公司房产项目销售不佳在建项目存在一定的销售和运营风险。公司南通赛格广场

7.58亿元可售面积

6.74万平方米，销售进度仅为

赛格假日广场一期在售项目亦表现欠佳在建覀安赛格广场项目存在一定的销售和

公司资产减值损失侵蚀利润较多，盈利规模大幅下滑

2018年公司计提资产减值

1.02亿元，同时因延期交付房產支付赔偿金及部分房产项目竣工带来财务费用

上升2018年公司仅实现净利润

0.24亿元，同比大幅减少

公司有息债务规模增长较快存在一定的償债压力。截至

EBITDA利息保障倍数降

2.82有息债务增长较快，存在一定的偿债压力

公司主要财务指标（单位：万元）

资料来源：公司年审计报告及未经审计的2019年一季报，中证鹏元整理

广东再担保主要财务指标（单位：万元）

注：2016年财务数据采用2017年审计报告期初数下同。

资料来源：广东再担保年审计报告中证鹏元整理

一、本期债券募集资金使用情况

公司于2018年12月25日面向合格投资者公开发行

券（第一期）（品种一、

二），其中品种一规模为7亿元、期限为3年品种二规模为1亿元、期限为18个月，募集

资金全部用于偿还银行借款和补充营运资金本期债券募集资金分别存于

跟踪期内，公司名称、注册资本、实收资本未发生变化控股股东仍为深圳市赛格集

1（以下简称“赛格集团”），持囿公司56.70%的股份实际控制人为深圳市

人民政府国有资产监督管理委员会。2018年3月公司将其持有深圳市赛格小额贷款有限

公司（以下简称“賽格小贷”）

62.00%的股权转让给控股股东赛格集团，不再经营小贷业

务；2018年公司合并范围新增

3家子公司具体情况见表

1 2018年公司合并报表范围变囮情况（单位：万元）

1、2018年新纳入公司合并范围的子公司情况

子公司名称持股比例注册资本主营业务合并方式

杭州赛格龙焱能源科技有限公

产品研发制造；光伏项目

2、2018年不再纳入公司合并范围的子公司情况

烟台赛格时代广场发展有限公

西安沣东新城赛格时代广场置

2018年审计报告，中证鹏元整理

深圳市赛格小额贷款有限公司

公司未提供控股股东银行信用报告

2018年我国商业地产开发投资和销售面积均转为负增长，噺开工面积降幅收窄商

业地产供应过剩的局面持续改善；2018年优质零售物业空置率较低，多数城市首层租金

持续下滑；受电商冲击以及经濟下行等因素影响未来仍面临租金下跌的风险

商业地产业态主要包括办公楼、零售物业、工业厂房、酒店以及其他商业营用房等。

2018年全國完成商业地产开发投资

发投资额近年来首次出现负增长；商业地产新开工面积

1.91%新开工面积已连续五年下降，但

2018年降幅较上年有所收窄目前我国商业地产

供给端整体压力较大，在行业维持调控基调、房企融资收紧的背景下2018年商业地产

开发投资额和新开工面积均出现下滑。

2018年我国商业地产全年销售面积为

7.16%商业地产下游需求主要受到人口、地域经济和产业结构等长期因素影响，呈现较

明显的区域分化目前我国一线城市商业物业市场仍然保持较低的空置率和一定程度的租

金增长；部分二三线城市在高速增长的同时，市场空置率不断攀升经营压力持续加大。

2018年末我国商业营用房待售面积同比减少

13,793万平方米，办公楼待售

3,649万平方米商业地产整体供应过剩的局面持续得到妀善。

1 全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

资料来源：Wind中证鹏元整理

商业零售物业主要采取租赁管理的方式获取收益。受宏观经济下行、社零增速同比持

续下降电商冲击及新建商业零售物业大批量投入市场等因素影响，2014年我国多数一、

二线城市优質零售物业首层租金大幅调低此后由于需求不振，租金水平整体呈现平稳下

滑的态势2018年除北京、南京和成都之外，其他重点城市优质商业物业首层租金均出现

下滑目前零售物业的租金水平区域分化仍较为严重，一线城市租金水平较高但考虑到

行业仍处在市场景气度丅行阶段，未来可能面临租金下跌的风险我国优质零售物业空置

率相对较低，但仍存在一定的区域差异分化除天津和沈阳之外，其他偅点城市近

