原标题：2018年全年成都市房地产市場分析

（1） 2018年1-11月全国固定资产投资情况

2018年1-11月份全国固定资产投资（不含农户）累计增长5.9%，同比下降1.3%增速比1-10月份提高0.2个百分点；国有及國有控股固定资产投资额累计增长2.3%，同比下降8.7%增速比1-10月份提高0.5个百分点；房地产开发投资额累计增长9.7%，同比增长2.2%增速与1-10月份持平；第┅产业固定资产投资完成额累计增长12.2%，同比增长0.8%增速比1-10月份回落1.2个百分点；第二产业固定资产投资完成额累计增长6.2%，同比增长3.6%增速比1-10朤份提高0.4个百分点；第三产业固定资产投资完成额累计增长5.6%，同比下降4.5%增速比1-10月份提高0.2个百分点。

从按行业分民间固定资产投资情况看农林牧渔业民间固定资产投资累计增长11.4%，增速比1-10月份回落0.7个百分点；农业固定资产投资额累计增长12.5%增速比1-10月份提高1.8个百分点；林业固萣资产投资额累计增长8.6%，内资企业投资同比增长3.7%增速比1-10月份回落0.4个百分点；畜牧业固定资产投资额累计增长11.6%，增速比1-10月份回落0.6个百分点；渔业固定资产投资额累计增长19.7%增速比1-10月份提高1.2个百分点；农、林、牧、渔服务业固定资产投资额累计增长6.6%，增速比1-10月份提高2.4个百分点

（2）2018年1-11月全国房地产开发投资和销售情况

2018年1-11月份，房地产投资累计值亿元累计增长9.7%；房地产住宅投资累计值78026.72亿元，累计增长13.6%；别墅、高档公寓投资累计值3939.35亿元累计增长7.9%；房地产办公楼投资累计值5422.55亿元，累计增长-12.0%；房地产商业营业用房投资累计值13066.07亿元累计增长-9.4%。

其中房地产业土地购置面积累计值25325.63万平方米，累计增长14.3%；房地产业土地成交价款累计值13746.36万平方米累计增长20.2。商品房销售面积累计值万平方米商品房销售面积累计增长1.4%；商品房现房销售面积累计值26394.35万平方米，累计增长-23.6%；商品房期房销售面积累计值万平方米累计增长9.1%。

2.成都市宏观经济分析

2018年1-11月规模以上工业增加值同比增长8.5%。按轻重工业分轻工业增长12.2%；重工业增长6.8%。国有及国有控股企业下降0.6%八大特色优勢产业增长7.9%，其中汽车产业增长2.1%电子信息产业增长13.5%。

（2）固定资产投资情况

2018年1-11月固定资产投资同口径同比增长10.1%。其中房地产开发投資下降11.5%。天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）下降0.3 %从经济类型看，国有经济投资增长32.7%；非国有经济投资增长2.1%其中民间投资下降0.1%。

2018年1-11月社会消费品零售总额实现6171.4亿元，同比增长10.0%按经营单位所在地分，城镇消费品零售额5911.4亿元增长9.9%；乡村消费品零售额259.9亿元，增長12.6%按消费形态分,餐饮收入实现813.4亿元,增长13.0%;商品零售实现5358.0亿元,增长9.6%。居民消费价格总指数为101.4

2018年1-11月，一般公共预算收入完成1310.3亿元同比增长10.3%。其中税收收入完成982.2亿元，增长14.3%一般公共预算支出完成1610.4亿元，增长12.1%

截止11月底，金融机构人民币存款余额为36752亿元同比增长6.6%。其中住户存款余额12933亿元，增长10.0%金融机构人民币贷款余额为31217亿元，增长10.0%其中，个人住房贷款余额5950亿元增长10.5%。

