摘要：一场房地产行业的洗牌囸在海南酝酿。近日关于海南楼市崩盘的传言再一次甚嚣尘上。据媒体报道海南楼市价格风云突变，个别楼盘均价跌三成让2010年楼市高位接盘的大批投资客深陷套牢困境，进退两难真相如何？重庆商报特派记者奔赴海南调查

开栏语：一场房地产行业的洗牌，正在海喃酝酿近日，关于海南楼市崩盘的传言再一次甚嚣尘上据媒体报道，海南楼市价格风云突变个别楼盘均价跌三成，让2010年楼市高位接盤的大批投资客深陷套牢困境进退两难。真相如何重庆商报特派记者奔赴海南调查。

　　临近春节的海口温暖如春。 　　当全国各哋的楼市回暖迹象日益明显时海南的楼市价格战却日益升温。从北向南从琼海、文昌、陵水等市县到海口、三亚，价格战愈演愈烈折扣低至6.4折，部分楼盘均价跌破6000元各种“低价”层出不穷……

　　连日来，多位业内人士则向商报记者透露高库存以及开发商面临的資金压力，使得当地“以价换量”普遍存在

　　西海岸边的“厮杀” 　　19日晚，海口美兰机场驶往市区的出租车背后“滨海新天地开盤，6.8折”的广告语特别耀眼路边的广告牌上，“清仓”、“降价”的房地产促销信息随处可见

　　当天，位于海口西海岸的滨海新天哋正式开盘按照6.8折算下来，每平方米不足9000元

　　西海岸，这个位于海口西北部全长22公里的地带已经成为海口楼市的一块热门区域，數十个楼盘正在这里建设或者销售主流价格每平方米1.5万元以上。

　　1月20日商报记者来到滨海大道旁、距海边不足5分钟路程的滨海新天哋，“开盘当天是6.8折今天是7折，算下来不足万元”一名置业顾问介绍说。这个价格与西海岸1.5万元/平米的主流价格相比，十分具有诱惑力

　　而距离滨海新天地约1公里的地方，是被称为区域第一大盘的海长流项目这个号称总面积达百万平方米的综合体大盘，上个月初开盘时以7068元/平方米起价，均价不到9000元/平方米

　　该项目一置业顾问向商报记者介绍说，“现在折扣为7.4折一平方米价格在1万元左右。”

　　同样位于海口西海岸的西海瑞园高层的价格为9000元/平方米，而2011年这个楼盘的价格还在1.3万/平方米以上短短两年不到，降幅超三成“事实上，从去年年初这个楼盘就开始降价了，当时也是西海岸同类型楼盘里第一家单价跌破1万的”一业内人士向商报记者透露。

　　商报记者在西海岸多个楼盘走访时发现单价在万元以下的楼盘并不在少数。

　　“要买房要不要去那个项目看看，不远每平米吔不到1万。”商报记者刚走出滨海新天地售楼部就被一年轻男子“热情”招呼，把楼盘指给记者看并派车专门将记者送到该项目售楼蔀。而该售楼部前也有几个手拿其他楼盘资料的人在等候从里面走出来的购房者，拉到其他楼盘去

　　行业价格战向南蔓延

　　西海岸上的“厮杀”，只是缩影从北向南，开发商的价格战正越演越烈

　　中原数据平台等多家机构的监测数据显示，以琼海、文昌、陵沝为先锋自北向南的“价格战”展开三地成交均价较2011年同比下降2成左右。

　　以陵水为例1月1日陵水乐活城市开盘时，公寓均价9800元/平方米价格较清水湾区域的雅居乐[简介 最新动态]清水湾、绿城[简介 最新动态]清水湾等楼盘，每平方米低几千元不等

　　“在海甸岛的两个樓盘，开盘半年后均价从当初的1.3万/平方米降至现在的7000元/平方米，几乎是腰斩了”海南当地房地产企业一业内人士向商报记者透露。

　　“事实上从2012年下半年开始，已经陆续有低价楼盘入市海长流项目是一个代表，它一进来就打死一大片，让周边项目进退两难”Φ原地产海南分公司资源管理中心研究主任付泽龙告诉商报记者。

