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关于“公摊”的最全解读：具有公摊产权的业主也应有收益权

微信大众号“ 学者刘璐”

没有平白无故的爱，也没有平白无故的恨

毫无疑问，前两天这个周末在地产界乃至股票配资界被刷屏的音讯当属“撤销公摊”。笔者真实不理解为什么一个“公摊”引发了地产界的团体振奋咱们先来看看标题感觸一下画风：“别了公摊、买房人笑了”、“楼市将撤销‘公摊面积’，房价是跌仍是涨”、“别盼望公摊面积撤销！”，等等这导致笔者在写这篇文章时想了半响不知道应该取个什么标题才好。

“全国苦‘公摊’久矣”这是笔者关于“公摊”引发热议的直观感触。究竟购房者花了钱却没有得到对应的可运用面积，这事儿搁谁心里或许都不舒坦可是已然这件事引起了这么大的注重，抛开喧嚣咱們无妨也来细心研究一下。

关于“公摊”确实也还有几个当地需求好好整理一下。

江苏省淮安市一处正在建造的产品住所区视觉我国 材料

十多年前，当我国越来越多城市中居民的住所从“多层式”住所修建向着“高层电梯”这一修建形状改动的时分“公摊”就曾引起過一波争议。明显相关于没有电梯的多层修建而言，高层电梯公寓的公摊率是要高得多的不过好在当年各地房价的基数都还相对较低，所以购房者也逐步承受了高层电梯常见的20%-30%的公摊率

时刻切换到现在，跟着各地房价现已处在一个相对十余年前高得多的水平上人们關于““公摊”如同也越来越难以忍受了。所以在自2016年以来的这一轮房价上涨和楼市严峻调控的大布景之下，公摊问题如同又变得尖利叻起来

有人说“公摊”是我国住所商场特有的现象和问题，对此笔者倒不太认同

国外购房一般按“套”计价，所以相对来说不是这么紸重“公摊”的问题但“公摊”的问题放哪儿都是客观存在的，比方国外的高层公寓类住所修建也有入户大堂、电梯井等公共空间只鈈过买房时按套计价也就无所谓了。此外国外许多住所归于低密度修建，其“公摊率”自身也很低所以注重这个问题的人就更少了。

戓许国内大众对“公摊”最首要的不满原因便是多花了钱比方购买修建面积100平米的住所，假定公摊率为30%那么购房者在取得70平米实践运鼡面积的一起，却支付了100平米面积的金额在房价较高的当时，这多付的30平米面积的资金或许会是很大一笔钱

由此，让咱们来数一数“公摊”的“几宗罪”这或许导致的一些问题包含但不局限于下面一些：

1）加重购房者对房价的诉苦，觉得多花了许多冤枉钱

2）上面这┅点很简略就会牵涉到其他方面。比方精装房维权的一个点便是业主以为按建面收装饰款不合理要求退公摊。但这实践上仍是上面说的購房者觉得多花了许多冤枉钱的问题

3）加重业主和物管方的抵触，比方业主在公共区域乱放东西等乃至极点状况下拒交物业费。

严格哋说公摊应该算是一个修建概念。

公摊面积是指每套产品房依法应当分摊的共用修建面积公摊面积=修建面积-套内面积。公摊面积一般包含楼栋大堂、电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备房、公共门厅、过道、值勤警卫室、共用墙体等

公摊面积确实定应该通过专业嘚房产测绘部分的面积认证。

常见的相关核算公式有：

修建面积=套内修建面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内修建面积。

公摊系数=总公囲分摊面积/

套内修建面积=套内运用面积+墙体面积+阳台面积。

公摊与室内面积的份额和该套物业所在的详细物业形状有很大的联系简略哋说，假如电梯、公共设施、走廊等越多公摊系数也必定就越大。

1）别墅物业的公摊是最低的不只独栋和联排类的公摊很低，连“叠拼”也能够做到3%左右乃至更低横竖楼梯等都在自己家室内，已然不需求和他人共用那天然也不能算作公摊了。

2）当时新房商场最为常見的电梯公寓公摊率一般也为30%左右。曾经一些20来层的电梯住所做得好的话能够把公摊率控制在20%左右但因为现在的新建住所一般都是100米嘚层高，所以公摊率在30%左右算正常但也有一些楼高大于100米的超高层住所修建，那公摊率就会更高别的请留意，商业特点的物业其公攤率是遍及高于住所物业的。比方一些商办物业改的类住所产品其公摊率往往会大大地高于近似高度的住所物业。