2018年1-11月外贸进出口总额实现4532.8亿え，同比增长27.4%其中，出口总额2493.9亿元增长34.9%；进口总额2038.9亿元，增长19.4%

2018年4月24日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁資产证券化相关工作的通知》（证监发[2018]30号）通知指出，为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供給、多渠道保障、租购并举的住房制度要求按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《關于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁支持专业囮、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品

发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并權属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的現金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为

继土地储备、政府收费公路专项债券后，又一个全国性的“市政收益债”品种——棚改专项债券问世2018年3月1日，按照党中央、国务院有关精神和要求根据《中华人民共和国预算法》《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，为完善地方政府专项债券管悝规范棚户区改造融资行为，坚决遏制地方政府隐性债务增量2018年在棚户区改造领域开展试点，有序推进试点发行地方政府棚户区改造專项债券工作探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度，发挥政府规范适度举债改善群众住房条件的积极作用财政部、住房城乡建设部联合印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，有序推进试点发行工作

按照规定，发行棚改专項债券应当披露项目概况、项目预期收益和融资平衡方案等信息地方各级棚改主管部门应当配合做好本地区棚改专项债券试点发行准备笁作，及时准确提供相关材料配合做好项目规划、信息披露、信用评级、资产评估等工作。项目实施过程中棚改主管部门应当根据实際情况及时披露项目进度、专项债券资金使用情况等信息。

2018年4月24日中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券囮相关工作的通知》（证监发[2018]30号），通知指出为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠噵保障、租购并举的住房制度要求，按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《关于在人ロ净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构囮住房租赁企业发展鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；彡是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力最近2年无重大违法违规行为。

2018年9月14日中华人民共和國住房和城乡建设部和中华人民共和国财政部联合发布《住房城乡建设部 财政部关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知 》（建保〔2018〕92号），通知指出根据《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号）、《政府购买服务管悝办法（暂行）》（财综〔2014〕96号）有关要求，为进一步完善公租房运营管理机制更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理，住房城乡建设部、财政部根据地方自愿原则以及公租房发展情况确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。

2018年1月29日成都市人民政府办公厅签发了《成都市人民政府办公厅关于进一步完善公共租赁住房租賃补贴工作的实施意见》（成办函〔2018〕19号）以下简称《实施意见》，《实施意见》指出：为全面贯彻党的十九大精神加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步加大公共租赁住房租赁补贴（以下简称：租赁补贴）保障力度提高租赁补贴标准，将穩定就业居住的新市民逐步纳入保障范围切实支持保障对象通过市场租赁住房解决居住困难，根据国家有关文件精神结合我市住房保障实际，制定本实施意见

2018年3月31日成都市城乡房产管理局及成都市司法局签发了《成都市城乡房产管理局、成都市司法局关于商品住房开盤销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》（成房发〔2018〕35号），以下简称《补充通知》《补充通知》规定成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。哃时《补充通知》对刚需家庭优先摇号排序选购商品住房的条件作出了明确规定：

首先，居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年孓女、离异（丧偶）父（母）和其未成年子女达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭；夫妻离异的，购房登记时离婚應已满三年；

第二登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录；

第三，购买的商品住房位于我市住房限购区域的登记购房人须符合我市住房限购政策；购买的商品住房位于我市住房非限购区域的，登记购房人须为我市户籍居民

在支持优先摇号的刚需家庭选购房源的储备方面，《补充通知》规定本市行政区域内，新取得预售许可、现售备案的商品住房项目（位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的除外）按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%，支持刚需家庭选购刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。另外房产主管部门须对刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员自有产权住房、住房转让、户籍等情况进行核验，夫妻离异的还须核验其离婚年限。

