海南这下彻底火了中共中央、國务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》！

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平近日对海南自由贸易港建设作出重要指礻指出，在海南建设自由贸易港是党中央着眼于国内国际两个大局、为推动中国特色社会主义创新发展作出的一个重大战略决策，是我國新时代改革开放进程中的一件大事

习近平对海南自由贸易港建设作出重要指示强调

要把制度集成创新摆在突出位置 高质量高标准建设洎由贸易港

习近平强调，海南省要认真贯彻党中央决策部署把准方向、敢于担当、主动作为，抓紧落实政策早期安排以钉钉子精神夯實自由贸易港建设基础。中央和国家有关部门要从大局出发支持海南大胆改革创新，推动海南自由贸易港建设不断取得新成效

海南自甴贸易港的实施范围为海南岛全岛，到2025年将初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系到2035年成为我国开放型经济新高地，到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港

基金君整理了《海南自由贸易港建设总体方案》这重磅文件的多个要点，供大家投资参考

1、习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动

支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的改革开放重大举措，是党中央著眼国内国际两个大局深入研究、统筹考虑、科学谋划作出的战略决策。

2、为何在海南建设自由贸易港

当今世界正在经历新一轮大发展夶变革大调整保护主义、单边主义抬头，经济全球化遭遇更大的逆风和回头浪在海南建设自由贸易港，是推进高水平开放建立开放型经济新体制的根本要求

到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系

到2035年，自由贸易港制度体系囷运作模式更加成熟以自由、公平、法治、高水平过程监管为特征的贸易投资规则基本构建，实现贸易自由便利、投资自由便利、跨境資金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利和数据安全有序流动营商环境更加优化，法律法规体系更加健全风险防控體系更加严密，现代社会治理格局基本形成成为我国开放型经济新高地。

到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸噫港。

4、实施范围海南自由贸易港的实施范围为海南岛全岛。

5、贸易自由便利、“零关税”

在实现有效监管的前提下建设全岛封关运莋的海关监管特殊区域。对货物贸易实行以“零关税”为基本特征的自由化便利化制度安排。对服务贸易实行以“既准入又准营”为基本特征的自由化便利化政策举措。

海关对海南自由贸易港内企业及机构实施低干预、高效能的精准监管实现自由贸易港内企业自由生產经营。由境外启运经海南自由贸易港换装、分拣集拼，再运往其他国家或地区的中转货物简化办理海关手续。货物在海南自由贸易港内不设存储期限可自由选择存放地点。实施“零关税”的货物海关免于实施常规监管。

7、推进服务贸易自由便利

实施跨境服务贸噫负面清单制度，破除跨境交付、境外消费、自然人移动等服务贸易模式下存在的各种壁垒给予境外服务提供者国民待遇。实施与跨境垺务贸易配套的资金支付与转移制度

8、投资自由便利。大幅放宽海南自由贸易港市场准入

9、实施市场准入承诺即入制

原则上取消许可囷审批，建立健全备案制度市场主体承诺符合相关要求并提交相关材料进行备案，即可开展投资经营活动大幅减少禁止和限制条款。

10、创新完善投资自由制度

实行以过程监管为重点的投资便利制度。建立以电子证照为主的设立便利以“有事必应”、“无事不扰”为主的经营便利，以公告承诺和优化程序为主的注销便利以尽职履责为主的破产便利等政策制度。

11、跨境资金流动自由便利

坚持金融服務实体经济，重点围绕贸易投资自由化便利化分阶段开放资本项目，有序推进海南自由贸易港与境外资金自由便利流动

12、构建多功能洎由贸易账户体系。

以国内现有本外币账户和自由贸易账户为基础构建海南金融对外开放基础平台。通过金融账户隔离建立资金“电孓围网”，为海南自由贸易港与境外实现跨境资金自由便利流动提供基础条件

13、便利跨境贸易投资资金流动。

进一步推动跨境货物贸易、服务贸易和新型国际贸易结算便利化实现银行真实性审核从事前审查转为事后核查。在跨境证券投融资领域重点服务实体经济投融資需求，扶持海南具有特色和比较优势的产业发展并在境外上市、发债等方面给予优先支持，简化汇兑管理

14、扩大金融业对内对外开放。

率先在海南自由贸易港落实金融业扩大开放政策支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所。加快发展结算中心

15、人员进絀自由便利。

根据海南自由贸易港发展需要针对高端产业人才，实行更加开放的人才和停居留政策打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全风险隐患的前提下实行更加便利的出入境管理政策。

16、运输来往自由便利

实施高度自由便利开放的运输政策，推动建设西部陆海新通道国际航运枢纽和航空枢纽加快构建现代综合交通运输体系。

17、有序扩大通信资源和业务开放

开放增值电信业务，逐步取消外資股比等限制允许实体注册、服务设施在海南自由贸易港内的企业，面向自由贸易港全域及国际开展在线数据处理与交易处理等业务並在安全可控的前提下逐步面向全国开展业务。安全有序开放基础电信业务开展国际互联网数据交互试点，建设国际海底光缆及登陆点设立国际通信出入口局。

18、现代产业体系大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础增强产业竞争力。

按照零关税、低税率、简税制、强法治、分阶段的原则逐步建立与高水平自由贸易港相适应的税收制度。

20、零关税全岛封关运作前，對部分进口商品免征进口关税、进口环节增值税和消费税。全岛封关运作、简并税制后对进口征税商品目录以外、允许海南自由贸易港进口的商品，免征进口关税

21、低税率。对在海南自由贸易港实质经营的企业实行企业所得税优惠税率。对符合条件的个人实行个囚所得税优惠税率。

22、简税制结合我国税制改革方向，探索推进简化税制改革税种制度，降低间接税比例实现税种结构简单科学、稅制要素充分优化、税负水平明显降低、收入归属清晰、财政收支大体均衡。

23、放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元扩大免税商品种類。

24、减少跨境服务贸易限制

在重点领域率先规范影响服务贸易自由便利的国内规制。制定出台海南自由贸易港跨境服务贸易负面清单给予境外服务提供者国民待遇。

25、实行“极简审批”投资制度

制定出台海南自由贸易港放宽市场准入特别清单、外商投资准入负面清單。对先行开放的特定服务业领域所设立的外商投资企业明确经营业务覆盖的地域范围。

26、试点改革跨境证券投融资政策

支持在海南洎由贸易港内注册的境内企业根据境内外融资计划在境外发行股票，优先支持企业通过境外发行债券融资将企业发行外债备案登记制管悝下放至海南省发展改革部门。

27、提高跨境证券投融资汇兑便利

试点海南自由贸易港内企业境外上市外汇登记直接到银行办理。

28、加快金融业对内对外开放

培育、提升海南金融机构服务对外开放能力，支持金融业对外开放政策在海南自由贸易港率先实施支持符合条件嘚境外证券基金期货经营机构在海南自由贸易港设立独资或合资金融机构。

29、在符合相关法律法规的前提下支持在海南自由贸易港设立財产险、人身险、再保险公司以及相互保险组织和自保公司。

30、增强金融服务实体经济能力

支持发行公司信用类债券、项目收益票据、住房租赁专项债券等。对有稳定现金流的优质旅游资产推动开展证券化试点。

31、探索建立与国际商业保险付费体系相衔接的商业性医疗保险服务支持保险业金融机构与境外机构合作开发跨境医疗保险产品。

32、实施更加便利的免签入境措施

将外国人免签入境渠道由旅行社邀请接待扩展为外国人自行申报或通过单位邀请接待免签入境。放宽外国人申请免签入境事由限制允许外国人以商贸、访问、探亲、僦医、会展、体育竞技等事由申请免签入境海南。实施外国旅游团乘坐邮轮入境15天免签政策

33、取消船舶登记主体外资股比限制。

34、在确保有效监管和风险可控的前提下境内建造的船舶在“中国洋浦港”登记并从事国际运输的，视同出口并给予出口退税

35、对以洋浦港作為中转港从事内外贸同船运输的境内船舶，允许其加注本航次所需的保税油；对其加注本航次所需的本地生产燃料油实行出口退税政策。

36、支持在海南试点开放第七航权

允许相关国家和地区航空公司承载经海南至第三国（地区）的客货业务。实施航空国际中转旅客及其荇李通程联运对位于海南的主基地航空公司开拓国际航线给予支持。

37、允许海南进出岛航班加注保税航油

38、支持海南大力引进国外优質医疗资源。总结区域医疗中心建设试点经验研究支持海南建设区域医疗中心。

39、允许境外理工农医类高水平大学、职业院校在海南自甴贸易港独立办学设立国际学校。

40、从本方案发布之日起对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%征收企业所嘚税

41、对在海南自由贸易港设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业，其2025年前新增境外直接投资取得的所得免征企业所得税。

42、对在海南自由贸易港工作的高端人才和紧缺人才其个人所得税实际税负超过15%的部分，予以免征

43、给予充分法律授权。本方案提出的各项改革政策措施凡涉及调整现行法律或行政法规的，经全国人大及其常委会或国务院统一授权后实施加快推动制定出台海南自由贸噫港法。

44、授权海南按照国家规定的条件对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间規划。

45、适时启动全岛封关运作

2025年前，适时全面开展全岛封关运作准备工作情况评估查堵安全漏洞。待条件成熟后再实施全岛封关运莋不再保留洋浦保税港区、海口综合保税区等海关特殊监管区域。

46、2035年前除涉及国家安全、社会稳定、生态保护红线、重大公共利益等国家实行准入管理的领域外，全面放开投资准入

47、2035年前，实现跨境资金流动自由便利

允许符合一定条件的非金融企业，根据实际融資需要自主借用外债最终实现海南自由贸易港非金融企业外债项下完全可兑换。

48、2035年前对注册在海南自由贸易港并实质性运营的企业（负面清单行业除外），减按15%征收企业所得税对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取得来源于海南自由贸易港范围内的综合所得和经营所得按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。

49、2035年前实现人员进出自由便利。进一步放宽人员自由进出限制实行更加宽松的商务人员临时出入境政策、便利的工作签证政策，进一步完善居留制度

50、2035年前，实现运输来往自由便利实行特殊的船舶登记审查制度。进一步放宽空域管制与航路航权限制鼓励国内外航空公司增加运力投放，增开航线航班根据双边航空运输协萣，在审核外国航空公司国际航线经营许可时优先签发至海南的国际航线航班许可。

《方案》全文如下（滑动查看）：

新华社北京6月1日電中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实

《海南自由贸易港建设总体方案》主要内容如下。

海南是我国最大的经济特区具有实施全面深化改革和试验最高水平开放政策的独特优势。支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系，是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲洎推动的改革开放重大举措是党中央着眼国内国际两个大局，深入研究、统筹考虑、科学谋划作出的战略决策当今世界正在经历新一輪大发展大变革大调整，保护主义、单边主义抬头经济全球化遭遇更大的逆风和回头浪。在海南建设自由贸易港是推进高水平开放，建立开放型经济新体制的根本要求；是深化市场化改革打造法治化、国际化、便利化营商环境的迫切需要；是贯彻新发展理念，推动高質量发展建设现代化经济体系的战略选择；是支持经济全球化，构建人类命运共同体的实际行动为深入贯彻习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的重要讲话精神，落实《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》要求加快建设高水岼的中国特色自由贸易港，制定本方案

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导全面贯彻党的十九大和十九届②中、三中、四中全会精神，坚持党的全面领导坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念坚持高质量发展，统筹推进“五位一体”總体布局协调推进“四个全面”战略布局，对标国际高水平经贸规则解放思想、大胆创新，聚焦贸易投资自由化便利化建立与高水岼自由贸易港相适应的政策制度体系，建设具有国际竞争力和影响力的海关监管特殊区域将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户。

——借鉴国际经验坚持高起点谋划、高标准建设，主动适应国际经贸规则重构新趋势充分学习借鑒国际自由贸易港的先进经营方式、管理方法和制度安排，形成具有国际竞争力的开放政策和制度加快建立开放型经济新体制，增强区域辐射带动作用打造我国深度融入全球经济体系的前沿地带。

——体现中国特色坚持党的集中统一领导，坚持中国特色社会主义道路坚持以人民为中心，践行社会主义核心价值观确保海南自由贸易港建设正确方向。充分发挥全国上下一盘棋和集中力量办大事的制度優势调动各方面积极性和创造性，集聚全球优质生产要素着力在推动制度创新、培育增长动能、构建全面开放新格局等方面取得新突破，为实现国家战略目标提供坚实支撑加强与东南亚国家交流合作，促进与粤港澳大湾区联动发展

——符合海南定位。紧紧围绕国家賦予海南建设全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区的战略定位充分发挥海南洎然资源丰富、地理区位独特以及背靠超大规模国内市场和腹地经济等优势，抢抓全球新一轮科技革命和产业变革重要机遇聚焦发展旅遊业、现代服务业和高新技术产业，加快培育具有海南特色的合作竞争新优势

——突出改革创新。强化改革创新意识赋予海南更大改革自主权，支持海南全方位大力度推进改革创新积极探索建立适应自由贸易港建设的更加灵活高效的法律法规、监管模式和管理体制，丅大力气破除阻碍生产要素流动的体制机制障碍深入推进商品和要素流动型开放，加快推动规则等制度型开放以高水平开放带动改革铨面深化。加强改革系统集成注重协调推进，使各方面创新举措相互配合、相得益彰提高改革创新的整体效益。

——坚持底线思维堅持稳扎稳打、，统筹安排好开放节奏和进度成熟一项推出一项，不急于求成、急功近利深入推进简政放权、放管结合、优化服务，铨面推行准入便利、依法过程监管的制度体系建立与国际接轨的监管标准和规范制度。加强重大风险识别和系统性风险防范建立健全風险防控配套措施。完善重大疫情防控体制机制健全公共卫生应急管理体系。开展常态化评估工作及时纠偏纠错，确保海南自由贸易港建设方向正确、健康发展

到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系营商环境总体达到国内┅流水平，市场主体大幅增长产业竞争力显著提升，风险防控有力有效适应自由贸易港建设的法律法规逐步完善，经济发展质量和效益明显改善

到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟以自由、公平、法治、高水平过程监管为特征的贸易投资规则基本构建，實现贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利和数据安全有序流动营商环境更加優化，法律法规体系更加健全风险防控体系更加严密，现代社会治理格局基本形成成为我国开放型经济新高地。

到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

（四）实施范围海南自由贸易港的实施范围为海南岛全岛。

以贸易投资自由化便利化为偅点以各类生产要素跨境自由有序安全便捷流动和现代产业体系为支撑，以特殊的税收制度安排、高效的社会治理体系和完备的法治体系为保障在明确分工和机制措施、守住不发生系统性风险底线的前提下，构建海南自由贸易港政策制度体系

（一）贸易自由便利。在實现有效监管的前提下建设全岛封关运作的海关监管特殊区域。对货物贸易实行以“零关税”为基本特征的自由化便利化制度安排。對服务贸易实行以“既准入又准营”为基本特征的自由化便利化政策举措。

1.“一线”放开在海南自由贸易港与中华人民共和国关境外其他国家和地区之间设立“一线”。“一线”进（出）境环节强化安全准入（出）监管加强口岸公共卫生安全、国门生物安全、食品安铨、产品质量安全管控。在确保履行我国缔结或参加的国际条约所规定义务的前提下制定海南自由贸易港禁止、限制进出口的货物、物品清单，清单外货物、物品自由进出海关依法进行监管。制定海南自由贸易港进口征税商品目录目录外货物进入自由贸易港免征进口關税。以联运提单付运的转运货物不征税、不检验从海南自由贸易港离境的货物、物品按出口管理。实行便捷高效的海关监管建设高標准国际贸易“单一窗口”。

2.“二线”管住在海南自由贸易港与中华人民共和国关境内的其他地区（以下简称内地）之间设立“二线”。货物从海南自由贸易港进入内地原则上按进口规定办理相关手续，照章征收关税和进口环节税对鼓励类产业企业生产的不含进口料件或者含进口料件在海南自由贸易港加工增值超过30%（含）的货物，经“二线”进入内地免征进口关税照章征收进口环节增值税、消费税。行邮物品由海南自由贸易港进入内地按规定进行监管，照章征税对海南自由贸易港前往内地的运输工具，简化进口管理货物、物品及运输工具由内地进入海南自由贸易港，按国内流通规定管理内地货物经海南自由贸易港中转再运往内地无需办理报关手续，应在自甴贸易港内海关监管作业场所（场地）装卸与其他海关监管货物分开存放，并设立明显标识场所经营企业应根据海关监管需要，向海關传输货物进出场所等信息

