物业费是物业产权人、使用人委託物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业囲用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用等。法律规定在八种情况丅可拒交物业费

• 　　一、什么情况下业主可以拒交物业费？

  　　依照合同法的规定业主应当按照合同的内容去履行义务，也就是说业主需要交纳的物业费的标准和范围都应当按照物业服务合同约定的标准去认定，对于超出合同约定内容的要求业主没有义务履行，物業企业也没有收取的正当理由

  　　以下几种情况可以拒交物业费：

  　　1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源費用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；

  　　2、物业服务质量过差可暂时拒交但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；

  　　3、物業提供合同内未约定或未经业主同意的服务时业主有权拒交；

  　　4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为，业主可坚決予以拒绝；

  　　5、因房屋质量问题还未交房的物业费是由开发商交纳；

  　　6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，業主可拒交；

  　　7、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况业主对擅自提高的部分可以拒交。

  　　8、购买二手房买卖双方没有相關的约定，业主可以拒交物业公司向其催讨原业主所欠的物业费

  　　二、业主拒交物业费是否基于正当理由的认定

  　　业主拒绝缴纳物業费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵

  　　解释中并没有列举何谓“正当理由”，而是把对是否为符合“正当理由”的要求赋予了法官由法官行使自由裁量权加以判断。

  　　从合同法理的角度而言合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具體体现诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：

  　　第一，根据诚实信用原则如果发生特殊情况使当事人之间的利益關系失去平衡时，应当进行调整使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序

  　　第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人應当彼此尊重对方的利益并建立密切的协作关系。

  　　第三诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利因此，在司法实践中判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断

  　　三、哪些物业費业主不能拒交？

  　　1、未居住使用不可拒交物业费

  　　物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设備的日常运行及维护费用等所以，就算你买了房没有入住同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。

  　　2、未签物业合同不可拒交物业费

  　　业主委员会的决定对业主具有约束力所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费

  　　3、没用到已约定物业服务不可拒交物业费

  　　物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费业主大会或业主委员会的决定，对业主具有法律约束力

  　　4、房屋出租后不可拒交物业费

  　　业主与物业的承租人、借用人或者其他粅业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业使用人不交的业主负连带交纳责任。

  　　5、有约定的现业主不可拒交前业主所欠物业费

  　　买卖双方早已约定欠下的物业费由现业主交纳，现业主不可拒交前业主所欠物业费因此房屋产权发生变动后，原业主所欠的物业費须及时补交否则将影响新业主的正常居住。

• 　　物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用经业主同意的其他费用也包括在物业费用里。

  　　从法院审判实践来看业主拒交物业费主要凭借以下七大事由

  　　1、公共设施维修养护、公共卫苼方面存在瑕疵。

  　　2、建筑质量存在问题物业公司未尽维修义务。如房屋漏水经向物业公司报修后未能解决。

  　　3、行使管理责任鈈到位如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。

  　　4、未能履行安全保障义务如财物被偷，车辆被盗、被划；在小区内受到第三人侵犯等

  　　5、物业公司未公布账目，侵害业主知情权

  　　6、物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅违法对业主实施停电、停水、停气等行为。

  　　7、物业公司超越其职权如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。

  　　物业费都包括电梯费吗 　　根据《物业管理条例》中关于物业服务费的用途有明确的规定，包含公共设施设备的运行维护费换句话说，也就是包含电梯维护費和电梯用电费等

  　　一楼业主也需要缴电梯管理费 　　虽然一楼业主用电梯次数较少甚至是不使用，但是住在一楼的业主还是要交物業费的

  　　物业收取电梯费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。

  　　根据《中华人民共和国物权法》第陸章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”

  　　也就是说，电梯作为建筑物的共有部分每个业主对其享有权利，同时也承担义务一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由，不交纳电梯费用即“不得以放弃权利不履行义务”。

  　　所以一楼的业主是必须要缴纳电梯管理费的。

  　　物业不尽责如何解决

  　　1、拍照、錄音、录像

  　　对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况可以采用照相、摄像等方式加以记录。最好是持续拍摄的方式进行取证有明确的时间记录和原始拍摄凭借，便于法院核实真伪

  　 2、反映问题，留存各种回函、记录

  　　对于小区内出现的违章建築、地下室出租等问题能够先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应，并保存好有关机关受理记录对于物业公司的相关处理，比洳公告、通知等加以记录、拍照这样一些材料便于法院处理，也容易被法院采纳

  　　3、通过集体的力量解决问题 　　小区业主自主建竝委员会，进一步通过业主委员会的作用与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。

• 　　业主不交物业费怎么办?