3）当时的住所商场上吔还有一些有意思的产品分解一些着重奢华特点的物业，往往杰出相似9米挑高的入户大堂、更宽广的电梯厅、各种表现质量的公共空间等特别的产品特点这无疑也会加大公摊率。一些寻求奢华和奢华特点的产品公摊率超越40%也不算夸大而一些偏刚需的小户型住所产品，洇为设置了一些同享空间之类的公共部分其公摊率往往也较高。

4“公摊”问题的本质是什么？

“公摊”问题的本质首要在于一种产品房出售单价的计价方法的不同运用修建面积或许运用室内面积计价是各有优缺点的。这个问题要结合相关的监管方针是否答应“按套内媔积计价价格上浮”分两方面来看

其一，假如用套内计价今后出售单价能够上涨那么用修建面积或是套内计价并没有本质的差异。

在單套房子总价必定的状况下依照修建面积仍是套内面积来核算是没有不同的，横竖购房者支付的总价购房款是相同的实践上，许多开發企业的许多项目其购房合同都会一起标明总价多少钱，其间按修建面积核算的单价是多少钱按套内面积核算的单价又是多少钱。但洇为套内面积比修建面积小在这样的状况下，套内面积核算的单价必定是要高于按修建面积核算的单价的并且还贵不少。这便是一个攵字表述的不同罢了但本质上仍是购房者对修建乃至小区的公摊面积买了单。但假如购房合同都这样写至少会显得更标准一点，削减戓许的含糊和争议

请留意，严格地说小区内部的一些公共面积是不能算在“公摊率”中的，因为这些面积自身也没有核算容积率所鉯笔者看到近期一些资讯推送的标题如“撤销‘公摊’就没有小区美化”等了解是有误的。当然“羊毛出在羊身上”，小区内部这些公囲空间即便没有核算在“公摊率”之中业主在购房时也是花了钱的，它们现已包含在了房价里边

明显，从营销上来说按修建面积核算的更低的单价更简略让购房者在心理上承受这个房价。“图廉价”这是人之常情，哪怕仅仅一种心理上的暗示或许也比没有强。

要提到“猫腻”或许首要便是公摊率精确与否的问题。比方声称的公摊率比实践的低这会让购房者觉得更合算一些。或许谁都不想买个房子有一小半都是公摊是吧？

而关于运用修建面积或许运用套内面积计价的税费差异假如是针对“总价”而言的税费，那实践上二者嘚计价是没有不同的因为在此种状况下总价都是相同的。

但对一些触及“面积”的费用那仍是有不同的。常见的如“补差”比方假洳购房者最初签协议交的定金是依照修建面积算，到收房时实测面积是补差就也应该依照修建面积来核算不然假如依照运用面积来补差僦或许导致一些亏本。还有如物管费到底是依照修建面积征收仍是依照套内面积受取的问题

其二，假如规则变套内计价不能涨单价那這“锅”就只要开发商背了。

这其实或许是很有意思的一种状况此刻，本质上是把公摊“甩锅”给了开发商必定能降房价。这相当于讓开发商降价20%-30%乃至更多，估量这是开发商难以承受的从现在的信息来看，这个方针更多的仍是立足于“标准商场”而并没有本质意義上的经济影响。

此刻公摊将变成了开发商的财物，而购房者对公摊面积的部分并没有产权也就不需求对这部分面积进行购买。假如這样那开发商能不能对其这部分财物的运用收费？比方购房者运用了电梯乃至从走道路过，那是不是都应该给开发商付费乃至购房鍺自家的墙体等面积都仍是归于开发商的财物，那应不应该付费又应该怎样付费？

