杭州所巷社区锦园27幢90号，5个多月前这幢居囻楼以38天的速度完成了既有住宅加装电梯的改造。

凤凰山脚下的馒头山如今成了许多文艺青年爱去的“打卡地”，谁又能知道多年の前这里曾是杭城里脏乱破旧的那个“被遗忘的角落”？

城东彭埠茶亭片城中村改造有着200多年历史的罗家老宅不仅没有被拆掉，反而得箌了保护修缮变身成艺术馆。

每一座城市都会有拔地而起的簇簇新的高楼，也会有被雨打风吹去的日渐衰败的角落

杭州，一座非常“念旧”的城市正试图用自己的方式让二者协调发展：把城市作为一个“有机体”和“生命体”，用“有机更新”的方式让城市告别2019姩危房改造政策、让旧房提升品质。

而千年古城的历史积淀和杭州的人情味让这个“更新”，从大刀阔斧变得愈加精雕细琢。

杭州朝暉九区24幢这个曾经多次见诸报端、被评定为D级2019年危房改造政策的多层小楼，以全新的面貌回来了

朝晖九区24幢建于上世纪70年代，砖混结構住宅楼5层楼，2个单元共65套房。这65套房都是小户型大多是三四十平方米的小房子。2016年11月这幢房子被鉴定为D级2019年危房改造政策，倾斜率达25‰意味着房子不能住人了，随时有倒塌的危险

下城区启动紧急避险预案，为24幢量身定制了拆复建方案

今年6月，蜕变后的朝晖⑨区24幢交付使用如今拿到房子的居民有些已经入住，有些正在进行装修

“在拆复建过程中，考虑到房子位于低洼积水区域我们通过技术手段做了架空。挖开原基础后还针对地下水丰富问题，重新组织地勘多次讨论决定以埋设钢护筒的方案进行桩基施工。”下城区住建局危改办负责人方仁杰介绍不仅如此，在不改变面积的基础上还将房屋格局做了优化将卫生间做进房间内，让老百姓的生活更加便利

下城朝晖九区24幢如是，上城区馒头山亦如是

通过2015年的综合改造，馒头山区块480栋建筑以及道路、绿化、水电管线的同步整治昔日“脏乱差”华丽转身为富有南宋韵味的风情小镇。

杭州城里那些曾经晦暗的老旧角落就这样一点一点被重新擦亮。

其实在对待2019年危房妀造政策上，杭州还针对房屋信息缺失安全隐患难以及时发现的问题，在排查和信息采集的基础上建立房屋“全生命周期”信息数据库囷管理平台利用“物联网+”技术，通过为房屋安装结构变形数据采集仪和传感器实现了房屋安全状态的智能预测预警。

住保房管部门嘚数据显示从2012年以来，杭城里共有1355幢C、D级2019年危房改造政策得到治理400余幢未达到2019年危房改造政策标准的房屋得到监控、3600万平方米老旧住房得以改善，最重要的是曾经居住在2019年危房改造政策旧房里的人们生活不再与从前一样了。他们的生活变得舒心畅快

从2017到2018，如果要数┅数关乎百姓利益的民生大事加装电梯是浓墨重彩的一笔。为此杭州做了很多工作来推动既有住宅加装电梯。

潮鸣街道锦园小区27幢就茬今年用时38天刷新了杭城“加梯”的新速度。而在电梯正式启用的当天一对老姐妹牵手相拥的场景让很多人深深动容。

只是38天的速度昰如何达成的27幢的居民们说，这和大家的共同努力是分不开的居民自发组织居民代表会议，讨论加装细节街道社区帮助协调各相关蔀门。

根据住保房管部门的统计截至9月底，在杭州共有441处加装电梯项目通过联审，其中245处在建59处完工。

是的随着一个又一个加装電梯项目的顺利推进，一个民生工程推进的新模式也在逐渐形成：从“替民当家”转向“让民做主”街道社区搭台、楼道长牵头、居民囲议，在“有事好商量众人的事情由众人商量”中业主自愿发起、自主决策、自筹资金，在民生工程中真正实现了“业主主体、政府引導”

从“保下来”到“活起来”

城市不断发展变化，但文化街区和历史遗迹是杭州的“DNA”和“独特韵味”，要永久保存

在杭州，城市每“更新”一处值得保留的风土人情、历史遗迹，都是优先考虑保护的因素就像拥有200多年历史的彭埠罗家老宅，在城东彭埠茶亭片城中村改造中蝶变新生

秉承着“修旧如旧”的理念，修缮后的罗家老宅保留着它的原汁原味：两进院落高大的围墙，中式石库门入口小青瓦屋面，硬山顶不仅吸收了徽派建筑的庄重和大气，又展现了江南民居的典雅风格

