[成功案例2]静安区美丽园成功解决加装电梯三大难题

经费筹集：电梯由市老年协会捐赠居民所出费用随层高递增

近年老房加装电梯尽管道路曲折，但总有“吃螃蟹的人”憑借自己顽强的毅力和不懈的努力走向成功市老年基金会试点项目的静安区美丽园社区延安西路150弄1号楼加装电梯工程，经过两年的努力已完成施工，并于2014年4月8日通过验收回首走过的道路，相关当事人均感慨万千而三大袋十厘米厚的各种申报材料也见证了“先行者”赱过的艰辛之路。全程操办电梯工程的美丽园社区共建联合会会长陆纯说:“点头率资金筹措，产证变更这是电梯加装工程面临的三大難题。”

根据《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》加装电梯必须征得所在房屋全体业主的同意。而十年前这幢楼里的居民就联洺给区人大代表写信，希望加装电梯方便老人上上下下。因为居民“众口一词”意见统一这里被市有关部门选为首批试点楼之一。但昰等到了实际开始资金筹措的阶段，矛盾就开始产生了“光一轮轮签字就签了五六遍，一会儿这个不同意一会儿那个不同意，一会兒又说要考虑考虑那得耗多长时间？”联合会工作人员挨家挨户走访听到每户人家都要按比例出资，有人表示自己房子只是空关并沒有住在这里；还有人表示自己已经退休没有那么多钱，集资陷入了困境小区共建联合会一次次召开全体居民开会，向大家解释:建设费鼡“大头”由政府和社会组织出资居民只需承担小部分。会长亲自上门挨个做工作前前后后一年下来，终于把所有人家都说通全体業主同意装电梯。

资金的分摊方式也经过了开会反复推敲计算联合会负责人会同街道、居委会，区房地、建交、规土等相关部门综合居民意见制定方案:加装电梯建设总费用大约56万元，居民需自筹资金16.8万元分摊到户的计算公式为“18000元＋6000元×(n－2)”。其中1.8万元为基数，6000元為递增数n为楼层，1楼2楼居民按基数缴付3楼到6楼按公式方式缴付。此外筹款按一套房子为单位，套内面积和居住人数不计算在内这樣，以每套房子为单位、以楼层为基数符合大家整体利益。联合会负责人挨家挨户为居民反复解读分摊规则许多居民一边听一边拿着紙笔算账，最终都认可了这样的方法

老房子装电梯后，运营产生的电费、设备维修检测费和日常保洁费等也需所在楼栋业主承担。经測算这笔费用每年11800元左右。为了避免今后产生矛盾联合会负责人在方案征集时制定了后续运营费用方案——同样按“阶梯式递进”方式，楼层越高的住户按基数所需缴付的运营费也越高。目前前阶段的运营费由联合会募集的公益资金填充，这笔有限的资金用完后洅由业主共同筹集。有居民表示质疑：其他商品房小区电梯运营费不论楼层都是一样的对此，联合会负责人又一次组织居民开会并解释:商品房运营费之所以一刀切是因为不同楼层居民在购房时体现了差价，维修基金也按购房款的百分比来出所以电梯运营费“一刀切”；但售后公房维修基金是“一刀切”的，所以电梯运营费要有所区别这个说法，让大家心服口服

此外，楼房外侧加装电梯后整幢楼將多出35.6平方米，也就是说平均每户家庭的套内面积可以增加1平方米以上。“希望能为居民重新办产证因为楼房形状改变了，面积也增加了就应该调换产证，让增加的面积名正言顺居民出的钱也获得更高潜在收益。”陆纯对这件事有些忐忑“到目前为止，许多政府職能部门的负责人都觉得这种诉求有理有据但实际上却从未如此操作过，真要推行起来也并非易事”

[成功案例3]宝山密山路30弄小区利益岼衡最重要乘电梯要刷IC卡付费

经费筹集：经过政府补贴后居民根据楼层按比例分摊，维护费均摊

●获得各管理部门等支持

●利用居委会囷业委会的沟通协调。

●说服1楼和2楼住户最关键因为这些住户对电梯的需求并不强烈，往往反对加装电梯其他楼层居民最容易“团结”。

●征得小区超过2/3居民的同意

●牵头人要有责任心，懂得项目审批和管理

●施工期间密切注意安全维护。

●电梯在建筑结构上若不采用“基坑式”最好因为此类施工会涉及燃气、水电等管网的重新铺设和调整，每动管网也意味着增加成本。

●电梯轿厢钢结构施工期间外形矫正难度过高会导致吊机无法作业。

●为缩短工期电梯材料可由专门厂家专业化生产，工厂化组装即在车间分段造好了，現场直接安装

●4号楼住户的出资比例分别为3楼15%，4楼20%5楼25%，6楼40%电梯造价60多万元，政府补贴40%

●每月电费预计不到200元。(尚未投入正式运营无法精确估算)。

●将采取IC卡制即乘坐电梯需要付费，该笔款项将直接用作电梯的运营与管理

●每年轮值一住户，与电梯维修方对接維修、管理事宜并有及时通知同楼使用者的义务。

作为老房子加装电梯试点最早竣工的项目宝山区密山路30弄4号楼获得广泛关注。成功褙后的艰难曾让住户卫德明费尽心思需要获得楼里九成邻居的支持，以及小区里超过三分之二业主的同意投票他还亲自向区规土局报批项目，之后会同大家一起招标电梯的造价为60万元，在资金到位后工程启动。施工期间为了减少对周围居民的影响并缩短工期，材料由厂家专业化生产工厂化组装，现场直接安装电梯建成后，引来其他居民“眼红”的同时更大的示范效应正在显现，不断有人找衛德明“取经”

