1、用等。 ，包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利 性的公共配套设施又称公建设施的建设费用，主要包括 居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场等。 ，包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场 组织管理所发生的各项费用。 ，包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地 产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 ，包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 主要包括借款利息金融机构手续费代理费外汇汇兑 净损失以及其他财务费用。 ，包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生 的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销 售人员工资奖金福利费差旅费销售机构的折旧费 修理费物料消耗广告费宣传费代销手续费销售 服务费及预售许可证申领费等。 ，包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和 地方政府或有关部门征收的费用，主要包括土地使用税 市政支管线分摊费供电贴费用电权费绿化建设费 电话初装费分散建设市政公用设施建设费等。各项税费 应根据当地有关法规标准估算。 ，包括临时用地费和临时建设费工程造价咨询费 总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督 费工程监理费竣工图编制费工程保险费等。 ，根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程 度，以上述各项费用的％％估算。 资金来源评估。 对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合。

2、计 施工企业的实力，考虑市场供求状况资金供应以及项目 的房屋土地使用权年限等因素。 ，应在对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础 上，确定合理的项目经营成本与经营费用，并填列经营 成本与费用估算表。 ，是指房地产项目产品建成时，投放于某项房地产产 品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别 估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同 开发产品之间的合理分摊。 ，是指经营包括出售出租自营房地产产品时， 由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所 需的运营费管理费等。对于分期收款的房地产项目，房 地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售 收入和租金收入的比例，计算本期应结转的经营成本。 ，包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项 目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用 销售费用等。 ，包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项 目经营期间发生的物料消耗和维修费等。 ，包括房地产产品的销售收入租金收入和自营收入。 在对房地产项目各项收入进行审查调整的基础上，填列 经营收入与经营税金及附加估算表。 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租 售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响； 空置期项目竣工后暂时找不到客户的时间和租售率对租售 收入的影响；规划设计的原因导致不能租售。

3、保主管部门 对该项目的环保要求。 项目建设必要性评估。 项目建设进度评估。 应调查项目立项过程依据，项目建设工期进度资金 投入计划等情况，评估项目建设计划的实施和执行情况。如项 目已开工，应分析项目的形象进度投资完成及各项资金到位 情况。 项目市场情况评估 项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地 产投资环境项目市场定位房地产经营方式的分析，通 过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力 销售前景作出判断。 房地产投资环境评估。 要了解项目所在地区政治经济文化自然资源等 方面的情况，调查项目所在区域的自然条件城市规划 基础设施交通便利程度文化教育条件医疗卫生条件 金融保险条件民风民俗条件及社区服务条件等方面情况。 预测国家及地方的经济政策和产业政策已经发生或将要 发生的重大事件及当地地质水文噪声空气污染等因 素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的 影响。 项目市场定位评估。 要根据房地产项目的用途未来获取收益的方式及所 在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性。针对项 目物业类型如居住商业办公和其他等物业类型及 其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向 的主要消费群体。 房地产产品经营方式评估。 要通过对开发项目的资金压力开发商自身的经营能 力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解，分析。

4、地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。 般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表 达式为????nttCOI 投资回收期可根据项目全部投资现金流量表中累 计净现金流量求得，其详细计算公式为 投资回收期＝累计净现金流量开始出现正值年数 －＋上年累计现金流量的绝对值÷当年净现金流量 贷款偿还能力分析。 贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期利息保障倍 数本息保障倍数等指标，分析判断项目的贷款偿还能力。 贷款偿还期指从借款人支用第笔借款之日起到还清全部 借款本息之日止的时间，即 贷款偿还期年＝贷款偿还完毕的年份－贷款开始 支用的年份＋当年偿还贷款数额当年可用于还款的资金。 ，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用 于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿 还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项 目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各 类还贷资金来源和各类债务负担。 ，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金 偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建 成投产后可用于还款的利润无形资产及递延资产等摊销 费及其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要的时间。 在测算贷款偿还期时，应将借款人各类还贷资金和各 类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金

