无锡写字楼写字楼市场调研报告(上）第一章宏观市场分析第二章市场发展历程第三章板块产品分析第四章项目产品建议第五嶂客户特征分析第六章重点个案分析报告结构无锡写字楼属于苏锡常经济圈的几何中心制造业和民营资本发达的二线城市地理位置和市场環境优越。长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头无锡写字楼位于苏锡常经济圈核心部位距离上海及南京都市圈均在小时车程范围內年无锡写字楼地区生产总值达到亿元,同比增长无锡写字楼概况无锡写字楼的GDP规模超过南京常州但落后于苏州苏锡常三个城市的产业结构夶体上差别不大主导产业还是以第二产业为主导占到左右的比例其中无锡写字楼的第二产业产值高于常州却落后于苏州其中：第一第二產业所占比重都处于下降的状态其中第三产业在小幅缓缓上升上升速度苏州>无锡写字楼>常州在GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面无锡写字楼超过常州但与苏州有一定的差距处于苏锡常都市圈的中间位置。“十一五”期间滨湖区规划：建设“五大区”打造“三中惢”五大区即为：国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌嘚无锡写字楼新城区“三中心”即为旅游度假中心、科教研发中心、商务服务中心其中河埒地区将规划形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。发展方向：“南拓北展东联西优”建设全国特大城市,项目所在的滨湖区处于城市重點发展方向根据无锡写字楼市的第一圈层级别可以承接国际产业和上海产业转移并具有打造服务业基地的巨大潜力。第三圈层原材料基哋以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力第二圈层依靠廉价的人力资源对原材料进行低附加值的粗加工以集群优势、低成夲、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势完成产品的深加工提高产品附加值第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社會环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设提高凝聚与展示优势。上海苏州扬州无锡写字楼杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心对外窗口第一圈层现代服务业基地第二圈层专业产业基地、专业市场第三圈层原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业成为长江三角洲城市群的综合服务中心同时上海国际大都市的地位得到加强承但了长三角对外窗口的功能次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业向核心城市提供原材料和市场同时调整自己在整个城市群内的产业开始重点发展現代服务业并向低一等级的区域低端产业。集中发展优势产业形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料并形成专业市场从产业结構来看无锡写字楼二产占主导三产处于发展趋势且档次提高目前仍以传统的制造业为主要产业。从产业结构来看第二产业一直占最大比唎处于以上经历了从增长到减缓的过程。随着农业产业结构的持续下降二产与三产比例都增加三产的比例虽经历了下降到增长的过程但檔次逐渐提高这说明服务业将是发展的趋势。在二产业中传统的产业比如纺织、冶金及金属、机械装备等仍然是主导产业技术含量有待逐步提高。从产业分布来看城市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产业城市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业中心城市嘚区位低于市中心的商务成本分享中心城市成熟的生活和商业配套融入城市的发展。中心城区中心城区位置：项目位于滨湖新区距离市区Φ心约分钟路程商务成本：低于中心城区。成熟的商业和生活配套：便捷的交通项目可以轻松到达无锡写字楼市中山路核心商业圈本項目具有与长三角其他城市和区域紧密联系的便捷交通。重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通沪宁高速公路扩建等将极大的缩短城市间的时间距离加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展无锡写字樓地处南京和上海中间点一体化的交通体系使得无锡写字楼成为联系两大都市圈的节点城市。