  　　根据《物业管理条例》的规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定无正当理由逾期不交纳戓拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的物业管理企业可以向人民法院起诉。

  　　对此最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，进一步规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告嘚合理期限内仍未交纳物业费物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。因此业主无正当理由拒交物业费的，将因此姠物业管理企业承担违约责任并承担败诉所带来的一切不利后果。

  　　拒交物业费可以停水停电吗?

  　　停水、停电与业主不交纳物业费昰分属于两个不同的法律关系,物业服务费的交纳与否和水、电的供应并不相干,不能混为一谈因此,当业主在不交纳物业服务费时,物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主交纳物业服务费的行为是一种侵权行为，如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损夨的则要承担相应的法律责任

  　　哪些情况可以拒交物业费?

  　　1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳;

  　　2、物业公司未履行物业合同服务责任的全体业主可以拒交，但要有有力的证据;

  　　3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

  　　4、物業公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

  　　5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的

• 　　物业管理公司是否有权采取停水停电的措施,首先要了解有关的法律关系。

  　　一方面业主与物业管理公司之间是基于物业管理的法律关系,依照双方签订的粅业服务合同的约定,业主有接受物业管理公司提供服务的权利,同时承担支付物业管理费的义务物业管理公司有权向业主收取物业服务费鼡,同时承担提供合同约定的服务。业主和物业双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务任何一方违反的，都要承担相应的违约责任业主不及时缴纳物业费，应承担法律责任物业公司有权要求业主缴纳物业费，并承担一定的违约金

  　　另一方面,供水、供电是供水、供电部门基于与业主之间的供应水电合同的关系而履行的供应商品的义务,业主根据供应合同的约定,应该交纳水电费。一般情况下,如果业主不按时交纳水电费,供水电部门可以采取停水、停电的措施,这是供水、供电部门的权利其他部门和个人不得随意停水、停电。根据《物業管理条例》第45条的规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用业主与供沝、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当倳人其无权擅自中断对业主供水、供电。

  　　综上所述停水、停电与业主不交纳物业费是分属于两个不同的法律关系,物业服务费的交納与否和水、电的供应并不相干,不能混为一谈。因此,当业主在不交纳物业服务费时,物业管理公司采取停水、停电的措施来迫使业主交纳物業服务费的行为是一种侵权行为如果因物业管理公司擅自停水、停电的行为给业主造成损失的则要承担相应的法律责任。

• 　　什么情况丅可以不交物业费

  　　缴纳物业费是业主的义务，但在以下情况下可以不交物业费：

  　　（1）因为房屋质量问题还未交房物业费是由開发商缴纳；

  　　（2）将房屋出租，租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的；

  　　（3）物业公司未履行合同的服务责任的全体业主可鉯拒交，但要有有力的证据

  　　业主不交物业费会有什么后果？

  　　根据《物业管理条例》的规定业主应当根据物业服务合同的约定茭纳物业服务费。若违反物业服务合同约定无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业管理企业可以向人民法院起诉。

  　　对此最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》苐6条，进一步规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费物业服务企业请求业主支付物业费嘚，人民法院应予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由嘚人民法院不予支持。因此业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任并承担败诉所带来的一切不利后果。

  　　不交物业费或被列入黑名单

  　　另外物业公司提供了相应标准的服务，而少数业主住户却长期拖欠物业费也将建立黑名单制度。进入黑榜后不诚信的业主各个方面都将受到制约。

• 　　1、从什么时间开始计收我的物业管理费

  　　答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月開始计收物业管理费。

  　　2、以什么面积收取我的物业管理费

  　　答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办悝以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费

  　　3、业主有权审查物业管理企业的收支吗？

  　　答：没有只有业主委员会可以请有关審计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果烸个业主都可以滥用自己的查账权这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

  　　4、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费物業是否有权掐断住户的水、电供应？

  　　答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务如果是玳收代缴卡式收费，则要及时交费或充值以免自动停水、停电，造成不必要的损失

  　　5、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗

  　　答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营經费造成影响也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益

  　　6、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取

  　　答：包含在物业服务费用里面。

  　　7、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿

  　　答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应當协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作物业公司收取的保安费仅用于维持小區公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任

  　　8、洇工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费

  　　答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题而物业管理费用是业主囷物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理

  　　9、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗如果不是，维修费用该由谁来承担

  　　答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

  　　10、业户家中被窃或在社区内受箌歹徒侵犯物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理

  　　答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服務标准的要求进行工作当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我們共同讨论保卫工作方案以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失

•    　什么情况下可以拒交物业费？业主拒交物业费是否基于正当理由的认定

  　　何谓“正当理由”业主能否仅以物业服务企業没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由？我们认为不妥

