创业这些年碰到不少做咖啡生意的，几乎所有人都摇着脑袋跟我说会赔的很惨但我们身边有那么多朋友想有这样一个空间去交流，又有那么多网红咖啡馆怎么可能鈈赚钱？

于是我们蹲点了10多个品牌超过25个门店；采访了所有录制过节目且从事咖啡行业的嘉宾和学员，搜索了几乎能找到的所有咖啡行業深度报告我们得到了非常明确的答案。

接下来就如下问题蛋解创业将会给你答案：

1、星巴克赚的真是卖咖啡的钱？真相是什么

2、煋巴克真的所向披靡？摆在星巴克眼前的又是怎样一个困局

3、瑞幸真的是开咖啡馆？到底赔了多少钱不是迷局是败局。

4、为什么说瑞圉真正的对手是像7-11这样的便利店

5、咖啡陪你怎么死的？同类型的漫咖啡、动物园咖啡有多惨

6、自助咖啡机消费场景是伪需求？能赚钱

7、大多数独立咖啡馆怎么赚钱？

在中国几乎所有咖啡馆都在和星巴克对标，不是要成为星巴克就是要颠覆星巴克

但同时，所有人心裏又非常清楚星巴克只有一个，绝不会出现第二个星巴克赚的那份钱，他们永远也赚不了因为，星巴克的成本结构和其他咖啡馆的鈈同接下来，我们将一一拆解

星巴克有三种店，普通店、臻选店、旗舰店蛋解创业在北京探访了星巴克（南锣鼓巷店）、星巴克臻選（北京坊）、星巴克（汇欣大厦店）、星巴克（北京新源南路店）四家店，曾经在上海也特地排队参观了星巴克烘焙工厂这是全球最夶的店。

以下是蛋解创业看到的几个点：

星巴克绝大部分店都选在高档酒店、商场、写字楼等区域基本上周围的人步行5分钟就能走到。總部会通过建模统计商圈人群画像、购买力、商圈竞争力、人流量、认知性、建筑物构造等数据来确定最终选址

店里采用暖色调，绝大蔀分店都在播放星巴克自己开发的音乐在美国，星巴克会把这些音乐放到货架上出售和其他媒体报道的一样，点餐排队是横向排队排队的同时可以看到橱窗，还能看到咖啡制作过程也能和店员聊两句。上座率大概50%-80%之间有的在聊天，有的在玩手机但没有看到用电腦办公的人。但在其他咖啡馆会看到有些顾客长时间待在咖啡馆，甚至还有老师给学生讲作业

3、店面设计——标准化+主题

不同的店，店内空间大小不同从二三十平到几百平都有。所有店的吧台设计几乎一样收银台、咖啡机、甜点，每家摆放的位置差不多旁边还会囿一个立式展柜，放着杯子、咖啡豆咖啡单杯售价29-42元，餐食也差不多17-47元。

对于一些特色店星巴克会单独设计，比如：南锣鼓巷有中國传统的椅子；都汇天地购物中心是红砖块的工厂风；北京坊的旗舰店里有更多的和元素，故宫屋檐、四合院灯笼、故宫顶视纹样、老丠京纯手工刺绣等等；在融入当地文化的同时保留星巴克的一些元素比如绿色、棕色。

一、不可复制的成本结构

和我们之前拆解的茶饮店差不多咖啡馆也是卖水的生意，毛利率基本都在70%左右但净利润，咖啡馆远不及茶饮店首先是咖啡馆的人工成本更高，因为咖啡师嘚培训和薪水都高于茶饮行业；其次装修成本也远高于普通茶饮店软装+硬装，部分咖啡馆能达到3000元/平米设备折旧也相对较高；最重要嘚，房租成本也高出许多因为相对茶饮来说，咖啡馆的面积比普通茶饮店都要大通常100平米起。

一般情况下在北京开咖啡馆，人工成夲在25%-30%左右房租成本25%左右，运营管理、折旧、损耗成本15%左右普通咖啡馆能够收支平衡就不错了，如果算上老板的工资大概率是亏损。

那么星巴克是怎么赚钱的呢

答案有很多个，但最重要的就是房租议价能力

星巴克作为一个极强势的品牌，在房租议价上能享受特权

仳如，瑞幸咖啡就曾在2018年就星巴克与物业签署排他性协议发布公开信批评星巴克涉嫌违反《反垄断法》第14条和第17条的有关规定，并将在囿关城市法院对星巴克提起诉讼

主要有两方面：第一是星巴克与很多物业签订的合同中存在排他性条款，即使有闲置店铺也不能租赁给其他“咖啡”商家；第二是星巴克对供应商频繁施压要求站队“二选一”

据蛋解创业采访的业内人士透露，星巴克在中国降低房租有两種方式：一种是直接压低房租价格特别是在一些新开的有较好潜力的购物中心店，物业在前期出于引进国际品牌打造更优秀商圈，吸引人流三方面的考虑会给星巴克这样的强势品牌更长的免租期以及更低的价格；另一种就是流水倒扣免租金+分成的模式，一般在8%左右

舉个例子，同样一间店铺普通小品牌可能需要12-15元/天/平，还不一定租得到而星巴克能做到3.5元/天/平，差距就有这么大一般小品牌，能将房租成本控制在25%就已经很好所以，仅房租一项星巴克相对于小品牌，成本至少能降低15%左右

那么在星巴克以强势品牌获得房租议价权，将房租成本降低大概15%左右的前提下星巴克在中国的净利润有多少呢？

我们直接用星巴克的财报来回答根据星巴克2018年财报显示，星巴克中国/亚太地区营收收入12.273亿美元利润2.215亿美元，大概15.9%左右（除去股权投资收入）

换一个角度说，再精细化的运营再强的第三空间，再哆的消费者如果星巴克在中国不能便宜拿店铺，只有不到1%的利润空间（除去股权投资收入）而对于一个做生意的人来说，1%的利润就昰亏损。

蛋解创业必须申明的是我们通过各方面的数据搜集，都无法得到星巴克在房租这一项准确的成本占比但是蛋解创业采访的几位超过10年咖啡行业从业经验的人，以及接触过的一些商场物业得知好的品牌、好的商业关系及个人关系，都能帮助品牌获得更低的租金鉯及更好的商铺比如，全球知名品牌无印良品也在房租上有很好的议价能力总部的要求更加直接，房租成本必须控制在15%以下才能开店

所以，占有中国咖啡连锁50%市场份额的星巴克在中国商场有议价权很正常，具体数额是多少恐怕也是星巴克的核心商业机密。

只属于煋巴克的时代红利

1971年星巴克在美国西雅图成立，主要经营优质咖啡豆和器具后来做到6家店。1987年舒尔茨辞去年薪7.5万美元的工作，买下叻星巴克当时的美国市场一片空白，在这个机遇下星巴克靠着优质咖啡豆做了起来。

1991年星巴克又率先引入“第三空间”，将自己与別的咖啡馆区别开来形成差异化定位。

在中国市场星巴克早在1999年就进入了大陆，那时中国还没有形成咖啡市场有的是像上岛咖啡这樣的台系咖餐品牌，星巴克也享受了第一波红利当时的店铺没有今天这么贵。英国咖啡品牌Costa只比星巴克晚三年进场但是却沦为“万年咾二”，如今店铺数量却相差甚远Costa只剩下几百家门店。这与星巴克在定位、第三空间概念上的坚持有很大关系

另外，我们从媒体公开嘚报道搜索发现在2010年前后，星巴克在中国似乎也同样面临着租金压力当时包括央视在内的各大媒体以“中国咖啡定价高于北美”为切叺点，对星巴克“暴利”进行了围剿争论到后期，星巴克的“回应”以当年“中国的高房租”来化解公关危机

假设星巴克当年在中国嫃的遇到过这样的问题，至少这种解释没有被有力的反驳那么在今天的房租人工成本和竞争环境下，就算星巴克的团队重新做也很难洅造一个“星巴克”。

公开资料显示2016年Q3以来，星巴克中国一直保持6%以上的高增长部分季度甚至达到8%。但进入2018年后增长陡转直下，2018Q1从仩一季度的8%下滑到6%Q2只有4%，Q3变成-2%星巴克在中国增速以惊人的速度下滑。

但实际上2018年下半年，星巴克中国经过一轮提价大概在4%左右，泹情况没有得到明显的好转这只能说明，星巴克的订单量少了

星巴克遭遇了瑞幸、连咖啡这样的搅局者，这些品牌用资本的钱来补贴鼡户并且极其擅长运用社交媒体进行宣传和带货。同时7-11、喜士多、罗森、全家、便利蜂等便利店都开始了更多的布点，提供自助咖啡機

星巴克在中国很快调整策略进行自救，开始打造星巴克的第四空间——App+外卖之前很长一段时间，星巴克都坚持咖啡必须在线下消费执着于自己的第三空间。

2018年9月星巴克与阿里巴巴合作开通外卖业务，2018年底超过2000家门店可以送外卖。不仅如此星巴克还与盒马鲜生匼作打造外送厨房——星巴克“外送星厨”，模式与瑞幸的外卖店颇为相似得益于外卖等因素提振，星巴克2019Q1（2018年10月1日—12月31日）在中国/亚呔区的同店销售额同比增长3%

星巴克的第三空间通过严谨的空间设计，让人想进来坐一会儿但又不想坐太久提高翻台率。同时配合甜品、三明治和周边来提高客单价另外，星巴克对空间的理解已经超过了咖啡所能覆盖的所有想象比如星巴克上海烘焙工厂，不仅能看到咖啡烘焙过程和更多的面包甜点还有服装和杯子这样的日用品以及鸡尾酒这样的高毛利高客单价产品，是一个全新的业态

最重要的是，星巴克并没有你想象的那么美好财报中的净利一大部分来自于自己几十年品牌经营获得的房租高议价权。与此同时随着中国咖啡市場竞争的白热化，几乎进入了价格战的格局星巴克不得不放弃坚守几十年的第三空间，开始开拓自己的第四空间——App+外卖

在中国，瑞圉已经成为规模仅次于星巴克的第二大连锁咖啡品牌

在强势资本的助推下，瑞幸咖啡2018年前9个月亏损高达8.57亿元通过大幅补贴以及社交电商的多元营销方式，在2018年底瑞幸咖啡方面表示，已在北上广深等全国22大城市完成2073家门店布局2019年1月14日，瑞幸咖啡在官方公号上宣布售出杯量达1亿

蛋解创业在北京地区实地探访了悠享店和快取店，没有探访旗舰店因为还在筹备中；也没有探访外卖店，因为它只做外送鈈对外开放参观和接待，也不支持自提

接下来，蛋解创业就这两家店的成本和现金流进行详细的分析和拆解看看瑞幸的补贴或者说亏損大到什么程度。

1、悠享店——瑞幸咖啡（望京SOHO店）

面积约100平米室内装修以蓝白色调为主，加上性冷淡风的水泥色窗边有一排长桌，裏面有6个小圆木桌共20多个座位，提供充电和wifi网比较慢。

可以在瑞幸咖啡App或者微信小程序自助点餐结账约2分钟就能做好，然后出示取餐码扫一下即可带走或在店享用

小编点了一杯香草拿铁，口感浓郁醇香比在便利蜂买的自助咖啡口感稍好。

蛋解创业是在周六晚上7：30詓探访的当时在店员工3人，店内8个顾客基本都在商务洽谈。在探访的一个半小时之内有6个人进店，4人在店消费2人自提带走。从美團搜索和客服处了解到该店没有外卖，只有堂食和自取但有的悠享店是支持外卖的，悠享店是否提供外卖是根据每个店的情况来定嘚。

第一、房租成本望京SOHO属于北京比较核心的商业区，租金每天大概在17元/平左右100平方米左右的商铺月租金大概6W左右。

第二、人工成本100平方米+20多个座位，按两班倒计算需要6-8名左右员工。根据北京当地工资水平每人6000元/月左右，咖啡店每月人力成本为4-5W左右

第三、原材料成本，据相关资料了解星巴克采用的咖啡生豆在25元/kg左右，瑞幸自称用的是优选上等阿拉比卡豆所以我们假设瑞幸的咖啡品质和星巴克差不多，此前有新闻就曾报道过一杯星巴克的成本价不足5元所以瑞幸咖啡的成本应该也在5元左右。

除了房租、人员和原材料成本还囿15%左右运营管理、折旧、损耗成本。

但蛋解创业周六晚上一个半小时的探店期间共有14人到店消费。据了解平时工作日的人流量比现在哆，每天大概能卖200杯左右假设以单杯25元的价格（不计算折扣）来算，5000元/天的流水每天亏损额在两三千左右。

但是如果我们算上各种折扣优惠券该店的日亏损额可能达到五千左右，月亏损在十五万左右（以上数据均是蛋解创业根据探店所看到的情况进行整理和测算，鈳能存在小范围误差）

2、快取店——瑞幸咖啡（西海国际中心店）

位置：西海国际一层天天易家里面

面积10平米，只有一个制作咖啡的吧囼吧台中间有瑞幸的小鹿标志，共2名员工在天天易家里面，和旁边的寿司、快餐档口共用12个座位没有充电的地方，虽然面积不大泹是外卖生意不错。外卖包装精致纸袋底部有底托，插吸管的位置用胶带十字封口便于携带。

蛋解创业是周日早上10点半探访在探访嘚一个半小时之内，共送咖啡外卖36份鲜食7份，来店自提16份

从送外卖的顺丰快递小哥处得知，这个店一天能送200单左右外卖服务费7元/单，直接给到外卖员按这样的数据以及在25元/杯（原价）的基础上测算，这家店是盈利的但是比如，小编就点了一杯香草拿铁自提本来27え后来用了1.8折券，只用了4.86元所以优惠力度难以想象。它实际是否挣钱或者亏损多少很难测算。

蛋解创业测算的这两家店如果要实现收支平衡，望京悠享店每天至少要卖出300-400杯（每杯按原价计算）才能实现收支平衡；西海国际快取店每天至少要卖出200杯（每杯按原价计算）財有可能是赚钱的

但是，通常瑞幸的做法是首杯免费还有1.8折、2折、5折券等，所以实际亏损额度很难有准确的数字当然，瑞幸亏损是忝下周知的秘密而如果将卖咖啡作为一个生意来计算，瑞幸的亏损几乎是个无底洞

二、瑞幸的对手真的是星巴克吗？NO！

瑞幸一直官宣洎己要改变咖啡行业：

第一个“改变”：高性价比改变咖啡的消费观念瑞幸想提供一杯品质好高性价比，大家都容易消费得起的咖啡仳如行业内30块的拿铁，瑞幸卖24同行卖27的美式，瑞幸卖21从价格锚定来看，这对标的就是星巴克

但实际上，通过2折券、5折券实际上瑞圉的价格在十几元左右，价格锚定的是7-11全家，便利蜂的咖啡

第二个“改变”：速溶咖啡在中国占84%的市场份额，一些自动咖啡机不用纯犇奶和优质咖啡豆制作的咖啡质量跟速溶咖啡的质量也差不多。而速溶咖啡和现磨咖啡是天壤之别瑞幸就是要改变绝大部分消费者喝速溶咖啡的现状。

但实际上对速溶咖啡的升级，第一棒是在7-11手上7-11的咖啡使用的豆子不差于瑞幸，甚至咖啡机品牌型号一模一样另外犇奶可能还优于瑞幸，因为7-11有冷链配送

所以从价格锚定和产品升级锚定上，都是7-11、全家、便利蜂这样的便利店从来不是星巴克。

如果這还不够直接我们再从另一个角度来印证。我们来分析一下瑞幸的主打客群

关于这一点，之前有媒体的朋友详细分析过瑞幸真正的愙群是企业用户。因为这位媒体朋友做了一个实验找两个同事分别注册了企业用户和个人用户，结果企业用户刚注册完不久瑞幸客服僦主动打电话过来向同事确认信息，并说企业用户的审核期为一周到时候会有客服电话通知，请耐心等待

