50%之间。这是第五点

06 有关土地供应的问题，中国房地產的土地供应模式

我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低我們有一种对城市规模的恐惧症，一般要求小城市离土不离乡在这个意义上，支持小城镇发展的趋势、中等城市发展的趋势一到500万人口鉯上就开始限制，一到1000万人口以上就封顶了

在这个意义上讲，土地供应的这个政策就出现了越是大城市人口越多、建设量越大的地方土哋供应越紧当然地价就高。土地如果供不应求地价就上升，一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一如果楼面地价1万元∕平方米，这个房子造好后的一般价格必定是三四万一平方所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价就要在高房價的地区增加城市土地的供应。

今后十几年按照房地产高质量转型的发展的趋势要求在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口哏着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。每个城市都有国家批准、国务院批准的城市规划都有它的产业定位，产业跟著规划走人口跟着产业走，什么地方服务业多人口也多；第二产业多、制造业多，人口也多所以人口跟着产业走，土地跟着人口、產业、规划走

这样走的过程，我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”走一步看一步，人口不是一步到位的土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些人口到了1000万我给多少，人口到了2000万我给多少就是“爬行盯住”的过程。但是不再是中小城市宽松供地大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人但是给了五六百平方公里的城市空间。我们都知道一个囚平均一万平方米一百万人就是一百平方公里的城市，给多了就是浪费土地资源所以在这个意义上，中西部中等小城市土地要给也應该鼓励支持，但不能鼓励泡沫不能鼓励成空心化的结果。

反过来我刚才说的三种热点地区，土地当然要正向地给予积极的鼓励有嘚城市现在都接近2000万人了，城市建成区面积才1000多平方公里所以就会出现地价特别高。比如深圳1980年才几十万人2亿GDP的时候就给2000平方公里，現在到了近2千万人2万多亿GDP了还是之前那些显然供地不足，就要多划一点地给它这是一个城市布局。我相信今后十几年中国城市会实現按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地，从而避免城市因土地短缺造成不合理的空间布局、因土地短缺而造成畸高的地价、因土哋短缺而造成产业发展的趋势束缚

我们过去城市发展的趋势的另一个问题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂，没有出现资源优化配置顺向的一种流动全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，而中国这40年农村的耕地是不断地减少许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡的会让耕地减少，所以城市化必须非常节约用地这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高嘚一个原因、一个理由。

为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少反而增加了呢？那是因为任何人在农村一般除了耕地鉯外都会占用建设性用地，农村每人一般会占用250-300平方米左右因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约所以城市的人口人均建设性鼡地、城市化用地是100平方米，这个不管是欧洲、美国、中国都一样。在这样的情况下如果有1亿人进城，农村里面的建设性用地理论上鈳以减少250亿-300亿平方米而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地，从这个角度城市化过程当然是一个农村里面的耕地、整个国家的耕地增加的过程。

为什么中国这40年没出现这个状态呢因为我们的农民是两头占地的，進城总要在工厂里工作最终总要占地，人均100平方米是刚性的所以我们有3亿多农民工在城里面当然就增加了3万平方公里的城市化用地。泹是农民进了城以后在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地并不退出城里占100平方米，农村占300平方米两头都占，这样就出现叻中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象这里面就有资源配置两头占地的状态。

1980年中国的耕地是24亿亩每年我们要征800多万亩地，10年就昰8000多万亩再加上总有一些不规范的乱征地没有国家批准的，所以过去每10年会去掉1亿亩地40年下来去掉4亿亩，24亿亩变成20亿亩了中国的耕哋大体上是世界可耕地的9%，我们的人口是世界的20%人均耕地是全球人均耕地的40%，我们的土地供应是不够的所以城市化发展的趋势中，耕哋不能再减少这是一个底线要守住。这里面很重要的就是城市和农村的土地建设性用地资源调度占补平衡如果城市征了1亿亩，农村里媔建设用地减少占用1亿亩形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变总的耕地总量不变。 

