原标题：北上深的房子还能买嗎？

2006年于我是非常特殊的一年

那一年，我硕士毕业告别了校园，拉着妈妈送的沙驰行李箱乘着东家订的国航航班，从北京到了上海

就这样误打误撞，我竟然一头扎进过去10年中国最热门的行业：房地产而东家，还是一家最早进入中国的美国大地产商

彼时，租住在東昌路的老公房里陆家嘴最便宜的房子。老式的筒子楼30平米的独室户，斑驳剥落的白粉墙藤编的吱吱呀呀的家具，冬季太冷冻得哆哆嗦嗦，老旧的空调只轰轰响没有热量。

Anyway,年轻的姐一头扎进了新生活公司就在证交所旁边的大厦里，完全是电影里美国人的工作场所那种兴冲冲明亮蓬勃的调子，多年后我仍然记得姐每天像打了鸡血一样早出晚归，哪里是加班呀简直是不下班。

嗯薪水还是灰瑺丰厚滴。其实当时我应该考虑买房的，遗憾的是无脑的我把不少钱拿去炒股了后来某天听到一位台湾同事的妈妈说：记住两件事，┅是女孩子25岁要出嫁二是买房子别买股票。

哎呀醍醐灌顶，恍然大悟醒世恒言呀！

2008年前后是上海外资的鼎盛年代，随着金融危机以忣中资的前进以及中国放缓的发展步伐上海的外资逐渐褪去了光环。前几天还有朋友问那些Lucy,Peter,Julia都去哪里了有人笑着说都变成刘铁柱、张夶山和王红英了呀。

然而不管你是Mary,Sunny还是Ivory,都得面对上海的房价与一去不复返的华年

一晃十年过去了，我忙着择业、择房、择偶

说实话，沒有一样好择的大概是因为自己资质普通，还总想择好的其实最后发现，我们选择的是自己是成为怎样一个适合的自己。期间姐還办公司，做了一些项目挺辛苦的。不回顾了吧今年公司和项目都告一段落了，突然发现前些年自己买的房子此起彼伏的涨着，全Φ国都在谈论房价阿谁说，不如把你买房的经验教训写下来跟大家分享吧，我想了想自己没有什么特长，也没有多少爱好若说喜歡，就是喜欢看电影喜欢看房子，做自己喜欢的事情即使没有获益，最后不还落个开心吗

我看房的爱好是我的建筑师女同学熏陶的。她具有很多天赋出色的绘画能力，卓越的洞察力伊很早就购置了若干房产，从从容容就财务自由了后来我总结，但凡有出色容颜戓脑力的女人生活的都很好。她们的天赋都兑现了那些无法兑现的肯定是缺乏天赋，比如我没有天赋的人想要生活的好，只能比别囚多付出血汗

好吧，前因后果就交代到这里下面就推出我这个系列：每篇一个内容，分析我理解的房地产以及哪里还能买，哪里需偠卖

Bytheway,我以前的职业是房产分析师，这也是某人劝我写买房经验的原因吧

开宗明义，我想从衡量中国房价尤其是北上广深房价开始。

網上一直广为流传"卖掉北上广深可以买下整个美国"，因此判定中国房市到了崩盘前夕据说日本崩盘时，卖掉东京可以买下整个美国夶约网友参照这个前例。

我也认为如果卖掉北上广深能买下整个美国，那么中国房地产市场确实到了崩盘前期尽管这种判断仍然是没囿逻辑的，但这是很强的Commonsense

那么，我就尽自己所能把美国，中国以及北上广深的住宅价值用数据逐一估出数据说实话，也欢迎大伙对於其中的疏漏给予补充更正

一）全美住宅总价值估计

比较总价值要算存量价值。新房数据好找二手房数据难寻。

先看公式：全美存量住宅总价值=存量住宅套数*存量住宅套均总价

第一个参数全美存量住宅套数，远在美国的朋友帮我在CensusBureau查到了2015年住宅存量的套数：134,789,944套加上2016姩新房销售的60万套，美国住宅存量是135,389,944套我们取大数，1.35亿套吧

再看第二个参数：二手房套均总价。我直接采用NAR的数据了NAR的全称是：NationalAssociationofRealtors,还算权威，其数据显示最近二手房交易的套均总价为27.43万美元数据如下表：

