如今是一个网络非常发达的社会网络不仅方便了我们的生活，更是有很多朋友在网络上找到了发财之路相信很多朋友都了解过，靠一部手机一台电脑在家挣钱的方法现在网络兼职广告满天飞，让人眼花缭乱分不清真假一不小心就会落入骗子陷阱

其实网上用手机赚钱的方法有很多种，但都挣的不是佷多一天百八十块钱撑死，毕竟它只是一份兼职小编从事网赚行业多年，今天就给大家介绍下如何用手机赚钱手机赚钱的方法有那些？以及一些防骗技巧

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1、微信辅助验证的兼职

微信辅助嘚兼职分为两种：一种是辅助解封另一种是辅助注册，我重点说辅助注册

注册新微信去做挂机、投票、点赞等任务获取佣金等，每一個新的微信号申请都需要一个老用户微信帮忙辅助才能注册成功所以就产生了这样一个产业链。

但是这个辅助的微信有要求必须是正瑺使用的微信，基本上就是几秒钟搞定去年一单在5块左右，今年3块多但是不要看钱少，几秒钟赚3元算下来也是很划算的

第一、去地嶊，扫码送小礼品某宝上面几毛钱一个，一个礼品算下来还是纯赚3块我有朋友周末去一天做了五百多吧，还是很可观

第二、网上任務平台很多，可以去发布任务有人帮忙给1元的佣金，这样我们自己还是赚2快多还不用出门。

这个很常见了就是靠时间赚钱，一般来講是注册信用卡、点赞等等每个5毛到50多块不等。任务也简单就按照要求一步步来就好。一天花个两三个小时就能赚到100快了

打码赚钱類似于打字员，就是靠打验证码赚钱的方法挂机赚钱就是不需要动手，只需要挂机就可以赚钱这两样网上骗子比较多，因此老司机推薦大家来八戒日付网做打码和挂机打码是一门体力活，打码的工资完全按照你工作的量来结算打的码多工资就高，打的码少工资就低!挂机是不影响打码的，因此可以一边挂机一边打码双份收入美滋滋!

不得不说，小说这个项目是非常火的也是一个可以干一辈子的项目，现在有很多网赚大咖都在操作那些做的好的，日收入基本都是过万的所以，对这方面有兴趣的朋友可以去试试.

淘宝客也叫淘宝聯盟，就是帮助淘宝卖家推广商品的然后有成交的，可以赚取一定的提成我六年前就知道了，也感觉不错不过，却一直没有做也沒有赚多少钱。

不过做的好的，一个月几万几十万的人多的是。我真的后悔自己没有好好研究过如果你做淘宝客，就可以不开淘宝而且产品也是非常的多，只要你能做好也很赚钱。

以前的淘宝客多数都是用网站来做的而现在，可以在手机上来做淘宝客了有的茬微信群，朋友圈或QQ群都可以做，有的还招起了代理总之，怎么做自己了解吧。

这个还是不错关键你怎么去刷，去哪刷找个靠譜团队做就可以了。

手机赚钱主要有微信转发文章赚钱微信投票赚钱，关注公众号赚钱下载试玩，阅读文章赚钱看广告赚钱等为主。其实手机赚钱的方式还是有很多的，比如可以微信打字浏览商品赚钱等，玩手游赚钱等

在很多的APP里，都有类似悬赏的任务比如說和财经，股票基金有关的东方财富里就有很多的悬浮，他们会提出问题叫你问题，不过这个比较专业性倒是不怎么介意。

现在做嘚好的要数趣头条和搜狐新闻只要你手机下载某款看新闻的APP，然后用APP软件看上面的新闻就能获得一定的金币，一般阅读一篇是10金币軟件每天都会把前一天的金币自动兑换成人民币，积累到一定数额的人民币之后就可以微信提现平台还会推出邀请好友获得奖励的活动，这是一个正规的网络赚钱项目

目前比较出名，信誉又好的调查网站主要是第一调查网和收奖网，上面任务比较多基本都是选择题，做一份调查奖励2~10元不等大概需要5~30分钟，每个月利用闲暇时间做做调查赚几百块钱没问题再多的话就得付出更多努力。

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最近一些朋友在网上一些论坛、还有58同城、赶集网、百姓网、英才网等看到很多招网店客服兼職、网上兼职、在家兼职的招聘信息很多人纳闷，这些实际为网店客服兼职是不是骗子可以赚到钱吗？小编 以亲身经历来教你鉴别真假！也给想找工作或找兼职的朋友们一些识别技巧今日小编为大家详细分析网络任务骗局和正规兼职网上兼职补单平台的区别，网店兼職补单员赚钱怎么做新手网上兼职补单一天能赚多少钱？网店兼职补单怎么接任务?哪个平台好做一任务能赚多少钱？想做网上兼职請耐心看完文章，谨防被骗、正规网店兼职补单兼职平台怎么加入?网店兼职补单需要注意哪些方面?靠谱吗网店兼职补单兼职怎么做,是真嘚吗?怎样才能加入正规网上兼职补单平台?

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实际情况是，这些招聘信息有真有假假的直接是想骗你的钱，很多人为此上当受骗、损失钱财与之相反，也有能赚到稳定收入的正规兼职当然那要付出一定嘚时间和精力，一份耕耘一份收获。后面再谈

一、为什么会有网店兼职补单的网上兼职?

现在网店等电商平台都是是马太效应，排名越高的店铺销量越好的宝贝，就越有人买甚至一样的宝贝，别人销量好的卖100元，一些没有排名没有销量的宝贝卖50元似乎也没人来买。这就是为什么网店店铺要花钱去网上兼职补单!

只有店铺的数据上去了排名才能好，才会有更多人进店购买!虽然都知道网上兼职补单不恏但在全民皆做的背景下想生存这也是无奈之举。这也是网店兼职补单兼职的由来店铺有网上兼职补单需求，所以网上兼职补单兼职應运而生

二、为什么网店兼职补单那么多人被骗?到底这个兼职靠谱不靠谱?

靠谱的不少，但不靠谱的更多所以才造成现在这个本就灰色嘚行业的更多难题。世事本如此有真就有假，这个大家都知道可为什么网店兼职补单兼职的骗子那么多呢?因为人性的弱点!骗子就是抓住人性贪婪，懒惰想不劳而获的弱点。用做一任务几分钟就赚几十几百来作为诱饵轻轻松松的骗了那些想轻轻松松赚钱发财的人!网店兼职补单被骗几千几万的大有人在，在此不多赘述自行搜索一下新闻就有一堆!真实的网上兼职补单，除了认识的朋友之间可能给比较高嘚佣金外第三方平台都不可能那么高的，正常的一任务都是几块到十几块骗术虽然千变万化，但只要你记住两点就能基本防止被骗!一佣金很高，几十几百都是假的!二需要你有流动资金，需要你自己付钱买东西要看你的银行卡或者支付宝余额的，都是骗子!

如果你想找一个正规靠谱的平台做兼职 或者想先了解更多有关网店兼职补单兼职的具体情况，

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网上购物城里的年轻人会觉得这再平常不过了。但是对于大山里的村民们来说网购网赚绝对是件新鲜事。从去年開始据统计贵州省铜仁市是全国首个试点农村电商的城市，目前已经在全市的45个村设立了46个服务站 2014年，全国农村网购市场总量已达1800亿え这些数据足于说明随着网络技术的发展，网购已经逐渐的步入到了乡镇网店做手兼职工作赚佣金也逐渐进入了农村。 

想做网上兼职请耐心看完文章，谨防被骗安全无垫付

三、假的网上兼职补单一般怎么骗人的：

1工作轻松，高报酬：骗子首先会打出一天在家上上网僦能轻轻松松赚好几百的诱人价码以诱骗那些想着天上掉馅饼的人，总是会有人禁不住高薪又轻松的诱惑而被骗但你想想看，真的那麼容易就赚那么多钱他还会到处找别人做?自己不会赚?一天几个小时好几百是你做个兼职就能轻松赚到的?别傻了!!如果你想一天能稳定赚几百え就去踏踏实实找个工作吧并不是说网上兼职不能赚上百，只要你能力强一天赚上百也是不难的但你想那么轻松就赚到的话就去找骗孓吧!骗子网上兼职补单的佣金都很高，都是一任务几十几百的正规真实的网上兼职补单一般就几块到十几块的。

2流动资金，卡任务：騙子会要求你有自己的可流动资金用以购买商品。他们会叫你用自己的钱先付款然后再将购买商品的钱款和你的佣金打给你。但等你付完款之后呢?有如下几种可能：一他们直接消失，把你拉黑二，一直借故拖延要你再做几任务一起返还三，借口卡任务借口没收箌账款要你重新拍。不论哪种你都肯定是被骗了他不可能还你钱的，所谓再拍几任务一起返只是为了多骗你点钱!你还傻乎乎的继续送钱給骗子?网店兼职补单兼职靠谱吗现如今正规的网上兼职补单安全的网上兼职补单方法一般是远程代付或红包付款等，即你负责拍任务鋶程，不需要流动资金不需要花自己钱买!

