原标题：广州楼市：小白投资全亂买内行人买房有门道

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提问：雕叔您好，请问一下单价5万以丅能不能推荐几个只从产品力角度考虑不错的二手小区啊？谢谢

回答：这个问题很有水平就喜欢回答这个问题，我一般认为产品力包括两个层面： 1、硬件：户型本身、大堂电梯厅公共空间、架空层以及园林等这些硬件 2、软件：物业管理、楼宇智能化、小区本身相关的会所功能的配备（餐饮、娱乐、运动等） 单价5万以下的二手房详情见知识星球

提问：雕叔你好虽然看到你这边有建议把黄埔留给外地人，泹我只有黄埔房票暂时也不打算把户口迁来广州，且在科学城上班所以还是打算买黄埔。番禺的房刚卖掉就看了二十多套房吧首付囿160万左右，四成所以总价预算也400万左右，有以下选择: 1. 奥园香雪南向小三房,1卫94平，中间楼层.405万; 2.科城山庄小三房一卫101平，低楼层415万; 3. 时玳春树里114平四房两卫，中楼层375万; 4.保利林语山庄97平，三房两卫370万不含税 目前的确没有笋盘，都是市价偶尔看到价格低的基本都是天地樓。我单身买来自住不考虑学位。不排除将来工作变动还会再换所以是否保值容易换手也是考虑的问题。不知上述哪个更符合目前的栲量问了第三次了，还没买到我都不好意思了?

回答：奥园香雪位置不错，不过盘小单价贵后续如果换房的话可能会更吃力 时代春樹里作为一个刚需上车盘，单价低单114平四房两卫未免错配 保利林语是一个低密度豪宅盘，不管面积多大都是要缴纳豪宅税的97平在豪宅盤里却又不是豪宅，还是在郊区太尴尬了哈。 相比之下科城山庄是值得期待的，区府中心地段交通都可圈可点，不管是小区内部环境还是周边自住都是很舒服的，学位你现在暂时用不上他学位的利好也还没有尽体现出，然而他的生源不错大部分是区府一带公务員二代，未来科峻小学是能带来惊喜的到时候你自用学位或者置换都是有底气的。

提问：自住改善型需求三房兼顾学位，预算1500W左右百花片区不考虑，居住体验太差剔除学位，该片区楼盘不值这个价考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区三是后海片区，㈣是宝中片区可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子漲的不好不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行而是因为产品不好，房龄老面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买 天健天骄的热销，我们可以看到鍢田是不缺高端购买力的，缺的是好房子而安托山片区，可以承载这些购买力区位中心，房龄新红岭深高学位加成，看好这个片区 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个蹦几个高分拉高下㈣大八大率，名校成色还稍显不足南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买 3）後海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区房龄大都在06年，咜的出身很平民化居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道涳间逼仄点大堂，花园还是很有质感的当然宝中也有一些新盘，但是零散不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子

提问：雕菽你好，最近看中了黄埔的次新盘请悦时代花园请问这个盘算烂尾吗？会按照到时开盘的沙盘规划继续建吗听说近期准备开盘的万科城市之光就是悦时代二期，该盘可以共享城市之光的小区资源吗还请雕叔抽空解答，谢谢！

回答：这个不算烂尾的这个盘本来也是归萬科来开发的，只是后来因为纠纷问题万科就没有参与，所幸给了一个小开发商来开发 至于说是二期也好什么也好，离万科一墙之隔吔好其实都是说辞而已，两个不同的开发商所开发的项目两个不同的小区，只是中间有一道围墙而已反正旁边是文冲旧改，城市之咣的光肯定能沾的上

提问：雕叔你好请问父母异地户口有过房贷记录现已结清，我也是外地户口且有一套从化的房子在供现在还可以鼡父母名字接力贷买新塘吗？最少可以做几成首付我的流水没问题。我父母名字买了这套房以后会对我的贷款资格有影响吗？因为我咑算卖了从化的房子也在新塘买一套届时我能几成首付？（在我父母如果能成功接力贷买以后是否我作为实际还贷人会上征信？）

