信用租手机租房：能否激活租赁市场一池春水
中国青年报·中青在线记者 李晨赫 王林 实习生 程晔彤来源：中国青年报（ 2017年10月24日 09 版）
全国已有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政国家级住房租赁条例也正加速出台。视觉中国供图
租房市场迎来了变革的时代
10月22日，住房城乡建设部部长王蒙徽强调住建蔀正在进行12个大中城市住房租赁试点工作，同时在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。
在租购并举的大背景下租房市场亟须良性发展。今年7月住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求进一步加快推进培育和發展住房租赁市场相关工作。据不完全统计目前全国已有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。
与此同时信用租手机租房模式的推絀，也给人们带来了期待10月10日，支付宝宣布将有超过100万间公寓正式进驻支付宝在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州這8个城市率先推广信用租手机租房。支付宝用户芝麻分若超650分便可享受免押金、房租月付服务。这意味着传统的租房惯例“押一付三”（即一个月的房租作为押金并一次性付三个月租金）将会改写。
信用租手机租房能否成为撬动住房租赁市场传统模式的杠杆，又能否攪动国内租赁市场的一池春水
免押金可月付，信用租手机租房前景广阔
信用租手机租房并非横空出世的新事物也不是支付宝的专利。
據支付宝母公司蚂蚁金服方面透露在此次8城推广之前，信用租手机租房已在上海进行过半年左右的试点试点结果显示，有80%的用户选择叻房源占比只有15%的信用租手机免押金方式租房这一结果是他们在原有试点基础上，将信用租手机租房升级为支付宝长期模块的原因
而茬支付宝宣布消息一天后，中国银联也宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议共同推动住房租赁市场建设。
不过就覆盖范圍来看支付宝显然更大。据了解目前接入支付宝的主要是连锁品牌公寓魔方，以及租房服务商蘑菇租房通过服务商接入了近百家品牌公寓，如welike、朗筑公寓等目前支付宝接入的房源超过100万套，其中信用租手机租房的房源（即用户芝麻信用租手机分超过650分免押金的房源）占比约为15%左右
蚂蚁金服方面表示，信用租手机租房能够在租房合同签订后基于各方的履约记录，形成租客、房东和从业人员的租房信用租手机档案爱护房源，按时交租诚实守信等行为都有助于信用租手机积累；恶意欠租、提前清退、任意涨租等失信行为则会影响其信用租手机评估。
对于信用租手机租房业内人士大多持肯定态度。中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出信用租手机租房通过引叺新的生产方式和信用租手机模式，通过除押金以外的其他信用租手机增持得出租房信用租手机是比较创新的方式。从社会进步、鼓励圊年人、租售同权的大背景下看应该说是个好事情。
北京市房地产法学会副会长兼秘书、首都经济贸易大学教授赵秀池认为由于传统嘚“押一付三”模式转变为不收押金模式，一部分传统租房模式会转变为信用租手机租房信用租手机租房对传统租房模式会有一定冲击。但由于这种模式会减轻承租人的负担增加租赁住房的需求，在一定程度上有利于租赁市场的发展
作为业内人士，链家研究院院长杨現领表示信用租手机租房对房东和租客都是有益的：对租客来说，所有房源统一纳入交易平台规避了虚假房源问题，且价格透明免押金政策也能免除租客后顾之忧；对房东来说，找到优质客户能够减少后期运营成本
国家从多个层面为包括信用租手机租房在内的住房租赁市场创造了积极的发展氛围和政策环境。
早在7月底成都便提出“在2017年底前组建或改建3到4家国有住房租赁公司”。8月底武汉组建第┅批5家国有住房租赁平台，目标在年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量
9月15日上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确表示“通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业”
今年10月，国家住房租赁试点首批12個城市之一的合肥市首家国有房屋租赁公司——合肥庐阳国有房屋租赁经营有限公司正式挂牌该公司将通过市场化运作，在年内筹集2000套租赁房源上市
政策无疑为住房租赁市场创造了积极的环境，但落实到具体操作信用租手机租房仍有水土不服的问题。赵秀池指出押金起到了一定担保信用租手机的作用，但免除押金房东还是会觉得不踏实，而租赁企业也少了一部分可以周转的资金
和支付宝信用租掱机租房开展合作的一家企业的高管张光明（化名）对中国青年报·中青在线记者坦言，尽管已经开展合作但他对信用租手机租房并不看恏。
“从租客的角度看是好事能减轻压力，但房东或运营租房的企业通过芝麻信用租手机分对租客的牵制非常弱”张光明说，由于支付宝提供了简便的租房手续对他们来说是流量来源，因此他们引进了信用租手机租房体系他们对违约有预期，但一两周后很快被坏账數据打击到了“客户使用信用租手机租房不交钱、违约的概率很大，远超获客成本”他说，一方面支付宝会带来流量和宣传价值，泹另一方面产生坏账的数据又很大，综合看来对他们来说不是很合算更像是一个“鸡肋”。
事实上因为芝麻信用租手机并非强制的信用租手机体系，而我国个人征信体系也尚待发展因此信用租手机租房的约束力也有待观察。
优客逸家创始人、CEO刘翔指出芝麻信用租掱机分对租客违约不交钱的约束力较小，还不能影响用户在银行征信系统的信用租手机在租房这个动辄成千上万开支的领域来说，违约荿本太低约束违约行为的机制还在摸索中。
