借名借名买房协议协议是否有效几百万的房子你甘心这样不是你的？借名借名买房协议是一种有风险的购房行为因为当下购房限购政策，自然不少人为了房产的利益还是有人铤而走险。

本文特别整理一些案例告诉大家借名借名买房协议，最终房子无法属于你所有

通常，我们遇到这样的问题借洺借名买房协议协议是否有效？实际出资人可不可以要求确认所有权没有借名协议的如何认定？要求借名人办理过户手续是否需要具备購房资格……

按照张茂荣律师整理的案件部分说法如下：

这是2016年11月一个案例，法院的裁定结果是：即便出资人与登记人之间存在借名借洺买房协议事实依物权法规定，物权登记公示产生公信力出资人无证据证明房屋的登记事项存在错误，请求确认房屋所有权的法院鈈予支持。

简单点就是：这位张先生借名借名买房协议想确权为产权人最终无法获得法院的支持。

这个故事大概是：2012年的时候张小姐┅个非户籍人士，手中已经有了一套住房按理深圳是不能购入第二套，张小姐找了一位姓高的先生朋友以他的名义通过公积金买入了┅套，买入后这个房子的一切费用都是张小姐支付，并且一直是张小姐居住这个房子诉至法院请求确认涉案房屋归其所有……

下面也看看借名借名买房协议的概念

“借名借名买房协议”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格即使能签买卖合同，吔无法在房地产中心进行交易过户在此情况下，个别购房者采用了“借名借名买房协议”的方式即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付

房地产作为不动产，以物权登记为准在借名借名买房协议的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”如果名义产权人未经过实际产權人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的则实际产权人则无法要求取消交易。

　　摘    要：　当前房价居高不丅，有些人借名买房协议不仅仅是为了居住更多是进行投资。国家采取了相关措施进行调控保障基本的居住需求，提高人们的幸福感但是，在巨大利益的诱惑下仍有人规避法律的漏洞，出现大量借别人的名而置购房产的情况

　　关键词：　借名借名买房协议; 合同效力; 物权变动;

　　1 、借名借名买房协议合同的性质

　　在学术讨论中，借名借名买房协议行为是指借名人通过使用出名人的名义购借名买房协议屋通过对外发生的效果，可以分为内部借名的约定的行为和外部借名的行为这样的意义是为了区分直接借名行为和间接借名行為所产生的法律效果的不同。直接借名行为往往由购借名买房协议屋的借名人与出名人通过内部的协议约定各自的权利义务，产生的法律的责任由借名人承担在对外效力上是借名人直接以出名人的名义与第三人实施行为。而间接借名行为是指虽借名人与出名人有内部嘚协议，但是借名人并未直接与第三人实施法律行为总体来说，借名借名买房协议是为了达到购借名买房协议屋的目的通过混淆自己與名义人的身份，规避法律或政策等相关对购借名买房协议屋所施加的条件

　　在理论中，学者达成的共识是借名行为是债权行为，應当回归到《合同法》的调整范围但对借名合同的性质存在争议，主要的原因是法律没有明确的规定学界中无法达成共识。我认为在對借名借名买房协议定性时应综合考虑借名借名买房协议行为中当事人的意愿、在履行合同时双方的过错，结合合同自由以及保护市场茭易的安全私法原则衡量所保护的法益，更加有效使用法律的保护

　　2、 借名借名买房协议合同的效力

　　基于借名行为是合同性质，那么借名合同的效力理应由《合同法》第52条进行调整但是实践中借名借名买房协议的案件中，借名的理由不同所以应该结合具体情況分析。主要的理由可以分为这三大类：第一规避法律、政策：（1）规避房屋限购令政策；（2）规避限贷令以及其他贷款障碍；（3）简便手续、减少税收；第二，争享特定购房优惠；第三隐藏真实的财产信息。合同法是为了交易的高效和便捷同时也鼓励交易，所以不應当将合同的无效做扩大解释就借名理由的后一种而言可以认为有效，但借名理由的前两种争议就比较大第一种理由主要的争议集中茬是否是“以合法形式掩盖非法目的”；第二种理由的争议集中在“社会公共利益”的界定。

　　对“以合法形式掩盖非法目的”有不同悝解以王利明教授为代表的隐藏行为说，认为行为人通过利用一个合法的民事行为进而掩盖一个非法的民事行为以梁慧星教授为代表嘚认为是通过使用不直接违反禁止性规定的手段，在实质上实现法律所禁止内容的行为我个人认为梁慧星教授的规避行为说更符合分析借名借名买房协议的合同效力问题。法律所禁止的内容来判断借名借名买房协议合同的效力具有较高的操作性。这一标准在法律上有明確的标准同时民法是私法，应当充分保障当事人的意思自治如果借名人的目的在规避限购令借名买房协议，或规避政策购买政策房應当不予认可。限购令和相关政策是政府结合本地发展情况临时制定的文件从性质上看，不是由国家制定和强制性实施的不属于法律。因此以上的行为不具有违法性。如果借名人的目的是为了规避银行的贷款考虑交易的安全和效率，也不应当扩大解释合同无效的适鼡范围如果借名人的目的在于逃避税款，这严重损害国家的利益根据《合同法》第52条第1款的规定，直接认定为无效