5、银行贷款项目授信评估报告 第章前言 主要反映以下项内容包括业务受理背景评估工作 情况及主要依据;；包括项目的主要竞争优势和劣势； 贷款的主要潜在风险及建议采取的主要风险防范措施；是否 建议提供贷款，贷款的金额期限利率及贷款条件 第章借款人评价 授信客户背景状况 如果是现有企业投资项目，对借款人基本情况分析主要有 包括授信客户的行业成立时间注册资本注册地址主要 的产品和服务内容主要市场和在市场中所处的位置授信客 户的股东结构以及各股东投资比例股东背景情况环保情况 等，所属集团及关联企业情况，股东实力和经验等。借款人属 集团成员的，还应对其所处的集团作有效评价。 如果是新建企业指为项目建设而新组建的项目法人，除 了比照现有企业要求分析外，还要对各投资人从事类似项目建 设经营的经验背景进行分析评价，分析主要投资人的基本情 况经营管理班子构成经营业绩管理水平等方面，分析其 出资能力和类似项目建设经营经验等，充分评估其履行能力。 所有项目均须对项目各相关人之间的产权及其他关联关系 进行调查，必要时可绘图说明。 项目主要关系人资信评估 借款人及项目主要关系人资信评估。 要通过对借款人及项目主要关系人如其母公司主 要投资人的经营情况财务状况信用情况的考察，对 其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情 况，近年开发量竣工量销售量竣。

6、金流量未来可具备的现金流量，及项 目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款 本息原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。在 项目评估时，须关注借款人偿还目前已有负债的能力；充 分考虑房地产项目新增效益是否可能部分或全部用于偿还 借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈 利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务 的能力；及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好情况 下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力。 不确定性分析 房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目 可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。 房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析敏感 性分析。可进行不确定性分析的因素主要有租售量租 售价格出租率开发周期项目总投资等。在对项目不 确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并 尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施。 盈亏平衡点分析。盈亏平衡点BEP是指项目 在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量销 售价格销售额表示，般用销售率表示，其盈亏平衡点 的计算公式为 C BEP销售率 P－TS 式中C总成本费用 P单位销售价格 T单位经营税金及附加 S总可售面积 敏感性分析。应列图表分析各种变化因素对内 部收益率投资回收期等各主要评估指标波动的影响程度，。

7、 建设工程规划许可证建筑工程施工许可证等。审 核项目资本金是否达到项目总投资的，外商投资房地 产企业注册资本是否达到国家规定的比例要求。考察项目 的动迁安置计划及补偿政策，是否存在拆迁纠纷；施工期 间原材料动力水等条件的保障程度，项目建设及投入 使用后所需的水电燃气供热等条件是否落实，是否 享有政府有关优惠政策。 项目建设实施进程评估。 要对申请贷款项目从立项及批复可行性研究报告 下达规划任务征地拆迁规划设计及批复取得建筑 工程施工许可证直至开工竣工销售的进展情况评估。 对未开工项目要掌握其开竣工时间及进度安排；对已开 工项目要说明工程建设的形象进度投资完成情况各项 资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间。 取得商品房预销售许可证的要说明预销售情 况；对调整投资的项目要着重说明设计变更概预算调整 等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金 落实方案以及调整可能对施工进度成本销售情况的影 响。 项目建设的设计施工监理情况评估。 要调查项目工程建设的招投标方式是否符合国家有关 部门的规定；调查分析设计施工企业和建设监理企业的 资质等级资信业绩。 项目建设的环境保护条件评估。 要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能 引起周边生态环境的变化，审查项目为节能环保所采取的 措施环境影响评价报告的批复情况及当地环。

8、面积比例增大 对租售收入的影响。 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为 其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自 营方式得到的收入。在进行自营收入估算审查时，应充分 考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产 生的影响，以及未来商业服务业市场可能发生的变化对 房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考 虑了房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数 和各期付款的比例。 项目全部投资现金流量表和利润表。 应根据项目投资计划资金筹措计划及经营收入与支 出计划，编制全部投资现金流量表和利润表。 项目全部投资现金流量表应反映房地产项目 开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算 各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。该表 不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算 全部投资财务内部收益率财务净现值及投资回收期等评 价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力。 利润表应反映房地产项目开发经营期内各期 的利润总额所得税及各期税后利润的分配情况，用以计 算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下 利润总额＝经营收入经营成本管理费用销售费 用财务费用经营税金及附加土地增值税 经营收入＝销售收入租金收入自营收入 销售收入＝土地转让收入商品房销售收入配套设施 销售收入 租金收入＝出租。