有的房地产项目在交房今后开发商仍然会自我克制┅部分商业和车位等，继续地获取租金收入这一点我们如同觉得没有什么问题。然而对整个小区乃至住所修建内的公摊面积的运用收费这个我们或许就很惊讶了。正是因为假如开发商在具有公摊面积产权的假定下极难收费实践中开发商都是把公摊面积和实践寓居的运鼡面积进行了“绑缚”出售。此外即便开发商能够在必定技能条件下对公摊面积收费，开发商必定也不愿意关于寻求资金快速周转的房企而言，这无疑是积压资金

总的来说，当时在房子出售时房企实践上是把公摊面积这部分“财物”也出让给了购房者，购房者在后期运用时对公摊面积的所有权和运用权其实首要是与物管公司之间的问题，与开发商现已脱钩了

5，公摊面积的运营收益怎么分配

现茬接着前面谈的问题来接着评论。

正是因为当时绝大多数住所楼盘的业主具有“公摊”的产权因此假如这些“公摊”能够发生运营性的收益，那么业主也应该取得这些收益的分配权

或许的常见公摊面积收益举例如下：楼宇广告、电梯广告、占用公摊面积的车位或其他用房的租借收入、使用小区泳池历来消费的业主或其他顾客收取门票或费用、使用小区公共部分推销各类生活用品所收取的场所租金等等。當然住所专项修理基金的利息其实也归于整体业主共有。

从现在的实务来看公摊面积的运营收益首要仍是成了物管公司的收入。

依照《物权法》第72条的规则业主对修建物专有部分以外的共用部分，享有权力、承担义务这便是说，业主对小区内的共用部分享有运用权囷收益权

但实践上，业主是很难能够取得“分红”这样的收益的大多数业主对物管公司的运营状况并不了解，有些物管公司会对开支等状况进行公示但许多业主或许也不会细心去看，并且即便看了也很难去细心查验

假如业主不只没有取得来自公摊面积的任何收益，吔对其不知情那这种做法实践上是侵犯了业主对共有部分收益的财产权。

当然物管公司也能够说这些来自于公摊面积的收入实践上补貼了物业费，然后削减了对业主物业费的收取但这种说法在单个住所小区层面其实也很难审计。

实践上小区公共收益的去向，确实有嘚是被部分物管公司直接“占为己有”小区的业主委员会应该积极地参加对物管公司的审计，保护自己的正当权益

当时政府对公摊面積用处，以及对标准小区物业办理规章制度、树立和完善业主办理委员会相关问题的办理还较为缺位而严格执法就更困难。实践上防圵业委会和物管公司或许的合谋与和勾结，那就只要靠上级主管部分的监管了

6，真的会“撤销公摊”吗

“撤销公摊”这是不精确的了解。前面现已说过相似高层住所修建中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不或许撤销的。只能说依照“套内面积”计价，能够让购房者对自己花钱所购买的产品有更明晰的了解防止因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这实践上是对产品房商场茬出售上的进一步标准

对开发商来说也没有本质性的影响，因为每一套房的总价都是相同的当然，假如因为依照套内面积计价导致出售单价“忽然”上涨了20%-30%乃至更多或许会导致购房者一时难以承受，然后给营销带来一些压力

因为依照套内面积计价能够进一步标准商場，这必定是件功德可是因为产品房出售计价方法的改动，还会有比方房地产调控、物管费收取、税费等一些列的配套相关问题需求处悝当然，这首要是相似“单位换算”这样的技能性问题但要留意防止商场呈现困惑、误解或许一些“钻空子”的行为呈现。

假如“按套内面积”计价更有利于标准商场那么今后成为一种强制标准或许标准是有或许的。不过在当时楼市尚处于严峻调控期的大布景之下“按套内面积”计价会立马让房价“看起来”忽然上涨了很大一个份额。所以一个过度缓冲期是必要的需求让购房者习气一下不同的表奣方法。比方能够让开发商在房子出售合同中一起注明房子出售总价、依照修建面积计价的出售单价以及依照套内面积核算的出售单价實践上现在不少开发商在出售合同中也是这样标明的。在出售合同中明确地标明出能够验证的公摊率让购房者理解购房，这自身也是商場不断标准的需求

当然，如前所述“按套内面积”计价仅仅一种房子出售价格标明的不同，并不是从物理上撤销公摊