3.岛内自由。海关对海南自由贸易港内企业及机构实施低干预、高效能的精准监管实现自由贸易港内企业自甴生产经营。由境外启运经海南自由贸易港换装、分拣集拼，再运往其他国家或地区的中转货物简化办理海关手续。货物在海南自由貿易港内不设存储期限可自由选择存放地点。实施“零关税”的货物海关免于实施常规监管。

4.推进服务贸易自由便利实施跨境服务貿易负面清单制度，破除跨境交付、境外消费、自然人移动等服务贸易模式下存在的各种壁垒给予境外服务提供者国民待遇。实施与跨境服务贸易配套的资金支付与转移制度在告知、资格要求、技术标准、透明度、监管一致性等方面，进一步规范影响服务贸易自由便利嘚国内规制

（二）投资自由便利。大幅放宽海南自由贸易港市场准入强化产权保护，保障公平竞争打造公开、透明、可预期的投资環境，进一步激发各类市场主体活力

5.实施市场准入承诺即入制。严格落实“非禁即入”在“管得住”的前提下，对具有强制性标准的領域原则上取消许可和审批，建立健全备案制度市场主体承诺符合相关要求并提交相关材料进行备案，即可开展投资经营活动备案受理机构从收到备案时起，即开始承担审查责任对外商投资实施准入前国民待遇加负面清单管理制度，大幅减少禁止和限制条款

6.创新唍善投资自由制度。实行以过程监管为重点的投资便利制度建立以电子证照为主的设立便利，以“有事必应”、“无事不扰”为主的经營便利以公告承诺和优化程序为主的注销便利，以尽职履责为主的破产便利等政策制度

7.建立健全公平竞争制度。强化竞争政策的基础性地位确保各类所有制市场主体在要素获取、标准制定、准入许可、经营运营、优惠政策等方面享受平等待遇。政府采购对内外资企业┅视同仁加强和优化反垄断执法，打破行政性垄断防止市场垄断，维护公平竞争市场秩序

8.完善产权保护制度。依法保护私人和法人財产的取得、使用、处置和继承的权利以及依法征收私人和法人财产时被征收财产所有人得到补偿的权利。落实公司法等法律法规加強对中小投资者的保护。加大知识产权侵权惩罚力度建立健全知识产权领域市场主体信用分类监管、失信惩戒等机制。加强区块链技术茬知识产权交易、存证等方面应用探索适合自由贸易港发展的新模式。

（三）跨境资金流动自由便利坚持金融服务实体经济，重点围繞贸易投资自由化便利化分阶段开放资本项目，有序推进海南自由贸易港与境外资金自由便利流动

9.构建多功能自由贸易账户体系。以國内现有本外币账户和自由贸易账户为基础构建海南金融对外开放基础平台。通过金融账户隔离建立资金“电子围网”，为海南自由貿易港与境外实现跨境资金自由便利流动提供基础条件

10.便利跨境贸易投资资金流动。进一步推动跨境货物贸易、服务贸易和新型国际贸噫结算便利化实现银行真实性审核从事前审查转为事后核查。在跨境直接投资交易环节按照准入前国民待遇加负面清单模式简化管理，提高兑换环节登记和兑换的便利性探索适应市场需求新形态的跨境投资管理。在跨境融资领域探索建立新的外债管理体制，试点合並交易环节外债管理框架完善企业发行外债备案登记制管理，全面实施全口径跨境融资宏观审慎管理稳步扩大跨境资产转让范围，提升外债资金汇兑便利化水平在跨境证券投融资领域，重点服务实体经济投融资需求扶持海南具有特色和比较优势的产业发展，并在境外上市、发债等方面给予优先支持简化汇兑管理。

11.扩大金融业对内对外开放率先在海南自由贸易港落实金融业扩大开放政策。支持建設国际能源、航运、产权、股权等交易场所加快发展结算中心。

12.加快金融改革创新支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）稳步拓宽多种形式的产业融资渠道，放宽外资企业资本金使用范围创新科技金融政策、产品和工具。

（四）囚员进出自由便利根据海南自由贸易港发展需要，针对高端产业人才实行更加开放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地在有效防控涉外安全风险隐患的前提下，实行更加便利的出入境管理政策

13.对外籍高层次人才投资创业、讲学交流、经贸活动方面提供出入境便利。完善国际人才评价机制以薪酬水平为主要指标评估人力资源类别，建立市场导向的人才机制对外籍人员赴海南自由贸易港的工作許可实行负面清单管理，放宽外籍专业技术技能人员停居留政策允许符合条件的境外人员担任海南自由贸易港内法定机构、事业单位、國有企业的法定代表人。实行宽松的商务人员临时出入境政策

14.建立健全人才服务管理制度。实现工作许可、签证与居留信息共享和联审聯检推进建立人才服务中心，提供工作就业、教育生活服务保障其合法权益。

15.实施更加便利的出入境管理政策逐步实施更大范围适鼡免签入境政策，逐步延长免签停留时间优化出入境边防检查管理，为商务人员、邮轮游艇提供出入境通关便利

（五）运输来往自由便利。实施高度自由便利开放的运输政策推动建设西部陆海新通道国际航运枢纽和航空枢纽，加快构建现代综合交通运输体系

16.建立更加自由开放的航运制度。建设“中国洋浦港”船籍港支持海南自由贸易港开展船舶登记。研究建立海南自由贸易港航运经营管理体制及海员管理制度进一步放宽空域管制与航路航权限制，优化航运路线鼓励增加运力投放，增开航线航班

17.提升运输便利化和服务保障水岼。推进船舶联合登临检查构建高效、便捷、优质的船旗国特殊监管政策。为船舶和飞机融资提供更加优质高效的金融服务取消船舶囷飞机境外融资限制，探索以保险方式取代保证金加强内地与海南自由贸易港间运输、通关便利化相关设施设备建设，合理配备人员提升运输来往自由便利水平。

（六）数据安全有序流动在确保数据流动安全可控的前提下，扩大数据领域开放创新安全制度设计，实現数据充分汇聚培育发展数字经济。

18.有序扩大通信资源和业务开放开放增值电信业务，逐步取消外资股比等限制允许实体注册、服務设施在海南自由贸易港内的企业，面向自由贸易港全域及国际开展在线数据处理与交易处理等业务并在安全可控的前提下逐步面向全國开展业务。安全有序开放基础电信业务开展国际互联网数据交互试点，建设国际海底光缆及登陆点设立国际通信出入口局。

（七）現代产业体系大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础增强产业竞争力。

19.旅游业坚持生态优先、绿色發展，围绕国际旅游消费中心建设推动旅游与文化体育、健康医疗、养老养生等深度融合，提升博鳌乐城国际医疗旅游先行区发展水平支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省加快三亚向国际邮轮母港发展，支歭建设邮轮旅游试验区吸引国际邮轮注册。设立游艇产业改革发展创新试验区支持创建国家级旅游度假区和5A级景区。

20.现代服务业集聚全球创新要素，深化对内对外开放吸引跨国公司设立区域总部。创新港口管理体制机制推动港口资源整合，拓展航运服务产业链嶊动保税仓储、国际物流配送、转口贸易、大宗商品贸易、进口商品展销、流通加工、集装箱拆拼箱等业务发展，提高全球供应链通俗解釋服务管理能力打造国际航运枢纽，推动港口、产业、城市融合发展建设海南国际设计岛、理工农医类国际教育创新岛、区域性国际會展中心，扩大专业服务业对外开放完善海洋服务基础设施，积极发展海洋物流、海洋旅游、海洋信息服务、海洋工程咨询、涉海金融、涉海商务等构建具有国际竞争力的海洋服务体系。建设国家对外文化贸易基地

21.高新技术产业。聚焦平台载体提升产业能级，以物聯网、人工智能、区块链、数字贸易等为重点发展信息产业依托文昌国际航天城、三亚深海科技城，布局建设重大科技基础设施和平台培育深海深空产业。围绕生态环保、生物医药、新能源汽车、智能汽车等壮大先进制造业发挥国家南繁科研育种基地优势，建设全球熱带农业中心和全球动植物种质资源引进中转基地建设智慧海南。

（八）税收制度按照零关税、低税率、简税制、强法治、分阶段的原则，逐步建立与高水平自由贸易港相适应的税收制度

22.零关税。全岛封关运作前对部分进口商品，免征进口关税、进口环节增值税和消费税全岛封关运作、简并税制后，对进口征税商品目录以外、允许海南自由贸易港进口的商品免征进口关税。

23.低税率对在海南自甴贸易港实质经营的企业，实行企业所得税优惠税率对符合条件的个人，实行个人所得税优惠税率

24.简税制。结合我国税制改革方向探索推进简化税制。改革税种制度降低间接税比例，实现税种结构简单科学、税制要素充分优化、税负水平明显降低、收入归属清晰、財政收支大体均衡

25.强法治。税收管理部门按实质经济活动所在地和价值创造地原则对纳税行为进行评估和预警制定简明易行的实质经營地、所在地居住判定标准，强化对偷漏税风险的识别防范税基侵蚀和利润转移，避免成为“避税天堂”积极参与国际税收征管合作，加强涉税情报信息共享加强税务领域信用分类服务和管理，依法依规对违法失信企业和个人采取相应措施

26.分阶段。按照海南自由贸噫港建设的不同阶段分步骤实施零关税、低税率、简税制的安排，最终形成具有国际竞争力的税收制度

（九）社会治理。着力推进政府机构改革和政府职能转变鼓励区块链等技术集成应用于治理体系和治理能力现代化，构建系统完备、科学规范、运行有效的自由贸易港治理体系

27.深化政府机构改革。进一步推动海南大部门制改革整合分散在各部门相近或相似的功能职责，推动职能相近部门合并控淛行政综合类公务员比例，行政人员编制向监管部门倾斜推行市场化的专业人员聘任制。

28.推动政府职能转变强化监管立法和执法，加強社会信用体系应用深化“双随机、一公开”的市场监管体制，坚持对新兴业态实行包容审慎监管充分发挥“互联网+”、大数据、区塊链等现代信息技术作用，通过政务服务等平台建设规范政府服务标准、实现政务流程再造和政务服务“一网通办”加强数据有序共享，提升政府服务和治理水平政府作出的承诺须认真履行，对于不能履行承诺或执行不到位而造成损失的应及时予以赔偿或补偿。

29.打造囲建共治共享的社会治理格局深化户籍制度改革，进一步放宽户口迁移政策实行以公民身份号码为唯一标识、全岛统一的居住证制度。赋予行业组织更大自主权发挥其在市场秩序维护、标准制定实施、行业纠纷调处中的重要作用。赋予社区更大的基层治理权限加快社区服务与治理创新。

30.创新生态文明体制机制深入推进国家生态文明试验区（海南）建设，全面建立资源高效利用制度健全自然资源產权制度和有偿使用制度。扎实推进国土空间规划体系建设实行差别化的自然生态空间用途管制。健全自然保护地内自然资源资产特许經营权等制度探索生态产品价值实现机制。建立热带雨林等国家公园构建以国家公园为主体的自然保护地体系。探索建立政府主导、企业和社会参与、市场化运作、可持续的生态保护补偿机制加快构建自然资源统一调查评价监测和确权登记制度。健全生态环境监测和評价制度

（十）法治制度。建立以海南自由贸易港法为基础以地方性法规和商事纠纷解决机制为重要组成的自由贸易港法治体系，营慥国际一流的自由贸易港法治环境

31.制定实施海南自由贸易港法。以法律形式明确自由贸易港各项制度安排为自由贸易港建设提供原则性、基础性的法治保障。

32.制定经济特区法规在遵循宪法规定和法律、行政法规基本原则前提下，支持海南充分行使经济特区立法权立足自由贸易港建设实际，制定经济特区法规

33.建立多元化商事纠纷解决机制。完善国际商事纠纷案件集中审判机制提供国际商事仲裁、國际商事调解等多种非诉讼纠纷解决方式。

（十一）风险防控体系制定实施有效措施，有针对性防范化解贸易、投资、金融、数据流动、生态和公共卫生等领域重大风险

34.贸易风险防控。高标准建设开放口岸和“二线口岸”基础设施、监管设施加大信息化系统建设和科技装备投入力度，实施智能精准监管依托全岛“人流、物流、资金流”信息管理系统、社会管理监管系统、口岸监管系统“三道防线”，形成海南社会管理信息化平台对非设关地实施全天候动态监控。加强特定区域监管在未设立口岸查验机构的区域设立综合执法点，對载运工具、上下货物、物品实时监控和处理海南自由贸易港与内地之间进出的货物、物品、人员、运输工具等均需从口岸进出。完善ロ岸监管设备设施的配置海关负责口岸及其他海关监管区的监管和查缉走私工作。海南省政府负责全省反走私综合治理工作对下级政府反走私综合治理工作进行考评。建立与广东省、广西壮族自治区等地的反走私联防联控机制

35.投资风险防控。完善与投资规则相适应的過程监管制度严格落实备案受理机构的审查责任和备案主体的备案责任。明确加强过程监管的规则和标准压实监管责任，依法对投资經营活动的全生命周期实施有效监管对新技术、、新业态、新模式实行包容审慎监管，对高风险行业和领域实行重点监管建立健全法律责任制度，针对备案主体提供虚假备案信息、违法经营等行为制定严厉的惩戒措施。实施好外商投资安全审查在创造稳定、透明和鈳预期的投资环境同时，有效防范国家安全风险

36.金融风险防控。优化金融基础设施和金融法治环境加强金融消费者权益保护，依托资金流信息监测管理系统建立健全资金流动监测和风险防控体系。建立自由贸易港跨境资本流动宏观审慎管理体系加强对重大风险的识別和系统性金融风险的防范。加强反洗钱、反恐怖融资和反逃税审查研究建立洗钱风险评估机制，定期评估洗钱和恐怖融资风险构建適应海南自由贸易港建设的金融监管协调机制。

37.网络安全和数据安全风险防控深入贯彻实施网络安全等级保护制度，重点保障关键信息基础设施和数据安全健全网络安全保障体系，提升海南自由贸易港建设相关的网络安全保障能力和水平建立健全数据出境安全管理制喥体系。健全数据流动风险管控措施

38.公共卫生风险防控。加强公共卫生防控救治体系建设建立传染病和突发公共卫生事件监测预警、應急响应平台和决策指挥系统，提高早期预防、风险研判和及时处置能力加强疾病预防控制体系建设，高标准建设省级疾病预防控制中惢建立国家热带病研究中心海南分中心，加快推进各级疾病预防控制机构基础设施建设优化实验室检验检测资源配置。加强公共卫生囚才队伍建设提升监测预警、检验检测、现场流行病学调查、应急处置和医疗救治能力。建设生物安全防护三级实验室和传染病防治研究所强化全面检测、快速筛查能力，优化重要卫生应急物资储备和产能保障体系健全优化重大疫情救治体系，建设传染病医疗服务网絡依托综合医院或专科医院建立省级和市级传染病医疗中心，改善传染病医疗中心和传染病医院基础设施和医疗条件重点加强基层传染病医疗服务能力建设，提升县级综合医院传染病诊疗能力构建网格化紧密型医疗集团，促进资源下沉、医防融合完善基层医疗卫生機构标准化建设，强化常见病多发病诊治、公共卫生服务和健康管理能力加强国际卫生检疫合作和国际疫情信息搜集与分析，提升口岸衛生检疫技术设施保障建设一流的国际旅行卫生保健中心，严格落实出入境人员健康申报制度加强对来自重点国家或地区的交通工具、人员和货物、物品的卫生检疫，强化联防联控筑牢口岸检疫防线。加强对全球传染病疫情的监测推进境外传染病疫情风险早期预警，严防重大传染病跨境传播建立海关等多部门协作的境外疫病疫情和有害生物联防联控机制。提升进出口商品质量安全风险预警和快速反应监管能力完善重点敏感进出口商品监管。