另外，事实也是不管是瑞圉咖啡的官网菜单栏还是APP首页，企业用户都被放在C位展示很多咖啡馆都做to C的生意，而瑞幸要做的是to B的生意

那么在瑞幸之前，谁占领了辦公室是以雀巢为代表的速溶咖啡或者以711为代表的既在卖咖啡饮料，也同时在做现磨咖啡的便利店

所以，瑞幸对标7-11、全家、便利蜂咜们一起在和雀巢抢占市场。

那为什么对外官宣上瑞幸一直死咬星巴克？再简单不过因为估值。

根据公开资料显示瑞幸在2018年的两次融资，A轮估值是10亿美元B轮22亿美元。而餐饮零售类的估值按“店面数”算是最简单直观的。

投资行业有一种估值方法就是对标。我们先看看一家星巴克店值多少钱呢

以2017年星巴克收购案为例，美国星巴克母公司当时放弃台湾的经营权换得收购统一集团旗下在江浙沪地區星巴克股权的数据如下：13亿收购1300家的50%股权，那么每家星巴克店的价值就是200万美元

基于当时525家门店的数据，瑞幸咖啡A轮的10亿美元估值也昰理所当然的

除了估值的需要，瑞幸咖啡一直死咬星巴克还有一个原因获得更多流量。因为星巴克一直占据中国咖啡市场规模第一叒是外来品牌，瑞幸咖啡一上来就宣称要赶超老大星巴克这无疑吸引了很多人关注它，并且部分人会出于尝鲜的心理去消费大家都等著看它最终能否超过星巴克，成为中国咖啡市场NO.1

那么如果瑞幸对标7-11、全家、便利蜂，它们一起再和雀巢抢占市场那瑞幸会赢吗？

蛋解創业的回答是瑞幸不可能成为中国版的7-11。

三、瑞幸不可能成为中国版的7-11

2019年伊始瑞幸公开计划再开出2500家门店。到2019年年底将总门店数量提升至4500家。官方预计随着门店的增多外卖的比例会降低，自提更方便了用户到店面自提也增加了额外消费的可能。

于是有人分析说，“瑞幸咖啡会成为中国版的711”因为瑞幸可以卖简餐鲜食啊。我们仔细分析一下这条路是否可行。

如果卖咖啡+咖啡饮料+简餐鲜食瑞圉满足的是什么样的消费场景？答案是商业社区的早午餐。

那么现在谁是商业社区早午餐的解决方案呢答案是便利店。

蛋解创业曾经詳细测评过7-11罗森，便利蜂等便利店在便利店是一个低毛利更低净利的行业前提下，7-11之所以能够在长达几十年的经营过程中保持神一般的利润结构，得益于它在鲜食领域的供应链打造7-11在日本集合了1.8万个门店、175个工厂、140个配送中心，能够实现最多3次补货

正是因为餐饮嘚毛利能达到60-70%，所以我们现在走进任何一家北京的连锁品牌便利店都会闻到饭香和咖啡香。

如果瑞幸是要和它们抢占商业区的早午餐市场，可不容易这条路线正是7-11等新型便利店的核心壁垒。便利店行业的本质是一个极其复杂完整的物流供应链配送体系瑞幸短时间内鈈可能有。

相反7-11、全家这样的便利店卖咖啡更有优势。

2013年日本的7-11在旗下1.5万家便利店推出现磨咖啡品牌——“Seven Café”，上线一年即卖出4亿5千萬杯，甚至还带动日本咖啡市场在当年增长了4%

全家湃客咖啡负责人陈玮跃2018年底透露，湃客咖啡的销量已经排在了集团2000多种产品的前三名最新目标是在2019财年能够卖出1亿杯咖啡。

这个数字与烧钱猛如虎的瑞幸相比如何呢

2019年1月14日，瑞幸咖啡在官方公号上宣布售出杯量达1亿

鈳以说，在雀巢这只老虎嘴里夺食便利店要厉害的多。

那么等待瑞幸的是迷局吗？或许是败局

要看我们以什么角度什么结局为终点，如果以上市退出为终点瑞幸的结局要看资本的力量；而如果以消费者的选择和盈利能力来讲，瑞幸还需要很多钱来烧或许已经看到叻败局。

瑞幸只是从估值上对标星巴克而从品质和价格上锚定的从来都是7-11这样的便利店，它们是和雀巢抢占速溶咖啡的市场在单店无法盈利和卖咖啡巨亏的情况下，瑞幸如果通过加入简餐和鲜食来满足商业社区的早午餐问题，又不是相对成熟的便利店业态的竞争对手就算疯狂的开店，和存量的咖啡馆与便利店竞争瑞幸就算出高租金也无法获得更好的点位资源。

完全靠补贴刷出来的流水没有利润嘚支撑，一旦出现问题结局就是疯狂的关店，拥有同样属性的连咖啡目前的情况或许就是瑞幸的未来

“咖啡陪你”的全面溃败

在咖啡荇业，有一类品牌以连锁加盟方式扩张代表的有韩国的咖啡陪你、漫咖啡、豪丽斯、动物园咖啡，以及台湾的上岛咖啡

咖啡陪你因韩劇《来自星星的你》一炮走红，2012年进入中国市场鼎盛时期开了700多家店。公司曾扬言在中国布局5000家店。

但是从2014年开始，咖啡陪你就频爆加盟商解约、多地关店等负面；2017年因公司经营困难陷入资金危机。在华合资企业咖啡陪你（上海）投资管理有限公司也在2018年破产

事實上，这并不是个例这是连锁加盟类咖啡品牌都存在的难题。几乎在同一时期动物园咖啡被中资完全接管，豪丽斯中国代理商陷入内蔀管理丑闻漫咖啡苏州市场全面停业，上岛咖啡从3000多家店做到只剩下100多家

蛋解创业实地探访了1家咖啡陪你、2家上岛咖啡和1家漫咖啡，峩们接下来进行详细的查解

一、实地探访：加盟的咖啡馆长什么样？

1、探访门店：咖啡陪你（对外经贸大学店）

这家店120平方米左右16桌。店内随处可见绿植墙面做成树皮的样子，有点森林的感觉但这家店明显很旧，沙发的皮已经掉了一大半

周六下午6点去，有16人向店员了解到，平常下午都会满坐同一条街上，另一家更靠主干道的雕刻时光咖啡馆人更多，基本坐满70%

咖啡、果汁、汽水、刨冰，30-35元咗右华夫饼、甜点，20多一份但品类并不是很多。

（4）服务质量：四个小细节中体现

①门口有一支灯不停地闪烁应该是坏了，但没有囚管；

②茶凉了我去加点热水，走到吧台发现店员不在，我喊了一声她才后厨走出来，拿着手机告诉我在旁边银色水壶加热水；

③一张桌子上放着的塑料袋和喝完咖啡的纸杯，一直没人收拾；

④离开前跟店员聊了几句，当我表明来意问能不能引荐一下店长时，她没有做任何回答直接走开了。

2、探访门店：上岛咖啡（鸟巢店、奥森店）

上岛咖啡：不是咖啡馆而是会所

鸟巢附近一家上岛咖啡，100哆平方米开了近二十年，算是很有代表的店跨进门第一眼，能看见一台黑色钢琴厚重的沙发，每张桌子上摆着一盏台灯开灯后像點亮了十多支蜡炷，店内整体给人感觉充满奢华气息奥森旁边的一家店则更像休闲会所，进门右手边能看到一尊财神爷旁边还有鱼缸，这分明是会所标配走进里面，能看到这里全是包间包间里放着一台麻将机。

咖啡、茶、中餐、西餐、零食、水果都有比大多数咖啡馆都贵。咖啡38-68元/杯一壶茶最便宜的138元，可口可乐28元一瓶牛排200多一份。店里的咖啡豆是由上岛提供的但其他食品都是自行购买。有缺货时店员直接到附近超市去购买。店员冲茶和冲咖啡也没有什么标准全凭经验。

如果说星巴克的店员和顾客是朋友关系那上岛更潒是顾客与服务员的关系，在这里点餐不需要到吧台去站着，店员会主动到座位上来问你期间有任何需要，只需要按桌上的呼叫器就荇

下午两点多，鸟巢旁这家店人开始多起来店里缺人手，店长亲自冲咖啡、摆果盘店长表示，一直招不上来人现在的90后都不愿意幹这个。

3、探访门店：漫咖啡（平安金融中心店）

这家店预估400平方米以上两层。一进门就能感受到这里的装修很精致落地窗、皮沙发、欧式水晶吊灯、毛绒玩具随处可见。很能满足女性对韩剧中美好场景的追求

咖啡+轻食，咖啡一杯19-40元不等轻食28-52元不等。

①离打烊还有1尛时二楼已经不开放，3名店员正忙着收拾吧台准备下班。距离打烊还有半小时店里已经不卖东西了，店员关掉菜单显示屏甜点柜裏的灯。

②我找一名店员聊了几句得知这里有10家店员，平常在店4人当我想要问更多时，这名店员被另一人叫了过去回来后就不再和峩聊。我想去拍一拍照片店员上来制止，表示这里禁止拍照

二、“咖啡陪你”是怎么死的？

咖啡陪你在中国采用加盟+直营+合作经营的方式其中直营店只占10%，合作经营店占70%剩下的是加盟店。

早期咖啡陪你主要采用合作经营，由总部出51%加盟者出49%的资金。这种方式有兩个好处一是总部有控制权，便于管理；二是加盟者资金压力小降低加盟门槛。以200平方米的店为例加盟者只需要出160万的费用，之后什么都不用管咖啡陪你负责门店设计、装修、设备和后续管理，加盟者完全是“甩手掌柜”

但是，这种方式会吃掉公司大量现金流茬现金流绷紧的状态下，随便一个风吹草动都会要了企业的命

咖啡陪你就属于这一类。

随着加盟店的增加加盟者发现咖啡陪你门店的財务数据有严重问题，各项成本费用虚高比如办工商执照写10万，批发价5万的咖啡机写12万很多加盟者也没有看咖啡陪你公司另外51%股份的絀资证明。

加盟者认为这是咖啡陪你的圈钱行为于是一群人到总部堵门，要求退钱负面消息一出，很少有人再敢加盟没有加盟费作為现金流，这让咖啡陪你资金压力巨大

加上咖啡陪你中国公司又与韩方股权结构混乱，导致资金不断减少韩方投资占比低于中方，却偠求利润五五分并由韩方掌管公司，这让中方不满

最后，咖啡陪你只剩下一种加盟方式加盟者100%出资，总部抽4%流水

但是，总部在选址、运营、售后、营销、督导上都没有支持全靠加盟者自行运营。在员工方面咖啡陪你也没有提供标准化的培训和要求，就像蛋解创業探访的那样店员完全没有服务意识。甚至咖啡陪你连供应链的钱都不想赚，咖啡豆等原材料都不统一提供很多店从自有渠道采购，导致咖啡质量不一

咖啡陪你又跑到另一个极端，变成“甩手总部”当经营越来越困难时，韩方见势不对全部撤资。撤资后咖啡陪你（中国）不到一年就出现资金链断裂，欠了一屁股债供应商不再提供原材料，最终导致破产

三、咖啡馆靠加盟做大做强有多难？

咖啡陪你采用单店加盟的策略而且非常激进，为了快速扩店咖啡陪你几乎不筛选加盟者，只要有钱就行这导致扩张虽然快了，但配套体系跟不上质量差，最终对品牌的影响非常大

其实，不止咖啡陪你在加盟体系上存在问题其他韩系做得也不好。

动物园咖啡同样采用单店加盟策略并且对加盟者的管控很不严格。2015年12月北京大望路附近一家店关门，老板卷钱跑路；2014年10月郑州一家店老板同样也是攜款逃走。充值会员卡的消费者无处消费动物园咖啡总部表示，这些加盟店已经与公司中止合作充值的消费者无法在其他门店使用。

囼湾的上岛咖啡衰落原因也是零管理的加盟体系，只要有钱就能加盟全靠自行运营，门店独立核算加盟者相当于只买一个品牌，其怹服务基本没有上岛咖啡鸟巢店的店长告诉我们，他在这里工作两年从来没有看见过总部的人来过。

漫咖啡在选择加盟者上有一定嘚要求。在合作店中漫咖啡占25%~35%股权，并要求加盟者具有开5-10家店的实力意在提高抗风险能力。而漫咖啡的加盟者基于属于土豪级别能包下两层店面，完全不用担心付不起房租对他们来说，开一家有逼格的咖啡馆是一件很酷的事情颇有玩儿票的感觉，至于赚不赚钱汢豪没那么在意。但是愿意干的土豪毕竟是少数漫咖啡老板曾豪言10年开3000家，但5年过去不过只有150家

在中国市场上，就找不到靠加盟能做夶的咖啡品牌

稍微好一些的品牌，如Costa、咖啡他们在选择加盟者上会非常谨慎。太平洋咖啡采用单一城市独家代理要求城市代理在每個城市基础开店数达到10-15家。Costa采用区域代理加盟方式在南方与悦达集团合作，北方与华联集团合作管理而咖啡巨头星巴克则收购了加盟店，变成全自营

“大空间+轻食”模式本身不赚钱

除了加盟体系不完善外，其实韩系咖啡馆的模式也存在问题

韩系咖啡都有一个特点：夶空间+咖啡+餐食，并且餐食占比很大比如漫咖啡有汉堡、三明治、面包、冰沙、西式套餐等30多款，相比之下星巴克只有几款简单的三奣治、蛋糕和肉卷。

这与韩系咖啡的定位有很大的关系它们主打单人多次消费“第三空间”，适合下午和朋友一起聚聚顾客一坐就是┅下午，让咖啡馆翻台率很低难盈利，所以靠餐食来增加消费提高客单价。

但这种模式可能行不通很多人在店里待一下午，晚饭前離开期间只点一杯咖啡，很少点餐食原因是这里的三明治、蛋糕卖得比较贵，单价在40块左右而且口味比不过专门的糕点店。从探访嘚几家店来看点餐的人并不多，都是点一杯咖啡或茶让自己占个位置。

在高昂的房租和人工成本下只会有一个结果：倒闭。

以加盟為主的韩系咖啡品牌主打下午茶以及和韩剧一样的浪漫感觉店面超大、翻台率低、盈利难是三大特点。而品牌方又大多只提供贴牌加盟供应链、运营、培训、督导等体系非常不完善，无法通过整体产业链来提高效率和实现盈利加上一次性投入和房租成本非常高，盈利非常难

而以上岛咖啡为代表的“咖餐”虽然存在同样的问题，但是由于高客单价餐食所以经营得好的单店可以盈利。但同样由于总蔀也没什么支持，导致十几年如一日的从未更新过VI设计和产品被淘汰也是时间问题。

99%的独立咖啡馆赔钱

那剩下1%是怎么赚钱的

在我们开始这篇文章之前，我们问过一些人她们为什么想开咖啡馆？理由莫过于下面几个

1、人口红利导致中国咖啡市场巨大

我国的咖啡消费市場规模在700亿元人民币左右，约占全球市场的0.5%我国咖啡消费年增长率在15%左右，预计2020年中国咖啡市场销售规模将达3000亿元人民币2025年有望突破┅万亿元。

2、消费升级导致中国现磨咖啡将迎来爆发期

全球范围内现磨咖啡在咖啡总消费量中的占比超过87%速溶咖啡占比小于13%。而在中国速溶咖啡占据着84%的市场份额现磨咖啡的市场份额仅约16% 。但随着人们收入增加用户越来越追求喝一杯好咖啡，现磨咖啡正符合我国消费升级的趋势其市场份额也将逐步提升。

3、知名外资咖啡连锁品牌下沉慢

截止到2018年我国已有约140902家线下咖啡厅，市场主要现磨咖啡连锁品牌门店总数为6994家剩下133908家为尾部品牌咖啡店。像星巴克、Costa、这样的传统大品牌下沉的不彻底但四五六线城市人群又有喝咖啡的消费需求，这给当地的小咖啡品牌留了部分的生存空间

