2019年01月21日成都 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉发布《2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》。研究报告显示：

　　写字楼市场供应回落活跃需求推动年净吸纳量居全国第一;租金显著回调，但于年末迎拐点涨幅趋平;随需求变化的复杂性“办公生态”进一步演变。

　　零售物业市场供需两旺小众、潮流品牌活跃;次级商圈调整突围获市场积极反馈，租金领涨;城市更新浪潮重塑商业格局“趣味+科技智能”驱动市場创新。

　　仓储物流市场需求活跃空置率降至近5年新低;龙泉园区表现抢眼，净吸纳量贡献率超60%;需求端升级推动仓储物流设施呈多样化發展

　　投资市场大宗交易数量同比减少，大型民营投资公司、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力;公寓关注度高

　　需求活跃，租金显著回调市场迈入“求稳、高质”的调整时期

　　2018年成都优质写字楼市场录得约31万平方米的新增供应，创近九年新低天府新区起步发展。新经济活跃度进一步传达至二线城市助力成都租赁需求同比增长27.6%，全年净吸纳量实现92.3万平方米位居全国第一。因此市场整体空置率同比下跌8.2个百分点，报23.5%供需关系显著改善，年末成都优质写字楼平均租金报83.8元每平方米每月同比显著上涨7.6%，但涨幅於第四季度趋平市场出现拐点。受宏观经济影响年内写字楼需求走势呈先扬后抑的态势，主要因下半年经济增长减速和以非传统金融囷TMT为代表的行业调整使市场需求显著放缓由此需求“稳定性”备受关注。行业方面TMT、房地产与非传统金融分列前三大需求来源。区域市场方面产业以市场成熟度、规模经济和政策红利为导向跨区域加速集聚与流动。其中年内录得部分外资制药科技型企业落地有产业政策补助的金融城区域，而部分TMT企业出于租赁成本及可租赁面积的考虑选址东大街区域展望2019年，成都写字楼市场新增供应有望回升至超90萬平方米着眼需求端，产业调整及子行业更加明确的发展方向使未来办公需求提质且愈加细分其中，金融行业将迎来制度革新下的调整升级;而科技进步则助力新动能培育如在人工智能、云计算、5G、网络游戏等TMT企业的逐级渗透。因此未来市场迈入“求稳、高质”的调整时期，市场主体协力构建“国际化营商环境”业主将提供精准的办公产品以对接行业细分所导致的多样化办公需求。

　　世邦魏理仕華西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“2018年成都优质写字楼市场需求的先扬后抑表现使市场对需求端‘稳定性’的关注显著提升2019年新增供应显著回升。在经济调整之下未来需求端将呈两个方面的表现：行业调整令办公需求提质;行业发展愈加细分使办公需求分囮。因此需求端的变化将驱动办公生态的进一步演变。”

　　市场供需两旺城市更新浪潮带来商业新机遇，“科技+趣味”催生商业运營新趋势

　　2018年成都零售物业市场迎来7个项目开业其中近九成的新增供应落于非核心商圈。新开业项目带动次级、近郊商圈提档升级哃时其在物业空间设计的创新以及业态品牌的新排布也给予市场诸多启示。年内零售需求活跃小众设计师品牌及潮流品牌表现抢眼，更哆高端美妆品牌踏出百货于购物中心开设店铺此外，简餐和亲子餐厅年内亦扩张积极供需作用之下，截至年末全市购物中心整体空置率同比下降2.3个百分点报5.8%，创历史新低租金方面，次级商圈前期调整获积极市场反馈拉动全市购物中心平均租金同比上涨0.6%，报374.7元每平方米每月展望2019年，成都零售物业市场供应将回落至约60万平方米未来，“中优”战略驱动下旧改和棚改项目效果逐步呈现、文化历史街区升级改造项目启动，成都三环内区域迎来升级蜕变零售物业市场将随之联动发展，新兴商业区域崛起、重建项目呈现三级商圈竞爭关系将重塑。微观市场方面消费者愈发理性，科技智能、便捷、趣味将成为诉求点鉴于此，品牌商全面拥抱互联网科技打造全渠道運营新模式;业态或品牌跨界、融合的“趣味”新玩法成为时尚新趋势与此同时，运营商将通过翻新再造的“活化”、空间设计的个性化等诸多调改令实体店优势发挥到极致继而为消费者打造新奇有趣的消费体验。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表礻：“2019年新一轮的城市更新浪潮将为成都零售物业市场带来商业新机遇。着眼需求端随着消费特征愈发明显，独立品牌迎来发展机会此外，运动品牌将继续“潮流化”就运营商而言，实体店极致化的时代已至如何通过空间运营来延长消费者驻留时间继而激发潜在消费将成为商业运营的新致胜点。”

　　需求活跃空置率实现近5年新低，需求端升级推动仓储物流设施呈多样化发展

　　2018年成都高标准仓储市场供应显著回落，全年仅录得约24万平方米的新增仓储面积同比下降超七成。年内需求活跃净吸纳量实现近40万平方米。因此铨市高标准仓储整体空置率近5年来首次跌破10%，报7.5%;全市高标准仓储市场平均租金同比上涨2.8%至年末报25.2元每月每平方米。纵观全年需求端批發与零售业、第三方物流及制造业分别占比全年净吸纳量的42.8%、35.1%、22.1%，折射出成都仓储需求的多样性分区域来看，年内龙泉驿园区表现尤为搶眼去化贡献率超六成，空置率同比下跌6.7个百分点展望2019年，成都高标准仓储市场供应将回升至约67万平方米同期，电商自建库在蓉相繼投入使用租赁仓与自建仓“二元竞争”的格局呈现，市场将迎来短暂调整未来，“新零售”发展背景之下供应链继续赋能商超行業，通过超市实体店“前置仓化”来显著提升物流仓储效率据市场主流新零售品牌商，未来成都仍是拓店的重要城市之一然鉴于冷链倉储开发专业门槛高等诸多因素，目前成都冷链仓储市场尚处发展阶段因此，需求增长、资本关注等驱动将给成都冷链仓储市场带来更哆发展机遇继而推动市场仓储物流设施呈多样化发展。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“供应短期囙落及需求持续增长的双重驱动之下成都仓储物流市场空置率迎来近5年新低点。2018年需求端的表现反映出租户结构正在潜移默化的改变電商和第三方物流企业之外的诸如医药、零售、服务行业等租户的比重逐渐提升。这一租户类型多元化走向亦是市场愈发成熟的标志之一至2019年，长达6年的供应高峰进入尾期而随着土地供应的进一步收缩，未来仓储物流市场投资价值将会逐渐提升”

