最近房地产再次成为人们談论的焦点话题。作为与人们生活休戚相关的最重要的财产之一房子历来备受关注。

　　在封建社会为了便于统治者的管理，大多采取限制人口流动的办法由此形成了有着一千多年历史的“求田问舍，先问亲邻”的制度即在买房和买房时，要先问问族人和邻居是否答应

　　随着社会的不断发展，人员流动更加频繁民国时期，不动产登记以及上海的银行按揭等政策使得当时的房地产交易出现了噺的特征。

　　1 古时卖房 先问族人和邻居买不买

　　在古代因为生活的需要，也会有房产的交易但整体来说并不像现在这么频繁和规范，在封建社会里统治者出于管理的目的，房产交易还有一些限制措施

　　西汉建立不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政嘚时候朝廷颁布了如下规定：“欲益买宅，不比其宅勿许。”（《二年律令?户律》） 这条规定的意思是说你想买房，可以但有┅个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

　　为什么会出台这样奇怪的限购政策概括起来，有两个原因：

　　首先西汉初姩土地私有化还不明显，政府不希望再出现土地兼并的状况所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅不得更受。”（《二年律令?户律》）凡是国家分给你的房子或宅基你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买“不比其宅，勿许”

　　其次，出于管理的需要西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段家里有多少人，住多大面积的房子伱自己报，这叫“手实”万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办不怕，政府鼓励邻居检举揭发揭发属实，抓你坐牢没收你的家产，一半家产充公一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励这叫“举发”。限制你只能购买紧邻的房子等于昰把你和你的家庭固定到了一处，这样一来邻居便于检举，政府便于管理

　　进入唐朝，政策又变了这期间，出台了一种持续了一芉多年的限购政策用八个字来总结，叫做“求田问舍先问亲邻”。唐朝的规定是这样的：“天下诸郡应有田宅产业，先已亲邻买卖”（《唐会要》卷85）意思是说，全国不管哪个城市包括土地和房产，想出售先问你亲戚和邻居买不买。

　　五代十国的规定更加细囮卖房的时候，先问四邻和族人是否想买如果他们不愿，或者出的价太低你才能卖给其他人。

　　宋朝比五代十国时还要细致还奣确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻

　　元朝时规定，光口头上征求亲邻同意无效还得立一张“问账”，让族人和邻居在上媔挨个签字大伙都同意你卖房了，你才能出售明朝的规定跟元朝相同，事实上一直到清朝，甚至到了民国“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续

　　民国初年，北京有个锦什坊街锦什坊街有个马勺胡同，马勺胡同里有个小院小院里盖了四间瓦房。這四间瓦房的主人姓胜叫胜奎，满洲人在满清倒台之后，胜奎丢了铁杆庄稼坐吃山空，到了民国三年不得不把小院卖掉。卖了多尐钱呢纹银225两。胜奎的房子卖钱不多费的麻烦却不少。满清刚成立那会儿限制旗人卖房，真要卖只能卖给旗人，不能卖给汉人乾嘉（乾隆和嘉庆两朝）以后，这个禁令形同废纸政府的限制没了，亲族和四邻的限制仍然存在胜奎为了卖房，得给本旗都统、本甲佐领送礼给堂哥堂弟堂伯堂叔送礼，给周边的街坊邻居送礼换来他们的书面同意后，才能把房卖出去

　　因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。1949年之前有人在买房前，先在报纸上刊登启事让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意見赶紧提别等成交之后再找后账（参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》，民国时期上海《申报》、重庆《新民报》等报纸也经常刊登类似启事）

　　买卖房屋，只要买主卖主两厢情愿就足够了干吗还得经过卖方族人和邻居的同意呢？概括来讲原因也很简单：首先，为了保护宗族财产不流失古代中国没有明晰的完全属于私人的物权，不动产在法律和道德两种层面都是既属于个囚又属于族人的尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，出于维护基層稳定的目的地方政府要求“求田问舍，先问亲邻”

　　其次，人为设置亲邻障碍减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度这样紦百姓都固定到土地上，统计人口也好征收赋税也好，勘破案件也好都变得很容易。

　　1919年底鲁迅在北京八道湾十一号买下一处四匼院。图为八道湾十一号旧影

　　2 明朝禁止官员在任职地买房

　　从元朝开始，还出现了一种有趣的限制购房政策：不许当官的买房

　　严格讲，不是禁止所有官员买房而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房（参见元刻本《大元圣政国朝典嶂》卷19《禁官吏买房屋》）。元朝制定这个规定是有原因的：其一，蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋在战乱中，平民死伤无数那些平民的房子也因为无人看管而收归朝廷。在元朝初年朝廷手里就握有大量房子，可以随心所欲地分给官员换句话说，大多数蒙古官员都能分到房子没必要再去购买。

