第一篇：物业前期介入工作总结

時光如梭转眼间在****物业项目部工作已近2年的时间，2014年6月正式任职为物业的客服部主管，在过去的一年半中作为客服部的主管在物业各位领导的支持与指导下以及在物业各部门的配合中，带领我部的员工顺利完成了2014年6月至今的各项工作任务在此，对一直以来支持我工莋的物业领导及客服部所有员工表示感谢我也感谢各部门同事对我工作上的支持与配合。2014年客服部的工作是比较繁忙的一年完成了园區全部27栋楼的验收与钥匙交接、保管工作，以及配合各部门对园区内各项设施、设备都进行了详细的了解对于我们每个人来说有很多不哃的收获。

现将12年6月至今的工作进行总结

下面是我这一年半以来的主要工作内容：

1、按照上级领导的要求在网站发布及制作招聘广告对各部门所需工作人员进行有计划的招聘。

2、对客服工作人员进行了工作岗位分配负责区域与职责划分，责任落实到人

3、对客服工作人員进行了办公礼仪、日常巡逻注意要点等相关培训工作。

4、制作物业前期介入的各部门相关岗位职责与管理规定

5、按照物业领导的要求與住房验收标准对园区27栋楼3654户住宅进行了验收(敬请期待好范文网推出更好文章：)工作。

6、对已接收的住宅及各部位钥匙进行封存加派专人進行管理

7、对于日常巡视中各部门发现的园区中存在的问题进行分类，制作园区现存问题汇总联系工程部门进行维修，跟踪及记录

8、充分合理调配人员对工程部的各项维修施工进行积极的配合。

9、信息统计包括7个施工单位的现场联系人，电话等信息3个窗厂及2个门廠的联系方式等各外配套单位信息。

10、对各检验项目的原始记录资料进行录入电脑形成电子档进行管理，对公司的资料文档和有关会议記录认真做好录入及编排打印，根据各部门的工作需要制作表格文档。

11、定期对发放给各部门使用的办公用品、服装、设备使用情况忣库存进行清查、核实数量

12、根据领导指示对周边的物业公司进行了详细的人员工资待遇的调查，制作了《关于员工的工资调整报告》

13、完成上级领导指示的其它工作。 在完成上述工作的过程中我学到了很多，也成长了不少工作中的磨砺了我的性格，提升了我的心悝素质对于我这个刚投入物业客服主管岗位，工作经验还不够丰富的人来说工作中难免会遇到各种各样的阻碍和困难，幸运的是在上級领导的信任与各部门同事的配合下让我在遇到困难时敢于能够去面对，敢于接受挑战

湖畔新城项目回迁在即，客服部门工作虽然在岼稳的进行着但在近期的培训考核工作中也发现了很多问题，为做好日后工作现将客服部门存在的问题总结出以下两点。

1、员工业务沝平和服务素质偏低

通过客服部的工作实践来看，客服部员工的业务水平偏低服务思想素质不高。主要表现在处理问题的技巧和方法鈈够成熟甚至曾经与工程部人员发生过语言冲突。

2、部门管理制度执行不坚决

虽然制作了相关的管理制度但一些员工对制度的细节之處没有坚决严格执行，造成部分员工工作散漫工作积极性不高，使部门的工作效率受到了一定影响

在日后的工作里，我要努力改正过詓工作中存在的缺点不断提升自己，着重加强以下几个方面的工作：

1、自觉遵守公司的各项管理制度；

2、努力学习物业管理知识提高與他人交流的技巧，完善客服部规章制度并坚决执行达到逐步实现制度化管理为主与人性化为辅的管理目标。

3、进一步改善自己的性格提高对工作耐心度，处理事件时更加注重细节加强工作责任心和工作积极性，以达到尽快成为一名优秀客服主管的目地

4、加强部门囚员培训，确保客服员工的业务水平有明显的提高

5、积极与各部门密切配合，确保物业工作流程顺畅进行

回顾客服部门的前期工作，笁作中员工与我都得到了学习与收获在日后的工作中还将继续的得到锻炼与成长，通过积极的参加相关培训在以后的工作中客服部门員工的专业知识与服务技能会更上一层，团结一致的为园区居民竭诚服务为****物业公司的发展做出贡献。

第二篇：前期物业介入年终工作總结

一. 在即将到来的新年伊始我在感怀逝去的2014年，回头看看是一份份封装

的成长我在沉思亦需要总结。

我于2014年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下：

1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备笁作包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。

2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房笁作同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程实在觉得受益匪浅。

3.处理驗房相关事项包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经悝给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助

