【摘要】小产权房贷款是否真的可行？近日，一家在晋的河南建筑公司因迟迟拿不到工程款与开发商发生打架事件，就此揭开了由其承建的位于太原市尖草坪区西留路的“香木林”小区违规销售过程中所存在的一些内幕。
一起欠款纠纷引出的房产开发内幕
近日，一家在晋的河南建筑公司因迟迟拿不到工程款与开发商发生打架事件，就此揭开了由其承建的位于太原市尖草坪区西留路的“香木林”小区违规销售过程中所存在的一些内幕。“香木林”小区是山西凯霞房地产开发有限公司与西留庄村委会共同开发的项目，也就说其性质为俗称的“小产权房”。在进行对外宣传时他们宣称“两年办理大红本”、“可以办理按揭”。对此，市民王先生表示：“所谓无风不起浪，开发商既然答应了能办理按揭，那肯定是能办理，要么不会有这么多人相信的。”那么，这些小产权房所涉及的“大红本”、“贷款”究竟是怎么一回事呢？我们就此进行了调查。
尽管从中央到地方对小产权房的“追打”之声不绝于耳，但是太原作为“小产权房”较为集中的城市，各种面目的小产权房仍在不断地粉墨登场。“打不死”的小产权房一处接一处，吸引了很大数量购房者们关注的目光。
因讨要百万工程款“起冲突”
日前，一读者致电本报称，前些天，太原市尖草坪区西留庄村“香木林”小区门口发生了一起打架事件。原因是负责开发该小区的山西凯霞房地产开发有限公司拖欠建筑公司河南林州二建晋林分公司的工程款，晋林分公司负责人用车围堵“香木林”小区的大门，双方发生肢体冲突，建筑公司负责人被打。
随后，我们在太原市中心医院见到了河南林州二建晋林分公司的负责人侯怀江。据侯怀江介绍，他们公司是“香木林”小区的承包方、发包方为山西凯霞房地产开发有限公司。2010年，因朋友中间牵线，侯怀江承包到该工程，并带施工队进入工地。施工中，侯怀江与山西凯霞房地产开发有限公司签定《施工合同补充协议》，约定由侯怀江承建“香木林”小区的1号楼和2号楼。但施工期间3层以下要垫资施工，4层至6层封顶后，发包方将分别支付工程款。但这份补充协议并没有实施到底。
2011年5月31日，侯怀江带领的工程队完成了1号楼的主体施工，按照约定应得380多万元的工程款，但山西凯霞房地产开发有限公司在支付280多万元工程款后，就表示不再付钱。今年4月18日，无计可施的侯怀江与该小区另一姓姓秦的承建商用车堵住了“香木林”小区的大门。闻讯赶来的山西凯霞房地产开发有限公司人员与其发生肢体冲突，侯怀江与姓秦的承建商都在冲突中受伤，侯怀江在报了案之后就住进了太原市中心医院。
为还原事情的真相，我们专门致电山西凯霞房地产开发有限公司负责人，但该负责人当时以公司开会为由挂断了电话，之后便不再接听我们电话。
实地调查走访“揭内幕”
我们在侯怀江的指点下来到了太原市尖草坪区西留路的“香木林”小区，并且看到小区几栋已经封顶的楼房正矗立在路边。临近马路的一边依然有围墙圈着，据过路人介绍，该项目一直断断续续进行建设，现在已经停工几周了。
对此，西留庄村一李姓老人表示，该小区的地皮是西留庄村的集体土地，当初，开发商同意给村里每户村民14平方米的房子，才得以在此开发，但没有任何手续。他劝说购房者要买就买有手续的房子，不能为了图便宜，给自己以后的生活带来麻烦。“小产权开发商为了自身的经济利益，只让购房者交钱。那些看似很便宜的房子，算上开发商以各种名义额外收取的费用，一点也不便宜。”
随后，我们来到位于太原市大同路下兰村公交站牌旁的香木林项目接待中心。据该接待中心一姓何的工作人员介绍，目前该小区的房子大多已经被卖出，剩下的房子都在100平方米左右，房价为1750元/平方米，假如要买，一次性付款和按揭都可以，但按揭买房需要付80%的首付。
当问到该小区房子的手续问题时，何先生解释说，村里正在给办小产权证，3年以后即可办理大产权，并且能够按揭贷款。随后，他拿出一份有编号的空白购房合同，一项一项讲解起来。该购房合同收款方是“西留庄村委会”，上面并盖有该村委会的公章。对此，该工作人员解释说，“香木林”小区是山西凯霞房地产开发有限公司与西留庄村委会共同开发的项目，并表示：“在此购买房屋的一部分已经办理了贷款。”
