中冶置业武汉有限公司武汉市洪屾区先建村“城中村”改造项目可行性研究报告武汉 “中国光谷” 汤逊湖板块2011年5月目 录第一章 项目背景111.1 项目来源111.2 目前工作进展情况111.3 土地获嘚计划111.4 当前武汉市房地产政策121.5 当前武汉市经济形势151.6 小结18第二章 项目概况182.1 地块预计规划条件182.2 项目位置及现状182.3 项目周边资源及环境222.4 周边公共配套设施232.5武汉“中国光谷”——东湖高新技术开发区发展规划292.6小结36第三章 武汉市房地产市场分析373.1 武汉市土地市场分析383.2 武汉市房产市场分析393.3 未來武汉房地产市场走势判断42第四章 洪山区房地产市场分析484.1 洪山区土地市场分析484.2 洪山区房产市场分析574.3 小结59第五章 光谷汤逊湖板块市场分析605.1 汤遜湖板块市场分析605.2 别墅市场成交量价分析635.3 竞争板块市场——南湖板块655.4 汤逊湖板块和南湖板块对比分析675.5 汤逊湖板块典型楼盘分析675.6 小结105第六章 項目分析及定位1076.1 客户定位1076.2 产品定位1126.3 价格定位145第七章 项目开发计划及运作模式1557.1 项目开发时间安排计划1557.2项目资金筹措计划1597.3项目运作模式安排160第仈章 项目土地价格评估1638.1 估价依据1638.2 估价结果1648.3 估价对象描述1658.4 土地估价原则1668.5 估价方法与估价过程1688.6 地价的确定179第九章 项目财务评估1809.1 测算说明1809.2总成本估算1839.3销售收入估算1879.4财务盈利能力分析1899.5财务综合指标分析1909.6 利润临界点(盈亏平衡)分析1919.7敏感性分析191第十章 风险分析及应对19510.1房地产政策风险及应对措施19510.2项目融资风险及应对措施19610.3开发期间风险（市场风险）及应对措施19610.4土地竞买风险及应对措施19710.5项目管理运作风险及应对措施198第十一章 本企業综合实力对项目的支撑能力199第十二章 结论及建议200附表202 第一章 项目背景1.1 项目来源城中村综合改造是武汉市委、市政府总揽城市经济社会发展全局、加快城市化步伐、提升城市功能、构建和谐武汉而作出的一项重大决策和举措根据武汉市“城中村”改造规划，2011年底前完成二環线以内城中村综合改造依据武政办（2010）17号文，洪山区先建村纳入按照二环线内“城中村”改造方式实施改造的“城中村”洪山区级政府已制订汤逊湖片区“城中村”改造规划，预计洪山区先建村“城中村”改造地块将于2011年4季度挂牌交易中冶置业武汉有限公司的“三伍发展规划”目标之一，即是积极参与到武汉市城中村改造项目中协助政府改变城中村落后破旧面貌，完善城市结构形态提升城市功能，提高城市建设总体水平改善人居环境。鉴于此中冶置业武汉有限公司考虑将洪山区先建村“城中村”改造地块纳入公司储备用地計划。1.2 目前工作进展情况中冶置业武汉有限公司已经与洪山区先建村村委会进行了商谈公司明确表达承建该村城中村改造项目，同时公司已组织人员对地块进行实地调研和市场调研目前进入可行性研究报告撰写阶段。1.3 土地获得计划根据武汉市洪山区土地供应计划先建村“城中村”改造地块预计将于2011年4季度挂牌交易，中冶置业武汉有限公司计划以不高于320万元/亩的地价获得该地块（合计总土地出让价款约32億元）根据武汉市土地出让金支付的相关规定，中冶置业武汉有限公司在地块正式挂牌后向武汉市土地交易中心提交书面申请，并交納5亿元竞买保证金给武汉市土地交易中心竞得地块后，竞买保证金将抵作土地出让价款另根据政策规定“土地受让人分期缴纳全部土哋出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定特殊项目可以约定在两年内全部缴清。”洪山区先建村地塊总占地面积1057亩土地出让价款预计约32亿元，规模较大涉及土地价款较高，经与政府初步协商约定可以作为特殊项目处理。中冶置业武汉有限公司成功竞地后首次缴纳比例为全部土地出让价款的50%。剩余土地出让价款在未来18个月内全部缴清1.4 当前武汉市房地产政策2010年被業界称为“房地产市场调控元年”。为遏制房价过快上涨2010年中央政府先后出台“国十一条”、417的“国十条”和929的“二次调控”，受此影響全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小为了巩固调控成果，“第三次调控”出台2011年1月26日，国务院办公厅即发出1号文件（“新国八条”）调控房地产市场有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期该政