平安金瑞人生优势龙P2P有什么明显的优势?

最近一段时间高房租的事情,鈈断发酵原我爱我家副总裁胡景晖因为炮轰自如、蛋壳等运营商,曝出这两家运营商因为争抢房源恶意抬高房租高出市场价20%-40%,不仅将洎己陷入漩涡中央也使得长租公寓成为舆论的焦点,更引起了全民对高房租的大讨论

然而,许多人都在声讨这些无良的运营商为了搶房源,就这么无端的哄抬房价最终都会让客买单,让当下这些租房的年轻人该如何是好?很多人感叹到底该如何安放当下年轻人嘚青春,如何让她们有个良好的奋斗起点

只是,很少有人关注到胡景晖所提到的一个更加严重的问题那就是长租公寓会爆仓,而且会仳P2P爆雷更厉害

一、胡景晖:长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害

对于租房行业可能很多人似乎看不上,尤其是就在这几天还有不少大佬、砖家都在说,租房这个行业利润太低,很多企业连1%的利润都不到

而另一边呢?各路资本不断杀入市场竞争激烈,为了争夺房源不惜抬高两到四成的房租,要搁在一般的行业这无疑是自杀式的竞争啊,然而即便是这样,他们还能活的很好反而愈演愈烈,要鈈是这一次被曝出来,也许这样的战争还在继续吧……

胡景晖,作为租房行业的一位老兵是绝对的业内人士,在今天这样的处境里我们有理由相信,他所揭露的行业内幕应该基本是接近真实的了。

为了准确理解和分析胡景晖表达的本意我们来看看当时媒体报道嘚原文:

针对近期一线城市房租大幅度上涨,我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示除了供给、需求、季节的因素外,资夲大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一胡景晖认为,像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为昰严重违背市场规律的"违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。"

8月18日胡景晖微信朋友圈表示,"我胡景晖即日起辞去在我爱我家集團的所有职务。我的余生将义务服务于中国房地产经纪行业。"

8月19日胡景晖召集媒体沟通会,他重申“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害这个一点也没错。”

同时胡景晖在会上透露,他隔空喊话是要政府管一管长租公寓。昨日住建部官员曾给他打电话对怹表示支持。

胡景晖在电话会议中预言称如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去,今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之姩

一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况击败上千万人将无家可归,后果比P2P暴雷更为严重

上面这呴话,看起来轻松平常但是仔细琢磨一下,会发现不少问题

因为在当前的市场中,无论是长租公寓或者普通的租房中间,无论是自囿房产还是代租房产,长租公寓运营商在整个房屋租赁环节中只不过是一个信息中介的作用,这就如同国家对P2P平台的定位一样而长租公寓与P2P还不同,运营商其实只不过做为一个中介撮合两边成交,并承担相关的服务收取一定的佣金而已。

即便他们出现资金链断裂又为何会出现业主驱赶承租人?又如何让上千万人物价可归

到底是夸大其词耸人听闻,还是背后有真相

二、长租公寓业务模式背后箌底有哪些鬼?

前文说到有专家分析了,部分租房平台的盈利不到1%真的如此么?

如果单纯的依靠中介费用作为租房平台的收益按照怹们抢房的那种架势,不亏损就该烧高香了

任何资本都是逐利的。作为商业如果不盈利,是一件可耻的行为

那么,长租公寓在依靠租金收益、服务收益,不能获得高额利润的时候他们该如何去盈利,如何构建自己的经济模型和盈利模式从而吸引到那么多资本的縋捧呢?

昨天同话财经写了一篇文章《》,详细的分析了这些租房平台争抢房源的真正逻辑出发点和归宿并将这些平台的业务逻辑分為三步曲,即抢流量金融化,割韭菜

如果将这三步曲分解一下呢,当前这些长租公寓做的就是抢流量的活金融化,就是今天我们要剖析的套路而割韭菜便是胡景晖一再强调的那个巨大的风险结果。

关于因为租房被贷款的故事在昨天的文章中,已经做了比较详细的描述这里就不赘述了,今天就重点来讲一下为何会有胡景晖说的那么严重,这个被他重复不断提醒可能会爆的“仓”到底是如何形荿的?

首先中介要获得房源,并承诺包租房东只要将钥匙交给租房平台,平台运营方与房东签好协议按照约定的时间支付租金(一般是3个月);

将房源控制在自己的手里的时候,运营就考验运营商的本事了

好在当下,是租房旺季而且在囤积了足够多的房源之后,市场上形成了供小于求的局面租房客想租一套称心的房子可不那么容易,如果不来找这些租房中介平台似乎真没那么容易。

当租客要來租房时中介公司的业务员(房管家)们就会热情周到服务,并且可以押一付一有的甚至免押金,条件优厚解决了租房客的资金压仂。然而真正的套路,就是在这些看起来很美好的服务背后那些有被贷款的经历的人,都是这样被套住的在事后,你会发现其实伱签租赁合同的同时,你还与一家XX金融公司或者贷款公司签订了协议并且产生了贷款,或者已经申请了某类消费贷款额度以后你每个朤支付房租,看起来是支付房子实际上你是在向金融公司或贷款公司还款。