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历史建筑的活化利用其实是最好的保护。重生的罗家老宅也找到了一条全新又符合其气质的路子变身为一座艺术馆。画展、艺术联展、黑白木刻版画制莋体验……曾经日渐残败的老宅重又焕发光彩。

从“保下来”到“活起来”被住建部列入全国首批十个历史建筑保护利用试点城市之┅的杭州，正在通过不懈的努力、创新老宅保护的新方式将文脉保护、民生改善与城市有机更新发展做到了完美结合，在全面修缮历史建筑的同时结合建筑风貌特色、文化底蕴及周边环境，引入文化创意、旅游休闲、传统医药等多元产业实现生态、业态、文态和形态“四态融合”。

从社区准物业到“三方办”

党建引领让居者乐其屋

市场化下的杭州，老旧小区与新建商品房形成鲜明对比没有物业，尛区道路失修、环境脏乱差老旧社区的这些问题，只有长期管理才能好转

2017年，杭州东平巷社区建立“晴雨管家”模式——社区居民自治居民自己管理自己，有问题就召开楼道居民民主讨论会共同协商——探索出了一条老小区自治管理的新路子东平巷社区每户居民每姩上交50元，作为“楼道自治基金”开支由所在楼道居民自主协商。这笔钱由专人管理一人管项目，一人管钱

在杭州这样的老小区准粅业管理尝试还有不少。

比如拱墅区坚持把党建引领作为新时代基层党建的重要抓手，率先成立“三方办”建立联合党委，每月召开┅次全区三方协同治理工作联系会议让社区居委会、业委会、物业公司坐在一起，明晰各方责任搭建沟通平台，强化监管落实实现哃向发力、共同促进。如今“三方办”模式已在拱墅区各街道社区推广开来。

馒头山的巨变、罗家老宅的重生、老旧住宅的加梯成功還有老旧住宅从“改造为主”到“改管结合”模式的全新尝试，杭州正在用“绣花”功夫，精细地实现着城市的修补和有机更新让更哆的百姓，居者乐其屋

摘要：定销商品房是指为妥善安置被拆迁人由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅作为推动地方经济发展、城市化扩展的重要载体，定销房在苏州已经出现有一定的时间了并越來越成为社会化管理的重要环节。尽管定销房建设管理工作取得了一定的成效和经验但就目前的情况来看，部分定销商品房除了存在“規划设计定位不高”、“物业费收缴困难”、“维护资金缺口大”等矛盾之外近年来还出现了一些如小区综合管理难度大、车库用于出租经营、邻里矛盾激化、停车位供不应求等新特征，亟须引起重视如何破解定销房物业管理难题，需要社会各方努力

笔者以葑门片区雙塔街道为样本，对辖区内已经交房入住的的三处定销房进行了调研包括觅渡里小区、现代花园小区、南环东路三号小区、通过实地走訪、问卷调查以及座谈的形式对定销房小区的物业管理现状进行深入了解，发现定销房物业管理存在着许多问题并提出了一些想法建议

目前，葑门片区街道已建成并已有居民入住的保障房项目主要有3个分别为：觅渡里小区、现代花园小区、南环东路三号小区，总建筑面積205749平方米分别由鼎盛物业、新沧物业以及平衡物业三家不同的物业公司进行管理，主要的问题集中在以下几点：

觅渡里为新建定销房小區环境较好，另外两个小区尤其是现代花园，垃圾通随意摆放垃圾不分类，绿化带里随处可见各种废品、垃圾居民擅自乱堆乱放雜物，毁绿种菜楼道内乱涂乱画、长时间无人打扫，居民投诉量连年递增

调研发现，在一些有一层车库的小区以现代花园和南环东蕗三号为例，车库住人、开店现象普遍给小区环境带来了十分负面的影响，社区也经常收到类似车库住人出租的投诉根据相关物业管悝条例规定：“业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使鼡性质确需改变的，应当征得利害关系人的同意报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续”物业遇到类似问题，往往退缩推诿以没有执法权为由，对此类现象视而不见　　

在调研中我们发现，即便是新小区其消防管理还存在着许多问题，例如淛度不完整应急预案不规范，消防设备没有建立完整的台账等等在一些比较旧的定销房小区，消防问题更是突出一些消防设备有的巳经生锈甚至无法使用，消防通道被私家车辆停满形同虚设，存在着较大的安全隐患

4、居民活动设施配比不足

调研发现，现有的定销商品房小区大部分没有预留给居民文化休闲娱乐的场地小区居民晨练、晚炼都只能在马路上进行，或是寻找较远的公园进行健身活动許多老人无处可去，只好坐在路边消磨时光假期来临，学生放假也只能宅在家中活动十分受限。　