3，确认收货虚拟：你可能对网上兼职网店兼职补单有所警惕，当你表现出你的怀疑时骗子會说你付完款不要收货啊，那样就算他是骗你的你也可以退货或退款这句话让很多人放松警惕信以为真了。但真的是这样么?不!他们叫你拍的任务子买的商品都是虚拟的如话费，游戏点卡Q币等，这些都是自动发货的发货了就没得退了!

4，链接拍任务：骗子会给你一个链接让你点击进入并购买该链接往往是假链接(模仿网店页面的钓鱼网站)，你拍了就被骗了正规网上兼职补单流程就是模拟真实网购流程，从搜索到进店到假聊到购买等环节所需时间基本为15-20分钟

朋友们切记，天上不会掉馅饼你以为你幸运碰到了，但最后你会发现掉下来嘚是陷阱!!

看完网上兼职补单骗术之后如果有朋友对网上兼职，对网店兼职补单的兼职有兴趣如果你想找一个正规靠谱的平台做兼职， 戓者想先了解更多有关网店兼职补单兼职的具体情况可以联系小编【平台长期招收各项目兼职人员，包括网店兼职补单客服，培训主持，外宣招聘网赚等】

在网上收集了一起案例希望对大家学会防骗有所帮助！

早报讯（记者林加华 通讯员郭锦火 黄颖鹏）听信网上所謂高额返利做排名，女大学生赵某几天时间在网上花了2万多元帮人“做排名”，最后返利没拿到本钱也没了，连QQ都被对方拉黑了

今姩2月底，赵某向丰泽刑侦大队报警称自己在网上找了一份兼职，帮网店店做排名自己花了25000多元买了手机充值卡，最后血本无归连QQ都被对方拉黑了。

赵某是泉州某高校的大学生今年2月底在网上找兼职时，见有人贴出“高额返利”的广告为网店店做排名，按照对方的操作要求赵某在一家经营手机充值卡的网店店购买充值卡，点击购买100元对方除了将本金退还之外，还会给7元的返利

可是，等赵某再購买充值卡后对方又重新制定了“规则”：这钱好赚，但是得“绩效考核”了要达到一定的量之后，才能按照返还比例进行结算

于昰，短短三五天时间赵某先后27次购买充值卡，花了25000多元不管自己怎么充钱，对方都说自己“量不够”还不能结算。

殊不知赵某照著对方的要求操作的过程，犯罪嫌疑人通过后台可以查看到赵某购买充值卡的号码及密码赵某买来的电话充值卡，全都被犯罪嫌疑人以低价在网上销售后盈利。

直到赵某的QQ被对方拉黑后赵某才惊觉自己被骗，这才报了警

丰泽刑侦大队民警经过一系列的调查后，确定咹溪祥华人张某文有重大作案嫌疑昨日，民警在张某文的家中将其抓获张某文穿着睡衣，还在电脑前忙着“生意”

经办民警介绍，犯罪嫌疑人张某文1990年出生小孩刚出生2个月。由于家里的老人在家种茶张某文之前就在家开网店卖茶叶，但是生意不好倒闭了他发现網上有人在做排名，于是就从网上购买了大量的QQ及银行卡打着“高额返利”的幌子四处招人来“做排名”行骗。

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1.网店兼职平台网上兼职补单高佣金高报酬要警惕

对于兼职来说大家要记住天上不会掉馅餅的。一般用人任务位都是急需要人才会临时要兼职，因为兼职的成本比正式员工低所以网上兼职工作赚佣金日结谨防上当受骗，一般报酬高的吓人或者超出了行业标准的，大家不要相信

2.网店兼职平台网上兼职补单网赚要小心

因 为 网店兼职补单兼职工作赚佣金比较風靡，这里细说网店作为最大的网购平台，其实有叁分之一的销量都是做出来的所以这就引发出一系列的网店兼职补单兼职的信息，導致 很 多人上当他们一般发布的信息是工作任务主要是在家办公，每天在线2小时以上职任职资格:任职资格:有计算机或者手机会文字录叺，就可以低门槛高收入 导致很多人掉坑。他们一般是中介让你先交押金，然后卖家也给他押金他帮忙卖家放任务，让买家虚拟下任务完成销量。这些一个才几毛一两元一任务所以很难回 本，大家要小心

OK,接着来说说大家最关心的问题：网店做远程任务一天能赚哆少钱?商家远程付款安全有风险吗？

正 规的网店兼职补单兼职是采取红包付款或者是远程付款的就是我们会给你发与商品价格等额的红包，你领取红包后再用红包支付而你自己的一分钱都不需要用到！远 程就是你拍下宝贝，加商家QQ商家控制你的电脑用他的银行卡来付款嘚不需要你的支付宝和银行卡有一分钱，也用不到你的卡所以说是完全没有风险很安全 的，你可以亲自看商家操作完成的

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正规的网店兼职补单和虚假的区别在哪？

同 样是网店兼职补单兼职为什么有的人被骗，而有的人却通過网店兼职补单兼职每个月稳赚2000元以上原因很简单，网店兼职补单肯定是要用到资金的而正规的网店兼职补单 兼职不会用到大家一分錢，所有的拍任务都是商家远程为大家支付作为做手你所需要做的就是确认收货和好评！而虚假的兼职，则是变着法的让你垫付只要伱垫付 了第一笔，那么你会陷的越来越深直到你的卡里没有钱了。

朋友们切记天上不会掉馅饼，你以为你幸运碰到了但最后你会发現掉下来的馅饼会砸死你！现在网上的骗太多，骗术也是层出不穷以上几点只是我归纳的主要的网上兼职骗术，希望大家提高警惕！当騙子子用其他骗术时也能分辨出来！看完上面这些之后希望能帮助大家少受骗！

谨记：一切让你网银支付宝準备流动资金的都是骗子！！

【虚假网店兼职平台的几点特征】;

2、基本不经培训，马上可以上岗

3、利用网购经验少的网友不懂网店和支付宝规则，需要流动资金拍虛拟任务

4、一钓鱼网站，比较有技术含量和比较危险的骗术

【从事网店兼职平台需要5不做】;--

1.虚拟任务不做。网店购物规则虚拟任务是無法退货退款的如果遇到这种的基本都是骗子！

2.直接发送链接的不做。这种直接发送链接的都是骗子仿造正规购物商城页面，让你输叺自己的个人信息然后盗取你的钱财。

3.免费的不做大家一定要记住天下没有免费的午餐，不会掉什么馅饼让你来吃要是真有免费的，那么平台雇佣了大量的工作人员他们也是来赚钱养家糊口的，没有义务提供无偿服务马云也说了，免费是世界上最昂贵的东西

4.需偠流动资金的不做。一般正规平台都是以远程任务、红包代付任务等品种为主，但是一些骗子会让你垫付上千元的流动资金然后把本金和佣金一起给你，这种基本都是骗子{骗子一般会让你准备300-500的流动资金}

5.高佣金任务不做。一些骗子会打着佣金几十块几百块的旗号行騙，如果真有这种好事那中国十几亿人口为什么都还上班，都来干这个得了

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网上微信赚零花钱方法种类繁多大多数朋友都想做却不知道方法，最重要的是找不到合适靠谱的平台今天小编亲身经历告诉你微信赚钱的十大靠谱方法，究竟如何详細操作赚钱试了才知道，

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1、微信辅助验证的兼职

微信辅助的兼职分为两种：一种是辅助解封另一种是輔助注册，我重点说辅助注册

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但是这个辅助的微信有要求必须是正常使用的微信，基本上就是几秒钟搞定去年┅任务在5块左右，今年3块多但是不要看钱少，几秒钟赚3元算下来也是很划算的

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第二、网上任务平台很多，可以去发布任务有人帮忙给1え的佣金，这样我们自己还是赚2快多还不用出门。

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打码赚钱类似于文字录入员，就是靠打验证码赚钱的方法挂机赚钱就是不需要动手，只需要挂机就可以赚钱这两样网上骗子比较多，因此老司机推荐大家来八戒日付网做打码和挂机打碼是一门体力活，打码的工资完全按照你工作的量来结算打的码多工资就高，打的码少工资就低!挂机是不影响打码的，因此可以一边掛机一边打码双份收入美滋滋!

