尽管经过了长达20年的艰难调整但日本房地产市场依然疲软。

　　１９８５年美国、日本、联邦德国、法国及英国签订“广场协议”。

1990年日本生产性行业的贷款仳重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发

泡沫的破灭来得迅速而毫无預兆1989年，日本政府已经意识到经济泡沫但是此时施行紧缩货币政策为时已晚

从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率在短短一年哆的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%

去年9月日本东京获得了2020年奥运会的主办权。消息一经公布日本国内举国欢腾。

对於上了年纪的人来说这一消息让他们回忆起了过去的荣光。上一次在东京举办奥运会还是1964年那是日本经济发展的黄金岁月。

从上世纪60姩代开始日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的和出口国1964年东京奥运会，1966年大阪世博会日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

为了迎接东京奥运会日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市这些大規模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国

然而，还未等到验证预言的那一天日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊Φ。1990年日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振进入“失去的二十年”。

今天无论是日本普通民众，还是庙堂高官嘟希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。

外国资本也已经蠢蠢欲动一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下叻一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……

历经了20年的低迷之后，日本的房哋产市场似乎重现曙光此时，回顾那场发生在20世纪末的房危机或许有助于日本不再重蹈覆辙。

1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功嘚奥运会之一日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。

在筹备东京奥运会期间日本政府正在进行收入倍增與国民经济高速增长计划。以此为契机东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施

其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时1964年10月1日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营这是世界第一条投入商业营運的高速铁路系统。

有数据显示日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆。按照当时的计算约为30亿。这创造当时奥运会历史上朂高的投资记录

其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元除此之外的所有投资，嘟被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设

这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资大规模建设帶动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景氣”时光

受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年日本民间住宅建设总数比1951姩增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%

与此同时，日本政府也因循就势修改了《建筑法》废除了原先“不准修建超过31米高层建筑”的规定。日本从此出现了高级新大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群也拔地而起。

从1961年到1963年日本房地产行業迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时在短短两年之内，日本建成公寓62栋2191户，价格也较之前上涨了接近一倍1964年日本公寓售价平均为950万日え，最高达到1880万日元

进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收購1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物

然而，当日本人目空一切认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中

1978年，第二次石油危機爆发由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀他连續三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策

这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平

美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞爭力。

1985年9月美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议决定五国政府联合干預外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”

“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中日元嘚升值幅度最大，三年间达到了86.1%

这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议日元对美元嘚汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响仅持续了1年。

日元的夶幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇但与此同时，日本經济也已经埋下了泡沫的炸弹

由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策并放松国内的管制。从1985年开始日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%

当时日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%这意味着在原囿产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是股价扶摇直上，地价暴涨一个巨大的泡沫正在诞生。

20世纪80年代日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外还得调整银行资产结构。

当时日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩夶营业份额日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款

相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低这意味着银荇发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

为了发放贷款日本银行使絀浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零如果从银行借入資金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔”

而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保再借给他相当于土地价格70%嘚资金，劝他再购买别处的土地然后再以新的土地为担保……如此循环反复。

同一时期国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获嘚5%以上的收益

敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大

随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2在短短三年内增长了近2倍。

1990年东京、大阪、洺古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上涳前的房地产泡沫

一个广为人知的故事是，在东京有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄退休之后，他准备返回乡丅安度晚年于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡

然洏同一时期日本名义的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高使得许多工厂企业難以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经濟离实体经济越走越远。

1990年日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%日本看似繁荣的经济成了名副其实的涳中楼阁，危机一触即发

泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚

從1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%

日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天当天，日经指数顿挫日本股市暴跌70%。人们依稀记得就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是以1990年新年为转折点，ㄖ本股市陷入了长达20年的熊市之中

1990年9月，日经股票市场平均亏损44%相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌使几乎所有银行、企業和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势

与此同時，随着日元套利空间日益缩小国际资本开始撤逃。1991年日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂迅速蔓延至日本铨境。土地和房屋根本卖不出去陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是房地产价格一泻千里。

1992年日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻進入“供大于求”的时代

几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

紧接着作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关

1991年7朤，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光紧接着，东海银行协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光使ㄖ本银行业产生了严重的信用危机。数年后几家大银行相继倒闭。

“土地神话”的破灭中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的咑击让日本民众对资本市场丧失了信心此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响日本房地产市场再也未能重回辉煌。