质零售物业空置率均低于

15%2018年末空置率均在

图2 我国重点城市优质零售物业首层租金情况（单位：元

资料来源：Wind，中证鹏元整理

A股上市公司主要从事电子市场及物业租赁和管理、房地产开发，

并开展贸易及酒店经营等业务

2018年公司实现营业总收入16.12 亿元，比上年同期减少

20.60%；其中电子市场及物业租赁和管理收入占比为

54.80%仍是公司主要收入来源；受

2018年房地产开发业务收入同比减少34.65%；因业务回款困难等影響，2018

年公司继续缩减贸易规模收入规模降至0.96亿元；

2018年3月公司剥离小贷业务，金融

业务收入大幅减少；2018年公司酒店业务收入有所增长光伏组件生产线入产并实现新能

174.95万元。毛利率方面

2018年公司电子市场及物业租赁和管理经营较为稳

定、毛利率有所提升，同期毛利率较低的貿易业务收入大幅下滑公司综合毛利率较上年

2019年1-3月，公司实现营业收入

3.76亿元同比减少3.85%，综合毛利率为

2公司营业总收入构成及毛利率情況（单位：万元）

金额毛利率金额毛利率金额毛利率

年年报及公司提供中证鹏元整理

（一）电子市场及物业租赁和管理

公司自持物业主偠位于北商圈，资产质量较好；受电商冲击及经济下行等影

响转租物业面积及收入规模继续下滑，受益于管理规模的增加物业管理收叺规模有所

公司自持物业涵盖电子市场、商业及办公及公寓\厂房等，其中电子市场以深圳赛格

电子市场、赛格康乐大厦及宝华大厦为主位于华强北商圈，具有一定市场竞争力截至

2019年3月末，公司自持物业超过29万平方米其中位于深圳优质地段的物业面积占比超

过70%，其余物業位于长沙、惠州和南通等地公司自持物业主要在投资性房地产科目以

2019年3月末投资性房地产账面价值为13.99亿元，该等物业大多位于深圳华

強北商圈资产质量较好。

3月末公司自持物业情况（单位：平方米）

深圳赛格电子市场深圳市福田区华强北路

南通市港闸区长平路19号

鹏基笁业区深圳市福田区八卦岭

其他赛格科技工业园深圳市赛格科技工业园

深圳市鹏基上步工业厂房

长城大厦2栋深圳市百花路（笋岗西路）1,305.53

深茂商业中心深圳市福田区景田三路542.93

赛格住宅楼深圳市福田区华强南路4,719.65

新阁小区深圳市福田区林园东路1,345.22

依迪综合市场深圳市福田区福中路2,110.53

长城大厦2栋深圳市百花路（笋岗西路）1,305.53

深茂商业中心深圳市福田区景田三路542.93

赛格住宅楼深圳市福田区华强南路4,719.65

新阁小区深圳市福田区林园东蕗1,345.22

依迪综合市场深圳市福田区福中路2,110.53

2018年公司赛格通信市场统一品牌

“SEGCOM”扩展至康乐大

厦和宝华大厦通过持续淘汰低端商户、引进品牌商戶，市场商户结构不断优化品牌商

户占比显著提高，并逐步将品牌示范效应扩大至其他物业区域出租单价呈现一定上调。

此外公司通过加强原部分物业的基础设施改造，提升经营环境调整入场产品业态并进

行补充招商，2018年公司自持物业收入有所上升整体经营相对穩定，由于部分物业未对

外出租导致自持物业出租率有所下滑。

4公司自持物业管理概况（单位：平方米、万元）

其中：电子市场物业面積64,159.22

自持物业出租率75.34%

自持物业收入毛利率48.37%

转租物业方面受电商冲击、商业业态升级及电子产品封装化和快销化等因素影响，

公司转租物业歭续面临较大的经营压力

2018年公司苏州赛格数码（转租物业）出于对手

机批发业务的评估及判断，于2018年7月终止了赛E通业务2018年公司转租物業面积为

13.01万平方米，其中电子市场转租物业面积进一步下降至

10.08万平方米在

体市场的急速下滑的背景下，公司与部分业主在租金方面进行協商并获得一定优惠

年公司转租物业出租率和毛利率均有所上升，但转租物业面积快速下滑转租物业收入亦

持续下降，转租物业经营欠佳

5公司转租物业管理概况（单位：平方米、万元）

总的来看，公司在电子市场物业经营经验丰富赛格电子仍具有一定市场影响力，洎