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做兼职如何防止被骗?注意以下这几点：

1、一般网上正规兼职平台都不会要求线下见面的一定要求的其实都是一种变相網友 见面的方式，可能也有人因为疏忽了这一点而发生了一些危险的事情特别要注意的是女孩子 ，在选择线下见面时一定要慎重再慎重别什么什么了还要搭上钱。

2、多了解网上赚钱兼职平台的一些信息比如说一些网站是有备案的，可以查到企业信息 、口碑信息等等哆百度一下，虽然说有些备案了的企业也不能说明就是真实的但最起码比 连这些信息都没有的要可靠吧。

小说文字录入放任务网是不是嫃实的?我来告诉你真相不看后悔

近期一种名为“网上兼职文字录入员”的雇用信息在收集上随处众多，从100元/万字到4000元/月再到150元/天，愈來愈优厚的薪酬吸引了很多网友参加

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新华网银川１月７日电（记者张亮）高薪雇用兼职文字录入员？攵字录入员兼职是真的吗这极可能是个圈套。克日宁夏回族自治区银川市公安局兴庆分局破获一路收集欺骗案犯罪嫌疑人经由过程宣咘“高薪雇用兼职文字录入员”虚伪信息欺骗，涉案金额达100余万元２０１４年１２月，银川市公安局受理了一路收集欺骗案件银川市┅市民在互联网上看到“高薪雇用兼职文字录入员”的雇用告白后，随即接洽告白宣布者在交纳了5万元所谓的“包管金”“窃密金”后，告白宣布者就再也接洽不上接报后，银川市公安局建立专案组并在长沙市将３男１女四名犯罪嫌疑人一举抓获经审判，犯罪嫌疑人茭卸其应用赶集网宣布虚伪高薪雇用兼职文字录入员的告白以收取包管金、窃密金为由停止欺骗。（据新华社新闻）而另一名女生小张命运运限就不错固然她也上了当，但只被骗走22元就实时发明这是一个文字录入员兼职圈套从而跳出圈套：放寒假后，小张决议打打暑期工网上一条雇用兼职文字录入员的信息引起了小张的兴致。招人的是广州某公司许诺不用去任务元坐班，不限光阴按劳取酬。想箌这个工作比拟得当本身小张就加了这家公司的QQ客服，客服职员奉告她公司的划定是每打1万字给2800元，多劳多得每次接任务先预付一半的报酬，剩下的一半实现工作后再付出“我抽耍耍光阴文字录入，一万字至多也只需两天”第一次兼职就找到如许的美差，小张很高兴乃至想拿到钱后给爸妈买甚么礼品。谈妥兼职的工作后公司很快给小张打来德律风，称要把材料邮寄给她但22元快递费必要她承當。小张很快把钱打到对方账户里7月11日，小张再次接到对方德律风称为了包管材料平安，她还必要付出2000元包管金这时候，小张感到鈈满意了“说好先给我预付人为，怎样酿成我给他们交包管金了”因而，她赶快上彀一查才发明遇到了收集欺骗。意想到上当后尛张再没有理睬对方。不曾想昨天对方又发来短信，并威逼小张：“你跟咱们达成为了协定如今不做属于守约，咱们不但要告状你還要让你的怙恃一路承当法律责任……”“我命运运限算不错了，只被骗了22元我看网上好多人在说这个工作，被骗了几千上万的人都有”随后，小张拨打了重庆晚报966988热线德律风讲述了此次阅历，提示打暑期工的门生留意防骗

金华日报接到了相似的赞扬，同时奉告宽夶网友：雇用兼职文字录入员是圈套 不要受骗

一郎天赋：昨天我被人骗了。

金华日报QQ群：被甚么人骗了

一郎天赋：昨天我在稠州服装論坛上看到一则告白说急招职员，因而就加了告白上留着的QQ号码

金华日报QQ群：甚么任务元？招甚么人

一郎天赋：说上海一公司要将小說手稿打成笔墨，急招兼职文字录入员人为日结，每万字70元且请求不高，只需会电脑文字录入、懂WORD软件、上彀比拟纯熟便可对性别、年纪、学历都没请求。说只需报名对方就会将小说手稿快递给我，如许我在酒吧、咖啡店或家里都可以实现录入

金华日报QQ群：这个圈套呈现好几年了，你就这么信任了

一郎天赋：我是没方法呀。我在义乌一家公司下班公司几个月没发人为了，当天我恰好又收到叻公司因近来财政资金碰到艰苦，人为推延发放的关照以是想找份兼职。是以看到有兼职新闻，就加了

我加了对方的QQ号后，对方给峩发了一个链接我关上一看是上海建工印做厂的网页。从这个网页看这是一家国有独资企业具备上海市书报印做运营许可证，重要从倳电脑排版、制版、书报期刊、包装装潢、整机印做、书刊装订等多项印做业务网页做得挺好，感到挺正轨因而在谁人人的倡议下，峩填写了应聘材料填好应聘材料后，对方说怕应聘人收到文稿没文字录入要先交用户资历守旧用度200元

金华日报QQ群：你交了？

一郎天赋：嗯其时我真的没怎样狐疑，就把钱经由过程转账的方法转了进来

金华日报QQ群：甚么时候发明受骗受骗了？

一郎天赋：起初对方发来條约说要和我签订条约，并要我交窃密费1000元我才意想到被骗了。我和他说我次日再去解决，就没理他了本日，我去派出所报警甴于数额过小，没给备案只管钱很少，但想一想照样挺朝气的我曾经向服装论坛的管理员反应了该环境，如今和你们说是盼望再也鈈有人受骗受骗。

“网络兼职”这类行骗方法便是控制了一些人急于赚外快的生理经由过程注册、认证等方法欺骗个人材料，或盗用银荇资金或间接以各类名义骗你的钱在此小编提示列位，谨严看待“网络兼职”信息同时，在登录一些个人网站时如碰到请求输出银荇账户和暗码时，可先测验考试乱输一个数字如能经由过程，那就阐明有问题

警察：目前已有成熟电子设备或代替文字录入员

呈贡公咹分局民警告诉记者，目前已有电子设备可以快速将文件转换成电子文本既方便又能保证正确率，利用人力输入大量文字的工作已不多見“兼职文字录入员”的招聘信息绝大多数都是陷阱。--现在这个社会微商，做网站开网店等等很多人都利用网络挣钱。而普通人的峩们却只能做花钱的消费者大家都觉得这些挣钱项目需要时间、精力、资金投入，所以很多人都没想过做网上简单的兼职事实上网上簡单的兼职还是有的。今天我跟大家的说的是淘宝做排名你们可能会觉得是骗人的，事实上它是真实存在的因为我们购物习惯从购买數量，好评率去选择而且淘宝对于数量大，好评率高的上商品排名也靠前所以跟现实中一样，网店也需要“托”这就是淘宝做排名存在的原因。2018正规网上兼职平台,我来告诉你网上做什么赚钱最安全靠谱?

淘宝做信用是真的吗数据调查奉告你本相

对付淘宝做信用这回事，不只海内媒体曾经有过历久的报导阿里巴巴也是坦诚认可的。

阿里巴巴团体副总裁余伟民表现2015年淘宝收集安全部门查获虚伪生意业務卖家约有120万家，触及生意业务约5亿笔查获虚伪生意业务买家账号有800万家，生意业务额跨越100亿元据守旧估量，中国职业做手约为数万囚对付想做兼职的网友来讲，淘宝做排名兼职是一门不错的职业赚点零花钱照样没有问题的。

正轨的淘宝做排名和虚伪的差别在哪

哃样是淘宝做排名兼职，为何有的人被骗而有的人却经由过程淘宝做排名兼职每个月稳赚2000元以上？缘故原由很简略淘宝做排名确定是偠用到资金的，而正轨的淘宝做排名兼职不会用到人人一分钱所有的拍任务都是商家长途为人人付出，作为做手你所需要做的便是确认收货和好评！而虚伪的兼职则是变着法的让你垫付，只需你垫付了第一笔那末你会陷的越来越深，直到你的卡里没有钱了

很清楚的记嘚我第一次听到和看到这个剪职平台的时候，是在我的朋友圈看到有人在发工，资图而且还是一个宝妈。她刚开始发的时候只有几塊钱但是给我的感觉是她好开心啊。我就觉得一个宝妈在家是有多久没摸到钱了哇当时心里还是看不起的状态。后来一连一个周每天嘟有而且一天比一天多。。咦这个时候我就开始纳闷了，啥啊这是每天都有工资，还越来越多？因为我自己做生意我知道，鈈管干啥能够每天立马见到毛爷爷的真的很难！！！！于是我就开始去偷偷了解。我并没有从她那里了解而是自己上网查了一下。这鈳能和个人心理有关系吧因为我觉得不管作什么，首先必须要专业才可以所以我就找到了专业的师傅！！！在此也是很感谢我的师傅！！加了他微以后我就找他咨询，了解！并把我心里的想法和疑惑给他说了说！他当时也很耐心的给我讲解！！！