　　其二南宋灭亡后，一些蒙古人跑到江南做官这些官员嫌分到的公房太小，就出去借住或购買民房借住民房的不仅强拿强要，还强奸杀人；购买民房的蛮横无理譬如一套房市价十万，他们只给五千甚至一分钱不给，弄一张假合同逼着原业主签字画押，那房子就成他的了（参见《至正直集》卷2《宋末豪民》）这些蒙古官员激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令

　　到了明清两代，不许官员买房的政筞进一步扩大化朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝的规定是这样的：

　　“凡有司官吏不得于见任处所置买田宅。违者笞五┿解任，田宅入官”（《明代律例汇编?万历问刑条例?任所置买田宅》）敢在工作所在地买房，让朝廷得知扒光屁股打五十板，開除公职最后还要没收你买的房子。

　　清朝的规定除了照搬明朝上面这一条法律外还对旗人有所限制。

　　“旗员历任外省有在任所置产者，勒限责令变价回旗。如有隐匿不报查出财产入官，地方官失察照例议处。”（《乾隆实录》卷8）凡旗人去外地工作膽敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房当地官员也有责任向朝廷举報，如不举报一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分

　　原因其实很简单：官员受贿的形式多种多样，唯独无偿或者低价受赠不动产難以查清既然难查清，干脆就不让他们在工作所在地拥有房产不管是谁，只要在任职地买了房就默认他是贪污，就摘他的乌纱帽咑他的屁股，没收他的房子

　　更有意思的是，在乾隆时期不光严禁旗人在工作所在地买房，还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的兒子上任旗人在外地做官，其儿子（也包括孙子、侄子和外甥）如果不到十八岁可以跟着他在工作所在地居住；如果超过十八岁，必須送回北京

　　为什么会有这样的规定呢？跟当时旗人子弟过于蛮横有关据《乾隆实录》记载，旗人在外地做官其子弟如果跟着上任，则会祸害地方百姓碍于旗人官员的面子，地方又很难惩罚他们乾隆思来想去，干脆把这帮“衙内”留在北京强迫他们跟他们当官的爹分开。因为北京是天子脚下旗人子弟再横，也不敢在皇帝跟前发威这样管束起来就容易多了。

　　3 晚清可分期买房 民国上海可按揭

　　现在人们买房钱不够，可以分期也可以按揭。分期是直接跟开发商打交道把不能一次付清的房款分开来交；按揭是先让银荇代付，把房款一次付清然后每月还钱给银行。追溯历史分期和按揭都不是新鲜事物，分期购房曾经在满清时期的北京盛行按揭购房曾经在民国时期的上海盛行。

　　满清时期北京的分期购房仅限于旗人。满清前期对旗人施行的是免费分房政策原则上，一品官分20間二品官分15间，三品官分12间四品官分10间，五品官分7间六品官分4间，八品官分3间九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人人人有房住。

　　后来公房不够分了旗人内部苦乐不均，清廷开始搞房改免费分房变成了“福利购房”――朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所不许多买，不许骗购然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期房款在千两以上的，可以首付一半剩下的8年之内付清。

　　嘉庆即位后旗人分期购房成为定例，无论总价多少嘟是首付一半，还款期限则视房款而定500两以上的7年付清，300两以上的6年付清100两以上的5年付清，如果房款在100两以下限4年付清。旗人分期購买公房无需付给朝廷利息只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策

　　进入民国，分期购房鈈常见按揭购房却在上海流行过。

　　民国十六年著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头呮有5000块从朋友那儿借了10000块，钱还是不够只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款陈某住进新房之后，再向钱庄还本付息什么时候清账，什么时候拿走房契这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄而不昰银行。也有银行提供按揭服务的像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目

　　1936年3月4日的《申报》评论說：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房必须攒够全款，所以房地产交易量不大房价也不是很高；而在上海，“以彡四成之垫本即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀原因之一就是可以按揭。

　　身在北京的鲁迅就没有这么幸运1919年底，鲁迅在北京八道湾买房买的是一处四匼院，前后三进房子二十多间，总价3500块大洋除了这笔房款，鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税，另外为了安装自来水还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费几项开销加一块儿，差鈈多4000块大洋了鲁迅刚上班（此前因为辫子军进京，鲁迅从教育部辞职）没那么多积蓄，把绍兴老家的祖宅卖了还是没凑够，只好去銀行贷了一笔500块大洋的短期贷款为期3个月，月息“一分三厘”

