无锡存量房交易资金纳入监管！

2017年度第六次例行新闻发布会。

无锡目前存量房交易呈逐年上升趋势，近三年年平均成交存量房约36000套，交易金额240亿元左右，其中，通过中介机构居间成交存量房约占总成交量的95%。

随着拆迁安置房、经济适用房的上市，存量房成交量将进一步扩大，而受交易双方自身能力、知识结构等因素影响，交易安全的不确定性越来越大。

日常的二手房买卖过程中，

我们会发现买房的不敢先付钱，

而对于其他第三方平台，双方又都不信任。

二手房买卖资金实施监管后，

这些担忧将不再困扰房东、房西。

因为二手房买卖过程中涉及的

首付款、购房贷款等各类款项

可以存入政府开设的专用账户进行监管，

这一类似“支付宝”的模式，

将真正实现“一手交钱一手交房”的良性市场。

无锡将在存量房交易资金监管工作方面做以下几项内容：

推行存量房交易结算资金全面监管

在无锡建立存量房交易资金全面监管制度，监管资金包括首付款、购房贷款、经济适用住房货币补贴款、转为购房款的定金等款项。市房屋交易管理中心作为具体实施机构，建立存量房交易结算资金监管系统，纳入房屋交易管理平台，与楼盘表管理、存量房网签、不动产登记等系统实现互通共享，整合信息和资源，实施便捷、高效、安全的资金监管服务。针对存量房交易的特殊性，赋予交易当事人较为充分的选择权利，对不发生现金交易和自由成交的存量房交易，可以免除监管。

规范交易结算资金监管的工作流程

市房屋交易管理中心的服务大厅和监管服务银行的网点将设立专门的资金监管窗口，负责业务办理和业务咨询等。买卖双方签订《存量房交易资金监管协议》后，买受方将交易资金足额存入交易资金监管专用账户，有贷款资金的，由贷款银行将贷款发放至交易资金监管专用账户，完成不动产转移登记后，监管方按照存量房交易资金监管协议的约定向出卖方划转交易资金。

强化交易风险的全流程监管

目前无锡建立的存量房交易资金监管子系统通过与存量房合同网签子系统、不动产登记簿、银行支付平台的关联，可以及时掌握交易双方交易动态、资金到位状况和产权过户情况，实现服务可视、监管透明、交易高效和资金安全。

以下几个小tips你会关心↓

什么叫存量房交易资金监管？

资金监管是一种二手房交易中的一种保障制度，没有强制性，二手房买卖双方可以按照需求进行使用，最形象的例子就是买卖物品时的支付宝。

如果二手房交易的房屋尚有未还清的贷款，而卖家享用买家的首付款还清贷款，解除房屋抵押，然后在过户房产给买家。买家担心卖家把这笔钱用作他用，房产不能办理过户，双方就可以使用资金监控。资金监管是把购房人已经支付的房款，保管在由上下家同意的第三方资金账户里，专款专用。也就是说，只能用于还清上家贷款，这样就能保障交易流程的顺利和安全。

  1、二手房资金监管流程——全款：

①买卖双方签订《二手房买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；

②买方在店铺（资金监管核心提供）使用POS机刷卡交易全款，款项直接进入资金监管账户中，由XX银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；

③店铺、房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续；

④办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。

2、二手房款资金监管——首付款（贷款）：

①买卖双方签订《北京市房屋买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；

②XX银行审核买卖双方的资质，并与买方签署贷款相关合同；

③评估该套房产，根据评估报告确定首付款金额；

④买方在店铺使用POS机刷卡支付首付款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；

⑤店铺、房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续；

⑥办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付首付款；

⑦银行见他项权利证后，支付尾款给卖方。

存量房交易资金纳入监管的影响

    在二手房买卖过程中，“先付款，还是先过户”，买卖双方都会在心里“打起小鼓”：买方先付款，会有付了款后拿不到证该咋办的担心；卖方先过户，那么就会有证办给了别人却拿不到钱该咋办的忧虑。虽然有些中介公司提供有代管资金的业务，但又担心中介公司跑路或者违规挪用。还有一些谨慎的购房者，会采取通过银行或者办理公证的方法，来保证资金安全。

业内表示，交易双方当事人自行成交的，可以自愿选择是否将交易资金纳入监管。凡房地产经纪机构促成的存量房交易，各房地产经纪机构或执业人员应当书面告知交易双方当事人选择存量房交易资金监管，并做好相关配合工作。

“这就是说，在试运行阶段，对于买卖双方担心的‘自有资金监管’先提供服务，贷款资金暂不纳入监管。”业内介绍，买卖双方自行成交的，采取自愿的原则，即由双方协商确定是否进行交易资金监管，并在监管平台上自行选择委托银行和监管资金的额度。如果双方确定不选择资金监管，也就要自行承担交易过程中发生的资金风险。由中介公司撮合而成交的，为了购房资金安全，交易双方则务必要选择资金监管。

二手房不做资金监管的风险

1、如果交易双方不做资金监管，坚持自行交付房款，或将面临的风险有：卖方无法取得全部房款；买方无法在合同约定时间内取得房屋所有权，亦无法追回已支付的房款等。

2、在不做资金监管的前提下，当买方全款购房要求提前过户且尾款延迟支付时，卖方存在极高的风险。比如：如果买方只有极少的自由资金，又想通过购得房屋抵押贷款获得资金，从而实现滚动购买多套房屋，此举极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，同时房屋产权已过户而失去房屋所有权。