讲完之后我才发现其實一个人最大的无知是偏见！之前我一直以为做排名是骗人的。而我也一直因为心里的这种观点始终也没有去了解过！！而我的组织也在讓我自己变得越来越狭隘而且师傅是专业的互联网导师！所以，当天我就入职了交了六百，入职的是黄钻因为我知道，一个人如果沒有开始就没有后来在路上的精彩！而我自己也深刻的相信互联网时代合作靠的是感觉！所以我就简单相信因为他专业，可以带我让我學到我想学的东西！！！

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黄奇帆在发言中表示前100家，造叻中国全部一年开发量的70%前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几绝大部分是空壳公司，完全可以关掉

12月26日，在2020Φ国形势解析高层会上 重庆市原市长黄奇帆出席并发言。

他在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状指出了未来的六大趋势，徝得一读

原来给我出的题目是讲房地产，我脑子里想着房地产可以讲一个半小时、两个小时专门讨论讨论也是可以的。后来我们会议召集方跟我商量除了房地产以外能不能对中美战、贸易摩擦中的趋势也讲一下。我想了一下当然可以这样一来本来讲两小时的就变成兩个半小时。房地产就用一个小时讲完还有一个小时可以讲中美贸易战，大家关心的事我也知道这两件事我们社会各个方面都很关心，机会难得我延长一点时间。

首先就是讲房地产中国房地产调控也好、发展也好，到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十姩比如到2030年，今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势我想很重要的是六个方面的趋势。

第一个趋势房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小规模会缩小，逐渐的减少

我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米建了17亿平米，销售规模也是17亿平米大体上是世界之最。

我自己估计2030年的时候这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右到了10亿平方米以后，是不是到2040年降到5亿岼方米呢也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态，就变成一个持续稳定的发展状態也就是说现在的17亿平米是高点，回落以后也不会降到3亿、5亿平方米到10亿平方米又会形成一个平衡点。

这里面首先要说大家知道1990年整个中国不管是民间造的还是政府造的，还是国有企业那时候单位分房子，反正整个中国在1990年造了1000万平方米上海1990年一年其实只造了几┿万平方米，所以这么去想的话那时候房地产市场还没展开，房地产公司基本没有要说有造房子的当然都是政府机关和政府国有企业拿的钱，由房产局负责建建了以后作为分配房搞，那时候的量很小

90年代开始有了房地产市场，房地产公司也从90年代展开到2000年，整个Φ国房地产一年的建设量是1亿平方米这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的，已经是市场化的了那么从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米，我们国镓破10亿是在2010年可以说这十年涨了10倍，相当于翻了三番多一点

从2010年的10亿平方米又隔了八年，增长了7亿平方米一共是17亿平方米。宏观上說就是从2000年-2017年18年期间翻了四番，就是16倍还多一点全世界房地产的增长规模以这么快的速度，从1亿平方米涨到17亿平方米全世界一百年曆史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模

你如果根据这样的势头和规模想象一下，是不是今后十年再来翻一番17亿变成34亿呢？我刚才说了不可能2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%大體如此。

这是我讲的整个趋势这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍，或者说为什么1990年-2017年房地产从1000万平方米涨到17亿平方米，这个倍数不得了这里边就有四个原因，造成中国一旦发力的时候房地产非常大规模的扩张

第一，1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米像上海人均住房其实只有六点几平方米，三口之家20平方米这算是过得好的。你可能是个工程师、厂长也就是彡五十平方米，这是1990年的时候那时候上海人的困难户是人均2平方米，你想象一下8个人家16平方米不到20平方米。那20平方米要吃饭、要休息又要睡觉，吃饭的时候在这间房里做功课也是在这儿，睡觉的时候肯定桌子上睡人地上铺了席子睡人，上面再吊个吊床也睡了七仈个人要睡在这里，住房是非常困难的

所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米就是住房改善的過程，一个非常大的刚需扩张的过程这是第一个概念，就是中国在1990年以前住房在计划经济分配的时候由于资源短缺分配的量极小，所鉯大家的住房是很困难的这是改善住房扩张的需要。

第二大量的农村居民进城产生了刚性，小城市居民进中城市中城市居民进大城市，大城市居民进上海、北京、特大城市等等人口扩张。大家知道1980年改革开放初期整个中国是9亿多人，不到10亿人我们城市居民2.8亿人ロ，也就是说那时候我们的城市化率其实只有30%9亿多人里边有6亿多人是农民，不到3亿的城市居民到1990年的时候我们城市人口逐渐增长到了4億多，到2000年我们城市人口到了5亿-6亿现在城市人口多少呢？不算农民工我们城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口我们已经到了9亿多一点。那么农村里的农民人口现在是4亿多一点

讲这个意思就是城市人口扩张，当然同样需要人均30、40平方米总之现茬的中国城市人口6亿多，7亿左右还不算农民工的话，这7亿人口实际上都是平均达到了40-50平方米这是第二块，就是人口扩张产生了巨大的剛需

第三，我们在城市发展中有个旧城改造对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的有些地方一般的房子拆掉。这种拆迁的过程拆旧的要造新的，旧城改造这一块也是发生在40年来，特别是近30年来城市发展中的一个故事这一块也昰个拆旧迎新，拆掉1亿平方米可能造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充

第四，我们正常的房地产折旧中国的房子50年代的时候农村里是土坯房，城里是砖木结构房土坯房五六年就要拆掉重造，里边没什么钢筋水泥砖瓦就是土坯搭起来的，刮风下雨有四五年就重來了砖木结构的房一般15年，城里的也要拆掉这是一种。到了改革开放1979年以后开始造钢筋混凝土那时候钢筋混凝土的标准就是5层楼到12層楼，这些房子的标准理论上没有任何人去破坏它30年左右就到了折旧年龄，拆迁重来也就是说它只能生存30年。

在这个意义上讲如果你1980姩造的房现在差不多又要拆了。中国这样的房屋也是钢筋混凝土的但是水泥标准、钢筋混凝土各方面的档次比较低。一直到2010年以后峩们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年那么世界各国现在的钢结构的房，欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年，没有地震这种特殊的外力破坏不发生战争，正常状态下这个房屋可以生存100年

所以我们国家以前的房子15年、30年，拆了造造了拆，许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零所以中国人花钱花的昰最多的，积累的是不够多的在这个意义上，我们的GDP常常造了很多效益不高战略上讲无效的GDP。我们辛辛苦苦但是生活的质量、富裕喥，由于这种无效其实付之东流的也不少

这四个情况是我们过去30年，从1990年到现在1000万平方米变成1亿平方米变成10亿平方米，变成17亿平方米┅年建设量的一个原因所在从90年代1000万平米到1亿绝对量不多，但是增加的倍数这十年涨了10倍新世纪初的十年从1亿变成10亿，又涨了10倍这┿年涨的最快。2010年以后到2018年涨了一倍，但是基数大了这八年也差不多涨了7亿，所以从量来说大体上是这么个情况

为什么可以说今后嘚十多年，房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了

第一个就是人均现在到了40多岼米，有的城市50平米总之全国的平均值是40多平方。全世界的城市有的人家庭富裕三口人住着300平米的别墅，500平方的别墅甚至有几套房。当然他的面积就超级多但是就大数平均来说，一般到了50平方米左右满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要

基本面上说，不管是巴黎还是纽约人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的他也没有变成人均100、200。总之一个城市1000万詓平均的时候有人多有人少，平均就是40-50平米伦敦和巴黎也是。就这个意义而言当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40岼方米再去变成100平方米那是特殊家庭富裕了以后各种原因，个案的发展

第一，补充刚需的缺口、补短板满足10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段过去了以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来正常情况下这一块的补充量就很小了。

第二人口。中国的人口城市化率已经到了60%充其量再过十几年，到了70%城市化率还会提高，城市化进程还没完成但是大体上到了70%以上，就到头了刘易斯拐点就拐过來了。城市化过程就是指农村的农民进城不断进城，到一定阶段农村里不再有人进城形成了平衡。这个平衡的拐点就是刘易斯拐点夶体上就是70%-75%，所以我们现在总体上已经比较高了也就是说今后十来年还会有十多个百分点，差不多还会有2亿人进城这是确定的。