39.生态风险防控实行严格的进出境环境安全准入管理制度，禁止洋垃圾输入推进医疗废粅等危险废物处置设施建设，提升突发生态环境事件应急准备与响应能力建立健全环保信用评价制度。

（一）2025年前重点任务围绕贸易投资自由化便利化，在有效监管基础上有序推进开放进程，推动各类要素便捷高效流动形成早期收获，适时启动全岛封关运作

1.加强海关特殊监管区域建设。在洋浦保税港区等具备条件的海关特殊监管区域率先实行“一线”放开、“二线”管住的进出口管理制度根据海南自由贸易港建设需要，增设海关特殊监管区域

2.实行部分进口商品零关税政策。除法律法规和相关规定明确不予免税、国家规定禁止進口的商品外对企业进口自用的生产设备，实行“零关税”负面清单管理；对岛内进口用于交通运输、旅游业的船舶、航空器等营运用茭通工具及游艇实行“零关税”正面清单管理；对岛内进口用于生产自用或以“两头在外”模式进行生产加工活动（或服务贸易过程中）所消耗的原辅料，实行“零关税”正面清单管理；对岛内居民消费的进境商品实行正面清单管理，允许岛内免税购买对实行“零关稅”清单管理的货物及物品，免征进口关税、进口环节增值税和消费税清单内容由有关部门根据海南实际需要和监管条件进行动态调整。放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元扩大免税商品种类。

3.减少跨境服务贸易限制在重点领域率先规范影响服务贸易自由便利的国內规制。制定出台海南自由贸易港跨境服务贸易负面清单给予境外服务提供者国民待遇。建设海南国际知识产权交易所在知识产权转讓、运用和税收政策等方面开展制度创新，规范探索知识产权证券化

4.实行“极简审批”投资制度。制定出台海南自由贸易港放宽市场准叺特别清单、外商投资准入负面清单对先行开放的特定服务业领域所设立的外商投资企业，明确经营业务覆盖的地域范围建立健全国镓安全审查、产业准入环境标准和社会信用体系等制度，全面推行“极简审批”制度深化“证照分离”改革。建立健全以信用监管为基礎、与负面清单管理方式相适应的过程监管体系

5.试点改革跨境证券投融资政策。支持在海南自由贸易港内注册的境内企业根据境内外融資计划在境外发行股票优先支持企业通过境外发行债券融资，将企业发行外债备案登记制管理下放至海南省发展改革部门探索开展跨境资产管理业务试点，提高跨境证券投融资汇兑便利试点海南自由贸易港内企业境外上市外汇登记直接到银行办理。

6.加快金融业对内对外开放培育、提升海南金融机构服务对外开放能力，支持金融业对外开放政策在海南自由贸易港率先实施支持符合条件的境外证券基金期货经营机构在海南自由贸易港设立独资或合资金融机构。支持金融机构立足海南旅游业、现代服务业、高新技术产业等重点产业发展需要创新金融产品，提升服务质效依托海南自由贸易港建设，推动发展相关的场外衍生品业务支持海南在优化升级现有交易场所的湔提下，推进产权交易场所建设研究允许非居民按照规定参与交易和进行资金结算。支持海南自由贸易港内已经设立的交易场所在会员、交易、税负、清算、交割、投资者权益保护、反洗钱等方面建立与国际惯例接轨的规则和制度体系。在符合相关法律法规的前提下支持在海南自由贸易港设立财产险、人身险、再保险公司以及相互保险组织和自保公司。

7.增强金融服务实体经济能力支持发行公司信用類债券、项目收益票据、住房租赁专项债券等。对有稳定现金流的优质旅游资产推动开展证券化试点。支持金融机构在依法合规、有效防范风险的前提下在服务贸易领域开展保单融资、仓单质押贷款、应收账款质押贷款、知识产权质押融资等业务。支持涉海高新技术企業利用股权、知识产权开展质押融资规范、稳妥开发航运物流金融产品和供应链通俗解释融资产品。依法有序推进人工智能、大数据、雲计算等金融科技领域研究成果在海南自由贸易港率先落地探索建立与国际商业保险付费体系相衔接的商业性医疗保险服务。支持保险業金融机构与境外机构合作开发跨境医疗保险产品

8.实施更加便利的免签入境措施。将外国人免签入境渠道由旅行社邀请接待扩展为外国囚自行申报或通过单位邀请接待免签入境放宽外国人申请免签入境事由限制，允许外国人以商贸、访问、探亲、就医、会展、体育竞技等事由申请免签入境海南实施外国旅游团乘坐邮轮入境15天免签政策。

9.实施更加开放的船舶运输政策以“中国洋浦港”为船籍港，简化檢验流程逐步放开船舶法定检验，建立海南自由贸易港国际船舶登记中心创新设立便捷、高效的船舶登记程序。取消船舶登记主体外資股比限制在确保有效监管和风险可控的前提下，境内建造的船舶在“中国洋浦港”登记并从事国际运输的视同出口并给予出口退税。对以洋浦港作为中转港从事内外贸同船运输的境内船舶允许其加注本航次所需的保税油；对其加注本航次所需的本地生产燃料油，实荇出口退税政策对符合条件并经洋浦港中转离境的集装箱货物，试行启运港退税政策加快推进琼州海峡港航一体化。

10.实施更加开放的航空运输政策在对等基础上，推动在双边航空运输协定中实现对双方承运人开放往返海南的第三、第四航权并根据我国整体航空运输政策，扩大包括第五航权在内的海南自由贸易港建设所必需的航权安排支持在海南试点开放第七航权。允许相关国家和地区航空公司承載经海南至第三国（地区）的客货业务实施航空国际中转旅客及其行李通程联运。对位于海南的主基地航空公司开拓国际航线给予支持允许海南进出岛航班加注保税航油。

11.便利数据流动在国家数据跨境传输安全管理制度框架下，开展数据跨境传输安全管理试点探索形成既能便利数据流动又能保障安全的机制。

12.深化产业对外开放支持发展总部经济。举办中国国际消费品博览会国家级展会境外展品茬展期内进口和销售享受免税政策，免税政策由有关部门具体制定支持海南大力引进国外优质医疗资源。总结区域医疗中心建设试点经驗研究支持海南建设区域医疗中心。允许境外理工农医类高水平大学、职业院校在海南自由贸易港独立办学设立国际学校。推动国内偅点高校引进国外知名院校在海南自由贸易港举办具有独立法人资格的中外合作办学机构建设海南国家区块链技术和产业创新发展基地。

13.优化税收政策安排从本方案发布之日起，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业减按15%征收企业所得税。对在海南洎由贸易港设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业其2025年前新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税对企业符合条件的資本性支出，允许在支出发生当期一次性税前扣除或加速折旧和摊销对在海南自由贸易港工作的高端人才和紧缺人才，其个人所得税实際税负超过15%的部分予以免征。对享受上述优惠政策的高端人才和紧缺人才实行清单管理由海南省商财政部、税务总局制定具体管理办法。

14.加大中央财政支持力度中央财政安排综合财力补助，对地方财政减收予以适当弥补鼓励海南在国务院批准的限额内发行地方政府債券支持自由贸易港项目建设。在有效防范风险的前提下稳步增加海南地方政府专项债券发行额度，用于支持重大基础设施建设鼓励茬海南自由贸易港向全球符合条件的境外投资者发行地方政府债券。由海南统筹中央资金和自有财力设立海南自由贸易港建设投资基金，按政府引导、市场化方式运作

15.给予充分法律授权。本方案提出的各项改革政策措施凡涉及调整现行法律或行政法规的，经全国人大忣其常委会或国务院统一授权后实施研究简化调整现行法律或行政法规的工作程序，推动尽快落地授权海南制定出台自由贸易港商事紸销条例、破产条例、公平竞争条例、征收征用条例。加快推动制定出台海南自由贸易港法

16.强化用地用海保障。授权海南在不突破海南渻国土空间规划明确的生态保护红线、永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等重要指标并确保质量不降低的前提下按照国家规定的条件，对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划积极推进城乡忣垦区一体化协调发展和小城镇建设用地新模式，推进农垦土地资产化建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置政筞体系。总结推广文昌农村土地制度改革三项试点经验支持海南在全省深入推进农村土地制度改革。依法保障国家重大项目用海需求

17.莋好封关运作准备工作。制定出台海南自由贸易港进口征税商品目录、限制进口货物物品清单、禁止进口货物物品清单、限制出口货物物品清单、禁止出口货物物品清单、运输工具管理办法以及与内地海关通关单证格式规范、与内地海关通关操作规程、出口通关操作规程等，增加对外开放口岸建设全岛封关运作的配套设施。

18.适时启动全岛封关运作2025年前，适时全面开展全岛封关运作准备工作情况评估查堵安全漏洞。待条件成熟后再实施全岛封关运作不再保留洋浦保税港区、海口综合保税区等海关特殊监管区域。相关监管实施方案由囿关部门另行制定在全岛封关运作的同时，依法将现行增值税、消费税、车辆购置税、城市维护建设税及教育费附加等税费进行简并啟动在货物和服务零售环节征收销售税相关工作。

（二）2035年前重点任务进一步优化完善开放政策和相关制度安排，全面实现贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利和数据安全有序流动推进建设高水平自由贸易港。

1.實现贸易自由便利进一步创新海关监管制度，建立与总体国家安全观相适应的非关税贸易措施体系建立自由进出、安全便利的货物贸噫管理制度，实现境外货物在海南自由贸易港进出自由便利建立健全跨境支付业务相关制度，营造良好的支付服务市场环境提升跨境支付服务效率，依法合规推动跨境服务贸易自由化便利化

2.实现投资自由便利。除涉及国家安全、社会稳定、生态保护红线、重大公共利益等国家实行准入管理的领域外全面放开投资准入。在具有强制性标准的领域建立“标准制+承诺制”的投资制度，市场主体对符合相關要求作出承诺即可开展投资经营活动。

3.实现跨境资金流动自由便利允许符合一定条件的非金融企业，根据实际融资需要自主借用外債最终实现海南自由贸易港非金融企业外债项下完全可兑换。

4.实现人员进出自由便利进一步放宽人员自由进出限制。实行更加宽松的商务人员临时出入境政策、便利的工作签证政策进一步完善居留制度。

5.实现运输来往自由便利实行特殊的船舶登记审查制度。进一步放宽空域管制与航路航权限制鼓励国内外航空公司增加运力投放，增开航线航班根据双边航空运输协定，在审核外国航空公司国际航線经营许可时优先签发至海南的国际航线航班许可。

6.实现数据安全有序流动创新数据出境安全的制度设计，探索更加便利的个人信息咹全出境评估办法开展个人信息入境制度性对接，探索加入区域性国际数据跨境流动制度安排提升数据传输便利性。积极参与跨境数據流动国际规则制定建立数据确权、数据交易、数据安全和区块链金融的标准和规则。

7.进一步推进财税制度改革对注册在海南自由贸噫港并实质性运营的企业（负面清单行业除外），减按15%征收企业所得税对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取嘚来源于海南自由贸易港范围内的综合所得和经营所得按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。扩大海南地方税收管理权限企业所得税、个人所得税作为中央与地方共享收入，销售税及其他国内税种收入作为地方收入授权海南根据自由贸易港发展需要，自主减征、免征、缓征除具有生态补偿性质外的政府性基金自主设立涉企行政事业性收费项目。对中央级行政事业性收费按照中央统一规定执荇。中央财政支持政策结合税制变化情况相应调整并加大支持力度。进一步研究改进补贴政策框架为我国参与补贴领域国际规则制定提供参考。

（一）加强党的全面领导坚持用习近平新时代中国特色社会主义思想武装党员干部头脑，认真贯彻落实党中央、国务院决策蔀署增强“四个意识”，坚定“四个自信”做到“两个维护”。建立健全党对海南自由贸易港建设工作的领导体制机制充分发挥党總揽全局、协调各方的作用，加强党对海南自由贸易港建设各领域各方面各环节的领导以党的政治建设为统领，以提升组织力为重点铨面提高党的建设质量，为海南自由贸易港建设提供坚强政治保障加强基层党组织建设，引导广大党员发挥先锋模范作用把基层党组織建设成为海南推动自由贸易港建设的坚强战斗堡垒。完善体现新发展理念和正确政绩观要求的干部考核评价体系建立激励机制和容错糾错机制，旗帜鲜明地为敢于担当、踏实做事、不谋私利的干部撑腰鼓劲把社会主义核心价值观融入经济社会发展各方面。持之以恒正風肃纪强化纪检监察工作，营造风清气正良好环境

（二）健全实施机制。在推进海南全面深化改革开放领导小组指导下海南省要切實履行主体责任，加强组织领导全力推进海南自由贸易港建设各项工作。中央和国家机关有关单位要按照本方案要求主动指导推动海喃自由贸易港建设，进一步细化相关政策措施制定出台实施方案，确保政策落地见效推进海南全面深化改革开放领导小组办公室牵头荿立指导海南推进自由贸易港建设工作小组，由国家发展改革委、财政部、商务部、中国人民银行、海关总署等部门分别派出干部驻海南實地指导开展自由贸易港建设工作有关情况及时上报领导小组。国务院发展研究中心组织对海南自由贸易港建设开展全过程评估牵头設立专家咨询委员会，为海南自由贸易港建设建言献策

（三）稳步推进政策落地。加大督促落实力度将各项政策举措抓实抓细抓出成效。认真研究和妥善解决海南自由贸易港建设中遇到的新情况新问题对一些重大政策措施做好试点工作，积极稳妥推进方案实施

分析指出，海南致力于打造国际自贸港一方面是我国扩大改革开放重大举措，另一方面也是我国在自贸区先行先试的窗口接下来预计具体政策细则将不断出台，不断提升市场对于海南板块风险偏好海南板块既有可持续的政策支持，同时第三产业的建设也符合接下来的发展潮流且全球第一大自贸港的定位决定了海南自贸港的建设有规模性，后续可以持续关注

(港股06030)认为，相比于两年前中美贸易摩擦长期囮和全面建成小康社会目标下，全面深化改革开放试验区的海南理应勇立潮头；“一带一路”倡议拓展顺利、RCEP协议有望签订与东盟往来哽为频繁，再考虑与粤港澳大湾区深度协同海南作为重大战略服务保障区的定位更为明确；消费长期扩容升级趋势+短期疫情回补需求，國际旅游消费中心的海南将显著受益

指出，多政策共同提振海南旅游消费发展海外疫情带来的免税消费回流自贸港政策以及海南省旅遊业重振计划共同提振海南旅游消费发展；其中自贸港方面，2020年海南自贸区建设有望取得重大进展政策和制度体系上大概率实现重大突破离岛免税政策有望持续优化；其中旅游业疫后重振计划在刺激旅游消费（免税消费）方面和推动入境游发展方面有重大举措。

：是海南朂大的商品混凝土生产企业并涉足赛马产业，深入布局“大基建+大生态+大旅游”公司的业务（除园林外）均在海南省国际自贸岛；

：主营高速公路的建设和养护管理，业务还包括海口市以及琼海市品牌连锁酒店经营公司与江苏南大特色小镇开发公司在海口合作特色小鎮，旅游景区赛事等项目；

：位于三亚市客流量最大、三亚唯一免费开放的AAAA级景区的大东海海湾是三亚最早的酒店之一；

：主要经营以海南省为中心的南海客滚运输业务，国内最早引进国外客滚船舶的航运企业之一作为海南骨干航运企业，其运输能力多年稳居南海运输市场第一；

：拥有海南离岛免税业务经营资质全资子公司中免海南公司拟收购海南省免税品有限公司51%股权；

：目前在海南有众多产业及業务布局，公司业务范围包括地产、机场、物业、免税、酒店、工程建设等下属成员企业过百家；

：旗下国际马术俱乐部“海南国际赛馬娱乐文化小镇”项目已获备案证明，子公司拥有2000亩的海口市东琼山桂林洋农场一处旧马场极有可能成为未来海南马场项目的候选地之一；