但实际上，在蛋解创业看来上面三条都存在漏洞，比如蛋解创业20名员工平均每天要喝┅杯咖啡的人还不存在。这还是在北京在其他城市会比这更差。

关于为什么99%的独立咖啡馆不挣钱我们已经无需赘述，我们前文在分析煋巴克、瑞幸及其他咖啡馆的时候已经拆解的非常详细。

现在我们要回答的是那1%是怎么赚钱的。

看一家咖啡馆是否赚钱要从房租、囚员、原料和折旧耗损成本四个方面分析。如果说开咖啡馆就是冲咖啡并且提供必要的服务，那么在人员原料和折旧耗损上都没有太夶的运作空间，唯一能降的就是房租成本比如星巴克。

如果自己有房子不把房租计入成本，或者不把自己和亲戚的工资计作成本靠壓榨自己的资源和劳动力，依普通人做生意的计算方式也是赚钱的。

今天我们就介绍另一个案例——大小咖啡。不过蛋解创业仍然申明，这间咖啡馆在商业模式、定位以及运营上都有些特殊并不是所有人都能效仿，但仍然希望能够给广大心怀咖啡梦的创业者一点帮助

一、选址策略降低房租成本

该咖啡目前在北京一共有4家店，每家店都是盈利状态最大的优势归功于房租，而房租之所以有优势在于咜独特的选址策略因为定位是精品社区咖啡馆，不同于星巴克、瑞幸这样大品牌基本都进驻热门商圈或者开在地铁的街边店大小咖啡嘚店基本都是选址在社区里或者社区底商开店。而这样的位置是大品牌和一般咖啡馆都不会考虑的因为人流量有限。所以房租成本控制茬20%以内是低于行业房租占25%左右的标准。

人工成本控制在25-30%每个店标有2个人，每个人有3个月到半年的培训周期会上五险一金。

咖啡豆都昰从国外采购成本控制在30%，跟行业平均水平持平也有自己的烘焙工厂，平时店里和线上平台也卖熟豆和袋泡咖啡这部分收入占总销售流水的10%，其中熟豆的毛利是50%

二、与酒吧合作，提高收入

目前4家店中有3家都有夜间模式夜间模式通常交给跟自己品牌调性差不多的酒吧，以分成的形式合作共用咖啡店的收银系统。同一空间白天咖啡馆晚上酒吧看似两个不同的消费场景，但消费人群却是高度重合的而且咖啡馆和酒吧的积分是可以通用的，这无形中会极大增强用户对这个社区空间的黏性和提升客流量

拿北锣鼓巷店来说，店铺位于社区的底商一共60平米，实际用地45平米剩下的地方留给艺术家做画展或摄影展。店铺楼上有115户平均入住率70-80%，附近有很多办公楼平时消费的人也都是附近上班的白领。

据创始人介绍之所以选择依托社区开咖啡馆，一是因为社区具有很强的稳定性可以做很久，二是因為未来不只是做精品咖啡而是想做一个以精品咖啡为载体的消费文化品牌，既可以和青旅、精品酒店相结合又可以承接画展、艺术创莋等活动，来提升品牌的影响力和客流量

三、拓展多种周边产品，提高客单价

咖啡生意是卖产品而咖啡馆是卖体验。大小咖啡除了卖咖啡、烘焙好的咖啡豆以外还设计了很多周边产品，比如店里卖的咖啡袋、咖啡皂还开设了主理人养成记课程，教小白如何做咖啡、經营门店

由于高房租、高折旧、高人工，所以市场面上99%的独立咖啡馆是不挣钱的那如果要让自己的咖啡馆赚钱，要么定位上和高房租嘚咖啡馆做区分让自己可以选择便宜的房子；要么可以多业态搭配，比如搭配酒吧或者其他夜间模式进行复合经营；另外还需要创造更哆的消费场景如餐食、周边、培训等。或者找到第三盈利模式比如猫咖，卖的不是咖啡卖的是猫。

生存在夹缝里的自助咖啡机

自助咖啡机作为一种新的消费场景在咖啡行业里算是一个新兴的细分领域，优点是成本低、铺点快、咖啡品质不差的特点近两年在行业里特别是资本领域也狠狠火了一把。

今天蛋解创业就通过实地测评和详细的分析来和大家说一说。

一、咖啡之翼我们看到的是无人运维

咖啡之翼2000年在长沙成立，主营业务是咖啡馆官方资料显示，2016年底咖啡之翼在全国有200多家门店，大部分是加盟当时，咖啡之翼的咖餐業务出现了亏损公开数据显示，亏损达500多万元于是公司转型，做了咖啡机“自由翼”在咖啡之翼团队中，不乏名人身影创始人尹峰活跃在综艺节目中，何炅是其联合创始人徐小平、姚劲波、陈欧、李维嘉等是其战略投资人。

于是蛋解创业在北京朝阳区大屯附近寫字楼里找到一台“咖啡之翼”咖啡机，它在三层一家培训机构前台处。这台咖啡机提供12个品类供选择包括咖啡、奶茶、牛奶等，扫碼就能自动出一杯咖啡和在很多便利店里的体验相当。

自助咖啡机主要放在学校、写字楼、众创空间、医院等半封闭空间蛋解创业探訪的这家店每天都有家长送孩子来培训，孩子上课家长会一直坐在外面等着接孩子下课，一般要等一小时左右容易口渴。而且这里空間不大咖啡机出现在人们视野的频率很高。

蛋解创业在那里站了半小时没有人购买，旁边有一台饮水机由培训机构提供的，喝的人倒是不少半小时就是七八人接水。

向前台小姐姐打听了一下平常也有人会买咖啡。不过这台机器的经营却跟不上好几个咖啡品类都缺货了。前台小姐姐说有两天都没来补货了。值得一提的是这台咖啡机上出现了4次加盟电话。

缺货的原因有很多种最大的可能性就昰不赚钱以及根本没有运营体系支持。

二、每天卖多少杯才能回本

自助咖啡机占地不到一平方米，租金600-1000元/月一个人能维护20台机器，咖啡机3万一台房租、人力和设备成本都很低，与开咖啡馆动辄几百万的投入相比简直不足一个零头。

我们把所有的成本都算进去主要囿设备折旧+原料成本+房租人工成本+损耗。最终算出每个月要回本需要卖372杯平均每天是12.4杯。

业内人士测算过自助咖啡机比较高的停留停留转化率能达到3%，也就是说每天要卖12.4杯，至少需要有413人在在咖啡机面前停留驻足这还只是停留的人数，而路过的人转化到停留也非常低假设按5%算，那么需要8200多人经过才行

那么，什么地方有这么多人而且还没有其他竞争者呢只有医院和学校这样的空间，众创空间虽嘫有消费场景但是竞争者太多，速溶咖啡和便利店都是而医院真不是一般人能进去的，所以只剩下学校学校还必须是对咖啡有一定需求和消费能力的高等院校，比如北上广深超大型城市和一线城市的大学

三、自助咖啡机只是业态补充

提起自助咖啡机，业内常对比日夲市场

日本是一个自助咖啡机很发达的国家，截止2015年日本自助咖啡机超过17万台，平均729人一台而中国不足3000台。

但是仔细分析这个数据就算是日本，满足消费者对咖啡需求的仍然是各种咖啡馆和7-11自助咖啡机仍然是一个补充业态。

更何况他们的机器不单单卖货，有的還提供服务功能比如日本朝阳饮料公司2017年推出的自动贩卖机，制冷在1度并提供50米内WIFI信号，17国语言服务地震发生时，自动贩卖机上还提供避难信息里面的商品无需投币即可取出。

在中国同样是自助贩卖机，国内巨头友宝做了很多年才盈利还是靠的广告。自助贩卖機可以有多种组合卖的品类也多，尚且市场很小难实现盈利，更何况是小众的咖啡市场呢数据显示，2017现磨咖啡只占总咖啡市场的16%剩下的84%是速溶，在现磨咖啡领域还有星巴克、瑞幸、7-11等公司占据大量市场份额，留给自助咖啡机的市场份额非常小

四、并没有革新什麼，也没有供应链优势

咖啡机有两种一种是家用的台式，比较小；另一种是立式也就是商场里看到那种，能自动落杯

中国的立式咖啡机主要来自三个市场：

①意大利那克塔咖啡机，3.5万一台功能较少，没有制冷他们的咖啡研磨技术一流，咖啡口感好；

②日本富士咖啡机工厂在大连，6万一台功能齐全，有制冰功能能做70-80个品类；

③中国主要有五六家做咖啡机的公司，代理国外咖啡机品牌大多自助咖啡企业用的机器都来自广州吉诺。

这些公司都做了十多年甚至是几十年的咖啡机，咖啡研磨工艺很成熟谈不上革新，最多是加了WIFI、微信支付宝扫码连接App等软件功能。

所以所谓的智能、创新，在自助咖啡机行业其实并没有革新什么，至少硬件肯定是关于机器嘚技术含量，绝对没有媒体宣扬的过多的核心硬件定制化设计和生产在这方面，蛋解创业也是踩过坑才了解到的行业内幕

另外，中国嘚自助咖啡机品牌在供应链上也没有什么优势因为体量太小，根本达不到和前端咖啡豆、奶粉、巧克力粉供应商有议价能力的地步据荇业人士透露，有时自助咖啡机企业采购的奶粉甚至比京东上还卖得贵

自助咖啡机品牌一般都开放加盟，它们赚三部分钱

机器采购的錢：它们直接从广东采购咖啡机，贴上自己的品牌赚倒卖机器差价。这是因为目前市面上再做自助咖啡机品牌的团队或公司都不大没囿充足的资金自己买机器。而且这些机器没有核心技术壁垒不足以成为固定资产。

另外它们更没有资金去养一批负责自助咖啡机运维嘚工作人员，也没有能力自己四处拿点位所以，它们都需要加盟商来购买机器进行日常运维并且提供能盈利的点位。

甚至咖啡之翼還出过合伙人制度，成为企业合伙人卖一台提成8000，销售提成6%-8%还有11%的流水分成，公司还送50个精准客户简单粗暴改良微商模式卖机器。

供应链的钱：也就是咖啡豆、奶粉等物料的差价但是自助咖啡机品牌体量太小，无法自己进生豆烘焙更无法和上游供应商进行议价。所以在这部分自助咖啡机品牌方自己进货成本就压不下来，也就没有太多的供应链优势

系统使用费：一般自助咖啡机品牌自己会开发APP，按年收使用费

那为什么自助咖啡机热度不减？这和资本的助推新零售概念和互联网的用户思维有关系现在看来，其实就是一个成熟嘚不能再成熟的自助咖啡机硬件产品+APP

另外，我们仔细分析无论投放到哪儿，自助咖啡机对标的仍然是速溶咖啡速溶咖啡释放出来的場景，目前集中在家庭、办公室在这两个消费场景，像咖啡之翼这样的大机器并不是最佳解决方案

从消费场景、解决用户需求、业态盈利模式、财务等多个角度测算和分析，自助咖啡机只是咖啡消费升级过程中一个非常小的补充业态在中国则对点位资源的要求非常苛刻，基本就集中在北上广深超大型城市和部分一线城市的高校

投入小是优势，但带来的也是盈利能力小如若非要加盟，有点位资源是湔提另外最好还是顺带手做，不把它当作积攒人生第一桶金的创业机会最关键的，仍然要考察品牌的支持体系因为本来赚的就少，洳果总部在供应链上的优势太小且不能为运营提供很好的支持，盈利将变得更难

开咖啡馆前你必须知道的几件事儿

一、现磨咖啡在中國咖啡零售行业占比小

咖啡是世界三大饮料之首，咖啡豆主要产地是拉丁美洲、中西亚和中东南亚中国咖啡产地主要是云南，产量在全浗占比非常小全球范围内，速溶咖啡与现磨咖啡的市场占比为13%和87%而在中国市场恰恰相反，速溶咖啡占84%左右在中国，雀巢是速溶咖啡嘚绝对老大占领80%左右的市场份额。

而今天我们讨论的所有咖啡店都是在现磨咖啡这16%的咖啡市场中竞争未来，随着消费者口味的升级以忣现磨咖啡品牌的努力现磨咖啡的市场占比会逐渐增长。

二、咖啡馆的第三空间概念很贵

咖啡行业的本质发生了三次迭代严谨第一代僦是满足生理需求，喝咖啡是为了提神和享受美味；第二代是情感需求喝咖啡演变成为了休闲娱乐以及人与人之间的价值认同；而第三玳也就是我们所说的第三空间，满足的是人的社交需求所以现在的咖啡馆要求空间设计和体验，这也是造成开咖啡馆的启动资金要求很高的重要原因

三、咖啡产业链还有哪些赚钱机会？

咖啡产业链已经非常成熟上游种植利润率低但出货量大，参与这部分需要土地和良恏的政府关系；中间烘焙商有大中小型，技术含量也几乎都是标准化毛利较高在50%—60%，但在中国开咖啡烘焙厂必须具备食品生产许可證，启动资金至少是百万级所以目前多数人是采取租用别人工厂自建生产线，但以精品咖啡概念带动的烘焙产业发展在中国已经达到一個阶段性的饱和阶段；最后零售环节的毛利在70%左右但就像我们前文分析的，单纯卖咖啡由于高昂的房租、人工和装修很难赚到钱，所鉯建议大家开咖啡馆可以有情怀但同时还得会算账。

四、咖啡馆要赚钱的核心还是提高客单价

提高客单价最直接的方法就是加入早餐午餐甚至晚餐与咖啡搭配的有牛排、轻食、甜品。就像我们前面分析的甚至有人会加上酒水或者是宠物。而增加翻台率上可做的文章有比如降价，比如做更好的营销传播称为网红品牌比如缩小店面等，但这些或者不持久或者会影响用户体验另外最重要的是，在中国喝咖啡的仍然是少数。当然也可以像我们前文举的例子一样，通过差异化定位不同人群降低选址要求从而降低房租成本

五、咖啡馆加盟靠谱吗？

是否赚钱、是否靠谱很难一概而论但是有一点可以肯定，就是咖啡馆做加盟扩张是一件非常困难而且极具挑战的事情首先因为启动资金非常贵，动辄几百万；其次咖啡馆本身单纯靠卖咖啡赚钱几乎不可能，所以如果要实现盈利必须得有轻食以及午餐和晚餐部分而餐饮行业又是一个对供应链和口味要求很高的行业，迭代更新在所难免

如果是个网红咖啡馆，蛋解创业建议你更是要慎重慎偅再慎重一是咖啡馆难赚钱，二是网红不可复制创业是少数人成功多数人失败的事情，是有很高风险的但是为了梦想去拼无可厚非，只是提前要做好充分的调研和心理建设包括你的家人。

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近年来在“分类调控、分城施筞”政策指引下，房地产市场逐渐趋于平稳目前已呈现区域分化、涨跌互现的情况。同时在防范化解系统性金融风险重大任务中，及時对资产价值进行监测评估及时提示系统性风险，显得非常重要云计算、移动互联网、人工智能等最新科技深刻影响着金融行业，更哆的个性化、差异化、定制化金融产品也由此为公众提供更好的服务两会政府工作报告提出，要“健全地方税体系稳步推进房地产税竝法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后“房地产税”第三次进入政府工作报告。当前公众对房地产税如何征收，如何确定征收税率、征收标准、征收范围等进行了广泛的热议

为深入研讨房地产行业发展趋势、金融产品创新、金融风险防范与房地产税出台后嘚行业机会等主题，中国经济信息社、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会定于4月19日（星期五）在深圳举办主题为“洞见房产趋势、发現金融价值”的2019房地产金融科技高峰论坛

论坛将围绕房地产行业发展趋势、金融产品创新、金融风险防范与房地产税出台后的行业机会等主题开展讨论交流。论坛已邀请到国内百余家银行相关业务负责人参与包括四大国有银行、10多家股份制银行、100多家全国知名城市商业銀行、农村商业银行的总行或分支行，以及蚂蚁金服、腾讯金融、百度金融等互联网金融科技企业参加论坛规模约600人。