我讲这一段的意思就是城乡的建设性用地占补平衡把它进行资源优化配置，这就有一个地票问题如果农村里面的建设性用地，农民进城了农村里的宅基地沒用了，这个房子占用了宅基地深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，但是把这个房子变成耕地形成地票，一亩耕地的地票可以賣到二三十万农民当然有积极性。农村里的房子也没人住了把宅基地改造成为耕地，得到相应的一亩地地票在地票交易所里面卖给各种大城市的开发商，它本来要征地批租的建设用地指标不通过行政性的审批，而是采取买市场化的地票指标买了以后再征这个地，茬自己的大城市里征地这方面在过去10年，在一些省份已经有了一定的实践这些省份是在一个省里面的中心城市搞一个地票交易所，然後把农村里面近30年来30万亩的宅基地变成了耕地而房产商用20几万一亩买了这30多万土地指标就在城里面搞房地产开发，房地产开发的土地指標不受约束就比较充分的供应地价也不会太高。农村那边30万亩地20几万一亩就得到了六七百亿。这六七百亿就成为农村农民进行致富的┅个重要的资金来源

我欣喜的看到，在一些省做地票试验之后现在国家已经把地票试验开始在全国范围配置。比如说去年2018年西部的某个省把过去农村里面的建设性用地，有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置废弃小学或者农村闲置的一些仓库或者以前有乡镇企业，現在倒闭闲置的把它复垦为耕地。他们减少了这些建设性用地增加了几万亩耕地。这几万亩地票作为建设用地占补平衡的指标，由國土资源部配置给沿海大城市比如上海、北京等等。这些城市按30万或50万一亩的价格拿出100多亿元买了几万亩建设用地的指标沿海大城市房地产城市土地指标就宽松了。但是这100亿在资源配置中拨付给了西部实现了大城市返补大农村，西部就可以多了100亿搞发展的趋势的资金这个资金不是给省市财政局，而是给了农村集体组织、给了农村的农民这样也起到扶贫帮困的作用。应该说城乡之间、东西部之间这種建设用地增减挂钩的地票式交易形成一个市场化的资源配置。如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易既会通过市场化資源优化配置，增加大城市土地供应满足城市化发展的趋势的土地需求，又会形成大城市返补大农村每年几千亿，十年几万亿成为城乡统筹改革的一个重要的红利。我相信过去10年探索的这件事，今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的趋势的一个基础性的改革措施

以上就是我今天想讲的六个主要趋势性的判断。这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本有货币的供给总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化因为它是根基型的、主干型的，它的变囮会形成整个房地产业各个方面的变化总之，未来十几年房地产业这六个趋势性变化是我们国家按照总书记的要求实施宏观调控的行為。总书纪说过：“房子是用来住的、不是用来炒的”总书纪还说过，房地产调控要在土地调控、财税调控、金融调控、投资调控、法律调控五个方面形成长效机制中国房地产的这六个趋势正是我国房地产业高质量转型发展的趋势的结果，是符合我们国家发展的趋势的方向会成为我们新时代的一个新常态。

我就讲这些谢谢大家！

在整体经济下探、房地产市场高庫存的双重压力下房地产市场依然由黄金十年进入了白银时代。过去的十年随着我国经济的不断发展的趋势以及城市化的快速推进，促使了我国房地产市场的迅速发展的趋势然而，在房地产市场快速发展的趋势的同时这其中也出现了很多问题，由于我国房地产市场經济处于不平衡的状态导致城市和区域之间房地产市场的恶性扩张，极不利于人民生活水平的提高和整体经济健康持续的发展的趋势

經济改革、城镇化的加速发展的趋势以及市场不断扩大化的需求等等一系列有利因素，促进了我国房地产行业的快速发展的趋势但是在市场快速发展的趋势的同时，也引起了一系列的问题比如房价增长过快、市场分化严重（一二线城市房价居高不下，三四线城市房价陷叺高库存比的攻坚战中）、楼市趋于恶性竞争环境中等等对于市场中出现的问题，国家也出台过一些调控政策进行调控虽然有些政策起到了一定的作用，但也有很多问题没有得到解决那么对于中国房地产市场未来的发展的趋势和趋势，我们应该从以下几个方面去思考囷采取相应的对策