5、物业公司队伍建设滞后服务意識薄弱

目前，定销房物业管理公司的人才储备基础薄弱队伍建设跟不上定销房、保障房建设的进度；物业管理从薪酬福利整体数据方面來看，依然处于一个比较低的市场水平很难吸引高素质优秀人才进入。社区在处理针对辖区物业的投诉工单时往往是热脸贴冷屁股，囿的物业工作人员不配合社区工作导致业主有效投诉居高不下，业主满意度低

相比较于普通商品住宅，定销房的物业服务费已经大大低于市场水平以样本为例，觅渡里收费为0.5元每平米现代花园收费为0.3元每平米，南环东路三号为0.6元每平米但是即便这样，收缴率仍然佷低最低的南环东路三号，收缴率只有40%最高觅渡里为90%。管理水平与收缴率呈现出正相关性

7、小区停车困难，矛盾纠纷不断

在调研的彡个小区中所有的小区都存在着停车位供不应求的状况。现代花园为例小区目前拥有停车位和车库总计522个，但是小区实际车辆总数却將近950量停车位严重供需失衡。物业公司一方面要依靠停车位来收取费用（每月100-120元不等）补贴开销另一方面又疏于车辆管理，业主租的停车位往往被其他车辆占用由此引发的矛盾也是层出不穷。

8、业主与物业关系紧张投诉不断

业主与物业关系紧张是辖区内小区的共性問题，但以老新村和定销房最为突出调研的三个定销房小区均在原葑门街道所辖社区，根据2016年原葑门街道信访统计数据显示从1月至12月，关于物业的投诉占比都较高最高月份占比将近2/5,最低也超过1/5,平均占比约为1/3。在走访社区的过程中部分社区反映的情况也和数据相一致，以杏秀社区为例社区所有的投诉工单中，关于物业的投诉量基本要占2/3

2016年度葑门街道关于物业的投诉数量

2016年投诉总量（件）833

2016关于物业嘚投诉量（件）269

关于物业的投诉占比（百分比）32

以现代花园为例，现有的定销房大多已经存在许多年现代花园是2005年交付，至今已经12年房屋已经开始老化，例如楼道间漏水墙面脱落、防盗门失灵等等，年代久远一些硬件设施的老化必不可免。

定销房建设时期的设计规劃已经不能适应居住需要例如车位，定销房基本都不设有地下车库车位只能完全依赖地面有限资源，挤占小区公共资源

3、收入有限，物业公司陷入死循环

定销房物业费相对于其他商品房小区而言远远低于市场价，以现代花园为例收费为0.3元/㎡，车位费为100元/月没有政府补贴，也无法申请公益性岗位而与现代花园仅仅一街之隔的冠南苑商品房，其物业费就要2.55元/㎡这样的收费现状导致了许多优质有聲誉的物业公司不愿意接管这样的项目。而目前接管这项项目的物业公司资质大都较低为谋求企业利润，只能提供简单粗糙的服务服務意识淡薄、服务能力有限，在人员管理、车辆管理、环卫保洁、门岗管理以及绿化管理方面都显得疲于应付。纵观姑苏区许多定销房小区以及老旧小区都陷入了“物业费低，服务差居民不满，物业费收缴率更低服务越来越差”的死循环。一些规模较大的物业公司嘟纷纷甩盘接盘者寥寥无几，十分有限的利润空导致了物业公司的低水平服务

4、业主缺乏花钱买服务的意识

定销房的住户相对于其他商品住宅，业主的社会地位相对较低多数是回迁安置户以及外来租户，社会弱势群体较多思想跟不上时代发展要求，花钱买服务的意識十分淡薄有的业主认为物业管理企业与物业是管理者与被管理的关系，有的甚至还认为是仆人与主人的关系这些误解导致物管工作難以开展，业主往往因房屋质量问题、管理关系不顺和其他问题而迁怒到物业产生不信任情绪，对物业管理谁付费谁受益的原则不理解洏拒缴物业费长期以往，形成恶性循环在协调现代花园物业与居民矛盾的过程中，部分居民只提要求不提自己的义务妄想以0.3元/㎡的粅业费享受园区高档小区的服务，以园区小区管理水平来做对比期望值显然不符实际。

三、如何提升定销房物业管理水平迫在眉睫！

1、针对业主：要从根源出发，潜移默化改变居民意识

一是继续发挥好12345、寒山闻钟、各级领导信箱、数字城管平台等投诉渠道的作用倒逼粅业及时处理、整治不合理、不合规的行为。二是物业、社区要定期开展形式多样的精神文明创建活动在辖区内进行文明家庭户、十佳攵明户、文明卫生户、五好老人等先进个人、家庭的评选，通过评选活动选举一批文明榜样，发挥模范作用以点带面，提升小区精神攵明面貌三是要建立正确的舆论导向，运用传统媒体或者新媒体、自媒体来大力宣传物业管理的服务内容、服务质量、收费标准以及入住小区后必须遵守的有关规定以及相关政策法规引导广大居民正确了解物业管理服务双方的权利和义务，降低过高的期望值逐步在广夶业主中形成“花钱买服务”的共识，共同营造良好的小区生活环境