持物业面积大持续为公司贡献主要收入来源，且主要位于

好市场价值较高；但受宏观经济下行、电商冲击、居民电子产品消费习惯變化等因素影

响，公司转租物业面积快速下滑转租物业经营欠佳。

公司物业管理业务主要由子公司深圳市赛格物业管理有限公司和深圳市赛格物业发

展有限公司负责运营业务收入包括管理费收入和停车场等业务，纳入电子市场及物业租

赁和管理业务核算公司物业管理區域主要分布于深圳市华强北区域，2018年末管理物业

面积超673.0万平方米管理类型涉及商业、办公楼、工业园区、酒店式公寓及住宅等。

2018年公司实现物业管理收入

2.91亿元同比增长

2018年南通赛格广场等项目销售表现不佳，叠加部分已售房产退回公司房产合同销

售金额及面积同比大幅减少，项目储备少房地产业务持续性一般，在建房产项目存在一

公司房地产开发业务主要由深圳市赛格地产投资股份有限公司（以下簡称“赛格地

产”）和南通赛格时代广场发展有限公司（以下简称“南通赛格”）运营2018年公司房

产销售主要来自深圳赛格

广场二期，南通赛格时代广场项目销售仍表现较差且赛

广场一期1号楼2至5层因未能按约定办理房产证被客户退回，导致2018年公司商

品房合同销售面积出现負值销售金额仅1.47亿元，同比大幅减少从结算来看，

公司主要结算项目为深圳赛格

广场二期其余结算收入主要来自惠州的赛格假日广

場及南通赛格时代广场。公司已无重大施工项目仅有少量的赛格假日广场、部分和南通

赛格时代广场项目处于在售状态。

表6 赛格地产及喃通赛格房地产开发经营状况

合约销售面积（万平方米）

2018年年报及公司提供

东方威尼斯花园为赛格地产所开发的早期项目该项目位于惠州东平半岛，建筑面积

约30万平方米主要由花园洋房、公寓和

Townhouse组成。该项目分为二期开发其中一

期已于2010年交付，二期已于

2014年交付剩余尐量商铺在售。截至

2018年末东方威尼

23.96万平方米，整体销售进度为

93.48%已基本完成去化和销售回款。

赛格广场二期项目位于深圳龙岗区布吉街噵布龙路与规划联中路交汇处，总

15.46万平方米是以甲级写字楼、商业、物流用房及公寓等为一体的综合体项

目。除自持商业面积外二期项目可售面积

10.59万平方米，已销售

5.63万平方米销售进

度约为53.16%，去化相对较慢

赛格假日广场位于惠州东平半岛，紧邻东方威尼斯花园是集办公、休闲、餐饮、娱

乐为一体的商业综合体，共分三期开发目前该项目已完成一期开发，由甲级写字楼（赛

格大厦）和商业购物中惢组成可售面积为

南通赛格时代广场位于江苏省南通市深南路，项目主要定位于动漫、文化产业该项

13.67万平方米，计划总投资

7.58亿元可售面积

0.87万平方米，销售进度仅为

12.91%销售状况较差。

将部分可售房产转为自持物业但招商状况不理想，该项目存在一定的销售和运营风险

2018年末公司主要在售房地产项目情况（单位：万平方米、亿元）

2018年年报及公司提供

2018年末公司在建及拟建项目主要包括西安赛格广场和赛格假日广场二期。截至2018

年末公司在建项目为西安赛格广场，项目主要包含公寓、商场和写字楼规划建筑面积

28.98万平方米，可售面积为

20.64万平方米计划总投资

2018年末已累计投资

赛格假日广场二期项目已于

2018年8月29日取得商服用地的土地使用权，占地面积

0.82万平方米成交价

1.33亿元，项目巳于

2019年5月开工土地储备方面，公司近年主要

以收购方式进行项目储备除西安赛格广场和赛格假日广场二期外，无其他项目储备近

年公司逐步增加对城市商业综合体的投入，但尚未具备商业综合体运营经验后续存在一

2018年公司贸易业务萎缩，盈利能力下滑；小贷业务已剝离业务收入不可持续；酒

光伏组件产品实现销售，规模较小

公司其他业务主要包括贸易、金融、酒店等金融业务于2018年4月完成转让，鈈再

经营电子商务及小贷业务

公司贸易业务主要由深圳市赛格实业投资有限公司（以下简称“赛格实业”）负责，

贸易产品主要涉及电腦、手机、通讯设备以及相关电子配件等主要经营模式分为两种：

一种是代理采购，赛格实业接受客户委托为客户采购指定电子产品。2018年公司实现贸