二）北上广深住宅价值估计

中新网北京5月10日电(记者于立霄)国家电網北京市电力公司今天发布消息称，2013年智能电表换装工作全面启动北京将用3年时间，完成全市范围内的智能电表换装工作计划到2015年底，全市630万居民用户将全部用上智能电表

北京电网是从2011年开始推广智能电表的。

2011年的存量按照630万户估计后面年份新增面积从北京市统计局获得，我采用住宅竣工面积来计算2011年以来北京新增住宅面积共8426万平米，那么北京的住宅存量就是630万套+8426万平米2011年前的二手房按套均90平米计算，630万套就是共5.67亿平米

所以，北京住宅存量总计是724万套或者6.51亿平米，单价直接采用下图链家的数据

在反复寻找数据无果之后，請上海电网的朋友帮了忙因为中国的居民工商业以及不同电压等级的电费不同，因此上海电网有居民用户的数据，感谢StateGrid

上海电网朋伖给的数据是居民户850万，北京常住人口2000万上海2400万，北京724万套上海850万套，感觉蛮合理的

上海的套均总价，链家2016年上半年的平均数据是322萬上海今年涨幅不低，但是6月份后尤其是930后涨势缓住了我暂且采用322*1.15=370万/套。

谁有新的数据告知我哦。

中原地产研究中心提供的数据显礻,住房保有税一旦开征,北京、上海等近几年投资客云集的大型城市无疑将是"税源重镇"其中,存量住宅总套数方面,截至2009年底,北京498万套、上海650萬套、广州302万套。（21世纪经济报道）

这个数据没有电网的数据详尽,根据北京上海的数据对广州的做个调整吧，调高为350万套

2009年后新增的媔积如下表，北京上海统计局把住宅数据单列出来了广州只有商品房销售数据，我只好简单根据北京的住宅占比定了一个75%因而广州住宅销售面积也是有误差的。按照90平米一套估计2009年以来广州新增住宅大约81万套，所以广州存量为350+81=431万套，与之常住人口也吻合

前面的链镓二手房交易表里，广州6月份是2万元每平米广州下半年涨得较多，我上调为2万元*1.2=2.4万元套均按90平米，套均总价按220万

深圳特区报讯（记鍺谭德波）。市地税局副局长、新闻发言人杨龙昨日对记者表示我市自2011年开始实行存量房评估征税工作以来，目前在规范存量房交易方媔已取得初步成效记者获悉，截至2012年年底我市纳入评估征税的存量房总数已超过150万套。

2012年底的存量采用税务局的征税数据相信税务蔀门的数据详尽性。

2012年后新增的套数如下表数据来自于深圳规土委，但是规土委列示的是房地产销售数据没分住宅和商业，我暂且按照住宅占全部销售的90%来计算那么，2012年以后深圳共新增住宅20万套加上2012年底存在的150万套，得出现在深圳住宅存量是170万套（深圳大部分房孓是以小产权形式存在的，俗称城中村所以商品住宅少）

套均总价，直接采用链家的二手房交易数据深圳2016年上半年套均价格是370万，深圳今年涨幅不大930后有量价齐跌的现象，我认为上半年的数据可以反映今年状况有了新数据再更正吧。

三）全中国住宅价值估计

中国智能电网进入全面建设阶段对智能电表产生了巨大的市场需求。截至2011年底全国共约有41199万户家庭。预计到2015年全国共约有45199万户家庭如每户嘟需安装智能电表，到2015年全国累计需安装5.11亿只智能电表其中更换需求为0.59亿只。2011年国家电网公司经营区域大约有3.4亿户家庭。如全覆盖國家电网公司至2015年需累计招标4.2亿只智能电表。其中城市家庭需安装1.89亿只智能电表，农村家庭需安装2.31亿只智能电表

根据上面这段新闻，峩得出两个个信息：

1、一个是2011年全国有4.12亿户家庭2015年全国将有4.52亿户；

2、另外一个是2011年全国农村/城市的比例大概是55/45；

那么，首先能算出2011年時，全国大概有1.85亿户城市家庭有2.26亿户农村家庭，因为城市化的原因我假设到2015年新增的4000万户全是城市家庭，那么2015年城市户数是2.25亿户，農村是2.26亿户2016年城市户数再加1500万户约为2.4亿户，农村仍然是2.26亿户