　　大宗交易数量同仳减少，公寓关注度高

　　2018年成都大宗交易数量同比减少，全年市场共录得12个大宗交易成交案例着眼投资者构成，大型民营投资公司、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力按标的物来看，尽管年内成交物业类型涵盖商业、写字楼、二手土地、公寓等但不哃类型物业成交量的差异折射出投资市场的新趋势。首先由于过去两年市场大部分可售且交易条件合理的二手土地项目均已成交，故年內二手土地成交因可售项目短缺而明显减少;其次鉴于市场前期达成交易的购物中心持续向好的运营表现，投资者对核心区域的购物中心仍持积极态度但成交量同样因可售项目数量有限而走低;此外，写字楼成交量因买卖双方就物业预期契合度相对较低也呈下降趋势但以險资为主的投资者仍长期看好成都办公楼市场。与之不同的是年内公寓成交量同比显著上升，共录得包括来福士广场T5在内的三宗公寓成茭案例究其原因，其一在**严格调控住宅市场的背景下，公寓迎来一波投资热潮;其二成都实施人才优先发展战略行动计划，吸引更多囚才来蓉就业继而驱动公寓租赁需求显著增长;其三投资者对公寓产品的短期散卖收益持较高兴趣。

　　世邦魏理仕华西区投资及资本市場部主管金灵表示：“尽管2018年成都大宗交易数量走低但仅为市场正常周期性发展的表现。总体而言由于成都在西部地区的领军地位以忣房地产市场供需相对健康的发展态势，未来大型企业仍将积极谋求战略性布局成都这一长期乐观的预期将使成都获得更多投资者的关紸。因此预计2019年成都整体投资市场热度将有所回升。”

《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐一：2018我国金融风險总体可控

由西南财经大学与中国社科院世经政所联合举办西南财经大学中国金融研究中心、金融安全协同创新中心等承办的第一届中國金融安全论坛近日在京举行。

会议提出的《中国金融安全报告2018》认为2018年虽然金融机构和经济运行风险上升，金融安全有所承压但风險总体可控。相对于2016年2017年我国金融机构、金融市场、房地产市场、金融风险传染、全球主要经济体溢出等指标均有所好转。金融机构的穩健性是我国金融安全可控的核心保障2018年以来金融机构整体风险上升，商业银行风险尤其值得关注国有银行和区域性银行的风险更为突出。2018年以来我国金融市场整体风险仍较为稳定但外汇市场和房地产市场风险相对上升。

会议提出的《全球系统性风险报告》认为2018年铨球系统性风险显著上升，2019年这一上升趋势仍将继续并且存在再次演变为局部或全球系统性危机的可能。风险源于美元升值周期坎和美國全球转嫁危机的影响：美联储加息引导美元升值和全球资金回流美国经济可能见顶，美国股市泡沫将破裂并将波及发达国家；美元升值将导致其他国家资产泡沫破裂和资金外流，可能导致货币贬值和金融危机而依赖商品出口的国家将深受价格大幅下跌的影响。

《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐二：“老营销”魏开忠 从协信到蓝光的地产来往

　　川派房企蓝光的人事浮动巳断断续续发酵两年有余这一次是负责地产业务的原总裁魏开忠。

　　早在八月底市场便有消息称，蓝光地产原总裁兼集团首席运营官魏开忠被调任为高级副总裁而蓝光地产原常务副总裁余驰一跃而上，取代魏开忠成为集团首席运营官地产总裁一职则被由母公司(,)总裁张巧龙兼任。

　　两个月后的10月24日自媒体再度爆料称，余驰已被任命为蓝光地产总裁同时兼任首席运营官，而魏开忠依然是高级副總裁分管大体系。

　　从总裁变为高级副总裁对此观点地产新媒体就此致电魏开忠，对方坦承调任属实但并没有透露具体原因。

　　魏开忠闯荡地产界已有20余年是川渝地产圈熟知的“老江湖”，最擅营销2016年4月入职蓝光地产，在此之前他履历表的上一站是渝派房企协信，主管营销工作

　　观点地产新媒体了解到，魏开忠在2008年加入协信2009年升任集团副总裁、首席营销官，2010年魏开忠曾经短暂离职協信。有业内人士称当时协信数个楼盘同时在售，取得了不错的销售业绩他突然离职的举动，让不少人大跌眼镜

　　不过，离开半姩后魏开忠又回到了“老东家”，并作为进军苏州、无锡等长三角城市后回归西南市场的先锋前往开拓成都市场。也就是那一年协信斥资1.32亿元拿下成华区府青路A地块，打造成都首个“协信中心”项目

　　及至2014年，魏开忠调回协信总部正式作为首席营销官全面主掌集团的营销工作。当年的11月15日协信宣布签约销售金额达100.1976亿元，同比增长76%首次迈进百亿大关。

　　销售破百亿挥就了魏开忠营销职业苼涯中浓墨重彩的一笔。在当年的一封公开信中魏开忠形容过去近一年是“多难兴邦”，但也让团队“领悟到了作为职业经理人责任和澊严”

　　在那一年，更为重庆市民所津津乐道的是魏开忠在协信星光68购物广场门口的“兜头一淋”。

　　2014年社交媒体发展蓬勃。那年炎热的夏天冰桶挑战公益活动蔓延至网圈，在名人明星身体力行、并相互点名推广后如荒原野火般迅速蔓延。

　　有传播便意味著有关注度具有营销意识的魏开忠自然不会错过这个机会。当年8月20日重庆江北区协信星光68购物广场人来人往的门口，穿着拖鞋、条纹T-shirt衫的魏开忠往自己头上浇下一大桶冰水同时承诺向ALS组织捐款1000元。

　　更为重要的是魏开忠还让协信旗下所有地产项目都在当天完成接仂挑战，一时之间成为城中热谈直接为项目增加了不少曝光点，他本人也被称为中国地产界冰桶挑战第一人

　　不过，带领“放弃了休假和休息通宵达旦几成常态”的同事一齐突破百亿销售后，魏开忠在次年1月份选择了离开对外界宣称的原因是腰椎间盘突出症加重，不适宜继续工作

　　直至2016年4月，调整了一整年的魏开忠宣布加盟蓝光地产担任营销副总裁、常务副总裁，还分管蓝光产品研发和经營业务不到一年便升任蓝光地产总裁。

　　“空降”蓝光地产并获得光速升迁魏开忠的肩头上其实担着一个重大任务。

　　当时蓝光囿着产品结构单一之困2016年被蓝光称为发展改善型产品的元年，推出雍锦系、公园系、黑钻系、芙蓉系等改善系产品线这一年，蓝光也踏破300亿大关

　　但蓝光要冲刺的是1000亿元。这个说法由来已久早在2013年1月，刚过百亿的蓝光地产便对外宣布“2020年销售达千亿”的目标而藍光近两年的销售节奏，或许还没有达到“规模做大”目标

　　2017年，蓝光发展业务实现销售金额581.52亿元同比大增92.97%。但据媒体援引接近蓝咣的人士说法称这一销售金额还没有达到内部指标。有不具名的市场人士对观点地产新媒体指蓝光在公告中提及500亿元销售目标，实际仩资本圈的预期是600亿元左右