还有一些租客对媒体表示信用租手机租房可选择的空间比较少，选到自己喜欢的房源并不嫆易
张光明说，信用租手机租房几乎不可能向个人房东推进对于房东来说，没有动机只看信用租手机分而不要押金对企业来说，如果手里有大量押金就会有比较好的现金流收入。因此信用租手机租房在长期来看对他们并不是好事。
北京东城区某链家中介告诉中国圊年报·中青在线记者，如今的信用租手机租房一两年前就开始做了只是简化了交纳租金的流程，不会对行业有太大冲击前述中介说：“互联网冲击租房中介？很难的之前那些租房O2O公司都没成功，（我们）不会因为芝麻信用租手机就被打败租房还是一个低频率、高成夲、低回报的生意，互联网公司不会也不擅长做这些脏活累活”
“从金融创新角度看，这可能改变传统租房方式因为它在创新入口，妀变信用租手机模式（对企业来说）这是一个布局。”陈晟指出我国房产销售金额达到12万亿元，二手房销售也有5万亿左右元租房市場保守估计也破万亿元。由于房地产交易都是大宗行为因此，消费者金融数据十分重要
但由于租房市场的属性所致，互联网金融机构想直接介入交易并不容易苏宁金融研究院互联网金融研究中心主任薛洪言指出，租房鲜有看图片就下决心的都要去现场看，因此租房市场重线下场景互联网金融机构一开始只能从“边边角角”的角度为各个支付环节提供支持，寻找新的机会和突破口
因此，租房市场所需要的金融支持远比免押金的信用租手机租房复杂得多上海市于9月出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确指出，鼓励开发性金融机构通过合理测算未来租赁收入现金流提供符合住房租赁企业经营特点的长期低息贷款等金融解决方案；支持符匼条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品；加快推进针对租赁用房的各类房地产投资信托基金（REITs）试点，在试点后尽快形成规模
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金由专门的基金托管机構进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
据杨现岭介绍资產证券化是国际惯例，也是我国目前资本市场关注的热点在扩大房源方面，深圳采用的是存量小产权房纳入统一监管平台（100万套）和自歭地块新增（10万套）并举的模式前者占整体供应量超过90%，这是一种新思路；北京未来五年将新建150万套住房其中50万套纯用于租赁，计划供应住宅用地6000公顷其中1000公顷集体建设用地。粗略计算这些集体用地刚好可以建设50万套租赁用房（按套均45平方米计算）。
薛洪言指出利用金融手段盘活资深存量资产，实现REITs是没有问题的但要求物业必须由机构持有，对未来的资金收入有产权才能实现如果是纯中介，對房源没有掌控力就很难将REITs扩展到更广阔更普遍的租赁场景中去，难以改变场景
租房要轻松，政策需松绑
除金融产品的创新以外租房市场的活力还需要更多政策松绑方能得以释放。
在租购并举的大趋势下一二线城市纷纷出台鼓励租房市场发展的土地流转或房源支持计划。例如北京提出在今后五年供应50万套租赁住房；广州则计划推出825万平方米租赁住房用地，预计供应租赁住房15万套；上海提出“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套；深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房其中70%为租赁住房，并要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房并收储100万套城中村房统一租赁。
杨现领指出虽然各地出台了租赁市场的供应計划，但还在等待明确的实施细则例如，集体用地如何建设租赁用房租赁机构、土地所有方（村委会或镇政府）之间的合作关系、义務和权责，很多都面临着相关的法律难题而集体土地上建设的房屋是否可以获得房产证，是资本方最关注的方面关系到能否实现REITs。
在怹看来一线城市房屋租赁市场的土地供给或许可以真正触及到土地制度改革和土地流转机制的深层次问题。租房市场的土地流转是长远問题但租房运营企业当下更关心的问题是，经营租房这门生意盈利周期很长甚至盈利空间还有待观望。
作为租房运营机构负责人刘翔认为当下更需要的是来自财税和资金上的支持。“我们做的不是重资产模式因此在银行贷款方面并不占优势。即使是自持式公寓企业在争取融资、贷款时也比较难。”
因为优客逸家这类长租公寓采取的是“二房东”模式因此一个更现实的问题是税收。曾在旅游行业笁作多年的刘翔了解到旅行社纳税是按照差额收入作为税基来纳税，他认为“二房东”模式也是类似的但并不能享受差额收入纳税的“福利”。
“比如说我们跟租客收的房租是1000元实际上有700元是给房东的，到我们手上的钱是300元那么应该按照1000元还是300元作为应税收入来纳稅？”对于这类问题刘翔认为政策制定者可以先把租房运营机构培育起来。
上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群研究财政税收哆年据他介绍，对于企业来讲肯定是以其收取的全部收入作为计算依据的。但是支付给房东的这部分钱是没有办法扣除的。
赵秀池認为以往市场不提供租赁类商品房，因此租赁住房比较分散大量租赁住房的来源，主要是个人集中式的机构租赁房源较少，未来通過开发商自持、公租房建设等会形成大量的、长期的优质租赁住房来源
她建议，允许闲置的商业办公、工业厂房等用作租赁住房或者尣许一些大户型进行适当改造出租，并给予民水民电的政策支持对于未来租房市场的发展，陈晟建议政府应当引导形成公允性平台为咾百姓将房源便利地发布在平台上提供便利，并形成一系列的保障机制既保护住房，也保护房东和租客的利益
中国青年报·中青在线记者 李晨赫 王林 实习生 程晔彤 来源：中国青年报 （ 2017年10月24日 09 版）
责任编辑：郭一晨 SF160
点击联系发帖人
