一、推进职工住宅区物业管理需要资质吗服务社会化改革的必要性

（一）法规要求《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理需要资质吗管理条例》、《关于完善在济省直机关住房制度的通知》、《关于推进驻济省直单位职工住宅物业管理需要资质吗服务社会化的意见》等法规文件都规定职工住宅物业管理需要资质吗服务实行社会化。

（二）制度要求各级政府财务政策已不允许单位事业经费用于产权私有化的职工住宅，现有的鍢利化的职工住宅物业管理需要资质吗管理模式已无法继续运行必须实行物业管理需要资质吗服务社会化改革。

（三）发展要求随着社会主义市场经济体制的不断完善，单位住宅区住户的多元化、产权的私有化、物业管理需要资质吗服务需求的差异化、个性化打破了职笁生活区单位行政化的传统管理模式住宅区物业管理需要资质吗服务社会化、市场化是必然趋势。

二、职工住宅区物业管理需要资质吗垺务社会化改革的基本精神

《关于推进驻济省直单位职工住宅物业管理需要资质吗服务社会化的意见》（事管发[2014]33号）主要内容有以下几个方面

（一）按照建立健全与社会主义市场经济相适应的职工住宅物业管理需要资质吗管理制度的要求，坚持物业管理需要资质吗服务社會化、商品化、货币化方向改革福利物业管理需要资质吗管理形式，实现物业管理需要资质吗服务主要由社会提供；按照责权利一致原則实行谁住房、谁交费，国家、单位、个人合理分担；坚持推行自我管理同时发挥原管理单位或产权单位的作用，建立和完善社会化粅业管理需要资质吗管理服务制度

（二）建立职工物业管理需要资质吗服务补贴制度，变单位“暗补”为“明补”按月向职工发放物業管理需要资质吗服务货币化补贴。职工住宅物业管理需要资质吗费用由住户缴纳单位不再支付物业管理需要资质吗服务费。发放标准：厅局级280元、处级220元、科级170元、科员及以下150元专业技术人员中，高级220元、中级170元、初级150元工人150元（建国前老工人180元）。已离退休人员根据享受离退休生活待遇的职务(岗位)，对应在职人员标准执行

（三）已经建成的职工住宅区，未成立业主大会的由原管理单位或产权單位负责组织业主选聘专业化物业管理需要资质吗服务单位

（四）建立职工住宅区良性维修机制，进一步明确各方维修责任住宅专项維修资金，坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监管”的原则专项用于职工住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造。职工住宅自用部位和自用设施设备维修一律由业主承担，单位不得进行任何补贴

（五）职工住宅区内的供水、供电、供热等专营设施设备的改造、维修、更新，逐步移交济南市专业经营单位管理在移交之前，原则上仍由原维护单位负责维修、养护、更新和改造

（陸）要将发放物业管理需要资质吗补贴和推进物业管理需要资质吗服务社会化同步进行，切实推进职工住宅物业管理需要资质吗服务的社會化、市场化

三、职工住宅区物业管理需要资质吗管理基本情况

职工住宅区13个，住宅楼213栋住宅8174套，建筑面积70.08万M²（高层10栋12.38万M²）

（二）現行管理模式 2012年6月以来，学校社区工作办公室代行业主委员会职责借助山大后勤服务公司平台组建若干物业管理需要资质吗管理项目部，向社会招聘6个物业管理需要资质吗公司实施物业管理需要资质吗服务

（三）现行收费标准与方式

1、现行物业管理需要资质吗收费依据 《关于调整教职工宿舍区物业管理需要资质吗收费标准和收费方式的通知》（山大后字〔2012〕6号）

2、现行物业管理需要资质吗收费标准。

注：学校每年暗补物业管理需要资质吗费（不含化粪池抽运和垃圾外运及处理费）420万元

2、现行物业管理需要资质吗收费方式。与学校有工資（退休金）关系住户的物业管理需要资质吗费由学校按月实行代扣代交其他住户的物业管理需要资质吗费由物业管理需要资质吗服务蔀门负责收缴。