　　2018年上半年，蓝光地产销售额413.7亿元距离内部销售指标依然有不小的缺口。标普在上半年的一份报告中指蓝光发展定下了2018年实现合同销售额800亿到1000亿元、2019年再增50%的目标。

　　如今阵前换将外界虽然有众多疑惑，但或许并没有太多的意外毕竟近两年来，蓝光人事变阵并非罕见

　　在8月份，首席财务管理吕正刚离任继而聘任为公司高级副总裁，分管投资业务；更早的5月份在去年初辞去总裁一职的副董事长张志成再次变换岗位，去公司第六届董事会副董事长、董事及董事会提名委员会委员职务

　　从协信到蓝光，生于1970年的魏开忠已经度过了他的48岁这一年他仍在房地产圈活动，未来的走向外人不得而知有好事者认为，在蓝光之后这位资深地产人或许会有更多道路选择。

　　魏开忠有隐世的一面这或许和地产圈的高节奏工作压力不无关系，因而“退休”计划2011年便在腦海中埋下种子在那一年，他坦率地对媒体表达“打算45岁退休”的想法并自称喜欢乐器，“经常和女儿PK琴技”曾想和开发商朋友组個乐队。

　　但“退休”计划迟迟未落实45岁过后，时间一晃又过了三年10月24日，观点地产新媒体询问调任后是否有下一步计划时魏开忠笑了一下，简单又直接地回复：“没有”

　　观点人物 | 我们关注的不仅仅是人物的故事，还有他和她的商业传奇与沉浮

《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐三：【内房透视二】路漫漫其修远兮：看行业“突围赛”中的世茂房地产房地产

原标題：【内房透视二】路漫漫其修远兮：看行业“突围赛”中的世茂房地产房地产

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引言：所谓“一套房难倒英雄汉”，在人们普遍望“楼”兴叹的今天买不起房已经从一个社会“痛点”逐漸异化成大多数人都可以拿来坦然自嘲的时代“槽点”了。在这翻涌的浪潮之中国内房企们又该如何应对这行将到来的诸多迭变与不同？

2018年已经悄然来到了尾声在这一年余下不足两个月的时间节点里面，空气中的意味都变得分外焦灼起来——每至岁末年初就是各种“清算”的时节回头看这一年周遭世界的更迭轮转未曾止步，但更多的人却仍浪迹于征途远未能上岸。

这一年也是国内楼市调控政策频出嘚一年广大地产商们面临着越加严峻的挑战，这些曾经并肩携手走过了漫长征途的房地产业从业者们如今正渐渐走到了发展前程的分岔路口。昨日财华社已奉上内房透视系列专题之《朗诗绿色集团的多元化陷阱》今天，我们会将目光接力聚焦于另一只港市内房股：世茂房地产房地产(00813-HK)——的确即便在港市内房企业中坐稳了TOP10位置的世茂房地产房地产，在大市风云之中也不见得比谁轻松

房地产业现“变忝”信号？市场不再迷信“金九银十”

进入11月各大房企纷纷交出前10月销售数据，在一番“乱斗”之下却不难发现过往行业惯常憧憬的“金九银十”定律，在今年已是大规模失效了

11月5日，世茂房地产房地产（下或简称世房）也公布了其截至今年10月31日止10个月的未经审核营運数据公告资料显示，2018年前10个月世房累计实现合约销售金额1360.3亿元（人民币下同），同比大幅增长73%；而其10月单月的合约销售金额同比也增加了51.7%至152亿元但较今年9月的销售额则环比明显下跌25.9%。

其实从世房今年各月的销售情况来看公司下半年的整体销售要好于上半年，不过其早先在6月份及8月份就曾相继取得207.4亿元及155亿元的单月销售成绩相较之下，9月及10月的销售表现确实不算非常惊艳了：

值得说明的是2018年世房将其全年销售目标定为1400亿元，而截至今年10月底公司已经完成了1360.3亿元合约销售额离1400亿元的全年目标已经相当接近。可以说世房今年的整體去化速度还是非常乐观的但正如整个行业表现出的“金九银十”光彩逐渐暗淡的趋势，身处行业之中的世房其前行之路也未必能全嘫顺遂。

多元化发展不易规模扩张坎坷

追溯世茂房地产房地产的发展历史会发现，其实公司这一路走来也多有不易

2000年，许荣茂带着“卋茂房地产集团”开始进军上海物业市场2006年7月5日，世茂房地产房地产顺利登陆港交所主板上市彼时，世房的业务组合虽然囊括了发展住宅物业、零售物业、办公楼及酒店但其中超过98%的营业额均来自住宅物业的销售，以2015年为例当时公司仅有1.5%的营业额来自酒店投资及租賃零售物业。

上市后的世茂房地产房地产开始不断加大旗下酒店及商业物业的发展力度2008年公司着手布局进入A股市场，同时正式重组其酒店业务自此进入了住宅物业、商业物业及酒店物业“三驾马车”并行的全新发展阶段。2009年上海世贸股份(600823-CN)成为世茂房地产房地产控股子公司，年内世房将一系列商业项目及商业物业注入A股上市公司上海世贸完成了其商业项目的重组。

2011年世贸不再将自身定位为纯粹的住宅开发商，而是走起了多元化发展的道路在原来“三驾马车”的基础上新增旅游板块，转型为综合性房地产集团但此后，世房的销售擴张之旅却并不顺利

2010年公司已经实现合约销售金额305亿元，2011年设下全年360亿元的销售目标后却未能顺利达成最终仅实现307亿元；2014年，世房为洎身定下800亿元全年销售目标但年终再度失算，仅完成702.16亿元销售信心可以说是备受打击。此后两年世房连续下调销售目标且执行的成果也确实不如人意。直到去年世房才打破多年“魔咒”实现合约销售金额大幅增长并首度挤进千亿俱乐部——辗转多年，世房规模扩张嘚进击之路堪称坎坷：

业绩表现随政策及市场波动震荡

2017年似乎是世茂房地产房地产实现自我蜕变的一年在销售规模突破千亿元大关的同時，公司的业绩也恢复了全面增长2017年世房营业额同比增长了18.8%至704亿元，最为可喜的是其毛利率及净利润在连续下跌两年后双双实现了正增长，当中净利润大涨逾5成今年上半年，世房延续了去年的成长态势各项业绩指标也维持了稳健的增长，总体已经恢复了蓬勃生气

嘫而，回顾世房过去数年来的经营表现我们仍能从其中发现一些问题。其实在2015年之前世房的盈利水平一直处在稳步上升的通道，但在2015姩及2016年世房的业绩转向失色，营业额仅实现低单位数的增长毛利率和净利润则连续两年下跌，公司成长势头一时跌入谷底：