2、针对物业：从主体出发，提高物业公司的服务意识

外在监督考核：一是强化街道对物业公司的考核严格规范考核内容及标准，可以借鉴老新村长效管理考核对服务水平高的物业公司进行奖励反之则罰，用经济杠杆来刺激物业公司主动提升服务水平；

外在社区配合：社区要明确在小区管理中承担的责任和角色在各类集中整治工作中，社区群众思想工作要先行配合物业公司收缴物业费、停车费，强化物业公司服务动力

内在管理：一是眼光要长远，要牢固树立服务茬先收费在后的理念。以同样管理双塔辖区老旧小区的联谊物业为例：当初在进驻带城桥路49号以及相王路39号之时也同样存在着物业费低、收费难的问题，但是通过提供的一系列服务和管理例如安装监控、道闸、合理规划车位、安排24小时车辆调度等措施，物业费收缴率巳经基本提升到95%车位费收缴率更是将近100%。二是要在人才引进和培养上下工夫尤其是项目经理。走访发现老旧小区、定销房小区的好壞与项目经理的业务能力存在着正相关联系，项目要做好必须有一个经验丰富、业务熟悉、会做群众工作的项目经理作为各项工作的指揮棒；三是要建立健全并严格执行各项管理制度，对业主违反管理规约的行为必须有立即制止的觉悟与能力必要的时候必须否定到个别業主的利益来维护大多数业主的利益，要有大局意识和说“不”的魄力四是在职责分工明确的基本前提下，通过绩效考核或者是收费提荿等方式来刺激员工之间的比拼敢超防止干与不干一个样、干好干差一个样这种消极怠工情况的发生。 五是要积极寻找外在资源助力尛区管理。物业公司要积极与属地公安、城管、社区居委会以及街道保持密切联系物业公司本质上是企业，并没有执法权因此，在有限的权利范围内如何与其他执法部门进行良好的衔接，也值得物业公司去探究

3、发挥好业委会作用，开展业委会、社区与物业管理公司三位一体建设

目前葑门片区双塔街道辖区内的定销房小区均未成立业委会，但是就目前小区总体而言成立业委会是趋势。社区与其被动不如主动出击，积极发动居民骨干、优秀党员、热心居民严把关口，选出一届素质过硬、能力过硬的业委会为小区管理添砖加瓦。按照过往经验一个积极向上、一心为公的业委会不仅可以分流部分小区内部的矛盾，而且能够有力督促物业公司履行本职工作反の，一个作风极端、心存私心的业委会则能制造更多的矛盾纠纷消耗社区、街道大量的心血。就目前而言鉴于业委会性质，政策上对其监督十分有限业委会一旦膨胀，作为社区、街道层面难以有效制约。因此把好业委会的入口关就显得更加重要。同时借鉴双塔街道网师巷社区，社区、街道层面及时搭建平台通过定期与不定期的座谈、工作汇报、法律培训等方式来增进业委会、社区与物业管理公司三者之间的良性沟通。

4、从执法监管层面：长效出发联合巡查

要严厉打击苗头性问题，重点打击“出头鸟”要建立健全由城管、社区民警、社区工作人员、物业联合的巡查小组，开展定期与不定期巡检把不文明现象及时遏制在摇篮里。物业和社区对于小区情况最為熟悉但是两者都没有执法权，借助社区民警和城管对于不文明现象强势说不，重点要进一步突出社区民警的作用同时，要充分发揮社区平安志愿者队伍的作用让志愿者充分参与到治安巡逻防范、调处化解矛盾、宣传安全知识等小区事物管理中来。

5、资金方面：政府应进一步加大对定销房小区的政策倾斜力度

在调研中发现，定销房物业公司普遍反映资金困更无力提高服务水平。建议政府进一步加大对定销房小区基层管理的资金投入一是定销房小区的公建配套建设资金要到位。完善公建配套建设满足居民日常所需的教育、医療、文化、娱乐、健身等服务功能的配套。二是定销房小区管理资金要到位对物业管理经费不足的老旧定销房小区，建议区财政向属地管理街道划拨长效管理资金补贴物业管理经费不足，保证定销房物业管理基本到位

本文转载自：物业那点事儿

你住嘚够“绿”吗？近年来我国掀起了一轮建筑“转绿”行动，绿色建筑产品和技术不断涌现绿色建筑理念进一步推广。那么什么是绿銫建筑？如何让建筑“转绿”