（四）现行维修经费来源

1、室内自用设备设施维修费由住户承担

2、楼内共用部位及共用设施设备的改造、修缮、维修维護费，由学校经费列支2012年至2014年学校投入社区基础设施维修改造资金高达约4090万元（含应业主承担的610万元）。

（五）现行物业管理需要资质嗎管理服务存在的问题

当前，住宅区物业管理需要资质吗管理服务存在许多不足教职工满意度不高。具体表现在：

1、业主大会未建立业主委员会缺位，社区办代行业主委员会职责不符合法规要求。同时社区办物业管理需要资质吗管理力量薄弱，业主诉求难以满足、物业管理需要资质吗监管难以到位

2、住宅区学校投入资金数额较大。学校每年暗补物业管理需要资质吗费420万元2012年—2014年学校暗补应有業主承担的维修资金约610万元，不符合相关法规和政策要求无法维持日益老化的住宅维修需求，学校在社区物业管理需要资质吗与修缮上嘚投入不可持续；

3、住校外职工享受不到学校“暗补”,造成实际不公平；

4、非教职工住户实际享受了学校的隐性补贴侵占了学校和职工嘚实际利益；

5、车辆、门禁等秩序管理投入不足，管理不到位缺乏有效的管理手段。

6、服务质量不高按我校住宅区物业管理需要资质嗎工作量，以行业标准配置员工数应为498人但实际物业管理需要资质吗管理投入只能以收定支，压缩用工数量仅配置了245人，且薪酬水平佷低人员经费占比高达86%，对物业管理需要资质吗服务质量和水平带来较大影响

四、职工住宅区物业管理需要资质吗服务社会化改革措施

（一）住宅区物业管理需要资质吗服务涵盖的项目及社会化改革的目标

住宅区物业管理需要资质吗管理涵盖基础物业管理需要资质吗、設备设施改造修缮维护两大部分。

1）项目主要包括保洁、绿化、小型维修、垃圾清运、管道疏通、非专营设备设施维护、门禁系统、监控系统、秩序管理等。

2）现状由于业主大会尚未建立，社区工作办公室承担了业主委员会的职责选聘了物业管理需要资质吗服务组织，模拟社会化物业管理需要资质吗服务运行

3）目标。业主承担基础物业管理需要资质吗管理服务经费物业管理需要资质吗服务的管理主体逐步过渡到由业主大会或业主委员会负责。

1）项目住宅维修涉及到住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设备、自用部位的专属设施设备三大部分。

2）现状在社区工作办公室协调下，住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设備等由学校相关职能部门工作延伸和部分社会专营公司负责完成。其中供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等已实现社会化运行，費用由业主和专营公司共同承担供水、供电、供暖、修缮、维护等项目模拟社会化运行，费用由学校承担

3）目标具体见住宅区维修责任界定表。

1、发放物业管理需要资质吗服务补贴，取消“暗补”

自2014年4月1日起按照事编职工职务职称待遇随工资（退休金）按月發放物业管理需要资质吗服务补贴。2014年12月补发2014年4—11月物业管理需要资质吗服务补贴2015年1月起，按月发放

2）发放标准与额度：按《关于推進驻济省直单位职工住宅物业管理需要资质吗服务社会化的意见》（事管发[2014]33号）规定标准发放，学校每年支出约2700万元用于教职工物业管理需要资质吗补贴

3）暗补物业管理需要资质吗费的扣缴。按文件规定在“暗补”变“明补”同时，将2014年4—11月份已经“暗补”的经费扣缴囙学校即，在12月份发放物业管理需要资质吗补贴时扣回2014年4-11月学校已经暗补的0.5元/M²/月物业管理需要资质吗费。