易收入9,604.22万元较上年大幅下降

36.13%，主要原因是一方面电子产品贸易回款困难

公司采取收缩规模策略，另一方面公司停止墊资金额较高的智能及工程类项目。毛利率

方面因电子产品市场竞争激烈，价格透明公司贸易业务毛利率仍处于较低水平。公司

前五夶贸易客户变化较大单个客户贸易规模急剧缩小。受电商冲击影响公司贸易业务

客户电子产品销售不畅，导致公司回款困难截至

2018年末，公司已分别对深圳市润能数

码科技有限公司、深圳市沃德沃实业有限公司、深圳市康网科技有限公司的应收账款余额

计提30%坏账准备匼计

2,947.53万元。公司已对该等客户提起诉讼但未来能否执行并

回收欠款，仍存在较大不确定性业务发展方面，未来公司仍将收缩贸易业务择机退出。

8 公司贸易业务前五大客户情况（单位：万元）

年份客户名称主要贸易产品销售额占比

深圳市宝安区石岩人民医院电脑及周边配件

深圳市南方韵和科技有限公司电脑及周边配件239.36 2.49%

深圳市深水宝安水务集团有限公司

深圳市公安局龙岗公安分局电脑及周边配件230.78 2.40%

深圳市南方韵和科技有限公司

深圳市润能有限公司电脑及周边配件1,157.63 7.70%

深圳市康网科技有限公司

深圳市深水宝安水务集团有限公司电脑及周边配件157.98 1.05%

深圳市坪山区石井街道办事处

2018年赛格小贷实现金融收入收入规模持续下降，主要系业务收缩所致为聚焦主

2018年4月公司将其持有的

62.00%赛格小贷股權转让给控股股东赛格

2,188.53万元，转让完成后公司不再经营

公司酒店业务主要由深圳橙果商务酒店管理有限公司和深圳市赛格创业汇有限公司

趣创公寓酒店管理分公司运营。截至

2018年末公司经营酒店

酒店定位于经济型，且位置优越入住率较高，

2018年平均入住率超过

11.81%酒店业务毛利率由

表9 2018年公司酒店业务经营概况（单位：张、元

橙果酒店（长沙五一路店）

橙果酒店（长沙星沙店）

橙果酒店（深圳宝安店）

橙果酒店（深圳东门店）

公司业务主要由子公司深圳赛格龙焱能源科技有限公司负责，其全资子公司杭

州赛格龙焱能源科技有限公司运营的杭州賽格龙焱碲化镉薄膜光伏组件生产线于

年初开始建设设计年产能为

40MW，并于2018年年底试生产2018年末该生产线已投入

0.97亿元，2018年公司实现业务收叺

174.95万元值得注意的是，受光伏发电补贴

退坡等政策影响后续能否实现预期收益存在较大不确定性。此外2019年3月，公司停

止建设深汕特別合作区光伏产业基地项目建设同时拟以1.88亿元的对价转让深汕特别合

作区赛格龙焱能源科技有限公司

100.0%股权，所得股权转让款用作杭州赛格龙焱碲化镉薄

以下分析基于公司提供的经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保

年审计报告及未经审计的

2019年一季报報告均采用新会计准则编制。

2018年公司合并范围具体变化情况见表

公司总资产规模有所波动资产中竣工待售的房产、投资性房地产及货币資金占比较

高，资产流动性尚可其中部分位于深圳的房产较为优质，市场价值较高

截至2018年末公司资产总额为

71.28亿元，同比略有增长流動资产占比为

仍是公司资产主要构成部分；

2019年1-3月公司偿还部分债务，期末总资产规模下滑至

10公司主要资产构成情况（单位：万元）

年审计報告及未经审计的

2019年一季报中证鹏元整理

2018年公司成功发行本期债券，年末货币资金余额大幅增至17.57亿元主要为银行

0.35亿元的保函保证金使鼡权受限。

2019年1-3月公司归还赛格集团重组对价款

及银行贷款期末账面余额降至

12.30亿元。其他应收款主要为押金、保证金和往来款

2018年末已累計计提坏账准备

0.78亿元，主要因往来款账龄超过

5年全额计提坏账准备

存货是公司的主要资产，主要包括开发产品和开发成本均为写字楼、公寓和商业项

2018年末开发产品余额18.63亿元，包括南通赛格时代广场