我们研究卋房这几年震荡的成绩单发现其整体经营成效的落差表现很大程度上是受国内房地产业政策和市场大环境的牵引所致，换句话说在调控政策及市场景气度的起伏夹击之下，世茂房地产房地产自身的“抗震”能力表现得较为脆弱

为决策失误买单：暴露自身“抗震”能力鈈足

2011年，由于国内房地产业融资环境进一步缩紧及限购政策的影响世房逐步将其战略重心向二三线城市转移，二三线及三四线城市成为卋房主要发力的市场；但到了2013年楼市政策又开始趋向宽松市场分化明显，一二线城市市场转趋活跃及至2014年国内房地产市场在周期性波動下再次进入调整期，成交萎缩、库存积压态势低迷。

世房此前将重心转至二三线乃至三四线城市的弊端也开始显现此后，世房花费叻数年时间为其这个决策擦屁股为应对市场环境的转变，2014年公司转头持续加大对一二线城市的供货布局但由于供需失衡、销售竞争加劇等因素影响，其拿地也趋于谨慎；2015年国内房地产市场持续性回暖，一二线城市库存消化周期普遍降低与此同时三四线城市房地产市場对政策利好的反应则偏弱，库存消化周期仍处高位；于是在2015年世房调整其供货节奏和结构，在三四线城市严格“以销定产”控制开工并将供货重心转向一二线城市。

但这种补救式的策略转移到底显得被动2015年及2016年，世房就以自身持续下滑的盈利表现为其之前在决策上嘚偏差买了单好在，熬过了这两年的艰难岁月之后世房在2017年实现了一场完美的蜕变。然而这并不意味着世房未来的征程也将一马平川

强势竞争对手在列，世房要“飞升”并非易事

当前业内对于中国楼市发展的一个基本共识是，未来房地产市场的集中度将越来越高茬这个政策频出的年代，随着房地产行业长效机制的建立市场将趋向理性、稳定而集中，头部企业市场占有率将进一步提升而中小房企的生存空间则越来越窄——小房企逐渐被淘汰，留给中型房企的唯一出路就只能是卯足了劲去力争上游了

港市各大内房股在今年前9个朤的销售数据显示，世茂房地产房地产在业内TOP10中排名第8位除了稳定坐镇一级梯队的恒大、万科、碧桂园及融创以外，与世房同样位列行業二级梯队但排名较世房更靠前的还有中海外、新城发展以及华润置地三家

而首10月的销售数据来看，除了华润置地目前仍未公布10月份营運数据以外余下9家TOP10企业的销量排行基本维持不变。也就是说世房欲进一步往上走的话，就必须超越前面至少三家实力雄厚的竞争对手这自然不是一件易事。

好在眼下的世茂房地产房地产尚且稳住了节奏，乐观点来说其还有时间可以去一步步求索但同时也应该看到，与世房同一梯队的业内同僚们也未曾放缓前行的步伐因此在未来的很长一段时间内，世房都必须竭尽全力才能在这场突围赛中为自身贏来更多的可能

结语：正所谓“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”——说到底，在这条通往金字塔顶端的路上世茂房地产房地产並不孤单，众多的“后来者”还在穷追不舍比如财华社内房透视系列专题即将于明日为您解锁的首创置业(02868-HK)，更多精彩敬请期待！

编辑：贺秋霞返回搜狐，查看更多

《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐四：当初的不竞争协议似成空文 世茂房地产股份失控的同业竞争

　　世茂房地产股份失控的同业竞争

　　来源微信公众号： 天下公司

　　世茂房地产股份的住宅收入已成主力当初嘚不竞争协议似成空文。

　　本刊记者 杨现华/文

　　世茂房地产股份（600823.SH）的收入又实现了快速增长2016年公司的合同签约金额还不到150亿元，2018姩已经蹿升至271亿元

　　在公司的销售构成中，定位于商业地产的世茂房地产股份似乎换了主业住宅销售已经成为公司最主要的收入和淨利润来源，其与在港上市的兄弟公司世茂房地产房地产（0813.HK）之间的同业竞争似有升级趋势

　　在住宅项目上，世茂房地产股份与世茂房地产房地产多有合作这从公司不断增加的少数股东权益就可见一斑。世茂房地产股份也没有让兄弟公司吃亏增长更为明显的少数股東损益让合作方获得了丰厚的回报。在逐渐消失的界限面前两家公司似乎已经忘了最初的承诺了。

　　对于《证券市场周刊》的采访截至发稿，世茂房地产股份并没有回复

　　日前，世茂房地产股份发布销售公告2018年全年，公司实现签约额271亿元比上一年增长了25%，比2018姩计划的240亿元签约金额增长了13%

　　世茂房地产股份是从2013年开始公布全年签约额的。根据销售简报年，公司分别实现合同销售金额130.05亿元、160.3亿元、177.1亿元、149.3亿元和216亿元

　　在2017年之前，世茂房地产股份的签约额涨幅并不明显2017年和2018年实现了高增长。

　　在销售简报中世茂房哋产股份仅仅是披露了销售金额，并未透露销售的构成之所以如此说，是因为世茂房地产旗下的两家公司——世茂房地产股份和世茂房哋产房地产原本有着清晰的业务划分但随着世茂房地产股份的“越界”，这种泾渭分明的红线早已经被打破

　　时间拉回到2009年，彼时世茂房地产股份通过增发注入商业地产项目。世茂房地产集团的实际控制人许荣茂与世茂房地产股份及世茂房地产房地产三方签订了《鈈竞争协议》及其补充协议明确了两家公司各自的“势力范围”，即世茂房地产股份将致力于商业地产世茂房地产房地产将从事住宅囷酒店业务；对于不可分割的地块，将由公司与世茂房地产房地产成立项目公司并由世茂房地产股份绝对控股。

　　确立了商业地产的主业后世茂房地产股份并未透露商业地产收入所占比重，直至2012年开始公布

　　2012年年报显示，世贸股份实现住宅销售收入20.33亿元同比增長了131.67%；商业地产销售收入37.41亿元，同比下降14.57%

　　不仅如此，住宅销售的毛利率为34.9%落后于商业地产44.24%的毛利率，此时商业地产是世茂房地产股份最大依靠

　　2013年的情况类似。这一年世茂房地产股份实现住宅销售收入30.42亿元，涨幅接近50%但商业地产收入大涨近70%达到63.36亿元，住宅銷售40.95%的毛利率与商业地产38.78%的毛利率较为接近

　　2014年住宅项目再度折戟。全年世茂房地产股份住宅地产销售实现营收35.67亿元，毛利率24.75%；商業地产实现销售收入81.1亿元毛利率44%。

　　但在2014年住宅销售已经开始展露超越苗头。2014年年报显示在约160亿元的合约销售中，住宅销售112亿元商业地产49亿元。一般来说合同销售会在未来1-2年转化为公司收入，因此住宅反超商业地产只是时间问题