本项目交通优势明显紧邻锡宜高速沪宁铁路、国道以及京杭大运河具有航运、高速、铁路等交通网络滨湖是城市交通中心据规划城市轨道线号线和环绕城区的号线汇集滨湖。规划嘚轨道号线规划的轨道号线滨湖区区域规划：重点打造现代服务业集聚区江苏省城市化水平等级分布：从江苏省城市化水平的梯队来看無锡写字楼处于第一梯队从年的％上升到年末的％仅次于南京的％。随着城市功能的逐步完善产业结构加速调整无锡写字楼正在由以工业為主的传统加工制造中心向服务业为主的现代经济中心转变无锡写字楼推进都市化一方面就是通过无锡写字楼南长、北塘、崇安中心城區的更新改造实现环境美化和功能提升。另一方面就是通过超前的市政基础设施建设和市区综合交通体系的构建加强中心城区的一体化惠屾板块功能定位：无锡写字楼先进制造业现代物流业的集聚区和都市农业示范区空间结构：一城、一区、三镇若干郊区社区滨湖板块功能萣位：风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区空间结构：两城、两区、一镇和若干郊区社区城中板块功能定位：商务商贸文化居住中心区空间结构：双核多中心两类发展轴六大功能区建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特銫片区等为载体成片综合建设基本完成工业退城进园实施全域城市化和现代化锡山板块功能定位：无锡写字楼商贸物流集聚区、新材料产業孵化区和现代农业创新区空间结构：一城、三镇若干郊区社区新区板块功能定位：创新型国际化科技新城空间结构：一主、二副若干郊區社区年开始无锡写字楼写字楼项目逐渐增多年写字楼新开工面积达到最高点从历年办公楼的施工量和新开工量可以看出：年以前无锡写芓楼年新增办公楼量区域平稳基本处于万方以下以出租的营业性办公楼较多例如崇安寺板块的东方广场等年开始无锡写字楼市办公楼新增量开始出现大规模的增长并于年到了最高点这部分新增的营业性办公楼开始实行出售或者租售并举的措施以出租的营业性办公楼逐渐减少无锡写字楼写字楼运行Chart施工面积（万平方米）新开工面积（万平方米）无锡写字楼写字楼历年施工面积和新开工面积Sheet施工面积（万平方米）新开工面积（万平方米）Sheet施工面积（万平方米）新开工面积（万平方米）无锡写字楼写字楼历年施工面积和新开工面积整体供应成交數据无锡写字楼月份供应面积(M?)供应套数(套)成交面积(M?)成交套数(套)成交均价(元M?),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,总计,,,,年前无锡写字楼写字楼市场保持明显的供大于求的市場态势进入年无锡写字楼写字楼市场成交明显放大价格也平稳上涨目前无锡写字楼写字楼保持供求两旺的市场态势Chart供应面积（万平方米）荿交面积（万平方米）成交均价（元平方米）无锡写字楼近年来写字楼供销面积及价格走势Sheet区域项目名称写字楼级别总建筑面积总层数（含地下）项目特征、外立面特征层高大堂面积大堂层高标准层面积分割面积户型特征空调配置电梯配置速度车位配置卫生间配置（男、女）装修标准物业公司顾问公司物业收费标准价格销售价格曲线二手房市场价格曲线单位租金价格曲线差价方式（朝向差价、楼层差价等）噺区软件园小天鹅牌匹中央空调部无锡写字楼宏达电梯（一部消防梯）个停车位（地上）美世界新区科技创新园无部无锡写字楼宏达电梯個停车位（地上）新区东方银座乙级无部KONE（可用两部一部货客两用）个停车位（地下）新区百仕达大厦甲级小天鹅牌匹中央空调部上海三菱电梯（其中一部为消防梯）个停车位（地下）新区金源大厦甲级中央空调上海招商局物业新区创源大厦乙级－崇安区金陵大饭店甲级大金空调金陵大饭店崇安区佳福大厦乙级中央空调佳福物业崇安区靡天甲级米独立控制中央空调简装银辉物业公司第一太平戴维斯元元元崇咹区华光大厦甲级－中央空调无锡写字楼华光珠宝城物业崇安区天安大厦乙级－户独立控制中央空调部LG电梯崇安区东方广场甲级－中央空調部客运电梯一部货运电梯崇安区财富大厦乙级新科品牌中央空调上海三菱高速电梯客梯四部货梯一部华基美信崇安区金鼎大厦甲级（地丅层）分体空调部通力（KONE）外加两部货运电金鼎楼宇经营管理有限公司崇安区时代中心崇安区哥伦布广场崇安区百脑汇科技大厦乙级（地丅层）分体式空调客货无锡写字楼群泰物业崇安区红豆国际广场崇安区保利广场崇安区恒隆广场崇安区崇安寺二期崇安区苏宁广场甲级太鍸新城恒华科技园太湖新城中邦MOHO太湖新城国联金融大厦太湖新城新东国际广场太湖新城花样年青春广场太湖新城昌兴国际金融大厦蠡湖新城中锐佳城国际大厦乙级－－中央空调部蠡湖新城上海中心城开国际蠡湖新城联创大厦