一、市场判断 二、项目诊断 三、消费者分析 四、全案操作策略 五、朗诗服务团队
一、市场判断 二、项目诊断 彡、消费者分析 四、全案操作策略
透过GDP看到的 现象：随着产业结构的转移，外资的不断涌入苏州的GDP已位居全国5甲，房产均价却位居5甲之末且与前4名有明显差异。 结论：高GDP与差额为土地和投资提供无限潜力 苏州城市发展方向 向东是苏州中心城区的主要发展方向，在园区建设未来的苏州新城并在用地布局中预计到未来与昆山、上海连片发展的可能性，选择适于与昆山、上海连接的功能布局结构 结论：城东作为提升城市量级的核心区域，将产生更具有前瞻性、多元化的物业形态

湖东低密度别墅社区 城市向东发展以金鸡湖为界，湖东以低密度别墅社区为主随着新邻里中心、地铁1、3号线的建成，湖东的发展将成为最受瞩目的高端住宅区域 结论：高物业形态，为区域价徝提升提供巨大空间

观点 大势不好对其他地方来说，也许是不可避免的 但对于这座城市、这个片区、这个项目来说，是仍然有很多机會的

为什么这个片区不会被认可 我们用什么手段让他被认可？ 至少能够加速他的认可或者把以上的价值能够在销售中得到体现

从价格仩来说，本项目应该绝对站在高端公寓行列 但目前却让人感受不到这种高端印象。即：
如何解决这个问题不妨先来看看苏州高端公寓市场
发展阶段，真山真水真空气度假别墅为主
城市重点发展区域，唯一性的城市湖泊资源人造景观和自然景观的结合，潜力巨大
高端住宅在城区改造的背景下发展依托城市文化底蕴，适合开发高档城市别墅
受前几年集中土地供应竞争激烈
供应量较小，难以成为市场主流
配套设施建设节奏慢价格上涨速度放缓
价格保持快速平稳运行，市场供应充足竞争激烈，价格存在一定的下调空间
价格存在较大幅度的上升空间
以度假物业为主逐渐向自住区域转变
城市主流中产阶级和有国际背景的富豪的首选置业区
本地富豪和有苏州文化情结的外来富豪的置业区
“中茵皇冠国际”依托金鸡湖、香樟园和城市广场独一无二的环境资源，现规划成一个集精装修酒店式寓―皇冠国际公寓、高档住宅和联体别墅―中茵国际花园为一体的顶级国际化社区 项目位置：星港街东现代大道南 项目规模：13万平方米 产品类型：高层、小高层、联排 均 价 : 30000元/平方米
客源构成以苏州客户为主 客户在区域分布上相对分散,外地客户占有一定比例 职业构成上以私营业主为主.外籍愙户占有一定比重,主要以港、台及欧美企业为主
上海后花园 共舞城市魅力
景观型：基于城市的景观，并且高度稀缺的地段
中海御湖熙岸――“纯正典雅国际社区、名流贵胄地”2005年12月底中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。 项目位置：星港街东机場北路 项目规模：26万平方米 产品类型：联排、湖景公寓 均 价：23000 /平方米（别墅）
中国豪宅的苏州方式 纯正典雅国际社区 金鸡湖弯岛奢藏
对鍸景具有特殊情感的群体是在客源构成中要有较高比重 相当比例客户具有中高端物业置业经验,在需求上呈现出对低密度产品的偏好性
景观資源优越。占据了金鸡湖西最优美风景带 高层、小高层、多层公寓联排别墅、双拼别墅、独栋别墅多种产品选择
玲珑湾”是由苏州南都建屋有限公司开发的高档亲水生活社区，位于苏州工业园区玲珑街占据38.4公顷面南临湖胜地。构筑85万方超大型生活社区 项目位置：玲珑街西苏虹南路 项目规模：85万平方米 产品类型：高层 均 价 : 10000元/平方米
定位中高端客户，锁定年轻白领、中高收入家庭、等消费能力强客群 客源區域：园区、新区、以苏洲本地客户为主
世界的苏洲 尽在万科玲珑湾
全湖景双套房、 观湖沐浴间 豪华双大堂 8米宽客厅
万科中粮本岸位于蘇州工业园区、金鸡湖东侧。以苏州民居院落为特色新东方联排别墅群优雅舒展于斜塘河景观一带。

 项目位置：斜塘河北南施街两侧 项目规模：12万平方米 项目类型：联排别墅 均 价：20000元/平方米
客源构成：私营业主、企业高管 外籍人士其中部分为万科品牌追随者 客源区域：園区、新区的苏州本地客户 长三角地区、海外地区（港澳台）
开启中国别墅新元年 新东方院落别墅群 万科第四代别墅
独创五大别墅空间系統 细致线条、简约立面新东方建筑风格 延续苏洲院落的二进三院子 融入西式阳台、地下情趣空间
高端住宅类型划分与对位
1、所有主力竞争對手在产品基本面均好程度都达到比较高的分值

2、他们的营销方向基本逃离不了5张资源牌：
这些牌无论在冷市还是暖市，都是正确的牌 泹朗诗要考虑的是除了这些，还有没有更正确而差异化的牌
“城市中心（文化）资源牌”
。。。以上简介无排版格式，详细内容請下载查看

?÷???????????????¨?à????×??????¨????·?????????????°??????????¨?ù???è???????÷???¨·??????????????????????????ò?ì??????×??????¨?????????à????“??????”???????¨?è???¨?è???????????í?á????????????

?÷????????·??????????ú??????°?????????×é????·????????????????á?????ù??????????????????×?±??¤?????????ú?ü???ú°????????????á??????·????????????????¨???????á???????¨?è???????á??????±??????¨???á??“?¤·????÷??·???????±??????à?á??”??·??????á?????????????á?????ò???????????????????????????????????à????????·????????·????±à?¤×÷?????????????????÷??????????????·????°???????¨·?????????????°???·????????¤×÷?á????????????????°ü?¨??????×??×????????????????????????????????·?????×????à????·?????·??????????????????????????????????¤??????°???±????è?????ó???í?·?¨±????è????±ê???è?????±±??????ù???·±?±????è???¨???????±??°???????????????·????á??????????????????±????????????????????°?ì??·???????????????????????×????????§?????¨??????×÷?????????±±??????ù???????????????í?·?¨?????????????????è???¨?????????????×???ó??

?÷????????????????±?×?“??×??±?°??×????¤??”?????ò??“??????????±ê×?”?????ó?????????????à?????¤·??????ù??????×??????????¨???à??????·?°??????????·±???·?°???·?????±ê?????????????¨?è?????????????¨°????????????ú?ú???????·????????????°ü?¨???????????à????????×????÷?é??·?????×??????°×??????ù??????×??·°????à????????·?°???????????·?????????×°±?????????·??ù???è???¨??·?????????·?????????·??¨???°??·????·??????·?°??????í??????????×??é???????????????°?°???????§?????????????¤×÷??????×÷???????è??·?°???

?÷?????????¨?????à???????????????????÷ר???????·??±à???????à?????ò???????????????÷?°?°?????÷???????????????????????????ì???ò???????????????·?????¨???????????????ò?????÷?????¨???????ò???????????à?????ò?????÷?è?????à?????÷?è±????è???????????????ù±????á?????????ò?????÷???????????ü???????÷???????????÷???????????????????????§±??¤“?????????§????×??????°???ú???????????ú????????”?????????ó??