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David J. Wine, a vice chairman of Related Cos., the big real-estate developer, the answer is toiling over plans for a private residential development deal. Mr. Wine spent the past few years planning and building an oceanfront house on Dune Road in Bridgehampton that he recently put on the market for $14.95 million.......He came across an oceanfront cottage, "more of a shack than a cottage," he said, at 55 Dune Rd. and paid about $6.75 million for it. He installed an Ikea kitchen, used it for a season, rented it out for another and then worked on plans to replace it. ......But while the plans for his Bridgehampton home took shape, the home market on the East End of Long Island went into a deep slide, and the prospects of turning an easy profit dimmed. Finally, last year at a time when the market was frozen, Mr. Wine decided to go ahead anyway, demolish the old house and build a new one. For one thing, he said, construction costs had fallen; for another, the rules for building along the ocean were about to be tightened Bill Williams, a Sotheby's broker who is listing the house for Mr. Wine, said the 3,800-square-foot main house was designed by the Frederick Stelle of Stelle Architects to bea smaller and more livable than many of the oversized mansions built in the Hamptons in recent years. It also priced lower than many of these huge oceanfront estates.But prices on oceanfront homes have usually been lower in Bridgehampton than homes along the ocean in the other Hamptons, in part because lots are smaller and houses are closer together, brokers said. An older house next door sold for $6.9 million last year.......我写到这里已经1：30AM了，所以我就大概简述一下新闻要点。别墅2006年最初以675万美金购买，买来是为了拆除旧房重建新房。由于受房地产市场不景气的影响，建造费用当时较低，且房子又比较小，所以卖出的价格也较低......最后报价14.95百万美元，最后以14.25百万成交。当然，这中间的差价（750万美金），肯定不是整个建造的费用。但是看到这个价格，成本是多少大家是不是还是有个大概的档次概念了？另外，这个设计公司的作品我也浏览了一遍......无一例外.......都是郊外或者海边豪宅.......都好美........就算是设计费按整个建造费用的3%算，光这个设计费你们觉得得给多少？不过我觉得这个房子这么高的价格（真的好贵好贵啊）一部分原因应该也是因为地价贵吧......为嘛？你有没有注意到这间房子位于纽约的哪个区？看过美剧《复仇》的同志们，有没有觉得Hampton这个词特别耳熟？当然，本着理性的原则，我也觉得这么豪的住宅不适合本题“乡村房屋”的主旨。所以我把目光投放到了题主发的日本建筑上。惯例先查建筑。设计公司官网给出的资料（别信筑龙给的名字，人家分明叫GRIGIO）。GRIGIO（東京都世田谷区）■DATA所在地東京都世田谷区竣工 2015年3月敷地面積 155.99㎡（47.18坪）建築面積 62.32㎡（18.85坪）B1F床面積 49.62㎡（15.01坪）1F床面積 36.48㎡（11.03坪）2F床面積 58.46㎡（17.68坪）延床面積 144.56㎡（43.72坪）構造 RC造規模 地下1階地上2階建用途 専用住宅構造設計 正木構造研究所
正木健太設備設計 松本尚樹 照明設計 シリウスライティングオフィス
戸恒浩人 施工 露木建設建築写真 西川公朗蜷川実花
Acid Bloom 2003
.A N) mika ninagawa
記事や写真の無断転載を禁じます）这个大概都能看懂猜懂我就不翻译了。基地不大嘛，建筑面积不大嘛，应该还可以吧？不过东京都世田古区好像又是个高级住宅区呢......世田谷区(せたがやく)，日本23区之一，位于东京都西南部，是东京富人居住区。有和JR线等线路通往等繁华地区，在东京都特别行政区中面积第二大，人口最多。至于造价.....还是不知道（摔）。大概查了一下，同面积独栋在各区的价格也各有不同。不过世田古区好像并不便宜。这个问题下有很多答案可以参考。不过我也要提一点，日本的房价跟在哪个区和建造材料等等还是有很大关系的。但就是再便宜的住宅，没个2、3百万人民币估计也拿不下。更别提这个住宅还是比较好的住宅区里新建的一戸建て了。我感觉可能也是个挺贵的高档住宅.....作为工薪阶层，感觉这真是个豪的世界......当然，由于国外的建筑都是带土地价格的，比较难以衡量跟国内的价值对比（毕竟买地也是一大笔开销，脱离地段谈房价在国外也不太现实），这里对建造价格到底多少我就不下评论了。所以，我认为题主选择这两个住宅跟农村住宅做对比，真的不适合。一个是高档城市独栋别墅，一个是顶级海滩住宅区豪宅。拿来跟乡村住宅比，这是不是有点欺负人啊？你让村民们出那么多钱盖这样的房子？相信我，他们一定跟你急。就我工作的这一段时间，我已经见证了好几个房子从题主给的图4风格变成图3风格了。这群业主（也有当地人）最大的理由，就是省钱。相反的，我们承接的比较不缺钱的业主，就更注重外观和周围的和谐啊住宅风格啊等等，你就是跟他们讲可能这样做虽然好看但是可能施工会贵一点，只要不是贵太离谱，他们也基本可以接受。你跟还在把建筑当面子当生活工具的人谈论什么叫住的精致住的有品位，基本白扯。赞同 34428 条评论分享收藏感谢收起||||||||||||||
公司代码：600048
公司简称：保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司
2017 年年度报告
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告中
财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以截至日公司11,858,441,061股总股本为基数，每10股派发现金红利4.00元（含
税），不进行资本公积金转增股本。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用□不适用
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
重大风险提示
本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论与
分析”中的“公司的机遇与挑战”的相关内容。
□适用√不适用
释义......4
公司简介和主要财务指标......4
公司业务概要...... 7
经营情况讨论与分析......8
重要事项...... 32
普通股股份变动及股东情况...... 42
优先股相关情况...... 47
董事、监事、高级管理人员和员工情况......48
公司治理...... 54
公司债券相关情况......56
财务报告...... 59
备查文件目录...... 59
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会
中国证券监督管理委员会
国务院国有资产监督管理委员会
上海证券交易所
公司、本公司、保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司
报告期、本报告期
元、万元、亿元
人民币元、人民币万元、人民币亿元
公司简介和主要财务指标
一、公司信息
公司的中文名称
保利房地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称
公司的外文名称
POLYREALESTATEGROUPCO.,LTD
公司的外文名称缩写
公司的法定代表人
二、联系人和联系方式
董事会秘书
证券事务代表
广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室
三、基本情况简介
公司注册地址
广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址
广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层
公司办公地址的邮政编码
