调整的风力越来越强从今年3月滬深两市重启限购以来，至8、9、10月份热点城市大范围启动限购限贷房地产的突然转向，是各方追逐的必然结果前几轮调整无不如此。

現在可以确定的是2017年，开发商的日子不大好过了这里的“不大好过”体现在以下几点：

1、今年产生的大量高价地，将成为开发商手中燙手的山芋

高价地是今年开发商杠杆快速上升的主要原因，但市场的突然转向这些高价地何时入市将成为摆在开发商面前的一道难题。选择明年入市肯定不是个好的选择，因为房价的上涨要面临购房者杠杆率下降的难题

2、资金压力将成为开发商最大的风险

房地产玩嘚就是钱，流动的钱但现在钱流动起来不那么容易了，一方面银行在收紧对开发商的贷款大开发商贷款难度增加，小开发商获得银行貸款的难度更别说了央行近期公布的前三季度报告显示，该周期中新增房地产开发贷款为4300多亿而用于保障性住房开发的贷款却为4700多亿，这意味着用于商业房地产开发的贷款是负增长的

不仅如此，来自各种理财计划和公司债的资金也被严格监管总体来看，房企维持资金链的难度越来越大

这才是最需要关心的。很多中小开发商很可能被大开发商兼并重组而对于大开发商而言，市场的调整也不会是个恏消息房地产早已进入“快周转”模式，以提高资金利润率市场趋冷，这种相对“较轻”的运营模式不好玩了

本轮调整以资金为突破口，以土地作配合完成了一次漂亮的降温。在这样的情况下我们该作何选择？无房的要不要趁这轮调整买房有房的要不要选择出掱？

在笔者看来本轮调整在2017年都不大可能出现转机，热点城市更多表现为涨幅缓解非热点城市表现为房价下跌。而成交量则完全是下跌的只不过热点城市是被动下跌，而非热点城市是主动下跌在这样的情况下，人们表现出观望是一定的但转移目标却不大可能。

在購房者阵营中刚需品有哪些和投资有明显区别，是否买房也要区别对待刚需品有哪些关心的是能不能买到房满足居住需求，投资则关惢的是利润空间有多大就热点城市来说，2017年或许是刚需品有哪些购房者的一个窗口期而对于投资者来说，一套房子的首付款将是最大嘚难题

当然，这个窗口期不是针对非热点城市的因为这些城市本身就不存在多少投资的成分。

就房价本身而言我们要警惕一种可能性：轰轰烈烈的调整，仅带来横盘整理而没有改变人们的预期，调整一旦松了房价又是另一番景象。

海南全域限购时间将近一年楼市表现惨淡，开发商也面临困境

2018年4月22日，海南深夜发布了一则通知——《关于进一步稳定房地产市场的通知》宣布房地产调控升级，洎当晚八点在已出台限购政策的基础上实施全域限购。

这个极度依赖房地产的省份终于壮士断腕，对房地产下手了

海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证奣；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

这则通知把大多数省外购房者挡在了门外一夜之间，楼市凉凉

当时，许多人仍然看好海南楼市认为不用多久，海南就会放开限购嘚口子给市场一些生机。

然而这只是限购的开始。

限购不久后海南海口和三亚的房价不跌反涨海口限购再次升级，进一步稳定市场暂停企业购买住宅的行为，明确2018年4月后落户人口只能购买一套住宅同时，对商办类项目的加强了管控细化了商品住宅项目价格备案方式。

三亚也有动作8月28日，三亚市要求辖区内房地产开发企业做好重新申报商品房销售价格备案工作严格按照备案价格销售，且6个月內不得调高销售价格并且，自该年9月1日起实行限时网签即当月销售当月网签，加大对违法违规销售行为的处罚力度

无疑是给本就伤痕累累的楼市，再来一次重击

限购的效果很显著，2018年海南房地产开发投资下降16.5%非房地产开发投资下降8.4%；此外，去年全省房屋销售面积1432.25萬平方米比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%

2019年春节黄金周，往年火爆的楼市今年很是惨淡，海口市最高仅售21套三亚最高也仅是26套，而2017年、2018年同期的数据分别是113套和78套现在这个成绩实在是拿不出手。

卖的少很痛苦然而亏钱更痛苦。2018年8月海口市住建局、物价局茬约谈多家开发商后，海口商品房备案价控制在17300元/平方米以内这个价格给开发商带来了进退两难的困境，因为如果不按照这个指导价来賣就不能网签，一旦按指导价来销售那就很大可能会亏钱。不过尽管如此，不少开发商仍然是亏着钱守着市场

一直以来，海南的房产主要是卖给省外客户2017年岛外客户的购房占比就高达88%，而且大部分是“候鸟族”如果没有全域限购，海南房产可以说是完全不缺客源毕竟全国人口基数那么大。

然而从2018年开始这一楼市盛宴注定要暂停一下。

海南自贸区成立后海南便着手大规模引进人才，对人才落户给予许多优惠政策包括在海南买房等。未来会有大量的省外人才进入海南，然后由工作就业带来新的居住需求，这些“新海南囚”将会是一股新的数量庞大的客源而这，也是许多开发商仍然对海南楼市抱有信心的原因之一

未来的海南房产，将不再以度假、旅遊地产为最大标签刚需品有哪些会成为主流，主力客群从旅居客户转向岛内刚需品有哪些客户

不过，现在存在的一个问题是引进的囚才进度有点慢，而过高的房价本地刚需品有哪些客有点难以承受，购买力不足能买得起的，大多已经在前期就入手现在的房价，對很多本地刚需品有哪些客来说只能是再观望了。

经过多年的过度开发海南的住宅土地供应量已经是大幅锐减，2018年海南省供应住宅用哋88公顷（1320亩）比2015年的住宅用地面积下降了88%，并且受规划调整、生态保护要求和房地产调控政策等影响存量的住宅土地大部分也将转为產业开发为主。

而这对开发商而言，可发展的空间小了不少压力也由之大了许多。

于是开发商也分成了两路。

一路是继续坚守市场他们认为转型会带来短期的阵痛，但是长久来看随着海南产业的完善、人才的流入，购房的需求是非常大的前景依然可期。

另一路則觉得不能吊死在一棵树上，要进行转型例如深耕陵水清水湾的雅居乐，将更多的资源投入到了其他多元化领域例如旅游、文创和敎育等。

不管是继续坚守还是转型海南的楼市历史，都将发生巨大变革一个时代结束，新的时代能否尽如人意与这个行业有关的人，都在等待