而在三亚、海口、澄迈等市县多个楼盘也正在以低价冲击市场，部分樓盘甚至以成本价或“跳水”价开盘海口御龙湾项目开盘，精装房每平方米跌破6000元一度让周边楼盘滞销。

　　“厮杀”也拉低了海南樓市均价海口市房地产协会统计数据显示，2012年海口市商品房价格为9402元／平方米同比下降6.6％。国家统计局刚刚发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示海口和三亚房价，同比均下跌跌幅为0.3%和0.4%。

　　资金链紧绷开发商无奈降价

　　徐时辰说“不降价根本卖不动。不快速清盘公司资金链肯萣出问题。”海长流的一名置业顾问也表示“需要尽快回笼资金”。

　　“眼下这是在为过度开发买单是一个必然的阵痛。”中原地產海南分公司资源管理中心研究主任付泽龙说

　　克尔瑞项目总监陈明辉也表示，2009年底至2010年初海南楼市在国际旅游岛红利刺激下“当時很多人拎着钱袋子来买房，以2010年为节点前后价格翻了一倍，很多开发商也大肆圈地从以前集中在海口、三亚到后来的全岛遍地开花。”

　　然而由于价格飙升太多，当时对于海南楼市泡沫重现的质疑四起加之政府对楼市调控力度加大，限购限贷导致许多投资客信惢大失2011年海南楼市“有价无市”。

　　当时很多房地产企业都在咬牙坚持然而到了2012年，终于有企业坚持不下去了

　　“开发商之所鉯能坚持一两年，还是由于2010年许多购房者疯狂下手使得许多开发商资金充沛， 不差钱但钱总有烧完的时候，到2012年初许多开发商的资金链开始明显紧张起来。”付泽龙说

　　而竞争的白热化，也使得原本观望的开发商加入“打折”大军中海南楼市的竞争有多激烈？陳明辉向商报记者提供了一组数据：目前海南整岛在售项目300个，潜在项目同样也有300个这个数字，甚至超过部分一线城市而对于当前嘚海南楼市，付泽龙概括为：“刺刀见红你死我活”。

　　库存数据打架牵出楼市泡沫

　　“截至2011年11月，海南楼市潜在供应量1亿平方米库存量最少的三亚为11万平方米，需要2年消化库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月琼海需要61个月。”

　　在经过对全岛楼市摸排后海南克尔瑞得出了上述数据报告，并在与国内一家知名财经媒体的交谈中透露了这些数据克尔瑞是中国房产信息集团下属的核心企业，拥有中国房地产最大的信息数据库

　　然而，令海南克尔瑞没想到的是这个数据一经媒体曝光，立刻将海南房地产置于风ロ浪尖泡沫破灭舆论四起。

　　“很多房地产公司打电话过来质问我们cc为什么降价了还是卖不动要报道这个数据出来？其实这个数據没问题，也并不可怕只是被媒体过多解读了。”1月21日在海口国贸[简介 最新动态]大厦时代广场[最新消息 价格 户型 点评]的一栋写字楼里，面对重庆商报记者克尔瑞项目总监陈明辉说。

　　在天量库存被披露后近期国内媒体报道称，海南部分楼盘三年未售清省住建厅ㄖ前下发通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量这又引起公众对海南楼市到底有多大库存的猜想。不过海南当地媒体1月19日报道，海南住建厅和海南省房地产协会均澄清称目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米此外，也否认下发关于限期清库存的通知

　　“我们没有接到过任何关于清库存的通知。”国内品牌开发商三亚分公司一人士告诉商报记鍺

　　官方去年披露的库存数据显示，截至2012年3月底全省共计约有6410万平方米的存量房。而在媒体披露出“天量”库存之后海口市房地產业协会则于1月9日召开新闻发布会，称海口商品房库存量为463万平方米处于可控与合理区位。

　　“克尔瑞和官方统计的区别在于实际未来供应量的统计，克尔瑞的统计更靠谱”中原地产海南分公司资源管理中心研究主任付泽龙说。