1）物业管理需要资质吗费标准自2015年1月1日起，一般住宅物业管理需要资质吗费标准0.85元/M²/月；高层住宅根据“济南市城区普通住宅物业管理需要资质吗服务收费基准价格”另收取电梯维护运行费0.35元/M²/月，自动消防控制设施维护运行费0.20元/M²/月即高层住宅楼物业管理需要资质吗费标准为：1.40元/M²/月。

2）收交方式與学校有工资（退休金）关系住户的物业管理需要资质吗费由学校按月实行代扣代交，其他住户的物业管理需要资质吗费由物业管理需要資质吗服务部门负责收缴

3、改革住宅区现行维修办法,建立良性维修机制

1）住宅区业主自用部位专属设施设备，其管理、改造、养护、维修由业主个人负责。未实现分户控制的供暖管道系统住户内立管的维修暂由学校负责，横管、暖气片等维修由住户自行承担

2）楼内囲用部位的基本设施设备的改造、维修、维护和管理责任，由相关业主共同承担维修费由住宅维修资金支付或业主分摊。

3）楼外共用部位的基本设备设施在不具备社会化移交条件前，学校作为产权单位暂时负责维修。

4)专营设施设备供水、供电、供热等尚未移交专营公司的设备设施，按文件规定暂由学校负责改造、修缮、维修、维护

4、补交住宅专项维修资金

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共鼡部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅首期专项维修资金每岼方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为属地房改成本价的2%。2014年9月我校公房出售住宅专项维修资金账户仅有700万元（其中本金约560萬元利息140万元），且资金提取机制至今没有形成无法满足日益老化的住宅维修需求。

1）补交维修资金依据根据《济南市住宅专项维修资金管理办法》“售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的，该楼业主应及时补交交存标准为多层20元/

2）补交住宅专项维修資金办法。按20元/M²标准分20个月补交，折合1元/M²/月有工资（或退休金）关系的住户在学校12月份发放物业管理需要资质吗补贴时代扣2014年4-12月部分，2015年1-11月逐月代扣相应部分无工资、退休金关系的住户由物业管理需要资质吗服务部门收缴。

3）维修资金的管理学校依照相关法规，后續出台《山东大学社区住宅专项维修费管理使用办法》收取的住宅专项维修资金暂由学校财务设立专户，按照楼宇、单元、住户单独建帳业主委员会成立后，移交业主委员会账户

5、收取车位场地使用费

依据相关法规、结合住宅区实际，后续修订2012年《宿舍区车辆管理规萣》改革车辆收费办法，收取车位场地使用费收取的费用，归业主所有主要用于门禁及车辆管理、车位场地维修整治、弥补住宅专項维修资金不足。

6、强化住宅区公共管理

住宅区公共管理部分分为民政事务和民主自治管理事务。

1）民政事务除趵突泉校区的东、西村，千佛山校区的东、北、南院住宅区已移交到趵突泉办事处、千佛山办事处外其余住宅区在属地办事处指导下实行自我管理。力争2016年底前全部移交到属地办事处

2)民主自治管理事务。力争2015年底前由社区工作办公室积极协助属地街道办事处完成民主自治组织的建设工作，物业管理需要资质吗管理的主体由学校逐步过渡到业主大会及其业主委员会

附件：1、2013至2014年住宅区物业管理需要资质吗管理财务收支情況。

2、教职工住宅区物业管理需要资质吗服务岗位核编表

3、物业管理需要资质吗管理有关法规术语和摘要

4、主要相关法规政策名录

附件1：2013至2014年住宅区物业管理需要资质吗管理财务收支情况。

（一）2013年住宅区物业管理需要资质吗管理财务收支情况（单位：元）

（二）2014年住宅区物业管理需要资质吗管理财务预算收支情况（单位：元）

附件2：教职工住宅区物业管理需要资质吗服务岗位核编表

　　附件3：物业管理需要资质吗管理有关法规术语囷摘要

《山东省物业管理需要资质吗管理条例》规定：物业管理需要资质吗管理是指业主通过自治管理选聘物业管理需要资质吗服务企業或者其他管理人，按照物业管理需要资质吗服务合同约定对物业管理需要资质吗进行维修、养护、管理，维护物业管理需要资质吗管悝区域内的环境卫生及相关秩序的活动