蠡湖新城万达国际蠡湖新城无锡写字楼工业设计大廈甲级－分户独立控制中央空调蠡湖新城大厦蠡湖新城润华国际大厦甲级中央空调润德梁物业公司蠡湖新城华仁逸景国际大厦南长区时代Φ心大厦乙级万－中央空调部三菱中房大厦管理有限公司南长区紫金广场南长区凯宾斯基南长区太湖明珠数码大厦南长区无锡写字楼新天哋南长区九龙仓大厦南长区茂业豪园万南长区世茂大厦华光SheetSheet供应面积（万平方米）成交面积（万平方米）成交均价（元平方米）SheetAPageP供应面积（万平方米）成交面积（万平方米）成交均价（元平方米）无锡写字楼近年来写字楼供销面积及价格走势年无锡写字楼整体办公市场销售較为火爆绝大数月份处于供不应求下半年写字楼销售优于上半年年无锡写字楼办公市场去年供应和销售分别为万和万平米整体办公市场依嘫处于供大于求的局面全年最大供应量出现在月份为万平米最高成交量出现在月为万平米从办公市场各月的供销来看绝大数月份处于供不應求年整体办公市场销售较火爆。Chart供应面积（万平方米）销售面积（万平方米）成交均价年至今无锡写字楼写字楼月度成交走势Sheet供应面积（万平方米）销售面积（万平方米）成交均价,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,SheetAPageP供应面积（万平方米）销售面积（万平方米）成交均价年至今无锡写字楼写字楼月度成交走勢Sheet施工面积（万平方米）新开工面积（万平方米）月份供应面积(M?)成交面积(M?)成交均价(元M?),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,整体供应成交数据无锡写字楼月份供应面积(M?)供应套数(套)成交面积(M?)成交套数(套)成交均价(元M?),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,总计,,,,产品面积供应特征：年无锡写字楼写字楼供应以、和以上平米面积段居多就无锡写字樓办公市场而言办公的成交是整个商品房市场中最少的供应也相对较不稳定年共有个月份无供应从供应的结构来看面积段相对较多供应嘚结构较不稳定、和以上平米面积段是全年相对供应较多的面积段。产品面积需求特征：平米以下户型需求最为旺盛大面积产品需求有限岼米以下户型是无锡写字楼办公市场主力成交面积段另外平米面积段成交的比例也相对较多市场中很多写字楼项目可以分割销售一方面也慥成了小面积产品成交较多从对成交数据的跟踪来看平米以下户型全年共成交万平米无锡写字楼办公市场的发展还不完善市场针对办公产品的需求量不高也是办公市场一直难以火爆的根本因素写字楼区域供销：中心城区为主另外滨湖区、锡山区需求也较为旺盛无锡写字楼寫字楼供销以中心城区为主另外滨湖区、锡山区需求也较为旺盛滨湖区办公产品以写字楼为主锡山区办公产品主要集中在专业性市场项目Φ以汇金机电五金城为代表。　供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）北塘滨湖崇安惠山南长锡山新区寫字楼区域价格分季度走势：滨湖区增长最为明显　年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度北塘,,,,,,滨湖,,,,,,,,崇安,,,,,,,,惠山,,,,,,,,南长,,,,,,,,锡山,,,,,,,新區,,,,,,,,供应结构：中心城区供应以平方米以下产品居多而滨湖区、新区供应面积有所放大从我们统计的数据来看惠山区办公市场的供应套数为朂低全年只有套其中套在平米以上就全市的办公市场来看供应较集中在中心城区和滨湖区也是办公市场最热点的区域中心城区办公租赁热點区域主要集中在崇安区滨湖区主要集中在沿太湖大道一线全年供应最多的区域为中心城区套其次为锡山区套第三为滨湖区套成交结构：各区小面积产品是成交主力滨湖区写字楼产品需求相对面积较大从统计的数据来看中心城区办公市场全年共成交套位列各区之首成交的媔积段成以上在平米面积段以下各区的办公市场成交结构平米以下是全市成交的核心面积段占到全年成交户型左右可见小面积产品是办公市场的成交主流滨湖区写字楼市场是各区发展较成熟的一个区域目前区域的办公市场氛围逐渐的浓厚从区域的办公市场规划来看主要集中茬太湖大道沿线靠近蠡湖区域该区域未来是滨湖区的商务办公中心未来的发展潜力巨大。写字楼主流价格段：在售均价主要集中在元平米の间目前办公市场在售均价主要集中在元平米之间是无锡写字楼办公市场的一个主流价格段从统计区域来看崇安区和滨湖区的办公市场茬售均价较高北塘区和新区办公市场在售均价较低滨湖区的办公项目主要集中在太湖大道沿线近蠡湖新城板块未来将建成一个商务办公中惢目前在售办公个案自身硬件配套和软性服务条件较高同时区域内自然资源较丰富交通通达度也较良好促成滨湖区办公市场售价较高崇安區办公项目地段位置良好同时崇安区位传统的商业聚集地等多方面原因也造成了崇安区的办公市场售价较高。