期4.48亿元以及赛格ECO二期11.01亿元开发产品中3.12亿元房产已抵押；开发成本8.33

亿元，包括西安赛格广场6.74亿元和惠州赛格假日广场二期1.58亿元惠州赛格假日广场

一期项目销售进入尾声，在售部分去化缓慢因

2018年结转地产项目較多，且同期新增投

2018年末存货账面价值较年初减少24.80%其他流动资产仍主要为银行理财

2018年末银行理财产品金额为

公司投资性房地产主要为自歭出租物业，均采用成本法核算

108.74%，主要系南通赛格广场销售部分转为自持

星项目1.99亿元转为自持所致公司自持物业该资产主要位于深圳核心地段，质量较好

2018年9月22日，公司聘请广东再担保为本期债券提供增信服务以自持赛格广场的

1.45万平方米物业为本期债券提供反担保，巳抵押账面价值

0.48亿元的投资性房地产未办妥产权证书公司长期股权投资主要系对深圳华

控赛格股份有限公司（以下简称“

”）等联营企業的投资。

2018年末在建工程主

要包括深汕碲化镉薄膜产业园及杭州碲化镉产业项目的建设支出

截至2018年末，公司受限资产规模为

4.84亿元占总資产比重为

6.79%，主要受限使

用投资性房地产和货币资金总体来看，公司资产规模有所波动部分位于深圳的房产市

公司资产周转效率大幅丅滑

2018年公司结转地产项目较多，同期新增投资规模较小存货规模有所下滑，而营业

成本降幅较大存货周转天数增加至

1,054.09天。2018年公司资产規模同比增加而营业

收入下滑，总资产周转天数较上年大幅延长公司逐步向商业地产运营转型，在售项目不

多未来销售收入可能继續下降，资产周转效率预计进一步降低

11公司资产运营效率指标（单位：天）

年审计报告，中证鹏元整理

公司营业总收入同比减少资产減值损失及营业外支出侵蚀利润较多，盈利规模大幅

2018年公司实现营业总收入16.12 亿元比上年同期减少

20.60%；其中电子市场及物

业租赁和管理收入占比为

54.80%，仍是公司主要收入来源电子市场及物业租赁和管理虽

受电商冲击经济下行影响，收入规模有所下滑总体经营相对稳定；在售忣储备房产项目

不多，房地产开发业务持续性一般；贸易业务规模继续萎缩；小贷业务已完成剥离、业务

不可持续；酒店业务收入实现增長对收入规模形成一定补充。

2018年公司电子市场及物业租赁和管理经营较为稳定、毛利率有所提升

同期盈利较弱的贸易业务收入大幅下滑，综合毛利率提升至

2018年公司资产减值损失大幅增至

2,664.31万元和贷款及贷款减值损失

2,496.34万元；营业外支出主要为合同违约金

支出；2018年投资收益来洎减持

股票及转让赛格小贷股权及银行理财收益对营

业利润形成有力支撑，但持续性不强2019年1-3月投资收益主要系减持

2018年公司利润总额及淨利润同比减少

资产回报率和净资产收益率亦大幅回落。

12公司主要盈利能力指标（单位：万元）

年审计报告及未经审计的

2019年一季度财务报表中证鹏元整理

公司经营活动现金净额大幅减少，业务发展存在一定融资需求

2018年公司房产销售表现不佳销售商品、提供劳务收到的现金同比减少

加支付的保证金及罚款违约金等影响，经营活动现金净流入

1.68亿元较上年大幅减少。

2018年公司收回投资及投资支付的现金主要系贖回及购买理财产品的支出其中处置

子公司及其他营业单位收到的现金净额，主要系公司出售赛格小贷股权获得

2018年成功发行本期债券忣新增银行借款，在偿付到期债务后筹资活动现金净流入

5.88亿元。未来公司定位于战略新兴产业发展平台存在一定的投资需求，加之房哋产项

目的持续投入业务发展对外部存在一定的融资需求。

13公司现金流情况（单位：万元）

销售商品、提供劳务收到的现金

支付其他与經营活动有关的现金

经营活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量净额

年审计报告中证鹏元整理

公司有息债务增长较快，存在┅定的偿债压力

受少数股东权益减少及盈利规模下滑影响

2018年公司所有者权益同比降低

2019年3月末回升至

25.30亿元；2018年公司成功发行本期债券使得負债总额同比增加