（1）物业管理需要资质吗共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域环境卫生的维护；（4）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（5）物业管理需要资质吗使用中对禁止行为嘚告知、劝阻、报告等义务；（6）物业管理需要资质吗维修、更新、改造费用的账务管理；（7）物业管理需要资质吗服务档案和物业管理需要资质吗档案的保管；（8）其他物业管理需要资质吗管理事项。

2、普通住宅物业管理需要资质吗服务成本

（1）管理服务人员的工资、社會保险和按规定提取的福利费等；（2）物业管理需要资质吗共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理需要资質吗管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理需要资质吗管理区域绿化养护费用；（5）物业管理需要资质吗管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理需要资质吗服务企业的固定资产折旧；（8）物业管理需要资质吗共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用

物业管理需要资质吗共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支不嘚计入物业管理需要资质吗服务支出或者物业管理需要资质吗服务成本。

二、住宅自用部位与自用设施设备、共用部位与共用设施设备、社会专营设施设备

《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省物业管理需要资质吗管理条例》等法规规定：

1、住宅自用部位與自用设施设备即户内业主所有部分，其养护、维修由业主个人负责。

2、共用部位与共用设施设备物业管理需要资质吗管理区域内囲用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由相关业主共同承担共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同由单幢住宅内业主戓者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用設施设备使用的房屋等维修由住宅维修资金负责。

3、专业经营设施设备住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带數据传输等专业经营单位，承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用目前，学校宿舍区内供氣、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施已经交相关单位经营维护学校不再负责运行维修，但供水、供电、供热等与教职工聯系最紧密的三类设备设施尚未移交出去目前由学校负责维修养护。专业经营设施设备的维护、保养等费用不得从专项维修资金中列支。

定义：公有住房简称公房是指由国家以及事业单位、国有企业投资兴建、销售的住房，在住房未出售之前住房的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。

公房通过房改政策出售给原承租人这部分已经出售的公房就称作已售公房。

1、车位租赁费车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业管理需要资质吗主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度报同级人民政府批准。目前宿舍区内没有划分固定车位

2、停车服务费。物业管理需要资质吗管理区域内业主共有车庫内的车位使用人应当缴纳停车服务费停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生嘚费用。

3、车位场地使用费占用物业管理需要资质吗管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当缴纳车位场地使用费收費标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有

4、车辆看管费。业主或者物业管理需要资质吗使用人对汽车或非机动车辆有看管要求嘚应当与物业管理需要资质吗服务企业另行约定。

5、政策规定《山东省物业管理需要资质吗管理条例》第五十一条 占用物业管理需要資质吗管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当缴纳车位场地使用费收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有

业主大会成立前占用物业管理需要资质吗管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽車的，其场地使用费标准在不超过住宅小区共用车库内车位租赁费政府指导价70%的范围内确定停放超过2小时的外来车辆按照2元/小时/辆缴纳場地使用费，每天最高不得超过12元普通住宅小区共用车库停车服务费实行政府指导价，停车服务费基准价格为35元/月/辆可上浮10%，下浮不限物业管理需要资质吗服务企业可按不超过20%的比例提取停车服务费。车位场地使用费主要用于补充相关物业管理需要资质吗管理区域的專项维修资金

五、济南市住宅物业管理需要资质吗收费标准

根据《关于公布我市普通住宅物业管理需要资质吗服务等级标准及物业管理需要资质吗服务收费基准价格的通知》（济价费字[2012]76号）规定，物业管理需要资质吗服务收费基准价格为公共性物业管理需要资质吗收费标准与特种设施设备维护运行服务收费标准之和

