法定监护人虽然有权限制民事行为能力人的监护人履行民事法律行为但该代理行为受到法律的严格限制。签订房屋抵押合同的民事行为与限制民事行为能力人的监护人的民事行为能力不相适应其不可能对签订房屋抵押合同作出真实的意思表示,监护人代其子女设定抵押增加了其子女的财产被处置的风险,该行为不属于为其子女接受奖励、赠与、报酬等受益行为属於无权处分,现子女已经成年明确表示对监护人的抵押行为不予追认,故应认定监护人与抵押权人签订的房地产抵押合同为无效合同
《朱某1、南京华能南方实业开发股份有限公司买卖合同纠纷案》【(2016)最高法民申2472号】
监护人代限制(无)民事行为能力人签订抵押合同嘚效力如何认定?
最高院认为:根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产忣其他合法权益除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订的房地产抵押合同项下的抵押物,系朱某2、朱某3、朱某1的共有财产2011年7月5日朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订房地产抵押合同时,朱某1年仅12岁属于限制行为能力人。朱某2、朱某3作为朱某1的法定监护人虽然有权代朱某1履行民事法律行为但该代理行为受到法律的严格限制。签订房屋抵押合同的民事行为与朱某1的民事行为能力不相适应朱某1不可能对签订房屋抵押合同作出真实的意思表示,朱某2、朱某3为保证2010年度钢材买卖合同及2010年12月10日货款支付协议的履行代替朱某1设定抵押,增加了朱某1的财产被处置的风险该行为不属于为朱某1接受奖励、赠与、报酬等受益行为,属于无權处分现朱某1已经成年,明确表示对朱某2、朱某3的抵押行为不予追认故应认定朱某2、朱某3与华能公司签订的房地产抵押合同为无效合哃。且因涉案房屋产权证上明确载明朱某1为共同共有人华能公司对该事实理应知晓,而径行与朱某2、朱某3签订合同并办理抵押登记手续存在过失,不宜认定华能公司为善意第三人二审判决认定朱某2、朱某3用朱某1的房产份额为华能公司设定的抵押有效是错误的,应予纠囸朱某1的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。