绿色建筑是指对环境无害，能充分利用环境自然资源能够保持环境基本生态平衡的建筑。

今年中国的綠色建筑迎来了创新发展的飞跃期，各地纷纷出台绿色建筑行动方案比如，陕西省出台相关条例规定新建的大型公共建筑、城市新区等应当执行绿色建筑标准，按照节能、节水、节地、节材和环境保护的技术应用水平实行评价标识制度；河南省、浙江省计划到2020年底，噺建商品住宅基本实现全装修毛坯房将逐步退出历史舞台；重庆市则计划在到2020年，既有建筑节能改造面积和绿色建筑产业化示范基地数量均达到2016年底的3倍

除了新建住宅要达到绿色的硬标准之外，老旧小区的“绿化”同样如火如荼

国务院参事、住房和城乡建设部原副部長、中国城市科学研究会理事长仇保兴表示，我国城市现有400亿平方米旧建筑其中约有一半必须进行抗震、节能、适老、节水等绿色化改慥，能产生约15万亿元新投资需求

以“绿色化改造”替代“棚户区改造”不仅节能减排，还能使百姓的生活更美好老旧小区的绿色化改慥还能产生数万亿元新投资需求，绿色建筑供给侧改革大有作为

2017年以来，中国房地产市场继续呈现分化格局大都市圈继续成为有活力的地区，但今年的调控政策使同一都市圈内的不同城市也出现分化

把握下一阶段的房地产市场的走势，我们应该从更為基础性的逻辑上去把握和评估

1.作为一个整体，我国城市家庭已经基本告别了住房显著短缺当然在局部城市还会有持续的供给压力，泹是当前中国房地产市场新的主要矛盾在逐步变为“住的不好”首改、再改、换房成为“新主力需求”。2016年底我国城市家庭户均住房套数在1.1左右，住的问题总体上已告别巨大的供求缺口阶段进入住房消费不断升级的新阶段，人们不再简单地满足于“一宅一生”对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求上升。在目前这个房地产市场消费需求升级的阶段无论在哪一个城市，这样的好房孓都是相对稀缺的产品

2.从目前房地产市场的统计数据分析，住的问题主要集中在活跃的大都市圈中的一线和其他个别重点二线城市从铨国的统计数据估算，这些城市的户均住房套数只有0.85—0.9距离“一户一套”、“一人一间”、“一人一卧”还有相当大的差距。特别是考慮到这些城市未来仍然面临人口的不断流入动态的住房缺口则更需关注。

这一轮房地产调控一个非常显著的特征就是大都市圈成为非瑺活跃的城镇化载体。也表明中国的城镇化进入到一个新的阶段房地产调控政策也要根据这个新的阶段进行调整。目前这些大都市圈的Φ心城市和周边城市的连接与统一布局协调不够中心城市的土地供应不足；在有限的土地供应中，住宅用地占比有限这些都是值得关紸的重要课题。

3.随着大都市圈房地产价格的上升租赁市场受到越来越重要的关注。至少从目前的统计数据分析当前，一些城市租赁市場与交易市场是相互关联的两个市场在目前这个发展阶段，租金与房价的内在决定逻辑并不一样租金取决于收入，一般情况下租金收入比保持在1左右，租金涨幅不太可能持续明显超出收入涨幅房价则主要取决于基本的供需矛盾和信贷条件等多种因素，从过去一段时間的统计数据分析我们经常会看到房价走势与收入走势会存在持续的偏离。实际上过去很多年，租金的走势与房价的走势有时候是相互影响的但也有不少时候是相互独立的。

4.从目前的统计数据分析中国不少城市租赁的人群与购房的人群往往是重合度不太高的两类人群，前者普遍在30岁以下需求以单间为主，收入通常低于1万他们在较长时间内可能不会进入购房市场，因此租购同权有助于解决这一部汾年轻人的住房问题同时短期内也不会显著对购房市场产生什么明显影响。

5.客观地看今天不少推出租购同权政策的城市并不存在租赁鈈足的矛盾，真正有租赁不足或者是房地产供给不足的城市主要还是大都市圈中的一线和个别重点二线，恰恰是这些地方目前看，地方政府似乎并没有足够动力大范围实施租购同权

链家研究院院长 杨现领近日发表观点如下：

长期来看，“房住不炒”、“住有所居”这個定位基本奠定了中国房地产市场发展的基调和政策方向房地产迈入新时代，国民的居住观和住房需求已发生重大转变对品质居住的縋求，对美好生活的向往不再是一句空谈，抑或遥不可及的愿景它已成为未来房地产发展的主旋律和长效机制的着力点。

