视同销售之卖房赠送汽车、车位、装修涉税分析
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视同销售之卖房赠送汽车、车位、装修涉税分析
房地产企业销售房屋时赠送的精装修、赠送的家电，甚至是买房送车位、送汽车，这些行为是否需要按视同销售征收增值税或营业税，抑或是兼营行为？这是时下争论不休的话题。有人说总局规定“银行向客户或非客户无偿赠送的礼品，应当视同销售征收增值税”，所以房地产企业销售房屋时赠送家电、汽车、精装修、车位也应该视同销售征收增值税或营业税。增值税暂行条例实施细则规定：单位或者个体工商户“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”行为应视同销售货物，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。我们不难看出，无论是增值税暂行条例实施细则，还是国税函〔号文件中，都是强调“无偿赠送”需要视同销售。如何正确理解“无偿赠送”是判断问题的关键所在，那么，“无偿”与“有偿”究竟是如何区分呢？在销售甲货物（不动产）、提供服务的同时向特定对象（购买、受让方）赠送乙货物（服务或劳务），同时获取相应的经济利益，实际是一种“随货赠送”的组合销售行为。向没有销售、买卖、转（受）让关系的不特定对象随机赠送货物（服务或劳务），是不以获得相应的经济利益为目的，这是“无偿赠送”，或者说是“捐赠”行为。“随货赠送”与“无偿赠送”相比，存在以下本质区别：第一，销售主货物、赠送从货物的行为属于附有条件、义务的有偿赠送，类似于成套、捆绑或降价销售，不属于无偿赠送。无偿：指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行为，即无偿法律行为中，不存在“对价关系”，没有代价的，没有报酬的。无偿赠送：在没有经济利益或其他利益可能流入的情况下，企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人的行为。第二，根据《合同法》的规定，赠送的财产有瑕疵的，赠送人不承担责任。受赠人对受赠商品的质量问题不能完全得到赔偿。销售主货物时赠送的从货物即赠品如果出现质量问题，根据《合同法》的规定，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，即“赠送人”应承担完全责任，消费者能够得到完全赔偿。“随货赠送”的组合销售是一种附买赠方式的商品销售，其特点是消费者正品与赠品是组合在一起不可拆分的，且相互之间有一定内在联系。“随货赠送”是有偿捐赠，不属于无偿捐赠。或者简单明了的说就是以价格折扣、折让方式进行的“促销活动”。你不买人家的房子，开发商无缘无故送你精装修？送你家电？送你汽车？天底下会有如此好事？你碰到过么？反正我是没碰到。送你的精装修、送你的汽车、送你的花园、送你的车库，这是都包含在销售价格中了，实际是客户自己买了送给自己的。 言归正传，我们还是回到正题来吧。分清某项赠送行为究竟是“有偿”还是“无偿”以后，是否应当视同销售征收增值税也就清清楚楚、无需争议了吧。
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本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
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引言：房子和自行车库是什么关系？主物和从物的关系？如果是主物和从物的关系，根据从随主的原则，卖房子就附带车库。否则，就不附带。
《物权法》第一百一十五条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第一百六十四条规定：“因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。”
这是物权法和合同法关于主物和从物关系的规定。主物和从物是两个独立的物，但是经济用途上相互联系（一般主物和从物配合使用才能发挥经济效用），但是其所发挥的作用有主次之分。房子的主要功能是居住，没有自行车库并不太影响房子经济效用的发挥。而自行车库离开房子也可以做仓库等使用，并非完全没有经济价值。根据上述法律的规定和概念的分析，房子和自行车库的关系并非主物和从物的关系。因此，在没有合同明确约定的情况下，一般不能简单地认为卖房人卖房子就一定附带自行车库，买房人不能想当然地取得自行车库的所有权。
在司法实践中，如果自行车库有独立的产证，则需要买卖双方就自行车库单独签订一份房屋买卖合同进行买卖，否则法院不会认定买房人所付房价款中包含了自行车库的价款。如果自行车库没有独立产证，且一房对应一车位，且自行车位是开发商附赠的（注：买房人举证困难），则自行车位往往被视为房屋的一部分（配套设施），房价款中包含车位的价款。