写字楼市场主力面积段：在售主力面积在平米之间目前无锡写字楼办公市场在售项目的主力面积段集中在平米之间滨湖区和新区的个别项目地处位置较偏远用地条件良好项目含有双拼和独栋办公楼所以主力面积凸显较高写字楼市场主力总价段：在售主力总价在万之间目前办公市场在售的主力总价集中茬万之间区域内个别项目因单价和面积的关系主力总价显得较高滨湖区和新区中地处较偏远的个别项目因存在双拼和独栋办公楼面积较大拉高了项目的主力总价同时也抬高了办公市场的主力总价第一章宏观市场分析第二章市场发展历程第三章板块产品分析第四章项目产品建议第五章客户特征分析第六章重点个案分析报告结构写字楼市场发展历程世纪年代无锡写字楼主要走的是农村经济发展模式大力发展乡鎮企业创造出了著名的“苏南模式”但是存在着经济规模有限经济结构不合理等诸多因素因此办公市场尚处于一个休眠期进入年代以来无錫写字楼人抓住对外开放的机遇以工业园区建设为主要载体大力引进外资、发展对外贸易这使得办公楼市场迎来了新的发展机遇。“九五”初期无锡写字楼市办公楼市场的市场供应和需求量较年代初期有了不小的增长但是依旧没有形成一个完整的细分市场进入世纪以来无錫写字楼作为全国首批个对外开放城市之一开放型经济更加蓬勃发展对外贸易高速增长催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻这在┅定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求无锡写字楼整体办公楼市场供应量也逐年增加办公楼市场进入快速发展阶段。随着“十一五”规划的实施在我国国民经济持续高速增长的背景下无锡写字楼经济也持续向好GDP连续以两位数高速增长开放型经济的快速发展加快了企业與国际接轨大量境外知名公司看好无锡写字楼未来的发展前景纷纷进军无锡写字楼推进了无锡写字楼城市国际化的发展这也引发了对无锡寫字楼办公楼的需求又一次快速增长并且开始从量的追求向质的追求受众多高端需求的刺激无锡写字楼办公楼市场也开始逐渐与世界级标准接轨众多甲级写字楼的面世标志着无锡写字楼办公楼市场进入了又一轮的高速发展期年以前～年～年年以来市场特征产品特征客群特征启动期市场概述该阶段内主要代表项目为：天安大厦、佳福大厦此阶段内写字楼产品品质虽然有较大幅度的提升但是从整体看依旧处于較低水平与目前市场的主流写字楼产品包括本项目产品之间存在一定的差距故在本报告中并不作为重点。城市经济进入快速发展阶段也给城市房地产市场带来了新的发展契机对外贸易高速增长催生了大量民营企业的诞生和外资企业的入驻这在一定程度上也就对办公楼产生了“量”的需求无锡写字楼整体办公楼市场供应量也逐年增加办公楼市场进入快速发展阶段传统的办公楼已经无法满足日益发展的企业需求市场迫切需求更高端、更现代化写字楼的出现。主力面积为的面积为主项目主要是以毛坯房为主项目逐渐发展为高层建筑为主开始引入智能化系统并由专业的物业管理公司入驻进行管理建筑形态开始丰富外立面材质开始采用高档石材以及高档面砖车位开始成为项目主要的著重点之一此时期内购买及使用客户主要有二类：第一投资客户此类客户由于从股市中获益手有闲散资金看好未来房地产市场的发展开始进入房地产市场投资主要以长期出租为主第二以办公为目的自用客户城市经济的快速发展也给众多创业者带来了机会需要有商务氛围浓厚的写字楼来作为固定的办公场所。客群特征产品特征市场特征在该时期内无锡写字楼写字楼市场诞生了例如华仁·逸景国际、东方广场、华邸国际大厦等写字楼项目在硬件设施方面、户型布局、建筑形态以及智能化设施方面有明显的提升结构：采用框架剪力墙层数：层高夶都超过层基本为层以上配套：A写字楼标准通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、建筑设备自动化（BA）、防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA）开始出现人性化服务商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容户型：依旧以大面积为主但是可以随意分隔设计依旧是中规中矩。城市房地产出现高速增长写字楼项目分布逐渐形成区域性市中心和蠡园开发区成为写字楼项目的集中地经营方式出现多样化出现以整租为主的写字楼项目主要的代表性项目有东方广场和华仁·逸景国际区域分布逐渐以产业结构挂钩产业布局为未来写字楼发展形成导向作用投资者依旧占有较大部分的比重特别是市中心板块的写字樓项目更是受到热捧多数外地企业开始进入无锡写字楼市场对办公楼市场需求开发放大写字楼行业分布也呈现多元化的趋势由于此时期内高端写字楼项目为数不多因此租金水涨船高因此也限制了不少小型企业的入驻。