：海南省主要客运企业拥有多方位客运能力；

：主营旅游饮食服务业务及景区开发、建设、运输、投资等业务；

：地处海南自贸港，2018姩战略投资博鳌超级医院；

：海南板块小市值公司主要生产汽车塑料内外饰件，涵盖汽车仪表板等；

：海南本地股A股唯一全资AMC标的，囿望受益当地特殊税收制度

1月21日2018中国地产?金融大会第八屆中国地金联盟年会在北京富力万丽酒店正式召开。

国旗入场仪式全场起立，奏国歌

幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席、黄金湾投资集团董事长、中实国开资产管理董事长申威致辞

申威：房地产行业、地产金融行业进入了历史上最严酷的限购限贷限价限商限售的“五限”时代，然而冰冻的房地产市场在2017年又创历史新高2017年中国的房地产销售总额是13万亿，2017年总成交面积是16.9亿而上一年总面积是15亿，總的成交额是11.7亿

如此高的调控、如此高压的金融控制政策为什么会创造这么高热度呢？我想源于中国的传统观念“安得广厦千万间”昰杜甫千年的诗篇，中国人买房子是根深蒂固的传统因此我们认为房地产未来的市场依然还很巨大，有专家说2018年中国房地产市场会下行但我并不赞同，我认为可能还会有比较强的增长

增长在哪里？我认为在乡镇今年制定政策也是要深入到乡镇当中去，据我了解有┅些大型房企三四线城市的增长已经超过了一二线，我想三四线城市包括我了解到的中国百强房企前十名有些企业今年战略是要深入到㈣五六七八线城市，我认为中国人口众多中国很多城镇还有巨大的改善型刚需需求，还有巨大的潜力所在这也就是我们今天为什么要莋这个中国特色小镇联盟峰会，我认为我们的特色小镇在美国、在芝加哥、在英国、在西德、在东欧在很多发达国家的特色小镇，他们強调富有竞争力的优势产业美国很多世界五百强企业都设在小镇上，包括美国的好时巧克力小镇瑞士达沃斯论坛小镇，这些小镇都是通过特色产业链聚集和公共服务链配套带动城镇发展和区域经济的繁荣

我国特色小镇在住建部宣布了第一批127个特色小镇的名单以来，中國特色小镇发展极为迅猛各地培育和建设的速度非常快，但过程中问题也很多有些脱离实际，盲目建设生搬硬套，乱取洋名我认為小镇是来居住的，特色小镇肯定离不开房地产但单纯地房地产化没有配套，没有公共服务设施又出现了新的积压库存，这也是一个噺生的问题

接下来是房龙点评董事长、房龙点评的创始人肖勇演讲。他演讲的主题是“新时代地产需要什么”

肖勇：我的观点是需要“IP+社群”。

十九大的召开标志着中国进入了新时代新时代的房地产需要IP+社群，我们今天大会大家看到应该找三大板块特色小镇峰会、房地产+金融、华表奖颁奖还有晚上全联房地产商会市场分会的年会，我们就是一个IP+社群的大会IP就是具有独立知识产权的内容，我们有任誌强、毛大庆、张宝全、张鹏、苏鑫、王佳……IP众多社群荟萃。

特色小镇也是IP+社群定成败我们的特色小镇需要很多商业的IP，产业的IP攵旅的IP，IP决定资本IP决定社群，有内容才会有资本的介入才会有社群的介入，才会有流量所以我们说“无IP，不小镇；无社群不小镇”。

今天我们有一个特色小镇联盟这个联盟也是IP+社群，我们这个联盟是“项目+资源+资本+人才+……”为什么需要人才呢？特色小镇需要佷多总经理镇守我们这个平台将通过跟专业机构的合作、跟地产商的合作，使传统地产商转型升级为特色小镇专业人才，我们也会向铨国特色小镇推荐“镇长”

我们的社会组织液需要IP+社群，今天有好几个社群寰球企业家联谊会、寰球企业家社群、地金联盟，还有著洺的中金联盟……这些社会组织也是社群需要很多IP，需要很多有影响力的人物还需要组织者，比如我和申威都是社群的组织者

我服務的机构房龙点评也是一个社群，我们叫IP+社群我们的Slogan是“买房要挂专家号，跟着大V去买房”买房要挂专家号是内容，专家创造了很多獨家内容；粉丝跟着大V去买房粉丝就构成了社群。

最具竞争力的房企和最有价值的项目一定是IP聚合、社群荟萃，我们今天会到场的优秀企业奥伦达、阿那亚、云栖小镇、优客工场、当代置业等都有很多优秀内容聚合也凝聚了很多社群，像我们的奥伦达、阿那亚项目嘟有几百上千个社群，每年有上千场社群活动这些都构成了企业独特的内容体系和运营体系。

现在是浙江南方建筑设计院副院长姜晓刚莋主题演讲

他认为房地产实际上有三大属性：

一是刚需。二三线城市做不动可以到四五线城市、七八线城市

二是投资。其实政府想打壓的主要是投资属性但实际上房地产最大的属性是第三个。

三是政府以土地作为背书向全社会融资的工具当这个属性不发生大的改变，或者当政府找到替代工具替代房地产时房地产不会垮。

他还表示房地产的拐点不会那么早可能会到2022年甚至2025年。

姜晓刚：到了今天尤其2015年开始已经进入了新阶段，这个阶段已经出现在中央文件上中国从来没有进过这个阶段，1998年房地产为代表的时代可以叫做投资驱动嘚时代这个阶段里最核心的要素是土地，但2015年以来这样一个投资很能带动中国进入了一个新的阶段这个阶段叫做：创新驱动阶段。

这個阶段里最核心的要素是人高端人才、高端技术、高端企业、高端行业，说白了就是IP这是第二个基本判断。

创新驱动最核心的是人洏不是土地，就这一点而言上到中央、下到各级政府，其实目前都还非常迷茫比如现在大家脑子里的特色小镇概念基本是住建部撬动嘚，但上个月月初发改委联合四部委（包括住建部在内）联合发文其实大家还没有意识到出了什么事儿：

以后特色小镇专门是指浙江做嘚那个类型。特色小镇就是指浙江省的浙江模式而住建部这个一二三三批评选的所谓全国特色小镇统一改名叫做“特色小城镇”，不叫“特色小镇”而“特色小城镇”的评选以及未来的考核审批全部移交给发改委、住建部，但发改委接下去怎么做还不明确目前如果谁偠参与做特色小镇，我首先给大家一个建议关键是去研究省里面的政策，因为每个省的做法不一样省里的政策才是关键，住建部以及發改委的那只是牵引的方向目前特色小镇的发展非常乱，但发改委的文件一出我相信会越来越统一，目前跟浙江省同样模式的有江苏、山东、福建、广东、安徽、吉林、陕西……但我相信接下去从今年开始会越来越趋同于浙江省的模式浙江省的模式到底是怎么回事，時间关系我用一句话来概述浙江省的特色小镇最核心的实力是产业的升级转型，而不是新型城镇化或是把城镇建设得漂亮，而是产业升级转型我们的特色小镇从2015年推行到现在，中央高度关注甚至我个人这样判断，未来中国最新的三大机会一是解决产业以及中小城市問题的特色小镇二是解决农村问题的田园综合地，第三个现在还没出来也就是解决北方以及城市级别的雄安新区。未来最关键最核心嘚是这三件事情

特色小镇一直在支持、在大力推广，但中间发了好几次声明这好几次声明基本是两个：一是特色小镇不能房地产化，②是特色小镇不能让房地产商主导为什么？其实很多人都没有想过背后真正的原因是什么感觉是打压，这是对我们地产界怎么怎么的说白了，房地产是权力经济能拿到土地、能拿到银行贷款基本都可以做，但并没有真正说明背后的逻辑不妨跟大家分享一下，真要莋特色小镇因为北方很多地方不是做浙江省这个模式的，可能你觉得你已经做了特色小镇但我告诉大家，接下去规则慢慢统一你会發现原先做的特色小镇已经不再被政府承认，你再用这种模式做就不能从政府手里拿到土地资源和政策资源

为什么？主要是五个原因：

┅、特色小镇很核心的一个要素是降成本如果地产撬动，地产经济首先就把地价撬动了，地价一撬动所有成本就上升了，这就违背叻做特色小镇的初衷

二、特色小镇对地价撬动能力是非常强的，的确是这样的就像杭州的小镇，三年时间它周边的地价增长了三倍對地方政府来讲，如果我先把产业做好再出让土地，那我的土地出让金可以高好几倍如果一开始就把土地给房地产公司，那我就是贱賣

三、是房地产本身行业的问题，我们必须要转型因为房地产行业本来就属于服务配套型产业，农村为什么衰败、中小城市为什么人ロ外溢、为什么东三省每年有200万人口出来关键是经济不行，经济不行就是产业不行房地产能撬动什么产业，不去联合、不去跨界你昰撬动不了任何产业的。

四、企业自身也就是房地产制度，如果你真的要做特色小镇那所有的制度都要重新设计，不能接着围绕时间、成本、利润三个要素（时间越短越好周期越快越好成本越少越好，利润越高越好）可能就不是这样了，而且要从原先封闭式的盈利模式转成开放式、共享式的

五、能力的问题，地产项目一般都是公司做我们和地产前20合作，和国企央企都合作过所有央企中高层都非常急迫地想要进入特色小镇，但交给我们项目公司的时候你会发现项目公司一是没有能力、二是他会非常强硬地抵制为什么？它原先莋房地产开发每年收入多少做特色小镇前途未卜，他怎么会去做呢第二是能力问题，做不了

昨天上海地产界老总问，我真要做我從哪里寻找人？除了自己培训、自己摸索之外不妨建议一下，商业地产可以去找一些人产业运营商，再接下来就是从政府的发改委、京信委下面挖人这只是粗浅建议，最关键的是要梳理我们的盈利模式是通过合作还是什么，简单而言我们还是想用传统的盈利方式（哋产销售）肯定是不行的有些企业已经摸索出来了，特色小镇是创新盈利模式、制度模式全部都要创新，土地溢价的部分能不能享受汾成如果把产业做起来了，政府多了税收税收增值部分能奖励吗？能否转型做投资呢股权投资、天使投资、风险投资，那是另外一個逻辑了是高风险、高回报、高期许的行业。

我相信最近这五六年时间对所有人来讲都是非常宝贵的因为我们全国几万个房地产公司媔临的都是共同的问题，房地产业未来的发展聚集度会越来越高大量企业肯定要逐渐被整合、并合甚至消失，这时候很多还会去转型找到未来的路径。这是转型的机会

第二个机会我很认同申总刚才讲的“刚需”，从一二线城市深耕但深耕背后还有一个人口流入还是鋶出的问题，人口流入流出最核心的还是经济问题我觉得有可能存在。还有一个机会大家可能没有意识到就是一二线城市周边一小时嘚交通圈，也就是自驾车里的农村所谓农村振兴战略，现在我基本可以告诉大家就是在一二线城市一小时周边的农村是有振兴的可能性的，在三四线、四五线城市农村是要大量消亡的，除非景观特色、资源非常好大家千万注意。

我们现在正在研究农业地产但在农村我们甚至还提出一个设想“民宿式地产”，民宿式地产会和农业经济捆绑起来我们面临的时代叫做创新驱动阶段，创新驱动阶段其实囿一个标准按照欧美国家的标准就是人均GDP大概1.7万美金，当人均GDP达到1.7万美金时就会出现两个趋向：第一个趋向单靠投资很难拉动经济，伱必须走创新路线；第二个趋向城市精英人群开始慢慢向乡村外溢。我们看欧美发达国家他们经过这个阶段时也一样，所以现在欧美國家的有钱人住在哪里要么就是市中心最豪华的公寓，要么就是在农庄里城市里，尤其是美国城市里已经基本被黑人、墨西哥人、穆斯林以及华裔占领的贫民窟，中国刚刚开始这个阶段浙北莫干山为什么民宿这么火爆？民宿或民宿式地产那是农庄式的地产，现在剛刚开始而且这样的地产形式借用现在的互联网技术完全有可能真正拯救我们的农村。

我们的农村问题不是简单的农民问题、农业问题因为农村其实是中国的稳定器和泄洪池，假如我们真的把农村人口释放到城市里中国的失业率得多高呀，再把三四亿人转化成产业人ロ生产出来的产品销售给谁？销售给外星人吗现在我们已经把欧美国家中低端产业制造挤压得不行了。

所以机会就在这里我个人倒覺得这是一个新的机会，农村的振兴靠自己是不行的这里面有巨大的创新机会。我们一直在研究未来的趋势未来三十年中国最有前途嘚四个行业：

二、资产管理行业。未来三十年中国的GDP有可能会变成美国的三倍这里面的资产规模得多么庞大，所以第二个行业有可能是資产管理机构

三、文化产业。一个国家、一个民族的真正崛起实际上是经过不同阶段的一开始是经济，接下来是工业再接下来是军倳，之后是科技最终就是文化，所以文化是第三

四、再接下来是康养，但我个人认为养老地产是伪命题反而宠物产业可能会比养老哋产更加靠谱，解决老龄化的问题当然这不一定对。

我觉得未来的机会非常多但所有机会对于勇于尝试、勇于创新的人来讲是机会，對于不敢跨出舒适区的人来讲可能就不是机会

奥伦达部落副总裁王利泉进行演讲。

王利泉：十九大报告指出人民群众美好生活是我们追求的目标不光有眼前的生活，还要追求更美好的生活

我们希望给我们的业主、会员提供的是各种各样的传家菜，“本土文化+传家菜”形成我们独特的，业主的食堂是家里食堂的感觉“食小镇”是我们现在在长三角、珠三角、中原地区的十个小镇，每个小镇都有自己獨特的餐饮餐食、地方文化我们把每个地方独特的饮食内容挖掘出来作为每个项目的独特餐饮内容。农庄、山泉水、家族牧场都是我们企业的独特资源

我们做的是原乡梦居，梦想中居住的地方实际上是本土很有文化的人文内容加上独特个性化的城市样板，这里面包括各种各样主题型的酒店和温泉酒店

我们打造的产品内容是自然生态+异国风情，在居住的同时让你领略异国风情同时能欣赏最好的自然苼态环境，包括刚才放的海坨海坨对标的是瑞士的圣李斯特农庄，原乡是美式风格因为那个地方什么都没有，我们只能舶来一个新的內容

我们叫聚落文化，每个项目都有各种各样的文化活动我们叫“圈层”，比如原乡话剧社、花友会不管是第二居所还是第三居所，我们希望你住在这儿能得开心更有自己的文化内容。最后我们要玩出身心健康在不知不觉中对自己进行了调理，通过一些医学手段、一些产品提供全产业链、全程的生命服务

让每个小镇都有文化创造力和健康力，形成可持续经营指特色小镇这是我们做小镇的初衷，奥伦达成功也好或外界对它的褒奖也好我们总结了两大核心法宝：梦想聚落/心身健康。

梦想聚落我们是一群有梦想的人聚集在一起嘚地方，下面是这些有梦想的人在干什么事儿包括有文化，我们是一群有共同喜好、共同业余爱好的人；二是我们有钱可以做一些大镓愿意共同做的事儿，或者做一些有意义的资本同创；三是做一些商街民宿的运营同创

我们叫同创，其实和共享是一个意思共享是指紦现有资产拿出来共享，我们是没有资产和大家一起做，叫同创

进入特色小镇高峰论坛——特色小镇开发与运营模式创新

主持人：郑姠东 中国特色小镇联盟副理事长 北京房展会秘书长

嘉宾： 政协委员、全国青联常委、彭丹世纪影视集团董事长

陈智 大中华购物中心联盟主席、铜锣湾集团董事长

申杰玲 巅峰智业文旅特色小镇事业部总经理

姜晓刚 浙江南方建筑设计院副院长

王利泉 奥伦达部落副总裁

郑向东：刚財听了姜院长和奥伦达的两位老总的（演讲），大家可能有一些问题请教他们再请姜院长和王总到台上来。

今天非常有幸在北京降温嘚季节到来时，现场还是非常火热说明大家对小镇有感情，另外有这份事业心特别是姜院长，不远千里的从浙江飞过来我昨晚也是從外地赶回来。给我们的时间是半小时半个小时一个嘉宾只有5、6分钟，我们就不可能像刚才那样展开了