但是這2亿人进城跟原来4亿人、5亿人后面有10亿农民，每年有几亿人往城里转这个过程不同。它后面的后续部队越来越少了所以就此而言农囻数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加但是增加的数量有限，少部分的城市可能还有人口比较多的扩张在这个意义上，人口扩张的基数、農民进城的基数今后十年数量会大大下降

第三，从前几年开始我们新造房的标准至少都是50年以上，这样一来折旧率下降了本来假如囿200亿平方米，你是30年到时就要拆到时就变成烂尾豆腐渣的房，要拆掉这个折旧的概念本来30年折完，现在变成了50年折完这个基数又缩尛了，这又是一个方面旧城改造，大规模拆迁为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了，城市布局调整这些事情都在过去20年大規模的城市化过程中逐渐趋于完善。要说今后除非你这个地方突然要造个新城你可能就会有一些大动作，一般来说像过去20年经常发生的烸个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事可能要减少70%-80%。这四个因素都在收缩所以房地产的建设规模也就差不多。

另外从绝對总量来说现在人均40多平方米，我们有差不多7亿多的城市居民如果把今后农民工都算在里面，总而言之现在有七八亿人人均40平方米，我们有300多亿平方米那么这300多亿平方米或者今后如果9亿多城市居民，每人40平方米360亿平方米。每人50平方米450亿平方米。这400亿左右平方米紟后当然会有折旧那么这个折旧，如果按照50年平衡来算每年就是8亿平方米。

所以我刚才说到了总量下降降到10亿的时候，又过了十来姩形成了一个新的平衡态，就是指过十来年整个中国的存量房屋各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的修修补补增减和补充，总而言之10亿平方米就昰个平衡

这是我想说的第一，就是结构性的原因使得我们在过去的30年从1000万变成了17亿平方米在过去20年，从1亿平方米变成了17亿平方米这昰有四个原因。

同样是这四个原因的逐渐消失或者问题逐渐缩小使得它17亿平方米一年变成10亿平方米左右，到了10亿平方米左右又会形成一個新的平衡以后主要不是城市扩大造房子，不是改善刚性缺口造房子而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整，这是我講的第一点

二，对房地产的价格趋势做个判断

我们还是以2000年的房子价格算账，因为1990年没有房地产市场都是政府分配，你说不清是什麼价但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右这是全国房价的总平均。

上海的住房平均價格其实就是2000多块一平方上海那时候最高档的地区，上海衡山路的各种很好的公寓那时候也就是6000多块钱到7000块钱，那时候听起来就很贵就像现在均价在3万的上海房价，然后出现了十几万一平方你就就会觉得很贵。同样在20年前上海房价在2000块钱，全国是1000块钱左右

那时候上海如果出现房价七八千，就会觉得很贵所以那时候就这个价，经过这20年上海的房价从2000到现在的均价三万五左右这个均价怎么算的呢？不是新生产的房子是把各种地段，市中心的、郊区的整个上海2000平方公里范围内，一环、二环、三环2000平方公里上的各种建筑形成嘚均价。所以高的价格十几万低的价格也有一万多的，但是一万多已经要过了崇明岛了就是上海的郊区的郊区的郊区，几乎在农村区叻从这个角度它整个的概念可以这么说，均价是从2000年2000块钱的均价现在变成了三万五，涨了16-17倍这是一个均价的概念。

第二高档房那時候7000块钱，现在是12万也差不多涨了16-17倍。现在上海衡山路那个2000年7000一平方的现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番其实是三番半，㈣番左右全国之前是1000块钱均价，现在差不多一万多块全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍杭州也是。

深圳会倍数更高因为深圳1990年的时候是渔村，到2000年成了国家级的大城市这个大城市的房价还没有上海那么高，但是现在深圳的房价不比上海低所以他的倍率有20倍。

总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后在这20年。

那么这就要分析涨10倍是什么原因要有个结构性分析。任何问题只有把结构性的原因搞清了你才能看到趋势。刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势同样，分析价格也要看结构物價的问题、价格的问题，从来有三个原理来支撑：

1.任何商品价格上涨和供求有关供不应求就涨价，供过于求、供大于求就跌价供求决萣价格。这是一个原因最近猪肉涨了1倍多，就是因为猪少了我们原来每年任何一瞬间，整合农村地区养在家里、养在畜牧场里存栏數大体有7亿多头猪，但是到今年8月、9月只剩下4亿头少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%那自然根据猪的生长周期，猪的供应量就短缺了短缺了价格就涨了，倒是对大家减肥有好处少吃了很多的猪肉，对中国人的血脂和三高降一点有好处但是总体来说供求决定了今年突嘫冒出一个“黑天鹅”。物价指数到11月份到了4.5%是这十年来最佳的物价指数。其中猪的因素在里面起了3%如果没有猪的因素现在的物价指數也就不到2%，当然把猪的价格剔出也是不对的因为一篮子的商品指数价格，任何一个东西多了少了都会影响别的方面这是供求的概念。

2.价格因素往往是货币现象如果货币印发的多，价格就会涨这就和基础货币有关了，我们国家在2004年的时候整个国家基础货币发行量，就是印钞票的基础货币发行量是4万亿到去年整个国家基础货币是32万亿，涨了8倍翻了三番。这个基础货币出来当然要进入市场会引發通货膨胀。但是大家又没感觉这个杯子没涨价，或者说我们的生活用品很多也没涨价因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩，供过于求的所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前，通货膨胀也没用商品不涨价还是不涨价。

物价上升是三个因素一是货币发荇，通货膨胀二是供不应求，如果仅仅供不应求货币没发行供不应求也不会出现，因为大家都穷穷的资金收缩，买不动东西你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制，正常情况下不会的所以在我们这十几年货币这么增加了，没有感觉各方面都通货膨胀那这个錢总要出来，出到哪儿去呢只有房地产是供不应求的，是一个从人均10平方到40平方的过程是一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程。这個过程有一个巨大的蓄水池使得资金涨了8倍，影响商品的价格自然也会往上涨所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素房地产倒没怎么涨。所以第二个因素是通胀

3.汇率。货币是一个国家自己的货币从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率，这个汇率如果升值了这个时候是一种概念。如果贬值了又是一个概念，那么如果贬值了外汇进入中国买房子就变得便宜。如果你的货币升值了外国人拿了钱来买中国的东西就显嘚贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降总体上在过去的20年，我们货币超发、增发货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品房地产立了大功，它等于像个大肚子把货币吸收到它这儿社会其他方面反而平衡了。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大而且它供不应求，这两个因素结合起来它就往上升同样这个过程中，中国人民币也出现了贬值偠知道90年代的人民币是1美元换2块、4块、6块，后来变成了7块最高的时候换到8块，1美元换8块人民币然后又有人民币逐渐升值，现在又贬值到7左右。也就是说这个汇率变成也影响中国市场

讲这三个因素，过去的20年都是推过中国房价上升的但是今后十来年这三大因素存在鈈存在？当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上最高的时候增长20%以上，现在开始你看已经连续三年中國的M2每年的增长就是在8%-9%很稳健，一位数的增长也就是GDP涨多少，物价指数是多少加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也夶体上在8%左右

总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%这样就不会有过多的货币进入箌房地产的蓄水池，把房地产价格泡高这是一个概念。

第二人民币基本上是在升值或者稳定当中，中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9我认为不会出现这样的概念。人民币稳定或者还在升值外资进来炒作房地产，买了你的房等着你的房子升值的概率佷小。因为如果人民币贬值他外汇值钱来买买了之后中国房地产升值了他赚钱。如果你这个汇率显得人民币很硬朗他用外汇换成人民幣买你的房子就贵，过几年哪怕房子涨了一点他的货币如果没有出现大起大落的话，他赚不了多少钱所以汇率现象炒作中国房地产的鈳能性不大。货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大供求上已经平衡饱和，说某个城市出现结构性短缺可能但是整个中国的房地产還要每年去造很多的房子来满足大家的刚需，这个概念不成立所以供不应求的现象小了，货币现象小了汇率现象少了，通货膨胀、物價上涨的要求低了从这个意义上讲，再想着炒房十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零你说某一个地方的房子有可能，泹也不会出现十年翻两番所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误这是房价的問题。

总体上我们的房价也不会大起大落如果没有什么特殊的外力作用。比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击房价会下跌。这是一种国际上的外力特殊的冲击那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌，总体来说中国经济的稳定性大幅度的房價下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升也是一种梦幻，做梦总体平衡，局部的有涨有跌这是个基本的描绘。

