警惕中介用金融杠杆炒房租的风险警惕中介用金融杠杆炒房租的风险东北网百家号最近,原本指望成为房产市场的“蓝海”的长租公寓,遭到了空前的谴责和质疑。先是蛋壳、自如等企业被质疑为争夺租房资源,恶意拉抬房租,之后又有自媒体文章放出重磅炸弹称“为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快”,矛头直指“长租公寓+房租贷”的模式。简单来说,房租贷的模式是这样的:由房产中介向房东承诺包租,中介对房子做出简单装修、统一管理,甚至还打隔断(在不直接违反“群租”规定的情况下,把两房变成三房)；随后,中介以“押一付一”“0押金”吸引客源,引导租客与金融公司、银行签订“房租贷”,将一年租金甚至更长的租金一下子交给房产中介,租客慢慢还贷,而中介按月将房租交给房东。这种模式理论上是完美的,各方都是受益者:房东获得了稳定的租金来源,避免直接向租客催租；年轻租客因为有了“房租贷”,降低了租房的门槛,只要能细水长流地还贷,就能长租房子；金融公司获得了稳定的借贷业务；其中最赚的还是房产中介,一下子就得到一年甚至几年的巨额房租款,有租客甚至签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持,中介公司就能继续在市场上横冲直撞,跑马圈地。必须看到,这已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而且是一种加了杠杆的金融服务。正因如此,这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。原本,中介业务属于法律上的居间合同,房产中介一手托两家、撮合双方交易,所得到的佣金一般是一个月的房租,通常也就几千元。而在目前的房租贷模式下,它其实是将房租资产证券化(ABS),而且动辄就是数万元,甚至几十万元的租金贷款,全部集中到了房产中介手中。值得注意的是,房子并不是房产中介的资产,他们仅仅通过转租就获得了数十万元的资金。这种模式被网友称为“空手套白狼”,也不是没有道理的。又因为有了资本杠杆的支持,使整个模式脱离了赚取房租的基石,让长租玩家不顾成本、疯狂地跑马圈地,斩获赤裸裸的现金流,这种疯狂的加杠杆是和中央定下的“去杠杆化”的宏观调控政策背道而驰的,还可能酝酿新的系统性风险。毕竟,以前普通的租房纠纷,一般只涉及一两个月的租金损失,社会波及面较小,但在目前激进的“房租贷”操作模式下,将资金风险骤然就提升到了几十万、上百万元的级别,而且把之前点对点的个案风险集聚成为平台风险,一旦风控出现问题,就可能成为社会事件。而且在这个模式之下,风险和收益分配并不公平,房产中介一下子获得了一年甚至几年的租金,而房东仍是按月拿租,租客却背下了所有贷款。如果发生爆仓、经营方倒闭,房东在拿不到房租的情况下就会赶走租客,租客就要面临既身背巨债又无房可住的尴尬。目前这样的局面已经出现。杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,而4000户租客们通过一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家,如今租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,房东也正在收房。这个坑谁来填?“房住不炒”“租售同权”已经是大势所趋,房租的长期化、稳定化是全社会乐见其成的。但是,这需要提高房屋供给品质。北京、上海一些所谓“老破小”小区,不经装修改造,很难构成有效供给,而普通房主往往不愿意出这笔钱。相比之下,长租公寓模式有其自身的亮点,即通过对于房产的改造,获得溢价收益以及较为稳定的现金流。这本是房产业的“一股清流”。但是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车,就可能从小清新变成疯狂的巨兽。当务之急是要及时控制长租模式下的金融风险,让长租公寓回归“长住”本质,而不是充当金融工具。 (沈彬)图片版权归原作者所有，如有侵权请联系我们，我们立刻删除。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。东北网百家号最近更新：简介:黑龙江省唯一重点新闻网站作者最新文章相关文章您当前的位置：
警惕中介用金融杠杆炒房租的风险
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新华每日电讯
　　最近,原本指望成为房产市场的&蓝海&的长租公寓,遭到了空前的谴责和质疑。先是蛋壳、自如等企业被质疑为争夺租房资源,恶意拉抬房租,之后又有自媒体文章放出重磅炸弹称&为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快&,矛头直指&长租公寓+房租贷&的模式。
　　简单来说,房租贷的模式是这样的:由房产中介向房东承诺包租,中介对房子做出简单装修、统一管理,甚至还打隔断(在不直接违反&群租&规定的情况下,把两房变成三房)；随后,中介以&押一付一&&0押金&吸引客源,引导租客与金融公司、银行签订&房租贷&,将一年租金甚至更长的租金一下子交给房产中介,租客慢慢还贷,而中介按月将房租交给房东。
　　这种模式理论上是完美的,各方都是受益者:房东获得了稳定的租金来源,避免直接向租客催租；年轻租客因为有了&房租贷&,降低了租房的门槛,只要能细水长流地还贷,就能长租房子；金融公司获得了稳定的借贷业务；其中最赚的还是房产中介,一下子就得到一年甚至几年的巨额房租款,有租客甚至签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持,中介公司就能继续在市场上横冲直撞,跑马圈地。
　　必须看到,这已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而且是一种加了杠杆的金融服务。正因如此,这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。
　　原本,中介业务属于法律上的居间合同,房产中介一手托两家、撮合双方交易,所得到的佣金一般是一个月的房租,通常也就几千元。而在目前的房租贷模式下,它其实是将房租资产证券化(ABS),而且动辄就是数万元,甚至几十万元的租金贷款,全部集中到了房产中介手中。值得注意的是,房子并不是房产中介的资产,他们仅仅通过转租就获得了数十万元的资金。这种模式被网友称为&空手套白狼&,也不是没有道理的。
　　又因为有了资本杠杆的支持,使整个模式脱离了赚取房租的基石,让长租玩家不顾成本、疯狂地跑马圈地,斩获赤裸裸的现金流,这种疯狂的加杠杆是和中央定下的&去杠杆化&的宏观调控政策背道而驰的,还可能酝酿新的系统性风险。
　　毕竟,以前普通的租房纠纷,一般只涉及一两个月的租金损失,社会波及面较小,但在目前激进的&房租贷&操作模式下,将资金风险骤然就提升到了几十万、上百万元的级别,而且把之前点对点的个案风险集聚成为平台风险,一旦风控出现问题,就可能成为社会事件。
　　而且在这个模式之下,风险和收益分配并不公平,房产中介一下子获得了一年甚至几年的租金,而房东仍是按月拿租,租客却背下了所有贷款。如果发生爆仓、经营方倒闭,房东在拿不到房租的情况下就会赶走租客,租客就要面临既身背巨债又无房可住的尴尬。
　　目前这样的局面已经出现。杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,而4000户租客们通过一个名为&51返呗&(现更名为&爱上街&)的APP一次性把租金付给了鼎家,如今租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,房东也正在收房。这个坑谁来填?