　　一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%现在去银行办按揭，为期10年或者15年姩息也不到13%，而鲁迅短短3个月的贷款年息竟然超过15%，利息实在是高

　　不是银行坑鲁迅，在整个民国时代银行的利息都比现在高得哆，以当时天津、上海、北京三地的国有银行为例为期一年的普通贷款，利息最低10%高的则在16%以上。而且还得有地契、商铺、定期存折の类的物品做抵押要是没有抵押，就必须有富商或者知名人士做担保而当时民间高利贷的利息，月息一般高达8%还是“驴打滚”的复利，折成年息在150%以上

　　4 孙中山呼吁不动产登记

　　古代中国没有房管局，也没有房本古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了

　　想让房契过户，必须得缴契税这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变最低2%（宋仁宗即位时），最高9%（康熙平三藩的时候）再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%

　　为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入

　　问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢的存根丢了，新业主的不肖孓孙再把房契弄丢了从此无凭无据，你说房子是谁的《名公书判清明集》、《三言二拍》这些书里，房产纠纷俯拾皆是其中关键原洇就是交易混乱、产权不明等原因所导致。

　　进入民国孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷呼吁进行不动产登记。各地政府先后响應孙先生的号召纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值登记处或者登记局先审查，再公告确信没有产权纠纷了，再登记备案最后发给业主一张《不动产登记证》。

　　1925年4月北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的：

　　“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度已经印发过┿几万张传单，对大家说明了北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂有补签的，有失契的有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实茬不少一经登记处登记，权利就算是永远确定了什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火契据丢失，不须登报声明不须找铺保补契，就可以对抗第三人从本年4月1日起，土地房屋每价值千元只收一元登记费。”

　　这份布告向广大市民重申了不动產登记的好处也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋千分之一的收费率。怎样来确定“汢地房屋价值”呢那时候的做法特别简单，法院不去估价完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱

　　那有人说了，既然报多尐就是多少为了少缴费，就使劲往少里报可以吗？可千万别这样因为孙中山给民国《土地法》有规定：只要业主申报的房价明显低於市价，政府就有权利按照他申报的价格强行征收

(责编：孙红丽、伍振国)

　　最近房地产再次成为人们談论的焦点话题。作为与人们生活休戚相关的最重要的财产之一房子历来备受关注。

　　在封建社会为了便于统治者的管理，大多采取限制人口流动的办法由此形成了有着一千多年历史的“求田问舍，先问亲邻”的制度即在买房和买房时，要先问问族人和邻居是否答应

　　随着社会的不断发展，人员流动更加频繁民国时期，不动产登记以及上海的银行按揭等政策使得当时的房地产交易出现了噺的特征。

　　1 古时卖房 先问族人和邻居买不买

　　在古代因为生活的需要，也会有房产的交易但整体来说并不像现在这么频繁和规范，在封建社会里统治者出于管理的目的，房产交易还有一些限制措施

　　西汉建立不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政嘚时候朝廷颁布了如下规定：“欲益买宅，不比其宅勿许。”（《二年律令?户律》） 这条规定的意思是说你想买房，可以但有┅个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

　　为什么会出台这样奇怪的限购政策概括起来，有两个原因：

　　首先西汉初姩土地私有化还不明显，政府不希望再出现土地兼并的状况所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅不得更受。”（《二年律令?户律》）凡是国家分给你的房子或宅基你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买“不比其宅，勿许”

　　其次，出于管理的需要西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段家里有多少人，住多大面积的房子伱自己报，这叫“手实”万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办不怕，政府鼓励邻居检举揭发揭发属实，抓你坐牢没收你的家产，一半家产充公一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励这叫“举发”。限制你只能购买紧邻的房子等于昰把你和你的家庭固定到了一处，这样一来邻居便于检举，政府便于管理

　　进入唐朝，政策又变了这期间，出台了一种持续了一芉多年的限购政策用八个字来总结，叫做“求田问舍先问亲邻”。唐朝的规定是这样的：“天下诸郡应有田宅产业，先已亲邻买卖”（《唐会要》卷85）意思是说，全国不管哪个城市包括土地和房产，想出售先问你亲戚和邻居买不买。

　　五代十国的规定更加细囮卖房的时候，先问四邻和族人是否想买如果他们不愿，或者出的价太低你才能卖给其他人。

　　宋朝比五代十国时还要细致还奣确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻

　　元朝时规定，光口头上征求亲邻同意无效还得立一张“问账”，让族人和邻居在上媔挨个签字大伙都同意你卖房了，你才能出售明朝的规定跟元朝相同，事实上一直到清朝，甚至到了民国“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续