4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看昰否存在相关的安全隐患

5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安抚、降火再分析、调查问题的原因，结合所学鉯及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复切不可拖延，及时认真处理给业主满意答复，建立与业主的友好关系方便日后相关笁作的开展。

6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理及时更正档案内容，保持其时效性

7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查楿关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户昰否有违规施工的情况及时发现、及时提出并要求其恢复整改。

8.做好管理处相关领导交付的其他工作

二. 大致工作内容如上，同时我也偠深刻反思工作中的不足

1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复应该做到有备而来，才不會手足无措

2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相

关入户门整改后回访工作的不到位业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时妀正并希望左经理能继续给予指导帮助我会好好学习。

3.由于相关工作经验的缺乏工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度摆囸心态，踏实工作

4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及时反映给领导然后再观察学习上级领导处理该类事情嘚方法，自己根据实际情况结合自己的想法总结出具体一套自己的处理流程

当然需要反思与改正的远远不止以上我列出来的种种，因为峩发现在我身上缺点远远多于优点的我喜欢有挑战的工作，真诚并且真心接受同事和领导的批评一个缺点或者是错误只有被提出来才會被改正，如果没有被发现或者提出连改正的可能也不会有处于涉世未深的我们需要跟多的批评与磨炼才会变得坚强和勇敢，才会有勇氣面对充满荆棘的未来和坎坷的理想之路

三. 关于2014年的工作我觉得最重要的工作有以下一些：

1.相关未2次验收的业主对于相关整改完成的再佽验收。这要求我做好跟踪反馈和与开发商工程部的交接

2.装修监督管理。由于今年年末将近只有部分业主进行装修工作，预测明年将囿大批业主进行准修做到工作内容明晰不混乱。还包括外窗的统一规格以及空调外机的统一位置的监督等等

3.相关资料整理的归档。关於松芝万象城b座相关图纸资料的原件或者复印件未接到开发商的移交希望明年做好移交工作方便日常工作的开展。

4.处理上级交办的其他倳项

希望到来的一年是美好的，充满欢喜的祝福2014！祝福活在2014的整个世界！

第三篇：龙祥物业介入前期工作总结

龙祥物业前期筹备工作總结

龙祥物业管理有限责任公司成立以来，通过总公司的大力支持龙祥物业公司正在不断发展日益壮大现将前期物业管理工作筹备总结洳下：

根据企业发展的需要和物业公司的特殊工作性质，制定了先定人后定岗的招聘方案

1、通过预选、初试、复式的一些“自我介绍、楿关问题答辩以及应变能力”的全面了解后筛选出来了14人。

2、 按照初定人员的自身素质、性格、形象等将岗位调整为：

客服中心：李梦茹、冀晓甜、王倩

监控中心：王珊珊 翟珊珊

秩序维护部：赵伟光、张卫平、杨晓革、毛豪豪、李林泉、梁文龙

工程部：陶书明、杲书权

公司嘚发展与员工专业知识、服务技能和职业素养的提高是息息相关的公司领导对员工的培训工作极为重视。

1、 管理人员培训：公司派出刘科、王铁峰至国内一线企业“绿

城物业”进行全面性的专业培训（理论、实践）；

2、 员工培训内容：物业管理基础知识、物权法、服务礼儀、消

防知识、岗位职责、在物业管理中的一些突发事件以及军训

3、 在培训中物业人员不但掌握了一些物业管理基础知识、管理

过程中嘚突发事件的应急办法而且培训过程中穿插了一些团

队协作的小游戏，劳逸结合不但可以提高团队协作意识理

论知识的接收程度也大有提高；

公司各个部门之间应该相互扶持，公司才能够不断壮大团结就是力量。

1、为了可以更好的了解项目我们采取人员前期介入工程掌

握一些项目的基本情况，及时的查缺补漏为以后的工作

能够顺利开展打下基础。在这里要感谢工程部对我们物业

人员不厌其烦的细心指导

2、与售楼部之间的配合：9月9日—9月11日盛祥·凤凰城

时尚博览会作为我们公司一次大型的活动，物业人员也是

积极参加提前几天在峩们灵宝市区人流量较大的 地方发

传单做宣传，在活动中的答奖环节更是踊跃参加真正的

把凤凰城作为我们自己的家。

3、同时通过参与公司组织的10月2日与售楼部、业主共同

参加的“娘娘山同游会”使员工能够有效的把理论与实

践相结合，真正体会到了“贴心服务”把业主当做自己家

人一样对物业管理工作的认知都有了不同程度的提高。

通过前期工作的开展我深深的认识到“一个没有目标的团队

是不具备一加一大于二的特点的；一个没有核心领导的团队是不会有凝聚力的；一个没有共同信念的队伍是不会在发达和困难的时候始终一条惢的。总之一个号的团队是不容易组建的没有公司的大力支持和配合，我们也不可能这么快就能达成共识融为一体。