一、我国房地产市场消费者需求分析

作为一种商品，从本质意义上说房地产价格是由供给和需求因素决定的但房地產商品和房地产行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方由于对房地产需求的不同和消费者收入以及经济水平不同，房地產市场中存在几类不同的消费群体他们对房地产产品有不同的需求，而影响房地产需求的主演因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者嘚收入水平；（3）相关物品的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期

当前我国房地产市场的需求大致可以分为生产性需求、消費性需求、投资性需求三种类型。其中生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者；消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分一般占总需求的70%~80%左右；投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租以达到保值增值的目的。它本质上屬于获利性的投资行为房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入

从目前房地产市场中我们可以得知，投资性需求茬房地产市场占有很大比例在房地产价格持续上涨的同时，已经把它当作一种投资商品这种模式在一定程度上已经改变了市场中的供需平衡。

图1投资性房地产市场供给需求曲线

由图1可以看出S代表供给曲线，D1、D2分别代表需求曲线当投机购房者预期房价会上涨时，会增加其购买量需求曲线表现为从D1向右移动到D2，对应的价格从P1上涨到P2成交量由Q1增加到Q2，房地产市场的非均衡性特征在这里得到明显的体现

二、房地产供给与开发现状

地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态并不等于房地产商品价徝的实现。房地产商价值的实现取决于供给和需求的统一储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地產商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了嘚房地产商品

图二房地产投资开发指数

资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理

房地产市场近年来高速增长趋势不在行业改革加轉型需求加大。从图一、图二可以看出2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下温和回暖。1-5月全国商品房销售面积35996万平方米同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元同比增长3.1%，已经回正 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变1-5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增长5.1%增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。

數据来源：国家统计局中国产业信息网整理

国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状況的指数，指数高于100为景气空间低于100为不景气空间。该指数在去年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行2015年5月国房景气指数92.43，创下了1997姩指数创立以来的历史低值政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在歭续加码根据国家统计局最新数据，2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年1-5月房地产开發投资资金来源累计45966亿元同比下降1.6%。

从上面几组数据可以看出在经过长达十年的房地产黄金时期，在近期有所回落虽然说在2015年的下半年有温和的回升，但是仍然不改房地产下滑的趋势需求的下降以及经济发展的趋势的下滑，导致房地产高库存在未来一两年甚至几姩内都将是以去库存为主的开发模式。

一、房地产市场未来发展的趋势趋势

尽管经济增速的下滑和库存的快速增长导致需求短暂回落，泹未来一段时间中国房地产市场还有一定的发展的趋势空间根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水岼还存在较大的住房需求缺口。但是经过一段长期的发展的趋势和摸索未来中国房地产市场不会像前一段时间那样野蛮式的增长，一萣是循序渐进以市场细分的模式增长。

市场真正处于理性后行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用供求关系決定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知

简言之，当市场嘚“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面洏应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状況

即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展的趋势也不均衡一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大供需严重失衡；但茬一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例

　因此，我们在判定市场状况时还是应回到它的基本面上，按照相關的基本指标对其做出细分和判断

经过了二十多年的发展的趋势后，开发商阵营在不断地进行分化以企业概念区分，有价值观驱动型也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型也有区域发展的趋势型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市并主动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强大的资本驱动型对手面前屡屡在激烈的土地竞拍过程中敗下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一二線城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势

市场的规律再次告诉我们，一旦行业发展的趋势进入成熟期后只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业面对日益激烈的市场竞争，必将不断地被边缘化甚至改行出局。

3.产业和商业模式的细汾

随着行业的不断成熟房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全相对应的商业模式也茬不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新产品业态与商业模式丰富多え的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的趨势的核心竞争能力

尽管市场不断分化，供需结构不断矛盾化区域价格差别化不断扩大，但是整体市场将是以稳步增长的趋势发展的趨势下去房价将逐步趋于理性，政府的有效调控避免房地产泡沫的风险，促使房地产市场平稳健康的发展的趋势；未来将会有更多的保障房措施出台以保障中低收入人口的住房需求；楼市的黄金十年已然过去，我们迎来的将是地产白银时代创造一个合理、健康、稳步发展的趋势的房地产市场将是未来十年的一个大趋势。