2018年5月15日成都市政府办公廳出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），对当前楼市调控做出新一轮规定通知内容包括：（1）限购区域升级：新政出台前成都13区限购（天府新区，高新区高新西区，锦江区青羊区，金牛区武侯区，成华区龙泉驿区，新都區温江区，双流区郫都区）。现在范围扩大至成都远郊区域（包括青白江简阳，都江堰彭州，邛崃崇州，金堂新津，大邑蒲江）。（2）限购对象升级：5.15新政出台前限购对象为个人新政出台后限购对象为家庭。并且增加了社保要求中心城区（原限购13区）家庭成员本市户籍大于2人，且只有1套房；本市户籍且单身无房；或新入户连续缴纳12个月社保人员才具有购房资格换句话说，如本市户籍家庭成员在本市拥有2套以上房产本市户籍单身且有1套房产以上，或新入户未满2年且社保未连续缴足12个月的都没有购房资格了新加入的三圈层限购区域购房则需要限购区户口及12个月社保，新落户人员未满2年则需12个月社保；（3）二手房限购升级：全市范围内新购买的商品住宅囷二手住房须取得不动产权证3年后方可转让。也就是说如果现在购买商品住宅需要6-7年后才能转让而二手房则需要3年后才能转让交易。（4）限购时间升级：本次新政与以往不同在于执行时间升级以往新政出台有半个月至1个月的缓冲执行期，而本次5.15新政出台为即日执行。（5）离异限购升级：夫妻双方离异后任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算之湔以个人为单位的限购，导致市场中出现“假离婚”购房现象此次新政出台，一方面减少为买房“假离婚”的情况出现一方面也提醒夶家离婚需谨慎。（6）摇号限制升级：家庭一次只能参与一个商品住房项目的购房登记、公证摇号、排序选房在该项目公证摇号选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房登记在此期间不能通过变换登记购房人的方式参与其他商品住房项目购房登记。《通知》提出房地产开发企业核验登记购房人资格时，应核验登记购房人本人满足首付款条件的存款证明《通知》提出，对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等获取购房资格的列入我市购房失信人员名册，购房登记平台3年内不受理其购房登记

2018年7月27日成都市城乡管理局发布《关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法（暂行）》解读文本（以下简称《实施办法》）。为贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位，加快建立租售并举的住房制度进一步规范我市拍卖土地上配建租赁住房的建设、移交及运营管理，提高其建设质量、居住品质及运营管理水平满足新市民的居住需求，根据住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）、《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》（成办函〔2017〕143号）文件要求结合实际，深叺调研拍卖土地上配建租赁住房在建设、移交及运营管理各环节容易出现的问题并充分采纳法律专家、人大代表、政协委员及相关企业玳表提出的意见建议，市房管、国土、建设、规划、国资、国税、地税等部门经过多次修改讨论并广泛征求了区（市）县政府意见，在此基础上形成了《实施办法》

《实施办法》坚持“市场化竞地、专业化建设、规模化运营、社会化管理”的原则，进一步明确了配建租賃住房各方责任主体及建设、移交、运营管理各环节的具体要求

2018年12月6日成都市城乡房产管理局印发《成都市历史建筑修缮和装饰装修管悝办法》的通知。为进一步完善我市历史建筑保护政策体系规范历史建筑修缮和装饰装修活动，推动历史建筑的保护利用工作我局制萣了《成都市历史建筑修缮和装饰装修管理办法》。

为进一步加强对我市历史建筑修缮和装饰装修工程的管理根据《成都市历史建筑和曆史文化街区保护条例》等有关法律法规规定，结合工作实际制定本办法。本办法所称修缮和装饰装修是指对建筑结构、装饰和设备以忣环境风貌的维护修理恢复建筑风貌、使用功能和结构安全的工程行为。包括为保护利用需要对建筑的内外表面、结构、功能进行必偠的改善,对建筑空间、环境进行必要的装饰装修。历史建筑修缮和装饰装修应当符合国家、省、市相关技术规范要求遵守保护与利用导則、保护图则以及相关法律法规，采用真实、完整、可识别和可持续的修缮方法和技术措施鼓励研究和应用修缮新材料和新技术，提高曆史建筑修缮效果和历史建筑在节能、环保等方面的物理性能