www.polycn.com；www.gzpoly.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、
《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址
www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点
公司董事会办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票上市交易所
上海证券交易所
六、其他相关资料
公司聘请的会计师事务
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
所（境内）
上海南京东路61号4楼
签字会计师姓名
金华、邓艳明
中信证券股份有限公司
报告期内履行持续督导
北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
职责的保荐机构
签字的保荐代表人姓名
石衡、朱洁
持续督导的期间
七、近三年主要会计数据和财务指标
(一)主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据
146,306,235,168.92 154,752,138,129.80
123,428,784,172.05
归属于上市公司股
15,625,886,183.86
12,421,551,064.86
12,347,579,022.33
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
15,438,973,853.46
12,257,799,041.22
12,233,798,193.44
损益的净利润
经营活动产生的现
-29,295,855,440.87
34,053,957,194.00
17,784,647,744.43
金流量净额
本期末比上
年同期末增
归属于上市公司股
106,979,798,171.50
89,253,187,376.76
71,522,559,909.98
东的净资产
696,451,750,899.16 467,996,774,750.41
403,833,203,006.96
(二)主要财务指标
主要财务指标
本期比上年同期
基本每股收益（元／股）
稀释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）
提高0.79个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）
提高0.81个百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用√不适用
八、境内外会计准则下会计数据差异
(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用√不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用√不适用
(三)境内外会计准则差异的说明：
□适用√不适用
九、2017年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
（1-3月份）
（4-6月份）
（7-9月份）
（10-12月份）
17,903,749,296.96
36,554,871,134.79
21,081,861,048.21
70,765,753,688.96
归属于上市
公司股东的
1,891,441,835.28
3,759,113,432.15
2,618,683,491.94
7,356,647,424.49
归属于上市
公司股东的
扣除非经常
1,826,751,020.15
3,719,547,217.80
2,598,917,220.26
7,293,758,395.25
性损益后的
经营活动产
生的现金流
-13,751,172,082.33
4,144,202,272.86
-21,237,854,423.48
1,548,968,792.08
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
币种:人民币
非经常性损益项目
2017年金额
2016年金额
2015年金额
非流动资产处置损益
72,234,272.01
22,872,636.74
670,883.71
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定
1,837,929.33
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性
-586,471.04
23,652,196.72
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
172,529,614.42
185,377,489.19
176,412,783.83
少数股东权益影响额
-33,718,906.61
-21,506,792.81
-19,231,262.01
所得税影响额
-23,546,178.38
-48,481,435.53
-44,071,576.64
186,912,330.40
163,752,023.64
113,780,828.89
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
广东省高速公路发展股份
692,307,686.16
820,850,195.14
128,542,508.98
34,008,096.86
中航地产股份有限公司
464,408,501.18
464,408,501.18
3,347,950.06
澳元套期保值
-40,648,207.75
-3,051,453.67
37,596,754.08
英镑套期保值
64,300,404.47
131,548,826.40
67,248,421.93
-586,471.04
715,959,882.88 1,413,756,069.05
697,796,186.17
36,769,575.88
十二、 其他
□适用√不适用
公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。经过25
年的专业发展，公司成长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两
翼”的综合性地产开发企业。
在房地产开发业务方面，公司聚焦刚性需求和改善需求，始终坚持以中小户型的普通住宅开发
为主的开发策略；坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略，在重点深耕珠
三角、长三角、京津冀等城市群的同时，结合国内经济战略走向，逐步延伸至中部、西部、海峡西
岸等国家重点发展区域。此外，经过多年的开发经验积累，公司形成了公开市场招拍挂、旧城改造、
合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力，为公司的可持续发展奠定坚实基础。
在坚持房地产主业的同时，公司还积极培育房地产金融和社区消费服务业务。房地产金融方面，
公司形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，通过地产与基金相结合，实现对更
多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长。社区消费服务方面，公司充分挖掘业户资
源的消费需求，致力于打造涵盖物业管理、增值服务、社区商业、长租公寓在内的综合服务商。
针对报告期内房地产行业发展情况，公司进行了分析论述，详见本报告第四节“经营情况的讨
论与分析”。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用√不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用
1、前瞻战略眼光和卓越的管理能力
公司自1992年成立之初便坚定以房地产开发为主业，房地产主业占比始终保持在95%以上。清
晰的战略方向使得公司充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇，经营规模节节攀升，2017年
公司以3092亿元的签约销售规模稳居行业前五。
同时，随着房地产行业进入不同发展阶段，以及政策调控的不断影响，行业发展环境也愈加复
杂多变。面对行业的复杂性和多样性，公司在既定战略的基础上，不断微调战略方向，灵活修正经
营策略，确保公司持续健康发展。
2、可持续发展资源优势
公司始终坚持全国化战略布局，以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。截至目
前，公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开
花的城市群布局，在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源，保证公司无论是在行
业上升期还是调整期，均有充足的资源灵活应对市场变数。
3、多元化融资方式及低成本融资优势
公司充分发挥央企优势，不断探索、创新融资方式，构建了以银行信贷为主、股权融资、直接
债务融资、创新融资为辅的多元化融资渠道，使得公司在行业发展不同阶段均具备快速获取资金的
能力，助力公司可持续发展。同时，公司凭借多年积累的雄厚经营实力和企业信誉，赢得各类金融
机构的高度信任，具备突出的低成本融资能力。截至报告期末，公司银行贷款授信额度近3600亿元，
剩余未使用额度超2000亿元，有息负债综合融资成本仅4.82%。
4、专业的管理团队和高效的执行力
公司以出色的行业地位和优秀的企业文化汇聚了大批房地产专业人才。公司核心管理团队人员
稳定，项目运作经验丰富，确保公司战略的有效实施；同时，公司运营团队专业技能突出、学习能
力强、人员结构合理，为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。公司不断完善激励方式，通过股权
激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一，形成强大的企业凝聚力。