能办理贷款实则是“信贷”
小产权房也能办理贷款？这对资金不富余的购房者可能更有诱惑。面对我们的疑问，何先生表示，他们卖的“香木林”项目可以为购房者办理按揭贷款，贷款银行是农村信用社。在我们的再三追问之下才了解到，此按揭贷款并非彼按揭，该项目能提供的并不是购房者通常熟知的首付30%左右之后的10年、20年甚至更长还款期限的贷款服务。他们的贷款条件是付款80%后，提供最高10万元的5-8年期的信贷。
对于小产权房也能实行按揭贷款一事，山西恒帅律师事务所王律师说：“关于小产权房分期付款的问题，按照国家的法律规定现在是不支持分期付款的。按揭是通过向银行申请贷款，然后通过这个物业把房产证提交给银行质押，因为小产权房没有房产证的，所以他在按揭的时候还是存在一定的质疑的。”
王律师表示，小产权房的贷款其实并不是合法贷款，许多开发者以30%首付为推销理由，让人们误认为是银行的房屋贷款。从太原市目前一些小产权房的贷款情况看，超过半数是土地抵押贷款，而这种贷款期限大都在5年至10年，一旦开发者无力偿还，地上建筑将被放贷者合法收回。
同时，小产权房销售之所以统一口径称“两年办理大红本”，完全是经过精心计算的。两年里，楼盘即使没有卖光，也会销售出90%以上，到时候如果办不了大红本，开发者可以“玩消失”。而两年里，购房者大都会装修入住，即使要求开发者退房，也会被以折旧、损失等理由扣掉将近30%的购房款。而据了解，小产权房开发者不用支付土地购置和税收等各种费用，只要销售出房屋总数的40%，就能够收回全部投资成本。
查处小产权房职能部门有“苦衷”
“这种问题的责任绝对是国土局。”日前，我们致电太原市规划局，一负责人表示；“在农村无证建房，当地国土资源局是第一监管单位。”
据我们了解，商品房销售应该有“五证”，其中两个为“规划证”，即《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，其发证机关为规划部门，包括建房在内的工程建设，开发单位应该先取得《建设用地规划许可证》。此证的申请程序是，先由土地所有单位向当地国土部门打报告，提出建设申请，然后国土部门与规划部门对口办理，规划部门对相关地块作出诸如绿化比例、路网走向等刚性布局规划并发证（《建设用地规划许可证》）。第三步，由国土部门对所涉地块进行挂牌出让，转变土地性质，而后建设单位再到规划部门办理《建设工程规划许可证》。这是法定的程序，环环相扣。
我们前往太原市国土资源局尖草坪分局了解西留庄村的集体土地事宜，该局执法监察大队负责人表示，西留庄村所建对外售卖的楼房属于违法占地，该局从未向该项目办理土地手续。
那么，对违法建设的小产权房应该如何查处？该负责人表示，他们曾对西留庄村作罚款处罚，并发函通知相关部门予以监督与追究，但几无收效。若只是国土资源局单枪匹马地对付违法行为，只能是螳臂当车。他希望相关部门积极配合，齐抓共管，共同制止非法建设与非法房产的出售行为。“你说卖房子，房地局管不管？但他们只负责在国有土地上的有证房屋，集体土地上的建房、售房，他们也没权管。因为小产权房不批备，不报案，啥也没有，没法管。”这一说法，得到太原市房地局的认可。
慧择提示：以上是对小产权房贷款内幕的分析，希望对您有所帮助。如今，国家对小产权房不予确权登记，不允许对外销售，也不受法律保护。小产权房如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。为此，我们希望购房者在买房时一定要谨慎。
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