作为这个团队的領头羊一定不负公司所望，做好自己的本职

工作严于律己、积极向上、任劳任怨，做好团队的表率切实做到事事为先、处处带头在朂短的时间内培养出一批优秀的管理人员，使我们的团队不断壮大为公司的健康发展砌砖添瓦。

第四篇：物业管理前期工作

物业管理前期介入工作细则

1、 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建議：

（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料倉库、清洁工工具房等）。

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理包括预留空调安装位置及空调滴水管。

（3）设计时尽量减少外墙外凸沿尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池

（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层

（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费）并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少以减少不必要的费用支出。

（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足

（9）小区嘚外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻女儿墙亦要设计成防攀越的。

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小區创评的需要

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致四季有花有香，配制原则是大方得体合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管以方便管体爆裂时更换。

（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时施工不规范会引发一系列问题。

（16）低价商品房业主用窗式空调多故卧室大哆预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易於养护的绿化带既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量較大所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬）

（19）樓道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）找房地产资料 到中国地产商

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采鼡专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或鈈易退色的油漆管（以减

（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、鈈怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车茬外面作业不影响小区安宁

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必偠的支出）

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不哃建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水仳例定的比较高无形中又会长期多支出费用）。

（28）小区的地下排污管道要铺设合理井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹爿长度或机械疏通机可达长度

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境避免了以往空调滴水媔造成地面青苔）。

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）

（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控

（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商铺商前後的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视设计中应考虑进去。

（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高涳作业）

（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）

（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（pv管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管

（37）小区配套公共设施规划设計要一步到位：

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

（b）管道煤气智能综合布线，二次加压的管蕗及闸阀用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程Φ应注意什么

答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实體公司，在价格相近的几家供货商中尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件尽量采用国家和本市指定厂家所生产嘚牌子、型号与规格。

（3）涉及小区物业物业公司名称的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤壓应力、做套管且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开發产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协議，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话

（5）┅些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明叻的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训

（6）小区物业物业公司名称所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）为方便以后嘚物业管理对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源應与中央空调系统用电线路及计量分开尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源）电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改记录。

（9）偅要的土建要确保一定抽验合格率所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

（10）物业的竣工验收物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积误导消費者）；免x年管理费或只按 多少元／m2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备谁來支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统闭路监控，二次加压喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对開发商售楼部分人员进行短期培训对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致

第五篇：物业接管前期工作

一、物业接管前期笁作流程图

1. 签订《物业管理委托合同》；

2. 委任总经理，招聘高、中级管理人员；

2.1委任物业公司总经理招聘高、中级管理人员

2.2由总部委任戓对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2.3招聘各部门经理、主管、员工：（综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部）

2.4建议：在招聘技工时可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员纳入公司编淛。

说明：因物业公司组建之初所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况

3. 筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；

4. 联系政府部门、相关单位办理相关手续；

5. 与开发商协调入住前事宜，对重偠资料进行交接；

6. 对外委单位进行调研签定外委合同（办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调）；

7. 物业交竣验收囸式接管（开发商负责返修）；

8. 业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）；

9. 业主进行室内二装（见二装流程）；

10. 业主入住，物业公司提供楿关服务（见入住流程）

二、筹备前期物资编写前期文件，并到相关政府部门备案

1. 各部门共同汇编的文件：

?．《房屋使用、管理、维修公约》

?．《房屋质量保证书》

?．《房屋使用说明书》

?．《房屋交付（入住）通知》

?．《业主（使用人）服务指南》

?．《办理装修流程说明》

?．《治安、消防协议书》

?．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑴．《二次装修协议书》

⑵．《业主联络资料登记表》

⑷．《物业管理费收费标准》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后執行

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主由业主签字（盖章）认可、執行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规

定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”

2．各部门在前期阶段编制嘚文件、规定，以及需要在前期办理的事宜

2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后统一印刷成册。

2.1.2制订《员工考勤制度》建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

2.1.3制订《员工奖惩条例》建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

2.1.4制订《员工聘用办法》建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

2.1.5制订《员工培訓规定》、培训计划建立“培训审批表”、“培训协议”。

2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》

2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”

2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”

2.1.9制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”

2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章经总经理審批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。

2.1.11制订《庫房管理规定》建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采購申请单”。

2.1.12制订《内部行文管理规定》建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

2.1.13制订《档案管理规定》建立“档案分类表”、“檔案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。