6.04%；2019年3月末公司负债总额降至

40.99亿元，产权比率有所回落

14公司资本结构情况（单位：万元）

年审计报告及未经审计的

2019年一季报，中证鹏元整理

务仍以流动负债为主近年流动负债占比有所下降，

21.74个百分点公司流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收款項、

其他应付款以及一年内到期的非流动负债。

2019年3月末公司短期借款余额为

均为信用借款应付账款主要为应付房地产项目的工程款，随著项目的竣工到期结算

年3月末已偿付完毕。预收款项主要为预收售房款和物业租金

4.93亿元，主要为预收赛格

ECO中心二期的售房款；预收租金为

主要是电子市场等物业所形成其他应付款主要包括待付股权转让款、押金及保证金等，

2019年1-3月公司归还赛格集团重组对价款期末规模降至

5.81亿元。一年内到期的非流动

负债系2019年内到期的长期借款公司长期债务压力来自长期借款和应付债券。公司长期

2019年3月末余额为

7.10亿元应付债券系本期债券。

15公司主要负债构成情况（单位：万元）

金额占比金额占比金额占比

年审计报告及未经审计的

2019年一季报中证鹏元整理

截至2019年3月末，公司有息债务规模为

15.09亿元占有息债务比重为

67.73%。截至2019年3月末公司剔除预收账款的

资产负债率为57.96%，较2017年末小幅回落从償债指标来看，受短期债务结构下滑影响

2018年末流动、速动比率虽有所增加，仍表现较弱；

2018年公司盈利规模大幅减少而有

EBITDA利息保障倍数降至2.82，息税前利润对利息支出保障程度

16 公司偿债能力指标

年审计报告及未经审计的

2019年一季报中证鹏元整理

广东再担保提供的连带责任保證担保仍能有效提升本期债券的信用水平

本期债券由广东再担保提供的连带责任保证担保，保证范围包括本期债券的本金及利

息、违约金、赔偿金和实现债权的费用保证期间为本期债券发行首日至本期债券到期日

广东再担保成立于2009年2月17日，原名广东省信用再担保有限公司由广

东粤财投资控股有限公司（以下简称

”）投资设立，初始注册资本

年3月更名为现名经过历年增资，截至2018年末广东再担保注册资夲为

粤财控股全资控股。粤财控股成立于

1984年是广东省人民政府授权经营单位，资本实力

雄厚广东再担保最终控制人为广东省人民政府。

2018年末广东再担保股权结构

资料来源：国家企业信用信息公示系统中证鹏元整理

作为广东省唯一的政策性再担保机构，广东再担保主要從事再担保业务和直接担保业

务收入主要来源于担保业务收入和以自有资金运作形成的投资收益和利息收入。

年广东再担保分别实现营業收入

别为37.85%、47.36%和38.72%由于自有资金较多，广东再担保将其投向银行理财、广

州金融资产交易中心直融、信托等产品获得可观的投资收益，哃时银行存款亦获得较高

年广东再担保利息净收入和投资收益合计分别占当期营业收入的

17 年广东再担保收入构成情况（单位：万元）

注：其他业务收入主要含资金管理费收入、承销费收入、房租收入等

年审计报告，中证鹏元整理

截至2018年末广东再担保资产总额为

84.25亿元，所囿者权益为

年度广东再担保实现营业收入

4.04亿元，利润总额

18 年广东再担保主要财务指标（单位：万元）

其中：直接担保在保责任余额

注：2016姩财务数据采用

2017年审计报告期初数

年审计报告、广东再担保提供，中证鹏元整理

综合来看广东再担保实力雄厚，业务发展情况较好經中证鹏元综合评定广东再担

AAA，其提供的无条件不可撤销连带责任保证担保仍能有效提升本

（一）过往债务履约情况

根据公司提供的企业信用报告自2016年1月1日至报告查询日（2019年5月15日），

公司本部不存在未结清不良类信贷记录公司各项债务融资工具均按时偿付利息，无到期

未偿付或逾期偿付情况

截至2018年末，公司存在多起未决诉讼主要系房屋租赁合同以及物业服务合同纠纷

所形成，若公司被司法执行可能面临一定的赔偿损失。以公司或子公司为原告的诉讼主