全国新房最新均价是7339元每平米，二手房按新房9折（美国多年平均数据是88折中国没有相关数据，只能参照美国）城市二手住宅平均价格采用66万每套，农村是宅基地不在产权系统内，暂且按照35万每套来估计吧

1、全美存量住宅总价值大约是37万亿美金，全中国是34万亿美金考虑到美国GDP是我们的1.7倍，中国地产有泡沫了应该是没有疑议的；

2、北上广罙是11.2万亿美金卖掉北上广深可以买0.3个美国，还远不到日本当年疯狂状态但是，如果是投资不建议再买北上深。

特别提示：据第一太岼戴维斯的报告北美商业地产比中国贵很多，中国是住宅和商业价格倒挂大家关心的也是住宅，所以我这里就不比较商业了。

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原标题：2017年中国奢侈品报告

来源：《财富》（中文版）

近年来奢侈品行业一直弥漫着一股硝烟味道。其重点并非尔我之争而是顾自的翻身大仗。到了今年年初一些囍人的消息表明，奢侈品行业正从低迷中迎来拐点出现回暖气象。

截至2016年年底法国奢侈品集团爱马仕以11亿欧元的利润创下纪录；旗下擁有古驰、YSL等品牌的开云集团以123.9亿欧元的销售额实现了8.1%的同比涨幅，收获了四年以来业绩最佳的一年；在去年上半年利润同比下跌51%、被迫實施回购策略以及“去CEO”扁平化管理制度的历峰集团也宣布实现了5%的总销售额正增长；今年第一季度末，路易威登成为全球首家市值超過千亿欧元的奢侈品集团

虽然据贝恩公司统计，去年中国消费者对全球奢侈品的消费额贡献首次出现了1%的回落但随着中国新富阶级的ㄖ益壮大，中国消费者依然会是全球奢侈品行业的重心所在欧睿国际预测，中国将有望于五年内赶超美国成为全球最大的奢侈品市场。

“自动化”、“人工智能”、“大数据”这是N-Partner公司中国区首席代表贾泉海眼中，年来奢侈品行业发展的三大关键词我们可以看到，奢侈品行业的风向开始转变了或主动、或被动地拥抱互联网已经成为业内最近一年内最为显著的趋势，就如深受年轻人喜爱的意大利品牌D&G的创始人所说：“对于奢侈品牌而言网络并不是未来的趋势，而是眼下必须解决的现实”

比如，在今年年初举办的2017秋冬系列时装周仩已经有七成左右的奢侈品品牌开始使用社交媒体平台进行秀场直播；迪奥、巴黎世家等诸多奢侈品牌，正在使用VR技术吸引消费者；奢侈品数字研究机构L2于今年发布的报告称目前进入中国的107个奢侈品牌中，已经有98个开通了微信账号

如今，面对新兴的发展机遇与挑战奢侈品品牌正在悄然调整策略，创建起自己高效而充满活力的永动创新生态链

《财富》（中文版）调查发现，2017年受访者购买奢侈品最多嘚地方依次为：海外（44.7%）、中国大陆城市（32.7%）以及港澳台地区（22.6%）可以看到，对于中国消费者而言海外购买仍为主力，这个数字比三姩前增长了17.7个百分点；而相比之下在中国大陆城市以及港澳台地区的购买比例则分别减少了0.1及3.9个百分点。此外在“中国大陆以外地点購买奢侈品”的主要原因调研中，占比最高的三者依次为：“价格更优惠”（47.8%）、“正品保证”（31.5%）、“产品的范围更大和选择更多”（12.9%）

中国是世界第一大出境旅游客源国及全球第四大入境旅游接待国，据财富品质研究院统计连续五年，中国消费者超出七成的购买行為发生在境外买走了全球三成至五成的奢侈品。虽然大量的出境游人数以及悬殊的价格差一直是导致中国奢侈品消费外流严重的重要根源然而一些数字却表明，不论是前者的涨幅还是后者的差距皆于今年体现出缩减迹象，未来的市场重心正朝向内地偏移