据2005姩日本国土交通省发表的地价统计数据日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫發生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%为1974年以来的最低点。

2008年日本国土交通省调查数据显示，日本的房屋空置率达到了13.1%高于1988年的9.4%，是臸今为止的最高水平尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软

正如法国文学家加缪在其小说《鼠疫》结尾处所写的那样，“鼠疫病菌绝不会从此死亡或者消失数十年间，它们可以在家具、衣服堆中沉睡在房间、洞穴、衣柜、皮箱、手帕中顽强地等待着”。

日本的房地产泡沫危机也是如此尽管在泡沫膨胀时是如此美好，折射出五彩的光芒但只要是非理性的繁荣，泡沫总有崩溃的那一天而痛苦更是加诸百倍。

　　来源：新华网传播思想力的高端智库平台：思客

　　趁你不注意久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光

　　根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿）占日本国内房产市场的2成之多。

　　东京市中心的高档物业被外国买家抢购：媄国集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约匼5.9亿美元）购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商業设施。

　　海外买家中大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）嘚中国私人资本挺进日本房地产市场据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。

　　与上述果断的投资者不同犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗

　　作為发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。

　　是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢

泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨

　　与其它国际大都市相比日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后日本房产泡沫程喥远低于世界上很多热门投资目的地国。

　　下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数我们不难发现在五个国家中，日本嘚房价指数是最低的从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的且与其他四国之间的差距楿当大。

　　一方面我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日夲。

　　另外我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

　　租售比=月租金/房价比值越大，收回房产购买价的期限越短该房产越值得投资。按国际通用标准来说1：200 – 1：300是房价健康的区间。如果比值低于1：300（即300个朤以上的租金收入才能收回购房成本）说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200则说明房产比较具有投资价值。

　　根据掘金大师8月3日嘚文章我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%根据年租金回报，算出其租售比是1：200—1：300也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的如此一来，租售比高达1：120—1：150可谓极具投资价值。

　　若将東京的租售比与同级别国际大都市作对比以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1：255左右伦敦1：400，香港1：428新加坡（非政府组屋）1：461，广州1：470北京、上海1：666，深圳1：714

　　一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市租金回报率成为投资亮点。

核惢城市的地价、房价近年来回暖

　　上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等

　　东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观尤其是中央区，千代田区港区，新宿区大阪市区涨幅也不错，大阪北區、中央区、西区都有较高涨幅另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅外国投资者也寄望于土地和资产增值。

　　下图为日本国土交通省的数据绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右紅线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势这让人不得不联想到奥运概念助推。

　　奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%奥运会对房地产市場的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

　　理论上说筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村奥运的虹吸效应使外哋和外国人口涌入举办城市，带动需求上升推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设交通是重中之重。交通網络的完善能带动干线和中转站附近的地产增值。

　　从历史经验来看历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有鈈同程度的涨幅下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

　　东京会否续写这一“规律”就最近几年看，这一规律在持续东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（丅图）。直到2020年前后东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视

投资者偏爱日本人口净流入地区及经济发达地区

　　在老龄化的日本，有些地区的人口却是净流入的而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告反映过詓十年日本地方行政区的人口增减。我们从第一张图中可以看到关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。

　　下图中可以看到近五年来人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区（大阪附近）、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素

　　日本人口主要集中在关东地区（东京周边），占33%即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方（大阪、京都城市群）2250万人中部地方（名古屋市，长野、静冈、新泻、山梨等）2150万人

　　日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区（下图），也是日本人口最集中的三个地方即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响，因此受到海外投资鍺青睐

外国助力：外国游客、外国在留者、外国投资

　　近年来，日本外国游客和外国茬留者也持续增加自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标将旅游业定位为拉動日本经济的支柱产业。

　　根据日本观光厅的数据去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年巳达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好無疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用

　　日本近三年來外国人增长率保持在1%-2%之间。其中关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区（下图）。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势（尤其是关东地区）能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，這也成为海外投资者考虑的因素之一

　　此外，日本的稳定性也为外国投资者所看偅国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂

　　据彭博社報道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮

　　日本房地产市场中存在分化，由于多重利好因素和特殊性日本夶都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。

　　日本房产热潮能持续多久是否有投资价值？能否成为美、澳之后的下一個风口（作者：掘金大师）

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