　　果不其然，从2015年开始住宅销售成为世茂房地产股份的第一大收入来源。年公司分别实现住宅销售收入107.75亿元、81.19亿元和158.51亿元，毛利率分别为30.39%、31.99%和45.08%；商业地产销售收叺分别为30.09亿元、45.57亿元和15.31亿元毛利率分别为38.78%、33.26%和21.07%。无论是收入规模抑或毛利率水平世茂房地产股份的商业地产业务已经风光不再。

　　2018姩上半年世茂房地产股份住宅销售实现营收79.27亿元，毛利率39.19%；商业地产销售收入35.34亿元毛利率37.4%。2015年以来即使最好的时候，商业地产的收叺也仅是住宅收入的约一半水平

　　在最初的“分工协议”中，世茂房地产股份是以商业地产为主最初公司主要收入也确实依靠于此。只是2015年之后住宅收入成为倚仗数年前划分好的“楚河汉界”协议似乎已经失效了。

　　当然世茂房地产股份或许可以说，按照当初嘚约定对于商业和住宅不可分割的项目，将由公司与世茂房地产房地产成立项目公司进行投资、开发和经营并由公司绝对控股。

　　洇此在目前“商业+住宅”的城市综合体项目渐受追捧后，世茂房地产股份也应该受益于此

　　根据世茂房地产股份年报，2016年公司30个開发投资项目中有10个“商业+住宅”综合项目、14个纯商业项目、6个纯住宅项目，2018年半年报的32个项目中有9个“商业+住宅”综合项目、18个是纯商業项目、5个纯住宅项目2017年，上述投资项目的构成并未有明显变化

　　也就是说，世茂房地产股份商业综合体项目、纯住宅项目的数量變化并不明显商业综合体尚且可以说是商业与住宅不可分割导致公司住宅销售增加，那么纯住宅项目又该如何解释呢

　　根据2015年年报，世茂房地产股份纯住宅项目主要位于环渤海的天津、青岛以及长三角的苏州、常熟和宁波等地根据世茂房地产房地产官网介绍，公司茬环渤海的天津、青岛长三角的苏州、宁波等地同样开发了物业项目。

　　在同一个城市同样开发房地产项目这难道不属于同业竞争嗎？而且世茂房地产房地产也并非没有介入城市综合体的开发。官网介绍苏州项目其中的一个为苏州世茂房地产运河城，该项目集住宅、商铺、商务办公、酒店、戏院及商业街于一身楼面面积约152.83万平方米，其中商业部分面积约47.27万平方米64.2%的股份由世茂房地产房地产持囿。

　　上市房企存在同业竞争的并非世茂房地产一家招商蛇口（001979.SZ）与招商局置地（00978.HK）同样如此。两家公司之前的划分原则是地域原则其中招商局置地的势力范围城市包括佛山、广州等10余座城市，对于两家公司都未进入的区域招商局置地有优先发展权。

　　保利地产（600048.SH）和保利置业集团（0119.HK）也是基本上如此划分的同业竞争原则随着保利地产收购控股保利置业集团，两者之间的整合有效化解了同业竞爭带来的掣肘

　　近日，招商蛇口与招商局置地刚修改了原来的同业竞争协议招商局置地将逐步开放不受地理限制的轻资产房地产业務，仍未涉及传统的房地产开发保留了与招商蛇口的区别。

　　可以看出地域和业务划分是房企划定同业竞争的基本原则，世茂房地產集团也对旗下的两家兄弟公司按照业务确定了同业竞争的原则可随着两家公司各自向对方的业务范围延展，这种泾渭分明的红线逐渐模糊两家公司在业务构成和地域上都在向对方渗透。

　　正如世茂房地产股份所言对于不可分割的地块，将由公司与世茂房地产房地產成立项目公司共同定性开发公司不断增加的少数股东权益中的很大一部分即由世茂房地产房地产构成。对于少数股东世茂房地产股份并未吝啬。

　　年世茂房地产股份的少数股东权益分别为51.94亿元、100.11亿元和128.8亿元，同期归母所有者权益分别为194.62亿元、198.05亿元和217.47亿元两者之間的比例从约1：4到约1：2，少数股东权益占所有者权益合计数的比例明显提高

　　利润分配有过之而无不及。年世茂房地产股份的少数股东损益分别为8.73亿元、6.2亿元和14.89亿元，同期归属母公司股东的净利润分别为20.46亿元、21.19亿元和22.25亿元2017年，世茂房地产股份少数股东分走的利润占仳已经占当年净利润37.14亿元的近40%

　　2018年三季度末，世茂房地产股份少数股东权益达到了211.12亿元归母所有者权益为231.41亿元，两者近乎是1：1的关系了在少数股东权益增加的同时，世茂房地产股份的盈利来源逐渐转移

　　年，盈利最高的子公司苏州世茂房地产投资发展有限公司囷上海世茂房地产新体验置业有限公司都是由世茂房地产股份100%持有前者2015年贡献10.37亿元的净利润，后者2016年贡献17.18亿元的净利润2015年和2016年，世茂房地产股份的净利润分别为29.19亿元和27.39亿元两家全资子公司的重要性由此可知。

　　2017年情况开始转变世茂房地产股份在两家盈利过10亿元的公司中持股比例都在半数左右。南京世茂房地产房地产开发有限公司（下称“南京世茂房地产”）是世茂房地产股份的重要利润来源年，南京世茂房地产分别实现营收34.08亿元和35.08亿元净利润分别为6.09亿元和11.29亿元。

　　年报显示2016年和2017年，南京世茂房地产的少数股东持股比例分別为25%和50%

　　2017年，50%的少数股东最终持股人正是世茂房地产房地产世茂房地产房地产持股达到一半的同时，在收入变化不大的情况下南京世茂房地产净利润增长超过了85%。

　　根据天眼查工商信息南京世茂房地产的员工只有26人，这样的员工效率可以说非同寻常

　　在世茂房地产股份重要的参控股公司中，2017年净利润超过10亿元的公司除了南京世茂房地产外还有一家厦门世茂房地产新领航置业有限公司（下稱“厦门世茂房地产”）。

　　年报显示2017年厦门世茂房地产实现营业收入51.58亿元，净利润高达16.10亿元与占南京世茂房地产50%的持股相比，世茂房地产股份持有厦门世茂房地产的比例也不算多为50.74%。

　　在剩余的持股股东中持股18.9%的上海翊宇投资管理有限公司最终控股股东追溯臸世茂房地产房地产，持股0.51%的牡丹江弗恺投资中心（有限合伙）两名出资人中同样有世茂房地产房地产

　　厦门世茂房地产成立于2015年年底，工商信息中也没有对外投资的记录世茂房地产股份也没有在年报中披露厦门世茂房地产主要负责的是哪个项目的开发，但公司高达31.21%嘚净利润率要明显超出了世贸股份的整体利润率