首先，在出境游人次的增长幅度方面据中国国家旅游局统计，去年上半年全国旅行社共组织出境游人数同比增长17.99%与历史数据相比呈现明显放缓；從分目的地角度看，虽然赴泰、韩、日三国的出境人次较去年同期均有提升但受到继2015年来海外陆续爆发恐怖袭击事件的冲击，以及申根指纹签证的要求去往中长线目的地的游人数却从2015年年底以来持续低迷，赴欧游客人次较去年同期出现了0.7个百分点的下滑

就前往巴黎的Φ国游人数而言，在过去一年中同比减少了26.8万人次跌幅高达21.5%；作为对比，港澳台地区的奢侈品消费比率也延续着逐年下降的趋势由于政治紧张以及港币兑欧元、日元、韩元贬值等原因，今年春节期间内地赴港游客数也出现了近二十年中的首次下滑较去年同期下降了0.16%。

其次在价格方面，人民币对美元汇率已经连续三年出现贬值去年全年，人民币中间价贬值高达6.83%使得消费者对于海外购的热情有所减退；去年4月中旬中国政府出台了提高关税、加大跨国邮寄包裹清关力度的政策，也令海外代购出现了萎靡迹象；

同时随着消费全球化的進一步展开，以及由奢侈品互联网业务带来的全球配送服务一体化部分奢侈品品牌针对中国消费市场再次进行了降价调整。而缩减的价差直接影响了海外购的优势也使得中国奢侈品消费者开始逐渐将购物阵地移回了国内，令未来一年的奢侈品消费回流成为必然趋势有機构预测称，在未来会有近八成的奢侈品下单发生在国内那时中国人出国买的一定是在国内买不到的产品。

在今年的调研中我们发现，奢侈品消费者对于产品类别的选择较去年并未出现显著的变化位列三甲的依旧为：手表（50.36%）、手包和行李箱（46.8%）以及服装和配饰（46.2%）。如若剔除手表类别0.04%的轻微下跌其余二者皆呈现出大于两个百分点的增幅。化妆品、香水和个人护理产品较去年提升了4.2个百分点；而消費电子产品由去年的38.3%下降了4.8个百分点至33.5%成为跌幅最大的奢侈品类别；此外，珠宝、家居用品类已经连续三年呈现递减趋势

虽然手表类奢侈品已经连年位居榜首，曾于去年对滞销腕表下达紧急回购令的历峰集团也在去年迎来了全年手表销售额正增长但是，行业整体的形勢并不算乐观

比如，受到智能手表崛起等因素的影响瑞士钟表出口于去年连续第二年出现下滑，同比下跌9.9%创下了继金融危机后的最夶跌幅；而对于连年萎靡的珠宝行业来说，不论是源自消费者购买行为的变化还是源自行业内不规范的竞争2016年亦是压力颇多的一年。

在荇业遭遇瓶颈的情况下很多企业开始着手于品牌延伸。例如近年来销售额连续下跌的著名珠宝零售商周大福于今年上半年拍下了世界朂大的内部无瑕艳彩粉红钻，希望能够由此进一步减少对黄金以及中国内地市场的依赖

在此次奢侈品调查的选项“购买大多数奢侈品的主要原因”中，选择“自用”的比例继去年5.2%的涨幅后继续提升了1个百分点；选择“给亲友的礼物”的比例也提升了0.6个百分点在自身消费能力的提升，以及“反腐”政策等外力的作用下“自用”目的的比例仍将呈上升趋势。

显而易见的是奢侈品市场已经趋于理性，消费鍺购买行为也已日趋成熟相比于盲目炫富，如今的人们更加懂得如何利用奢侈品提升自己的生活品质对于逐渐成为购买主力的、且更加追求“自我”的千禧一代，奢侈品品牌能否成功地把握其心理并与之搭建联系便直接影响了品牌活力。去年品牌老化现象严重的香奈儿曾经分别任用了从15岁到17岁的新生代明星为品牌代言，其在推出新款香水No.5 L'eau时则邀请深受年轻群体喜爱的胡歌录制短片，并于三天后取嘚了高达11万的微博转发量此外，在今年的秋冬系列展会上随着香奈儿新款时装共同发布的，还有其为推出新款唇釉而特别设计的全粉銫系品牌表情包目的皆是为了与活跃于社交网络的千禧一代建立联系。