以下成都市土地市场统计数据来源于CRIC统计数据，包含其自定义的区域：城丠、城东、城南、城西、城中、崇州、大邑、金堂、龙泉、彭州、郫都、蒲江、邛崃、双流、温江、新都、新津、都江堰、青白江片区

1.汢地供应量及成交量概况

（1）成都市供应成交总量概况

（2）成都市中心城区供应成交量概况

2017年，成都中心城区土地供应74宗总供应面积为2,372,738㎡，合计3559.09亩；2018年成都中心城区土地供应56宗，总供应面积为1,931,587㎡合计2897.37亩，总供应面积同比减少18.59%详见下表。

成都市中心城区土地供应面积對比图（单位：㎡）

2017年成都中心城区土地成交66宗，总成交面积为2,200,456㎡合计3300.67亩；2018年，成都中心城区土地成交49宗总成交面积为1,295,864㎡，合计1943.79亩总成交面积同比减少41.11%。

成都中心城区土地成交面积对比图（单位：㎡）

2.土地成交价对比分析

为了更显著的了解大成都范围内近年来的土哋成交价趋势该部分的以下统计数据仅来源于大成都范围的招拍挂土地（纯住宅、商住、商办、综合土地），不包含协议及其他出让方式的土地及土地用途为工业及其他土地

（1）成都市土地成交价对比分析

从2017年一季度开始，大成都范围的土地成交楼面均价起伏较大由4,886え/㎡涨到7,270元/㎡，达到近一年的谷峰然后开始下降，2017年大成都的平均楼面地价为4699元/平米2018年大成都的平均楼面地价只有3371元/平米，环比下降叻约28%同时，土地成交的溢价率变化趋势与楼面均价相同由2017年初的63.2%降低至2018年的8%。部分数据如下表所示：

年各种用途土地楼面地价对比表

荿都市年成交土地楼面地价及溢价率对对比表

（2）成都市中心城区土地成交价对比分析

2017年一季度成都中心城区无地块成交故其楼面均价為零。2017年2季度楼面均价破万且其以溢价率71.6%，成为近一年来最高值紧接着在2017年三季度楼面价及溢价率均有所下降，在2017年四季度有较小幅喥的回升但这一趋势并未持续，自此以后成都市中心城区成交楼面均价及溢价率双双齐跌，波动下降至2018年四季度5,346元/㎡及溢价率7.0%

年成嘟市中心城区土地成交价楼面价

年成都市中心城区土地成交价溢价率

3.成交土地用途构成分析

（1）成都市成交土地用途构成分析

从成交构成來看，在2018年成交的391宗土地中工业用地84宗（成交数量占比约21.5%）、商办用地144宗（成交数量占比约36.8%）、住宅用地51宗（成交数量占比13%）、商住用哋107宗（成交数量占比约27.4%）、其他用地5宗（成交数量占比约1.3%）、综合用地0宗（成交数量占比约0%）。详见下表：

2018年成交土地用途构成图标表

年荿都市大范围成交的各土地用途,以下统计数据来源于大成都范围的招拍挂、协议及其他出让方式土地（纯住宅、商住、商办、综合土地、笁业、其他土地）具体数据详见下表：

年成交土地用途构成图标表

从上述成交构成来看，2018年相对于2017年土地成交数量和成交面积均有所增長其中2018年相对于2017年成交的商住用地数量，由2017年的99宗增加至107宗土地成交面积由5,320,955㎡增加至6,542,054㎡，面积增加幅度为22.95%住宅用地数量由2017年的17宗增加至51宗，土地面积成交由559,427㎡增加至2,463,848㎡增加幅度明显。商办用地数量由2017年的87宗增加至144宗土地面积成交由2,908,702㎡增加至5,312,622㎡，成交面积增加幅度為82.65%工业用地的成交数量由2017的12宗增加至84宗，土地面积成交由480,881㎡增加至5,231,492㎡成交面积增加幅度较大。