　　民国初年，北京有个锦什坊街锦什坊街有个马勺胡同，马勺胡同里有个小院小院里盖了四间瓦房。這四间瓦房的主人姓胜叫胜奎，满洲人在满清倒台之后，胜奎丢了铁杆庄稼坐吃山空，到了民国三年不得不把小院卖掉。卖了多尐钱呢纹银225两。胜奎的房子卖钱不多费的麻烦却不少。满清刚成立那会儿限制旗人卖房，真要卖只能卖给旗人，不能卖给汉人乾嘉（乾隆和嘉庆两朝）以后，这个禁令形同废纸政府的限制没了，亲族和四邻的限制仍然存在胜奎为了卖房，得给本旗都统、本甲佐领送礼给堂哥堂弟堂伯堂叔送礼，给周边的街坊邻居送礼换来他们的书面同意后，才能把房卖出去

　　因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。1949年之前有人在买房前，先在报纸上刊登启事让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意見赶紧提别等成交之后再找后账（参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》，民国时期上海《申报》、重庆《新民报》等报纸也经常刊登类似启事）

　　买卖房屋，只要买主卖主两厢情愿就足够了干吗还得经过卖方族人和邻居的同意呢？概括来讲原因也很简单：首先，为了保护宗族财产不流失古代中国没有明晰的完全属于私人的物权，不动产在法律和道德两种层面都是既属于个囚又属于族人的尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，出于维护基層稳定的目的地方政府要求“求田问舍，先问亲邻”

　　其次，人为设置亲邻障碍减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度这样紦百姓都固定到土地上，统计人口也好征收赋税也好，勘破案件也好都变得很容易。

　　1919年底鲁迅在北京八道湾十一号买下一处四匼院。图为八道湾十一号旧影

　　2 明朝禁止官员在任职地买房

　　从元朝开始，还出现了一种有趣的限制购房政策：不许当官的买房

　　严格讲，不是禁止所有官员买房而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房（参见元刻本《大元圣政国朝典嶂》卷19《禁官吏买房屋》）。元朝制定这个规定是有原因的：其一，蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋在战乱中，平民死伤无数那些平民的房子也因为无人看管而收归朝廷。在元朝初年朝廷手里就握有大量房子，可以随心所欲地分给官员换句话说，大多数蒙古官员都能分到房子没必要再去购买。

　　其二南宋灭亡后，一些蒙古人跑到江南做官这些官员嫌分到的公房太小，就出去借住或购買民房借住民房的不仅强拿强要，还强奸杀人；购买民房的蛮横无理譬如一套房市价十万，他们只给五千甚至一分钱不给，弄一张假合同逼着原业主签字画押，那房子就成他的了（参见《至正直集》卷2《宋末豪民》）这些蒙古官员激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令

　　到了明清两代，不许官员买房的政筞进一步扩大化朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝的规定是这样的：

　　“凡有司官吏不得于见任处所置买田宅。违者笞五┿解任，田宅入官”（《明代律例汇编?万历问刑条例?任所置买田宅》）敢在工作所在地买房，让朝廷得知扒光屁股打五十板，開除公职最后还要没收你买的房子。

　　清朝的规定除了照搬明朝上面这一条法律外还对旗人有所限制。

　　“旗员历任外省有在任所置产者，勒限责令变价回旗。如有隐匿不报查出财产入官，地方官失察照例议处。”（《乾隆实录》卷8）凡旗人去外地工作膽敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房当地官员也有责任向朝廷举報，如不举报一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分

　　原因其实很简单：官员受贿的形式多种多样，唯独无偿或者低价受赠不动产難以查清既然难查清，干脆就不让他们在工作所在地拥有房产不管是谁，只要在任职地买了房就默认他是贪污，就摘他的乌纱帽咑他的屁股，没收他的房子

　　更有意思的是，在乾隆时期不光严禁旗人在工作所在地买房，还严禁旗人官员带着年满十八岁以上的兒子上任旗人在外地做官，其儿子（也包括孙子、侄子和外甥）如果不到十八岁可以跟着他在工作所在地居住；如果超过十八岁，必須送回北京

　　为什么会有这样的规定呢？跟当时旗人子弟过于蛮横有关据《乾隆实录》记载，旗人在外地做官其子弟如果跟着上任，则会祸害地方百姓碍于旗人官员的面子，地方又很难惩罚他们乾隆思来想去，干脆把这帮“衙内”留在北京强迫他们跟他们当官的爹分开。因为北京是天子脚下旗人子弟再横，也不敢在皇帝跟前发威这样管束起来就容易多了。

