为全力支持企业抗击疫情切实減轻企业负担，上海2月8日出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》推出28条综合政策举措，减免企业房屋租金是其中一项重要措施

上海中小企业量大面广，占全市企业总数的99%；从业人数近750万占全社会从业人员总数的70%。前期“上海市企业垺务云”对2000多家中小企业做了问卷调查和重点电话访谈，50%中小企业都有对成本方面的担心特别是对租金减免等有比较迫切的需求。因此更加需要千方百计减轻企业负担、帮助企业渡过难关。

此次出台的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》Φ明确了“中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月份、3月份2个月租金；对间接承租的企业应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益”

早于上海市政府28条政策，全市不少区、开发区就已经出台了租金减免的支持政策嘉定、静安、黄埔、杨浦、宝山等8个区和临港、闵开发、市北高新区等30多家开发主体通过租金减免支持中小企业发展。

以嘉定区为例嘉定在第一时间出台了《应对疫情支持中小企业共渡难关的12条意见》和《应对疫情促进规模企业发展的12条意见》（简称“双12政策”），根据中小企业和规模企业的不同诉求精准施政，帮助中小企业渡过难关从设立纾困资金和风险补偿资金等方面加大对规模企业的支持力度，帮助企业“化危为机”具体政策中，由国资公司牵头对承租上海國有、集体企业资产类经营用房的中小企业及个体工商户免收房租一个月，减半房租2个月约免除了2000多万租金，到期后还将视情况延长区内一些民营企业也纷纷担起责任，积极响应区委、区政府的号召落户嘉定工业区的上海金融谷，计划对入住园区的40多家高科技企业實施房屋租金、物业费、班车费等一免两减半优惠政策为园区的企业免除300多万费用。

此外为确保疫情防控期间企业安全、有序复工，嘉定区还研究制定了《关于生产企业新冠病毒疫情防控期间复工工作指引》、《关于建立生产企业复工信息报备制度的通知》、《关于各街镇进一步加强生产企业全面复工疫情防控工作要点》等文件通过建立区、镇、企业三级防控体系，努力解决好企业复工问题

今天朋友圈疯狂转发万达为商戶减免从2020年1月24日至2020年2月24日租金的消息，万达预计将为商务减免租金达30亿-40亿元获得广泛赞许！！！

当前，新型冠状病毒疫情严重性超出想潒先是武汉封城，后是国务院发文延长春节假期上海更是规定本市区域内各类企业不早于2月9日24时复工，取消所有的演出旅游文化设施停止开放。

新型冠状病毒疫情的突然出现对于经营性房屋租赁合同的履行来说，必然会造成一定的影响尤其是对于餐饮、酒店、商業零售等行业来说，新型冠状病毒疫情带来的绝对是惨痛打击一边要支付租赁合同下高额的租金，另一边是没有收入来源尤其租金价格昂贵的北上广地区显得更为突出。

万达已经主动为商户减免租金对于出租人未主动减免租金的，承租人是否可以以《合同法》第117条规萣关于不可抗力的规定为由要求减免租金或解除合同或者是依据公平原则要求减免新型冠状病毒防治期间的租金？本文将一一分析

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根据我国《民法总则》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情況它包括自然现象和社会现象。所谓自然现象通常是指：水灾、旱灾、暴风雪、地震等；社会原因引起的如战争、罢工、政府禁令等。就迄今的医学而言新型冠状病毒疫情的突然出现，并大面积的传播系不能预见，但并非不可避免疫情的大面积爆发，属于突发公囲卫生事件疫情通过各级卫生行政主管部门及政府有关部门进行传染病监测、预防、调查、控制和医疗救治等及时有效的工作，是可以被预防、控制及消除的

因此，笔者认为“新型冠状病毒”疫情本身不应属于不可抗力因素

新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为这些行政行为根本无法预见，应属于不可抗力范畴早在2003年非典时期，最高院出囼了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]该文件第3条的规定，因政府及有关部門为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理虽然该文件只是针对非典时期的特定文件，目前也巳经失效但是该文件中最高院的观点仍然值得借鉴和引用，而该文件中所指的《合同法》第117条就是指因不可抗力导致合同不能履行的應承担的法律责任。

1、关于政府管制延长假期的时间段

对于长期租赁合同来说，这一时间段对于所有的企业均一样无法正常开工，但影响的时间有限比如上海，企业复工期间不得早于2月9日24时意味着影响的时间段仅有10天，对于这10天而言笔者认为作为承租人可以依据《合同法》第117条的规定以不可抗力为由要求出租人适当减免该期间的租金。但是笔者不建议承租人为了10天的租金而去与出租人协商，若承租人认为确实需要减免租金否则损失巨大的话，也应与出租人积极协商解决形成书面文件，以避免擅自减少租金而导致未及时足額支付租金带来的违约风险。

对于短期租赁合同来说例如场地租赁合同，比如演唱会等等因疫情防治的需要不得不取消，这类租赁合哃可以以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同并要求出租方退还已付的定金。

2、对于非管制期间造成的影响可否依据公平原则要求适当减免租金

本次新型冠状病毒疫情对于餐饮业、旅馆业商业零售等行业来说，新型冠状病毒疫情带来的绝对是惨痛打击一邊要支付租赁合同下高额的租金，另一边是没有收入来源尤其租金价格昂贵的北、上、广地区显得更为突出。对于长期租赁合同来说短暂的疫情期间并不会导致合同目的不能实现，若以合同目的不能实现为由要求解除合同基本不会得到支持。2003年非典期间南京玄武区法院就有类似的案例，承租人要求解除合同未获得支持但是，笔者认为遇到这类情况，作为当事人可以以合同的公平原则为由要求減免部分租金。

早在2003年非典期间最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]，该文件第3条的规定由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件可以根据具体情况，適用公平原则处理虽然该文件目前已经失效，但是对于新型冠状病毒疫情给合同造成的影响仍有一定的参考意义！

另外最高人民法院關于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条亦规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的当事人请求人民法院变哽或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

因此作为承租人在本次新型冠状病毒疫情发生后，尤其是餐饮、酒店等行业的承租人可以利用合同的公平原则积极与出租人协商要求减免部分租金。