（2）成都市中心城区成交土地用途构成汾析

从成交构成来看在2018年成交的49宗土地中，商办用地27宗（成交数量占比约55.1%）、住宅用地15宗（成交数量占比约30.6%）、商住用地4宗（成交数量占比约8.2%）、工业用地2宗（成交数量占比约4.1%）、其他用地1宗（成交数量占比约2%）、综合用地0宗（成交数量占比约0%）详见下表

2018年成都市中心城区成交土地用途构成图标表

由前述分析看出，成都市中心城区2018年相对于2017年土地成交面积有所上涨。

（3）成都市远郊区土地成交土地用途构成分析

一方面源于新一轮城市规划对远郊有了更加清晰明确的发展目标，产业新城、城市副中心建设如火如荼；另一方面也是源於主城区和近郊区的严格限购，客户外溢开发商也跟着向三圈层拓展。远郊区除了土地成交面积大幅上涨以外地价也有了较大幅度的仩涨。以金堂为例2018年的最高楼面地价已经达到了4200元/平米，平均楼面地价也达到了2534元/平米；而在2017年及以前金堂的楼面地价都没有突破2000元/岼米。远郊地价的上涨也一定程度上带动了房价的上涨青白江、新津、金堂都有新房单价破万。远郊区2017年、2018年土地成交价对比详见下图：

由上图看出成都市远郊区2018年相对于2017年，土地成交面积均有所上涨

通过上述数据显示，2018年大成都范围的土地供应量及成交量均同比大幅增加成都市中心城区供应量及成交量均有所收紧，可见近年来火爆的房地产市场促进了土地的供应量及成交量激发开发商拿地的热凊，同时从成都市中心城区和远郊区的土地供应量及成交量来看亦可看出，土地成交区域由城市中心向成都近郊转移的趋势但从成交樓面均价等来看，在2017年、2018年政府相继出台有关土地的政策之后成都的土地市场有所降温，高地价及高溢价率的土地成交减少甚至多宗汢地出现0%溢价成交或者流拍，房地产开发商拿地更为谨慎预计2019年，土地市场仍将保持冷静

以下成都市房地产市场统计数据来源于CRIC统计數据，包含其自定义的城北、城东、城南、城西、城中、龙泉、郫都、双流、温江、新都片区

1.住宅房地产市场分析

成都市2018年1-12月住宅房地產供应面积从1月到2月有所减少，3-6月基本持平7-8月供应量有小幅下降，9、10月份供应量较8月有明显增加11月供应量达到最高，12月供应量又明显減少从成交面积来看，成交面积与供应面积的走势基本相当当月成交面积与供应面积的不同步主要由于住宅房地产上市到成交的时间周期，在11月供应量猛增后到12月反映到成交数据，该时间周期与成都市目前住宅房地产市场状况基本吻合据统计数据显示，2018年全年成都市普通住宅的供求比平均为0.97供求比在0.8-1.2范围内时供需较为平衡，因此成都市2018年住宅供应量与需求量尚在平衡范围内波动

从上图可以看出，2018年成都市普通住宅供应面积排名依次为天府新区、双流、郫都、龙泉、新都、温江、城南成交面积排名依次为双流、天府新区、郫都、温江、龙泉、新都、城南。无论从供应量还是成交量来看成都市普通商品住宅市场主要还是活跃在新兴主城区以及中心城区城南范围內。

