明德小学 不把山不临街有院 室内采光好 楼下有车位 交通便利

停车场的通道上也停满了车，存在安全隐患。

有不少不满物管公司的业主，对选择了自管模式的小区非常羡慕，而选择了自管模式就可以更省心了吗？日前，有自管小区的业主对记者表示，小区自管后虽然有盈余，但聘请低工资的保安及清洁工，物业服务水平降低了，当物管、业委会和业主三方关系变为业主与业委会两方关系之后，更需要制衡和监督机制，而目前似乎还没有很好的解决模式。业内人士表示，物管和自管都只是小区的管理模式，不可否认，对于业委会自管的指引和监督在政策法规上都存在空白。对于单个业主而言，无论面对物业管理公司还是业委会，都是弱势的一方，业主自管不是目的，业主自治才是方向。

自管小区业主：自管组织谁来管？

杨女士（化名）所在的小区规模较小，目前实行的是业主自管的模式。她告诉记者，小区的物管费虽然一直维持低位，但感觉小区管理质量差强人意。比如，小区的清洁卫生问题，为了降低用工人员的成本，聘请一些年龄较大的工作人员，运垃圾速度缓慢，即使电梯中贴着收垃圾的时间段，也没有按时间完成，常常在上下班高峰期还碰到运垃圾的状况，影响电梯使用效率。而停车场的通道上也停满了车，存在安全隐患。

而最让杨女士不满的是，她认为业委会不公布明细收支账，小区的各种支出不受到监管，比如，小区要安装监控系统，每层楼都要装摄像头，这种监控力度显然已经超出安保的需求的必要，因此提出要求召开临时业主大会，让业委会汇报自管以来的工作情况，不过遭到了拒绝。

记者在小区见到，作为一个有近二十年楼龄的小区，小区整体清洁度还是保持得不错，安装了新的门禁系统。不过，在等电梯的时候确实碰到一台电梯一直在运送垃圾的情况，有业主告诉记者，小区清洁人员住在楼栋顶层，为贴补家用，他们也会将各种垃圾分类收集变卖，垃圾堆积也影响了环境。而停车场进出口处的通道确实也停满了车。

对此，业委会负责人张女士（化名）表示，小区因为规模较小，在没有找到合适的物业管理公司接手的情况下，才采取了由业委会管理和监督，通过社会招聘物业管理服务人员到小区服务的“业主自行管理”模式。目前小区物管费标准是按每户1．75元／m2收取，商铺每户按6元／m2收取。经过三四年的自管，这种模式受到了业主们的认可，虽然物管费没有提高，但小区账户的结余却在逐年增长，目前已有50多万元，利用账户结余，小区大堂的天花板进行了翻新，也搞好了绿化和基础设施维护，并购置了监控设备。

对于业主们反映的情况，如卫生问题，都是立即要求改进，而账务也是有张贴公开的，各个岗位都是有责任规定和要求的。业委会近期也接到街道的约谈，就杨女士反映的问题给予回复，因各种原因不便召开临时业主大会。

自管模式需要更清晰的指引

有业内人士表示，自管并不意味着物业管理中所有的问题都能解决。无论是《物权法》还是《物业管理条例》关于业委会的规定和内容都相当有限，对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引，很多靠业委会自己摸索，缺乏法规依据。在政策上需要政府有关部门进一步完善。

有业主对记者表示，从物业管理公司、业委会、业主三方模式转变为业主、业委会模式，其中的关系发生变化，一些疑问需要得到解答。从管理水平来看，如何判断和评价自管水平的高低，物业管理公司是有资质级别评定的，但自管则是空白。从监管来看，三方模式时，业委会可以对物业公司进行一定的监管，而变成两方模式，业主和业委会似乎成了对立方。业主质疑小区的收支问题，是否有查账权，该怎么查？业委会面临业主质疑应对程序又该是怎样的？没有固定程序可执行。此外，业主自管的收费和盈余性质也值得探讨。作为有盈利需求的物业管理公司，追求利益降低成本无可厚非，如果是业主自管模式，是否还有盈利的必要呢？物业管理费用于支付成本支出，如果小区通过利用全体业主的资源获得盈利，账面盈余越来越多，资金如何使用如何管理，都没有指引。

华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，他们也接触到不少小区要状告业委会的例子，如有小区业委会做账是用铅笔的，在支出中有不少吃喝交际花费，引起业主们的不满。但目前对业主而言，碰到这样的情况只有两种途径来解决，一是提起罢免业委会，二是走法律途径，提起诉讼要求法院审核账目，对于小业主而言，面对的是相对强势且有组织的业委会或物管公司，业主在取证上也有难度，整体来说是对业主相当不利的局面。