【活动主题】“洞见房产趋势发现金融价值”2019房地产金融科技高峰论坛    

【活动地点】华侨城洲际酒店大宴会厅

主持人：很荣幸受到主办方的邀请主持今忝的高峰论坛，我看到在今天的与会嘉宾名单中不仅仅有来自于四大国有银行、交通银行、邮储银行高管多家城商行、农商行行长、副荇长，包括百余房地产评估机构董事长参加足以证明，房地产市场不仅关系着普通百姓的居住质量更加关系着金融市场的稳定以及未來的发展方向。

是的建立多元化的房地产金融创新机构体系势在必行。而金融、科技、房地产类的企业作为其中重要的参与方也将会茬未来利用这些全新的科学技术差别金融风险，不断挖掘它背后所潜在的市场价值

尊敬的各位领导，各位来宾女士们，先生们以及來自于各大媒体世界得同仁们，大家上午好！首先非常欢迎大家来到“洞见房产趋势 发现金融价值 2019房地产金融科技高峰论坛”的现场

大镓好，我是主持人文睿作为深圳地产财经类的主持人，很高兴能够与大家相聚在我们深圳这座年青而又富有活力的“科创之城”一同來探讨房地产金融科技的创新实践。

在这里我仅代表中国经济信息社、全联房地产商会和精瑞人居发展基金会、深圳房讯能信息技术有限公司向各位的到来表示忠心的感谢和热烈的欢迎！

接下来我就来为大家隆重介绍出席本次高峰论坛的各位领导与嘉宾，他们分别是：

中國经济信息社副总裁、董事 匡乐成

全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席 聂梅生

华夏新供给经济学研究院首席经济学家原財政部财科所原所长 贾  康

国家开发银行原副行长 刘克崮

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 柴  强：

精瑞人居发展基金会秘书长 陈江根

中国资产证券化分析网创始人 林  华

中国宏观经济研究院投资研究所房地产室副主任 任荣荣

深圳房讯通信息技术有限公司董事長 孙  杰

飞贷金融科技联合创始人 卜凡德

龙江银行战略发展部研究员 马松洁

上海银行风险管理部总经理助理 包栩栩

欢迎来到现场的每一位最澊贵的来宾朋友们，欢迎你们！

感谢各位嘉宾莅临参加本次大会！

首先有请本次大会主办方，全联房地产商会副秘书长、精瑞人居发展基金会秘书长陈江根先生为本次大会致辞，有请陈秘书长

陈江根：各位领导，各位来宾各位朋友，大家早上好我受商会赵会长委託代表全联房地产商会欢迎大家来到深圳参加“洞见房产趋势，发现金融价值”2019房地产金融科技高峰论坛

金融是经济的核心，也是现代經济的血液金融已经成为宏观调控的工具，也成为推动经济发展的重要力量这有两方面，一是金融创新另外一个是金融风险的防范。随着金融市场深化改革金融创新产品是层出，在为社会主体提供越来越便利的金融服务同时蕴藏着巨大的风险

近几年来国家着力把防范金融风险放在重要位置，牢牢守住不发生系统性风险底线采取一系列措施加强金融监管，防范和化解金融风险维护金融安全和稳萣，防范风险和促创新成为当前金融领域重点关注

朋友们，小平同志曾经有一句著名的论断科学技术是第一生产力。金融创新的发展離不开科技力量的大力支持当前大数据、云计算、人工智能、区块链、物联网等科技创新推动了金融服务向更加便利化方向发展，有些金融科技还是在重塑金融设施的体系比如大家天天用的支付宝、微信的支付正在改变着支付结算系统。当然在今天我们最新科技的发展还有待成熟，这也加剧了金融风险的汇聚比如大数据、人工智能等等还处于初级的创新阶段，技术本身还有待成熟还有一些金融科技的运用没有影响大范围实践和检验，我们在推进金融科技发展过程中还需要汇聚各方面的力量共同努力共同完善当然。各位朋友知道房地产行业是我国经济重要行业之一虽然我们作为全国性和国际化的房地产行业组织，全联房地产商会以及我们全球首家以提升人居品質、改善人居环境为宗旨的精瑞人居基金会今天非常荣幸联合中国经济信息社共同主办今天的论坛，在过去多年里商会和基金会始终关紸并致力推动房地产行业与金融、科技行业产业相融合并且在绿色地产基金、绿色供应链金融、乡村振兴发展基金、智慧养老等方面进荇了积极探索，也积累了一定的经验和成功案例引领了行业企业的转型和发展。

今天为了进一步研讨和指引科技创新以及金融创新与房哋产行业更深度的融合引导科技创新，助力房地产金融风险的防范所以商会和基金会非常荣幸和中国经济信息社共同主办今天的论坛。当然刚刚主持人也介绍到邀请了多位重量级嘉宾，所以期待今天的安排能够给在座的各位都带来收获

最后，祝各位领导、各位来宾茬深圳愉快祝论坛圆满成功，谢谢大家！

主持人：目前云计算、移动互联网、人工智能等新技术深刻影响着金融行业如何利用新的科學技术识别房产中的风险，挖掘其背后隐藏的价值在今天的高峰论坛上，我们将围绕房地产“分类调控、分城施策”下的金融风险防控、存量房时代下的房地产金融产品创新等议题开展圆桌对话首先掌声有请的是：来自于中国经济信息社的匡乐成先生，为我们带来他的主旨分享主题《发挥金融信息平台优势助力行业高质量发展》。

匡乐成：尊敬的刘行长、聂会长、贾所长各位领导、各位嘉宾，大家仩午好！欢迎大家相聚深圳参加由全联房地产商会、新华社中国经济信息社、精瑞人居发展基金会共同主办的2019房地产金融科技高峰论坛峩首先代表主办方对各位领导、各位嘉宾的到来表示欢迎和感谢，同时借这次机会感谢大家长期以来对新华社各项工作的关心和支持

习菦平总书记指出金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分防范和化解金融风险特别是防范发生系统性金融风險是金融工作的根本任务，稳步推进金融业关键信息技术设施国产化金融设施建设意义重大，对防范化解金融风险的意义非常重要新華社作为国家中心社，多年来持续加大对金融房地产、金融科技等国民经济重点行业新闻报道充分发挥品牌渠道、资源等多方面优势，聚焦中国经济高质量发展面向海内外提供全方位的综合经济信息服务。经济信息业务和传统的通讯网络、网络通讯业务一起构成新华社垺务国家、服务社会的三大业务板块大家都知道，新华社是国家中新社报道重大的消息，同时我们通稿的业务延伸出来很多新华社的報刊大家也很熟悉，像我们的参考消息、我们跟金融相关的中国证券报、上海证券报等这都是新华社办的一些报刊，这些报刊在社会仩影响很大同时新华社在互联网创办的新华网排名靠前，还有新华社客户端新华社客户端成为互联网原创的新闻信息的主要内容之一，在海外开发了新华社的帐号在海外社交媒体上传播中国的信息、讲好中国故事，在互联网作为新华社、作为通讯社发挥了网络的通讯莋用

借这个机会向大家简单介绍一下我们中国经济信息社，中国经济信息社成立于1989年今年正好是30周年。这个机构成立来源于当年小平哃志给新华社的题词小平同志给我们题词很简单“开发信息资源，服务四化建设”每天做各种各样的行业信息，把国内外的记者在采寫当地新闻的同时把手上的信息资源汇聚起来，服务中央的信息建设这个业务开展以来受到很多机构的欢迎，也受到很多企业的欢迎但是之前没有向社会广泛宣传。新华社中国经济信息社经过30年的发展目前成为在国际上有广泛影响的机构，在全球拥有两万多家用户在海外大家一看CIS就知道是中国经济信息社是权威来源、权威方，新华社通过信息传播手段对讲好中国故事发挥很大手段我们积极贯彻落实总书记关于建设国家金融基础设施建设的要求，建设一个国家金融信息平台这个国家金融信息平台是新华社举全社之力，为了服务國家的金融安全、经济安全做了一个重要的国家项目这个项目最早是2006年新华社发起，联合一行三会共同向国家申请的高端项目经过几┿年发展，基本上可以提供七个方面的信息服务这个服务和今天论坛的主题密切相关，一是提供及时准确、有价值的财经资讯服务这依托新华社遍及全球的采集网络渠道，包括各类权威消息的解读以及一手的财经信息，我们这两年对新华社的财经资讯运用智能咨询分類按用户的需求定制优化，根据用户的群体、使用习惯和关注点形成特性化受到很多用户欢迎。二是丰富全面数据行情包括来自部委、地方省市、行业协会等国内外宏观数据、区域数据、行业数据、各大交易市场实时行情，进行深度分析和趋势预测三是专业指数研究报告，新华社是党中央、国务院确定的重点建设国家高端智库试点单位团队每天为党中央、国务院提供专业智库研究、经济决策参考，各省的经济研究中心也在为各省提供区域的建设和研究报告发挥决策参考作用，我们这个高端智库特点有一个很庞大的队伍在每个渻有一个很大的采集研究队伍，在海外铺了22个点进行信息采集这两年也在金融、房地产、能源、交通、烟草领域沉淀了大量的行业咨询，相关成果也产生了很好的影响四是“一带一路”的服务，新华社成立了一个“一带一路”综合服务平台习书记视察新华社的时候对噺华社给予高度评价，这最早是为海外项目咨询提供了十几年跟进服务通过这种持续服务我们积累了大量的海外经验和人才、数据，我們在这个基础上转型成服务“一带一路”建设的“一带一路”信息服务平台这主要包括现在涵盖133个国家的国民知识库、知识产权库、法律法规库、全球“一带一路”智库的总会，提供全球的咨询服务马上要召开第二届“一带一路”高峰论坛，是今年重大的一个外交活动新华社承担组织“一带一路”智库论坛，组织一个数字经济分论坛今年6月中新社发起和全球高端智库财经媒体合作组建“一带一路”經济共享网络，这也是我们在座金融机构和企业家一个福音以前你们了解海外的财经资讯都是通过互联网、通过一些线下渠道，现在通過权威和海外德新社、发新社等机构我们把他们的权威信息通过我们跟他们的交换协作放到一起为机构提供服务，这样可以使你了解到海外资讯信息权威、准确及时同时我们还积极参与亚洲金融的合作，我们作为亚洲金融合作协会的常务理事会单位这两年参与发起了亞洲普惠金融合作委员会，还有亚洲金融科技委员会这也是和今天主题非常切合。同时我们发起成立亚洲信用委员会推动信用互相认證、互相认可，推动亚洲投资便利一体化我们想推动各国的信用信息互相认可，这对于投资机构和金融机构非常有意义五是信用服务，新华社是国家信用级建设成员单位我们在国家发改委主导下，加大宣传报道多方资源新华社庞大数据资源深度融合开发，在信用监測、信用评价等方面发挥独特优势助推城市信用成果，优化社会治理已经和20多个城市和近千家企业提供服务，深度参与多个领域的行業信用体系建设参与行业治理。社会信用建设对于我们风控起到很大的补充作银行现在都是使用央行的征信信用报告，也非常全面泹是现在大量缺信事件给我们带来很大挑战，像奔驰事件对奔驰带来很大的影响通过大数据、云计算这种前端技术可以提供全方位的风控服务。我们也正在开放中国企业的信用信息查询服务国外的投融资机构在查询企业信用信息的时候缺乏权威的渠道，像俄罗斯已经我們了解很多企业的信用信息我们希望每个城市的营商环境、信用环境、产业环境、金融生态做一个精准的画像，包括产业包括行业信貸、包括投放都能够非常精准优秀。六是发布各类指数这个指数是经济或者金融领域重要的工具，中新社拥有国家级指数团队多年深耕指数领域。目前发布运营的指数四十多个在智能制造、农产品价格等领域产生了深刻影响。我们在发改委主导下还和中海油、中石油、中石化加上上海深能、北京的燃气这些能源机构一起共同组建了我们控股的上海石油天然气交易中心去年交易量达到500亿。我们做交易岼台的核心目的是希望能够通过我们的交易产生价格指数能够影响全球能源价格。七是舆情监测分析服务这是我们传统优势业务，现茬已经构成一个综合服务在服务地方社会、经济稳定方面积累了丰富经验，对政府、行业、金融机构风险风控应对做出积极贡献

以上七个方面的服务，资讯、行情、“一带一路”、指数、信用、舆情、智库构成了新华社国家金融信息平台的内容现在工商银行、邮储银荇、交通银行、城商行、农商行都是我们的用户，我们和中国建设银行签署了战略合作近期我们还跟中国银行、平安银行开展深度合作。

这次论坛主题是“洞见房产趋势发现金融价值”，这是着眼于当前社会焦点问题新华社相信不断建设好国家金融信息平台一定能够為金融机构和房地产企业提供更多高质量的信息服务，有效提高决策精准度有效识别风险、预防风险、防范和化解风险，我们也非常希朢你们能告诉我们你们在信息咨询方面的需求在服务好国家经济发展的同时，服务好金融机构、服务好企业这是我们参与论坛希望各位金融机构和房地产企业能够更好利用好新华社的资源这也是我们的一个诉求和目的，谢谢大家！

主持人：谢谢下面有请全联房地产商會聂梅生会长做主题演讲。

聂梅生：各位领导各位嘉宾，非常高兴来深圳开这个会我在房地产领域工作了很多年，但是今天不讲房地產当前的形势、房价这些主要还是想说一下目前房地产在进入到存量资产为主的时代到底应该怎么做，尤其科技和金融之间的一些关系最近做了很多这方面的探索和研究、实践，所以希望在这里和大家分享很不成熟。

主题是想讲一下房地产的产业融合这件事产业融匼是经济发展的大趋势，根据国家统计局的大估算到了2017年底，我们现在的常住人口大概是8亿人口城镇化大概占60%。现在全国城镇住房总存量面积大概是3恩00亿平方米目前房地产总市值在全国应该是300-400万亿。现在大家都盯着增量每年增加了多少、卖了多少房子、卖了十七万億、增加了又多少。实际上存量这部分是300-400万亿元我们还记得去年到前年谈这件事情，这件事情是盯着存量资产我们怎么把这样一个存量房地产市场盘活去拉动内需消费？它会激发一个巨大的市场这个房地产完全是在三架马车当中的两架，第一架是在投资上最后一家昰在消费、内需上，这里我们将到底做到什么样子这从去年、前年开始非常关注这件事情。尤其是在当前因为昨天华为还在这儿开一個大会，在5G的背景之下我们怎么样把存量部分变成消费激发。于是碰到了一个房地产产业融合产业融合当然和增量、和每年盖房子这蔀分有产业融合，可能我回去以后也要开一个关于绿色健康建材方面的一些层面就是在新房建造过程中的产业融合，许多发展但是在存量资产中怎么做产业融合。

其实产业融合房地产的产业融合总的来说有三个方面可以做，一是和科技类的产业融合我今天主要说和科技类的展业怎么融合、目前的情况怎么样；二是做养老产业的融合，大概是昨天还是前天发的国发26条这个力度相当之大、覆盖之广。彡是乡村振兴和第一产业的融合，随着农地的释放提升农业产业化和脱贫致富。总的来讲房地产应该和第一产业、第二产业、第三產业都要全方面融合，就看你的点找在什么地方钱和金融花在什么地方。现在关于这三个方面的产业融合在房地产产业界已经全方位嘚开始了。

我们看一下今天主要是说科技和房地产的融合方式。这里面包括产品和产业融合我们回顾一下每一个12点，95年到2007年这17年当中茬科技和我们人的社会或者和每个人或者和房地产这是处于PC时代，大家关心的还是台式机Windows这些。到2007年基本上是机器和机器第二个12年，移动互联一直持续到现在。到了现在移动互联是不是应该再往前翻了很多人还停留在移动互联，移动在手机通讯端移动在手机上N個或者N+个APP上。移动互联时代到2019年仍然在持续是人和人之间这样一个互联，最明显的是人人的手机、人人的微信是以这个时代开始的到2019姩往后恐怕有一个大的跳跃，到第三个12年进入一个物联网时代，也就是说物物相连场景+场景，而不是人+人它基于在大数据的分析之仩、云计算、AI技术、IOT技术这样一个时代，我们今天讲产业融合、讲和科技产业融合恐怕要站在2019年往后去想到2031年这个时候应该是什么样子峩原来在部里也是管科技，我觉得真正一个产业的时代没有一个超前十年的视野一定会被淘汰，一定还没有弄明白你已经out，更不要说現在这样物联时代楼市后规模时代到底和科技之间的关系是地产+智慧，就是以AI技术或者大数据这样一个技术为基础的建设有生命力的房孓这说好说，做很难做我们看一下目前的状况是怎么一个状况。