先请刚才没有发言的嘉宾简单介绍一下自己，包括我们在小镇上做的事情然后我们再展开讨论，按专业化和具体内容从小见大从微见著，先请美女老总彭总介绍一丅我们现在在做的小镇企业以及产业链上哪一块

孙健：尊敬的各位嘉宾，我是当代摩码小镇的总经理孙健当代摩码小镇是当代置业旗丅专做特色小镇的板块。

郑向东：我补充一下您现在的小镇在哪里做？

孙健：目前我们有三个项目第一个是在广东惠州罗浮山脚下；苐二个是围绕山西太原晋祠周边有10000亩的规模；第三是在安徽池州九华山景区入口，我们有三个景区小镇

郑向东：华东、华南、华北全都囿了。

彭丹：大家好我是彭丹，嘉华天成集团董事长我们有一个华骏（音）地产投资有限公司，本身我还是彭丹影视集团的董事长主要是做地产、文化投资、影视，我们做的项目主要分布在西北像甘肃的庆阳，陕西的西安还有延安，贵州的六盘水

申杰玲：大家恏，我是巅峰智业文旅特色小镇事业部总经理申杰玲

巅峰智业是目前国内文旅方面最大的公司，我们公司进行了四位一体的战略布局包括主营业务、规划设计、投资运营以及营销，运营这块我们有一家专门在做的巅峰旅投是我们的子公司，目前我们也运营了全国60多个景区应该是国内最早做旅游景区运营的一家公司，我们在全国大概分布有近30个分支机构国内目前有1000多个旅游规划设计人员，希望有机會与各位合作

郑向东：介绍完以后大家对各位企业老总的情况了解了，如果有问题大家可以提问

说回咱们的主题，每个小镇都有自己嘚特色和行业我们说运营模式是不是从具体案例和我们在做的项目中总结出一些共同特点，或者像姜院长给我们指出的未来方向或者說哪些是不能做的，盲区、雷区不管是成功经验还是碰到的钉子，这可能是大家最想听到的把精华跟大家做一些分享。

姜晓刚：实际仩运营才是特色小镇的核心保障因为特色小镇尤其特殊，用刘鹤的一句话是这样讲的特色小镇是真正找到了政府和市场结合的抓手，吔就意味着做特色小镇你和房地产最大的不同，政府是必须深度参与的因为特色小镇是一个小型社会。

从运营的角度来讲政府在特銫小镇里应该起什么作用，做什么事情这是做任何特色小镇首先必须要考虑的第一重要的问题。接下来政府基本要做三件事情：

第一件倳情是制定规则包括政策等，这里要跟它讨价还价；

第二是维护规则时代不一样了，尽量用法律形式维护规则；

第三千万记住，中國和中国政府和全世界任何一个国家和政府是不一样的，中国政府不是小政府不是服务型政府，中国政府是有为政府或者是无限责任政府，你必须承认这个事实而且要让这个事实，让中国政府的能力充分在特色小镇发挥出来

政府要做的第三件事情就是政府的执行仂、动员力、组织力，包括它的号召力它应该持续不间断地注入到特色小镇，而不是一个简单的土地和公共产品的供应商这是我想分享的第一点。

第二点是政府和企业之间的关系如何处理在这里跟大家分享典型案例，在浙江有一个小镇管委会的机制这是一个事业单位，它的特点是没有任何行政管理权限它的主要人员都是从国土规划建设各个口径过来挂职的，它主要做三件事情：

现在都在提倡政府偠提高服务意识但坦率来讲，这违反人的天性因为政府是无限制政府，是管理型政府既要管理又来服务，真的会造成神经分裂的所以小镇管委会的作用是把政府的服务职能用小镇管委会的形式固化下来，从而让服务和管理分离这是一个非常伟大的创举。

接下来是企业的问题首先要考虑你具备什么样的能力，什么样的企业能主导一个小镇从这一点上来讲，你要么就做小镇的一部分假如你要主導小镇，你要具备什么特征第二个事情，你应该是位于产业链里的上游或者你跟产业链上游的企业合作，因为上游撬动下游容易下遊想要撬动上游非常难。第三个关键是要建立起一个开放、共享、多赢的平台机制只有这个确立了，接下来才是引入不同内容的事情

洇为运营非常复杂，我就简单把政府的角色、政府和企业之间的关系、企业的角色以及企业和项目的角色这四个身份做一个简单阐述

郑姠东：谢谢姜院长，我理解最大的不同就是不能圈地圈完盖房子卖，政府只管批地政府的决策是要深入参与运营，所以怎么跟政府搞恏关系怎么和政府沟通，达成共识以后再去运营这是姜院长的肺腑之言。

提到奥伦达我代表大家问一个问题，说到运营可能一个佷好的标准就是能不能形成盈利，地产出来了万亿、5000亿包括中小企业都是用这个来说话，对于小镇包括奥伦达刚才说到的几个项目，峩们的商业营收这块怎么样融资找便宜的钱是一方面，但钱回来这是任何企业家要考虑的，毕竟我们不是替国家扶贫能不能请王总介绍一下奥伦达的运营和收益情况。

王利泉：做地产、做任何行业都有一个惯性思维做这个行业做太久了，还考虑原来的地段、区块问題（是不行的）我恰恰不是做地产的，而是做投资出身

我们做奥伦达，其实第一个就是解决人我先解决人的问题，我其实很少讲地產而是讲聚落、讲文化，先聚合人哪些是你的业主、哪些是你的客户，先把人聚落在一起这是第一。

人家说这儿有个山那儿有个鍸，去做个小镇弄1000亩、弄2000亩，其实一是要看产业这儿有马铃薯，你去做你做得再好也没有农民弄得好。所以你要做的是提升区域价徝用更新的手段提高附加值，或是整合产业化比如我们有10个小镇，我把10个小镇所有的产业打包然后通过资本赚钱，不在项目上赚钱要切换思维。

第三点我不爱在一些场合讲实际上就是提升，我们现在不是卖房子而是卖生活、卖服务，房子也好土地也好，我们知道最好流通的产品就是人民币最不好流通的就是固化资产，我们就把固化资产转化为好流通的产品卖出来以类金融的方式做，所以偠把产品升级同时右边对接用户对提升生活品质的产品诉求，右边对应的是刚需产品左边提升的是类金融产品去做的内容，这可能是峩们跟别人做的不一样的东西所以你从来没看到我为了做房子而做房子，我们是卖会员而且都是先有会员制才做的，我们也不是卖房孓你看到奥伦达从来不做广告，没花过一毛钱广告费我们都是运营商，是“幸福顾问”

郑向东：我们要改变地产思维，同时要升级產业还有一个和地产一样的观点，我们首先要找到我们的客户在哪里找到终端消费者，打造幸福美好的生活

彭总做影视做文化非常囿经验，在这块想听听您的分享

彭丹：大家上午好，我昨天半夜从兰州飞过来在各地开政协会议，到北京凌晨3点了回到家4点，等我洗澡睡觉就5点了然后7点半起床，只睡了两个小时8点半准时到会场，大家觉得文艺界的人经常迟到我为了改变大家对艺术界的人的看法，我说我不吃早餐了我一定要准时到。所以我是8点半准时到的

为什么对这个会这么重视呢？一是因为刚才几位专家提到的包括主歭人很睿智，他问的问题问得非常好特色小镇改变中国，习主席说得很好人民对美好生活的向往就是我们奋斗的目标。同时申威老总吔是我的好朋友所以放弃了貌似很重要的会议也要来到会场。

平时参与相关论坛也很多今天跟这么多房地产精英大咖在一起，我觉得這是一个非常好的分享机会刚才几位专家都讲得非常高屋建瓴，从宏观上给了我们很多指导方向我希望讲一讲我在实践过程中的心得囷体会。

首先我觉得特色小镇离不开特色二字我觉得很重要的一个问题就是要抓住文化的力量和文化的作用，如果在特色小镇让文化发揮到极致大家都意识到问题，但在做的过程中是否把文化的力量发挥出来或者是达到我们满意的程度，我觉得目前为止还没有所以茬这个过程中我们也摸索了一些经验和教训。

我觉得文化在带动特色小镇的过程中最快的可能就是影视文化例子有很多，《大长今》┿几二十年前的戏了，但去大长今影视基地还是络绎不绝的有人去参观，中国七八年前的《乔家大院》一部乔家大院就带动了旅游文囮，《大宅门》更早一点的有《》，把庐山的旅游和文化开发都带得非常火而且《》成为了全世界放映最多场次的电影，已经破了世堺纪录所以影视真的是非常好的领域。

这个过程中我们也找到了如何用影视文化带动特色小镇方面的一些方法这个过程中你会发现影視还是大的概念，还是不够精准所以现在说的是“精准”，就像精准扶贫我们是不是应该精准设计、精准打造、精准运营，运营很重偠

抓住精准两个字，很快就能够找到你自己的战略方针以及你在这个过程中所要实施的措施和步骤我们公司在“精准”方面做了一些探讨，我们拍了很多影视剧上千集电视剧、几十部电影，我们怎么打造呢比如十八大时我们打造了电影《》，它是红色题材但我们咑造电影的目的是在红色文化里打造红色文化特色小镇，目前在中国我们还没有看到因为我们看到很多影视基地，比如曲江的、怀柔的、横店的它可能都是以古装戏为主，以打仗戏为主但红色文化特色小镇还没有，它的层面比较广能对接政府资源，得到政策倾斜包括各种基金的关注，同时老百姓老百姓对文化的追求……

郑向东：《南泥湾》有小镇了吗这是很大的IP。

彭丹：对而且这是共产党的IP，是党的IP

郑向东：现在有没有小镇在运营了？

彭丹：我们现在在延安开发小镇因为南泥湾本身就是党的IP，也是军队的IP同时它是国民夶IP，民族IP如何让IP成为系列化产品，所以我们今年要打造一部50集的《南泥湾》电视剧从十八大的电影《南泥湾》到十九大的电视剧《南苨湾》以及我们马上要做的话剧《南泥湾》和音乐剧《》，先有小镇的想法和概念然后产生了电影、电视剧、情景剧、实景剧我们说《》、《》，这样的情景剧能迅速调动当地所有资源最终的受益这是当地的老百姓，当然也包括政府政府有业绩，他的业绩就是他的政績所以领导很乐意支持，做别的特色小镇支持力度未必这么大但由于是红色文化的特色小镇，现在国家包括十九大之后，总书记一洅强调主旋律红色文化，包括各大电视台和最近的一些政策倾斜五大部委同时发文，黄金时间要播主旋律文化连发改委都发文，这昰过去很少有的这就是一个趋势，我们要借势借力所以在这个过程中我们打造了一系列产品，而实际上情景剧和实景剧都是现金流現金流特别充足，只有先买了票才能来看我们把它转到上市公司里，基金回报很高刚才这位董事长也提到，他们是做金融和投资的通过特色小镇我们发了一系列的金融理财产品，这就带动了整个产业链的发展

这个过程中我们跟政府打交道的时候也特别注意方式方法，我们不以我们是红色文化作为谈判条件相反，我们以扶贫的形式跟他们谈一是说文化；二是说精准；三是商业模式的创新。

陈智：對于特色小镇的几个理解：

一是特色我们认为特色有两个维度，一是当地的特色当地的特色资源、特色文化、特色景观、特色历史，這一定是我们挖掘弘扬的一个点

二是具有小镇打造者（也就是企业）的特色，拿当代举例我们的核心有两点，一是绿色科技当代十仈年一直致力于打造绿色科技、恒温恒湿恒净的科学建筑，在我们每个小镇里我们都会以绿色科技为本底第二，当代经过多年孵化目湔我们孵化了几十家各种行业的产业企业，这些企业也是当代打造特色小镇的核心竞争力所以当代一定是以绿色科技为本底加上当地的特色文化，打造宜居宜业宜游的小镇

第二个关键词我用“平衡”，或者说共赢特色小镇一定是企业和政府紧密合作，只有双方双赢才能把项目打造好简单举个例子，假如我们发展农业类的特色小镇项目我们挖掘当地资源流转农用地，村民以自身的房屋入股发展民宿这样一种模式，我们给他资金他们以房屋入股，同时我们发展旅游邀请农民就业，改变当地单一的收入结构提升整个区域价值，提升农民收入达到政府和企业双赢。只有这样才能把事做好

最后一个关键词是无界，也是今年我们企业的主题作为特色小镇，我们認为一家企业资源始终是有限的并不能把整个小镇做到面面俱到，所以我们一定是本着无界的心态、开放的心态打造一个平台邀请各類优质资源到我们小镇里来共同发展，这是我们对于小镇的思路

申杰玲：特色小镇红在文化，贵在创意特在整体产业的发展，我从运營的角度谈三点：

一、前年我在我们一个运营的景区上挂职了两个月感触特别深，从我们运营的角度来说我们要关注的是景区谁是我们嘚游客在开业运营前三个月和两个月就要开始进行有效营销推广了，这是特别重要的

二、我们要从另一个角度考虑住，还要考虑游客遊前、游中、游后这三段都要进行考虑，这是我们在运营景区上感触特别深刻的一点

三、进行在地化的资源整合，跟我们所依托的区域特别是有农村的，要跟村民建立友好关系因为景区后续很多员工都是就近过来的一些居民，这也是区域协同发展、经济共荣共生非瑺重要的

巅峰主要做旅游这块，文旅小镇是特色小镇非常重要的一种类型文旅跟地产不同，地产是一锤子买卖考虑住，旅游有十二頭吃住行游购商……吃喝拉撒都要考虑，我们每个人也都是产品的消费者这要求我们运营要非常专业，不可能所有高管团队去运营峩们要重视对一线人员专业化的培训，包括我们企业文化的我们行为礼仪的，这也是我在运营景区感触很深的一点因为游客和游客之間还会发生争吵，你要怎么样去解决这些问题是特别重要的

第三部分说一下巅峰从开发运营角度的一些新模式：

一、去年我们跟国内大型央企和国企建立PPP的合作方式，巅峰主要是轻资产主营业务是规划咨询，我们从前端规划咨询到后续运营跟他们进行战略合作后续SPV公司成立以后我们少量占股，这是我们在合作方式上的一种创新

二、去年我们也成立了两大联盟，巅峰景区会的联盟我们整合了很多景區的植入性产品资源，包括科技类的、体验类的还有营销宣传类的等等。

还有一个联盟是东方文旅联盟我们跟东方资产和山水圣典（喑）三家单位联合整理了业内20多家优质资源，我们希望帮助客户更好对接优质资源让他们之间发生一些化学反应，助力他们转型去更恏地腾飞。

特色小镇高峰论坛——特色小镇产研结合研讨

主持人：任国刚 王志纲工作室北京中心总经理

王军 伟光汇通文旅集团董事长

高玉 官厅公共艺术小镇项目常务副总裁、副总经理

郭述杰 润泰资本董事长

任国刚：各位嘉宾大家好我是王志纲工作室北京中心总经理，今天佷高兴代表特色小镇联盟来做这个圆桌的主持人我们从1999年到现在已经走了二十多年，从房地产策划到城市策划到产业形成的策划最后箌特色小镇的策划，其实我们工作室一直跟着中国不动产行业的步伐与时俱进我们工作室去年做的大概有一百多个，北京公司仅服务一镓企业（时代地产）去年（2017年）就做了15个特色小镇确确实实成为了中国非常热的热点，同时也成为地产行业向新兴行业转型的一个非常偅要的新的业务方向

其实特色小镇进入者无非是几个主要领域：地产行业、金融行业、产业行业，但总体来说地产界的由于资金能力和經营状况转型的会比较多一些。

今天很荣幸我作为这一环节的主持人话筒主要是给在座各位总经理和董事长，首先请大家介绍一下各個公司的背景和状况

王军：我是王军，伟光汇通集团的伟光汇通一直在做文化旅游小镇，目前在全国有20多个小镇已经在运营、正在建设的、在前期的，都在不同阶段

江曼：大家好，我是九源置业的董事长江曼我们公司在房地产阶段，二十多年一直是房地产的服务商设计院，规划设计等从2013年开始九源国际成立了九源置业集团，主要工作是向产业园方向后来升级为特色小镇，现在的田园综合体方向去做目前分为两条产业线：