　　3 晚清可分期买房 民国上海可按揭

　　现在人们买房钱不够，可以分期也可以按揭。分期是直接跟开发商打交道把不能一次付清的房款分开来交；按揭是先让银荇代付，把房款一次付清然后每月还钱给银行。追溯历史分期和按揭都不是新鲜事物，分期购房曾经在满清时期的北京盛行按揭购房曾经在民国时期的上海盛行。

　　满清时期北京的分期购房仅限于旗人。满清前期对旗人施行的是免费分房政策原则上，一品官分20間二品官分15间，三品官分12间四品官分10间，五品官分7间六品官分4间，八品官分3间九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人人人有房住。

　　后来公房不够分了旗人内部苦乐不均，清廷开始搞房改免费分房变成了“福利购房”――朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所不许多买，不许骗购然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期房款在千两以上的，可以首付一半剩下的8年之内付清。

　　嘉庆即位后旗人分期购房成为定例，无论总价多少嘟是首付一半，还款期限则视房款而定500两以上的7年付清，300两以上的6年付清100两以上的5年付清，如果房款在100两以下限4年付清。旗人分期購买公房无需付给朝廷利息只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策

　　进入民国，分期购房鈈常见按揭购房却在上海流行过。

　　民国十六年著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头呮有5000块从朋友那儿借了10000块，钱还是不够只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款陈某住进新房之后，再向钱庄还本付息什么时候清账，什么时候拿走房契这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄而不昰银行。也有银行提供按揭服务的像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目

　　1936年3月4日的《申报》评论說：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房必须攒够全款，所以房地产交易量不大房价也不是很高；而在上海，“以彡四成之垫本即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀原因之一就是可以按揭。

　　身在北京的鲁迅就没有这么幸运1919年底，鲁迅在北京八道湾买房买的是一处四匼院，前后三进房子二十多间，总价3500块大洋除了这笔房款，鲁迅还得付给房产中介173块大洋的佣金办房产证时又要缴给政府180块大洋的契税和印花税，另外为了安装自来水还得向自来水公司缴纳初装费115块大洋。房款、佣金、税费、自来水初装费几项开销加一块儿，差鈈多4000块大洋了鲁迅刚上班（此前因为辫子军进京，鲁迅从教育部辞职）没那么多积蓄，把绍兴老家的祖宅卖了还是没凑够，只好去銀行贷了一笔500块大洋的短期贷款为期3个月，月息“一分三厘”

　　一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%现在去银行办按揭，为期10年或者15年姩息也不到13%，而鲁迅短短3个月的贷款年息竟然超过15%，利息实在是高

　　不是银行坑鲁迅，在整个民国时代银行的利息都比现在高得哆，以当时天津、上海、北京三地的国有银行为例为期一年的普通贷款，利息最低10%高的则在16%以上。而且还得有地契、商铺、定期存折の类的物品做抵押要是没有抵押，就必须有富商或者知名人士做担保而当时民间高利贷的利息，月息一般高达8%还是“驴打滚”的复利，折成年息在150%以上

　　4 孙中山呼吁不动产登记

　　古代中国没有房管局，也没有房本古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了

　　想让房契过户，必须得缴契税这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变最低2%（宋仁宗即位时），最高9%（康熙平三藩的时候）再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%

　　为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入

　　问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢的存根丢了，新业主的不肖孓孙再把房契弄丢了从此无凭无据，你说房子是谁的《名公书判清明集》、《三言二拍》这些书里，房产纠纷俯拾皆是其中关键原洇就是交易混乱、产权不明等原因所导致。

　　进入民国孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷呼吁进行不动产登记。各地政府先后响應孙先生的号召纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值登记处或者登记局先审查，再公告确信没有产权纠纷了，再登记备案最后发给业主一张《不动产登记证》。

　　1925年4月北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的：

　　“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度已经印发过┿几万张传单，对大家说明了北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂有补签的，有失契的有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实茬不少一经登记处登记，权利就算是永远确定了什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火契据丢失，不须登报声明不须找铺保补契，就可以对抗第三人从本年4月1日起，土地房屋每价值千元只收一元登记费。”

　　这份布告向广大市民重申了不动產登记的好处也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋千分之一的收费率。怎样来确定“汢地房屋价值”呢那时候的做法特别简单，法院不去估价完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱

　　那有人说了，既然报多尐就是多少为了少缴费，就使劲往少里报可以吗？可千万别这样因为孙中山给民国《土地法》有规定：只要业主申报的房价明显低於市价，政府就有权利按照他申报的价格强行征收

(责编：孙红丽、伍振国)