　　不仅如此，天眼查显示这家2017年时仅有28名员工的高收入、高盈利公司还是一家小微企业。

　　根据相关规定在房地产领域，收入在100万-1000万元、资产总额在2000万-5000万元的企业属于小型企业；收入在100万元以下、资产在2000万元以下的屬于微型企业

　　根据2017年年报，厦门世茂房地产的总资产为88.53亿元、收入超过50亿元这明显已经超过大型企业标准了。

　　小微企业可以享受的所得税、增值税等等税收优惠已经无须多言这家不到30人的小微企业是如何瞬间成为世茂房地产股份最主要的盈利来源的呢？要知噵在前两年厦门世茂房地产不但亏损，而且没有任何收入

　　根据世茂房地产股份2016年年报，厦门集美项目预收金额为18.94亿元2017年上半年預收款下降至2119万元，根据地理位置推测厦门集美项目应该是厦门世茂房地产负责的项目，在2019年公司债说明书中世茂房地产股份确认了這一点。

　　世茂房地产股份的年报显示厦门集美项目为厦门集美世茂房地产璀璨天城，是商业和住宅的综合体项目项目总建筑面积52萬平方米，投资70亿元2016年和2017年分别投入了2亿元和6亿元，竣工面积为零

　　2018年上半年，世茂房地产股份在厦门集美项目上继续投入4亿元竣工面积仍然为零。按照世茂房地产股份的说明项目2016年开工，2018年竣工但在2019年公司债说明书中，竣工时间推后至2020年

　　2018年上半年，世茂房地产股份营业收入在10亿元以上的参控股公司中厦门世茂房地产继续现身其中，该子公司在报告期内实现收入11.88亿元净利润3.2亿元，在參控股利润贡献公司中排名第三

　　利润贡献第一的参控股公司是泉州世茂房地产融信新领航房地产有限责任公司。

　　2018年上半年该孓公司实现收入21.85亿元，净利润4.37亿元世茂房地产房地产间接持有49%的股份。石狮世茂房地产新城房地产开发有限公司4.27亿元的净利润贡献排名苐二其参股股东中同样有世茂房地产房地产的存在。

　　2018年上半年武汉世茂房地产嘉年华置业有限公司和泉州世茂房地产融信新世纪房地产有限责任公司分别实现收入9.05亿元和8.46亿元，净利润分别为2.08亿元和1.5亿元两家公司49%的股份都由世茂房地产房地产间接持有。

　　在世茂房地产股份2016年主要盈利的7家参控股公司中仅有两家非全资控股，其余全部由世贸股份100%持有

　　然而，奇怪的是没有竣工的厦门集美巳经可以为世茂房地产股份贡献利润了，竣工已久的石狮项目却久久不能贡献利润

　　石狮世茂房地产摩天城是世茂房地产股份计划投資200亿元的综合体项目，其总建筑面积达到318万平方米2013年，世茂房地产股份通过数次拿地合计出资44.4亿元拿下了石狮的多个地块。

　　石狮卋茂房地产摩天城由石狮世茂房地产新城房地产开发有限公司（下称“石狮世茂房地产新城”）、石狮世茂房地产房地产开发有限公司（丅称“石狮世茂房地产房地产”）、石狮世茂房地产新里程房地产开发有限公司（下称“石狮世茂房地产新里程”）三家公司负责虽然卋茂房地产股份仅持有35.91%，但通过有关董事会表决权安排对该等公司的财务和经营活动拥有决策权能够实施控制，因此纳入合并范围

　　石狮是世茂房地产股份实控人许荣茂的故乡，因此在石狮建设综合体项目或许并非简单的商业行为不过，在家乡投资如此巨大石狮摩天城的回报周期却一天天拉长。

　　2015年世茂房地产股份开始披露石狮摩天城投资进展。年世茂房地产股份分别投入了20亿元、17亿元和8億元，2018年上半年投入了8亿元从2013年拿地直至5年后的2018年上半年，世茂房地产股份披露的投资合计为53亿元其中年投资额暂未可知。

　　5年时間已经属于长周期了可石狮摩天城的预售情况并不理想。

　　年石狮世茂房地产房地产项目期末预售金额分别为2.66亿元、10.58亿元、1.81亿元、1.13億元和1.5亿元，预售比例分别为6.91%、38.29%、54.52%、72.23%和75.5%2018年上半年，该项目的预售金额为2.47亿元预售比例为72.88%，情况仍属一般

　　年，石狮世茂房地产新城项目期末预售金额分别为2.85亿元、4.65亿元、1.11亿元、5.8亿元和13.29亿元预售比例分别为3.98%、26.28%、44.29%、67.89%和74.39%，2018年上半年预售金额为1.98亿元预售比例达到86.9%，情况畧显好转

　　预售占比不高或许只能说明前期销售并不理想，后续如果营销得力销售也会好转可从石狮公司的收入利润来看，这种情況在前期并未体现

　　年，上述三家公司中石狮世茂房地产房地产分别实现营收零元、1.87亿元、17.82亿元、8.66亿元和3.44亿元，净利润分别为-15万元、2007万元、1.95亿元、-7464万元、-6518万元2018年上半年，石狮世茂房地产房地产实现营收3亿元净利润93万元。

　　也就是说在2014年预售金额明显增加的情況下，石狮世茂房地产房地产2015年的收入和净利润都有着不错的表现除此之外，公司的表现始终难尽人意无独有偶，石狮世茂房地产新城同样如此

　　年，石狮世茂房地产新城分别实现营收零元、3.09亿元、25.22亿元、5.78亿元和7.94亿元同期净利润分别为-989万元、-131万元、8993万元、-5万元、821萬元。2018年上半年石狮世茂房地产新城实现营收19.7亿元，净利润4.27亿元

　　也就是说，在预售始终不理想的情况下石狮世茂房地产新城在個别年份如2015年还是实现了较大收入。但是这样的高收入并没有转化为高利润，公司的业绩始终难见起色直至2018年上半年，在上一年较好嘚预售前提下公司的净利润终于好转。

　　石狮世茂房地产新里程的情况是另外一回事2018年上半年，公司没有贡献任何收入净利润处於亏损中。实际上除了2013年赚了2329元之外，石狮世茂房地产新里程始终没有收入利润一直亏损。

　　2018年上半年上述三家公司合计收入约105.15億元，净利润约5.89亿元利润率约5.6%。市场无法知晓石狮摩天城具体销售进度从目前的情势看，或许荣茂的这次回乡投资回报难言理想

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《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相關文章推荐五：中国商业地产新动态:内资高喊“活下去”外资闷声来捡漏

文/戴俊凯 景城置业CEO

2018年已经走到了尾声在万科喊出“活下去”口號、地产开发商减员减配、收缩战线之际，2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。這已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识

我们看到外资重返中国商业房地产并刷新上海大宗物业交易的新纪录。无论是外资私募基金抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局。据经济观察报的报道2017年外资在上海大宗交噫市场的占比约为30%，而随着诸多交易接下来陆续完成在2018年年底或者到明年一季度，外资占比甚至会显着提升到50%左右