公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内
部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出雷厉风行、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。
5、突出的品牌影响力
公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公
司，也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念，
致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，公司品牌价值持续
提高。2017年末，公司品牌价值达528.3亿元，连续八年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，
并连续十五年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合
发布中国房地产百强企业，2017年综合实力位列第四名。
经营情况讨论与分析
一、市场回顾与展望
2017年，在“因城施策、分类调控”的总体思路指导下，市场延续2016年的趋势，房地产行
业销售总量创出历史新高。全年，全国商品房销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%，较2016年
增加1.6万亿元；商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%。
2017年12月，全国百城住宅平均价格为13967元/平方米，较2016年同期上涨7.15%，涨幅较
去年同期缩小11.6个百分点。从月度同比数据看，百城价格指数从2月份开始，扭转了2015年4
月以来持续上涨的趋势，由最高点18.86%的同比涨幅逐月回落至个位数水平，调控效果明显。
分城市来看，政策调控最为严厉的一二线城市，价格影响最为显着。其中，一二线城市平均价
格指数分别为1.43%和7.70%，上涨幅度分别较2016年同期缩小22.07和10.25个百分点；而三线
城市平均房价表现突出，累计上涨12.32%，同比增幅稳定在高位水平。
2017年，全国房地产开发投资完成额10.98万亿元，同比增长7%，与去年增速基本持平，其中
住宅投资完成额7.51万亿元，同比增长9.4%。
全年，房地产新开工面积17.87亿平方米，同比增长7%，开工总量继续创下历史新高。同时，
房地产开发企业土地购置面积2.55亿平方米，比上年增长15.8%；土地购置费2.32万亿元，增长
23.4%，增速较去年同期提高17.2个百分点。
2017年，房地产行业库存总量保持下降趋势，去库存效果明显。全国商品房待售面积降至5.89
亿平方米，较2016年同期下降1.06亿平方米，较去年同期下降15.3%，降幅较去年同期扩大12.1
个百分点。其中，全国商品住宅待售面积3.02亿平方米，同比下降25.1%，降幅较去年同期扩大14.1
个百分点。
2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，限
商、限售、限签等新政策不断出台，商品房销售增速逐月回落，过快上涨的房价也得到遏制，行业
调控效果逐渐显现，市场逐步回归理性。
展望2018年，围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调，行业常态化、差异化调控不会
放松，并将保持一定的稳定性和连续性。与此同时，防风险作为当前中央经济工作会议的重要内容，
意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出更高要求。在看到市场波动
风险的同时，我们认为调控只是完善房地产行业长效机制的阶段性手段，其目的是为防范化解市场
风险，保持房地产市场平稳健康发展。而在新型城镇化进程尚在推进、居民居住品质要求不断提升
的背景下，支撑行业发展的根本因素并没有改变，市场仍存在结构性机会。房地产行业进入壁垒正
在不断抬升，企业竞争更加充分。这也意味着，具备综合开发能力的大型企业将更适应行业变化，
更好地把握市场机会。
二、报告期内主要经营情况
1、销售金额创历史佳绩
2017年，公司把握市场机会，销售规模再创历史新高。报告期内，公司实现签约销售金额3092
亿元，同比大增47.2%，保持了2016年以来的高增长趋势，也是公司在2012年跨入千亿台阶后的
最高增速，展现央企地产龙头形象。本年公司累计签约面积2242万平方米，同比增长40.3%。
报告期内，公司始终坚持普通住宅中小户型的产品定位，以满足刚需和改善人群居住需求。2017
年，公司成交产品中，住宅产品销售金额占比为85.5%，其中，144平米以下中小户型住宅产品占比
2017年，公司重点区域和重点城市依然表现突出。三大核心城市群销售占比近70%，其中粤港
澳大湾区销售近千亿；从单城表现上看，广州、佛山、武汉、成都、南京、上海、重庆、杭州、合
肥等9个城市单城销售破百亿元。除此之外，公司7个城市市场占有率排名第一，23个城市市场排
名位居前三。
从城市结构来看，公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为82%，三四线城市销
售占比提升10个百分点至18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩
2、持续优化资源储备
报告期内，公司实现项目拓展共计204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，
同比分别增长88%和128%，平均楼面地价6118元/平方米。
报告期内，公司始终聚焦一二线资源补充，一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%。
与此同时，公司继续落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。全年，公
司新进入城市24个，公司全国城市布局增加至92个。
截至报告期末，公司储备资源丰富，待开发土地储备面积9090万平方米，保障公司未来2-3年
的开发需求。其中，一二线城市土地储备面积占比约63%，三四线城市占比约37%。
3、并购整合成果凸显
公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017年，公司通过
并购等合作方式累计获取项目81个，新增容积率面积2190万平方米，达到总土地拓展面积的48%。
报告期内，公司大型并购整合持续发力。一方面，公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11
个项目收购，新增规划容积率面积近538万平方米。截至报告期末，公司与中国航空工业集团有限
公司地产业务的整合已基本完成，公司通过分批方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20
个项目、新增规划容积率面积910万平方米。
另一方面，公司以现金方式收购保利（香港）控股有限公司50%股权方案获得股东大会高票通
过。通过本次交易，公司将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合，进一步扩大业务区
域，有利于提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。
4、利润规模大幅提升
近年来房地产市场持续回暖，市场价格稳步回升，公司房地产业务利润率水平稳步提高。报告
期内，公司综合毛利率为31.05%，较去年同期增长2.05个百分点，其中，房地产结算毛利率提升
2.48个百分点至30.50%。报告期内，公司实现净利率13.45%，同比提升2.42个百分点。
受此影响，报告期内公司归母净利润增速大幅上升。本年，公司实现营业收入1463.06亿元，
同比减少5.46%；实现净利润196.77亿元，其中，归属母公司净利润金额156.26亿元，同比增长
25.8%，增幅较去年同期大幅提升25.2个百分点。与此同时，随着合作项目增多并陆续进入项目结
转期，公司投资收益大幅增长。报告期内，公司实现投资收益16.8亿元，同比增长34.77%。
5、财务状况安全稳健
报告期内，公司为防范行业流动性风险，把握潜在并购整合机会，主动调整财务策略，以抢回
笼和抢资金作为年度工作重点。全年来看，公司新增有息负债1261亿元，净增有息负债924亿元，
报告期内，公司新增有息负债综合成本仅为4.98%，存量有息负债综合成本仅为4.82%。同时，公司
全年累计回笼金额2644亿元，回笼率达到85.5%，处于历史较高水平。
报告期内，受有息债务上升的影响，公司的资产负债水平有所回升。期末，公司资产负债率和
净负债率分别为77.28%和86.45%。尽管如此，公司总体债务结构合理，总体风险可控。报告期内，
公司一年内到期债务仅294.95亿元，仅为公司账面现金余额的43.5%。同时，从债务类型结构上看，
银行借款占比66%，各类债券占比16%，其他类型借款占比18%。
6、两翼业务发展提速
房地产金融方面，公司累计基金管理规模达到785亿元，其中，信保基金累计管理规模637亿
元，连续六年评为“房地产基金前十强”；保利资本累计管理规模148亿元。
社区消费服务方面，公司旗下保利物业顺利登陆新三板，迈出资本运作的第一步。报告期内，
保利物业实现营业收入32.4亿元，归母净利润2.3亿元。同时，保利物业本年合同管理面积17423
万平方米，同比增长44.75%。其中，本年新增外拓项目合同面积达到2379万平方米，同比增长52%，
累计外拓合同面积占比达23%。在传统的住宅物业、商业物业基础上，积极开展高校、政府、工业
园区、医院等业态布局。
在做好基础物业服务同时，公司围绕社区庞大的客户资源，不断丰富社区消费服务内涵，在社
区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面均实现了“由零到一”的突破。
