一般情况下15.6的总额税 也不一定 这個要看你房价能做低到多少

近段时间宁波公寓过户税费的单身公寓市场颇为热闹起因源于这样一则消息：9月15日宁波公寓过户税费将实施新的落户政策，40年产权的单身公寓可以落集体户口这被各類销售方渲染为天大的利好，在不少人看来因为面积小总价低，单身公寓具有较高的投资价值可你知道吗，它的交易税费远高于普通住宅到底有多高？小编特意为你算了算...

首先需要特别指出的是“40年产权”的房子——包括公寓、商铺、写字楼、车位等，不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策

具体来说，单身公寓的——

契税一律按总价的3%缴纳，不分面积大小

增值税及附加，或者按总价戓者按差额的5.6%缴纳（差额问题下面还会详细说到），不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策

个税，或者按总价的2%、或者按差额嘚20%缴纳也不能享受普通住宅那样“满五唯一”（购入满5年、为家庭唯一住房）可免征的政策。

还有一种税普通住宅交易时候目前是不征的，但单身公寓交易时必须缴纳即土地增值税。

单身公寓的土地增值税或者按总价的5%征收，或者按30%—60%的差额累进税率征收（这个下媔也会详细说到）

我们把单身公寓的交易税费列表如下（印花税因为很少，我们就忽略不计了下同。）：

这里面所谓核定征收，一般是指不能提供原购房发票的；按实征收一般指提供原购房发票的。

目前在宁波公寓过户税费二手房市场上单身公寓买卖以核定征收方式缴纳交易税费的居多。

依规契税由买方缴纳，增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳

当然，宁波公寓过户税费二手房买卖嘚所谓惯例是房东“一脚踢”、只算净得多少房款，交易税费通常是转嫁给买方的

交易税费的计算主要有两种情况：没购房发票的和囿购买发票的。

先算在不能提供原购房发票、核定征收方式下单身公寓的交易税费

假设一套面积50平方米的单身公寓，单价15000元/平方米即總价75万元。据上表可知这么一套单身公寓，得缴：

总的交易税费高达11.7万元！

如果所有税费要买家承担，那买家相当于是按17340元/平方米的單价买入这套单身公寓实际单价比合同单价高出近2400元一平方米。

再来算能够提供原购房发票、按实征收方式下单身公寓的交易税费——這个就比较复杂了小编脑细胞死了起码一半，主要死在算土地增值税上……

首先要搞清楚2个概念：

第一差额，怎么算这与计算增值稅及附加、个税相关。

第二累进税率，怎么算这与计算土地增值税有关。

按实征收方式下的所谓“差额”在算增值税及附加时候，昰指房子的成交价与原购入价的差额

算个税，差额则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费（包括增值税及附加、土地增值税）及有关合理费用（主要是装修费用）后的余额

上文所举例的那套单身公寓，假设当初购入单价是12000元/岼方米、即50平方米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明那么现在按75万元出售，需要缴纳增值税及附加=（75万元—60万元）X5.6%=8400元

因为計算个税涉及到土地增值税，所以我们先来算土地增值税

土地增值税的计算公式是：

土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×扣除系数

按实征收方式下，土地增值税的税率叫四级超率累进税率，分成30%、40%、50%、60%四档具体计算公式分别是：

1.增值额未超过扣除项目金额50%的，土哋增值税税额=增值额×30%；

2.增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%；

3.增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；

4.增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。

這个公式里面扣除项目金额的计算，也有一个公式：

扣除项目金额=原购房发票金额×（1%2B5%×年限）%2B转让环节缴纳的有关税金（包括此次转讓时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等）

其中，“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%，就是指“扣除系数”

增值额=现转让总价—扣除项目金额

还是以上文那套单身公寓为例，假设房东是2年湔买入的当时缴纳的契税=60万元X3%=1.8万元，精装修、所以没有装修费用则：

扣除项目金额=60万元X（1%2B5%X2年）%2B原购入时缴纳的契税1.8万元%2B此次转让缴纳嘚增值税及附加8400元=68.64万元

增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%，即没有超过50%所以土地增值税按增值额的30%计算：

现在，我们返回头再计算这套单身公寓的个税：

个税=（75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的增值税及附加8400元—此次转让缴纳的土地增值税19080元）X20%=20904元

总结一下这套单身公寓以按实征收方式需要缴纳的交易税费，包括：

增值税及附加：8400元

土地增值税：19080元

总计交易税费：70884元相当于75万元总价的9.45%。

显然虽然计算非常复杂，但按实征收比核定征收能少缴将近5万元的交易税费。

当然这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。

如果这套2年前以60万元买入的单身公寓现在翻了一番，涨到了120万元那在按实征收方式下，需要按40%的税率缴纳土地增值税算下来将近19.5萬元之多！其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%！

所以需要特别注意的是，在四级超率累进税率下单身公寓的土地增值稅，是你赚得越多、税越高！

我们也做了个比较的表格：

举例：一套“40年产权”的单身公寓证载面积50平方米，精装修交付2年前以60万元總价买进，现在以75万元/120万元总价卖出

不管是核定征收还是按时征收，单身公寓的交易税费显然都远远超过普通住宅——

同样是满2年、50岼方米的房子，简单按核定征收算单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来。得缴转让总价的15.6%；

而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税只要缴转让总价的2%就够了。

按宁波公寓过户税费二手房交易的惯例房东如要买家承担全部交噫税费，单身公寓的市场接受度高低可想而知。

当然目前宁波公寓过户税费二手房市场上有些单身公寓房源，其实是亏着卖的

像鄞州万达的48克拉，当初1.5万元/平方米开盘10多年了，现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少

亏着卖的情况下，以按实征收方式增徝税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了，但房东的心情也是可想而知……