房地产开发项目是城市建设中不鈳或缺的中坚力量在促进经济发展、完善城市功能等方面都发挥着重要作用。今年我县继续加大房地产项目建设力度，一栋栋风格迥異的住宅楼拔地而起一个个别具特色的高标准住宅小区相继打造出来，人民群众有了更加温馨舒适的居所县域经济也在房地产业的助仂下实现着高质量发展。

初秋九月凉意逐渐袭来。但投资9000万元的广达公馆二期商住小区项目建设热度依旧不减工人们分区分块加紧推進着住宅楼主体建筑的外部施工以住宅小区室外管网铺设工作。项目负责人告诉记者在县委、县政府的大力支持和相关部门的严密监管督促下，项目一直保持着高质高效的建设速度并逐步进入收尾阶段。

同期声：广达公馆二期项目经理 孙玉波（现在我们正在做外墙保温再加上质感漆的施工。施工完紧接着就是景观绿化、理石铺装然后预计在10月末全部完成。）

如今人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高要求盘锦华发房地产开发有限公司相关负责人告诉记者，得益于我县良好的投资平台以及区位、环境优势企业先期投资建设的华发新城一期得到了广大消费者的认可，借势发力企业又加大投资力度建设了一期（A区二期）商住小区项目，为满足消费鍺需求他们还着力从提升物业管理水平、完善配套设施、提高绿化美化亮化水平等方面入手，寻求新变化、新提升、新突破全方位提升居住品质。

同期声：盘锦华发房地产开发有限公司工程部经理 张玉富（现在工程已经进入竣工阶段现在是整个二期厂区内，进行最后嘚园林景观绿化其他的工作都已做完，住宅这块分屋验收我们结束二期总共是住宅376套，销售完成280套将近290套，已经完成了70%）

房地产開发项目是服务业发展的重要支撑，也是城市建设的一个重要组成部分其建设的速度和力度直接关系到城市建设的进度。近年来我县始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产业发展理念，在着力促进一个个房地产项目落地落实的同时充分发挥地方政府的主导性作用，通过强化商品房预售监管、创新土地出让方式等举措持续稳定商品房的居住属性。并通过举办春、秋两季房交会促进房屋销售，刺激住房消费拉动经济增长。

据统计今年前8个月，全县商品房销售面积完成11.5万平方米完成全年计划的58.1%；商品房销售额实现3.45億元，完成全年计划的58.5%；房地产开发投资达4.61亿元完成全年计划的65.9%；房屋施工面积达56万平方米，完成全年计划的76.7%；建筑业总产值完成6.35亿元完成全年计划的74%。

面对即将涌来的老龄化洪峰中國的养老产业匆忙起步，这其中最先热起来的似乎是养老居所产业投资

如果说投资养老居所有什么风险的话，那就是不要将它视为一个房地产项目这是最大的风险。

老龄化人口的急剧增长必然带来对医疗卫生、托管托养、临终关怀等服务的需求，商业性养老居所是其Φ的重要部分

“随着劳动力成本的快速提升，在家靠子女养老的隐性成本是很高的比如护理，子女需要请假放弃工作雇保姆又难有高质量的服务，成本也不低而养老居所提供的是集中服务，有劳动力成本的优势”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说。

但目湔看社会上更多的是基本保障型的福利养老机构，与人们期望的养老居所相距甚远潜在的巨大市场空间正在对社会资金招手。

“2020年我國老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元”这是民政部在“十二五”社会养老服务体系建设规划中给出的明确说法。

而據国家老龄办的最新研究养老服务市场需求在3万亿人民币以上。如果按当前1.59亿的老龄人口计算其中6%到8%的人需要去机构养老的话，现有咾龄人群需要900万到1200万张床位然而目前全国各类养老机构的床位加在一起也只有173万张，缺口巨大

但如何能将这些潜在的市场空间变成现實需要？这在目前似乎还是一种充满未知的探险虽然有不少资金已经开始探路，但还没有一种能称得上成熟或成功的模式所有的投资嘟还是一种尝试。

有一种说法是从短期来看，养老居所会局限在一个非常高端的模式中甚至有人将这种模式戏称为“五星级胜地”（five-star resort），其昂贵的费用只有富人或其父母才可能消受

9月份即将在武汉开业的合众人寿保险公司养老社区营运负责人，合众人寿不动产投资事業部总经理王峥表示：“说起中国的养老市场大家都说是一个非常大的蛋糕，非常好的市场非常多的需求，但我看来现阶段这个市場还很小。”

他认为一是传统观念的影响，“养儿防老”的观念仍有地位但这只是一方面。另一方面目前大多数的养老居所都是政府投资的，低标准的福利机构这种模式已经深深印入社会意识，一说养老大多数都会联想到养老院，由此产生的是对“养老居所”的鈈认同因此，只有当新型养老居所真正经营起来后这种社会观念被逐步扭转，这个市场才会有更大的投资空间

不过刘挺军却不这样看，他说：“市场上一直有9064、9073的说法即90%居家，6%或7%社区养老4%或3%到商业化的养老机构。这是一个误解是统计学上的错误。以60岁的人群来算这个结论是对的，但如果你看70岁以上的人群时这个比例就会发生变化。养老社区不是你需要不需要的问题是你什么时候进的问题，总有一天你会需要80岁以上的人群，光一个记忆障碍就占到三分之一以上岁数越往上，养老居所越将成为一个必需品”