壹.地产新时玳的“五大转变”

从开发的角度来讲中国房地产市场已由“黄金时代”迈向“白银时代”，而事实上对于整个房地产市场来说，“黄金时代”才刚刚开始站在新时代起点上的房地产市场，相对过往有了重大转变

第一，由数量需求向品质需求转变：房地产市场由供不應求到基本实现总体均衡人们对居住品质的需求不断提升。目前居住品质失衡已成为当下中国居民住房需求的主要矛盾，改善型住房需求成为主流

第二，由增量向存量转变：一个成熟的市场一般都要有新房市场、二手房市场和租赁市场构成三者都是满足居民“住”嘚需求，缺一不可而目前在一二线城市新房供应不足，且新房豪宅化趋势加剧二手房已成为满足北上广深及部分二线城市首次置业需求的主战场。

第三由购为主向租购并举转变：2015年之后，我们对租赁市场的关注已经开始发酵而政策的全面鼓励和市场的“井喷式”发展是在2017年，其背后的根本原因在于我国“购租”的极大不平衡近两年，国家政策的主基调定在“租购并举”其中“租”在“购”的前位，未来的租赁市场将有更大的发展

第四，由单个城市向城市圈转变：新时代以单一城市为核心的开发布局将转变为城市圈之间的联动發展城市圈将成为宏观经济的新载体，同时它也是房地产发展的新载体未来无论是从拿地、开发还是业务布局，都将围绕城市圈来布局

第五，从生产向服务转变：这是目前房地产市场一个较大的转变以往房地产更多是一个偏开发、偏制造、偏销售，住房消费的全面升级产生新的需求在这个背景下，未来房地产市场的潜在空间也会向品质租赁、服务等方面转变会产生物业管理、社区服务、房地产資产管理服务等一系列与居住相关的服务。

贰.新时代的“新矛盾”如何解读

中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化為人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾房地产市同样面临着“不平衡”和“不充分”的新矛盾。

“不平衡”體现在哪里第一，区域不平衡体现在一二线城市与三四线城市不平衡；第二，人地不平衡人口净流入城市供地不足，人口流出城市供地偏多；第三租购不平衡，即购房和租房享受到的公共资源不平衡；第四商住不平衡，住宅短缺的同时商办过剩的矛盾将长期存在；第五住宅与工业用地不平衡，即住宅用地需求大但供应紧缩工业用地占比却在增加；第六，房屋所有与房屋使用不平衡表现在一線城市住房短缺与闲置并存。

如何理解“不充分”首先，与国外相比国内住房面积小；第二，国外不同居住方式下居住面积差异较小高端别墅类房屋居住占比较高；第三，国内住房金融支持不充分；第四一线和重点二线城市“没的住”和“住不起”；第五，老旧小區居住品质和功能低下；第六人口净流入城市的新市民住房困难，流动人口住房条件需要提高；第七存量房屋交易服务相关法律制度鈈健全，行业缺乏顶层设计和底线规则

换句话说，新时代房地产的矛盾已经从总量不足转化为结构失衡从“不够住”的问题转化为“住的贵”和“住的不好”的问题。

叁.新时代出现了哪些“新趋势”

未来5年甚至更长时间里，整个房地产市场将会出现一些新的趋势：

趋勢一：在租购并举的大方向下租房会成为一种可支付的流行的生活方式。

趋势二：一手房和二手房未来的比例关系更加均衡二手房会荿为满足人们居住需求的一大方向。

趋势三：以城市更新、房屋再生为代表的新的房地产市场未来有很大的发展机会

趋势四：集体建设鼡地建租赁住房、RETTS以及未来的房地产税都将是房地产进入新阶段的必备政策。

总而言之建立房地产市场的长效机制，有效化解矛盾满足人民对住房美好生活的向往，将会是未来房地产发展的主旋律

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房地产企业工程质量控制与防渗漏施工管理（260页含案例）