我很快的过一下我去年到美国去受到很大启发，美国最大的一个相當于中国万科这样等级的Lennar去年全部装了亚马逊的功能他们没有边界，不像中国房地产比较麻烦因为现在形成旗舰队了，它的楼盘多得鈈得了当然也有很大的，像万科、碧桂园这里头有很多，像腾讯做了很多尝试碧桂园做了AI+服务，清朋华友做了机器人我们科技顶頭公司最好的技术，在自己的角度做AI技术

我们看一下这个事有多么重要。其实大家先做的第一个是社区做，有一种说法得社区者得天丅互联网几个大头腾讯、小米等等不断来找我，他们认为社区是中国最后的一个风口能抓住最后一个风口在社区上。社区服务促进消費升级、促进美好生活这和中央美好生活说法一致的，消费肯定是中国的定海神针服务消费占比52.6%，高技术这部分投资增长高得多都認识到消费的终端在社区的家庭、在社区的每一个人。

我们看一下目前社区服务平台有多大的承载力和它的现状左手边这些是我们的开發商或者住建部管的这些事或者是和我们有关系的，全国的物业服务企业大概11万家从业人员约一千万，年营业收入约6000亿，营业收入占铨国的1.4%成长中的互联网企业下面这些全是在社区形成的，而且和物业管理、和开发商没有一毛钱的关系比如2018年网购网上零售额9恩万亿，小米达到1700亿美团5000亿，顺风900多亿拼多多131亿，网上零售总额总销售额18.4%它是在C端直接形成的，打破了物业管理的墙也和开发商没有关系，形成了巨大的一种消费这种情况下，大家都盯着这块是大家要挖掘的地方，这出现了很多模式也出现了知名互联网企业巨头和房地产巨头联手打造，目前就出去了这个形势

实际参加统称为智慧社区或者数字社区，这里面有三到四家目前是存在而且少不了的数芓社区有O、B、C三端，怎么样满足和创造社区C端需求的全龄、全频道、全覆盖的数字社区首先是O端，也就是协会或政府平台政府先说标准，协会来支持标准、来推广B端是比较乱的，大大小小的B就是服务商提供的这端，包括物业服务、家政服务、教育服务、养老、健康、广告、智能等等美团外卖都可以是小区里的B端。C端是业主真正落实的、掏钱的就在C端上，得不到C端是得不到线下的不管说物业公司4怎么管理，到最后形成十万亿或者更多消费的结果还是在C端上

一个小区中间这部分，有物业、小区业主、中间一圈服务再甩到外面一圈服务怎么把这块肉拿到手，怎么把一个一个小区变成N个小区于是出现了几种模式。

模式之一曾经尝试过的，就是我把物业管理公司都买了一个一个买，买一千个、两千个不就行了吗小区不就是归我了吗？我不是有一个大平台了吗它是以房地产在小区的存量资產为基础，物业管理+互联网+服务互联网是+在物管之上这已经走了五六年，没有形成能够在中国推广或者覆盖面相当大的形成了一个很大嘚资产的业态

模式之二，政府出来管这个事政府是G平台，本来是想铺很多信息设施、技术设施最近好像是基于按普设信息高速公路這条路管，覆盖全国的数字社区平台把智慧社区这个市场留给市场。

途径之三是互联网公司基于满足和创造社区C端需求的全龄、全频噵、全覆盖的数字社区。我们的快递也进去了我们的滴滴也进去，我们的拼多多也进去了不需要通过你们的物业管理公司，也更不需偠房地产公司我就基于满足创造社区C端需求的全龄、全频道、全覆盖的数字社区。我说你们不是烧钱吗只要把流量烧到几千亿就行了嗎？大概是这样的思路我把你的衣食住行的住统下来，住没有被互联网公司全拿下来衣食行全拿下来了，这就是互联网的模式现在铨这么做。我说C端的流量是不是已经到头了从2018年开始下降了，所以这种模式到底能不能持续也还需要探讨

政府端出了一个绿色智慧社區标准体系，实现五化“数字化、网络化、智能化、互动化、协同化”包括绿色智慧社区评价标准，最后是要安全、便民、高效、互通、协同

再看一下B端，B端现在是比较头疼的这是一个小区。物业管理类这是我们熟悉的B端，我们物管有物管的管理条例然后有公司，有法可依的它当然愿意给管理赋能，增加更多的收入那边是已经在小区当中互联网类的B端，有亚马逊、腾讯、淘宝、天猫等等都在裏头这一大包都在小区里面，它是互联网类的B端在小区里这是房地产管得了的B端，其中间就是为小区做了社会服务、公共服务、生活垺务最后都是冲着C端客户来的，C端客户现在非常困惑我现在是不是需要在我的手机里面已经有这么多APP的情况之下，我再增加几个因為你们还要在这里折腾？它现在面临一个很大的冲击到底是流量思维还是管理思维，这个事情到底是怎么回事从物管来讲就是物业管悝思维，我就管但是管不出来效率、管不出来消费。互联网那边我就不要你管，我就是流量思维咱们跑起来看。这两件事情现在在尛区里面搞得我们C端客户打一个问号到底该怎么调。

我觉得经过这么一段讨论以后我个人认为应该把思想集中到C端用户，数字社区的絀发点和终极目标是什么是政府的标准吗，是互联网企业流量为王吗是物业管理思路为王吗？我觉得都不是还真应该踏踏实实从C端鼡户出发，它的出发点、终极目标就应该是C端用户享受服务的终极客户就是C端，我们提供终极消费目前这十万亿的消费是在C端掏钱的，目前这种分散管理无序、重复支付应该改变树立以客户为中心、以人为本的顶层设计思路。这个顶层的设计思路应该是什么思路呢應该是一个物联网思路，重新归整一下顶层设计现在是来得及的包括政府这样一个标准都应该在物联的基础上。怎么样一个思路呢应該是见物又见人，不能只见物不见人应该是人人相连、物物相连、人物相连。在这样一个思路之下来构建我们新的社会社区，这是一個物联的思路这个思路从哪儿开始？如果以人作为中心目标人是消费的主体，首先看人在消费什么大数据分析什么，不是分析大数據每天在小区里面跑了多少车、进来多少物流这是2018年全国居民人均消费分布图，我很受国外的影响在这方面出发点的第一步采样是采囚均消费能力，2018年人均消费达到什么水平看看我们的收入，看看我们消费大数据我们恩格尔系数首破30%。吃的部分是28%居住23%，这块是大涳白现在社区大家都在挖的，没挖着的其他的通讯、交通13%，等等这个分析完了，在这个基础上再挖掘再去社区细分。你讲大数据、你讲分析这都是大数据基本东西应该做道的。在这种情况下我们去整合这几端，开启我们的智慧生活

我们应该考虑一下这个事，仳如政府端应该设立这样的标准商会目前应该做哪件事情，比如我们找一百个开发商一个开发商拿出十个社区就是一千个亿社区，覆蓋面积达到一亿平方米服务人口就有三千万。对商会来说这真不难如果我们做这样一个策划支持政府，现在的事情是这样的比如一百个开发商是最大的B，它下面有一千家物业管理公司这个很容易。B2是物管我们成立云平台，这是可以做得到的那边是所有场景和频噵都可以进来，那是B3包括一些互联网企业，包括一些在C端跑的包括一些B端跑的。进来以后和原来有什么不同的？现在我们急需要设置一个虚实结合的Gate得把这门设置好，这是相当不容易的一件事情而且技术含量极高，最近也正在做这个事国有国门，小区有小区的門家有家门，这个门怎么设有的说刷脸，刷脸又跑到APP上去了对不对？不是一个事这个Gate是虚实结合的，这个和微信是不一样的当伱进到社区里面，这个虚实结合的Gate就是技术上可以做到的我们可以做，因为你做云平台、做基础设施一定要把Gate做好Gate做好以后，当然最終是业主说了算不是京东上你家敲门说你快递到了。什么是钥匙现在设置一个虚实结合的Gate打造一把C端持有的、他说了算的、发指令的鑰匙，这是现在的技术难点或者正在做的这件事情大家都非常激动，如果这能够形成在物联、在人人相连、人物相连情况下做的，你紦Gate设好了把钥匙做好了，频道就起来了现在有很多的抓手，就是在小区当中做这件事情抓手还是挺好的并不是做不了。

如果我做成叻这个以后整个模式按照国家的标准都做了，而且能够互联互通了也属于在5G的基础之上，所以昨天我赶紧找他们在这儿开会的华为洇为你做这个必须在5G的基础之上做，这都成了最后金融这块怎么样把这样一个社区资产变成证券化，怎么样反过来给每个物业管理公司賦能反过来物业管理公司成了给房地产赋能或者给房地产反向融资的资产，这个怎么做其实最后必须要通过区块链来做，你只要把前媔做好了它就是一个很好的、巨大的区块链实践平台，通过积分通兑模型来做这也已经正式走上台面做这件事情。比如有商家A、商家B有业主，有平台怎么在区块链情况之下实现未兑现的积分形成资金池，这样就形成了一个融资的渠道金融机构就可以接入，就可以感兴趣同时反向的会给我们一直认为是G类的物业管理公司赋能，同时把它和互联网公司、走流量这些很好的用同一个积分通兑的方式解決最后使金融能够进来，使我们十万亿甚至二十万亿的存量资产发挥作用区块链应用体系应该是这样，从身份令牌、稳定积分、效应積分这样一层层下来

今天利用这个机会给大家讲一下关于房地产和科技相结合，在我们巨大的几百万亿存量资产上是怎么样实现的谢謝大家！

主持人：谢谢聂教授的主题分享。让我们看到了科技与房产融合、产品与产业融合之下的未来社区新形态。

接下来掌声有请的 昰原国家开发银行副行长刘克崮先生为我们带来它的主题分享《中国经济与住房经济（房地产业）的高质量发展》

刘克崮：大家上午好！按照主办方提出的要求，要我讲讲中国和世界经济情况我一般不讲这个题，但是主办方态度比较执着我应该是第一次在这样的场合說这个题目。给我题的是谈谈高质量发展我们这个会又是房地产的会，但是重点说经济形势应人之邀，这是尊重主办方的意愿所以峩主要说说一些数字供大家参考。我这人比较直白免不了说一点自己的看法，这都是研讨对质量问题简单说说，社会上说得比较多房子的事，我2015年直接接了一个题这个报告是内部报告，但时间很长了而且它的主要内容半年后大部分面世了。

一是对世界和中国经济發展态势的看法

一，全球经济将持续减速并发展为局部经济衰退是大概率事件根据相关预测，我认为世界经济已进入一个持续减速期并有较大可能于2020年前后。这个宏观经济、世界经济没有那么精准经济学是模糊学。但不大可能出现像2008年那样突然的陡降当然也有小概率事件。

2018年世界主要经济体GDP增速是下滑受全球部分产业过剩、主要央行收紧货币政策及贸易摩擦升温等影响，2018年GDP增速数据看全球主偠经济体中仅有美国的增速有加快的趋势。中国、欧元区、日本、英国等呈下滑态势

2018年主要经济体PMI总体是下降的，特别是后半部分是非瑺明显的我这用的是OECD的分析表，左边是2011年右边是2019年，跨了八年2017年还在上，2018年开始2018年明显在下，到2018年、2019年2019年，大家看2019年的小尾巴微微往上有一点但总体的态势在下。搞宏观经济不要搞下细节你别抠上的、下的，别管它

由于全球贸易摩擦升温，新兴市场国家资夲大量外流以及经济和政策的高度不确定性，预计2019年全球经济增长将放缓特别是美国及某些新兴市场及发展中国家的央行正在紧缩货幣政策。

随着2019年许国民主党掌控众议院川普阶段减税及加快基建政策、刺激政策将面临挑战。受美国财政刺激效果减税美重、美欧、媄日贸易摩擦纠纷升温以及金融条件收紧等影响，美国经济增速会放缓由于欧元区内部政治风险较高，包括与英国或无法达到脱欧协议欧元区经济增长前景疲弱。

国家组织预期2019年经济下行压力大主要机构2019年经济增长预期差别交大，高盛和IMF预测值为3.5%、3.3%而汇丰预测值仅為2.4%。主要机构对中国经济增长预期教卫平稳IMF预测6.3、世行预测6.2%，这是我见到的大机构第一个出现6以下主要机构预期美国经济增长将减速，预计2020年增速较2019年下降0.4至0.8个百分点主要经济机构预期欧元区经济增长不说了、日本也不说了。

当前世界经济形势出现了一些新变化变數、挑战不确定性与过去比有所增加。2018年世界经济整体增速与上一年持平但它的三季度、四季度下了，一二季度还行所以总量还行全浗失业率仍保持低位，充分就业状况和大宗商品价值上涨促使全国通货膨胀率有所提高世界经济还表现出国际贸易增速放缓、国际直接投资低迷，全球债务水平持续提高和金融市场出现动荡等特征因此全球极有可能在2020年前后进入渐进性的衰退或若干国家，不构成全世界但是相当的几个经济区可能会出现。我强调不会凸现陡降按

第二方面中国经济2019年-2020年继续减速的压力很大。中国经济增速放缓若按国際标准衡量，中国的增长仍然强劲仍是世界经济增长的主要动力，中国贡献了全球约25%的经济增长某些时段是30%。如下面的图1973年-2018年，这昰大周期图（见PPT）

2019年4月17日中国统计局公布的数据显示，我国2019年一季度国民经济开局平稳GDP同比增长6.4%，与2018年四季度相比持平其中全国固萣资产投资（不含农户）增长6.3%。社会消费品零售总额增长8.3%全国居民可支配收入同比实际增长6.8%，3月份规模以上工业增加值增长8.5%全国城镇噺增就业人员324万人。我认为国务院这一次减税方向是绝对正确了显示了中央的调控能力，养老金单位缴费下调了十个点增值税，我们提的是四个点左右后来动了一个点，是三个点左右

OECD给了一个评估，说减缓了GDP下行0.2个点0.2个点还是2个点？我还没有注意昨天晚上困了，昨天的一共合计是0.4个点在全球经济面临下行压力的情况下，中国经济受外部的影响也会有这样一些显示我出了几个小图，这是年的GDP（见PPT）这个图是比较明显的，它的起点是7

消费增速在下滑，日用品消费增速整体平稳但是可选消费品增速锐减。金银珠宝下了女壵化妆都放松了，都下来了

汽车手机这个趋势，蓝的是汽车我们已经进入六个月负增长，汽车产品是一个代表性的产品中产阶级，巳经连续六个月负增长

社会商品零售总额，然后是中产制造业PMI的变动有一个趋势这个比较多，我也不说了各行各业小的下降趋势，特别是你看那个小尾巴那个是趋势。

然后货物和服务净出口上面是正增长，负增长2016年3-2016年12月2017年3月-2017年12月是正增长，2018年又下来了、负增长这三架马车往后撤，那两架自己就得撤你还得帮拉着出口很难，拉不动

房地产投资，这是聂部长的重点领域这也是大趋势，这个表是2014年左边是2014年，右边是2019年2月绿的是商品房销售额，蓝的是开发投资

然后是社会用电。这几个是我有情结的统计局经常有一句话，我们的口径调整不好意思，经常有一些质疑它经常的解释就是调整。我比较关注的就是指标我在企业、在金融、在地方政府、中央政府都干过，地方政府每月数一般不研究季度数政府要研究。

还有货运量注意它的起始，也注意它尾巴上的小趋势

然后是税收，稅收可以有小因素但是很难，因为税收收回来直接走央行我在地方上干过，我给某领导出主意一定要制衡，不能你这部分的时候就昰你出你的钱进国库，国库是央行的出了之后走国库，我的这个方法非常好社保中心收了钱，你自己花不行进财政中央部，财政Φ央部想花钱再拿出来一定要有制衡。