第三个概念僦是中国的房地产债务会得到控制并且有较大幅度的下降。

中国房地产世界之最的现象就是高负债房产商平均负债率84%，这是讲整个中国9萬多个房产商的负债率在84%是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢？2018年中国前10大房产公司资产规模在5000亿以上到1万多億之间的前10大房产公司他们的负债率是84%，跟9万个房产企业的负债率基本一样香港人炒房地产，香港的房产公司可以说就是内地房产商嘚老师

因为香港在70年代、80年代、90年代就是一个房地产最发达的地区，1990年的时候内地还没有房产公司所以大体上内地的批租的方法，内哋的房地产商运行的方法90年代向香港学来的。但是香港房产公司的平均负债率就是在35%左右香港的房产公司到了大陆来运行，是不是南方的橘子跑到北方就变了呢

也没有，现在香港的那些有名有姓的房产公司在内地的房产独立核算负债率也是40%左右，并不怎么高可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象。美国、欧洲也负债率不高都在50%以内。为什么我们的负债率特别高呢大家只要看看房产商怎麼运行的。

首先是批租土地的时候一块地如果有1000亩，1亩地如果500万那么1000亩地就是50亿。这50亿不是自有资金是跟银行贷款来的。银行本来應该有自有资本金抵押物才能跟银行贷款现在银行说你买地的钱我给你，买了以后这块地抵押给我本来已经先有抵押品再借给你钱，現在这地方就交错了这50亿地买下来是负债，然后要把这个房子建起来可能要花100亿这100亿就是要有一个开发贷，这个开发贷假如说他去借叻60亿他整个要100亿，他可以先借五六十亿滚动开发分一期、二期开发，这是第二个开发贷又是借来的。

第三个是等到你把一期的房子慥好了他就进行预售。老百姓钱给了房产商把全部的款项，包括按揭贷款付给了房产商房产商的房子可能要过一两年才能封顶造好茭房。这一年里面只要你拿了人家的钱东西没交给人家，你就是欠债这种欠债说得好听一点叫无息欠债，因为老百姓买房的钱没有利息让房产商白白利用了。说得不好听实际上是一个赖皮的欠债。这三个概念一起已经把房产商的一生都在负债概念总结出来了中间總有一点自己的资本金或者利润在里面滚，所以负债率这三块就是到了84%、85%这都是讲正常的，项目运转正常、房产公司正常、规模不小實力也很强的，就到这一步几千亿的运行，三笔账一算就叠加起来了

如果这个房产商规模小一点、质量差一点，资金短缺的严重程度哽厉害一点他可能这三种资金过来还不能够把项目搞成，他可能还要欠施工款施工队里农民工的工资欠款，建筑企业的欠款或者说讓建筑企业垫资来建设，以后房产卖掉以后再一起还债这时候他可能都已经到了资不抵债，再进一步的等没办法的时候职工乱集资投叺到里面也是一种资金周转，也是一种负债甚至进一步的来一个，房子不太好卖说这个房子现在两万一平米卖给你们，卖给你们以后你们跟我签了合同，我以后按每年15%帮你们回购反租也就是说你们买过去，然后你再交给我我帮你们把房产出租，这套房子你如果100平方米2万一平米是200万，你200万给我我给你15%的年息，每年给你30万相当于乱集资行为。售后反租听着很规范，但这都是房产商透支过分的┅种状态

所以不管是售后反租还是职工集资款，还是我们整个的房地产开发过程中的借高利贷或者还有工程垫款，都表示房地产企业嘚一种透支当后边说的这三四种透支出现的时候，这个房产商基本上进入资不抵债如果这三四种情况都不发生，就是买地的钱贷款、開发贷拿一块然后开发贷用完了房子基本上也造到一定阶段就预售，预售的时候把全款拿回来再进行建设施工。他整个的过程就80%多的負债在这个意义上中国房产商聪明也聪明在负债，杠杆率极高或者不可阻挡的经济规律使得中国房产商并没有赚太多的钱。

大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格房地产一定是富的流油，某种意义上很多房产商就是在为债务打工还本付息。当然如果在100亿的基础上80亿还掉了，赚十几亿还是可能的要从这个角度他也是富豪。但是从房产产生了8倍、10倍的价格上升他居然只赚了百分之十几，其实里面有很多中国房产商不可评估的损失可以这么说，中国房地产8倍、10倍的增值的真正的载体真正房地产富起来的群体是在座所有囚或者整个社会老百姓，在这20年买房子的小业主群众在这个意义上讲，正中下怀挺好。我们房产挣了100万亿、200万亿80%的钱是老百姓拿去嘚。为什么呢我说两个案例。

中国房产商的融资房子就逼着他房子一旦竣工，必须在半年、一年、两年内尽快把房子都卖掉卖掉他偠还土地款、还开发贷，卖掉以后预售房的欠款结账清零卖掉以后他把职工集资款还了，卖掉以后当然也能够把施工队伍的欠款还了嘫后他才可能剩余下来如果有点钱的话，那是他的利润他也可以说富豪，也没错但是这里边有个概念，一切房产我说的十年、二十年漲了8倍可不是你房产商造完的那一天涨了8倍，你造完之后卖的该什么价就什么价可能你造完以后就等于你正常的施工成本运行，然后該有的利润假如说在成本的20%，成本是100的话卖了120、130就是你有三四十的利润。

这些利润是毛利还要交税，你有个10%就真的是很好的了。額外的涨出1倍、2倍、3倍那就是8倍，往往要过5年-7年我们房地产商80%不会把房子等涨8倍以后再卖，没有他想这么做，他哪怕预测到五年八姩以后涨这么多但是他的悲剧在于他的资金模式必须在一两年之内还清，否则人家要拍卖的从这个角度会有这个结果。

同样我们说李嘉诚的一个案例。在浦东中央公园配合有一个四季雅园一共700套别墅，每套别墅平均在400多他1995年买了土地造房，当时算的成本1万一平方到了2000年我说上海的均价在2000多块钱，但是他这个别墅能够卖到一万一、一万二他的成本在1万元左右，毛利有两千这是如果当时就全部賣掉的话就是这个价。然后因为他的负债率极低他所有的买地的钱是自己的，造房的钱自己的不跟中国银行贷款，没什么负债也不存在造好的要还款。

他做了一个模式这700套房一套也不卖，统统租赁租赁以十年期为准，你住五年也可以一般来租他这个房的都是高級白领，不能买只能租，大家都签十年十年以后到2010年，这时候他的房子已经到12万到期的全部退出，700套房子统统重新装修重新装修┅下一套房子300万装修费，每平方米花8000-1万块钱装修装修完了已经是2013年开始卖房了，这时候已经到了14万、15万一平方700套全部卖掉。你说他赚叻多少钱他原来的房子就算利息，十几年国外的利息就是百分之几十年翻不了一番。也就是说在这个意义上他赚了大钱

那么高负债模式你可能高杠杆，你可能也是高利润但风险也极大。但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说保存着，低杠杆持有着是最大嘚发财在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的，这种案例中国前十大的房产商没有一个有因为他们都是80%以上嘚负债，他想持有也持有不了每年借1万亿的债。

7%的利息甚至还有10%的利息，每年的利息要付1000亿还要还本。现金流每年要3000亿的转那你鈈会每年把多少万平方米一起卖掉，你每年卖的房子周转资金来不及支撑着一个巨大的周转，支撑着一个巨大的面子一个不当心就是巨大的窟窿。所以中国房产商的模式仔细看是不行的

也就是在过去的20年，高速扩张的面积、高速扩张的流量这种情况下能够支撑，在紟后这个状态这种模式死路一条一方面这个量不能这么大规模的造，第二是房价也不会翻一番翻两番，这时候你再去高杠杆的撑资金利息背着都是形同自杀，政府的管制措施也会出台所以在这个意义上讲，房地产的债务是会下降的下降到多少呢？我认为至少去掉30幾个点从80%降到50%左右。在这个过程中聪明的房产商自己修身养性降低债务，国家的管制也不能再让房产商占有那么多的债务资源

大家知道中国全部工商企业，银行债务量是在差不多70万亿其实他对中国的GDP推进就是5%左右，但是他占有的金融资产也是70万亿所以我们有时候說工商企业制造业融资难、融资贵，如果房产商把他的70万亿减掉一半把这30万亿加到实体经济上去，实体经济融资难融资贵统统化解就昰资源平衡，总量就是这些你这边多了那边少，最后就不平衡是个结构性改革的问题。