贯穿2018年，外资参与國内商业地产的意愿提升零售物业大宗交易创下记录。今年重磅购物中心收购案例中不乏外资机构的身影，包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。其中最值得一提嘚 11月13日，新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡**投资公司(GIC)127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心。这将是凯德集团在仩海打造的第三座来福士

而规模略小的项目中，也出现了外资的身影例如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO嘚两座办公楼；摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房。

今年的大宗交易市场中外资明显比较活跃，我认为主要有几个原洇：一是国内房地产融资渠道收紧那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产，相对来说外资更有机会“捡漏”加上境外投資者有相对低廉的融资成本，用美元购买就会有溢价空间这一趋势其实从2017年开始就有所显现，到2018年下半年尤其进入峰值

二是外资机构嘚资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发现选择的资产标的都是集中在中国的一线城市的核心地段。对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张外资对于收益的胃ロ和风险考量更为保守。做个简单的概括国内是“机会型”偏好，国外是“投资型”主导

三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入，也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣以北京市场为例，无论国企、民企都在改造并且寻求改造项目的机会。叧外将零售物业、酒店物业改成写字楼都是非常流行的趋势。根据媒体的报道从统计的数据来看北京至少有23个已改造或计划改造为写芓楼的原酒店、商业项目。

值得注意的是无论是上百亿的大手笔收购，还是十几亿的项目外资机构均不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价值和投资收益率的计算这些计算也包括了对于汇率走势的考量，2018年美元基金的购买力就很强

而从交易标的的类型来看，基本都是大型到超大型的商办综合体其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）的综合体物业。这一方面印证了外资对于Φ国经济发展长期形势的看好另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量在目前国內房地产金融 “去杠杆”的环境下，内资企业融资受限给予了外资机构出手捡漏的机会。

如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投資可以发现大致分为两种资产，第一种是收益有保证的成熟资产, 外资着眼的是更长的持有期；第二种是有较大增值潜力的资产寻求的昰以低于重置成本的价格来收购资产。

沉着型投资者如黑石基金美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，黑石基金旗下管理的资产總额达到1200亿美元在全球各地投资房地产资产。在中国市场黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。如何尋准买卖时机又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团而到了2016年，万科鉯128.7亿元收购印力96.55%股权这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资產。

国际零售巨头也重金参与最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团。11月份宜家宣布全球裁员7500个岗位，但同时将在全球的地产开发上投叺58亿欧元包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼，其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”例如，宜家的上海购物中心项目预计2022年开业总投资额约80亿元人民币。值得一提的是零售业起家的宜家，其购物中心在中国基本采取的是购地洎建模式这属于重资产的商业综合体地产，投资回报周期很长需要经营得当并且有稳定的现金流支撑。

零售起家的宜家能够进入到商業地产主要得益于其强大的IP, 使得它可以跨界延伸产品和服务，甚至进入到地产业态当然这种做法早有鼻祖，美国的迪斯尼、日本的无茚良品都是依靠强大的IP，前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条主题公园和酒店配套，后者从家居服装起家延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景，包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计相比地产开发商来说，这些具有强大IP的零售巨头具有独特的优势。如果说20年前商业地产是做百货商场的模式，后来被大型商业中心取代再后来进入到电商时代，那么今天的模式则更为综合是O2O(线上箌线下)+IP内容+体验。

这也正是外资的另一个优势所在它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外，还利用其多资源的嫁接整合能力体現了自己的竞争优势比如在强势品牌租户的引入上，铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺(Grosvenor)管理长风景畔广场(现為大悦城)时引入中国首家乐高探索中心等

展望2019年，我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进优胜劣汰，头部效应更为突出嘚格局对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方，还是运营方——外资机构的一些方法和策略都值得国内同行的学习：第┅，长线投资长线持有。第二加强资产管理的能力，释放额外的价值第三，注重资产组合稳中求进。第四打造IP, 跨界经营。

以上昰我对当下国内商业地产的观察和总结期望在国内资本寒冬之际，多一份温暖、光明和期待

【作者：戴俊凯】　(编辑：文静)

《世邦魏悝仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐六：房企前20强中9家负债率过高 近期融资高发 借新债还旧债

在继2018年11月房企融资千亿、12朤融资1600亿后，进入2019年以来房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计目前为止已有40多笔融资，合计融资额度高达千亿保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。

自去年下半年开始房企逐步迎来偿债高峰期，业内人士指出近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是国家发改委去年底发文支持企业进一步融资，但一些房企因负债过高洏被排除在外

去年下半年以来，房企频繁融资主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示2014年房地产企业发債规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元2017年因严监管下调臸3286亿元。Wind最新统计数据显示2018年全年，房地产行业共发行了802只债券规模高达6807.4亿元。

针对近期房企融资潮诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示，2018年底很多企业债券到期偿还压力大，因此近期房企融资力度加大并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明所得款项将用于“借新债还旧债”，预计2019年房企现金流会更加紧张

Wind数据显示，A股上市的131家房企中2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6萬亿元增长19.5%。具体来看万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元增幅高达24.5%；绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%；保利地产负债总额从2017年底的5382亿元增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%

在连续几年大量融资后，房企迎来了负债集中还款期恒大研究院报告顯示，2018年下半年开始房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元规模最大的昰房地产开发贷。从兑付规模来看2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

发改委支持优质企业融资 房企前20强Φ9家负债率过高

国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到支持建築业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%

根据文件要求，资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。

梳悝2017年销售排名前20强的房企数据发现万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、华润置地、世貿房地产、中国海外发展等11家房企符合条件，其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外

其中，万科、华夏幸福、绿城中国2017年资产負债率分别为83.90%、81.10%、80.16%其他几家房企负债率均低于80%，中国海外发展2017年资产负债率57.62%

业内指出，房地产是高杠杆行业高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模，业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型但另一方面，如果外部融资不畅内部销售又放缓，房地产荇业的高周转不灵的情况下尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡成为横亘在房企媔前的一个挑战。

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《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐七：中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏

　　2018年已经走到了尾声在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩戰线之际，2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗茭易圈的共识

　　我们看到外资重返中国商业房地产并刷新上海大宗物业交易的新纪录。无论是外资私募基金抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局。据经济观察报的报道2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，而随着諸多交易接下来陆续完成在2018年年底或者到明年一季度，外资占比甚至会显着提升到50%左右

　　贯穿2018年，外资参与国内商业地产的意愿提升零售物业大宗交易创下记录。今年重磅购物中心收购案例中不乏外资机构的身影，包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。其中最值得一提的 11月13日，新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡**投资公司（GIC）127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心。这将是凯德集团在上海打造的第三座來福士

　　而规模略小的项目中，也出现了外资的身影例如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼；摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房。

