国际企业中心一期项目开发计划書 　一、项目概况　　本项目位于关山二路以西武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后實际可用地为49138平方米（约77.7亩）。　　二、目标客户的描述　　完成资本原始积累后有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公　　三、项目定位　　本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业經营满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档以相对低廉的价格提供写字楼的品质　　1、建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性　　2、道路系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右　　3、配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流區。配套的重点是企业会所其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要　　4、景观系统：以道路两侧绿化及庭院綠化为主，形成良好的交通景观和空间效果局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施　　四、开发计划及成本分析　　根据实際用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1.18其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米　　1、开发计划　　2003年2月完成方案设计和报批　　2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计　　2003年3月-5月銷售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。　　2003年4月10日前完成施工图报審；施工、监理招标办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计　　2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工参观走廊的设置　　2003年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米销售价95折　　2003年7月进入正式销售，起价：元/平方米均价：元/平方米　　2003年8月进行沝电报装，土建工程完工　　2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续　　2003年9月二期组团（2万平方米）开工，会所开工　　2003年10月完成景观施工和市政配套，首期组团建成　　2003年11月会所进入装修　　2003年11月，起价：元/平方米均价：元/平方米，二期开盘　　2004年1月二期组團进行土建工程完工　　2004年3月底，国际企业中心研发区建成　　2004年6月应累计实现销售25000平方米　　2004年12月，全部销售完成　　2、成本分析　　国际企业中心建设投资估算表　　序号费用名称计量单位规模指标（㎡）单项指标（元/㎡）估算投资（万元）备注　　1土地费用1419　　1.1三通一平费㎡　　1.6地价㎡393.2按每亩18万元计算　　土地费用楼面价283.64　　2前期费用153.9　　2.1土地测量、地质勘测费㎡　　2.2建设规划设计费㎡25135　　2.3施工图審查费（抗震、技术安全检查）0.52.7设计费×2%　　前期费用楼面价28.5　　3取得规划许可证前的规费54　　3.1垃圾处理费㎡　　前期规费楼面价10　　4工程造价5655.32　　4.1主体部分㎡　　4.1.1土建工程㎡6203348　　4.1.2门窗㎡39210.6按建筑面积15%（8100㎡）；彩铝单层窗260元/㎡计算　　4.1.3外墙㎡80432按建筑面积80%（43200㎡）；100元/㎡计算　　4.1.4電梯安装㎡77.78420按12部计算　　4.1.5不可预见费132.32取3%　　主体部分楼面价841.28　　4.2建设配套费㎡1112.4　　4.2.1区内道路排水、停车场等㎡　　4.2.2绿化工程㎡50270　　4.2.3市政配套㎡70378　　4.2.5不可预见费32.4取3%　　建设配套费楼面价206　　工程造价楼面价1047.28　　5建设期间税费202　　5.1质量监督费600×5.8　　5.2建设单位管理费30约设计费的40%　　5.3发展新型墙体材料专用费用㎡　　5.4商品混凝土保证金10　　5.5建设工程竣工档案保证金㎡.7　　5.6工程监理费30约设计费的40%　　5.7卫生防疫审查费㎡　　5.8灭鼠

换钱：无论汇率多么不好准备1000泰铢以上。落地签费用无法刷卡

防晒霜之类的，泰国靠近赤道无春夏秋冬之分，只有雨季旱季之分6-10月为雨季。3-5月高温期注意防嗮，宝宝们否则回来像去了非洲一样，对象都吓跑了！