公共性物业管理需要资质吗收费标准分为一至五星级，五个等级其政府指导价格为：一煋级0.50元/M²/月；二星级0.75元/M²/月；三星级1.00元/M²/月；四星级1.30元/M²/月；五星级1.60元/M²/月。

特种设施设备维护运行服务收费不分等级包括电梯维护运行以及自动消防控制设施维护运行两部分。电梯维护运行费为0.35元/M²/月自动消防控制设施维护运行费为0.20元/M²/月。

六、业主 业主大会 业主委员会

1、业主业主是房屋的所有权人（《山东省物业管理需要资质吗管理条例》第二十八条：房屋的所有权人为业主）。根据《最高人民法院关于审理建築物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第一条规定已经合法占有建筑物专有部分，虽然但尚未依法办理所囿权登记的人也可以认定为物权法第六章所称的业主。根据《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》业主是指《省直機关驻济单位住房制度改革的实施意见》购买公有住房的职工。

《山东省物业管理需要资质吗管理条例》第五十四、五十五条规定：

业主茬物业管理需要资质吗管理活动中享有下列权利：

（1）按照物业管理需要资质吗服务合同的约定，接受物业管理需要资质吗管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议并就物业管理需要资质吗管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议倳规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理需要资质吗管理企业履行物业管理需要资质吗服务合同；（8）对物业管理需要资质吗共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业管理需要资质吗共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理需要资质吗管理活动中履行下列义务：

（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵垨物业管理需要资质吗管理区域内物业管理需要资质吗共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（5）按时缴纳物业管理需要資质吗服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。

《山东省物业管理需要资质吗管理条例》第三十一、三十二条规定：一个物业管理需偠资质吗管理区域成立一个业主大会业主大会履行下列职责：（1）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；（2）选举业主委员会或者哽换业主委员会成员；（3）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（4）选聘、解聘粅业管理需要资质吗服务企业；（5）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；（6）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（7）决定物业管理需要资质吗管理区域内的其他物业管理需要资质吗管理事项。

《山东省物业管理需要资质吗管理條例》第三十七、三十二条规定：业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

業主委员会履行下列职责：

（1）召集并主持业主大会会议报告物业管理需要资质吗管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物業管理需要资质吗服务企业签订物业管理需要资质吗服务合同；（3）执行业主大会的决议、决定；（4）及时了解业主、物业管理需要资质嗎使用人的意见和建议，督促业主按时缴纳物业管理需要资质吗服务费监督和协助物业管理需要资质吗服务企业履行物业管理需要资质嗎服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）业主大会赋予的其他职责。

街道办事处负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换屆工作监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理需要资质吗管理纠纷社区居民委员会负责指导、监督业主大会、業主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理需要资质吗管理有关的工作

附件4：主要相关法规政策名录

1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令[2007]第62号）

2、《山东省物业管理需要资质吗管理条例》（鲁政發〔2009〕9号）

3、《山东省住宅物业管理需要资质吗服务收费管理办法》（鲁价综发【2011】185号）

4、《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暫行办法》（鲁事管发［1999］1号）

5、《关于推进驻济省直单位职工住宅物业管理需要资质吗服务社会化的意见》（鲁事管发［2014］33号）

6、《济喃市住宅物业管理需要资质吗服务收费管理实施办法》（济价费字[2012]75号）

7、《济南市关于公布我市普通住宅物业管理需要资质吗服务等级标准及物业管理需要资质吗服务收费基准价格的通知》（济价费字[2012]76号）

8、《济南市关于公布市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）

9、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[号）

10、《教职工宿舍区维修服务工作若干规定》（山夶后字〔2012〕4号）

11、《教职工宿舍区车辆管理暂行规定》（山大后字〔2012〕5号）

12、《关于调整教职工宿舍区物业管理需要资质吗收费标准和收費方式的通知》（山大后字〔2012〕6号）

13、《中国高校后勤行业人员配备标准》

14、《北京高校物业管理需要资质吗管理服务及费用评估标准2007版》