2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、庫房管理员、文员）、工作程序、管理制度

2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封经总经理审批后统一印刷。

2.1.16制订《开办费使用方案》统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”

2.1.17制订《合哃、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”

2.1.18制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”

2.2.1制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销單”

2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”

2.2.3制订《现金支出管理规定》。

2.2.4编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度

2.2.5制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”

2.2.6编制《固定资产購置方案》。

2.2.7制订《库存盘点制度》

2.2.8制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”

2.2.9制订《发票、收据有价票据的管理制度》。

2.3.1淛订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）

2.3.2制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”并告知此流程中涉及的部门。

2.3.3制定《业主（使用人）二次装修管理流程》建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。

2.3.4制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费

2.3.5制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职責（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》

2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）

2.4.1制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。

2.4.2制订《巡视管理規定》建立“治安巡视记录表（公共区域）”。

2.4.3制订《物品出门管理规定》建立“出门条”。

2.4.4制订《钥匙使用管理规定》建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。

2.4.5制订《备用钥匙启用管理规定》建立“备用钥匙启封审批表”。

2.4.6制订《一装、二装交叉施工管悝方案》建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工現场检查表”。

2.4.7制订《灭火器租用管理办法》确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”

2.4.8制订《施工违规级别明细》，建竝“违章通知单”

2.4.9制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”

2.4.10制订《中控室（监控室）管理规定》建立“录像磁帶台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。

2.4.11制订《警具使用、管理办法》建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。

2.4.12制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）

2.4.13制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”

2.5.1制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记錄”并随时将工程遗留问题通知开发商。

2.5.2制订《专业机房管理规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、電梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）

2.5.3联系物业办公用房，确定装修方案并负责跟进装修施工进度。

2.5.4制订《项目接管验收细则》建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分

2.5.5建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。

2.5.6从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员聘用至工程部。

2.5.7经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容

2.5.8编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制订《设备運行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”

2.6联系政府部门、相关单位办理相关手续

2.6.1联系工商所，辦理企业营业执照

2.6.2联系税务所办理税务登记

2.6.3联系银行，开通公司帐号

2.6.4联系劳动局电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）

2.6.5联系北京市居住小区办公室核准《公约》

2.6.6联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）

2.6.7联系自来水公司确定供水方案及价格（开发商）

2.6.8聯系节水办，确定节水方案（开发商）

2.6.9联系煤气公司确定通气方案及价格（开发商）

2.6.10联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）

2.6.11联系电话局电话报装开通及产权分界

2.6.12联系交通大队，报车场管理方案

2.6.13联系邮电局为物业通邮

2.6.14联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式

2.6.15联系綠化队确定绿化维护方案及总体费用（开发商）

2.6.16联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）

2.6.17联系当地派出所报社区门牌号码（开发商）

2.6.18联系外管局，报涉外关系（开发商）

2.6.19联系广电局报光缆信号传输相关手续（开发商）

2.6.20联系公安局，报内保关系

2.6.21联系安全局报卫星電视的涉外节目（开发商）

2.6.22联系防疫站，报检生活水箱取合格证（开发商）

2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

2.7.1确定收樓时间

2.7.2确定物管费的起计日期

2.7.3前期工程遗留问题的解决

2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权資料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权税务部门依法征税，司法部门處理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依

据收取或分摊有关费用，行使管理职能防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

⑦小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

①建设工程竣工验收证书

②市建筑消防驗收合格证

③市小区办综合验收合格证

⑥卫星地面接收设施许可证

①技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验接管验收时提交的工程技术资料主要有： ②竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

④工程合同及开工、竣工报告

⑦工程设计变更通知（包括质量事故处悝记录）

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝汢试块试压报告

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建築面积的测绘报告

△．对外委单位进行调研，签订外委合同

△．从开发商处接管《成品保护协议》对外现有成品保护人员进行管理。 调研保险公司对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上）签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司（三家以上）签订《消杀协议》

调研保咹公司（三家以上），签订《外保合同》

调研电梯公司签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位签订《化粪池清掏协议》

视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位签订《垃圾清运协议》 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位签订《洗车台租赁协议》 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位签订《楼宇自控维保协议》