9、期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用， 主要包括土地费用前期工程费用基础设施建设费 建筑安装工程费用公共配套设施建设费开发间接费用 管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用 以及不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日 常经营的周转资金，是企业流动资产和流动负债的差额分 摊到该项目的部分。 进行项目投资估算分析和审查，要分析各项项目工程 内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高 标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项少算或 人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否。在此 基础上，调整项目成本费用，填列项目总投资估算表 和开发产品成本估算归集表。各项费用内容如下 ，包括为取得房地产项目用地而发生的费用，主要有 下列几种划拨或征用土地的土地征用拆迁费出让土地 的土地出让地价款转让土地的土地转让费租用土地的 土地租用费股东投资入股土地的投资折价。 ，包括项目前期规划设计可行性研究水文地 质勘测，以及通平等阶段的费用支出。 ，包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包 括建筑物米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和 道路工程供水供电通讯供气供暖排污绿化 道路路灯环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政 设施干线干管干道的接口费用。 ，包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用设备 采购费用和安装工程费。

10、理性 可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常包括项 目资本金预租售收入及银行贷款和其他资金来源种渠 道。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对交行贷款以 外的其他资金来源的合理性可靠性进行评估。 ，项目资本金所有者权益为借款人或项目发起人 其他关系人对项目投入的资本金。评估项目资本金所有 者权益，对已到位资金，须审查验资情况；对未到位资金， 结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函， 分析近年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项 目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年 度计划。对以实物工业产权非专利技术或土地使用权 作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有 资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律 法规的要求，所占比例是否符合有关规定。 ，包括房地产产品的预销售收入租金收入和土地转 让收入等。评估预租售收入，要根据项目的工程进度计划 以及项目租售计划，在对附近区域同类物业类型的租售情 况包括价格租售率进行调查的基础上进行。 ，评估银行贷款，重点考察借款人获得除交行贷款以 外的其他金融机构贷款的数额融资条件及资金到位安排。 ，包括发行债券股东借款融资租赁及其他需要还 本付息的资金。 在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定 项目切实可行的融资计划，填列投资计划与资金筹措表。 。

11、财务效益评估 财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基 础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益 评估指标，考核项目的盈利能力。基础财务数据，包括项 目总投资计算期成本与费用租售价格租售率经 营收入经营税金及附加利润总额与利润分配等。项目 评估时应对房地产项目经营方案各项基础财务数据的确 定进行认真细致科学的预测和审查，并说明确定的理 由和依据。 房地产项目经营方案的审查。 审查的内容应包括借款人的出售出租自营等计 划以下简称经营计划是否符合政府有关房地产租售和经营 的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产项目经营 计划中是否包括拟租售的房地产类型时间和相应的数量 租售价格租售收入及收款方式等内容；经营房地产的类 型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地产类 型数量的基础上确定，并考虑了经营期内房地产市场可 能发生的变化对租售数量的影响；租售价格的测算是否考 虑了政治经济社会等宏观环境市场供求状况，以及 已建成的正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租 售价格的影响，并与位置规模功能和档次等方面可比 的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否 客观合理，并进步对其进行修正。 基础财务数据测算与分析。 ，包括项目建设期和经营期，确定项目计算期应充分 考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划设。

12、房 地产项目采取出售包括预售出租包括预租短租或长 租自营指出售出租以外的经营方式等不同的经营 方式的市场情况。 房地产市场状况评估。 应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，具体 内容包括 供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展 水平和房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的 收入水平居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋 势；周边地段具有相似用途规模档次价格设计的 房地产项目包括已完成的项目在建的项目已审批立 项的项目潜在的竞争项目的供给状况，如供给量有 效需求量空置量和空置率等。 价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价 租金和租售情况进行分析。 成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本 费用税金的种类及其支付的标准和时间等。 项目竞争能力分析。要分析和评价项目在地段设 计质量环境配套设施建设进度营销策略物业 管理企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势， 综合得出项目在市场上的竞争能力。 项目销售前景分析。要调查项目的销售策略销售 方案销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评 价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排 租售面积及租售价格水平。 项目投资估算与融资方案评估 项目投资估算。 房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租自 营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在 开发。