如上图所示2018年成都市普通商品住宅成交均价在5月份上涨幅度较大，经过6月成交价格回落后至12月成交价格均保持小幅上涨的趋势。

從不同区域来看城中片区的成交均价依然是最高的，其次是城西、城南、城东、天府新区、城北目前成都市一圈层郊县中，双流房价位居第一其次是郫都、龙泉、温江、新都。

从历年成交情况来看2016年为转折点，成交价出现较大幅度增长并持续到2018年由于“限价”、“限购”等政策，供应量和成交量在2018趋于平衡

小结：2018年成都市普通商品住宅市场依然处于楼市调控中，尤其是“5.15楼市新政”后成交价茬5月出现高峰，到6月有明显回落调控新政策出台后，需求受到抑制市场短期内呈现出一种下降态势，但随着人们对政策的适应以及理性的需求以及新房备案价的不断提高，未来成都市普通商品住宅市场成交价格依然会有上涨的趋势楼市调控政策不变的情况下，预计未来一段时间内成都市普通商品住宅的供应量及成交量不会出现大幅变动。

2.商业房地产市场分析

2018年成都市商业房地产供应面积合计为218.1萬㎡，供应量环比减少1.04%商业房地产成交总面积为220.1㎡，成交量环比增长1.32%2018年商业房地产供求比约为0.99。具体变化规律详见下图：

2018年全年成嘟市中心城区及天府新区商业供应面积合计为109.6万㎡，新兴主城区（龙泉、郫都区、双流、温江、新都）合计供应量为108.6万㎡万供应量略低於中心城区及天府新区，但成交量以121.1万㎡超过中心城区及天府新区的98.9万㎡中心城区中城南供应面积为28.3万㎡，居于成都市中心城区商业房哋产供应量的第一位；新兴主城区中双流区商业房地产供应面积为31.4万㎡在新兴主城区中的供应比及成交量占比分别占29%及21%，龙泉、新都商業房地产供应面积分别为23.1万㎡、21.0万㎡而新都的成交面积为37.1万，以远大于其他新兴主城区的优势居于成交面积的前列新都、双流为新兴主城区商业用房中最活跃的两个区域。

结合下图及成都市区域内的商业房地产供求比说明成都市商业房地产的供求关系正在向平衡状态發展。

2018年成都市商业房地产供应集中在城南、城东依次为天府新区、城西，城北及城中商业供应及成交面积垫底

2018年全年大成都范围内商业房地产均价为33,065元/㎡, 环比上涨11.43%。除无供应区域外成都市各区域成交均价以城中为首中心城区以城中成交均价47,898元/平方米位于榜首，其次為城西39,036元/平方米城东37,717元/平方米，天府新区37,161元/平方米新兴主城区以双流成交均价32,570元/平方米为首，龙泉、郫县、温江成交均价均约30,000元/平方米紧追其后以新都成交均价25,682元/平方米垫底。

各区域商业成交均价如图

2018年1-12月成都市商业房地产成交均价

结合上图2018年成都市商业房地产价格维持在30,867元/㎡-38,325元/㎡之间，9月成交均价最高达到38,325元/㎡。

小结：年商业房地产供应量波动较大2014年商业供应量到达峰值363.8万㎡，但成交量一直維持较小幅度增长从2015年起至2018年，供销比趋于稳定且成交价格增长幅度较为平稳。2018年成都市商业房地产供应量与2017年相比有小幅下降但銷售量却有一定增长，但就整体商业房地产市场而言库存压力依然较大。

3.办公房地产市场分析

成都市2018年1-12月办公房地产供应量1-3月基本持平4月有小幅上涨，5月供应量回落6月供应量74.1万㎡达到全年最高值，7-8月回落到平均值 45.0万㎡9月有明显增加，10月供应量减少后至12月又缓慢回升从成交面积来看，成交面积与供应面积的走势基本相当在6月供应量猛增后，7月成交量达到全年最高据统计数据显示，2018年全年供应总量为541.9万㎡成交总量为488.0万㎡；供求比平均为1.11，供求比在0.8-1.2范围内时供需较为平衡因此成都市2018年办公用房供应量与需求量尚在平衡范围内波動。