对实体经济的减税坚决支持政府在经济困难时期节制，该收的收要传递正常的信用。

这是OECD给嘚图说是财政刺激政策对GDP的作用，这个不说了

第二个中国经济的质量，我只能说标题了我完成了最主要的任务。

然后高质量我个囚希望经济减速而且发生了大面积的困难，我认为有很多缺点比如最困难的，城市大面积的低保覆盖没有问题，在中国不会出现一个哋区很多人饿肚子、没房子住把他撤了，换一个人就有吃有住了我们要在利用经济下行、利用经济寒冷期，利用所有人把美丽、漂亮嘚衣服全脱了他究竟是瘦了、胖了、白白嫩嫩的全出来了，一定要支持市场经济的优胜劣汰人死了就死了，不好意思企业死了，人活着、机器活着、社会活着、资源重组这是一个关键的问题，要淡化GDP指标我在十九大说不要再说你定的是目标，现在统计局、发改委還说就是预测不要把它当成干部的责任，最后变成总书记、总理的责任完不成很没面子的，顺其自然

二是绿色，绿色经济这不多說。其中有一个你顺其自然之后要重创新驱动。这是OECD最新表它叫中国各行业专利发明和实用情况，横轴是实用纵轴是发明指数。轻笁业既没有发明也没有实用，这是我们的缺点

然后国际收支平衡，要力求做到国际收支不平衡国际收支不平衡，对我们自己都不好叻这会引起一些矛盾，我们应该注意以收支平衡为基本目标坚持市场配置资源的基础和决定性作用，最近我们领导、政府大力推动小區金融我觉得是很好的，但是有些措施严格控制价格是不对的，我们是市场经济企业和金融都是微观自主的社会主体，要坚持市场萣价为主市场自发调节。缺钱了供应不足，需求大自然价格上来了。上来了进来人就多了。他嘴上不说他心里还是惦记着的，怹就进来了当供应大于需求的时候，价格自然下现在已经开始下了，但是这是压力之后的下应该变成市场调节的下。

然后是结构現在的趋势是很明显的，这个曲线非常明白一产还要降。二产在降（红的曲线）我们二产过去是百分之七八十，现在下到四十以下彡产的特点是劳务、是智慧，三产是升的态势

这张图很关键，我4月29号到OECD约他们谈这张表这是经济系数，我们是红的中国的经济系数昰居高部下的，那小点是什么是政府调节之前，方柱是政府调节之后发达国家政府调节之前经济系数跟我们差不多，可能比我们还高但是它调节之后下来了。我们呢我们调节前和调节后是微小的变化，中国的收入分配调节功能几乎为零我们是共产党执政、社会主義国家，太不好意思了

住房，这是2015年的几乎不动，所有的国家都把住房列在投资里因为它是固定资产，因为它是长期但是我们内蔀讨论中国人一定要清醒，住房是消费不居住就不是住房，中国强大的行政体制不住的房不许给地、不许立项、不许它出来出来，房哋产税必须让它吐出来

主持人：谢谢！最近，房地产税又渐成人们关注的焦点这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告当前，公众对房地产税如何征收如何确定征收税率、征收标准、征收范围等都是大家非常关注的话题。所鉯接下来让我们带着这一系列问题掌声有请：华夏新供给经济学研究院首席经济学家，原财政部财科所所长贾康主题《中国房地产税妀革》

贾  康：尊敬的大会各位领导、各位专家、各位嘉宾，大家好！前面匡总、聂会长、刘行长都做了内容丰富和精彩的发言纬度也不┅样。我很高兴能够有这个机会自己也作为研究者定位和各位来做一个交流按照主办方之前约定的是希望我这个发言内容有一部分是聚焦在中国房地产税改革上面。

在谈自己基本看法之前我想说一下，房地产税相关的争议是非常激烈的在一开始我们研究相关制度建设嘚时候并没有意识到这个过程会如此的复杂和在实际生活中带来一系列要处理改革中间这样一些特别坚守问题的难度。最近到现在社会一輪又一轮关于房地产税的热议我自己的观点还是一直比较执着，大的方向我认为这个改革在中国不能简单照搬国际上操作成本比较低頻、普遍增收的制度框架，必须结合中国的特殊条件要迎难而上，通过立法找到一开始建立框架时候的初步设计在地方充分授权情况丅，城镇区域首先从一部分地区开始分步实施

今天我要很简练说一下相关的基本看法。现在仍然处于中国城镇化没有完成快速发展阶段嘚运行状态我特别看重的是在户籍人口城镇化率指标上，户籍人口城镇化现在只有43%常住人口城镇化率已经接近60%，真实城镇化水平至少昰两个指标综合一下我觉得充其量也就是50%。在这个过程中总体来说房地产概念包括从土地使用权形成的工业的、商业和住宅的不动产，总体供需最大的可能是供不应求因为地皮上面的不动产，受地皮的限制它是自然垄断的。谁拿到谁垄断。在中心区域它所带来嘚地皮和不动产溢价的升值，它是有非常现实的制约条件中心黄金地段为代表的资源聚集效应，大家都想拿到手总体来说，中心好地段不动产供不应求造成的是和城镇化快速发展阶段没有完成中间不动产成交的均价包括住宅成交的均价它必然是一个供求互动空间上调曲线。中国城镇化高速发展阶段所余下的纵深还相当可观还是中国继续发展重要的引擎和动力源。建成区将不断扩大未来几十年内还將有四亿人晋城成为市民，多轮基础设施扩建和升级换代多轮产业结构调整升级提质，多轮人力资本培育优化浪潮我们说供需互动而形成的经济循环，真实的中国现代化和平发展和和平崛起

在最近一些年，这个市场的表现开始有非常明显的分化前面一段时间在2015年、2016姩的时候大家更多感觉高潮之后出现了一个低迷阶段，但是930新政之后当年年初所说的三四线城市去库存几乎没人注意，更多人注意又来叻一个来势迅猛的从一线城市开始带动很多二线城市升温的浪潮，不得已采取了非常严厉的行政手段但行政手段是副作用的。在中央嘚要求方面特别重要的是考虑到房地产的健康发展必须有长效机制2016年经济工作会议引用了一个非常关键的表述，叫以基础性制度建设打慥长效机制我自己认为这么多年探讨下来中国房地产基础性制度建设里面就包括了土地制度、住房制度、投融资制度以及今天重点要讨論的房地产税制度，这样一些不可回避的制度建设内容房地产税的制度建设内容是我们构建现代化社会、打造现代化税的基础建设，给囚们所感受到的当然和给房地产市场运行结合在一起的值得肯定之处但房地产税绝对不限于这一个纬度上的正面效益。

所谓房地产税現在我们用的是狭义的，指住房保有环节的税收要从无到有热议多年以后，我们看往前所做的探索有多年以前的模拟空转试点，在试點城市明确产权找到所有的相关数据，用当时的计算机系统设计软件、输入数据假设运行起来了，实际上可以取得什么样的税收和相關对经济社会的影响分析后来上海、重庆两地先行试点，当时是用房地产税名义切入的在2018年、2019年两会上房地产税怎么样按照税收法定軌道加快立法都是热议的内容，2018年明确说了已经进入了本届人大五年的立法规划，2019年两会又强调稳步推进上一年底改了一个字，稳妥囷稳步的差异给的加快就是它实体操作更精确一些

我怎么看待房地产税的必要性？从理论上分析至少有这几个方面非常值得我们看重嘚它可能发挥的证明效应。一是它对房价到压舱稳的作用长期看十年、二十年、三十年，如果看到中国现在50%城镇化水平走到70%会转入城鎮化继续提高它相对数，但是转入低频阶段但在此之前中国应该还有20个点城镇化高速发展期。如果从高速发展期阶段来看在我前面的汾析里面是说均价所表现的不动产，它成交的量值是一个上扬曲线房地产税作为制度建设，它对这个曲线的影响是什么呢我的说法就昰长期来看它会改变一个上扬曲线的基本模样，但是它会降低这个曲线的具体的分析，首先看需方的不同类型如果说原来的动不动炒恏几十套房，他继续套肯定会规避风险原来炒三四十套可能炒三四套。供给和需求的差异缩小了市场运行更平稳的同时，均价所表现嘚热度会得到比较好的一种经济机制对它的约束这是简单所说的压舱促稳。具体在自己买房来住我并不想导手来说，那时候也会有一個选择原来是买尽可能大的户型，这时候可能很多人在出手买房的时候更考虑买中小户型合在一起又是使这个市场上往上冲的那种力量得到抑制，需求方面更沉稳合一起的需求方的信息一定会被地产开发商认真分析，他们会注意拿地的时候不要动不动以地王的方式拿哋不要在开发时候做那么多大户型，这样土地集约利用水平会提高资源配置方面是重要的优化，对中国可持续发展来说它的意义又是铨局性的土地这种最重要的自然开发率更加集约了，会融入中国所追求的生产方式加快转变这个现代化引擎中第二个非常重要的房地產税重要效应，和全球市场经济体制相匹配的使地方政府职能转变与培养财源内恰，助益打造地方税体系深化省以下分税制改革。1994年鉯后到现在一直困扰我们的仍然有基层财政困难、地方隐形负债等它的根源是从哪儿来的？有一个大是大非的判断你要把这个板子打錯了地方，这些弊病稳定来源恰恰是1994年以后分税制贯彻落实所带来的问题这些问题怎么真正解决呢？必须按照十八大、十九大中央的精鉮深化财政体制改革过程中要有地方税体系来配合，当然要配套地方政府自己有大宗稳定的税收收入来源，这种税收在税制配置上咜内在的经济手段所带出来的政府职能曲线应该是地方政府专心致志优化本地投资环境。房地产恰恰是这样的一个税房地产税是地方政府在自己地方辖区之内可以在未来打造成为一个带有大宗稳定特征的、常年的收入来源，每年都升公共服务这个事情，优化本地环境和優化本地的公共服务本地的不动产就进入升值轨道，地方政府职能真正的转要得到这种基础性制度对它带来的长期保障和约束所以它嘚意义又是全局性的，它是稳固中国现代化过程中保障长治久安的市场经济这样一个通盘体制在财税这样一个国家治理基础层面得到真囸落实所必须解决的改革任务。再有很显然大家都关注中国现在收入分配怎么样得到再分配机制的优化，刚才刘行长专门讲到我们作为囲产党执政社会主义国家要追求共同富裕我们的经济系数在再分配之后变化不大，就是我们直接税太弱了房地产税是直接税，是现在國家必然非常看重的发挥优化再分配作用的机制性建设。我们现在在促进社会和谐、推进共同富裕的过程一定要提高直接水五比重遗產和赠与税留待以后解决，当下已经被边缘化的个人所得税只能是渐进的发挥作用而个人所得税的调节是低中端的人税负是往下调，只囿高端的人税负才是往上调最直接的是抓住房地产税。我不是让这些人过不去他们有这些支付能力，他们适当给国库做贡献更加优囮系统服务均衡化，抑制两极分化这也是在现实过程中，我们必须应对挑战性的问题真正通过配套改革答出答卷的一种历史性的考验。抽肥肯定也带来税收痛苦这是落在主要有支付能力的人身上，所以接着说到这一条提高直接税比重从全局来说会降低整个社会税收痛苦的水平，而且还有宏观调控自动稳定器的功能能得到制度保障。所谓自动稳定器是强调直接税对于经济生活里面它可以逆周期。峩们现在特别要看重房地产方面比如房子多少套以上税率就往上升，它有更明显的自动稳定器的作用它是针对性的，它替换了我们原來间接税为主的以消费大众作为给国库做主要贡献大税群体的格局，中国第一大税是增值税营改增以后占了整个大税收的40%，后面紧跟著是流转税这些流转税看着是企业承担，但是企业竞争中会有一系列往后的转嫁竞争中的转嫁，最后的归宿大部分流转税是落在消费鍺上换句话说，现在一年十几万亿工商税收里面大部分的流转税都是通过消费大众做的贡献你买馒头、买月饼，没有直接感受到这里媔税多少但是实实在在是消费大众。消费大众主要的成员是什么中介阶层，也就是三亿人左右十四亿人的三亿人还是一个零头。金芓塔阶层的已经进入五百富豪榜的人不少，但是跟十四人相比它还是一个很小的尖端，大量十多亿是低收入阶层按照基本的分析，房地产持有环节或者住房持有环节从社区辖区开始，从基层开始要落实税收政策机制这个税负实际落在社区的千家万户，但排除掉免稅部分以后看在中国未来怎么落实。它一定会催生从地方基层开始的公民参与机制纳税的家庭得跟着问，地方政府拿了钱怎么给我们妀进公共服务这种互动是现代化社会一个非常重要的机制，这种对于从基层开始的公众参与的催化和倒逼其实就是在经济改革之下促進中国很难正面设计政治机制改革里面非常重要的内容，就是形势比人强地去推进民主化、法制化老百姓交了这个税以后就要更多有知凊权知道地方政府怎么用的，知情权、建议权、公众参与的变化也就是人民群众当家作主这套机制建设

它的可行性如何？我们的研究成果是否定对于房地产税有硬的法理障碍的种种观点最典型的说土地私有之才能征这个税，国际经验不是这样的理论分析也不是这样的。说与土地出让金不相容这是不对的。说税基评估太复杂了中国人做不了，没有这种事情我们早已经做了模拟空转的试点，借鉴国際的经验中国人绝对不会笨到连这个事情都处理不了，而且现在有大数据、云计算等等信息处理的手段有人担心会激起普遍的抗税和社会骚乱。当然要积极稳妥又社会可接受是非常重要的，重庆本土实验已经表明从存量高端房切入每年辖区几千套独立别墅作为花园洋房，那房子都得交税但是给了180米免税额。这个切入过程没有听说出现一起什么严重抗税的问题在社会科接受过程中，我们要精心设計一旦税法完成立法以后怎么做，还得强调社会科接受那就是有切入。我们改革听了很多吓唬领导人的说法这是千万不能动，这一動咱们要垮台了。但是要走向现代社会关键是怎么防范风险，要最审慎的设计社会可接受的方案一定要有一个阳光化的立法过程，讓全社会参与还有一个是说中国政府小产权房问题解决不了，所以没法开征已经有深圳本地初步的经验，这个问题早解决比晚解决主動一定要下决心主角，按照配套来加以解决

正确的取向，我的看法还是要认清大势、立法先行理性博弈寻求“最大公约数”，这是“走向共和”的趋势中央说要加快立法，这么多年在立法过程中已经把它列入立法规划我的说法是真正下决心，开弓没有回头箭在┅审、二审比较靠前的情况下，把文本公之于全社会然后征求公众意见。在“中国特色”下非常关键的是一定要有“免税部分”的扣除怎么扣除呢？最简单的说过去主流的设计方案是人均多少平米但是很难处理在一个纳税家庭人员有变化的情况下，你怎么做适应性的調整更宽的一个办法是干脆按套数，只是说第一套房不征它可能会带来激发离婚潮的副作用。后来想来想去大家再放宽一点，比如單亲家庭第一套房扣除从第三房开始征收房地产税，我觉得社会可接受度相当大的这是一定要在立法过程中考虑的，关键是能不能形荿社会所接受的方案个别的地方很特殊，像海南全岛都限购限贷比照930新政，它在积极的采取措施

这是很粗略的汇报看法，请各位批評指正谢谢！

主持人：谢谢，房地产税充满争议的我们看到开征房产税是不可避免的，但贾老师也给我们了一些看法与视角，呼吁各方理性看待房产税问题接下来掌声有请的是：中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生，掌声有请柴博士 为峩们带来他的主题分享：服务于商业银行的房地产估价创新发展》

 强：尊敬的各位来宾，各位朋友大家好！非常高兴跟大家做一个交流，我的题目是服务于商业银行的房地产估价创新发展主要讲和音强的关系。刚才讲到房地产税的问题实际上我们参与的非常多。简单講房地产税就是把现在的房产税延伸到住房和延伸到构筑物，原来那些房子都还照样征收另外是把它从原值增收改为评估值增收或者現值增收。实际上不一定是利好因为国家可能还要建政府或者事业单位的评估机构，那可能对我们市场化的评估机构冲击也很大我简單的说一下，还是回到本题来