13、房租金收入出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税城市维护建设税教育费附 加 经营成本＝土地转让成本商品房销售成本配套设施 销售成本出租房经营成本 盈利能力分析。 盈利能力分析，应计算投资利润率财务净现值及财 务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析 判断项目的盈利能力。 ，是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，计 算公式为 投资利润率＝建设经营期年平均利润总额项目总投资 ％ ，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比 率，计算公式为 销售利润率＝建设经营期年平均利润总额建设经营期 年平均销售收入％ ，指将项目方案各年净现金流量折现到同时点的净 效益累加现值。计算公式为 ?? ??ntttrCOINPV ｎ－－计算期； r－－折现率； －－第ｔ年的净现金流量；tCOI? CI指现金流入量，包括项目经营包括租售和自营 收入回收固定资产余值回收流动资金等部分； CO指现金流出量，包括固定资产投资流动资金投入 经营成本销售税金及附加所得税等部分； 根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。 ，是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计 等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平，计 算公式为??????tnttIRCOI IRR──财务内部收益率 ，主要适用于出租和自营的房地产项目。投资回收期 是指以房。

14、工产品合格率 优良率销售率；目前企业的规划项目在建项目的开发 规模开发进度；企业近年的销售业绩，在同行业中所 处的竞争地位及竞争能力。 土地储备贷款借款人，还要综合分析当地政府土地储 备资金的收支管理预算执行情况。 项目主要关系人关系评估。 对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产 权及其他控制关系作详细深入了解，必要时绘制项目有关 各方关系树形图，并作文字说明。 项目概况和建设情况评估 项目概况和建设情况评估。 要对项目建设的基本情况建设条件实施进程设 计施工监理情况环境保护条件等进行综合论证分析。 项目建设的基本情况评估。 要调查项目的地理位置至用途主要建设指标 占地面积建筑总面积建筑密度建筑高度容积率 物业类型绿化率土地使用年限等总投资和资金来源 计划开工和竣工时间开发期限以及项目所在地区有关房 地产开发的政策环境发展规划发展状况和环保政策等， 并分析投资该项目是否符合国家产业政策区域发展战略 及交行信贷投向政策等。 土地储备项目，需对土地性质权属关系测绘情况 土地契约限制在城市整体综合规划中的用途与预计开发 计划是否相符等土地整体情况进行认真的调查分析。 项目建设条件评估。 要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确 土地使用权获取的方式使用年限，核查房地产开发相关 证件包括国有土地使用证建设用地规划许可证。

最新项目-衡阳市中心医院医疗设备政府采购项目公开招标公告
受衡阳市中心医院的委托，对其医疗设备政府采购项目进行招标，现将采购事项公告如下：
一、采购项目名称：衡阳市中心医院医疗设备政府采购项目
三、采购项目预算上限值：396万元(其中一手术显微镜：￥300万元；二营养谢评估系统：￥55万元；三：人体成分分析仪￥33万元；四：肠道屏障功能分析系统￥8万元。)
四、采购内容：本项目分四个，各标人分标，分中标。注：本项目不接受联合体标。
一手术显微镜：数量1台；二营养谢评估系统：数量1台；三：人体成分分析仪：数量1台；四：肠道屏障功能分析系统：数量1台）详见招标文件第七章招标要求
（l）具有独立承担民事责任的能力；
（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
（3）具有履行合同所需的设备和专业技术能力；
（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的材料；
（5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
（6）法律、行政法规规定的其他条件。
（6）具有医疗器械企业经营许可证；
（7）具有所设备医疗器械注册证、医疗器械产品注册登记表。
00-17:00(北京时间,下同，不含节假日)。
招标文件售价：400元/（人民币）（招标文件售后不退）。
购买标书时，请标经人携带以下有效证件：
（1）营业执照（副本原件或复印件）；
（2）税务登记证（原件或复印件）；
（3）组织机构码证（原件或复印件）；
（4）社保登记证或近三个月社保缴费（原件或复印件）；
（5）法定表人授权书（原件）；
（6）经人身份证及复印件；
（7）具有医疗器械企业经营许可证及具有所设备医疗器械注册证、医疗器械产品注册登记表（原件或复印件）。
在购买招标文件时经人需按上述要求提供资质文件复印件进行审核，并将整套复印件留存招标采购理机构，复印件均指彩色扫描件或复印件，所有复印件须加盖标单位红色印鉴（即公章），不接受影印件印鉴，且复印件字迹、公章印鉴清晰（仅限于发售招标文件），初审合格后发售招标文件，详细资格审查结果以标时标文件提供资格审查资料结果为准。
七、标截止时间、开标时间：
兹定于2018年10月10日上午10:00时（北京时间）开标，逾期送达的或者未送达指定地点的标文件将拒绝接收。届时请标人的法定表人或其委托理人出席开标仪式。
特别提醒：请标人在购买招标文件前务必先以邮件或电话的方式与联系人取得联系。获取详细的招标公告