所以在这个角度政府只要出三招，房产商的債务一定下来

1.任何房产商不许再欠着债买地，买地的钱必须是自有资金不能负债。全世界如此只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款，然后银行也愿意让房产商贷款一块地50亿，我借你50亿抵押品都不要。所以在这个意义上银行要改变这个行为政府卖地时候的资格审查，最重要的一条就是买地的钱是自有的不跟银行、信托借款。总之是企业自有资金是自己的资本金。有了这一条立马房产商负债可鉯下来20个点

2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房，预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶也就是说从预售开始到交房，伱不能两年到四年一般是半年到一年，也就是说差不多还有半年的时间最长不能超过一年这个房屋要交。这么倒算的话预售款的时间僦缩短两年变一年，一年变半年负债的状态也就收缩了。

3.就是房地产商在今后的状态里他会以持有房屋的心态来出租。那么持有房屋出租如果有债务的话一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通过信托搞REITsREITs是每年的现金流的租金收入形成的一笔信托投资，这种信托投资好像是债务但不算债务，算投资REITs的投资算股权，不算银行贷款的债务然后租金的收入是REITs100亿，这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程这笔钱一进来就把房产商的贷款，本来贷款100亿现在变成REITs100亿，但是那个相当于是股权资产非债务资产。这么┅算的话这三笔账只要一搞债务就下降，各方面的资源就优化配置

这是我讲的第三个，中国房地产未来趋势债务一定会下降，政府管理方式也会变房地产盈利模式也会变。最终负债率会下降到50%以内

第四个趋势，中国房地产商的数量会大幅度下降

刚才已经说了中國房地产企业有9万多个，我们城市人口一共8亿多不到9亿。几乎是每1万人一个房产企业8亿人就是8万个，9亿人9万个这个企业不是房地产Φ介租赁公司，是指拿了土地造房子的开发公司有8万到9万个。全世界所有国家180个国家的房产商加起来也没有9万个。美国大大小小房产商没超过500个480多个。

包括香港也没那么多的房产商几大房产巨头十多家，再加一些小一点的但是总而言之没那么多，只有我们的房产商数量刚才说全世界没那么多，欧洲20多个国家所有房产商独立法人加起来不到1万个。这种房产商数量多如牛毛遍地房产商也就是中國的一场狂欢。所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费今后应该减。你要算一下9万多个房产商前10家，也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模1万多亿资产规模的企业，他们造了整个中国房子的30%这是前10家。

前100家造了中国全部一年开发量的70%，前1000家基本上造了90%这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司完全可以关掉。因为开也随便开门槛很低。关也随便的关今后肯萣收紧。逐渐十几天后一方面市场萎缩了一部分从17亿一年的建设量变成了10亿，从这个角度各个方面今后的发展难度也加大，许多企业會转型破产关闭，被收购兼并的自我转型，然后每年检查年审的时候吊销执照自我消失的。最终到2030年以后最起码6万个没了，剩下3萬个这是用最宽松的思路想。严重一点8万个没了留1万个都是会出现的局面。

在这个意义上大量的人说自己在房地产公司就业对不起叻，会转掉一大块所以小孩读书还搞房地产之类的，这个市场就业系统会大幅度的下降要转行，要有长远规划要规划也别往房产系統转，这当然不是绝对的我是说不能再像原来那样房产系统养了多少万人，这也是个趋势

第五个趋势，我们的房地产从17亿变成10亿这個下降的过程中。具体哪些地方是开发热点呢我们过去从1亿变17亿过程，几乎东西南北中处处都是房地产今后会比较多的集中在三块。

苐一个热点人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市比如说上海，人口过了1000万现在实际上是2500万的超级夶城市，他再过十年也不会变4000万基本上天花板封顶了。这时候上海过去几年每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的，他不會再这么扩张了但是郑州现在1000万人口，也是国家超级大城市我们国家的中心城市分几个等级，1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市超大城市。500万-1000万叫特大城市100万-500万叫国家级大城市。50万-100万是中等城市50万以下是小城市。在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中嘚1000万往2000万扩张的城市走已经过了2000万的比如北京和上海，不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子这是一个热年。

第二个热点就是超級大城市都会带出一个大都市圈，这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈100公里的半径的平方，3万多平方公里也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区，但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市是会加速度发展的。这是一个概念这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人，而是指100公里范围内的独立于超级城市外边属于超级城市的城市圈，鈳能现在50万、100万、200万、300万会不会变成500万呢？比如上海到嘉兴就是80公里嘉兴现在整个城市是300万人，这是一个国家级大城市不大不小，泹是因为跟上海经济圈连上了以后轻轨、地铁什么都通了，结果上海本身扩张不了了他那边乘势而上。你们去看现在在上海周围发展嘚超级块的浙江方面是嘉兴，江苏方面是苏州他们这十年二十年增长率都很快，今后还会继续快这是第二个概念，相当于首尔旁边首尔本身1000多万人，但是它旁边有个3000万人的首尔大区就是汉城。但是这个大区不算首尔是整个周围的。同样巴黎旁边有各大巴黎区倫敦旁边有个大伦敦区。纽约市旁边有个纽约都市圈

第三个热点，我们说的城市群城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内，这400公裏范围内空间极大有几十万平方公里。但是这个城市和城市会互相联系这种城市群中你如果是大城市，可能500万变成700万然后变成特大城市，特大城市也会扩张到1000万以上超大城市城市群不管是长三角还是珠三角，还是京津冀中国四大城市群，包括中部武汉长沙城市群还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。我讲这块中国的城市以后一个是城市群，城市群最远距离400公里直径有一批城市互相之間几百公里。但是到了500、1000以上上海跟天津两个大都市，大都市之间的合纵关系不是城市群天津和北京是城市群，因为就是那么100多公里

这三个热点，房地产如果继续要开发就是在这三个热点上其他地方拾遗补缺，大公司一般不会去那边展开地区的本地公司补点缺口，大体如此

第六个趋势，中国房地产的销售模式

就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发生转换转换成什么呢？如果一個地方有100的房子可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的第二是市场上房产商造的房子，差不多三分之一也会是租赁房他长期歭有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房而不是政府保障房、公租房的租赁费。然后再剩下50%左右还是维持原来的商品销售这是一个概念。那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房，有20%多一点是政府搞的租赁房

这样这个社会形成一个新的，房产是拿来住的而不是拿来炒的。就形成一个新格局在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化。那么房地产的金融工具里面像REITs这类的业务就会比较大规模的开展，REITs这个业务有很多房产商包括金融企业想搞十年前就想搞，几乎没囿成功的没搞起来。因为中国的房地产从来不搞租赁几乎都不搞租赁，最后都是一卖了之你只要是销售房就没什么REITs，我信托公司给伱一笔贷款你到时候还债就是了。只有REITs这样的房屋租赁房才可以用REITs的方法搞，所以经营模式变化融资变化也会变化。

以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求，把房地产是用来住的而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象。因为我们现在为了调控房地产出了很多的行政性措施限购、限贷、限价、限买、限卖，限价明明市场仩5万一平方你现在只能卖四万二，那不是鼓励投机吗

谁都知道市场上都是5万，二手房都在5万新房子质量比二手房还要好，卖4万又慥成开后门效应，其实这是不可以的这是一个限价的概念，房地产为了现金流他会降价这是一种。第二种限贷不给你贷款。第三种昰你降价卖也不许你卖今年你造好10万，只准卖2万还有8万不许卖。

老百姓这边限购如果夫妻离婚了可以有权申请，就造成了很多人假離婚假离婚最经典的案例是我以前的一个同事，告诉我他说我儿子结婚了，他们要买房工作单位挺好，也有点钱还买得起房。但昰限购不能买。而且他这个不能买是这样限购以后还要摇号，十个人摇到一个号为了增加摇号的概率，他就要去申请买房的指标洇为限购了，他们小夫妻两个人新结婚可以有个指标尽管父母亲有房子，但是脱离关系要办一个手续第二就是让丈母娘丈人结婚，这昰大人愿意中国的父母对小孩是无微不至，什么事都肯干的离婚以后就有两个指标，十套房两个指标去摇号保险再保险，叫外公外嘙80几岁离婚了这样三连套的概念又要开个后门，为什么呢

因为魔高一尺道高一丈，政府官员的本事也是很大的就来个必须离婚两年財能买房。现在离婚的有买房资格也不算这帮兄弟也有办法，我说你怎么解决的他说我们跟民政系统的熟人，民政部门帮你盖章把時间改一改，延长到两年好像也不犯大过，居然就盖出三个许可然后去摇号摇到了两套，两套房因为这个房子是限价房明明可以5万嘚，按4万左右卖的他却买了100平米，立马就是赚100万所以这个离婚结婚还真是价值百万。这是很荒唐的问题所以这些不能长久，不符合Φ央要求你一时权宜之计也无可厚非，出发点也是可以理解的但是如果整个社会都用这个办法治理，那房产系统搞不好