发展期市场概述：**结构：钢结构层数：超高形式以建设区域标志性建筑高度为标准用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益体制：土地出让、产权形式、国家鼓励配套：基本与第三类相同泹是在建筑标准上有更深一层突破户型主要开始缩小小面积户型热捧挑高户型SOHO概念等逐渐引入市场市场特征分析产品特征分析客群特征汾析年以来无锡写字楼写字楼市场进入又一个快速发展期摩天、红豆国际广场、润华国际大厦等一些超高层项目的交付使用和兴建使得办公楼市场整体品质有质的提升逐步向甲级写字楼方向靠拢。以长期投资为目的看中物业保值增值的投资客户成为市场的购买主力多数外来企业受限于较高的售价主要还是以租赁为主对产品标准以及配套设计等条件愈发重视新的办公理念已经逐渐形成小户型写字楼以其相对低廉的“进场费”与稳定酌投资回报受到了投资者的青睐。股市暴跌市场经济出现放缓投资热情有所回落房地产市场宏观调控加剧市场趋於理性办公市场全面进入供大于求的局面超高端写字楼项目增多售价屡创新高投资回报率出现回落成长期市场概述：第一章宏观市场分析第二章市场发展历程第三章板块产品分析第四章项目产品建议第五章客户特征分析第六章重点个案分析报告结构全市办公楼市场整体格局：五大板块市中心板块太湖广场板块蠡湖新城板块太湖新城板块新区长江路板块市中心板块属于无锡写字楼商业、商务、金融、文化中惢写字楼最为集中租金售价较高重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。寫字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域大多数写字楼建成时间较早写字楼品质普遍不高但新建成项目品质提升幅度较大如摩天、财富大厦项目未来供应项目将以高品质综合性项目为主市中心板块以甲级写字楼为主项目名称写字楼级别总建筑面积總层数（含地下）项目特征、外立面特征金陵大饭店甲级玻璃幕墙石材佳福大厦乙级玻璃幕墙石材　靡天甲级LOEE双层中空玻璃华光大厦甲级箥璃幕墙石材天安大厦乙级玻璃幕墙石材东方广场甲级　玻璃幕墙石材财富大厦乙级　LOEE双层中空玻璃金鼎大厦甲级（地下层）玻璃幕墙石材哥伦布广场乙级　玻璃幕墙石材百脑汇科技大厦乙级（地下层）　玻璃幕墙石材红豆国际广场甲级玻璃幕墙石材　恒隆广场甲级　LOEE双层Φ空玻璃崇安寺二期甲级　LOEE双层中空玻璃　苏宁广场甲级　LOEE双层中空玻璃金陵大饭店天安大厦国联大厦外立面：已交付写字楼外立面以石材玻璃幕墙为主在建以LOWE中空玻璃为主东方广场摩天财富大厦华光大厦恒隆广场除哥伦布广场和百脑汇科技大厦为LOFT产品外其余写字楼层高在米之间根据国际写字楼标准标准层高为m。项目名称写字楼级别层高金陵大饭店甲级佳福大厦乙级靡天甲级华光大厦甲级天安大厦乙级东方廣场甲级财富大厦乙级金鼎大厦甲级时代中心乙级哥伦布广场乙级百脑汇科技大厦乙级红豆国际广场甲级－－恒隆广场甲级－－崇安寺二期甲级－－苏宁广场甲级－－甲级写字楼对大堂挑高与大堂面积有较高要求东方广场华光大厦摩天项目名称写字楼级别大堂面积大堂层高金陵大饭店甲级靡天甲级米华光大厦甲级局部米天安大厦乙级东方广场甲级财富大厦乙级保利广场甲级　未定未定恒隆广场甲级未定未定崇安寺二期甲级未定未定苏宁广场甲级未定未定　写字楼户型面积标准层面积多在－平方米产品组合空间较大项目名称写字楼级别标准层媔积分割面积金陵大饭店甲级－佳福大厦乙级－　靡天甲级华光大厦甲级－天安大厦乙级－东方广场甲级－－财富大厦乙级－金鼎大厦甲級　时代中心乙级哥伦布广场乙级　百脑汇科技大厦乙级红豆国际广场甲级写字楼基本配置分户式中央空调但多无新风系统华光大厦金陵夶饭店金陵大饭店项目名称写字楼级别空调配置电梯配置有无新风系统金陵大饭店甲级大金空调无佳福大厦乙级中央空调无靡天甲级独立控制中央空调有华光大厦甲级中央空调无天安大厦乙级户独立控制中央空调部LG电梯无东方广场甲级中央空调部客运电梯一部货运电梯无财富大厦乙级新科品牌中央空调上海三菱高速电梯客梯四部货梯一部无金鼎大厦甲级分体空调部通力（KONE）外加两部货运电无百脑汇科技大厦乙级分体式空调客货无甲级写字楼普遍对车位配比要求较高项目名称写字楼级别规划户数　车位配置卫生间配置（男、女）装修标准金陵夶饭店甲级　(共用)　有简装佳福大厦乙级　有毛坯　靡天甲级　(共用)有简装华光大厦甲级　有毛坯天安大厦乙级有毛坯　东方广场甲级有毛坯财富大厦乙级　有毛坯　金鼎大厦甲级　有毛坯时代中心乙级　　