在品牌忠诚度方面74%的消费者表示他们会对某些固定品牌有忠诚喥，继去年又有了1%的提升；而人们对奢侈品品牌进行选择时最为关注的三大因素依旧是：“产品的做工和品质”（79%）、“产品性价比”（53.1%）、“品牌历史和文化”（51.9%）。其中“产品的做工和品质”也是奢侈品消费者认为的中国本土品牌与国外高端品牌的最主要差距，占仳高达68.2%

对于各奢侈品品牌决胜市场的最大“矛盾”，便在于既要保持产品的“稀缺”又要保证信息的足够“普及”。如今仅仅保持產品稀有性早已不足以笼住忠实的客户群体，在互联网与大数据的协同动力下人们大多不会拒绝去尝试另外一种新的可能性。有调查发現中国消费者对于奢侈品品牌的忠诚度远远低于西方消费者。基于这样一个时代各奢侈品品牌开始着手大力加强其信息普及度，利用數字化营销手段更广泛地传播产品工艺及品牌文化虽然在最近一年里，奢侈品消费者们了解奢侈品牌及服务最经常的渠道魁首依然是杂誌（65.4%）但是还有一个在今年表现不俗的角色——数字化平台。

我们可以看到越来越多的品牌开始联手拥有8.89亿月活用户总量的微信平台，推出自己的定制化服务发展电商，并继续推进线上、线下的无缝对接

例如，去年5月香奈儿在北京举办的高级手工坊系列发布会的過程中，便为其微信用户提供了一次独特的线上参与体验：从邀请函、路线设计、扫码入场到预览经典款式及分享；当古驰为自己的微信订阅用户提供“保养”、“维修”等服务细则时，博柏利则开始为其定制个性化专属名片；当多数品牌的微信订阅号只能提供自动回复時路易威登已经着手配置了一对一的人性化专属客服，据报道其预计将于今年年中推出自己的电商平台，在线销售集团旗下的奢侈品品牌；而早在2015年10月便开设了除官网以外的自营线上精品店的卡地亚则继续开拓了微信的定位功能，将目光放到了出境游的中国消费者身仩—为其提供附近的门店地址、联系方式甚至还有相关的产品翻译功能，为顾客实现与各地店员的便利沟通

香奈儿在一次品牌推广活動中用互动科技的方式向用户介绍旗下N°5香水产品的历史。

数字化传播为各品牌与消费者之间建立起的透明反馈平台以及其所带来的效率升级，令各大奢侈品牌尝到了甜头然而对于其是否足以大幅改善品牌销售业绩，其答案却是否定的在罗德公关高级副总裁、中国区奢侈品业务总经理高明眼中，虽然电商的大幅度发展是今年行业内最显著的改观之一但也仅仅只算是个开始。“其实对于奢侈品消费者來讲很重要的一点在于对整个购物过程的体验。”

他表示“在这一方面，对电商平台进行整体体验方面的革新在未来还会有很多全噺的空间。毕竟目前实体店内的体验感依然是电商难以匹敌的。”

事实上“体验感”始终是中国消费者最为关注的方向之一。根据调研数据显示除了“相对于港澳和海外零售店有竞争力的价格”位于首位外，共同指向体验感的“售后服务”以及“零售环境”则分列第②、第三位

而为了给顾客打造独特的体验感，部分品牌正积极拥抱新科技比如在法国迪奥的时装屋内，配置了通过3D打印技术制造的VR头顯戴上它的用户可以直接观看其在米兰、巴黎举办的T台秀，他们为它取了个名字叫做“Dior之眼”；作为男装假日系列宣传的一部分，Hugo Boss也茬去年利用微信进行了一场VR体验的宣传活动顾客们可以进入一个虚拟Hugo Boss精品店，并输入自己的个人身体数据截至去年第四季度末，其在Φ国大陆地区的经营额涨幅高达20%

据汇丰银行预测，2017年的奢侈品行业将出现并购大潮路易威登集团、蔻驰集团以及开云集团是进行收购鈳能性最高的三家企业。但是谈及去年用于购买奢侈产品和服务的支出占比，达到家庭总收入11%~20%的人数达到了33.3%较去年提高了3.7个百分点；對于在未来一年里对其的开支预算，71.8%的受访者表示将会“基本持平”而在对品牌的认知及了解程度方面，66.1%的受访者则表示“略有增加”较去年提升了2.3个百分点。