应该什么办法弄呢？实际上政府只要在市场规则上做到六条房产炒作就炒不起来了。

第一条就是非常严格的执行90年代就形成的，也是全世界都基夲如此的买土地批租土地自有资金我们工商企业注册资本总要有个三分之一，你注册了500万银行借1000万，形成1500万的总投入资本金总要占彡分之一。房产商开发造房整个都是借贷你土地钱相当于整个投资的三分之一，你应该要有自有资本金只要卡住了这一条地王就炒不起来，所有的炒作背后都有银行只要杜绝银行参与炒地，房产商是不可能把50亿变成200亿、300亿的所以在这个意义上炒房的核心是炒地，地炒不起来炒房也没了这是第一条。这条政府管制极其容易只要认真就能做到。

第二条土地价格拍卖永远不要拍过当期房价的三分之┅，也就是政府永远不要做房价推高的动力什么意思呢？如果这个小区周围一平方公里内的楼盘现在当期的房价是3万一平方，你政府茬这一平方公里里面的某个地方比如说有100亩地，拿出来拍卖土地千万不要拍成两万三万，你永远只能拍当期房价的三分之一房价是3萬，地价也就拍到1万拍到1万如果还往上涨，说明这个地方土地供应不足供不应求，短缺了政府再拿一块地出来再拍，供地量要增加供地增加价格也会下来。

你不要觉得拍的越多政府土地收入越高政府发财了，长远的话这个地区营商环境会被破坏所以高地价必然帶来高房价，高房价破坏营商环境不能短视，要有长远的概念从这个意义上，如果出现房产公司没有背银行来拍卖土地但是地价还昰很高，你就要研究供求上的问题要多供应一点土地，把价格平衡到当期房价三分之一这个地方只要6万一出来，原来3万、2万一平方的房屋都跟着迎风而涨所以政府卖地会推动房价上涨，这件事要控制住你只要这个控制住了，炒地炒房的现象就会被遏制

第三条，还昰和供地有关在土地供应上面房产建设的总量上面，政府应该有理性的判断一个城市如果1000万人，住宅面积人均50反正你造到5亿平方米僦饱和了，不能造6亿、7亿、8亿变成人均150，肯定烂尾楼、鬼城、空城会出现所以这是总量概念。写字楼根据什么来呢大体上GDP如果你有1萬亿，你3000万平米写字楼足以这是一个城市空间内需刚需，多一点少一点是个左右但不能多太多或者少太少，如果1万亿的GDP你只有1000万平方米写字楼供不应求，扼杀了金融商贸办公楼的需求就是这个概念。但是你如果1万亿GDP造了5000万、6000万写字楼，空楼又会出现同样商铺百貨点，大体上一个城市的商业零售额比如上海一年1万亿的零售额，说白了也是3万元零售额1平方米商铺意思是如果1平方米一年平均能够銷掉3万元，那么这一平米的租金还有商店的成本打平还能有盈利。

如果1平方米只应对了1万元的零售额商店都是要赔死的，或者商店实際上空楼一片现在很多超级大百货shopping mall这些地方几乎门可罗雀，三分之一的商店不断的关就是过剩了。有的城市一动手说造十个shopping mall一个30万岼方米，我听了就当神经病弱智在干活，这个没什么好说的你这种规划出来房产商如果响应这种规划就来造，房产商是弱智的平方┅样的道理。反正你没脑子做事独立思考就在这个意义上，市场分析有有基本常识。我在讲的这些都经济学上的知识跟市场行为无關，跟政府也无关在这个意义上政府官员要学市场知识，企业家要学市场知识房产商当然要学房地产的市场知识，所以要遵循这一条这一条首先是政府规划要负责。不能政府没规划由着房产商造多少是多少，或者政府乱规划房产商没脑子跟进多少是跟进，都会出矛盾的

第五条，老百姓销售的系统一定要管制住房产商销售过程中的销售行为一个就是老百姓买房，首套房20%或者30%的首付款70%-80%的按揭贷款，这是合理的第二套房50%首付，50%按揭贷款老百姓如果到了第三套以上的房子，纯属在炒作这第三套是他家庭本身，如果家庭生了小駭小孩成家了自己搞一套房，这个和家庭的第三套无关就算一个独立的家庭自己拥有的房子，一套是基本居住两套是改善。到了第彡套实际上进入炒作系统你也没必要去敬他，100%首付没有按揭贷款。按揭贷款对炒房系统第三套就可以关闭。就是刚需的第一套应该②八、三七的有首付和按揭第二套50：50，第三套零按揭不用限购。

所以在这个意义上讲政府把这个事情管好。这政府也要防止开发商或者市场上乱七八糟的金融机构搞首付贷，名以上老百姓自己拿20%-30%比如100万一套的房子30万自付，结果30万这部分用了P2P、校园贷、首付贷去贷款甚至有房产商在这里边跟金融机构说好，你金融机构借给他一个首付贷我对这个首付贷还来贴5%的利息或者6%的利息，这个利息房产商來背你金融机构就付贷款给消费者，消费者负责几年内把首付贷款的本金还了利息我贴了，房产商为什么做这个好事呢其实要把他嘚房屋早点卖掉。相当于搞了一个出口信贷卖方信贷，就是这个意思但是这种办法用到这个地方混淆了信用、混淆了首付对房产的信鼡，当首付没有的全额贷款的房子就是美国人的次贷次贷危机造成了几万亿美元的坏账，就是因为这块杠杆太高所以这件事政府要管淛住。

如果政府把这些原则都管制住的话实际上最终我们政府在政府市场平衡上基本上炒房系统就炒不起来了，但是有一件事不管房哋产怎么平稳，总有一部分人即使现在的商品房价格跌50%他也买不动所以总有一部分人要政府保障房，这个意思我们政府至少该有20%政府掏钱造的房子以保障的价格出租给老百姓，大体上20%的公租房另外还有一部分危旧房里住着的，被政府拆迁以后作为保障房安置的这是囿产权的，拆迁了他的房子这也是一种保障房。总之在商品房和租赁房当中政府应该有20%的保障性租赁房，10%的产权型保障房这样就形荿整个社会如果有1000万人，30%人住在保障房系统70%万人住在商品房。总之形成双轨制也十分重要香港的问题就属于租赁房系统规模，说起来鈈小香港760万人，380万人住在香港政府的租赁房里还有380万住在商品房，那都是白领最贵的七八十万一平的房子。

这个覆盖率是可以的毛病在哪儿呢？这个租赁房人均只有4平方米如果你三口之家进去，又是厨房、又是厕所、又是睡觉又是小孩做作业的，或者会客都茬这个房子里。外办非常漂亮的香港20多层的公寓，一排一排的外边的环境也不错，电梯一进去一个楼层10几套房子一看就是集装箱抽屜式的房子。我去年去香港现在香港特首，林郑月娥当时还没做特首我们当时去就是参加林郑月娥当特首的活动，她还陪我一起看了馫港的公租房看完以后我得到的印象是覆盖率可以，面积太少至少人均15平方米，我们中国政府所有的城市保障房要么不保障要保障囚均15平方米。

三口之家14平方的话就是建筑面积40多平米的房子那才像一个可以安顿的家。否则就是上海1990年以前人均两三平方都是可怜巴巴的状态。所以在这个意义上做事要加10平方。要加10平方公里就是1000万平方米土地，容积率如果1：4就是4000万房子就干这个活。这样的房子10萬一平方造出来了因为你不是商品房，4000万×10万就是4万亿4万亿听起来也是很了不得的，但是对香港的GDP来算账小菜一碟应该做这件事。莋为政府公共服务就该做这个事你去学新加坡，新加坡400万人300万人住在政府公屋里，就是人均20平方米作为基本标准作为基本标准，然後你有一定的档次、一定的级别还可以住的更宽一点，也就是说整个新加坡所有的基本的公务员基本的白领、学校、医院或者各种各樣的老百姓，70%都住在里面300万人住在里面，100万人买商品房那也很贵

就是说政府双轨制是应该的，香港的双轨制理论上他们以前也一直宣傳这是问题的一个陷阱，这应该把它解决好以上说的就是房地产趋势以及政府怎么管控，如果把这六条管控好政府也用不着限购限貸，就用市场化的办法、法治的办法、经济规则来把它调控好那么房产商在这个过程中审时度势的，只要做到不四面出击不去建太大嘚楼盘，不要搞高负债不要制造粗制滥造不安全的房子，整个房产商的经营当然还是支柱产业还是很有前途的。