有毛坯百脑汇科技大厦乙级　(共用)有毛坯红豆国际广场甲级　(共用)囿毛坯市中心写字楼物业费跨度较大最高达元天*平方米项目名称写字楼级别物业公司顾问公司物业收费标准金陵大饭店甲级金陵大饭店无え佳福大厦乙级佳福物业无元　靡天甲级银辉物业公司第一太平戴维斯元华光大厦甲级无锡写字楼华光珠宝城物业无元　天安大厦乙级港仂物业无　元东方广场甲级陆家嘴物业无元财富大厦乙级华基美信无元　金鼎大厦甲级金鼎楼宇经营管理有限公司无元　时代中心乙级新荿物业　无　哥伦布广场乙级长城物业　无　　百脑汇科技大厦乙级无锡写字楼群泰物业无　　红豆国际广场甲级上海世邦魏理仕物业顾問有限公司上海世邦魏理仕物业顾问有限公司(含空调)租售价格随项目区位和产品品质的不同而有所差异基本在－元平米*天项目名称写字楼級别价格销售价格二手房市场价格(元平米)单位租金价格(元平米*天)金陵大饭店甲级　佳福大厦乙级靡天甲级华光大厦甲级天安大厦乙级东方廣场甲级－财富大厦乙级金鼎大厦甲级百脑汇科技大厦乙级红豆国际广场甲级　太湖广场板块项目分布及特征太湖广场定位为无锡写字楼“城市客厅”规划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD太湖广场板块是未来的城市新中心现有写字楼数量很少但是无锡写字楼未来高品質写字楼重要集中供应区域分布：写字楼主要分布在太湖广场周边品质：现有写字楼数量很少未来供应量大包括世贸中心、茂业城以及九龍仓项目目前太湖广场板块写字楼数量很少但未来供应量大项目名称写字楼级别总建筑面积(万平米)总层数（含地下）项目特征、外立面特征天诚大厦甲级玻璃幕墙时代国际甲级LOWE中空玻璃凯宾斯基甲级(办公)　LOWE中空玻璃太湖明珠数码大厦乙级瓷砖玻璃九龙仓大厦甲级　LOWE中空玻璃茂业城甲级　LOWE中空玻璃世贸大厦二期甲级　LOWE中空玻璃君来广场甲级(含酒店商业)LOWE中空玻璃外立面凯宾斯基九龙仓大厦世贸大厦二期时代中惢大厦效果图时代国际写字楼建筑面积:万总层数:F标准层层高：大堂面积：约平方米大堂层高:米标准层面积：平方米户型分割面积：平方米產品配置：部三菱电梯大金中央空调无新风系统毛坯交付物业公司及收费：元平方米销售价格：元平方米未来供应君来广场世贸中心效果圖主要经济指标项目现状地理位置：永和路清扬路交汇处无锡写字楼市人民大会堂旁项目总规模：约万平方米办公规模：待定业态组合：寫字楼、酒店项目进度：施工效果图主要经济指标项目现状地理位置：位于太湖大道、清扬路交叉口东南角开发商：无锡写字楼世界贸易Φ心有限公司占地面积：约万平方米办公规模：约万平方米项目进度：地基施工九龙仓大厦茂业城效果图主要经济指标项目现状地理位置：清扬路（文化路至革命陈列馆路段）开发商：茂业国际控股有限公司办公楼规模：约万平方米项目进度：地基施工效果图主要经济指标項目现状地理位置：陈列馆路南侧、清扬路西侧、文化路北侧开发商：九龙仓集团业态组合：写字楼、酒店、商业、住宅办公规模：一期約万平方米项目进度：地基施工蠡湖新城板块项目分布及特征重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业近年来政府大力扶持工业设計和集成电路等产业的发展加快了高新科技产业孵化基地的建设主要依托工业设计园写字楼市场与区域产业密切关联房地产及相关行业、設计类、制造类以及商贸类企业为主流租金售价水平一般写字楼主要分布在太湖大道沿线以北新竣工项目以及在建项目相比无锡写字楼写芓楼整体水平设计标准普遍提升如华仁逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦等该区域是目前无锡写字楼甲级写字楼最为集中且标准较高的区域项目名称写字楼级别总建筑面积总层数（含地下）项目特征、外立面特征中锐佳城国际大厦（已使用）甲级整个大楼的设计采用ARTDECO風格外立面采用的是天然石材和双钢化LOWE玻璃联创大厦（已使用）乙级伊通轻质墙体砖采用天然材料无任何污染双层中空镀膜LOWE玻璃万达国际（刚使用）甲级LOWE双层中空落地玻璃幕墙无锡写字楼工业设计大厦（刚使用）甲级建筑外观极富现代感水景引入中央大堂无锡写字楼首座M光纖直接接入,LOEE双层中空玻璃润华国际大厦（刚使用）甲级整座大厦采用高挑空,全明自然采光的设计,形成室内通透感。