　　&房住不炒&&租售同权&已经是大势所趋,房租的长期化、稳定化是全社会乐见其成的。但是,这需要提高房屋供给品质。北京、上海一些所谓&老破小&小区,不经装修改造,很难构成有效供给,而普通房主往往不愿意出这笔钱。相比之下,长租公寓模式有其自身的亮点,即通过对于房产的改造,获得溢价收益以及较为稳定的现金流。这本是房产业的&一股清流&。但是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车,就可能从小清新变成疯狂的巨兽。
　　当务之急是要及时控制长租模式下的金融风险,让长租公寓回归&长住&本质,而不是充当金融工具。&(沈彬)
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　　近日，房租大幅度上涨引发公众“租不起”的担忧，针对近期个别住房租赁市场哄抬租金抢占房源的情况，北京市住建委于日前联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”，要求不得恶意竞争抢占房源。　　据贝壳研究院Real Data数据，2018年7月北京市租赁成交环比增加19.2%，单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。北京房租之所以大涨其中一个重要的原因就是租赁市场大量资本的流入。　　从经济学的角度来讲，只要行业存在利润就会不断有企业进入。由于租赁市场资本回报率的提升，吸引大量的企业进入市场，资本的炒作使得房租的价格不断上涨，而房租的上涨反过来又吸引新的资本的流入，循环往复，进入各企业在市场中争抢市场份额，直至行业利润为零整个市场将会形成均衡状态。　　目前北京各租赁企业恶意竞争、争抢房源的行为其背后莫过于两大推动力：抢占市场份额和获取更高的超额利润。但事实上两者在本质上并无差别，其最终的实现形式都是通过抢占市场份额获取整个市场的垄断权，从而获取高于行业平均利润的超额利润。　　目前租赁市场资本的进入导致房租大幅上涨无异于是形成的一个行业进入的资本壁垒，由于房租的上涨，租赁企业成本升高，这必然会挤出一部分资本，使得资本雄厚的企业逐步占领更多的市场。　　可以看出虽然资本的推动是原生动力，但是房租的上涨更能是形成行业壁垒的直接原因，资本只是引起房租价格上涨的众多因素之一，形成开放竞争的市场环境还需规范市场行为，严厉打击任何炒房租的行为。　　需要注意的也值得令人担忧的是，当市场竞争性逐步衰弱而垄断性逐步增强时，企业就会逐渐拥有商品完全定价权。当企业拥有定价权时，其会为了获得最高的利润率，“量身定价”采取价格歧视的策略。　　所谓的价格歧视指的是垄断厂商为了增加垄断利润，会对同一种商品收取不同的价格。价格歧视依据所实施的定价策略不同，具体的可以划分为一级价格歧视、二级价格歧视和三级价格歧视。　　同一家房地产企业，可能会在不同的市场上采取不同的定价策略。比如链家自如等互联网中介厂商，其在北上广深等一线城市获取成本相同的房源房租定价是不尽相同的，若是市场一家独大，那么厂商极有可能按照住户所愿意支付的最高价格来定价以获取最大利润，采取这样的策略虽然对企业来讲资源配置是有效率的，但是却损害了消费者本应有的权益。　　同时我们应当看到此次约谈会提出的三不得和三严查，都是针对搅乱租赁市场的资本和租赁市场供给端的囤积居奇、待价而沽行为做出的限制，来借以控制抢占房源和哄抬房价的行为。但是对于市场经济而言，资本回报率才是对社会资源资本流向的最好的指引。　　不仅仅是对租赁市场，对于整个房地产市场而言，其都缺乏一个近似公正的和竞争的资本回报率，通过对行业的资本回报率管制来控制厂商的价格和利润可以实现对社会资本资源的一个很好的引流，一定程度上提高资本的利用率同时规范市场经济行为防止行业畸形发展。　　综上而言，窃以为管控市场乱象防止抢占房源哄抬房租，还是要在资本侧下功夫，比如说打压资本回报率，当然并不是说要行政制定一个资本回报率，这是做不到的，但我们可以降低租赁企业金融杠杆，避免成为房地产行业利用信贷资金来撬动“地球”，从而形成新的金融风险点。总之，必须要大力降低长租公寓等资本方的预期回报率，才会避免房租也被“炒”起来。而房地产预期回报率高主要就是由于房企的杠杆率高，所以资本回报率高，住房租赁市场须吸取房企的教训。(作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
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