3、在不做资金监管的前提下，如果卖方的房子仍有抵押，想用买方的资金（首付款）解除抵押，存在的风险有：第一种可能是卖方将买方的资金挪作它用，导致房子不能如约解除抵押，导致无法顺利过户；第二钟可能是卖方的房子实际存在多笔抵押，买方支付的资金仅能解决其中部分抵押款，导致房子解除抵押被延迟，对于买方来说轻则延迟交易，重则钱房两空。

有些特殊情况可自愿放弃资金监管

或者买卖双方约定先行支付部分房款

用于卖方还清房屋贷款等。 

资金监管是为保障二手房买卖双方的利益，

交易资金在监管账户滞留期间，

按照银行同期活期存款基准利率结息。

并且资金监管服务是免费的！免费的！免费的！

本文来源于江南晚报房购团

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本文来自大风号，仅代表大风号自媒体观点。

二手房屋交易因流程复杂、金额较大、证件文书涉及较多而产生较高风险。因此，为了保证交易安全，对于交易过程所涉的资金进行监管就成为必不可少的步骤。

即买方、卖方同监管银行三方共同进行资金监管，监管资金冻结在买方在监管银行开立的账户中，待买卖双方办理权属转移登记手续后，买卖双方到监管银行做资金解冻，将监管资金转移到卖方账户。

对于买方：通过将交易资金进行资金监管，在过户后再进行解冻的流程，规避了卖方恶意骗款、资金交割后对方不配合过户等风险，切实保证了交易安全；

对于卖方：通过资金监管，确保交易的安全，打消了买方的顾虑，促进交易的顺利进行；证明买方有足够资金购买房屋，规避了买方中断交易的风险，确保了卖方的正当利益；

1、【大连市内】交易所过户时必须将资金监管进行备案，不做资金监管的手续交易所不予过户。

但是以下三种情况除外：

①买方替卖方还款赎证的；

③买卖双方到公证处办理“双方自愿放弃资金监管、买方已将房款自行支付卖方完毕”的声明公证的。   

2、【开发区】资金监管政策是？

①【开发区】过户时不强制做资金监管，不做备案。如果已经做资金监管的，则提供资金监管单；如果没做资金监管，则买卖双方在房地产交易市场窗口签署放弃资金监管协议；

②【开发区】资金监管银行：现金及公积金贷款在邮政储蓄银行；商业贷款在所在贷款银行；

③资金监管没有额度要求。

PS：资金监管后房款冻结在谁的账户？

资金监管办理后房款冻结在买方账户内，待交接时办理资金监管解冻，将房款直接解冻至卖方账户。

卖方：身份证、监管银行的开户卡、产权证原件或借款合同原件及产权证复印件或商品房合同及发票原件等相关权属证明，如卖方因欠贷等原因无法提供上述权属证明原件的，要求签约前卖方必须进行房屋产权调查，提供《家庭住房信息查询》证明房屋的基本信息及卖方对房屋的所有权；

买方：身份证、监管银行的开户卡。

来源：中国人民银行、链家网整理

12月6日,市政府办公室发布《关于印发无锡市存量房交易资金监管办法(试行)的通知》，2018年1月1日起，无锡市区的二手房买卖将全面推行资金监管服务。存量房交易资金监管是指存量房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，监管银行按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

据无锡装修网了解，当天的培训会上，市房屋交易管理中心就试行资金监管管理办法中一些重点、疑点进行讲解与答疑，如免资金监管范畴、资金监管流程、申请办理解除《监管协议》等。

资金监管流程具体如何?

交易双方与交易监管机构签订存量房交易资金监管协议。

买受方将约定监管的交易资金存入监管专用账户。

买卖双方确认监管资金(含贷款)全部到账后，交易双方申请办理不动产转移登记。

完成不动产转移登记后，监管机构向存量房出卖方划转交易资金。

如何申请办理解除《监管协议》?

无锡装修网温馨提醒：在申请不动产转移登记前，当事人可以到市交易中心各区服务窗口申请解除监管协议。

解除《监管协议》一般有三种情形：

1.交易双方协商终止交易的，共同提出解除申请;

2.经人民法院、仲裁机构判决或裁定终止交易的，可以由单方提出解除申请;

3.符合《无锡市存量房买卖网上签约管理办法(试行)》第二十二条规定，出卖方或买受人单方申请撤除《无锡市存量房买卖合同》备案的信息的，可以由单方提出解除申请。

免除资金监管的范畴有哪些?

1、根据《办法》规定，不纳入监管的情形：

(一)依据生效法律文书转移的;

(二)房屋继承、赠与、产权交换的;

(三)房屋共有人之间份额转让的;

(四)房屋拍卖转让的;

(五)以房屋出资入股的;

(六)配偶及其他直系亲属(子女、父母、祖父母、外祖父母)间转让的;

(七)其它不具备资金监管条件的情形。

2、可申请免监管的情形：

(一)自行成交的交易双方共同签署自愿放弃资金监管声明的;

(二)可以免除监管的其他情形。

日常的二手房买卖过程中，我们会发现买房的不敢先付钱，卖房的不敢先过户，而对于其他第三方平台，双方又都不信任。二手房买卖资金实施监管后，这些担忧将不再困扰房东、房西，因为二手房买卖过程中涉及的首付款、购房贷款等各类款项可以存入由政府在各签约合作银行设立的交易资金监管专用账户，这一类似“支付宝”的模式，将真正实现“一手交钱一手交房”的良性市场。