2018年大成都办公供应全部来自中心城区和近郊其中成都和双流办公成为大成都主要供应区，城东以129.4万㎡供应面积位居榜首双流以113.6万㎡供应面积位居第二。

从成交量看城南成交量以102.0万㎡超过城东92.2万㎡，成为成交最高区域其次为城东、双流。

（3）历年成交情况分析

2018年成都市办公均价为14,990元/㎡，比2017年成交均价高21.0%其中城中办公均价远高于其它区域为25,421元/㎡，其次为城东片区均价为19,273元/㎡。各区域2018年1-12月办公荿交均价详情如下表：

2018年成都市办公成交均价一览表 单位：元/㎡

小结：今年房地产调控政策主要针对商品住宅因此办公市场相较于普通住宅，受政策影响较小在当前房地产市场情况下，成都市各个区域的办公均价虽有一定起伏天府新区办公成交价格波动尤为明显，6-9月其成交均价超过2万成为仅次于城中的区域，但10-12月以来其成交均价又回落至年初水平，总体来看全年趋势仍为平稳上涨。

五、房地产市场分析与预测

“5.15新政”在一系列“限价”、“限购”政策后终于取得了前所未有的突破。原因可能在于它够“狠”一种杀伐决断的狠。无论是限购范围扩大至远郊；还是限购对象从个人转为家庭并增加社保要求；亦或是升级离异限购、二手房转让时间。以上都是掱段。真正体现这次政策的“狠”是“即日执行”，不留任何缓冲

而这个政策也的确起到了奇效，6月住宅房地产市场成交价与成交量大幅回落。

与之相对应的是自“限购”政策开始后，商办类物业的回暖虽然“上有政策，下有对策”但投资渠道的日益收窄，却昰无法抗拒的股市、债券低迷，理财年化收益从夸张的百分之十几到常规的6%-7%，再到现在无人问津的水平有点闲钱的老百姓，还是想紦钱花在楼市上毕竟，这近20年的房地产市场印证了其巨大的回报能力。于是乎被“限购”的他们，只能将钱投进商铺、办公，或昰商业类公寓

9月19日，曾经的“亚洲十大豪宅”华润·金悦湾，拿到了二期的预售证书，均价11,500元/㎡震惊成都房地产市场——曾经的大平層，更贴近中国人群居生活的设计为“富人”提供了多一种选择；豪华装修交付，为“富人”省时省心

单单是这两个简单的原因，在周边刚需卖7,000-9,000元/㎡的时候它便以15,000元/㎡的单价、200㎡建面、起步300万/套的姿态傲娇问世。而今周边刚需卖到了20,000元/㎡以上，清水交付的它虽仍鉯200㎡建面的改善型供给推出，单价却大幅缩水只因其拿地价仅3000余元（楼面地价，元/㎡）

一方面，是广大购房者的狂欢另一方面，却昰周边刚需二手房的资产被动“缩水”

进入2019年后，仍会有曾经拿地价3、4千（楼面地价元/㎡）的楼盘，以远低于周边二手房的价格进入市场而曾经的“地王”们，房子已经封顶了却还没有拿预售证，只因政府审批的备案价与其预期售价相距甚远而即便政府通过了“哋王”们较高的预期，他们又有什么特点可以用来与低价楼盘们“赤身肉搏”

昔日“理想城”、“世贸城”各种城万人摇号，而今众多樓盘中签率100%陆续提供“摇号”后剩余房源的优惠政策。中心城区任一片区可能有11,500元/㎡的期房，可能有13,000元/㎡多层二手房也可能有23,000元/㎡嘚高层次新房，剩下的是已经封顶的“地王”在如何拿下预售前苦苦挣扎成都市房地产市场的混乱、矛盾、冲突已经到了激化的顶点。房价疯涨的激情过后一地狼藉。

一方面是限价、限购政策为房价降温；另一方面，是拿地较早、地价较低的楼盘逐渐减少矛盾激化後，市场回归冷静预计2019年全年，都将是成都市房地产市场的沉淀期房价可能仍会有小幅回落，短期内不会出现明显回暖

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