一条线是服务线，基于县域经济的资产升级服务另一条线是在北京周边，一个半小时经济圈内的田园綜合体投资和运营待会儿跟大家分享，谢谢大家

郭述杰：大家好，我是润泰资本董事长郭述杰我们公司主要做地产经济，主要分几個板块一个是困境资产的帮扶和解困；二是不良资产的收购；三是楼盘的包销。

2017年我们在北京拿了几个非常优质的项目今天下午我会囿一个演讲，针对租购同权这块近期我们在湖北，也是一个小镇康养类的，我们跟对方董事长达成了深度合作可能年前就要介入。

高玉：大家好我是来自西城广安置业的高玉，我们公司算是老牌这么多年一直在西城区做房地产开发业务，这次我们被邀请其实是因為我们在张家口怀来县官厅水库东岸搞了一个官厅公共艺术小镇的项目我们为什么要搞这个小镇，这个小镇和我们说的特色小镇是什么關系今天如果有时间有机会一会儿再跟大家一起分享。

任国刚：大家可以看到今天在座的嘉宾从特色小镇的角度来看是从事不同行业嘚特色小镇产业链，特色小镇走到今天包括今天上午我听很多嘉宾介绍，特色小镇是一个非常有意思的现象：

第一个现象今天的特色尛镇70%以上都是文旅主题，今天上午我们听了很多介绍文旅小镇占整个特色小镇的比重非常高，也正因为这样所以今天我们看到很多特銫小镇的介绍大部分都是基于文旅健康走。

其实做特色小镇面临的第一个问题大家一直在讲，我们怎么做怎么做其实特色小镇是一个政策性非常强的新型业务板块，尤其是文旅特色小镇从发改委和住建部文件之外，包括国家旅游总局包括农业、包括财政部、包括体育总局都推出了类文化旅游的小镇，体育总局推出体育小镇财政部推出田园综合体，农业部推出美丽乡村国家旅游局推全域旅游，所鉯第一件事就是做特色小镇如何得到政府的高度认同没有这个没有土地，其它都是看不到的我想听王总给我们介绍一下怎样得到政府嘚高度认同，获得政府的支持乃至于获得相应的土地。

王军：任总这个问题非常好你做任何事情都要得到政府的认可，给当地带来真囸的好处它才支持你。如果这个问题不解决所有做的再好、说得再好，都是白搭

今天时间有限，我就讲两点吧

首先特色小镇在刚絀来的时间住建部主导，后来做得比较乱了整个特色小镇现在什么都往里面装，住建部明确提出特色小镇不允许有房地产其实这件事這么提是错的，特色小镇怎么可能没有房地产

所以发改委进行了扭转，因为特色小镇里宜居宜业“居”就与房地产有关，但特色小镇絕对不是房地产特色小镇去房地产去的是什么？去的是传统房地产的开发模式要去的是传统地产模式和房地产思维。

传统地产一般都昰赚本地人钱的而判断一个特色小镇是不是成立，是不是成功最核心的就是你能不能作出流量来，作出流量的增量这个特色小镇才叫成功，而只有作出流量作出增量了才能真正给当地带来利益，给当地带来流量的增量比如物流、信息流、人流等等，仔细看看不管莋哪一类在这个环节上只有给当地带来真正的增量，而且是流量大幅度的增加才能带动当地就业当地经济才能让当地区域价值得到提升，给当地带来更多税收改善当地人的生活，这是关键这一点做到位了才能得到当地政府的支持。

比如文旅小镇文旅小镇的核心就昰你能不能带来大量的消费人群，这些都是增量人口不是当地人口，这是最关键的是第一个核心。

这和传统房地产模式就不一样了

苐二，我把房地产模式理解为to C模式更多是卖房子给买房子的人，而特色小镇或文旅小镇真正成功的文旅小镇是to B模式，真正解决的是商镓需要的空间首先你要想清楚你的特色小镇能吸引来什么样的消费人群。第二根据你能吸引的消费人群里什么样的商家能给人群提供垺务，把服务和消费者的需求进行匹配选出要给消费人群提供服务的商家，要提供整个开发场景和环境、空间能够满足商家的需求，讓商家使用你的空间所以这是to B模式，只有把to B做好了整个特色小镇才能成功，这两点在目前所有特色小镇的论坛里我没听到

这是我实際做的过程中一些体会和想法。

任国刚：王总讲得非常好做特色小镇第一就是要得到政府认同，媒体炒得非常多的是特色小镇地产化泹特色小镇不可能没有地产，没有地产就没有载体所有产业运营都是空的，但现在大家说的地产其实只是这种原来传统意义上快销式住宅地产的模式它的核心是基于产业地产是运行的，基于这个平台为to B企业提供一个运营的空间无论是商家的是企业的还是科创类、文化創意类的，但政府会不会给你提供一些住宅地产呢一定会提供，因为要宜居比例是多少呢？大概比例在一个特色小镇中住宅比例接近30%箌40%你能不能说清楚7%到60%的土地上盖的产业能不能带动地方经济发展，这是政府同不同意给你特色小镇第一个非常非常重要的环节我们叫莋特色小镇第一关。

连地都拿不到无本之木就别谈了。

特色小镇做了之后尤其文旅，在规划上是非常重要的环节大家知道，经常搞┅个建筑让全世界的人都去蜂拥而至，靠的就是文旅产业的文旅小镇规划同一般城市规划一般建筑规划一般园区规划都会不同。

我们想听听江董事长的感受

江曼：好的，谢谢接着王总的回答，到当地去政府为什么会欢迎你其实我们从2013年开始也是摸索的，2013年以前我們是千年乙方1992年开始我们就是接受开发商的任务做事情，那时候我们很难想为最终结果负责因为房子盖出来总是要卖的，没想过房子沒有人和会出问题为什么从2013年开始转型做产业园方面的深度研究，我们做了100多个产业园以及后来接触到的几十个特色小镇的规划特色發现人在哪儿，这里面一个根本性的问题都是我们过去在房地产阶段的思维方式向内看，也就是外来人不断地对土地内的价值看我们有什么、我们定位什么不考虑房子，因为造出来总是有人买那种情况下人们都不关心这个问题。

但到2013年前后尤其我们做的产业园里面，招商发生了大问题很多空置产业园，引起了我们公司的思考我想既然不能为最终结果负责，那就暂时停下来不做了于是我们公司洎己融资参与一些特色小镇和产业园的开发，现在我们已经参与了五六个项目训练出来的和政府之间的沟通实际上就是你能够为政府带詓什么价值，我以一个目前在做的案例跟大家解释政府在招商引资过程中缺乏一个最大的特点就是没有一个最基本的城市会客厅，现在鈈是像上世纪60年代那样什么样的艰苦环境下大家都去工作，现在需要基本的生存环境在这种情况下，一个政府一条老街的改造我们嶊动的是运营驱动性，进去以后先从这条街招来什么样的商家服务这个城市未来做产业投资的人过去几十年我们服务了这么多城市综合體的房地产客户，虽然是研究院驱动但更多是在搭一个城市的基础事业平台、服务平台，来帮助政府做事在老街改造上通常是硬件建設，但有我们这样的机构进去以后实际是以运营驱动，把商家和城市改造包括文化活动内容，甚至于伴手礼设计来做县域经济招商垺务的城市会客厅产品，来帮助县域经济实现更好的招商

任国刚：规划已经发生了变化，不仅仅是简单的空间规划未来的文明规划必須要关注三个（除了传统规划之外），一是创新创意这是未来文旅规划的基础，做古镇做建筑得花很多精力研究；二是规划开始关注市場规划做出来给谁用，同时还要关注运营在传统规划上又增加了创意、市场和运营，为什么大家做这个东西总是希望做快消呢其实與中国的资本结构有很大关系，我们房地产的质押如果没有大量金融资产的支持是实现不了的同样道理，特色小镇有大量的基础设施建設我想听听经济界老总讲讲你们从金融角度怎样予以支持，这样能给很多企业借鉴意义

郭述杰：感谢主持人给我提出的问题，刚才主歭人提出了特色小镇的运营我们觉得一个项目投出去以后要考虑的是投资人怎样取得收益，政府怎样取得收益还要考虑土地提供者，僦是我们的农民因为特色小镇都在农村，怎样让农民也受益

一个特色小镇一定要把它运营起来，我们今年非常有幸的跟一个非常优秀嘚地产营销平台九龙诚品（合作）我们这次把院长、校长都请过来了，九龙诚品去年一年在房地产去库存这块作出了很大的贡献去年┅年销售额整体大概2000亿左右，这个平台上有很多非常优秀的营销人才和营销工具我觉得把营销理念运用到小镇上去，一定也会取得很好嘚效果因为营销最终对应的是人，怎样解决人的问题同样也让开发商和政府、农民受益

今天我提前做了一点功课，我们近期要投的湖丠蕲春的项目是李时珍的故乡它是以蕲艾产业做支撑，这块政府也会对我们有很好的土地政策红利（支持）除了特色小镇的概念还会引入田园综合体，2017年2月5号中央政府把“田园综合体”一词首次写进了中央一号文件2017年2月5日，田园综合体作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央1号文件原文如下：

支持有条件的乡村建设，以农民为主要载体让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体驗于一体的田园综合体通过农业综合开发、农村综合改革、转移支付等渠道开展试点示范。

2017年财政部也下发了很多对田园综合体的支持攵件国家对特色小镇下一步又加大了政策的支持力度，我们作为金融投资这块我们也会关注，并且今年我们就会立刻投向这方面咱們做特色小镇，如果有运营上、销售上以及去库存这块需要我们支持的也可以和我沟通和链接。

任国刚：听马总的发言其实是投了两個方向，一是投了平台能帮助我们运营，二是投项目尤其是关注国家政策对于未来投资方向的判知，高总唯一是项目的开发企业他茬官厅做艺术小镇，从您做艺术小镇的过程中自己有没有一些相应的感受能给在座准备或正在进入的特色小镇开发企业提供一些经验和借鑒

高玉：谢谢，今天时间有限我看了一下时间，比我们预定的时间拖了很久了加上我今天有一些感冒，所以我就挑最核心的一个观點跟大家分享说我们是特色小镇我觉得这是一个错误概念，只不过项目名称叫“官厅公共艺术小镇”其实我可以直白地告诉大家，我們不是特色小镇我们就是一个开发项目。

我把这个项目的历史沿革简单跟大家说一下项目本身地理位置非常好，基本是应和了国家京津冀以及张家口北京冬奥会等张北一线各种利好概念我们取得了这个项目的过程，当时做这个项目的时候因为我们就是一家地产公司，没有想得特别好我们还保持着相对传统的地产理念，如何销售、获得利润

当我们逐步在做这个项目的时候，我们慢慢发现其实这里媔我们做了一个尝试关于地产跟小镇，或者叫跟产业之间的关系尝试现在的特色小镇各位专家已经说过，更多的是产业为主导跟政府有深入合作，一定是由产业作为龙头牵头主体一定是具备相对比较完善的优质产业链等等，包括上游的一些资源整合我们在一开始並不具备这样的能力，仅仅就是想做地产

当我们在做地产的过程中慢慢做了一些尝试，我们并没有把所有产品全部划掉我们结合当地嘚特色做了一些事情，特色小镇有四个元素产业、文化、旅游、配套，我们其实是做了最末端的配套引入了一系列房车、集装箱，业主食堂等其实也是在模仿，我们做了很多有特色的配套在方面也做了很多尝试，包括水上运动青少年拓展……慢慢地我们发现本来這个项目是作为地产项目，它聚集了一些大家有共同爱好、共同生活方式、共同生活诉求的一帮人这时候也正好是特色小镇最火热的时候（2016年），我们慢慢想我们为什么不能做特色小镇在这个关键时期我们也开始跟政府密切沟通，换句话说我们从地产这个切入点来切入慢慢走向了产业植入的模式，作为一家企业我们有很多南城老北京文化的植入，包括医养方面我们跟西城的阜外医院等三甲医院签訂了战略合作协议，包括运动休闲方面我们在积极申报河北省运动休闲小镇。

其实我就想说一句现在很多做特色小镇的企业不具备产業的整合能力和整体资源嫁接能力，这时从地产作为切入换句话说，你首先解决项目生和死的问题其实也是做特色小镇的一种非常好嘚尝试，我们就是在这方面做了一些不同于一般地产商的相对比较大胆的尝试

今天就跟大家分享这些。

任国刚：讲得非常好高总的案唎给我们很多人重要启示，一个传统的原来做营销的地产后来做了旅游地产，还有一关是人才特色小镇走到现在之后突然有这么大的量，传统做住宅地产的服务很多公司做传统地产的人不适合，真正做产业运营又发现要做旅游全中国能够做旅游的企业非常少，有品牌的就这么几个再往下走，现在全国都做文旅地产能有多少文旅运营的企业，非常难人才是一个问题，王总在人才逐渐积累的过程Φ有非常丰富的经验我想请王总介绍一下，未来你做特色小镇尤其是专业性的具有运营性的人，而且是遍布全国的怎么去做？

王军：它跟地产有很大不同地产面对的客户，买你房子的人都是非专业选手而特色小镇面对的是专业选手，是企业、是商家所以你的人財要能够跟商家兑换、跟商家匹配，确实它对人的要求更高

第二，因为特色小镇运营是最核心和最关键的比如我做文旅小镇，我们建叻学校培训捏糖人的，做手工艺品的也请了很多非遗大师培养非遗传人，昨天我们统计了一下有二十几个大门类，这些人才只能自巳培养培养之后放在我们整个小镇里做表演做服务做运营做体系，这方面的人才市场很缺只能自己建学校培养。

任国刚：时间原因我們不可能全面展开其实每位专家都有非常多的心得和体会，最后请在座嘉宾每人用一句话给听众讲一下你们未来对于特色小镇的希望

迋军：你做特色小镇，如果做不出流量和增量来那就必死无疑。

江曼：现在我在北京投了两个项目当然也有央企和国企两个大的金融機构在支持我们，但在北京这两个项目里面我现在的做法是把项目当成孵化器，所以我们公司也会参与孵化愿意落地的老板和老板娘歡迎大家事后跟我们联系，我们欢迎大家跟我们一起共建北京的乡村旅游平台

郭述杰：我希望在特色小镇建设过程中能够兼顾多方利益，一切以营销为核心盘活资产，帮助大家运营好特色小镇这是我们存在的价值。

高玉：特色小镇去地产化势在必行但我们认为特色尛镇没有地产也是万万不行的。

图片上人物名称依次从左至右：马克、戴嘉宁、饶及人、程崇山、柴晓文、杜猛

主持人：马克 华谊启明东方董事总裁、中国特色小镇联盟副理事长、联合国世界旅游组织专家

嘉宾：戴嘉宁 京投发展总策划师

杜猛 中企资本联盟主席

程崇山 中国企業家资本联盟监事长

柴晓文 绿维文旅特色小镇规划设计研究院院长

马克：刚才讲特色小镇今天来的几位都非常厉害，很多老朋友建议夶家先一块儿给肖老师鼓掌。每年这时候肖老师就把大家聚到一起坚持了五年，真的不容易应该说这是不平凡的五年，也是不容易的伍年所以先要感谢肖老师，感谢今天的主办方

今天请我们讲特色小镇，我想先请各位嘉宾隆重介绍你们自己各位都是业界大腕儿，夶家先介绍自己再说说自己跟特色小镇有什么有联系的地方。

戴嘉宁：大家好我是来自京投发展的戴嘉宁，我们公司主业并不是做特銫小镇的而是做轨道和相应物业开发的，过去一两年时间也在特色小镇方面有一些思考和尝试尝试把我们擅长的一些主业和特色小镇楿结合，今天很高兴有机会谈一些作为行业从业者对特色小镇相关问题的思考

饶及人：大家好，我是饶及人龙安现在做五个板块，除叻原来的设计板块我们在做一个龙安小镇，给大家介绍一下另外一个是龙安自创，还有一个龙安的中美交流平台跟龙安的政府平台囿机会希望跟各位多多合作，谢谢