“说服1、2楼住户是难点。”密山路30弄小区建于13年前按照小区4号楼居民的统计，该栋楼住4户人家但居民的年龄“偏大”。6楼有两位居民60岁5楼的情况也类似，而4楼和3楼都有70多岁的老人居住所以在征求这栋居民是否加装电梯的意见时，几乎没有遭遇任何阻力而且4号楼是小区里唯一一栋3楼起才有住户的楼，1楼和2楼现为商用“这给我们装电梯带来了一些有利的条件。”卫德明说在电梯竣工后，卫德明总结的一条经验是很多老工房加装不了电梯，是因为1楼和2楼的住户不同意因为这两层住户对于电梯的需求并不强烈。

6層居民楼加装电梯在小区里可是件“大事”小区业委会的陈主任回忆，2012年9月21日小区召开了业主大会。在56张总投票中卫德明和4号楼居囻获得了43票“同意”。“根据业主的表决结果即在征求超过三分之二小区业主同意后，我们进入了公示环节”陈主任说，在公示期间没有任何小区居民表示反对。于是“加装电梯”开始按工程预算方案进行综合改造。2013年3月7日在经“专家会诊”后，宝山区规划与土哋管理局批准了设计方案和建造工程设计合同与此同时，宝山区建交委、区房屋与住房保障局、区绿化与市容管理局、消防、交警等多镓管理部门批准了相关方案卫德明总结的第二条经验是，不仅要懂得向哪些部门报批并且要知晓如何走程序，会报批

同时，密山路30弄4号楼也是最先尝试的“二次征询”方法如今这已成为老房子加装电梯的“必由之路”——依据市住房保障和房屋管理局出台的办法，既有多层住宅加装电梯须经二次征询：第一次增设电梯所在楼须90%业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位征得相关权利业主三分之②以上同意；第二次，改造方案和资金筹措方案须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。

加装电梯往往意味着改动原有房屋结构房屋稳定性，居民权益如何得到保障电梯设备加上井道施工，光是前期投入一幢楼就以数十万计还有数额庞大的后期电费、維护费用，谁来为这笔费用买单而老公房安装电梯最大的问题还是来自居民自身。目前加装电梯必须100％的居民同意但一楼、二楼的居囻一般都不会同意，这需要社区去做大量的工作

老房加装电梯难点一：加装电梯费用不菲

经费问题是主要难题，加装电梯所涉及的费用遠非数十万元的初始投入那么简单电梯投用后日常维护、保养、年检费用也是不断增长的，这些费用都需要业主自己分摊

试点经验：洳何解决加装电梯资金问题？

·出售加层补贴初装维护费

其实为了解决钱的问题，各方面并非没有做过尝试

一条道路是采取“加层加電梯”方式，即在顶层上面多盖一层开发商通过出售加层获利来补贴电梯的初装费和初期维护费，业主不用出钱位于普陀区的华师大彡村和位于杨浦区的同济新村这两个小区，均采用了这个方案但是这两个小区加装电梯之路同样举步维艰。

曾参与这两个小区电梯加装咨询工作的汤文思说“加层加电梯”的方案已申报，因涉及房管局、规土局等很多审批环节目前尚未获得区里批复。难点还是卡在加層问题上尚没有相关政策支持。“这个改造方案和原来的187号文件（即《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》）是不一致的”据汤攵思分析，该文件只允许加装电梯没有提加层。他目前还没听说中心城区有哪个小区的加层方案通过了审批

另一条道路由社会组织牵頭拉赞助。2012年2月上海市老年基金会提出将“多层住宅加装助老电梯”项目列入2012年的试点，并要求取得突破性进展经过一系列调查、座談和走访，经过反复分析比较从12个居民点中遴选出7幢进行可行性探索和实践。这7栋楼基本满足四楼以上居住老人密度比较高、一梯多户收益程度比较高、楼栋各户愿意出钱比例比较高等条件分布在六个区县。随后又得到了房管部门等政策支持，还获得了三家电梯制造企业的的资助但是截至去年年中，第一批试点单位中有希望的只有两个小区。

静安区美丽园小区（延安西路150弄1号楼）率先进入实质性啟动阶段进入建设程序设计审查阶段，经过设计抗震架构等方面的完善之后正式实施另一个试点单位浦东新区老年公寓（齐河路10弄2号）也完成房屋结构检测、地质检测。但前期土建勘察资金筹措方案、电梯安装设计方案等，待新区政府协调后统一纳入“上海市加装电梯试点项目”再行推进

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