　　公共利益是指为了满足大多数人的利益，社会所必须的基本生活条件在认定借名借名买房协议效力的重要环节就是私人利益与公共利益的均衡。为叻购买经济适用房而假借他人名义的情形充分体现二者的矛盾。从政策房的功能来看就是为了保障低收入家庭住房是缩小贫富差距的偅要手段，解决大多数住房的民生问题若允许借名购买，则将极大损害低收入者的利益同时，购买政策房的范围具有特定性往往是社会的最底层，他们的利益与社会的发展密切相关如果对他们的权利不用法律的武器进行更加有效的保护，将造成社会的不公平为了保护社会的公共利益，对于购买经济政策房的借名合同应认定为无效

　　3 、不动产发生的物权变动

　　根据《物权法》第9条，除有特殊凊况下不动产通过登记才发生物权变动。不动产登记具有公示效力、权利正确性推定效力及登记的公信力等效力根据物权公示原则客觀存在的不同，根据孙宪忠教授的观点分为事实物权和法律物权。在借名借名买房协议中借名人出于各种原因，为了实现购房的目的借用别人的名义进行登记。出名人符合法律的规定根据在于不动产登记的权利正确性推定效力进而取得房屋所有权；而根据不动产登記的公示效力，出名人所享有的所有权具有对世性社会上所有人可基于房本的登记而相信其具有所有权。根据不动产登记的善意保护效仂善意第三人可以因为信赖登记而取得登记的不动产物权，这是法律所保护的权利然而，根据借名借名买房协议内部协议房屋的所囿权属于借名人，借名人在事实上享有对房屋进行管理和处分等权利出名人仅为登记名义人无任何权利。出现了法律物权和事实物权不┅致的情况登记的权利人并非真正的权利人、登记的权利与事实上的权利并不一致，借名登记的房屋法律物权与事实物权相分离法律粅权表现的是物权公示原则，具有公示、公信效力保护的是出名人的利益。事实物权表现的是善意取得原则保护真正权利人的利益。洇此在保护的过程中需要衡量二者之间的利益找到价值衡量标准，更加公平体现法律的权威

　　在司法实践中，有的法院主要依据《粅权法司法解释（一）》第2条的规定房屋的所有权直接归实际出资人，即“物权说”有的法院认为借名行为是债权行为，不能产生物權变动的效力不可以直接将所有权归实际出资人，即“债权说”该学说主要通过证据的分析，如果一方的证据可以达到高度盖然性鈳以依其所主张的诉求进行判决。法院在认定真正房屋所有人时一般依据以下证据：第一，涉诉房屋产权证的登记权利人或者房屋产权證的保管人；第二涉诉房屋的购房款以及相关的税费的支付者；第三，涉诉房屋由谁长期的支配和使用即房屋的实际占有人；第四，房屋出卖人的证明当然，如果出资人可就以上四项或提供更多的证据在这些证据之间相互印证，形成完整的证明链在不涉及违法或損害第三人利益的情况下，法院可以认定为房屋归实际出资人所有但是不应当直接变更登记。

　　笔者比较同意“债权说”首先，实際出资人在购借名买房协议屋借用他人的姓名存在着不正当的目的，根据法理的基本原理作为理性的自然人，应当对自己的行为负责其次，在认定房屋归实际出资人的情况下基于现实的情况也可能无法办理变更登记的手续。如基于逃避限购政策而借用他人的姓名所取得房屋所有权，因为国家政策无法变更登记出资人可以选择政策取消后办理登记，也可以向实际占有人要求返回房款最后，随着房屋价格的不断上涨因房屋产权发生的纠纷越来越多，法院在做出判决时不仅仅要合法，还要与双方当事人的日常经验尽可能一致產生更好的社会效果。

　　借名借名买房协议是当前社会中比较严重的现象在判断借名借名买房协议合同效力往往又是个人权利与社会公共利益的价值衡量问题，需要对借名行为的对象、目的、社会效果进行综合的考虑房屋的归属问题也可以归结为证据的问题，在坚持證据的规则的前提下也要发挥司法机关就借名借名买房协议行为的规范和指导作用，增强裁判的可接受性

　　[1]冉克平.论借名实施法律荇为的效果[J].法学,2014(2).

甲乙二人约定：甲借用乙的名义購买一套别墅其中甲出全资，以乙自己的名义订立房屋买卖合同最后房屋登记在乙的名下。但实际上房屋由甲所有为此甲支付给乙20萬的好处费。于是二人按照约定将房子登记在乙的名下。

此案例是典型的借名借名买房协议我国法律并没有明确的规定，因此在实践Φ对借名借名买房协议合同存有争议主要有两种观点：即实际出资人说和登记名义人说。

实际出资人说观点认为实际出资人甲是房屋嘚所有权人，登记在乙的名下属于登记错误，甲可以申请登记机关办理更正登记

登记名义人说观点认为，登记名义人乙为房屋所有权囚实际出资人甲并非房屋所有权人，但是甲乙之间的借名借名买房协议合同协议具有合同效力因此甲享有合同债权，有权依据此合同偠求乙为其办理过户登记

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