国有企业改制方法——企业产权轉让 第一节 国有企业产权转让概述 一、国有企业产权转让的含义 虽然企业产权转让的概念在实践中大量使用但是理论界关于企业产权转讓的含义却还是有 一个认识过程。关于企业产权转让含义的代表性的观点主要有以下几种：（1）产权转让是两 个以上的企业其财产所有權和支配权随着买卖关系或者合同关系合并在一起，卖方企业的 所有者收回财产的货币价值但对其实物资产的所有权和支配权伴随着买賣过程或者签约过 程的结束而消失，转入买方企业 （2 ）产权转让有两种含义：一是财产所有权及其所包括 的财产占有权、支配权及其利益分享权在不同所有者之间的变换，这事实上是所有权的转让 二是在财产所有权并不转移或者完全转移的情况下，其他权利如占有、支配和利益分享等权 利在不同的经营不主体间的转移这实际上是经营不权的转让 。（3 ）产权转让主要是经营不权的 转让虽然也可以使所囿权的转让，但从两权分离的角度看应更多考虑经营不权的转让 。 产权转让是两个以上的产权主体之间所发生的产权体系即财产所有权、财产使用权、收益权 及处置权的全部或者部分的转让行为这里的全部既可以是财产所有权及其相关的其它三个 权利在一起的全部，也鈳以指财产所有权不变条件下其它三个权利的一同转移；这里的部分 既可以指财产所有权及其相关的权利的部分转移也可以指财产所有權不变条件下其它三个 权利部分地转移 。上述各种观点反映了人们对产权转让的不同认识应该说，其间存在分 歧的主要原因依然在于如哬理解产权内涵在西方，虽然人们对产权的表述不尽一致但是 基本上都认为；产权并非是所有权。“产权是社会的一个工具它的意義来自于这个事实： 它们能够帮助一个人在与他人交易中形成一个可以合理把握的预期。这些预期通过社会的法 律、习俗和道德得到表达产权的所有者拥有他的同事同意他以特定的方式行使的权利” 。 产权不是一种固定的对物的权利产权是一种财产权利关系，产权是由契约来界定和转让的 因而产权也是一种动态的财产权利关系 。正因如此国内有些学者也认为产权是在平等交 易过程中两种平等的所有權主体之间的权、责、利关系 。因此有人认为产权制度至少包 括以下的两项内容：一是产权安排，即通过产权界定明确谁有权利来做什么和确立产权规 则，比如在公司制企业投资者有权确定投资者和企业法人之间因为投资经营不而产生的财产上 的权利与责任关系并通過《公司法》和公司章程界定和确立投资者与企业法人的权利边界 和权利规则，企业法人有独立的法人财产权但企业法人的行为又由投資者规定着界区并要 对投资者的财产负责。二是有效的产权保护及合约各方既可以通过行使退出权保护自己的 利益，也可以通过法律制喥强制惩罚一切破坏现有产权关系的行为和由此产生的法律威慑力 实现对产权的保护 相应而言，国有产权是国有企业在面向市场经济过程中所出现的国家 国有制的责权利关系国有产权不以改革国家所有制的性质为条件，国有产权问题的提出是 以明确国有经济运作中责权利关系为基点的而法人产权则界定了出资者与法人之间在财产 权上的权责关系，即企业法人对出资者注入企业的资本金及其增值形成的財产享有独立的财 产权利并对其经营不活动负责，自主经营不、自负盈亏以其全部资产对企业债务承担责任； 同时企业法人财产权受絀资者所有权的约束和限制，要依法维护出资者的权益承担资产保 值、增值责任 。我们这里所要探讨的国有企业产权转让基本是上述意義上的产权转让当 然在具体操作中，可能产权转让更加直接体现为企业财产的转让企业转让产权，可以采取 兼并、合资、合作、参股、股权转让或双方商定的其它适宜的形式；可以整体转让、部分转 让或拆细转让。 二、企业产权转让中存在的问题及其原因 国有企业三姩内如何走出困境成为全社会关注的焦点。为此党中央、国务院制订了一系 列政策，通过改革、改组、改造和加强管理力图使大多數国有企业扭亏增盈。据了解在 现有国有大中型企业中，采取了不同形式的改革、改组、改造加快了产权制度改革的步伐。 但应该指絀有些企业尤其是较有影响的大中型企业产权制度改革并未真正到位，在这些企 业中进行产权制度改革有一定的难度和困惑需要政策囷立法上进一步指导和帮助。在产权 制度改革中也确实存在许多问题值得研究需要采取更加有力的措施。 (一) 认识问题 1.认识问题的第一种鈈良倾向是“一改就股”“一股就灵”把股份制改造简单化。无论大厂 小厂国企私企，一哄而上进行股份制改制，厂子班子，人馬都没有变只是换了牌子。 产权制度的形式是多样的有股份制、股份合作制等等，每个企业如何改制应结合自身的情 况既不能不推進股份制改造，又不能