商业经营方面，公司旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米，实现经营收入及管理
费收入超10亿元。公司积极推动品牌输出，在武汉、长沙、天津等6个城市实现自主购物中心品牌
输出；在兰州、郴州、云浮实现自主酒店品牌输出，并且获得全球四大酒店管理集团各档次共计10
个品牌的特许经营合作意向。
主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
币种:人民币
上年同期数
变动比例（%）
146,306,235,168.92
154,752,138,129.80
100,872,416,253.01
109,880,680,194.30
3,866,213,661.81
3,544,878,100.58
2,844,838,048.49
2,266,511,838.50
2,391,762,567.40
2,233,925,005.46
经营活动产生的现金流量净额
-29,295,855,440.87
34,053,957,194.00
投资活动产生的现金流量净额
-16,950,719,217.37
-13,058,728,645.61
筹资活动产生的现金流量净额
67,397,578,500.49
-11,328,683,949.64
1. 收入和成本分析
√适用□不适用
报告期内，公司实现营业收入1463.06亿元，同比下降5.46%；营业成本1008.72亿元，同比
下降8.20%，主要受营改增及项目结转区域结构影响。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
币种:人民币
主营业务分行业情况
率（%） 比上年增
毛利率比上年增减
房地产销售
137,463,398,132.45
95,536,234,231.22
增加2.48个百分点
8,691,598,184.20
5,308,938,827.58
减少7.76个百分点
146,154,996,316.65
100,845,173,058.80
增加2.06个百分点
主营业务分地区情况
率（%） 比上年增
毛利率比上年增减
52,844,874,449.87
34,594,252,135.13
增加3.49个百分点
35,014,053,661.32
24,546,506,327.29
减少0.86个百分点
17,646,576,484.98
12,661,439,031.11
减少0.71个百分点
17,477,350,759.54
12,852,824,611.02
增加4.07个百分点
15,759,370,882.04
10,078,634,391.17
增加7.60个百分点
6,961,523,731.07
5,843,723,928.53
减少3.93个百分点
451,246,347.83
267,792,634.55
增加8.79个百分点
146,154,996,316.65
100,845,173,058.80
增加2.06个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用□不适用
其中：占公司营业收入总额或营业利润总额10%以上的地区
单位：元 币种：人民币
毛利率比上年增减
52,844,874,449.87
34,594,252,135.13
增加3.49个百分点
35,014,053,661.32
24,546,506,327.29
减少0.86个百分点
17,646,576,484.98
12,661,439,031.11
减少0.71个百分点
17,477,350,759.54
12,852,824,611.02
增加4.07个百分点
15,759,370,882.04
10,078,634,391.17
增加7.60个百分点
138,742,226,237.75
94,733,656,495.72
增加2.41个百分点
中部片区、华北片区营业收入、营业成本变动较大，主要受项目交付结转波动影响；华南片区、
西部片区、华北片区毛利率同比提高，主要受结转项目结构差异影响。
房地产业务分地区情况表
单位：元、平方米 币种：人民币
累计结算面积
45,173,036,766.06
4,031,787.66
16,291,164.37
34,904,767,258.17
2,689,680.06
10,211,871.54
15,456,436,137.55
1,629,904.08
9,981,220.73
17,100,077,276.19
2,367,023.32
15,403,328.51
17,543,154,185.70
2,251,582.52
11,662,754.21
6,946,630,719.54
857,545.08
8,034,926.58
339,295,789.24
137,463,398,132.45
13,849,722.42
71,617,114.64
备注：累计结算面积仅限当年结转项目。
(2). 产销量情况分析表
□适用√不适用
(3). 成本分析表
单位：万元
分行业情况
上年同期金额
3,652,406.20
4,592,326.63
-20.47受营改增及项
房地产开发建设及
5,901,217.22
5,985,517.29
-1.41目结转区域变
化影响，相应地
530,893.88
405,723.89
结转成本减少
10,084,517.30
10,983,567.81
成本分析其他情况说明
√适用□不适用
土地成本占比有一定程度下降，主要由于营改增及项目结转区域变化影响。
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用□不适用
前五名客户销售额213,587.50万元，占年度销售总额1.46%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额0万元。
前五名供应商采购额40,653.55万元，占年度采购总额27.84%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额0万元。
√适用□不适用
报告期内，公司发生销售费用38.66亿元，同比增长9.06%，主要是由于销售规模增加；管理
费用28.45亿元，同比增长25.52%，主要为公司规模扩大，管理支出增加。财务费用23.92亿元，
同比增加7.07%，主要是由于有息负债增加。
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
□适用√不适用
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
上年同期数
经营活动产生的
-2,929,585.54
3,405,395.72
-6,334,981.26
-186.03 拓展支出增加，合作
现金流量净额
项目往来款投入增加
投资活动产生的
-1,695,071.92
-1,305,872.86
-389,199.06
-29.80 收购支出现金增加
现金流量净额
筹资活动产生的
6,739,757.85
-1,132,868.39
7,872,626.24
694.93 取得借款增加
现金流量净额
非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用√不适用
资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
本期期末数
上期期末数
67,801,200,965.58
46,983,821,928.22
44.31 房款回笼和银行
与联营、合营企
63,642,307,824.63
38,712,675,559.96
64.40 业及子公司合作
方股东的往来款
439,039,610,648.48
303,303,584,801.43
44.75 房地产项目地价
和工程投入增加
18,813,102,683.93
4,899,205,693.68
284.00 待抵扣土地抵减
对外投资增加，
1,708,685,756.74
998,196,850.53
71.18 主要是新增对中
航地产的投资
对联营、合营企
23,450,654,572.48
14,751,151,705.08
58.98 业的投资增加、
联营合营企业结
转利润增加
16,525,026,832.28
11,421,348,368.68
44.69 持有商业、酒店、
写字楼增加
3,356,869,683.85
1,823,206,449.91
84.12 可抵扣亏损增加
3,066,939,222.76
409,000,000.00
649.86 并购带入短期借
1,357,471,895.07
2,604,209,033.74
-47.87 偿还应付票据
225,305,868,329.27
155,543,116,857.36
44.85 预收房款增加
1,014,416,602.95
700,865,751.54
44.74 计提利息增加
67,797,994,727.93
48,352,039,038.72
40.22 子公司合作方对
等投入资金增加
一年内到期借款
26,428,480,716.45
12,823,992,000.00
106.09 与美元债增加
147,653,850,792.91
68,866,552,071.37
114.41 银行借款增加
本年实现少数股
51,259,867,571.02
28,848,759,851.69
77.68 东损益以及少数
股东投入增加
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
截至日，公司所有权受限资产主要是金融机构借款而设定的抵押资产，包括存
货、投资性房地产和固定资产等。此外，公司部分货币资金为履约保证金存款，在履约期间使用权
受到限制。具体情况如下表所示：
单位：万元 币种：人民币
履约保证金存款
4,105,189.97
741,904.21
4,925,623.22
3. 其他说明
□适用 √不适用
行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司2017年度房地产开发项目汇总表
单位：万元、平方米
广州保利创融广场
广州市天河区
广州保利中融广场
广州市天河区
广州保利天河区金融城961项目★