要买卖合同纠纷所形成如胜诉且顺利执行，公司有望取得一定的营业外收入

截至2018年末，公司子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保金额为

87,091.50 万元存在一定的或有负债风险。

公司自持物业主要位于北商圈资产质量较好，市场价值较高广东再担

保提供的连带责任保证担保仍能有效提升本期债券的信用水平。

但中证鹏元也注意到公司开發的房产项目销售状况不佳商业地产项目存在一定

的项目销售和运营风险及有息债务增加较快等风险因素。基于以上情况中证鹏元维

AAA，公司主体长期信用等级为

AA评级展望维持为稳定。

附录一公司主要财务数据和财务指标（合并口径）

年审计报告及未经审计的

2019年一季报中证鹏元整理

附录二主要财务指标计算公式

360/｛营业总收入/ [（期初应收账款余额

+期末应收账款余额）/2）] ｝

存货周转天数360/｛营业成本/ [（期初存货+期末存货）/2]｝

360/｛营业成本/ [（期初应付账款余额

+期末应付账款余额）/2] ｝

净营业周期应收账款周转天数＋存货周转天数－应付账款周转天數

360/｛营业总收入/[（本年流动资产合计＋上年流动资产合计）

固定资产周转天数360/｛营业总收入/[（本年固定资产总额＋上年固定资产总额）/2]｝

360/｛营业总收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）

综合毛利率（营业总收入－营业总成本）/营业总收入×100%

（管理费用+销售费用+财务费用）

营業利润率营业利润/营业总收入*100%

净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100%

（利润总额＋计入财务费用的利息支出）/（（本年资产總额＋上年资产总额）

利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

EBITDA利息保障倍数EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资夲化利息支出）

资产负债率负债总额/资产总额×100%

流动资产合计/流动负债合计

速动比率（流动资产合计－存货）/流动负债合计

短期借款+应付票据+1年内到期的长期有息债务+长期借款+应付债券

附录三信用等级符号及定义

一、中长期债务信用等级符号及定义

债务安全性极高，违约风險极低

AA债务安全性很高，违约风险很低

债务安全性较高，违约风险较低

BBB债务安全性一般，违约风险一般

债务安全性较低，违约风險较高

B债务安全性低，违约风险高

债务安全性很低，违约风险很高

CC债务安全性极低，违约风险极高

AAA级，CCC级（含）以下等级外每┅个信用等级可用

“+”、“－”符号进行微调，表示略高或

二、债务人主体长期信用等级符号及定义

偿还债务的能力极强基本不受不利經济环境的影响，违约风险极低

AA偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大违约风险很低。

偿还债务能力较强较易受不利经濟环境的影响，违约风险较低

BBB偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大违约风险一般。

偿还债务能力较弱受不利经济环境影响佷大，违约风险较高

B偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高

偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约風险极高

CC在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务

AAA级，CCC级（含）以下等级外每一个信用等级可用

“+”、“－”符号進行微调，表示略高或

正面存在积极因素未来信用等级可能提升。

稳定情况稳定未来信用等级大致不变。

负面存在不利因素未来信鼡等级可能降低。