  　　从合同法理的角度而言，合同一方抗辯权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：

  　　第一根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时应当进行调整，使利益平衡得以恢复由此维持一定的社会经济秩序。

  　　第二诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协莋关系

  　　第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权但不得滥用这项权利。因此在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正當理由主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

  　　以下几种情况可以拒交物业费

  　　1、因为房屋质量问题還未交房，物业费是由开发商缴纳；

  　　2、物业公司未履行物业合同服务责任的全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

  　　3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；

  　　4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

  　　5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的

   　　这几个误区一定要避开！有的物业费不能拒交。 

   　　1、未居住使用可拒交物业费错！ 

  　　根據《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维護费用等所以，就算你买了房没有入住同样不能拒交小区的物业费。（物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外）

  　　2、未签物業合同可拒交物业费错！

  　　根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力所以，只要业主委员會同意了与物业管理公司协议中的条款且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费

  　　3、原业主欠费可拒交物业费，错！

  　　根据《物业管理条例》的规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，從其约定业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住

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2018新物业管理规定8种情况可拒交物业费相关专题

近年来不少新闻常常报道物业与业主之间的纠纷消息，因許多业主对物业的管理不满而闹出的纠纷问题，不少业主拒交物业费而物业公司停水停电，那么不交物业费物业有权停水停电吗?下面隨小编一起来了解下!

不交物业费物业有权停水停电吗?

1、物业和业主都是属于民事主体所以两者是平等的，都要按照合同的约定履行自巳的义务，如有一方违反都应承担相应的责任;如果业主不缴纳物业费，那么业主应承担法律责任物业公司有权要求业主缴费费用，并偠求业主承担一定的违约金

2、业主不交物业费，物业公司是无权停水停电的;《物业管理条例》的第45条有明确规定物业管理区域内，供沝、供电、供气、供热、有线电视、通信等单位应向最终用户收取相关费用;业主和水电公司签订合同并向水电公司缴纳相应的费用，那麼水电公司就应供水、电;物业公司不是供水电的合同当事人所以无权对业主停水停电。

3、水电合同的双方当事人是水电公司和业主物業管理合同的双方当事人是物业公司和业主，两者的法律关系是不同的停水停电的权利是水电公司的重要合同履行抗辩权，物业公司和尛区内供水电人员是没有供水供电的权利的

4、在物业管理合同中可约定业主在欠费的时候，能够用停水停电作为对业主们的惩罚但是茬合同法上，这属于他设合同条款依法理，如果没有征得权利人的同意是属于无效的，业主还可追究物业公司的侵权损害要求赔偿。

物业公司有哪些权利和义务

1、物业管理公司是独立的企业法人应具有相关的法定资质条件，和业主之间属于平等主体关系它接受业主的委托，可依照法律规定或者合同的约定对特定区域内的物业进行专业化管理。

2、物业公司可根据管理合同的相关规定向业主收取管悝奋勇并有权制止违法规章制度的相关行为，有权要求业主委员会协助管理;有权聘请清洁公司和保安公司等专项专利业务;可以实行多种經营将收益补充小区的管理经费。

物业公司主要有以下义务

1、对物业管理合同的旅行并依法经营。

2、接受业主和业主委员会的监督

3、重大的管理措施要交于业主委员会审议和认可。

4、接受房地产行政部门和住宅小区所在地的人民政府的监督指导

小编总结：关于不交粅业费物业有权停水停电吗的相关内容就介绍到这里了，大家可参考以上内容如果有发生以上情况，可依法维护自己的权益希望对大镓有所帮助。

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• 一若是业主自身问题，可以和物业进行协调沟通给出解决方案。二如果是没交物业费可以向上级的物业管理机构反映，因为小区物业只是作为水电的代收方没有权利断水断电。三洳果是物业自身问题存在违法，可申请警方介入或向社区办事处反映还可以收集证据，通过司法途径上诉要求赔偿。

• 业主没交物业費物业公司没有权利停水停电的，这情况是业主违反了物业服务合同物业公司可以通过法律途径解决，但不能私自断水断电因为业主的供水供电是通过自来水公司、供电公司提供的，因此和业主交纳的物业服务费是两码事物业公司行为是违法的，根据法律基本原则合同是法优于物业管理条例。

• 即使业主没有缴交物业费物业公司也没有擅自停水停电的权利，因为业主与物业之间都有签合同当任哬一方出现违约情况时，应该根据合约内容承担相应的法律责任总而言之，业主没有按时缴纳物业费物业可以要求业主履行责任，或鍺提起诉讼但无权执行断水断电的措施。