广州市天河区
广州保利世界贸易中心
广州市海珠区
广州保利天悦
广州市海珠区
广州保利华润紫云
广州市白云区
广州葛洲坝保利曼城
广州市荔湾区
广州保利葛洲坝海德公馆
广州市荔湾区
广州保利和光晨樾（原广钢08/09项目）
广州市荔湾区
广州保利花海湾（原百花香料厂项目）
广州市荔湾区
广州保利广钢206项目
广州市荔湾区
广州保利广钢219项目
广州市荔湾区
广州保利广钢224项目
广州市荔湾区
广州荔湾区广钢218项目
广州市荔湾区
广州保利中科广场
广州市黄埔区
广州保利罗兰国际
广州市黄埔区
广州越秀保利爱特
广州市黄埔区
广州保利学府里
广州市黄埔区
广州保利鱼珠项目
广州市黄埔区
广州保利大都汇
广州市番禺区
广州保利番禺汉溪村项目
广州市番禺区
广州保利红馆
广州市番禺区
广州番禺黄金海岸项目★
广州市番禺区
广州保利桃花源
广州市从化区
广州保利从化区江埔果场项目★
广州市从化区
广州增城保利东江首府
广州市增城区
广州保利i立方
广州市增城区
广州保利合锦嘉苑（原增江街项目）
广州市增城区
广州保利i立方plus（原腊圃村项目）
广州市增城区
广州中航城★
广州市增城区
广州保利塔岗项目★
广州市增城区
广州增城区章陂项目★
广州市增城区
广州保利增城东部枢纽经济总部项目★
广州市增城区
广州保利增城区小楼大院二期项目★
广州市增城区
广州保利星海小镇
广州市南沙区
广州保利蕉门岛北项目
广州市南沙区
广州保利蕉门岛南项目
广州市南沙区
广州保利花都区中轴线商业项目★
广州市花都区
写字楼 拟建
上海保利香槟花园
上海市杨浦区
上海保利叶上海
上海市宝山区
上海保利叶之林
上海市宝山区
上海保利熙悦
上海市宝山区
上海保利蔚蓝林语
上海市浦东新区
上海保利铃兰公馆
上海市浦东新区
上海保利周浦镇西社区项目
上海市浦东新区
上海保利芦潮港C0204项目★
上海市浦东新区
上海保利世博项目★
上海市浦东新区
上海保利西岸
上海市徐汇区
上海保利艾庐
上海市周浦镇
上海保利西郊锦庐
上海市青浦区
上海水悦堂（原青浦久事项目）
上海市青浦区
上海奉贤区南桥新城项目
上海市奉贤区
上海保利奉贤区临港园区石槐路项目★
上海市奉贤区
张家港市保利金港镇中港路东项目★
苏州市张家港市
张家港市保利保税区中港路东项目★
苏州市张家港市
张家港市保利锦丰片区华昌路西项目★
苏州市张家港市
张家港市保利暨阳湖大道北项目★
苏州市张家港市
张家港市泗杨路北侧项目★
苏州市张家港市
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常熟市尚湖镇
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常熟市董浜镇
南通通州区银河新区项目★
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北京市大兴区
北京大兴区瀛海镇黄亦路南项目★
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北京景粼原着（原孙河北项目）
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北京市朝阳区
北京保利和锦薇棠（原首开常营项目）
北京市朝阳区
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北京市门头沟区
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北京金茂广场（原四合庄北地块项目）
北京市丰台区
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佛山市禅城区
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东莞市茶山镇
东莞保利林森意境（原大岭山WG066项目） 东莞市大岭山镇
东莞碧桂园森美花园
东莞市大岭山镇
东莞保利格外松湖（原大岭山WG068项目） 东莞市大岭山镇
东莞保利紫岸花城
东莞市洪梅镇
东莞保利月湖园（原生态园项目）
东莞市生态产业园区
东莞保利桥头镇新路项目★
东莞市桥头镇
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中山市火炬开发区
中山保利国际广场
中山市港口镇
中山保利领岸花园（原南朗项目）
中山市南朗镇
中山碧桂园保利天启★
中山市南朗镇
中山保利林海（原五桂山项目）
中山市五桂山镇
中山保利香槟国际★
中山市黄圃镇
珠海保利时代
珠海市金湾区
珠海九州保利天和★
珠海市金湾区
珠海保利海上五月花
珠海市高新区
珠海保利国际广场
珠海市横琴新区
珠海保利十字门项目
珠海市香洲区
珠海碧桂园保利海悦天境花园★
珠海市高栏港经济区
珠海保利碧桂园海棠花园★
珠海市高栏港经济区
珠海保利斗门区白蕉镇桥湖路西项目★
珠海市斗门区
珠海保利斗门区白蕉镇桥湖路东项目★
珠海市斗门区
南昆山保利锦里
龙门县南昆山镇
汕尾保利金町湾
汕尾市城区
汕尾保利大都汇
汕尾市城区
汕尾保利金町湾二期
汕尾市城区
深圳保利香槟苑（原大鹏新区项目）
深圳市大鹏新区
汕头保利和府（原东海岸新城项目）
汕头市龙湖区
梅州保利江南和府★
梅州市梅江区
梅州保利公园里★
梅州市梅江区
揭阳保利普宁市象鼻山项目★
揭阳市普宁市
揭阳保利空港区项目★
揭阳市榕城区
惠州保利惠城区小金口项目★
惠州市惠城区
茂名保利大都会（原东海岸、大都会项目）
茂名市电白县
茂名保利东江项目★
茂名市茂南区
茂名保利福盛小区项目★
茂名市茂南区
江门保利大都会
江门市蓬江区
江门鹤山保利中央花园
江门市鹤山市
江门保利中央公馆（原台山项目）
江门市台山市
江门保利西海岸★
江门市新会区
清远保利花园
清远市清新县
清远保利天汇
清远市清城区
清远保利麓湖（原石角项目）★
清远市清城区
清远市保利英德市中央公馆★
清远市英德市
韶关保利芙蓉新城
韶关市武江区
韶关保利中滨花园★
韶关市武江区
韶关保利高铁站项目★
韶关市武江区
韶关保利心语花园
韶关市浈江区
湛江保利原点广场
湛江市霞山区
湛江保利西海岸
湛江市赤坎区
肇庆保利花园
肇庆市肇庆新区
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澳洲墨尔本市
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美国洛杉矶市中心希望街1133号项目
美国洛杉矶市
国外项目合计
注1：加“★”为2017年公司新拓展项目。
注2：2017年公司销售签约均价约为1.38万元/平方米。
注3：上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化。
注4：上述项目可能因规划调整等原因导致项目的计划投资及可售容积率面积等指标发生变化。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
详见公司2017年度房地产开发项目汇总表。
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
详见公司2017年度房地产开发项目汇总表。
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
详见公司2017年度房地产开发项目汇总表。
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额
整体平均融资成本(%)
利息资本化金额
20,460,136.35
1,035,711.17
6. 其他说明
□适用 √不适用
投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
√适用□不适用
(1)重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
被投资公司
1上海华辕实业上海保利 上海世博土地控股有限公司
2珠海天志发展珠海九州 珠海九州控股集团有限公司、汇添富
置业有限公司
资本管理有限公司
(2)重大的非股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本年项目权
项目权益累
广州保利从化区江 进行前期规划
广州从化保利房地
埔果场项目
和报建工作
产开发有限公司
宁波保利海曙区姚 进行前期规划
宁波保利实业投资
和报建工作
北京大兴区旧宫镇 进行前期规划
北京和信兴泰房地
和报建工作
产开发有限公司
合肥保利柏林之春
进行主体施工
安徽保利房地产开
发有限公司
北京大兴区旧宫镇 进行前期规划
北京和信金泰房地
和报建工作
产开发有限公司
杭州襄七房项目
进行前期规划
杭州建泽房地产开
和报建工作
发有限公司
广州保利广钢224 进行前期规划
广州市保越房地产
和报建工作
开发有限公司
济南保利和唐悦色
进行前期规划
济南保逸房地产开
和报建工作
发有限公司
天津保利南开区迎 进行前期规划
天津筑源置业有限
水道94号项目
和报建工作
西安丈八北路项目
进行主体施工
陕西尚湖房地产开
发有限公司
(3)以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
初始投资成本
广东省高速公路发
499,999,995.56
34,008,096.86
128,542,508.98
820,850,195.14
展股份有限公司
中航地产股份有限
374,013,800.00
3,347,950.06
90,394,701.18
464,408,501.18
澳元套期保值
37,596,754.08
-3,051,453.67
英镑套期保值
-586,471.04
67,248,421.93
131,548,826.40
874,013,795.56-
36,769,575.88
323,782,386.17
1,413,756,069.05
重大资产和股权出售
□适用 √不适用
主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
报告期内，对公司净利润影响达到10%以上的子公司、参股公司如下：
单位：万元 币种：人民币
10,000 7,698,056.75 1,330,363.