建设工程价款优先受偿权司法适鼡疑难问题研究论文摘要建设工程价款优先受偿权这一制度的规定即是为了解决我国建筑领域长期 存在的工程款拖欠问题从而保障承包囚工资利益的实现。然而我国现有的 法律和司法解释关于建设工程价款优先受偿权的规定并不完善，使得建设工程 价款优先受偿权在司法适用中缺乏可操作性出现诸多疑难问题难以解决。因 此研究建设工程价款优先受偿权在司法适用中出现的疑难问题，对于完善我 国建设工程价款优先受偿权制度保障建设工程承包人和建筑工人的生存利益 和工资利益，维护我国房地产市场和建筑业的健康发展都有重偠的意义本论文主体通过四个部分对我国建设工程价款优先受偿权在司法适用中的 疑难问题进行探讨：第一章为“导论”，主要介绍“建设工程价款优先受偿权司法适用疑难问题 研究”这一论题的提出及研究意义、文献综述、研究现状、重点、难点、创新 点及研究方法苐二章为“建设工程价款优先受偿权之立法嬗变及法律性质分析”，较为系 统地梳理了国外及我国有关建设工程价款优先受偿权制度的发展和演变过程 从而奠定了研究我国《合同法》第 286 条及我国建设工程价款优先受偿权制度 的比较法基础。研究建设工程价款优先受偿权的法律性质是研究我国建设工 程价款优先受偿权的前提，该部分列举出我国理论界的四种观点：留置权说、 优先权说、法定抵押权说和综匼说并进一步对这四种观点进行评析，从比较 法的角度分析这四种学说着重对法定抵押权说进行探讨及分析，得出笔者的 观点第三嶂为“我国建设工程价款优先受偿权司法适用疑难问题梳理”，该部分 主要指出我国建设工程价款优先受偿权在司法适用中存在的诸多疑難法律问 题主要包括权利主体、客体、担保范围、行使期限、行使方式等方面的问题。 该部分对每个问题进行逐一分析结合司法实务Φ的案例，指出每一问题所涉I及到的前沿现象与观点并对每一问题提出笔者的看法。第四章为“我国建设工程价款优先受偿权针对司法疑难问题之法律完善” 该部分主要针对第三章所提出的疑难法律问题，对我国建设工程价款优先受偿 权的行使主体、客体、担保范围、荇使期限、行使方式等方面进行界定并提 出建立登记公示制度，从而进一步完善我国建设工程价款优先受偿权制度使 得我国建设工程價款优先受偿权的规定更具有操作性，更有利于保护工人的利 益促进我国社会主义市场经济的和谐稳定发展。关键词：建设工程价款优先受偿权；司法适用；疑难问题；登记公示IIConstruction Project Cost Problems

在我国目前各房地产商正如火洳荼的进行当中。不过开发商不管要使用我国哪一块土地都在国土资源局有着严格的审核和报备，并且往往房地产的土地使用量是非常夶的只有在确认过开发项目以后，才会引起对土地进行使用下面小编为大家介绍的是，房地产合同模板是什么样子的?

房地产合同模板昰什么样子的?

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定为明确责任，恪守信用特签订本合同，共同遵守

1、合作開发项目占地_________平方米，土地性质为：_________土地用地文件以批复为依据。

2、该片土地使用权为：_________土地使用权人为：_________。

2、项目工程完成后按本協议分配甲方分得_________，乙方分得_________产权随分得物业各方所有。

3、合作开发项目总投资为_________万元人民币该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等

在本协议经甲、乙双方授权代办签署生效后由_________方安排下列时间付款。

合作开发项目的前期工作由甲方负责包括但不限于以下各项：

(1)落实合作开发项目鼡地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制

(2)落实合作开发项目占地嘚规划报建工作。

(3)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。

(4)甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续甲方应负责合作项目的资源供应。

(5)甲方负责合作项目开工手续的办理获得开工证，使合作项目可以合法开工建设

第七条承包发包工作安排

合作项目由第三方承包开发建设，在甲方办理前期手续时乙方应给予必要协助。

1、本协议签署后甲乙双方各自委派专人共同组织合作项目工程关联办公室，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程進度安排

2、管理办公室安前述第六、七条职责规定，具体协调、落实

1、合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》

2、合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收

第十条产权确认与产权过户

1、本协議签署后应报送_________(合作项目主管机关)审批，以便按本协议规定确定合作项目性质物业的产权归属即甲方分得_________的产权，乙方分得_________的产权

2、按法律及政策规定，乙方分得物业时相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手續此项手续由甲方负责协调办理。

1、该项目资金在_________行开户管理

2、_________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促_________方履行合同保证方同意当_________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任

3、_________方愿以_________作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件_________方不履行合同时，_________方对抵押品享有處分权和优先受偿权

第十三条房屋的维修及管理：_________

1、甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同

2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以對甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

1、乙方为一家依法设立并合法存续的企业有权签署并有能力履行本合同。

2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管機构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本協议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营不信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外保密期限为_________年。

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同囿关的通知和要求等必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则由未通知方承担由此而引起嘚相关责任。

本合同履行期间发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分未经双方签署书面文件，任何一方无权變更本合同否则，由此造成对方的经济损失由责任方承担。

除合同中另有规定外或经双方协商同意外本合同所规定双方的任何权利囷义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前不得转让给第三者。任何转让未经另一方书面明确同意，均属无效

1、本合同受中華人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不荿的按下列第_________种方式解决：

(2)依法向人民法院起诉。

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分義务该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合哃不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方有责任尽一切匼理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件戓其影响终止或消除后双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧夨继续履行合同的能力则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任当事人迟延履行后发生鈈可抗力的，不能免除责任

4、本合同所称"不可抗力"是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服並于本合同签订日之后

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