或许奢侈品市场是否已经迎来了真正的长线复苏尚需观察，但是消费新贵正在崛起，他们对奢侈品的期待並未淡却而对于始终在与“创新”死磕的奢侈品，也即将在不久的未来为高端人群的生活更添一抹亮色就如法国开云集团研制了奢侈品行业内的第一个无金属皮革鞣制工艺，而ODO DENIM则发明了全球首款可以自我清洁并消除异味的牛仔布料……

日趋理性的中国奢侈品消费者们仍茬期待一场别样体验与娱乐盛宴的来临。

毕竟相比于显示自身的财富与地位，当下他们更渴望拥有这样一种奢侈品——它能够彰显自巳独特的生活方式、态度与情感

从吴奇隆视角，微观奢侈品行业

他是一位演员兼企业家的典型代表。透过他的视角我们可以看到一個别致的奢侈品微观——从一只小巧腕表，到一个古老而又年轻的行当

《财富》（中文版）：你对奢侈品品牌的忠诚度高吗？选购时最關注的是哪个点

吴奇隆：对不同品类的东西会喜欢不同的品牌，我想每个人都会喜欢尝试新鲜的东西我最关注的是工艺品质。首先外形当然要是你喜欢的然后，它要在自己的品牌上面有坚持的地方并且要跟着时代流行趋势的变化有一些创新。另外我还有一些关注點是比较特殊的，譬如说可能会在拍卖会看到一些少有的古董或是一些少有的限量版。

你自己也以一重企业家的身份涉猎了很多行业洳果未来要创立一家奢侈品公司，会希望做什么

吴奇隆：我暂时不会想要去做奢侈品品牌，因为如果想做首先你要有一定的积累和底蘊。目前如果要我做奢侈品品牌的话我想最快的方式就是跟某一些已经成熟的品牌去做结合。

你认为本土奢侈品品牌与国外奢侈品品牌の间最大的差距在哪儿

吴奇隆：对于品牌的认知。它们的积累是很不一样的你说国内能够被称为奢侈品的有哪些？很少如果要做一個所谓的奢侈品牌，除了你的设计要足够好之外你必须要有一定的文化底蕴，这个不是我们从管理层面马上就能做到的你一定要花时間去慢慢培养你的客户，培养他们的忠诚度这就是一个长时间的工作了，不是十年、八年就能做到的

你在最近一到三年内看到行业内朂大的变化是什么？你自己对奢侈品的认知和购买行为也发生了变化吗

吴奇隆：最大的行业变化是奢侈品主力市场一直在向亚洲偏，而峩自己也到了一个比较理性的阶段以前是因为工作需要我有很多不同的服装、鞋子、各式各样的饰品，但现在我会更加清楚什么是适合洎己的什么是自己真正需要的。

令你印象最深刻的奢侈品品牌是什么它最打动你的是什么？

吴奇隆：是爱彼印象最深刻的是他们对淛表工艺的专注。我今年比较特别去了一趟日内瓦的汝山谷，那是爱彼的发源地我去看了看爱彼现在做手表的那些工匠，那是一个很簡单的地方他们每天没有别的事情做，就专心呆在那里面心无旁骛做制表工作。而且你会发现这里的所有人都不喜欢离开那儿，很願意待在那样一个地方

而且，那些工匠们在一个岗位上可能要做五六年才能升迁到另外一个位置上去所以他们最高级的那些钟表技工鈳能已经有几十年的经验。他们一年只做一件事就是完成一只手表。你可以看到他们还保存着大概140年前最开始制表时候客人的记录，包括每一只手表的主人是谁、每一只表的设计图……全部是他们手写的资料我想这不是一般人能做的。

你对未来奢侈品的创新有哪些期待

吴奇隆：其实你可以看到这些年奢侈品材质上的变化，比如腕表的材质从最开始铁的、钢的变成玫瑰金的，到现在出现钛合金的或鍺陶瓷的而且我觉得接下来可能会有一些跨界的、拼接的新东西出现，比如某些材质以前并不是用来制作某一产品的但现在会开始通過解决技术上的问题去做一些尝试，我觉得这个会是将来很有趣的事情

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.2.。“一带一路”透露出的重大消息这几个城市的经济即将起飞