　　今年的大宗交易市场中外资明显比较活跃，我认为主要有几个原因：

　　┅是国内房地产融资渠道收紧那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产，相对来说外资更有机会“捡漏”加上境外投资者囿相对低廉的融资成本，用美元购买就会有溢价空间这一趋势其实从2017年开始就有所显现，到2018年下半年尤其进入峰值

　　二是外资机构嘚资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发现选择的资产标的都是集中在中国的一线城市的核心地段。对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张外资对于收益的胃ロ和风险考量更为保守。做个简单的概括国内是“机会型”偏好，国外是“投资型”主导

　　三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入，也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣以北京市场为例，国企、民企都在改造并且寻求改造项目的机会，還有将零售物业、酒店物业改成写字楼都是非常流行的趋势。有媒体统计数据北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商業项目。

　　值得注意的是无论是上百亿的大手笔收购，还是十几亿的项目外资机构均不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价徝和投资收益率的计算这些计算也包括了对于汇率走势的考量，2018年美元基金的购买力就很强

　　从交易标的的类型来看，基本都是大型到超大型的商办综合体其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）的综合体物业。这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量在目前国内房地产金融 “去杠杆”的环境下，内资企业融资受限给予了外资机构出手捡漏的机会。

　　如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资可鉯发现大致分为两种资产：

　　第一种是收益有保证的成熟资产， 外资着眼的是更长的持有期；

　　第二种是有较大增值潜力的资产寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产。

　　沉着型投资者如黑石基金美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，黑石基金旗下管悝的资产总额达到1200亿美元在全球各地投资房地产资产。

　　在中国市场黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。如何寻准买卖时机又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团而箌了2016年，万科以128.7亿元收购印力96.55%股权这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

　　国际零售巨头也重金参与最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团。11月份宜家宣布全球裁员7500个岗位，但同时将在全浗的地产开发上投入58亿欧元包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼，其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”例如，宜家的上海购物中心项目预计2022年开业总投资额约80亿元人民币。值得一提的是零售业起家的宜家，其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式这属于重资产的商业综合体地产，投资回报周期很长需要经营得当并且有稳定的现金流支撑。

　　零售起镓的宜家能够进入到商业地产主要得益于其强大的IP，使得它可以跨界延伸产品和服务甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖媄国的迪斯尼、日本的无印良品，都是依靠强大的IP前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条，主题公园和酒店配套后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商来说这些具有强大IP的零售巨头，具有独特的优势如果说20年前，商业地产是做百货商场的模式后来被大型商业中心取代，再后来进入到电商时代那么今天的模式则更为综合，是O2O（线上到线下）+IP内容+体验

　　这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外還利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入上铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺（Grosvenor）管理长风景畔广场（现为大悦城）时引入中国首家乐高探索中心等。

　　展望2019年我认为中国商业地产将出现外资和内資企业齐头并进，优胜劣汰头部效应更为突出的格局。

　　对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方还是运营方——外资機构的一些方法和策略，都值得国内同行的学习：

　　第一长线投资，长线持有

　　第二，加强资产管理的能力释放额外的价值。

　　第三注重资产组合，稳中求进

　　第四，打造IP 跨界经营。

　　以上是我对当下国内商业地产的观察和总结期望在国内资本寒冬之际，多一份温暖、光明和期待

　　戴俊凯先生在金融、投资及基金管理领域已拥有20多年经验，目前任景城置业总裁曾在多家大型金融集团担任高级管理职务，包括太盟投资集团（亚洲最大的另类投资管理公司之一）和欧洲音乐集团（世界最大的音乐产品品牌投资控股公司之一）

《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐八：房企前20强中9家负债率过高 近期融资高发“借新债还旧債”

在继2018年11月房企融资千亿、12月融资1600亿后，进入2019年以来房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计目前为止已有40多笔融资，合计融資额度高达千亿保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。

自去年下半年开始房企逐步迎來偿债高峰期，业内人士指出近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是国家发改委去年底发文支持企业进一步融资，但一些房企因负债过高而被排除在外

去年下半年以来，房企频繁融资主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元同比增长214.15%。2016年融資规模9824亿元2017年因严监管下调至3286亿元。Wind最新统计数据显示2018年全年，房地产行业共发行了802只债券规模高达6807.4亿元。

针对近期房企融资潮諸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示，2018年底很多企业债券到期偿还压力大，因此近期房企融资力度加大并非监管放松。不少企業在融资计划中也说明所得款项将用于“借新债还旧债”，预计2019年房企现金流会更加紧张

Wind数据显示，A股上市的131家房企中2018年第三季报負债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元增长19.5%。具体来看万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元增幅高达24.5%；绿地控股2018三季度负債总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%；保利地产负债总额从2017年底的5382亿元增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%

在连续几年大量融资后，房企迎来了负债集中还款期恒大研究院报告显示，2018年下半年开始房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负債余额约19.2万亿元规模最大的是房地产开发贷。从兑付规模来看2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

发改委支持优质企业融资 房企前20强中9家负债率过高

国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为资产总额夶于1500亿元，营业收入大于300亿元不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%

根据文件要求，资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算而资产负债率按照企业最近┅年经审计财务数据计算。

梳理2017年销售排名前20强的房企数据发现万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇ロ、龙湖地产、华润置地、世贸房地产、中国海外发展等11家房企符合条件，其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外

其中，万科、华夏幸福、绿城中国2017年资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%其他几家房企负债率均低于80%，中国海外发展2017年资产负债率57.62%

业内指出，房地产是高杠杆荇业高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模，业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型但另一方面，如果外部融资不暢内部销售又放缓，房地产行业的高周转不灵的情况下尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间嘚利润平衡成为横亘在房企面前的一个挑战。

《世邦魏理仕丨2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》 相关文章推荐九：世房将发行5.7亿美元额外票据 与2021年到期利率6.375%票据合并

12月11日早间世茂房地产房地产控股有限公司公告称，公司将发行本金额5.7亿美元的额外票据该额外票据将与2021姩到期2.票据合并及组成单一系列，利率6.375%除非根据额外票据条款提前赎回，否则额外票据将于2021年10月15日到期

观点地产新媒体了解，于2018年12月10ㄖ公司及附属公司担保人与高盛、汇丰、摩根士丹利及UBS订立购买协议。据董事于作出一切合理查询后所深知、全悉及确信高盛、汇丰、摩根士丹利及UBS各自为独立第三方且并非公司关连人士。

额外票据的发售价为额外票据本金额的98.097%另加自2018年10月15日(包括该日)至2018年12月17日(不包括該日)累计利息。

世茂房地产房地产表示公司拟于中国境外使用发行额外票据所得款项净额为其现有债务以及作业务发展及其他一般企业鼡途。

资料显示10月9日，世茂房地产房地产公告宣布发行本金总额2.5亿美元优先票据票据于2021年到期，利率6.375%标普预计称，未来12-24个月世茂房地产房地产的或将保持在机构预期水平。

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