房地产是商业银行押品的重要部分，房地产市场面临的风险将越来越大目前房地产市场从一些技术指标來看是一些低行的市场，像租金回报率非常低房价收入比非常高。还有中国房价的绝对水平和国际上同类城市比也是不低的这样一个泡沫成分还是比较大。在商业银行应该有很强的风险防范意识因为房价不可能未来还是不断上涨，把过去的风险覆盖我们的房地产估價可以帮助商业银行防范、化解相关的风险。

我们房地产估价为商业银行提供服务一直是我们估价业务最重要的部分之一我们觉得未来仍然也会这样。从去年来看这块的业务下滑比较厉害。同时我们还要继续做好估价的创新，为商业银行提供更好的估价服务

过去为商业银行的估价主要是为了满足形式上的需要，不论是银行还是估价公司都是这样一个想法都是走过场。这样下去的话我们认为无论昰银行还是估价机构迟早会吃大亏。因为将来发生了风险直接说白一点，估价是受连带的

如果商业银行连形式上的估价都不要了，国镓要银行自己付费好多银行不干了，有关风险全由银行自己承担估价机构和商业银行会两败俱伤的。如果估价努力做好为商业银行服務的估价商业银行也重视和发挥估价在其中的作用，估价机构和商业会互利共赢

我们的估价怎么更新和转变呢？有几个方面一是主偠依靠经验估价，转向主要依靠数据估价交易的数据、成本的数据、统计、分析、测算等等得出估价结果。二是从模糊的、笼统的估价轉向精细、精准的估价这里面包含的内容非常多，包括估价对象的财产范围要讲清楚含什么、不含什么估价的状况也要表达清楚，特別是交易条件也要讲清楚特别是含税、不含税等等方面。另外是从静态估价专项动态估价过去的估价关键是一个时间点的价值或者价格，将来要展现出过去和未来的是动态的。因为将来银行更关心价值价格的走势从手工估价转向智慧估价，智慧估价真正的还没有到來现在只是说估价的模型一般简单的应用。从鉴证型估价为主提供一个价值价格的证明，专项咨询性估价为主提供很多咨询性意见建议、解决方案。

谈几个具体的问题要提供多个环节的估价服务，一个是抵押贷款前价格评估为商业银行确定抵押贷款额度提供靠依據，分为三种初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价。是抵押期件价值重估要监测押品市场价格、价值变化情况，还有按信息披露的要求都要展现出来，特别是在房地产市场波动比较大的时候要进行价值的重估再是押品处置阶段的估价，有各种各样的重置方式包括到法院诉讼，也可能直接去抵债或者转化为不良资产管理公司处置等等方式估价机构能够为商业银行提供非常多的东西，包括赽速变现价值等等一些变现的方案

从估价对象方面入手，这非常重要实际上对估价对象要进行尽职调查，包括它的合法性、适宜性協助商业银行把好押品的入口关，这块现在做得是不够的合法性方面，国家的法律法规做了很多财产哪些可以抵押、哪些不得抵押，哪些抵押之后包括司法解释抵押后最后是无效的所以这些东西都要前置。估价接收到这个房地产要做银行贷款的时候包括审慎的调查。适宜性方面就更多了不能独立使用、不可分割转让，难以处置变现的房地产像我们现在是非常多怪账的，像高尔夫球场的一个球洞嘟拿来抵押实际上在现阶段抵押都是假的，都是找不到地价物的这些不适宜抵押的要分析清楚，不具有抵押价值的也要分出来要分清楚它合法性。

在估价结果方面同时给出多种价值价格，多角度考察房地产押品的价值价格我们这里关于抵押的估价给出四种，第一種是市场价格当然市场价格怎么做有很多科学的方法，就不细讲了不是像一般商品一样拿一个平均价。简单看要处理掉很多偶然性嘚因素。市场价格和成交价格不同成交价格是单个房地产的价格，市场价格是这一类的价格再一个是市场价值，市场价值和市场价格昰不一样的市场有可能对财产或者资产高估。如果高估了市场价格会大大高于市场价值。如果被低估了市场价格会大大低于市场价徝，所以市场价值应该更能够反映它真实的价值一面我就不多讲了。

针对抵押物价里面的抵押价值这里面讲得比较专业一点了，假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值这里假定未设立法定优先受偿权下面的价值怎么做也要遵循谨慎原则，和┅般的物价还不太一样抵押净值，假定偿还不了的时候要实现抵债权或者债权的相关费用和税金，像诉讼费、律师费、评估费、拍卖等等费用还有相关的税金，所以有些银行比较关心这里面实际上是净值，真正能够偿还的净值的概念同时展现多种价值价格，如果哆种价值价格不一样的情况下对背后的深层次经济含义给银行提供参考依据。

接下来是估价方法尽量多采用几个方法，比较法、收益法、成本法三大方法这三种方法的结果可能差异很大，在中国是差异很大目前跟大家简单讲比较法的结果是最高的，收益法的结果是朂低的成本法结果是居中的。严格来讲这是很不正常的一个情况。像日本之前也是比较法的估价后面泡沫破灭之后是用收益法估价，收益法是最可靠的90年代泡沫破灭之后完全是反向的，比较法的结果是最低的市场没有人认可这个价格，收益法是居中的成本法是朂高的。我们现在的市场状态就是这样的情况

价值时点方面，同时给出多个时间的价值价格甚至是一个连续时间点的价值价格，让银荇更好了解抵押的房地产过去、现在和未来了解价格变动的情况，特别是未来的趋势像德国，德国是最稳健的房地产的抵押估价里媔也有这个东西，给出一个完整周期的房地产平均价值这是银行衡量法最核心的东西，不是看它特别低也不是看它特别高，是一个周期的如果你能覆盖一个周期，你的抗风险能力基本上就比较好了

接下来要做好估价对象变现能力分析，较详细的分析、说明估价对象嘚通用性、独立适用性、可分割转让性、区位（不同区位变现能力是不一样的）、开发程度、价值大小以及房地产市场状况这些影响变现能力的因素和他们对一个具体的房地产变现能力的影响再是预期可能导致估价对象抵押价值或抵押净值下跌的因素及其影响假设现在就紦它拍卖、变卖最可能实现的价格与它的市场价值或者市场价格差异的程度，这都可以做很好的分析经济行业这些数据非常多，我们将來想把估价行业和经济行业打通像经济行业就能够提供很好的数据，像溢价空间还有成交的周期变化。假设变成平均是45天如果是30天賣掉多少钱，20天卖掉降价多少如果延长了是怎么样，都有相关的数据反映

相关的风险提示，在国家标准里面也有这些东西除了通常嘚流动性风险、市场风险、政策性风险，还有诸如遇到征收时征收也是在覆盖范围内，国有土地上房屋征收这些东西征收的补偿款应優先偿还抵押贷款本息。

在这个报告里都可以展现在实际过程中最后银行得不到债权实现的一些问题，都把它提前通过我们事先一些经驗总结、案例分析体现在报告里面，给银行做一些提示因为我们是专业人士。

简单讲一下估价工具方面利用高科技手段做估价，改善客户的体验我们的客户主要是银行的体验，现在很多估价公司在互联网、大数据、人工智能运用到估价里面简单讲就是自动估价、品量估价、智慧估价和网络询价。估价辅助工具是在不断改进这几年改进得非常多，我就不细讲了估价的辅助工具可以提高工作效率囷质量，最后也替代不了人工但能替代一部分的估价工作，特别是简单的、重复的所以估价师应该有信心从事更高端的、更复杂的、哽有挑战性的估价工作。

这个地方也跟大家讲一下成套住宅的自动估价是必然会到来的这块确确实实要被自动估价等等替代。即使是银荇不想这么做但是我们的经纪机构也会要银行这么来做。前段时间我们在贝壳找房上做了这些探讨如果引进了这个银行，都要实行T+0即上午面签、下午批贷。我们实际上是这两家这两家是完全相反的，估价公司是有求于商业银行商业银行要有求于经纪公司，银行达鈈到经纪公司的要求它不让银行入围。银行必须有一个快速批贷的系统还要和经纪公司对待，自动化的对接当然，这些东西对于我們银行特别是对估价机构也提出来了一些挑战因为经纪公司最终的目的是快速促成交易，说白了就是这个东西所以贷款也是一个重要嘚环节，它要快速的贷款成套住宅自动估价，我们正在研究怎么来适应这个需要当然，我们说的这个估价即使自动估价也是很完整囷政治的估价，所以要有表格式估价报告要有估价师、估价机构签名，这样一套东西才达到国家规范化的要求我就不细讲了。

对估价荇业影响比较大的是估价互联网平台在最高法已经慢慢实现了，我估计在银行也会有的实际民间也会有的。在这个平台上发送业务茬平台上查询报告，还可以在平台上看到估价的整个进展这是必然会出现一个现象。至于谁来建这个平台是由行业协会建还是政府建還是市场上一些公司建，还是怎么样来那是另外一回事，可能这也是一个大的趋势就不细讲了。

估价公司幕后还可以做很多为银行服務的事情包括编制价格指数，公布或者统计资本化率、报酬率这两个概念在我们这里区分得很明确，大的叫收益率的概念当然区分兩种差异还比较大。还可以协助商业银行建立押品的管理系统押品在哪里、目前的状况、跟踪它的市场价格、市场价值这些动态变化，還有很多提醒对商业银行押品管理的要求。

接下来讲一下对银行的我这里特别提醒一下要关注国家的法律，特别是2016年出台了《资产评估法》提出一个法定评估的概念商业银行要避免不应有的违法。可能在座的商业银行负责同志已经知道了当然也可能不太完全清楚。商业银行的房地产抵押估价是不是属于法定估价目前还没有给出一个定论，法律上还是比较抽象的说法《资产评估法》第三条规定，涉及国有资产或者公共一利益等事项法律、行政法规规定需要评估的。规定需要评估的在国家来讲依法都要委托评估。如果不委托评估你就要承担法律责任。从房地产来看《城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产价格估价如果这把两条一叠加，如果构成一个法定的评估商业银行不要把责任拿到自己手上，特别是巡视、审计等程序合法更重要，为了防止有可能的被追求法律责任最好是依法委托估价。

最后讲一下希望我们的房地产估价机构和商业银行要友好地合作，共创未来互利共赢，避免风险规避责任，谢谢大家！    

主持人：感谢柴博士精彩演讲柴博士始终心系估价行业发展，也给我们在场估价机构提供了更多更好服务金融行业的建议

下一个环节，是本次论坛一个重磅发布环节众所周知，估价行业在整个房地产产业中的起到非常重要的作用中国经济信息社也关注箌的这一点，因此联合房讯通今天在此发布《中国房地产估价行业蓝皮书》。掌声有请：中国经济信息社经济智库事业部，房地产信息部主任——万利女士

万利：各位领导，各位来宾大家上午好！刚才各位专家的分享非常精彩，我是新华社中国经济信息社的万利紟天很高兴在这里跟大家发布这份报告，大家桌子上都应该看到蓝皮书

在开始报告之前，我先给大家简要报告一下研制这份报告的背景刚才匡乐成副总裁已经介绍了中新社承担着国家新华社国家高端指数的研究任务，同时承担着服务国家金融基础设施建设的重任基于這个定位，去年以来我们观察到一个趋势像今天上午聂会长以及各位专家谈到经过这么多年的建设发展，很多城市已经从增量为主转向存量为主的时代与此同时，我们看到居民家庭也从只关注财富的创造转向了财富管理的一个阶段从整个宏观层面来看，在经济新旧动能转换的阶段资产证券化的步伐是必然要加快的。在这个背景下沉淀最多财富的房地产，它的资本运动逻辑正在被重新定义作为评價房地产资本运动的收益以及风险的基础，也就是今天谈论的一个主题房地产估价也应该重新被定义其价值，并且规范并引导其发展讓其在发现房地产金融收益季候、防范房地产金融风险中发挥更加重要的作用。因此在这个背景我们研制了2018年-2019年中国房地产估价行业蓝皮书。

三个目的一是重新定义房地产估价行业的价值，二是引导和规范房地产估价行业的发展三是梳理推出更多创新产品和服务案例，能够服务国家金融设施和基础建设

今天在座很多是房地产估价机构的负责人，长期从事行业很多年了对于房地产估价行业的现状，峩想大家都同意我们这个共识：一是体量规模较小二是经营秩序较为混乱，二是专业能力有待提升或者我们的专业能力有待被认可实際上我们从近几年的数据来看，房地产估价机构的收入规模是呈现增长的从具体业务来看抵押估价以及转让估价平均业务量是在下滑的。与此同时我们的房屋征收评估、房地产咨询顾问业务却在快速增长，这印证了对于房地产估价行业价值应该重新定义的判断那就是估价作为交易合规性流程的价值在剧减。

去年来看我们认为未来房地产估价市场的前景主要体现在四方面：一是房地产税收改革为估价提出了更多更高的要求；另一方面，今天来了很多商业银行的负责人商业银行的风控需求也在不断提升；三是在“一带一路”倡议下，佷多中国企业走出去作为企业经营当中主要服务房地产估价的空间也是非常大的；四是近几年国家大力推动的住房租赁领域的发展，住房租赁市场的发展也需要我们创新估价的产品和服务面对这种行业的新定位，我们看到现在行业从行业也好，从大多数企业也好都還没有做好充分的准备，主要存在以下几方面的问题：企业信息化程度较低综合人才缺乏，恶性竞争比较突出

基于对行业现状的描述，我们对来房地产估价行业方向做出了以下的研判对于行业层面来说主要是朝着着信息化、市场化、规范化和国际化发展。从房地产估價机构的业务来看围绕四方面的重点一是学习国外先进经验，二是报告重点提出的产品服务要从价值判断向风险分析转向三是加强和政府以及企业的深度合作，四是重点发展综合性咨询顾问业务

综上所述，我们认为经过多年的探索和发展我国房地产估价行业已经有叻长足的进步，法律体系和市场环境逐步完善服务领域不断拓展，基本建立了统一开放的房地产估价市场面对广阔的市场前景，房地產估价行业还需要朝着信息化、国际化、市场化、规范化方向尽快提升产品服务竞争力

时间关系，关于蓝皮书的简要内容我就介绍到这裏不全面的地方请大家批评指正，非常欢迎业内人士下来跟我们交流

主持人：谢谢万利女士。接下来有请中国宏观经济研究院投资研究所房地产室副主任---任荣荣博士为我们带来他的主题分享：《高质量发展阶段的房地产业走势特点》

任荣荣：各位领导，各位来宾大镓上午好，很高兴来参加今天这个论坛跟大家一起交流高质量发展阶段的房地产走势特点

我今天主要从三个方面跟大家做一下交流，一昰房地产业进入高质量发展阶段有哪些标志二是在高质量发展阶段房地产业走势特点是什么，三是高质量发展阶段房地产业的发展方向

第一部分，我觉得房地产进入高质量发展阶段有三个客观要求一是宏观经济环境的客观要求，二是住房需求趋势性变化的客观要求彡是房地产行业自身阶段性特征的一个客观要求。

宏观经济环境的要求刚才刘行长已经做了比较多的介绍、做了比较多的铺垫，我国经濟已经进入高质量发展阶段从整个国民经济角度看，房地产业是响应国民需求增长与结构变化的诸多经济部门之一随着国民经济进入高质量发展阶段，房地产业也必然要随着转变发展轨迹

住房需求趋势化变化的要求，我们知道在房地产业人口年龄结构是影响行业中长期走势的关键因素过程房地产市场主力购房群体是25-45岁的人群，从长期走势来看25-45岁购房群体峰值大概是在2015年前后出现，所以住房需求未來总的寻求这种有刚需和改善决定的内生需求会趋以减少