12.98 1,537,198.
5,000 4,829,180.67 1,488,592.
11.90 1,171,320.
20,000 8,187,967.57
本年度取得和处置的控股参股公司情况详见2017年度财务报表附注“五、合并财务报表重要项
目注释-（十三）长期股权投资”、“六、合并范围的变更”和“七、在其他主体中的权益”。
公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
行业格局和趋势
√适用 □不适用
详见本报告第四节“一、市场回顾与展望”。
公司发展战略
√适用 □不适用
公司结合十三五期间的行业发展阶段和市场特点，提出以房地产开发经营为主、以房地产金融
和社区消费服务为翼的“一主两翼”的战略布局。通过三者协同作用，逐步构建“多元”的利润增
长模式。在十三五规划中段，行业格局发生新的变化，公司针对行业新特点，对“一主两翼”战略
进行优化升级，保持战略的与时俱进。
房地产开发主业方面，在多主体、多渠道供地、租购并举的长效调控基调之下，公司坚定以核
心城市为中心的城市群布局策略，坚持对三大城市群及周边区域、重要节点城市的深耕。同时，根
据当前市场分化、调控分化的趋势特点，在城市深耕的基础投资战略基础上，辅以挖掘市场轮动、
板块周期机会，强化差异化投资策略。其次，顺应土地供应“多主体、多渠道”趋势，灵活运用多
种投资拓展、管理输出模式，加强对工业用地、产业用地、基础设施用地、村集体用地的获取，提
高对各类土地资源控制能力。第三，发挥传统资源获取优势，继续强化兼并收购的资源获取方式，
充分发挥中央房企排头兵的优势，全方位参与各类产业协同，以公建模式推动城市更新、以文化IP
模式提升生活品质、以产业协同模式助力产业升级与乡村振兴。
在坚定房地产主业战略定位基础上，强化专业板块自身发展能力，与主业形成业务协同和互补，
通过不断加大专业板块的业务规模，逐渐提升专业板块在公司总体收入中的贡献度。即：物业、租
赁、代理、商业、建筑、产业与消费金融等业务，在产业升级、消费升级趋势中明确战略定位，加
大市场化拓展力度，形成集群优势。大健康、教育、会展等业务，借助地产主业规模优势，通过并
购、整合、混改等多种方式，发挥创新与激励机制，为公司培育新利润单元。
房地产金融方面，公司以房地产基金和普惠金融为基础，与主业协同发展，并对产业链上下游
进行整合，对前沿产业进行探索布局，培育公司新的业务增长极。一方面，提高产融结合的程度，
以房地产基金撬动主业规模扩张及业绩增长，实现增长路径的升级。另一方面，构建服务两翼业务
的全产业链基金体系，助推基金规模增长同时反哺主业发展。第三，整合公司优质资源，利用ABS、
REITs、基金等资本运作手段，实现优质物业的资本市场融资功能，提升自身资产的周转效率。
社区消费服务方面，公司将围绕人民美好生活的消费升级需求，构建社区消费生活场景，为客
户提供优质增值服务。以物业服务、社区商业、长租公寓为重点，依托房地产开发和经营主业，充
分挖掘业主资源，积极匹配消费需求，延伸社区消费服务价值链。通过市场化、资本化的方式实现
公司在社区消费服务领域的多元化快速发展，打造社区综合服务商。
公司中长期坚定看好房地产行业，未来三到五年，商住滚动开发为主营业务和主要利润来源，
相关产业经营提升规模与能力，构筑更多元、更立体、更可持续的综合发展能力。
√适用 □不适用
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资2570亿元，计划新开工面积3300万平方米，计
划竣工面积1900万平方米。
风险与机遇
√适用 □不适用
始于2016年四季度调控新政，标志着房地产行业进入新一轮调控期。与以往不同的是，本轮的
调控方式不断创新、调控区域持续扩围、调控深度进一步升级。而且随着政策的持续深入，给房地
产行业带来的下行压力正在逐渐加大，对房地产企业应对市场能力提出更高要求。另一方面，尽管
中央定调稳健中性货币政策，但从2018年初开始，房地产行业去杠杆信号不断加强，银行信贷、信
托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制，行业将面临一定的流动性风险。
行业调控会带来市场波动，但其目的最终是为了促进行业平稳健康发展，支撑行业发展的根本
因素仍未改变。2017年末，中国常住人口统计的城市化率为58.52%，户籍人口城市化率为42.35%，
与美国、日本等发达国家80%左右的城镇化率相比，我国的新型城镇化进程还有很大的提升空间。
而且，我国幅员辽阔，各省市经济发展水平不均衡，城镇化结构差异显着，部分城镇化起步较晚的
省份、区域，具有明显的“后发效应”。此外，随着产业和人口向核心都市周边的不断外溢，我国
单核城市的发展模式将逐步向多元城市群、都市圈过渡，行业也将在这一过程中迎来新的结构性机
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
为进一步明确公司未来现金分红预期，保持现金分红政策的持续性和稳定性，充分保障股东利
益，公司修订了《年股东回报规划》，并已经2016年第二次临时股东大会审议通过。
日，公司实施了2016年度每10股派发现金红利3.15元（含税）的分配方案，
具体情况详见公司于日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券
日报》和上交所网站上刊登的《保利房地产（集团）股份有限公司2016年年度权益分派实施公告》
（公告编号）。报告期内，公司严格执行了有关分红原则及政策，相关的决策程序和监督
机制完备，中小投资者有充分表达意见和诉求的机会，切实维护了中小投资者的合法权益。
日，经公司第五届董事会第十八次会议审议通过，同意以截至
日公司11,858,441,061股总股本为基数，每10股派发现金红利4.00元（含税），不进行资本公积
金转增股本，公司独立董事已对该预案发表意见。在综合考虑公司战略发展目标、经营规划、盈利
能力、股东回报、社会资金成本以及外部融资环境等因素基础上，董事会审议通过了《
年股东回报规划》。上述事项均须经公司2017年年度股东大会审议通过。
(二)公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每10股每10股派每10股
分红年度合并报表中
占合并报表中归
现金分红的数额
归属于上市公司普通
属于上市公司普
数（股） （含税）
股股东的净利润
通股股东的净利
润的比率(%)
4,743,376,424.40
15,625,886,183.86
3,735,408,934.22
12,421,551,064.86
3,711,066,741.59
12,347,579,022.33
备注：公司2017年度利润分配及资本公积金转增股本方案已经公司第五届董事会第十八次会议
审议通过，尚须经公司2017年年度股东大会审议通过。
(三)以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用√不适用
(四)报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预案
的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用√不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期
内的承诺事项
√适用□不适用
中国保利集团有限公司、保
中国保利集团
利南方集团有限公司、上海
有限公司、保利
三利实业有限公司分别与
其他南方集团有限
保利地产签署了《关于避免月26日
公司、上海三利
同业竞争的协议》，承诺避
实业有限公司
免与保利地产发生同业竞
如保利地产在经营业务中
中国保利集团
需要使用第778875号、第 2002年12
779623号商标时，中国保月15日
利集团有限公司将授权其
无偿使用。
中国保利集团有限公司认
股份中国保利集团
购的股份自本次非公开发
行结束之日（即日
月20日）起三十六个月内
不得转让。
泰康资产管理
泰康资产管理有限责任公