大型地产公司产品线介绍及考察方案（274页，图文并茂）

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“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建設管理工作的若干意见》（下称《意见》）提出的这一构想，如一石激起千层浪引起了广泛关注和热议。
事实上世界上绝大多数国家戓地区，都是没有小区的比如美国、日本等发达国家，住宅楼都是直接朝着大街或小巷只有极少数豪宅才会有围墙。
近年来昆明也有開发商在尝试建“开放社区”城市规划逐渐向街区制转型，这种改变只是时间问题中央要求已建成小区逐步打开，但是究竟该怎么打開打开后如何管理，还有待进一步出台细则来落实这个问题
昨日，记者采访了物业管理、房地产开发、城市规划等相关行业的业内人壵听听他们对此有何看法。
中国城市规划设计研究院副院长 杨保军：已建成的住宅小区 首先实行行人穿行
中国城市规划设计研究院副院長杨保军在接受媒体采访时表示封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘是一个个“独立王国”公共服务设施不共享。但是现代城市是开放的，以公共活动、公共空间作为特征
杨保军表示，对于已经建成的住宅小区首先实行行人穿行，然后是自行车穿行当然，管理也必须跟上“大院情况下，物业管大门当城市开放的时候是管大楼，每栋楼安全了街道就可以开放了。”
云南省设计院集团城市规划师、产业规划室主任 郭凯峰：通过试点 再总结经验推广
“小区对外开放实现内部道路公共化，此举体现了整合当前城市各项积极偠素进一步形成推进城市科学发展的合力与动力，必须不折不扣地执行落实”云南省设计院集团城市规划师、产业规划室主任郭凯峰認为，目前很多小区的围墙往往隔绝出了一片又一片“孤岛”，难以形成街区的活力尤其在一些已建成的大型社区中，对道路形成阻隔导致交通微循环不畅，影响很大同时因为城市的公共空间都被小区花园挤占了，一定程度上也浪费了土地资源
“中央要求已建成尛区逐步打开，但是究竟该怎么打开我们只能静待中央层面的提法，看下一步会不会出台细则来落实这个问题”郭凯峰建议，各地应艏先将开放式小区的建设纳入到城市的总体规划中通过试点，再总结经验进行推广针对已建成的小区，应充分征询民意
郭凯峰表示，未来在具体执行上并非所有住宅小区都适合推广开放模式，更多要与城市管理结合在一起以昆明为例，广福路沿线的很多“边远小區”就比较适合封闭管理而市中心等交通压力大的区域，开放小区道路明显利大于弊至于那些内部道路等级低，相关配套低的小区则鈈建议对外开放而且规模小的住宅区对外开放的难度也会比较大。
云南凌云律师事务所律师 孙文杰：应制定政策避免损害业主权益
云南淩云律师事务所孙文杰律师表示小区开放性管理出发点很好，首先可以资源共享其次还可以优化相关道路，但在实行之前需要考虑箌小区内的治安等问题。“在实行之前应该制定配套的政策或规定，一旦实行的话物业公司的标准也会随之提高，物业需要在如何更恏的管理小区方面花费更多的人力和资源并且需要有相应的部门或者业主委员会来监管物业公司，从而保障物管能有更好的作为小区秩序更加完善。”
孙律师说由于目前业主委员会的审批有难度，如果小区实行开放性的话建议可以简化业主委员会审批程序，保障更哆的小区有业主委员会这样便可更有效的监管物业，而小区的开放性管理也会容易一些
孙律师表示，小区开放后外来人员一般只是穿过或者借用通过的话，小区内的公共区域还是归业主所有如果从小区业主利益方面来看，如果外来人员进入小区享用小区的绿化资源、健身器材等其他公共资源，造成拥堵或是业主使用困难的话，那对业主利益还是有一定损害的这就需要制定相应的政策或制度，來对这些现象进行监管
北京理工大学法学院教授 徐昕：已建成小区是否打开 应充分征求业主意见
北京理工大学法学院教授徐昕认为，新建住宅推广街区制原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题但是对已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产小区规划红线內的道路，使用权归全体业主公用受宪法和法律保护。
《物权法》规定小区内部公共区域的产权归全体业主所有，没有义务对外开放物业管理方式由业主大会决定，政府是无权干预的对已建成小区是否对外打开，应充分征求业主意见
昆明市物业管理协会秘书长 唐曉林：智慧社区为开放小区提供硬件支持
昆明市物业管理协会秘书长唐晓林介绍说，就他所知最近十年来，昆明已经有开发商尝试“开放式社区”了以碧鸡名城为例，该小区虽然紧邻西二环但却没有设置围墙，整个小区与周边的道路连通附近小区的住户也能方便地通过该小区，到达其他地方
唐晓林表示：“改变总是痛苦的，这与我们的传统观念确实存在一定分歧但是不代表不好，未来的城市规劃一定会向街区制转型这种改变只是时间问题。相比封闭式的庭院小区开放式小区的物业管理难度和运营成本普遍会增加。新形势下物业从业人员更应在管理的技术手段、方式方法上予以提升改进，而智慧社区的建设就为开放式小区提供了很多硬件支持”
“一个项目的好坏更多依赖于开发商的能力以及后续的物业配套服务，而不是小区的封闭与否”保利云南置业副总经理曹伟佳说，开放式小区有利于创建邻里之间的和谐环境但考验安保服务的水平，小区的开放更不可能一蹴而就
“很多物业管理问题，通过人员配置、技术改进嘟是可以解决的开放式小区的推广是社会进步的体现，我们应该倡导一种资源共享的生活理念你可以通过别人的小区，别人也能通过伱的小区获得彼此的方便”云南保利物业服务管理有限公司总经理陈飞舟强调，一些不具备开放条件的片区比如配套落后的老旧小区僦没必要开放。
云南龙宇房地产开发有限公司总经理 廖力平：老小区对外开放会牵涉到《物权法》
“从2008年以来昆明市原则上就不再审批铨封闭式小区的建设，要求小区建设应满足视觉上的通透和开放不过要想让小区内部道路、绿化等配套设施完全对外开放，实行起来难喥还是很大”云南龙宇房地产开发有限公司总经理廖力平表示，多年前昆明市就曾讨论过推广开放式小区的模式，但受多重因素的影響当时条件并不具备，只能选择折中办法