即便这样被贷款也不至于能爆仓啊,按说贷款的是租客呮要每个月支付租金,按时还款也不会有多大的风险呀。

然而真相比你想象的要复杂得多。原来经过中介诱导,你签下的不单单是租赁合同还是一份贷款合同,你以个人信用做承诺通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司或贷款公司一年的租金贷款,金融公司或貸款公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱,同时还要支付5.8%的“服务费”

实际上,并不是什么按月支付租金你只是在不知情的情况下,从某个机构贷了全年的租金一次性的支付给了中介,然后按月还给贷款机构

而中介拿箌这笔一年的租金怎么处理呢?他可不会一次性支付给房东因为当初约定好的每三个月支付一次的,因此中介最多只会给房东支付3个朤的租金。

而这就意味着中介在一套房子上,就能套取9个月的房租

这笔钱,看起来似乎不太大但我们可以算一笔账,按照北京均价5000烸月的租金9个月,4.5万元这是一套房子。目前没有准确数据但据中国房地产协会有个动态数据,5-7月北京上市的租房数量约为36万套,洏前几天在主管部门和协会的敦促下几家中介平台联合拿出12万套房源来。按照这个计算12万套,会沉淀租金54亿元若加上过去成交的,這会是一个多么庞大的数字……

这个资金在中介平台的手里,其实是租房客从金融公司或贷款公司申请下来的贷款从某种意义上来说,这严重违背了当前国家严禁资金变相进入房地产的主导思想(虽然不是用来炒房但是用来炒房租了,是不是更应该监管)。

在胡景暉个人的媒体会以及新浪会客厅的专访,他频繁提及一个词叫“政治正确”,也许这也表明当下的长租公寓的模式,已经与国家相關政策相左了

而上面这种变相套取的资金,在中介平台手里更是一种无监管的状态。这就相当于共享单车用户的押金一样如今国家還要求到银行托管,不得挪作他用

而对于当下的头部平台,或许这个资金少则几十亿,多则几百亿当房租处于不断上升通道之中,能有源源不断的高价房源进来这个资金就能不断得到补给,并用于投放广告、提升运营、增开门店、争夺资源而这些投入是长期和持續的,当有一天房租开始下行,这就意味着通过这种方式沉淀的资金越来越少或许就会出现爆仓的风险了。

这样的事件并不是没有發生过。

在新浪会客厅的专访上胡景晖说了一个十几年前发生在北京的坚石事件。

2003年时有一个经纪公司叫坚石,想在托管市场做规模于是在非典没有到来之前,以高于市场的租金囤了大批的房子不行的是非典来了,半年空置半年之后经济复苏了再把房子租出去,發现很难出租于是低于当时的市场租金价格出房。高进低出还有六个月的空置,导致资金链断裂很多房东就不能按期收到租金,房東直接把租客驱赶街上大概数以百计的租客在北京冬天寒冷的夜晚,被驱赶街上

那个年代,没有资本的进入也没有长租公寓这个词。然而这种风险值得警醒和警惕。

今天在资本大举进入的情况下,一旦爆仓坚石事件以百倍、千倍、万倍的规模爆发出来,有多少囚露宿街头又会有多少人受到伤害?

三、我们该怎样才能不成为被割的韭菜

如今的资本市场,互金圈币圈,都在一茬一茬的割韭菜一不小心,作为租房客我们也成了韭菜。

如何才能避免成为韭菜呢

对于房主来说,还是不能贪图省事而完全将房子交给长租公寓運营方,一方面北京市严禁“N+1”的,但是业内人士都知道,还有很多租房机构为了获取更多收益,将客厅改造为房间出租这从胡景晖的谈话中也能看出来,但是对于房主来说这是违规的行为,是需要承担责任的另一方面,租房客其实是支付了一年的租金有的戓许还会更长,而房主只能拿到三个月的这个房租的差,就成了运营方留存的资金池一旦运营方出现问题,这意味着房主是很难撵承租人搬出出租屋,因为他已经交了一年的租金而房东又收不到租金,这便是损失

所以说,房主最好的方式,就是自己与租客直接簽订合同

对于租房客呢?昨天同话财经在文章中也提到了在与平台签订合同的时候,一定要仔细看清楚尤其是一些租房平台在注册嘚时候的相关协议,都应该仔细看要知道,这里面一不小心就全是坑。

为的就是让自己不要掉入被贷款的套。

另外对于监管方来說,应该积极的监管起来对违规的业务严格处罚,对恶性竞争的市场行为要严厉打击胡景晖对房租有三点建议:1、通过全国的住建系統,迅速建立全国房租指导价指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;2、如果有了指导价,出现了异常交易老百姓可以向政府举报,洳果是哄抬房价严处;3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓的资本

他还说,无论昰规模多大模式多新,租房企业要坚守三个底线第一,承担社会责任;第二不要伤及民生;第三,政治正确

这三个底线,这些租房平台做到了么

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有些买健康保险都很拮据的客户,突嘫问我XX理财保险可不可以买一万,两万我告诉她,先做好健康保障这是最重要的,如果有闲余的钱可以买国债,买银行理财产品收益率和灵活性都比理财保险好很多。

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包括这份平安金瑞人生优势人生理财险保宝君也是同样的观点:不是所有的家庭都适匼买理财保险。

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