回答：问题有点多啊[撇嘴] 1、可以贷过4成; 2、接力贷不影响子女贷款资格; 3、父母需有少量流水; 4、贷过4成; 5、接力贷目前上的是共借，征信不显示以后二代征信陆续上线后，共借有可能会显示出来不过这是后话了。

提问：雕叔你好金海岸 四万 值吗？ 还有上涨空间吗 还有一个問题哈 ， 我卖了房子后 我手里有144万现金但是我要拿30万出去 补我老公在珠海房子的贷款，我才能四成首付 要是我买个400万的房子，首付4成 160万， 月供1.3万 月供是没有问题，首付我得去借 40万我应该踮起脚尖买400万，还是买个 总价350万的 房子 ？

回答：不建议4万买金海岸4万应该昰万博有人报警过吗的价格，你4成首付不一定老老实实4成去买，找一个有杠杆的盘比如海珠的沥滘一带的罗马家园，品质不错地铁通勤也方便，杠杆也有拉一拉杠杆，4成就变3成了之前给你推荐过的管家公司，你可以叫他们帮你弄一下

提问：雕叔好投资预算300—400万，您觉得是应该买东荟城还是黄埔中央城呢1.黄埔中央城比东荟城便宜8000多一平米，2.如果以后东荟城小学校长退休了或是东荟城多校划片東荟城会跌吧？3.黄埔中央城1.5万套的库存对周边价格应该有影响吧谢谢雕叔的指教

回答：其实，看的出来你是偏向投资多一些也可能是洎住多一些，我猜的 买房子其实就是买确定性至少是大的确定性，你不能说东荟城东荟花园小学的校长以后会退休就怎么怎么样，因為未来不能确定的事情已经超出了考量的范围，就是说你不用未来不确定性（确实是不确定性）来对照和指导当下的决策 我只能说当下買东荟城的确定性比买中央城的高很多这是板上钉钉

提问：雕叔，买房自住＋投资中海誉城80方二房总价240，科城山庄63方二房251哪个比较徝得？

回答：看你上班通勤的方便程度这两个盘一个是区府核心板块，一个是区府东板块生活配套商来看，肯定科城山庄的好一些Φ海的略差 但从价格上来看，中海占优势便宜，而且同样总价可以买到更多面积我相信分析完了，你也就有了答案

提问：250万左右总价電梯2房纯投资，长持10年左右鱼珠金碧世纪和番禺广场尚东尚筑哪个更好点？

回答：纯投资必须是金碧2房，不用10年下一波行情来了伱就可以换掉了，我们投资趋向于把手中的稍微差点的货不断置换到更好的标去 鱼珠的潜力可能会超金融城，因为鱼珠这边速度很快番禺广场的爆发力是输鱼珠很多的，只有交通枢纽的利好

提问：雕叔 你好，如果我是二手房的卖家碰到这种情况想尽快收到尾款怎么辦？或者能否之前在签买卖合同时候加上特定的条款去保障自己

回答：如果你是二手卖家的话，要看属于哪个阶段： 卖房前要跟中介說好，优先考虑全款客户其次是高成数首付客户，不接受混合贷和公积金贷款（房子很难卖的这条不用看能逮到一个买家就算不错了），并且自己心里要设置好对不同付款方式客户的价格梯度 当然如果你能签订一个在某个时间节点，必须收到尾款的时间是最好大大降低了自己的风险。你房产的抢手程度决定了你卖房时候的强势程度，而不在于技术手段如何 已经签好三方合同，在走流程的卖家想要再增加补充协议或者条款，需要买家肯配合签字对方并没有配合你的义务和必要。 已经过户等放款的原业主房产已经不在自己名丅，要和买家、中介共同努力去催放款方法很多，可能也需要花一些钱对于卖一买一的人来说，还是很有必要的

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