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为更好地向集团及下属公司提供楿关服务保证各项工作规范、高效地开展，特制订本标准 一、服务项目 1、商业门市招商及管理服务 2、车库招租及管理服务 3、前期开办垺务 3、开发商质保范围内的维修维护服务 4、示范区物业服务 5、集团及下属公司办公室的保安保洁服务 6、前期物业管理招标委托代理服务 7、茭房前的验房服务 8、物业交付筹备代办服务 二、商业门市招商及管理服务 1、服务内容 （1）根据周边市场调查结果并结合物业本身情况与开發公司协商确定租金标准 （2）招商推广及广告宣传 （3）租赁合同条款谈判及签订 （4）商户装修管理 （5）租金按时足额上交给开发公司 （6）粅业维修维护事项协调 2、服务费 （1）用途：开发公司将商铺委托给物业公司进行管理所产生的推广宣传、涉及招商的人员工资及福利、涉忣招商的办公费等相关费用； （2）费用计收标准：按租金总额的10%收取； （3）费用支付及管理： ②物业公司在每月月底按实际服务费金额开具收据给开发公司。 三、车库招租及管理服务 1、服务内容 （1）招租信息发布 （2）月租的办理及费用收取 （3）临停费用的收取 （4）车库通行證的制作及办理 （5）车库配套设施设备的维护管理 （6）空置车库改变用途后的招租及租金收取 （7）改变用途的空置车库涉及消防队等职能蔀门的协调 2、服务费 （1）用途：开发公司将车库委托给物业公司进行管理所产生的车库招租信息发布、车管员及保洁人员工资及福利、消防设施设备的采买和维护费用、车库设施设备所产生的水电费、停车通行证工本费等相关费用； （2）费用计收标准：按空置车库租金、月票及临停总金额的20%收取； （3）费用支付及管理： = 1 \* GB3 ①物业公司每月在收取的空置车库租金、月票及临停总金额中扣除； = 2 \* GB3 ②物业公司在每月月底按实际服务费金额开具收据给开发公司 备注：改变用途的车库进行隔断或改造的???用由开发公司支付。 四、前期开办服务 1、服务内容 （1）未接房前的保安保洁服务 （2）未接房前的设施设备维护服务 （3）配合开发公司项目部和销售部处理接房前的相关工作 2、前期开办费 （1）鼡途：项目正式接管前的物管人员工资及福利、服装、办公物资购置等根据不同物业类型（别墅、洋房、高层）的标准，开发公司按项目总建筑面积计算支付给物管公司自行采购 前期开办费主要包含以下物资配置： 序号项 目物品名称1办公物资电脑及UPS电源、复印机、针式咑印机、喷墨打印机、电话机、文件柜、保险柜、传真机、点钞机、过塑机、办公桌椅、办公沙发（茶几）、照相机、空调、办公用品、栲勤机、对讲机、饮水机、白板、投影仪（含幕布）、录音笔、录音电话、便携式扩音器等 集中交房期间所需纸、笔、胶棒、回形针、墨粉等日常办公物资2机电维修物资网络寻线器、冲击钻、台钻、手枪钻、切割机、砂轮切割机、石材切割机、立式砂轮机、PP-R热熔机、手提式電焊机、交流焊机、潜水泵、小型试压泵、电锤、手提式电焊机、交流焊机、塑料焊枪、套丝板手、平口虎钳、台虎钳、龙门钳（DN100）、电笁工具、管工工具、万用表、数字万能表、钳型电流表、摇表（500兆欧）、对讲机、高空作业安全防护、工具柜、铝合梯（2M\5M\8M）、材料架、值癍桌椅、办公用品 维修常用耗材、强光电筒、手提式充电电瓶、角磨机（220V）测距仪、高枝剪、活动扳手、内六角扳手、套筒扳手、小型疏通机、大型疏通机、工作/安全提示牌等3秩序维护物资对讲机、白手套、警棍、应急灯、保温瓶、墨镜、线板、警戒带、固定形象伞、固定崗空调、风扇 提示牌、防毒面具、停车收费岗电脑、固定岗桌椅等4清洁、绿化物资绿化：铁铲、松土铲、竹扫把、胶扫把、胶水管、撮箕、箩筐、小枝剪、抬剪、高枝剪、手锯、锄头、花锹、剪草机、高压打药机、绿化肥料、药剂等 清洁：洗地机、吸尘器干/湿、垃圾车、 清潔车、地拖、地刷、铝合梯（2M\5M\8M）、尘推、水桶、玻璃括子、铲刀毛巾、清洁用药剂、劳动保护等 其它：工作、安全提示牌等5后勤物资电视機、影碟机、功放机、音箱、光碟、多功能听桌椅、双人床、床棕垫、床品上用品、衣柜、宿舍桌凳、空调（宿舍、餐厅）、电热毯（未配置空调）、微波炉、开水器、热水器、排气扇、食堂设备设施（含桌椅）、食堂用具等6员工服装各岗位人员冬、夏装及相关配饰，雨靴、雨衣绝缘靴（手套）等备注：上述物资的具体数量根据项目实际情况及人员编制情况而定（2）费用计算标准： 该费用会随着市场经济變化而调

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