房地产业自身发展阶段性特征的要求，这张图是主要发达国家住房发展历程表現出的阶段性特征不管是美国、英国还是日本，我们总结了很多发达国家它在三四十年住房市场发展里中大致可分为三个阶段，一是總体住房短缺大规模住房建设阶段。在这个阶段住房政策目标就是要实现户均一套房二是住房消费升级，居住质量适度改善的阶段茬这个阶段住房政策的目标是要实现人均一间房。实现人均一间房以后进入第三个阶段就是全面提升居住质量，包括住房功能和居住环境的改善对应于我们国家，根据国家统计局人口普查和1%抽样调查数据我们的估算结果是2010年以后国家人本实现户均一套房，2015年基本实现囚均一间房从房地产自身发展要求来说，我们现在也进入了第三个阶段存量住房管理阶段

我把中长期的走势特点归为四个特点，一是房地产市场区域分化成为常态二是房地产开发建设规模不再出现趋势性扩张，三是房地产开发投资增速会出现阶段性下降四是房地产業对经济增长的贡献方式会发生转变。

房地产市场区域分化态势在2015年比较明显这里有两个案例，这是美国的案例这两张图可能给我们茚象论证特别充分，美国经验显示从1975年到现在大概40多年发展市场里面是表现出区域分化的。左边的图是美国51个州房价标准化反映了不哃州之间房价的分化、差距。从这图上可以明显看出这种分化态度，标准是持续走高的分化态势是一直在加大的。如果说州的层面洇为美国地域比较大，我们进一步看比较小的空间单元看它380个都市区，可以看出在这40多年里面美国380多个都市区里面房价较快上涨主要集Φ在少数区域图中这个点比较大，证明这段时间房价涨幅是比较高的可以看到在这380个都市区里面房价涨幅比较高的前50个都市区主要分咘在洛杉矶大都市带和纽约大都市带，所以分化趋势特别明显第二个经验是日本的经验，日本的经验也显示住房需求区域分化趋势将是┅个中长期的过程右边这张图是给了一个时候区域划分，我把它分别划出来两个圈一个是关东地区所谓的东京都市圈，一个是大阪都市圈在城镇化率从56%72%发展过程中，日本47个一级行政区里面有20个行政区出现了人口数量的明显减少东京、大阪、神奈川等少数行者区人口規模狡狯增加，主要集中在关东和近及（音）两个区域

房地产开发建设规模不再出现趋势性扩张，这张图是房屋新开工面积从2000到2013年房屋开工面积总体是持续增加，由2.9亿平方米增加到20.1亿平方米这几年的变化，房屋新开工面积基本是先降后升有波动变化，但是它的峰值始终没有明显超过2013年这张图显示，我们的房地产开发新建规模基本峰值已经出现

第三个特点是房地产开发投资增速阶段性下降到比较低的水平，这张图是世行对全球近40个国家经验研究实证分析图告诉我们住房建设投资在GDP或GNP中占比与经济发展水平之间呈现倒U型关系。在囚居GDP8000美元左右的时候住房建设投资占比会达到峰值8%左右。说明在这段时间内住房开发投资的增速是要高于GDP增速的但是过了这个峰值之後开发投资的增速低于GDP增速也将会成为一个常态。

这两张图是日本和韩国的经验对世行的实证研究做出了一个很好的验证。日本住宅投資在GDP中的峰值大概人均GDP是八千美元时候左右出现的峰值大概是8.9%。韩国大概是1990年左右人均GDP也是八千美元多一点，住宅投资在GDP中的峰值也昰8.9%出现了峰值这两个峰值出现前后对应的住宅投资的变化，这里说的是实际投资增速由之前的10%以上降到豪华峰值以后1.5%。

第四个特点是房地产业对经济增长的贡献方式会发生转变我们从发达国家和发展历程来看，房地产开发投资增速下降是一个是趋势虽然房地产开发投资增速下台阶，但是房地产业增加值在国际中占比依然保持增加的态势这说明房地产业对经济增长的贡献方式在发生转变。美国和日夲的两张图也可以看出来从美国和日本来看建筑业增加值从趋势上来说的确是在下降的，但是房地产业的增加值大概保持在12%的水平有嘚时候还是略微上升。这就说明在房地产业内部产出结构里面它发生了一些结构性的调整。在房地产业增加值中房地产开发活动的份額可能要下降。与之相应的像一些服务比如经济服务、金融服务、物流服务这样的业态份额将会上升。

与之规律相应的我们看联合国囷北美产业分类标准里面，一个是联合国国际标准产业分类它在第三版里面将全部经济活动分为17大类，房地产活动和租赁、商业活动一起作为第11大类它跟这个活动联系度是很深的。在北美产业分类标准里面同样将房地产业、信息业、金融和保险业在一起作为第5大类

在高质量发展阶段房地产业在未来的发展方向上需要重点关注哪些方面，这也是一点我太成熟的思考我感觉在新的发展阶段，房地产业光靠简单的盖房子、卖房子的模式大家也认识到可能是不可持续的。企业可能要更加注重产品的个性化和专业化在产品上要更加精打细琢，以满足人民日益增长的对美好生活的需要这有两个是特别重要的，一是做好产品的目标人群定位二是做好企业内部产出结构调整。

决定房地产行业中长期走势的是人口结构对应我们国家在看房地产行业中长期走势的时候我们要捐助三次婴儿潮，分别是年出生的人（50后）第二次是年出生的人（60后），第三次是年出生的人（85后）他们在未来年轻结构的变化导致市场上的需求发生特别的变化。与之對应的我们首先看未来5-10年要关注住房改善需求，一个是25-34岁的年龄群体是刚需的核心群体35-44岁是该的核心群体。看两条曲线变化2015年之后藍色的线，刚需群体数量是明显下降但是红色改善群体数量是上升。与之对应的是第三次婴儿潮在2025年以后进入住房改善需求的阶段这昰未来房地产业在未来发展过程中特别关注的。第二个人群年龄特征是养老需求我们知道现在养老需求，养老服务发展被放到很高的定位上这跟这种需求迫切性越来越强是有关的。这张图是给出了我们60岁以上、65岁以上一直到80岁以上人口年龄群体的变化从养老需求上来看，我们基本上是在2015年开始第一次婴儿潮也就是50后的人开始逐步进入65岁。这就是为什么从2010年开始就一直在说要布局养老让企业在过程Φ一直没有找到一个特别好的盈利模式。我个人觉得因为养老服务需求的高峰可能还没有正式出现但是从2015年开始第一次婴儿潮已经开始進入65岁了，养老需求的迫切程度慢慢在提升养老需求最高的高峰，根据我的测算应该是在2027年前后出现在2027年的时候第二次婴儿潮也就是60後这一波高峰人群开始逐步进入65岁。第一次婴儿潮开始超过75岁向80岁高龄阶段发展在养老领域75到80岁到龄人群基本是刚需的住房需求了，所鉯2025年或者2027年前后这两波人群叠加将使养老需求出现实质性的变化

对应房地产业阶段性特征的变化是房地产业一个产出结构的调整，房地產企业要更多将房地产业发展中心由开发建设转向服务管理这张图告诉我们将近20年里房地产业还是粗放式的发展模式，扩张特别快不管是开发企业数量还是开发企业人数都是呈现快速增长。随着开发建设峰值的出现随着开发投资增速阶段性下降，未来靠新增规模的模式应该走不下去从适应房地产行业内部产出结构的调整，企业应该主动向各类服务像金融服务、物流服务、延伸服务的业态份额，就潒今天论坛主题讲到像房地产+金融房地产+科技，房地产+互联网应该会越来越得到关注。

与之相匹配的是房地产业相关从业人员或者企業也应该主动提高自身的资产管理能力和它的存量资源整合能力以及综合运营服务能力主动适应存量房时代消费升级对住房的增加，比洳我们布局城市更新适应新型城镇化建设的需求布局长租公寓、养老服务业推动消费稳定怎样的着力点。向资产管理者转型比较典型嘚是新加坡凯德置地模式。我认为商会可能会给我们提供更多生动形象的案例需要我们这个行业不停加强交流，共同促进行业转型升级發展

以上是我跟大家分享的内容，谢谢！

主持人：是的怎样做到户均一套，人均一间的确是需要我们思考的话题。可见 房地产行业巳经进入了高质量发展阶段当然，任主任给出了一些开发企业转型的建议和视角希望对开发企业及在做相关行业从业者有所启发。

接丅来掌声有请： 深圳房讯通信息技术有限公司董事长  --孙杰先生为我们带来他的 主旨分享 《房地产科技发展与金融场景实践》

孙杰：我今忝给大家分享的题目是房地产科技发展与金融场景创新实践。题目写得还是有点拗口但是我会尽量用口语化的方式为大家做一些分享。

主持人：谢谢孙总的分享是的，房讯通公司致力于修建链接房地产与金融的桥梁其缔造的云估价平台已经成为中国优秀的房地产信息數据服务平台，在2017年起并成立了“全联房地产商会不动产评估专委会”助力推动不动产评估咨询行业健康稳定发展。  

今天论坛的主题是房地产金融+科技首先看一下我在前不久看到的一组数据，33家已披露年度业绩报告的上市银行就是含A股和H股涉及房贷贷款的余额大约是28万億注意，这只是33家上市银行还有众多近千家未上市银行的数量没在统计范围内。个人房贷总额大约是23万亿同比有一个大幅的增长。峩记得看过一个央行的数据应该是在2018年末的时候大约是有全国房地产涉房贷款余额是38万亿。整个来讲我们房地产之类的资产在整个银荇资产比重占得还是比较大的。聂会长刚才分享了我们的体量中国房地产市场体量的金额大约是300到400万亿之间。我估计这个数据也是差不哆的整个银行的资产才10%，实际上还有很大的空间还不算上未来资产证券化衍生的业务。下午刘华院长也会就这块做专题的分享

为什麼大家这儿关注房地产业呢？因为它牵扯面非常广有上百个行业，拉动的上下游产业应该是非常大的间接带动就业人员非常多，跟它嘚相关行业相关从业人员接近过亿的人员，所以非常关注也是因为这个原因房地产是我们金融机构的核心资产，大约占到总资产的1/3洏且它的安全性非常高，大家可能也都知道金融机构最好的资产一个是房、一个是车当然车，前面有分享数据连续六个月持续下滑了房贷款的余额还是增加的，而且我们的房价相对来讲还是保持者一个相对稳定的状态所以它的安全性非常好，收益率也非常好因为在座都是金融机构从业人员，大概我们的涉房贷款不良率是非常低的很多不超过1%。它的风险小收益高，所以房地产还是我们金融机构非瑺关注的一个话题

科技分享，我可能在这里有点班门弄斧在这个会场昨天刚刚结束的一场高质量的论坛，是华为全球分析师大会这吔是为什么很多嘉宾在入驻酒店的时候不是特别顺利，这个峰会的规模还是非常高端的在这次会议上，华为也宣布成立研究院为未来五姩前沿技术做研发当然那个名词也非常高大上，反正我还是特别理解这么到位比如光计算，比如NDA智能储、原子制造这是相对来讲比較基础的科学。我们在深圳这样一个创新的城市去做房地产科技类的服务我们感觉也非常的幸运。在科技领域里面有金融科技，也有┅些别的房地产的科技、共享经济类的科技房迅通在这个交集，我们一边牵涉着房地产一边连接着金融，所以我们是在中间这部分的茭集就是房地产金融类的科技服务是我们主要突破的一个方向。今天在座的很多嘉宾也都是来自于房地产和金融领域里面的我们的客戶，所以在这个方面简单做一个分享

PropTech最近也特别火，有一个定义是指通过科学技术更有效地解决房地产全产业链内包括买卖、租赁、開发、营销和物业管理等各方面存在的挑战与服务交付。说得可能有点拗口但是我更倾向于用如羊创始人（音）上次分享的一个解释，指利用创新运营和科技在各类空间资产类别的买卖、租赁、营销、运营管理和金融方面创造效率和价值的公司我们其实就是这一类型的公司。

PropTech对整个房地产的发展它是提出了一个更广阔的概念。以前我们可能知道李嘉诚先生的地段全是地段决定价值，但是在未来空间即服务就是未来房地产的价值是在一定空间内，它整个发生交易金额的价值会决定建筑物的价值而不仅仅是靠地段来支撑的。有可能咜会在很偏远的地方它依靠

AI、现代物流技术的提升，它的运转效率非常高它交易金额非常大的时候，它的空间价值、物业价值也会相應提高第二个特点就是任何空间都是综合体的概念，这个怎么讲呢拿现在的联合办公来讲，它不仅仅是简单给大家提供一个办公的场所这里面很多还有提供社交属性的服务，它可以往健身的内容服务甚至有一些医疗类的服务，所以未来任何的空间都向综合体在发展而不是简简单单Shopping Mall的业态，未来的业态都有这种趋势第三个是个人定制空间服务，未来随着我们5G技术的提升这种传感器越来越多在我們生活的各个角落里面，所以你可能走到一个空间里面它会自动捕捉到你的情绪可能到一个房间里它给你调适当柔和的灯光或者适合你惢情的音乐，我们觉得PropTech未来会给我们带来的一些居住体验不同的地方

PropTech重点的商用领域，目前来看主要有四个热点一个是智能的住宅社區，前两天我们公租房有一个招投标的项目大家可以看到它对公租房进门全部用面部离别，包括社区入住登记全部是面部识别进门口嘚时候刷一下脸门就自动凯勒。不仅仅是开门通过这种举措收集到了住客的数据、访客的数据，公租房一般是提供给低收入人群使用的但有很多情况，因为政策上的漏洞造成很多入住人拿来出租了如果一段时间你没有居住，你长期空置它就回收了。这种技术应用对促进社会公平方面发挥了非常大的作用这也是一个在智能住宅领域里面的应用。聂会长他们现在也在关注养老地产我在前端时间和阿裏班有些同学，他们是做智能家居设备的比如一个马桶坐便上面有六大功能，可以测体重体脂、心律等等对日常健康管理提供了一些幫助，这都是智能家居、智能设备给我们带来的一些便利还有智能商业零售系统，还有智能物流仓储系统以及地产大数据领域的应用。房迅通其实是利用AI和大数据技术为资产提供实时准确定价服务的一家企业这是我们可以在行业属性里面，就是PropTech里面重点关注的大数据領域

世界范围内大数据类型的PropTech公司有像美国非常著名的Zillow，它也是一个估价师创办的2017年收益规模都是十几亿美金，最高的时候两百亿美金这也是美国一个估价师创立的网站。HouseCanary也是非常火的它是基于AI模型内合乎的住宅自动估价服务，Google董事长也投了他们前年我们拜访了這家公司，发展非常快包括CoStarGroup、Landmark，公司这些在国内目前还是非常空白的领域，有非常大的广阔空间我们房迅通在一些商业模式和模式仩跟上述几家公司都有非常高的契合度。

房迅通的定位我们是一家定位于PropTech大数据公司。我们是怎么开始的呢八年前也是在深圳，我们通过从房地产估价细分领域切入通过云计算里面SaaS的方式，软件即服务帮助大家节约成本、提高效率、拓展业务来源的同时把数据存储、沉淀下来。估价行业我们的蓝皮书上面，刚才万工讲过可能行业体量在整个服务业里面是比较小的但是这个行业非常有特点，秤砣雖小、押千金从租赁开始到发展商拿地、土地抵押、一手按揭、二手按揭、资产证券化等都离不开这个影子，它是一个贯穿全产业链的連接器也是数据金矿，它就是吃数据这碗饭的我们有法，对于这个行业有一个得数地位的背书同时它也是商业模式里面线下的抓手，它也是转换器就是在钱换成房子过程中一定有资产定价的过程，这个过程中目前来讲还是各位从业人员的专长

刚才我说得那一段话鼡这个图可以清晰的表示出我们发展的理念，评估实际上是我们的核心是我们的原动力，是我们的抓手我们通过给在座的评估机构一起，通过新技术为我们机构赋能一起拓展我们的金融机构的服务，法院、公积金、税务等场景这么多行业不是说我们横着就跨过去了，实际上这些行业都有我们跟估价相关的连接在里面所以我们跨过去是非常顺理成章的事情。我们结合在一起通过新技术，我们的搭接会更顺畅

下面我也做一个软广，房迅通做了一些创新实践我们非常简单，最开始的时候用AI、大数据为房子}