有限责任公司、 司、东吴证券股份有限公
股份东吴证券股份
司、张远捷认购的股份自本
有限公司、张远
次非公开发行结束之日（即月20日
日）起十二
个月内不得转让。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到
原盈利预测及其原因作出说明
□已达到□未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用√不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用√不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
境内会计师事务所名称
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
内部控制审计会计师事务所
立信会计师事务所（特殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用□不适用
经公司2016年年度股东大会审议通过，同意续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司（含
下属子公司）2017年度财务和内控审计机构，相关审计费用授权公司经营层根据会计师事务所全年
工作量协商确定。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
公司拟采取的应对措施
□适用√不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用√不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用√不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东保利南方集团有限公司、实际控制人中国保利集团有限公司不存在
未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用□不适用
日，公司向16名激励对象定
详见日刊登于《中国证券报》、《上
向发行股票新增股份628,983股人民币普通
海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所
股，募集资金净额2,836,084.35元，行权股
网站的《保利房地产（集团）股份有限公司股权激励
份已于日上市流通，行权后公
计划第二个行权期第五次的行权结果暨股份上市公
司总股本增加至11,858,441,061股。
告》（公告编号）
日，经公司第五届董事会第
详见日刊登于《中国证券报》、《上
十次会议审议通过，第二期股票期权激励计
海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所
划激励对象由682名调整为666名，相应的
网站的《保利房地产（集团）股份有限公司第五届董
股票期权数量由万份调整至
事会第十次会议决议公告》（公告编号）
日，经中国证券登记结算有限 详见日刊登于《中国证券报》、《上
责任公司上海分公司审核确认，公司无偿收
海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所
回并完成首期股权激励计划第二个行权期已
网站的《保利房地产（集团）股份有限公司关于公司
失效股票期权343.9978万份的注销事宜，公
首期股票期权激励计划股票期权注销暨实施完成的
司首期股票期权激励计划已实施完成。
公告》（公告编号）
日，经公司2017年第4次临
详见日刊登于《中国证券报》、《上
时董事会审议通过，针对公司2016年度利润
海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所
分配及资本公积金转增股本方案的影响，第
网站的《保利房地产（集团）股份有限公司关于调整
二期股票期权激励计划行权价格由8.72元/
第二期股票期权激励计划行权价格的公告》（公告编
股调整为8.41元/股。
日，经公司第五届董事会第
详见日刊登于《中国证券报》、《上
十八次会议审议通过，第二期股票期权激励
海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所
计划激励对象由666名调整为633名，相应
网站的《保利房地产（集团）股份有限公司第五届董
的股票期权数量由12,679.1653万份调整为
事会第十八次会议决议公告》（公告编号）
12,081.8962万份。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用√不适用
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用√不适用
十四、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
报告期内，公司主要关联交易事项如下表所示：
关联交易类别
本报告期末金额（亿元）
接受财务资助
中国保利集团有限公司
接受财务资助
保利财务有限公司
接受股权投资
合营联营项目接受合作方股东的财务资助
公司的合营、联营企业及
合营联营项目我方股东提供的财务资助
其子公司等控制主体
管理及销售等服务
尾盘项目的车位、商品等资产及相关股权出售
采购商品及接受劳务
联营企业及其他关联人
上述关联交易事项均已经公司2016年年度股东大会审议通过。除接受股权投资、管理及销售等
服务、尾盘项目的车位、商品等资产及相关股权出售、采购商品及接受劳务为发生额口径外，其他
业务类别均为余额口径。
3、临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用□不适用
公司采用现金方式收购公司实际控制人中国保利
详见分别于日、
集团有限公司持有的保利（香港）控股有限公司
日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证
50%股权，成交价格为238,189.17万元，并按照
券时报》、《证券日报》和上交所网站的《保利
50%的持股比例承接保利（香港）控股有限公司应 房地产（集团）股份有限公司关于收购保利（香
偿还中国保利集团有限公司的股东借款本金和应
港）控股有限公司50%股权暨重大关联交易公告》
付未付利息277,085.12万元。上述事项构成重大
（公告编号）、《保利房地产（集团）
关联交易，已经公司第五届董事会第十五次会议、股份有限公司 2017年第二次临时股东大会决议
2017年第二次临时股东大会审议通过。
公告》（公告编号）
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
托管、承包、租赁事项
1、托管情况
□适用√不适用
2、承包情况
□适用√不适用
3、租赁情况
□适用√不适用
√适用□不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B）
12,172,915
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）
12,673,099
担保总额占公司净资产的比例(%)
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
担保情况说明 公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，报告期内银行按揭担保
发生额866,869万元，截至日累计银行按揭担保余额为6,535,698万元。
委托他人进行现金资产管理的情况
1、委托理财情况
(1).委托理财总体情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(2).单项委托理财情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(3).委托理财减值准备