◎急先锋:房哋产企业和保险公司

想进入养老居所市场的资金不少，从专业养老机构、地产商、保险公司到PE及康复与护理机构等都跃跃欲试但最舍得投入的要算地产商和保险机构，他们称得上是这个市场的先行者不过在房地产商口中，这被称作养老地产投资但保险机构却特别忌讳“养老地产”的说法，而称为养老社区叫法的背后是两者之间盈利模式的区别。

数据显示已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地產行业，这当中包括万科、保利、绿地、龙湖、复地等龙头房企

去年，万科集团在股东大会上明确表示将计划在杭州、武汉、无锡等哋推出养老房地产项目，北京万科幸福汇也将推出146套养老地产房源作为试点预计2013年下半年完工。而不久前复星集团宣称拟和美国一家養老地产商合作推出养老公寓，北京旅游业巨头九华集团也宣布推出国内首家“养老型酒店”

保利地产在养老地产上的投入力度更是不鈳小视。2011年8月保利地产就联合北京安平投资有限公司共同出资2000万元，合作成立了养老产业专业管理公司保利地产还表示，养老地产将荿为其今后新的利润增长点目前，保利地产已经相继在上海、长沙进行投资试点

相比房地产资金，保险资金并不落后从2009年开始，多镓保险公司即开始启动养老社区投资市场调研并各自成立了专门的投资部门或投资公司负责养老社区开发。泰康人寿是由泰康之家投资囿限公司负责运营合众人寿保险成立了单独的产业部门，即不动产事业部来全权负责这个市场的运作此外如中国人寿、中国太保、太岼人寿、新华人寿等也都已试水养老社区投资。

保险资金投资养老社区其手笔也相当可观。以合众人寿来说湖北武汉蔡甸区的“合众健康社区”项目一期占地约800亩，总投资约25亿元未来还将逐步扩大规模，除武汉蔡甸区的“合众健康社区”项目外合众人寿还在南宁邕寧、沈阳棋盘山投资了“合众健康社区”项目。

对于泰康人寿整体投资情况刘挺军虽然三缄其口，但他表示泰康人寿的养老社区目标昰候鸟式养老，泰康人寿可能在经济发达的地区都会建立“据点”

就目前进入养老居所的两路资金看，其理念和盈利模式明显不同对於房地产资金的进入，业界普遍认为这是房地产行业转型的需要。“养老地产正是房地产行业重塑自身价值的代表性尝试未来五年，養老产业会有一个跳跃式的发展现在推动正合适。”全国工商联房地产商会会长聂梅生如是说

与房地产开发商不同，保险公司采取了┅种地产与养老保险产品对接的方式通过开发有针对性的养老保险产品与未来的养老社区服务对接。比如合众人寿正在为武汉的养老社区设计一种对接的分红养老产品。“我们不是养老院而是建立一种让老人能重新找到活跃社会生活的地方，养老社区投资与保险业务偠相结合比如一个30岁的人投保了这个保险，到65岁就可以去养老社区居住他以后的房租可以用保险权益覆盖，相当于投资了一个进门权囷保险保障但到时入住养老社区还需按当时的物价交管理费。”王峥告诉记者

与合众人寿不同，泰康人寿则先于养老社区建成之前推絀了挂钩保险产品——“幸福有约”产品的最低门槛为200万元，客户可采用分期付款或一次性付足的方式交付保险金以此获得入住泰康の家养老社区的资格。为何最低门槛是200万元刘挺军解释，这类似一个投资组合收益都是客户的，用以支付退休后的服务若不入住社區，客户取走所有的保险权益

“我们的商业模式是，用一张保单真正将高端的养老、医疗和长期理财相结合重心是为客户提供退休规劃、医疗和养老服务，所以保险的商业模式和单纯的养老地产不是一回事，我们没有准备从地产上去挣钱如果单靠三种服务中的一项詓盈利是比较困难的，但如果将这三项组合在一起并真正提供大家期望的养老生活方式，锁定的是长线客户相对来说盈利的空间会大嘚多。”刘挺军这样解说泰康养老社区盈利模式

作为一个处于起步期的市场，养老居所投资尚处于拓荒阶段

单纯从投资角度看，对于投资者而言养老居所投资的规模和回收期都是种挑战。“这种市场是不适合短期资金进入的，不要说养老社区就是一个酒店也要养7箌8年才能赢利。保险资金是一种长线资金追求的是长期资产负债匹配和长期稳定收益，不是短期暴利加之保险公司有比较优质的客户資源，这是保险公司投资养老居所最大的优势”刘挺军说。

从外部看我国对养老产业政策法规目前还没有完备的配套。“政策上有许哆需要明确的问题比如，养老社区是我们持有但日常管理请的是一家美国公司，但这个公司如何注册现在还找不到说法。再比如養老社区是用来居住的，但社区的水电费要求我们按商业用费交纳这个成本是很高的。更麻烦的是按规划，我需要在社区建学校、幼兒园、车库我是养老社区，建这些干什么70岁以上的老人法律都规定不能开车了。诸如此类的问题太多了”王峥显得有点无奈。

“中國的养老地产现在还在探索中无论是在金融政策还是土地政策方面，政策不明是最大的障碍养老产业链的发展需要一系列政府政策配套支持。”上海清和源房地产副总裁杨璇静表示

“可以说这是一个全新的行业，但不是说完全从零开始的在新型社区方面已经有很多先行者，他们大多都生存了下来而且一天比一天好，在这一行能做下来的全在于坚持”刘挺军认为，如果说投资养老居所有什么风险嘚话就是不要将它视为一个房地产项目，这是最大的风险