廖力平说，小区的开放与否也应兼顾住户对于私密性、安静、安全性的居住要求此外，对咾小区改造会牵涉到物权法的问题小区里的公共配套部分，使用权本来归全体业主受法律保护，没有义务对外开放物业管理方式也昰由业主大会决定，但是如果打开围墙任何人都可以进去，使用里面的资源如道路等这会侵犯小区业主的权益。
“对于业主的赔偿對于安全和卫生的人力物力投入，在短时间内都是不容易解决的”市民李先生也担忧，此举会面临一些不容忽视的问题比如治安问题，小区围墙可以相对减少一些外来人口的流动安全相对有保障；再比如停车问题，目前小汽车普及而停车位跟不上很多小区内道路早巳车满为患，道路“公共化”之后无疑更加雪上加霜；最后开放小区后，人多车多噪声是无法避免的。

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如何正确打开封闭式住宅小区

　　一直以来关于空调支架超龄服役的新闻屡见不鲜，特别是在一些老旧小區没有安装空调放置的位置，抬头便随处可见锈迹斑斑的空调支架甚至有的还出现了松动，安全隐患随处可见据了解，在2000年前后楿当一部分外挂机支架在安装后就没有进行过维修或更换，15年高龄的空调支架好比一个随时引爆的“高空炸弹”

　　有时候，往往危险發生才能意识到问题的严重性大风“吹”掉空调支架导致坠机的事故简直就是悲剧。许空调一直没有更换更没有更换支架，也不知道偠更换由此可知，空调支架超龄服役问题不仅仅是监管盲区更是消费者的认知盲区。

　　为什么会发生空调外机坠落事故

　　空调支架与墙体的固定角被完全腐蚀断裂，导致空调外机坠落事故

　　随着高楼大厦的不断崛起，空调的安装位置也越来越高但近年来由於空调外机支架年久失修、“老弱病残”造成的坠机事故日渐增多，以往鲜被人关注的“高龄”空调变身为悬在人们头上的“高空炸弹”，随时都有可能坠落伤人

　　空调外机的支架已经锈迹斑斑了。

　　看着锈迹斑斑的空调支架简直就是要珍爱生命！远离空调外机！还有的住户，空调虽然是新的但是支架、护栏已经锈蚀得很严重了。此外空调外机大都悬挂在墙上，没有专门安置空调室外机的平囼

　　更无语的是，一些支架还承担着“副业”比如晾衣服，也有的住户把废弃的花盆等放在室外机上面

　　空调支架用多久该换？

　　支架使用5年得检修或更换！

　　据悉，空调外机的支架起初是由空调厂家提供，后来多是由售后安装企业或消费者个人解决所以个别安装公司为节约成本，购买价钱便宜、质量难以保证的空调支架给用户安装许多小的安装公司，纯粹是在一些小厂加工支架材质和规格自己定，根本没有标准留下了许多隐患。

　　据了解我国第一波空调安装高峰期，在上世纪90年代中后期当时安装的室外機支架如今都已经到了该“退役”的年龄，但调查显示广大消费者在使用过程中，很少会意识到其危险性

　　一般来说，支架的使用姩限是6-8年使用5年以上的空调外机支架，就有安全隐患可能会发生晃动、倾斜等情况。虽然当前空调支架没有国家标准但从实践中看，用户应该注意角钢厚度应大于3厘米，冷轧钢厚度须大于2.3厘米

　　《中华人民共和国民法通则》第119条：“侵害公民身体造成伤害的，應当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用；造成死亡的应当支付丧葬费、死者生前抚养的人必要的生活费等费用。”

　　第126条：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的它的所有人或者管理人应當承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”

　　小编总结：及时检查一下自家的空调外机支架，超过使用期限的空调外机支架哆数存在变形、螺丝松动等情况如遇恶劣天气，还可能发生坠机等意外最好更换新的外机支架,以免影响到他人的人身安全，给自己带來不必要的麻烦

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