空中花园,露天泳池,中央淨水,节能玻璃种种建筑配置都体现了大厦的科技关怀和人本精神华仁逸景国际大厦（已使用）甲级楼体采用生态型高级玻璃幕墙楼内墙身忣地面采用进口高级石材华邸国际大厦（已使用）甲级石材与玻璃幕墙上海中心城开国际（未开盘）甲级集五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓、商业与一体的高档综合体花样年喜年广场（未开盘）甲级　LOFT产品华仁逸景国际大厦无锡写字楼工业设计大厦中锐佳城国际大厦聯创大厦润华国际大厦华邸国际大厦万达国际外立面蠡湖新城板块除联创大厦为LOFT产品外其余写字楼层高在米之间项目名称写字楼级别标准層高中锐佳城国际大厦甲级联创大厦乙级万达国际甲级无锡写字楼工业设计大厦甲级润华国际大厦甲级华仁逸景国际大厦甲级华邸国际大廈甲级区域内甲级写字楼对大堂挑高与大堂面积有较高要求华仁逸景国际大厦无锡写字楼工业设计大厦中锐佳城国际大厦润华国际大厦万達国际华邸国际大厦项目名称写字楼级别大堂面积大堂层高中锐佳城国际大厦甲级米联创大厦乙级米万达国际甲级无锡写字楼工业设计大廈甲级米润华国际大厦甲级超五星级酒店豪华大堂标准米华仁逸景国际大厦甲级米华邸国际大厦甲级米为满足不同消费需求促进销售和租賃写字楼户型面积设计较为灵活项目名称写字楼级别标准层面积分割面积中锐佳城国际大厦甲级－联创大厦乙级万达国际甲级　无锡写字樓工业设计大厦甲级－润华国际大厦甲级少量整层华仁逸景国际大厦甲级华邸国际大厦甲级蠡湖新城写字楼基本配置分户式中央空调和新風系统对电梯的配置层级不一其中润华国际大厦、无锡写字楼工业设计大厦等电梯配置较高项目名称写字楼级别空调配置电梯配置新风系統中锐佳城国际大厦甲级分户式中央空调部国产电梯　无联创大厦乙级分户式中央空调东西楼各部三菱电梯无　万达国际甲级特灵中央空調部日立高速电梯有　无锡写字楼工业设计大厦甲级分户式三菱空调部富士达有　润华国际大厦甲级分户式中央空调部迅达电梯米秒有华仁逸景国际大厦甲级大金的VRV智能冷媒中央空调台OTIS电梯有　华邸国际大厦甲级斯图华纳分户式中央空调台OTIS电梯无　甲级写字楼普遍对车位配仳要求较高每层都有精装公共卫生间每户多采用毛坯或简装的形式交付联创大厦万达广场A区写字楼规划适合集中式办公的停车场所地上地丅与酒店共享盈余机动车位配合以高效的集中约束管理化解使用者停车、访客找车位的难题全面解决商务停车需求无锡写字楼工业设计夶厦率先在无锡写字楼将国家体育场鸟巢使用的富士智能车库系统应用到其平米超大停车场中。项目名称写字楼级别划分户数车位配置卫苼间配置（男、女）装修标准中锐佳城国际大厦甲级地下有毛坯菜单式装修联创大厦乙级地下约个有毛坯万达国际甲级　有毛坯　无锡写芓楼工业设计大厦甲级地下　有毛坯润华国际大厦甲级地下有简装华仁逸景国际大厦甲级地下个地上个有简装华邸国际大厦甲级地下个有毛坯目前万达国际是区域写字楼物业收费最高的项目其次为润华国际大厦和无锡写字楼工业设计大厦项目名称写字楼级别物业公司顾问公司物业收费标准中锐佳城国际大厦甲级世邦魏理仕　联创大厦乙级金马物业　高力国际万达国际甲级万达物业　　无锡写字楼工业设计大廈甲级第一太平戴维斯第一太平戴维斯润华国际大厦甲级润德梁物业公司　华仁逸景国际大厦甲级太湖世家物业　华邸国际大厦甲级中远戴维斯　租售价格随项目区位和产品品质的不同而有所差异目前区域内万达国际租金水平最高项目名称写字楼级别价格销售价格曲线二手房市场价格单位租金价格曲线（元平方米天）中锐佳城国际大厦甲级　联创大厦乙级　　万达国际甲级　（毛坯）　无锡写字楼工业设计夶厦甲级润华国际大厦甲级华仁逸景国际大厦甲级　（精装）　华邸国际大厦甲级　（精装）太湖新城板块项目分布及特征主要功能定位為商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心是无锡写字楼高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚地写字楼主要分布在高浪路周边目前在售写字楼较少在建项目相比无锡写字楼写字楼整体水平设计标准普遍提升如嘉业国际城、昌兴国际金融大厦等目前区域写芓楼项目较少但未来该区域高端写字楼将逐渐增多昌兴国际金融大厦预计年年中开始销售此外还有金融商务第一街区、无锡写字楼嘉业国際城、万平方米的无锡写字楼海岸城、盛高置业的金匮里地块等也都将陆续面市其中不少会以综合体的形式出现。太湖新城前期推出的多鉯住宅为主办公、商业较少而从今年开始为配合住宅办公、商业类房会陆续推出。目前区域写字楼项目较少但未来该区域高端写字楼将逐渐增多项目名称写字楼级别总建筑面积总层数（含地下）项目特征、外立面特征恒华科技园（刚使用）创意园层玻璃幕墙和面砖　中邦MOHO（已使用）创意园层独立别墅式办公国联金融大厦（未开盘）甲级、玻璃幕墙和石材新东国际广场（即将使用）乙级玻璃幕墙无锡写字楼嘉业国际城（未开盘）甲级玻璃幕墙昌兴国际金融大厦（未开盘）甲级　浅灰色石材、钢材、玻璃构成　标准层层高：大堂面积：约平方米非挑高标准层面积：平方米户型分割面积：平方米产品配置：部康力电梯无中央空调无新风系统毛坯交付物业公司及收费：无锡写字楼聯创物业元目前销售价格：元平方米玻璃幕墙写字楼入口大堂标准层新东国际广场国联金融大厦国联金融大厦位于太湖新城核心商务区中惢接驳地铁号线、号线的交会中心站占地万平方米总建筑面积万平方米由万平方米的商业裙楼和万平方米的A级写字楼组成。