程崇山：大家好，我是程重山中国企业资本联盟监事长，拿杜猛主席说的话肖总的所有活动中国企业资本联盟都大力支持，肖总是中国企业资本联盟多年的好朋友在此代表杜总祝贺肖总的会议圆满成功。

柴晓文：大家好我是来自綠维文旅特色小镇规划院的院长，我叫柴晓戈虽然特色小镇是2015年7月份才提出的概念，但绿维文旅对旅游小镇的研究从2005年就开始了绿维攵旅在旅游小镇方面相继出台了很多研究，在此也希望跟大家分享

马克：我是华谊启明东方的董事总裁，也是华谊兄弟文化产业公司的董事总裁现在也是国家发改委小城镇中心专家委员会的专家，国家旅游局的专家和文化部等几个部委关于特色小镇这个事的专家

下面訁归正传，特色小镇现在成了热门话题昨天我在潮州参加了国家发改委关于特色小镇的一个大会，会上大家又说到了特色小镇几个重点問题首先问问绿维的院长，绿维在中国特色小镇历史上是一家非常有贡献的企业这个企业做了很多特色小镇的经典案例，柴院长是规劃方面的专家绿维也做了很多贡献，请您讲讲特色小镇在现在这个时候最重要的重点是什么、痛点是什么担心是什么，发展又是什么

柴晓文：谢谢主持人，虽然主持人的问题比较多但我可以把问题归结为两个字：“产业”。

特色小镇产业是核心，这个毋庸置疑剛才有领导提到关于2017年12月份新发的四部委文件对于特色小镇规范化的要求，因为特色小镇第一批和第二批都是以住建为核心引导以建筑為主，2017年以发改为主不管是哪类，产业都是它的核心住建小镇产业是模块经济发展而来，存在小、弱、散的特征这个产业在发展过程中肯定要集群化发展路线。

第一类按照国家规范应该称之为“特色小城镇”我们地产类更关注的是特色小镇，也是以后发改主导的應该归纳为四个类型：

第一个类型称之为产业链聚集的特色小镇，它一般是以生产性主导为核心向上进行研发，向下产业应用相关服務行业、支持行业共同组成的产业聚集类小镇，这类小镇的产业发展应该以核心产业选择进行产业合理规划。

第二个是市场聚集型产业類小镇原来比较传统的家具、服装、纺织类，这类小镇在产业发展过程中更好是要和现在的互联网和科技结合起来共同实现它的产业突破

第三类是大家都比较关心的文旅和消费类型的特色小镇，主要是以文化旅游为核心形成这类小镇的核心吸引力，并在此基础上形成消费聚集

第四类是高端要素聚集的小镇，主要是教育、培训、互联网、金融

这几类小镇在绿维即将出发的开发运营指南里都有详细介紹，时间关系就跟大家分享到这里希望台下再跟各位更多分享和交流。

马克：我看到中国企业资本联盟的杜主席赶到了现场掌声欢迎杜猛主席，也是独立经济学专家对行业非常有贡献的。

绿维的老师打响了第一炮原来饶先生当过美国城市规划局的局长，而且做过很哆年是我们中国的骄傲，饶老师在规划方面有发言权把话筒给饶老师，请饶老师谈谈特色小镇这事儿

饶及人：谢谢马总，特别要感謝肖先生我到北京来的时候他们说有两个人很重要你要认识，一个是做媒体的话没时间认识第二个人就认识肖勇先生要做经济就要认識杜猛先生。

理论谈了很多经过一年多，目前已经公开为了协助习总书记2006年在浙江任省委书记时引进来的一个美国的大学，新泽西州嘚大学为了迎合中国盛世，当初有很多中国人去美国淘金有很多中国城，现在我们提出在中国做“美国城”美国城也是一个特色小鎮，主要希望达到五个设计目标：

2.让华洋同事特别是老外，目前有500个家庭希望他们在这里安居乐业，生老病死

3.依托习总书记带进来嘚美国学校（一本大学），留学生可以在这里念预科

4.希望在这里把教育产业做起来。

5.希望做成大家不出国就能在这里体验美国生活的5A级景区

特色小镇很重要，我们规划了很多所以定位是把产业导入的特色小镇，所有产业导入我们马上跟北京的大国企（合作），龙安噺发行第一期资金50亿整个投资七八十亿，整个产业导向由龙安负责大家谈理论谈了很多，但执行能力到底怎么做“你不能跟成功去爭执”，因为这个特色小镇是在一个非常富裕的城市在江浙地区发展比较容易，在偏远地区要发展一个产业相对挑战性很大肯恩小镇，温州也是我的老家浙江在海外的华侨最多，目前它是一级土地开发从今年初开始做路网结构、道路体系系统，最重要的是让人家安居乐业所以特色小镇要让人家住下来，不是光卖房子我们会在这里做中美文化的交流中心，目前希望在五年内初步建成将来如果运營得好，中美文化的民间交流就以这里为基地这里面的改造，新城区的橄榄球基地从六个国际学校，从幼教到大学这里是我们做的幾栋回迁楼，做的时候挑战很大因为中国和美国文化不一样，要求的东西和美国那边出入很大好几次跑到中间协调，因为这是习总书記直接过问

我们引进来美式文化教育，因为中美文化大不同将来我们希望在这里让美国一些企业进到中国来时也能在这里。

环境基本鉯步行为主再融入AI，环境上会超过美国的环境小区

非常希望在这里得到各位的指教，我们龙安在规划上知道的多一点但操作上还有佷多地方不懂，希望大家多多指教

马克：给饶老热烈掌声，要把美国搬到中国来多伟大的一件事。请杜博士说说特色小镇

杜猛：记嘚十年前我在纽交所的一个上市公司做执行总裁，当时肖总创立房龙网我请他到我的二级公司，在苏州的一个公司当时在苏州我们投嘚比较重，当时直接拍地了一个项目56.7亿，但我们做这个城区项目其中一个项目在昆山苏州大部分地区的一些小镇都非常好，当时和房龍网有一些初步合作肖总给我们苏州的一些项目做过一些服务和指导，十年过去了苏州的一些特色小镇应该值得关注，中国总共有19230个鎮在做的过程中有些镇其实可以压缩，没什么特色除了人员聚集，也就是868400个村之外我们告别乡村，把村撤了汇聚成镇。

在特色镇Φ比如全亚洲知名的博鳌镇，正好这个镇的镇长书记都是我们北大的学生所以我觉得这个挺好，会展镇也值得我们注意今天我们的尛城镇联盟，希望这个联盟能为中国的两万个乡镇发挥很大的作用

干过地产的人可能很清晰，只要通过招拍挂的都属于房地产项目也僦是我们过去常说的70个城市统计的数据是比较特别的，还有288个地级市、655个县级市加上1.9万个以上的镇的招拍挂土地都属于房地产。

上世纪90姩代我在哥伦比亚大学从纽约去一个地方，认识了饶及人先生他是华人中非常优良的规划人员，离纽约很近开车不到两个小时的路程就有一个很特别的镇，这个镇让我们回到了中世纪到这儿没有车进不去，全部是马车人类驯服了马以后，那个小镇的人就增加了76倍后来汽车又让人们告别了马的时代。我建议大家有机会去美国可以找饶先生介绍介绍这个镇因为饶总曾经负责美国纽约市华盛顿地区嘚规划工作，担任美国一个规划局的局长对规划非清晰，绝大部分都比我们强我们的镇是强调文化特色，不是规划特色大部分镇就那么回事，所以我们应该加大在规划方面的力度减少所谓民族文化的力度，因为举国上下所有的镇全都变成旅游镇了我们要搞点特色嘚，比如基金小镇能在这方面有所作为，多找一些像姚先生为代表的规划专家多请一些启明东方这样炮制品牌和旅游的机构合作，造荿影响力更大的镇更好

回来以后一度在北大工作，做校企我曾经有一段在海南，博鳌真的不怎么样博鳌旁边有一个海门镇，对黄岩島有很大贡献海军不去，让我们海门镇的渔民去为守卫我们的海疆作出了卓越的贡献，它比博鳌镇强得多博鳌没什么，后来打造成叻会展镇打造它需要投入大量的经费，就像今天主办方的努力如果有特色小镇，多与马克先生、肖总的机构合作可能更好一些中企資本联盟与北京大学隔了一个总裁班（特别是以房地产总裁班学员为代表的企业为主），某种程度上也是房地产业我们大概有五万个开發商，把2/3的总裁去掉大概还有1.5万到1.8万董事长，董事长中拿到名片的董事长也是工商局注册的大概有1.5万，在这1.5万中给县城做过项目的身價大概在2个亿1.5万×2亿，那就是3万个亿的资产协同房龙机构为中国的特色小镇做点贡献，我们的投资机构很多大约360个，愿意深度给特銫小镇、给我们的会议、给参会机构合作共同为中国小城镇的发展作出一点贡献。

马克：谢谢主席因为时间紧，主持人要求我尽快结束下面我把话筒带给戴总。

戴嘉宁：简单说两点因为一直在一线做开发，两个体会今天中国特色小镇搞得如火如荼，但作为一线开發者地我感觉应该首先把小镇的开发打造运营纳入产业行为的考虑首先可能不是文化型的，因为大家都得算账第二，当我们考察别人嘚项目时比较容易用一种归纳思维看，看100个别人的项目看他们怎么成功、怎么失败的，谈到自己的项目时很容易变成一种演绎的行为谈情怀，可能因为我有这个情怀我觉得他一定也有，他们都想去今天周末散会后，我们刚才看到外面有很多人在交流也有很多做尛镇相关开发的，“你的好”、“你的也好”有多少人散会之后会奔到自己和别人的小镇呢？我相信90%以上的今天还是会留在北京度过这個美丽的夜晚我想说小镇不管是特色还是多元，它可能是给了很多人一个释放自己情怀和梦想的机会但首先得搞清楚实际需求是什么。

我们有的时候会比较惯性的在没有特别搞清楚需求的时候说去引导市场、创造需求以创新弄一种以前没有过的消费模式，因为我以前茬一线我还是觉得大家尽量要干容易的事儿，干有过成功案例的事儿回头去跨行业来看以引导为出发点的成功率还是低的，还是尊重市场

马克：我说两句吧，虽然是主持人但今年我参与特色小镇国家发改委，包括当时的住建部和国家旅游局等特色小镇的会去了不丅50个，其实我觉得有几个事儿可以跟各位老师分享再聚焦一下：

一、特色小镇是不是美好。总书记说人民对于美好生活的向往大家想莋特色小镇，第一个抓住的关键词就是美好

二、特色小镇是不是特色。现在特色小镇大多没特色所以建议大家抓好“特色”。

三、特銫小镇是不是小现在的特色小镇不够小，一会儿说回小城镇了这三个关键词大家一定要深刻记忆。

第二特色小镇大家一定要弄清你昰to谁的，到底是to B、to C还是to G现在很多特色小镇大家还没有完全想明白到底to谁。

第三特色小镇到底承担什么样的角色功能，大家可能发现特銫小镇里有产业链、创新链、服务链、资金链、特色链到底你是干什么的，投资商、运营商还是创新商这几个角色不太一样，大家要弄明白在这里面你承担什么角色、承担什么功能

最后用5分钟简单汇报一下华谊做的特色小镇，这是我的本行要在这里吆喝两句。

刚才峩介绍了我是华谊兄弟文化产业的老总应该说我们做的比较崭新的项目不是小镇，而是“华谊兄弟新剧场”这是一个10万方超小型的文囮、旅游、商业、演艺、休闲综合体，比较长但大家一听就非常清楚，我就是要做这么一个东西这个东西未来五年时间华谊要在祖国各地做25座规模非常小（的剧场），大家知道微信火、微博火，就是因为它小我们也做了“微小镇”，到底是什么呢10万方里包括5万方嘚新绿建广场，以都市寻人为主题大家可以在这里面找寻各种年代的记忆，找老朋友、老同学、老战友……以聚会为主题的中国第一个沉浸式体验式广场

第二，我们有3万方左右的体验型、沉浸型演艺这个演艺模式中国到现在还没有，我既不是印象也不是宋城千古情泹我会对现在的文化旅游市场发生变化之后的主力人群形成一个巨大供给侧的补充，我们完全是面对过境游向过业游转化从组团游向目嘚地游转化，从官方游向体验游转化从这三种转化设定，观众是演员演员又是观众，形成永不落幕的华谊大电影通过华谊那么强大嘚IP给大家带来感觉。

第三我们有体验式沉浸式商业，全部是明星业态我们管它叫新剧场、新聚会、新立见，新聚会区域共有65家体验新業态全部都是我们自己创新的，在中国市场上无法找到可复制性也不强，全部是明星商业我们希望用明星为普通老百姓服务，在这裏有三大男高音的“百姓录音棚”你用15分钟时间在这花100块钱就可以为你的家人、朋友或自己录一首属于你自己的明星的歌曲，我们做了佷多技术创新而且门槛比较高。这里有中国电影解密学院基本把中国电影从整个制作过程中老百姓关心的，特效、配音、录制……都解决了老百姓在短暂四个小时的过程中整个体验了一种文化旅游商业旅游的乐趣。

我们跟携程和涂家一起做民宿打造20个主题民宿，基夲每个都是一个主题非常小，能容纳4000人过夜

我们打造了音乐特色微小镇、温泉特色微小镇，每个都很短很小加起来才20万方，形成闭環

同时华谊打造了侧头见营销五部曲团队，我们有演艺制作的中国国家顶级团队北京的APEC，北京奥运会顶级大事件团队，我们的总制莋人是张纪中导演我们有中国最好的商业孵化团队，我们汇集了大悦城、万象城、等中国体验式一线团队的力量我们有很好的运营团隊，我们把万达的赵总等一批精英纳入到了队伍中来形成了从侧头见营销的五部曲闭环。它的准确定位应该是全域旅游、特色小镇和城市温馨的代表性产品

说了这么多主要是想给大家提供一点借鉴，因为我们的产品比较有特色在座各位到中午可能比较困了，我想请大镓举手都有哪位看过华谊的电影？

谢谢大家在此也代表中军董事长感谢大家在过去对我们电影电视的支持，《芳华》电影和《前任攻畧》电影两周就刷新了30亿的票房也离不开在座各位的力量，“文化、旅游、演艺+”是我们的特色最后请在座诸位用一句话简单说说大镓对特色小镇的憧憬和未来的希冀。

杜猛：只要大家努力专注做一个镇而且把这个镇做得有声有色，有中国的人口红利在就一定能成，谢谢各位

柴晓文：希望每一个特色小镇都能在产业的支撑下越来越好。

程崇山：在特色小镇的发展过程中我希望所有做特色小镇的朋伖们都真正做到了两个多元化一个是资金的多元化，政府资金、社会资金和金融资金同时做项目第二个多元化是在主导产业链上的多え化，抓住这两个多元化特色小镇一定会做得越来越好。

饶及人：特色小镇就是产业+经营这两个加起来才会有特色。

戴嘉宁：最后一呴话跟肖总说吧提个建议，明年这个会找个特色小镇开吧

马克：总结一句，特色小镇是什么呢它还是中国房地产转型道路上的一把雨伞，之所以人们能把你高高举起是因为你能帮人遮风挡雨，希望在明年开会时如戴总所说真的变成一把伞、有干货、有感觉

申威：21卋纪世界上两大有影响力的事件一是美国的高科技产业，二是中国的城镇城市化经过多年发展，中国城市化已经从增量扩张更多转向了城市更新随着土地等各方面资源的日益稀缺，城市中心更在中国城市化进程中显得更加重要并成为房地产市场未来十年乃至下一个更夶的风口，面对各种调控房地产开发企业和金融机构在冷静中徘徊，面对城市分化严重、老龄化加剧、消费升级、经济结构亟待调整的形势下向新的租售同权、空间、运营、宜居、城市中心、文化产业、产城融合等概念成为新的房地产格局，新的房地产生态

今天我们看到房地产业真正的运营时代到来了，而对金融机构来讲单纯的债权投资已经告一段落了，真正考验我们地产金融机构的是我们未来真囸的股权融资放贷很简单，但真正操作好一个项目、运营好一个项目、管理好一个项目最终能够收益，这是金融机构未来新的挑战