附：金某等诉刘某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2012年3月3日，金某与刘某某签订《房地产居间合同》一份，约定金某向刘某某购买位于上海市某区某镇某区2幢1108号302室房屋（以下简称系争房屋）；房屋总价款人民币1，010，000元（以下币种均为人民币）。合同第一条其他需要说明事项：甲方（刘某某）赠送乙方（金某）挂壁式空调三只、热水器一只、脱排油烟机一只、皮沙发加茶几一只、彩电一只、洗衣机一只、不锈钢床一只、餐桌椅一套、固定设施不动（包括有线、各幅窗帘）。金某、顾某某与刘某某于2012年3月7日就系争房屋的买卖签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同第三条约定：甲方（刘某某）转让房地产时，土地使用权按下列第（一）款办理。（一）甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。该合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。系争房屋产权于2012年4月12日登记至金某、顾某某名下。 原审另查明，刘某某于1997年1月与系争房屋开发商上海甲置业有限公司签订《上海市内销商品房出售合同》一份，约定刘某某向上海甲置业有限公司购买系争房屋；房屋面积86.76平方米；合同价款131，267.88元。该合同补充条款载明：其他加1、维修费1，598.12元；2、车库4，596元；3、代收水电增容费0元；4、代收清洁费办证费押电表费535元／户；合计6，729.12元。后由上海甲置业有限公司向刘某某开具金额为131，267.88元房款发票；由上海乙工贸实业公司向刘某某开具金额为6，729.12元的收据，收款事由为“维1，598.12、车库4，596、清洁费等535”。 原审又查明，刘某某已将属于自己的自行车库与邻居的自行车库置换使用。
原审审理中，金某、顾某某起诉请求判令：确认位于上海市某区某镇某区2幢1108号302室附属的小车库所有权归金某、顾某某所有。刘某某辩称不同意金某、顾某某的诉讼请求。
裁判原文节选
一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第47号】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金某等与刘某某签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。关于金某、顾某某诉称系争自行车库是系争房屋的配套设施，故应随房屋一并转移所有权的意见，原审认为，其一、买卖双方在上述合同中均未约定系争自行车库的买卖事宜；其二、刘某某系向开发商另外出资购买了系争自行车库，该自行车库并非随房屋附送；其三、金某、顾某某未能举证证明系争自行车库是房屋的配套设施。综上，原审对金某、顾某某的该意见不予采信。刘某某已完成其合同约定的义务，金某、顾某某要求确认系争自行车库归其所有的诉讼请求，于法无据，原审不予支持。
原审法院审理后于二〇一四年三月二十五日作出判决：驳回金某、顾某某的诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由金某、顾某某负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1238号】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现上诉人主张系争自行车库归其所有，应提供证据加以证明，否则相应的不利后果应由两上诉人承担。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及居间合同中均未就系争自行车库作出约定，故两上诉人要求确认系争自行车库的所有权归其所有，缺乏相应的合同依据。就系争自行车库是否为系争房屋配套设施的问题，从被上诉人与系争房屋开发商签订的《上海市内销商品房出售合同》看，其中对系争自行车库并未作出约定，被上诉人支付的购买新建住宅的房款中并未包含自行车库的价格，被上诉人提供的证据亦显示系争自行车库由其另行出资购买。上诉人提供的证据，也无法证明系争自行车库属系争房屋之配套设施、应随系争房屋所有权一并转移，加之系争自行车库并未记载于房地产权证上，故上诉人要求确认系争自行车库的所有权归其所有的上诉请求，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人金某、顾某某共同负担。 本判决为终审判决。
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二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
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