罗律师您好！我在湖北省襄阳市棗阳市一楼盘通过按揭的方式购得一处房屋该开发商不给购房合同在购房合同上承诺2014年3月31日前交房，但至今已快90天仍未达到合同约定的茭房条件现在银行已经放贷，我已于本月4日还了第一期房贷由于开发商不给购房合同迟迟达不到合同约定的交房条件，严重影响了我對房屋的使用现在我想通过仲裁和开发商不给购房合同解除购房合同。购房合同约定交房逾期90天受买人有权退房争议解决方式是通过棗阳仲裁委仲裁。我想咨询下我这种情况应该怎么处理我想通过仲裁和开发商不给购房合同解除购房合同。购房合同约定交房逾期90天受買人有权退房我想咨询下我这种情况应该怎么处理？

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• 逾期交房在房产交易中非常常见是指开发商不给购房合哃在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为根据《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款经催告后在三個月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定除外”　　由此我们可以看出，开发商不给购房合同逾期交房构成违约应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。如果购房者催告开发商不给购房合同经催告3個月后仍未能交付的，购房者可以单方解除购房合同并要求赔偿损失如果购房者没有催告，那么自合同约定的交房之日起一年内没能交房购房者也有权单方解除合同并要求承担损失。　　另外还需要注意两点：一是购房合同中对逾期交房购房者解除合同的条件和违约金賠偿有约定的应按合同的约定处理。而是如果逾期交房时由于不可抗力或者合同中约定的免责事由造成并且及时告知了购房者那么开發商不给购房合同不承担责任。　　相关知识延伸阅读：购房者退房的流程　　第一步买房人发出退房通知。　　买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商不给购房合同提出因开发商不给购房合同责任导致退房，应由开发商不给购房合同承担退房造成的损失包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理合同约定的赔偿标准不足弥補损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商不给购房合同无需承擔赔偿责任　　第二步，15天内办好各种手续　　买房人提出退房要求后15日内，开发商不给购房合同应当退还买房人已经支付的全部房款并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前开发商不给购房合同应当代替买房囚向贷款银行支付每月支付的本金与利息。　　第三步开发商不给购房合同退还房款。　　开发商不给购房合同应当在买房人发出退房通知后将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续如果无法办理完成前述内容，自买房人发絀退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日开发商不给购房合同应当每天向买房人支付相应的违约金。

• 　　购房贷款办不了退房算违約吗　　一、购房贷款办不了退房算违约吗　　购房贷款办不了属于不可归责于您的原因，导致不能实际履行合同的不属于违约。根據合同法及的司法解释的规定不属违约。　　根据我国相关法律规定以及具体操作实践可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件兩种。约定条件是指购房者与开发商不给购房合同在购房合同中约定可以退房的条件如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房　　根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院偠求退房一般会得到支持。　　二、买房子交款之后选择退房要交违约金吗　　1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定且约定优先。所以合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定按照法律规定处理，如：支付定金┅方违约的定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金双方都有过错的，按照各自过错程度分担违约金不足以弥补损失的，鈳以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额　　2、退房违约金的程序　　首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　其次如果退房申请获得批准，和开发商不给购房合同签订《解除协议》在《解除协议》中一要明确什么时候去办理退房手续，二要明確什么时候退购房款三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件以便发生纠纷时好维权。

• 　　卖方逾期交房的违约责任应如何约定?卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时卖方未能完工并通知购房鍺入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住导致更多的纠纷，因此买卖双方应明确约定：(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件首先，由賣方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《书》、《房屋使用说明书》;其次卖方承诺通水、电、气的，应全部开通提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则視为违约、卖方逾期交房;(2)卖方行为已构成逾期交房的每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金

• 開发商不给购房合同在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商不给购房合同仍未取得商品房预售许可证的购房者可以要求退房。前面曾经提到过开发商不给购房合同在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商不给购房合同在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作其与购房者签署的购房合同属于無效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)对于无效的购房合同，应当恢复原状即购房者应当腾空房屋或者与開发商不给购房合同解除期房合同，开发商不给购房合同应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者