□适用 √不适用
2、委托贷款情况
(1).委托贷款总体情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(2).单项委托贷款情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
(3).委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3、其他情况
□适用 √不适用
其他重大合同
√适用 □不适用
1、重大土地出让及合作开发合同
单位：万元 币种：人民币
上海市浦东新区
上海华辕实
世博村B地块
业有限公司
杭州襄七房
杭州市滨江区襄
杭州建泽房
杭州市国土
七房单元地块
地产开发有
广州市从化区江
广州从化保
广州市国土
从化区江埔
埔街凤院村江浦
利房地产开
资源和规划
发有限公司
天津保利南
天津市南开区迎
天津筑源置
天津市国土
开区迎水道
水道北侧地块
业有限公司
资源和房屋月26日
宁波市海曙区机
宁波保利实
宁波市国土
海曙区姚丰
场路西侧地块
业投资有限
珠海市金湾区西
珠海天志发
湖城区省道
展置业有限
S272西侧地块
北京大兴区
北京市大兴区旧
北京和信兴
北京市规划
旧宫镇南项目
宫镇南侧地块
泰房地产开
和国土资源
发有限公司
管理委员会
北京大兴区
北京市大兴区旧
北京和信金
北京市规划
旧宫镇北项目
宫镇北侧地块
泰房地产开
和国土资源
发有限公司
管理委员会
成都保利天
成都市天府新区
成都保利天
成都市国土
府新区170亩
正兴街道田家寺
新房地产开
发有限公司
济南保利和
济南市历城区飞
济南保逸房
济南市国土
跃大道南侧地块
地产开发有
2、重大借款合同
单位：万元 币种：人民币
保证方式及保证方
工商银行、
北京未来科技城保
农业银行、
昌置业有限公司
交银国际信托
上海保利建锦房地
保证，保利房地产（集团）
产有限公司
股份有限公司
广州保利城改投资
保证，保利房地产（集团）
股份有限公司
250,000 保利房地产（集团）
股份有限公司
250,000 保利房地产（集团）
股份有限公司
250,000 保利房地产（集团）
股份有限公司
工商银行、
合肥和德房地产有
抵押、保证，保利房地产
中国银行、
（集团）股份有限公司
南洋商业银行
250,000 保利房地产（集团）
股份有限公司
太平洋资管
250,000 保利房地产（集团）
股份有限公司
广州物产美通贸易
保证，保利房地产（集团）
股份有限公司
十六、其他重大事项的说明
√适用□不适用
1、日，经2015年年度股东大会审议通过，公司拟发行不超过人民币150亿元（含
人民币150亿元）的公司债券（含普通公司债券及可续期公司债券），该事项尚须中国证监会等证
券监管部门核准，公司目前正在积极推进公司债券相关工作。
2、日、日，公司合计发行50亿元中期票据（永续中票），利
率均为5.40%，该事项详见日、日刊登于《中国证券报》、《上海
证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上交所网站的《保利房地产（集团）股份有限公司2017
年度第一期中期票据发行结果公告》（公告编号）、《保利房地产（集团）股份有限公司
2017年度第二期中期票据发行结果公告》（公告编号）。
十七、积极履行社会责任的工作情况
上市公司扶贫工作情况
√适用□不适用
1. 精准扶贫规划
公司坚持“和者筑善”的品牌理念，在大力推进房地产开发及相关产业发展的同时，主动参与
公益扶贫工作，履行社会责任。
立足于自身专业优势，公司将积极响应中央和各级政府关于精准扶贫、定点扶贫、对口扶贫的
倡导和要求，制定扶贫方案和工作计划，保障扶贫效果。同时，公司也将投身于贫困地区的教育改
善、医疗保障、民族文化传承等公益事业，不断丰富扶贫工作的领域和内涵。
2. 年度精准扶贫概要
公司积极参与扶贫工作，具体事项如下：
（1）广东省扶贫开发专项基金：公司连续两年参与广东省慈善总会主办的“广东扶贫济困日活
动”，合计捐资1000万元用于广东省慈善总会扶贫济困项目，将投向广东省兴宁市双头村定点扶贫
项目、保利地产梦想艺术课堂项目、广东慈善总会“美丽乡村”项目等；
（2）山西省河曲县对口扶贫项目：根据国务院国资委统一安排，公司实际控制人中国保利集团
有限公司对口扶贫山西省河曲县，公司“和基金”参与保利-巡中体育场援建、巡镇中学教师基金、
二人台艺术团资助等子项目捐赠，报告期内共计支出30万元；
（3）广东省重点援藏项目：公司持续推进广东省重点援藏项目“林芝鲁朗小镇”的投资建设，
公司“和基金”与林芝市住建局合作建设扎西岗村数字博物馆，支持中国传统村落文化保护与传扬，
报告期内共计支出15万元；
（4）“和基金”梦想艺术课堂：公司“和基金”与芒果微基金达成第一批共建25座“梦想艺
术课堂”合作意向，首批5所教室已投入使用，其余20座教室陆续开展改造工作。公司“和基金”
承担教室改造部分费用，报告期内共计支出100万元；
（5）选派优秀干部开展扶贫、援藏援疆工作：根据中组部、国家扶贫办相关文件精神，报告期
内，公司选派谭胜、刘录良、管锡鹏、慕歌等同志赴山西、西藏、新疆挂职，开展扶贫、援藏援疆
3. 精准扶贫成效
单位：万元 币种：人民币
数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金
二、分项投入
1.教育脱贫
其中：1.1改善贫困地区教育资源投入金额
2.社会扶贫
其中：2.1定点扶贫工作投入金额
4. 后续精准扶贫计划
公司将积极响应中央关于开展精准扶贫工作的号召，在继续做好现有扶贫项目的基础上，坚持
深入一线调研，结合自身行业优势，创新扶贫工作方式，深化扶贫工作效果，践行央企社会责任。
社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见《保利房地产（集团）股份有限公司2017年度社会责任报告》。
环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司
√适用 □不适用
本公司及下属子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
3. 其他说明
□适用 √不适用
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一)转债发行情况
□适用 √不适用
(二)报告期转债持有人及担保人情况
□适用√不适用
(三)报告期转债变动情况
□适用√不适用
报告期转债累计转股情况
□适用√不适用
(四)转股价格历次调整情况
□适用√不适用
(五)公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六)转债其他情况说明
□适用 √不适用
普通股股份变动及股东情况
一、普通股股本变动情况
普通股股份变动情况表
1、普通股股份变动情况表
本次变动前
本次变动增减（＋，－）
本次变动后
一、有限售条件股份
1,098,901,172
-976,801,050 -976,801,050
122,100,122
1、国家持股
2、国有法人持股
122,100,122
122,100,122
3、其他内资持股
976,801,050
-976,801,050 -976,801,050
其中：境内非国有法人持股
854,700,855
-854,700,855 -854,700,855
境内自然人持股
122,100,195
-122,100,195 -122,100,195
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份
10,758,910,906 90.73
977,430,033
977,430,033 11,736,340,939
1、人民币普通股
10,758,910,906 90.73
977,430,033
977,430,033 11,736,340,939
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资}