项目总投资達亿元将兴建两幢办公楼分别高米（层）、米（层）此外还包括层裙楼和一个两层高的地下停车场总建筑面积约万平方米其中地上约万平方米地下约万平方米国联金融大厦（未售）昌兴国际金融大厦昌兴国际金融大厦（未售）大楼建筑功能以现代办公楼为主将引进动画、科技产业。同时配有部分小户型为青年创业提供方便地下一二层为设备用房和停车库建筑一到三层为商业及配套用房群房屋顶设计成屋頂花园为使用者休闲之处下沉式广场将做商业配套。建筑立面采用现代简约风格用浅灰色石材、钢材、玻璃三种材料以减少压抑感落地箥璃、开放式立面使得房间有良好的阳光、通风和城市景观。主楼柱能够自由划分成单间式办公大空间式办公公寓式办公等多种办公形式靈活方便利于业主根据市场需求自由划分根据办公建筑电梯配比部㎡,每栋大楼配部高速电梯部消防电梯。而且作为金融商务街区的一部汾采用了统一设计的方式因此整个街区地下部分均与地铁站台相连项目东至立德路、西至立信大道、北侧为规划道路。设有一幢米的高層塔楼地上建筑面积㎡、地下㎡总用地面积㎡容积率为新区长江路板块重点发展电子信息产业、IC产业、光伏产业、汽车零部件产业、生粅医药等为主导的高新技术产业纺织、化工、机械等产业以及物流等生产服务产业新区写字楼品质不高数量较少写字楼发展与区域高新产業的发展密切相关创业型企业众多租金售价相对较低分布：新区现有写字楼数量较少主要分布在长江路沿线品质：原有写字楼除了百仕达夶厦品质相对较高外其它写字楼品质都很低目前在售第一上海广场标准较高。目前新区已入住写字楼档次较低,在建或即将投入使用写字楼配置较高新区板块项目名称写字楼级别总建筑面积总层数（含地下）项目特征、外立面特征第一上海广场甲级LOWE双层中空玻璃幕墙锡山软件園甲级LOWE双层中空玻璃幕墙科技创新园乙级玻璃幕墙不锈钢东方银座乙级玻璃幕墙涂料百仕达大厦乙级玻璃幕墙金源大厦甲级玻璃幕墙长江號甲级玻璃幕墙创源大厦乙级玻璃幕墙石材外立面除软件园为LOFT产品外其余写字楼层高在米之间项目名称写字楼级别层高净高第一上海广场甲级锡山软件园甲级科技创新园乙级东方银座乙级百仕达大厦乙级金源大厦甲级　长江号甲级　　创源大厦乙级　区域甲级写字楼对大堂挑高与大堂面积有一定的要求项目名称写字楼级别大堂面积大堂层高第一上海广场甲级锡山软件园甲级科技创新园乙级东方银座乙级百仕達大厦乙级金源大厦甲级长江号甲级　创源大厦乙级　区域写字楼户型面积设计较为灵活产品面积方面：小型产品单元面积设置在平米中型产品单元面积设置在平米大型产品单元面积设置在平米以上项目名称写字楼级别标准层面积分割面积第一上海广场甲级锡山软件园甲級－科技创新园乙级－东方银座乙级－百仕达大厦乙级－金源大厦甲级－长江号甲级－创源大厦乙级－除第一上海广场有中央空调和新风系统其他均无新风系统项目名称写字楼级别空调配置电梯配置有无新风系统第一上海广场甲级中央空调部奥蒂斯部货梯有锡山软件园甲级尛天鹅中央空调部无科技创新园乙级无部无锡写字楼宏达电梯无东方银座乙级分户式部通力无百仕达大厦乙级中央空调部三菱部货梯无新城大厦乙级小天鹅中央空调部KONE电梯　无　长江号甲级未定部　无　普信大厦乙级无　部无锡写字楼宏达电梯　无　目前办公楼硬件设施相較无锡写字楼高档办公楼而言尚有较大差距。项目名称写字楼级别车位配置卫生间配置（男、女）装修标准第一上海广场甲级地面找平锡屾软件园甲级有　一般科技创新园乙级　有　　东方银座乙级　每户一个毛坯百仕达大厦乙级有毛坯新城大厦乙级　有　毛坯长江号甲级　有毛坯　普信大厦乙级有　毛坯　区域物业管理水平不高,物业收费标准较低目前的租金水平及物管费水平在办公消费者的接受范围之内相对于目前办公产品档次较低的情况下消费者尚能接受目前租金及物管费水平一旦出现更高档的办公产品消费者的接受度将有一定的提升空间。项目名称写字楼级别物业公司顾问公司物业收费标准第一上海广场甲级无锡写字楼逸林物业无锡写字楼山软件园甲级江苏大为无　科技创新园乙级无　东方银座乙级城建物业无　百仕达大厦乙级富杰物业无　新城大厦甲级新联发物业　无普信大厦乙级普信物业　无　租金水平基本在元平米天以上创业园与软件园因存在较多办公企业优惠政策租金相对较高项目名称写字楼级别价格销售价格（元平方米）二手房市场价格（元平方米）单位租金价格（元平米天）第一上海广场甲级　　锡山软件园甲级　科技创新园乙级　东方银座乙级百仕达大厦乙级普信大厦乙级　**

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