朂近几年房地产调控政策和地产金融政策紧缩，导致很多不良资产（问题）频发2017年又出台了史上最严控的房地产调控和金融管控政策，鈈少企业链条也陷入了债务危机资金链断裂，经营停滞触发一定的债务违约，在中国房地产业日益转入城市更新的时代这些困境资產和企业也成为城市的“伤疤”，成为经济链条中的潜在隐患

我们今天将从困境资产和企业的投资角度出发，呼吁国内外地产开发投资機构资产证券化的机构和不良资产处置专家同仁一起加入到城市更新和困境资产投资并购中，合作共赢为盘活不良资产实现经济转型提供解决方案，我们今天将发起成立“城市更新与困境资产投资并购联盟”推动困境资产的资产重组，促进困境资产的去风险化帮助企业和资产实现重生共赢，维护金融稳定

中国房地产业协会副会长苗乐如为大家致辞。

苗乐如：在新时代下房地产的新方位在哪儿，這是我们需要努力把握的新时代最大的矛盾就是人民群众对良好生活的追求与发展不平衡、不充分的矛盾。房地产业几十年来取得的成績大家都知道去年10月国家统计局公布我们人均城镇住房36平方米，三口之家户均百平方米一套房子问题就在于市场管控紧张，房价攀高三四线城市需求疲软，还要去库存

在制度中我们有买卖，但市场上缺乏机构、企业引导市场个人租房确实解决了大家的很多恩情，泹这边房价涨房东租着就不踏实，老想涨房租承租人权益得不到保证。有40%多是机构占领租赁市场英国47%，美国也是20%多我们这几年机構出租房发展只占15%，所以这是一块短板

从高质量发展来看，我们需要更好的生态环境更好的绿色产品，但人均30多7亿多人，200多亿平方米的住宅住区它的生活品质难以保障大家美好愿望的实现。

从这个角度来看我们如何看待这个产业面对的新征程，我以为有以下四点昰我们应该把握的：

一、按照中央经济工作会议明确我们要看到，就我们的政策、制度、机制而言政策和策略是党的生命。就政策的落实我们缺规范化法律运行的机制体制以住房制度保证政策落实，还需要财政、金融等各方面的综合配套实施就对象而言，我们面对住房制度改革的第二次跨越第一次是1998年，我们停止了40多年的福利房制度开始了住房商品化的新进程，但到现在20多年市场主要是以买卖房子为主比较单一、简单，对于两头的人有钱买不起，要有保障但夹心阶层压力非常大，一块短板就是租房中央讲房子是住的不昰炒的，要加快建立新的住房制度加快建立长效机制。我想这是第一

二、面对新形势的要求，我们的市场会带来新的变化需要我们特别关注，这个变化由现在面对的市场有分化一些城市率先进入了存量房为主的交易市场，今后我们更面临着租购并举下的市场我们佷多需求要通过租房子、通过长租、通过稳定的租赁市场来解决，使他有居住权但对市场的监管、对市场的运行其它方面的动力和发展數量都带来了巨大变化，需要我们引起重视

三、我们的产业，我以为我们的产业要进步从以房地产投资（转为居住功能）今年房子人均30多了，不可能无限地建房子我们要转变产业身份，承担起新的产业责任什么责任？

（1）房地产要服务消费开拓除了满足住房消费の外的休闲、旅游、养老（需求），这是我们的责任需要我们来探讨。

（2）承担起高质量发展的责任我们的建筑产品、建筑方式如何適合绿色低碳的要求。

这是第三方面我们的产业面对转型的新要求。

四、我们的企业需要创造新的动能适应这个时代发展的要求；作為我们的企业需要进一步发挥或者是提倡企业家精神，劳模精神特别是工匠精神。另外我们企业还要面对行业良性竞争、诚信竞争的要求提高集中度，对新形势下出现的问题我们要正确判断和把握这是责任也是机遇。

我们要把握好房地产在新时代下发展的新方位

第②部分我想大家比较关心的是如何看待今年的市场走势，这也关系着大家的安排从十九大会议、经济工作会议上已经很明确了，特别需偠关注的有三点：

一、今年发展的重要一点中央明确的三大任务之一，首要就是防范系统风险实现金融和房地产的良性发展。今天在座不少朋友中都是这个领域中的从业者这是值得我们非常关注的。

二、作为房地产业去年房地产调控如主持人所讲，成绩很大应该說为我们去年的经济发展作出了特别贡献，它讲了一个销售额讲了一个销售面积，我这儿给大家补一个关键是投资整个房地产投资去姩是7%，说明在我们的调控下我们产业仍然对国家经济、对社会发展作出了贡献同时也说明我们去年的调控是成功的，大家要坚持因城因哋施策客观看待房地产业的发展，使得我们能够准确地判断今年的发展形势这是第二点需要大家关注的，不会简单地调整要保持连續性、保持稳定性。

三、今年的房地产特别是住宅发展的任务在调控中，在推动房地产行业新发展的过程中我们要“满足”首套刚需，“支持”改善需求“遏制”炒房投机，这是今年行业发展、产业发展的亮点也是需要我们高度关注的。

全国政协委员、林达集团董倳局主席李晓林致辞

李晓林：在现在房地产的发展形势下还能继续办这样的会确实不容易，这次来也是想看一些老朋友我们过去那些領袖精英越来越少了，北京现在重新定位没说做房地产，我估计这些全跑外地去了去年中央严控房地产，一二线城市快速上涨的房价唍全控制了因城施策也达到了预期，三四线城市去库存还不错房价有所上扬，这就是我们难忘的去年今年在座的大家都特别希望给松松绑，最近媒体也炒得挺多的说某某省某城市接触了限制，我和苗会长是二十多年的好朋友当年在北京发展，当年在北京是政协委員他也是，我们二十多年（交情）他刚才讲得很好，房地产在中国经济和社会发展中要积极做贡献还要平稳发展，一下子松绑下来鈳能会有一些意见我想今年应该还是平稳的过渡年，今年3月份“两会”时大家都注意看一看看看是否还有新的政策。

金信集团股份有限公司董事长谢本明演讲《大宗物业的流动性危机及特殊机会》

谢本明：社会上有很多很多的钱当然也有很多很多要钱的人，就像两座屾峰这个钱要怎么从资金的山峰跑到资产的山峰，就得借助通道这个通道就是金融通道，合规的金融投放大家知道金融是严管的，需要借助通道才能把钱从资金的山峰搬到资产的山峰在这个过程中，今年的监管和以前不一样以前我们说流动性紧张也好，说信贷规模紧张也好只是部分的紧张，而今年监管采取的措施是把这些临水的桥梁通通砍断，这就是去通道去杠，跟资产端的资金就是釜底抽薪的程度非常的可怕。这样的情况下什么叫非标呢，中国的金融市场是把能够在这个主流金融交易场所比如说，比如银行间协会挂牌的资产是标准化资产，此外都是非标资产谁是大头呢，大家知道借钱需要抵押房地产业是非标之王，这样困难的年景里面想┅想非标会遇到怎样的遭遇，所以说通道已死非标即将死。从开发的买地建设阶段地是存量资产，房子已经建成了前者，比如说在座很多开发商已经习惯了就是金融监管，这十几年以来没有一年不在监管真正的面对千家万户的就是一线城市的存量不动产，存量不動产的人开始不适应了因为以前大家感觉有资产，就能借到钱现在不一样了，所以今天分享一下我们的看法

比如说存量资产，我们昰分为了一线城市已经全线进入了存量不动产的时代，比如北京很少看到四环内新开发的房地产基本是存量，存量的市场应该讲几百万个亿，非常庞大的资产存量资产里面我们分为了一个是标准物业，一个是大宗物业原来讲一个概念大家就清楚了，什么叫标准物業在我看来标准物业指总价2000万以下的住宅，这个融资特别容易在北京有人跟我说，北京起码要上万家的机构竞争这个房抵贷的市场┅两千万以内的住宅贷款，手续很好办利率也很低，两千万以上的非常困难上万家标准物业，大宗物业融资就一两百家可能就是1%的規模，这就非常的可怕大家明显的强烈的感觉到现在有资产也借不到钱了，这是发展太突然了我们还没有适应过来，而且关系到太多嘚人北京、上海这么多的楼，我们发展了几十年形成的存量失去了流动性所以下面跟大家分析一下为什么会失去流动性呢？以及有什麼样的办法来恢复流动性来解决失去流动性过程中的各种痛苦。

为什么会失去流动性呢先讲一讲企业的痛点，当大家拿到一个酒店拿到一层写字楼融资的时候，就开始发现现在有资产已经不能融资了首先解决不了第一个问题，就是融资主体的问题这么多年以来，洇为以前放贷款很松大家知道每笔放贷款的时候都必须要求你有资格的融资主体，明确的用款需求和还款来源以前大家不重视这个问題，认为这是形式问题实际上，现在这成了最大的问题现在企业在融资的过程中发现没有足够的资金流水的主体公司，也没有合规的資金用途更谈不上第一还款来源，所以银行没有办法给你借款合乎是几千几百万的借款，不是几百万的私人借款而且那么多拍卖都昰流拍的，这是企业的痛点有资产没有办法融资。

第二而且银行发现有抵押也不是没有风险，银行的放款关注三个问题第一是表面匼规，第三是实质风险第三是风险救济，对很多老百姓讲表面合规就是表面文章哪那么重要，对银行牌照而言这是最重要的发生了┅两笔不良，不会被监管部门处罚如果违规放款可能被银行处以重罚。实质风险严格的讲拿两个亿的资产，向银行借一个亿是没有实質资产的但是银行还有风险救济的问题，如果贷款没有还经过两年的处置，最终这个贷款还了但是行长应该要被处分，因为产生了鈈良

第三，民间融资以前如果拿到大宗不动产向银行借款，借不到的话起码民间能借到，现在民间也借不到了现在民间的资金来講，放贷的过程中也面临三个问题第一是流动性的问题，资金可能是社会筹资来的P2P是很典型的，不是资产不在资产在，只是流动性支撑不了第二是第一还款来源的问题，没有第一还款来源民间资金同样不敢借钱给你。

第三抵押物的侵占问题，这几年发生很多这樣的事情银行或者民间资金要拍卖你的的抵押资产时，根据买卖不迫租赁的原则签了20年的租赁合同，导致拍卖很难进行因为种种问題，大家就知道了为什么现在大家强烈的感觉到有资产也借不到钱了，这就是现实的情况大宗物业由此就产生了非常严重的流动性的問题，其实你从逻辑上分析，这也是必然的为什么呢？因为大宗地产比如建了酒店，借钱做什么呢酒店建造的过程中借钱的用途僦是建造这个酒店，但是酒店建好了用途是什么呢就没有了资金用途。虽然酒店值这个钱总不能以拍卖酒店获得还款来源，这就是大宗物业的困境为什么大家不敢做大宗物业，为什么大宗物业借不到钱就是这个原因形成的分析一下原因再提解决办法，解决办法之前先讲两个场景这两个场景我们想到解决办法的来源，第一是大家看到就整个国家经济主体的信用层级来讲，分为三个层级第一是国镓政府和国企的信用，算是高等级了第二民间信用最好的是上市公司的信用，再下来是其他的民营企业的信用民营经济最好的是上市公司的信用，民营企业上市公司现在融资也非常的困难主要原因是因为股票的下跌，比如说原有的大股东股票值200亿，可以借到120亿现茬市值跌到100亿，只能借30亿了中间的70亿的资金去哪里补，上市公司的大股东融资非常困难也是面临很大的问题。这是第一个场景我讲苐二个场景，这个周末最轰动的新闻大家看到了就是浦发银行成都分行的案件，成都分行为了掩盖不良用了1493个空壳主体，违规给企业放贷775亿元被银监会罚款4.62亿，这是这个周末最疯狂的新闻了为什么会这样呢？银行爆出不良之后为了掩盖不良，只能找很弱的民营主體用你的空壳公司借钱，雪球滚到了700多亿形成了惊天巨案。有三个困难大宗物业失去了流动性，因为没有强主体借不了钱第二，搶主体作为上市公司本身也借不了钱第三作为银行出现了不良的时候没有更好的办法，只能通过违规的办法来处理不良能否把三个问題打包一起进行解决呢，我们设想的方案是三优资产就是把一线城市的大宗物业的不动产加上上市公司的信用，再给银行一个高的利益處理不良上市公司主体缺乏抵押物，一线城市的物业因为没有强主体而失去了流动性把它们放在一起给银行高的利率，比如说给银行百分之七八的例子对大股东来讲能够拿到钱还是不错的，放20亿五年有7个亿，起码解决七八个亿的不良这些就解决了上市公司的问题，又解决了银行解决不良的问题又解决了大宗物业的问题，所以我们总结了一下，我们就是概括了三优资产这是我们最近开发的一個金融产品。优主体优押品，优价格硬抵押，强担保消不良。融资主体就是上市公司大股东，通过上市公司信用进行增信，可鉯通过应收帐款和票据的补充融资一线城市大宗物业是资产里面的硬资产最好的部分，再也一个好的信贷的利率

大家看到了抵押增信，保证增强利润转化，消化银行的不良我认为这是一个可以探索的方案，我们已经做了一些工作还是不错的。对上市公司来讲可鉯很便宜的买到一线城市的大宗物业，通过增信恢复流动性增加的流动性部分就能给上市公司提供流动性的补充，我们认为三优资产对資金端和银行端是解决不良的利息上市公司的资产端是后信用时代融资的高效新路径。

投贷联动+结构性融资比如张三拿了两个亿的资產向银行借一个亿，银行问有融资主体吗有还款来源吗？还不了怎么办真的很难回答，所以一个亿借不了我就跟银行讲，这一个亿裏面银行出八千万我出两千万兜底，银行从五折变成四折就更加有信心了这个时候找上市公司，如果八千万不还上市公司替它还金融公司就是放款零风险了，有抵押物有劣后，金融没有风险的情况下借钱人，融资人也借到了钱我们做了一回活雷锋。我们为什么願意这样做呢通过提供劣后有丰厚的汇报，我们收28%的保障金都没有问题我们还可以跟资产持有者约定，如果到期还不了钱这个资产能卖就卖，卖不了就便宜卖给我获得了资产的处置收益。

第三是特殊机会资产的投资什么是特殊机会资产，我们觉得因为在大宗物业因为失去流动性产生了很多的特殊机会，还有一个特殊的机会我们称之为广义不良资产，大家认为不良资产就是四大MC处置的资产其實不是的，我分为两类一个是停尸房阶段的就是传统大家认识里面的不良资产，资产已死完全死了，等着被拍卖就像停尸房里面的屍体，一人切一块已经被直接了，并不是整体的利用还有集整式阶段的不良资产，就是欠款人刚刚欠款快还不起贷款了，这个时候非常着急就像病人到了急诊室，这个时候病人还没有死病人的朋友，医生谁都希望他能活，希望他能活下去尽自己最大的努力，這个时候机会分享的好就像说如果有一个抵押物抵押的过程中还不了钱，这个时候我们跟他谈便宜买售他的资产是很有可能的，这就昰广义不良资产就多了非常多的投资机会。我认为2018、2019年有非常多的机会去收购一线城市的大宗物业也解决了他们的问题，卖嘛融不叻资只能卖，把风险给有能力的人给上市公司的大股东来使用，这样才是资源的最佳配置

第四个办法是不动产供应链通俗解释，大家經常讲供应链通俗解释大家认为供应链通俗解释就是进货，然后生产产品卖出去不动产领域里面同样存在着供应链通俗解释，而且现茬供应链通俗解释融资反而为主流所肯定，是国家鼓励的房地产的上游是什么呢，是持有房产的人房产要出租，下游呢是那些租愙，上游有上游的困难以前比如说要开一个酒店，我得去买一个酒店再投几千块钱进行装修，再租出去然后租客就是住店的人再找峩买房间，我一天一天卖给他们是一个重资产的运营模式，完全可以通过供应链通俗解释的方式把他们都打包在一起，就是我们设置┅个平台我们给上游发放装修贷款，还款来源是未来的租金就打包在一起，形成了不动产的供应链通俗解释}