有劳有经验的人帮忙出出主意，谢谢

开发商欠款想要以房屋抵押方式偿还，但欠款人不诚信，可能会在答应了抵哪些房子后悄悄卖掉一些，为了保障自身利益怎么保障房屋在手里去卖掉。（房屋是要尽快卖的，且过户完成的话再卖就成二手房且当地三年不允许买卖）

1:将全部房产网签在某人名下，在卖出后，由开发商，我们和买家一起到房管局进行更改。（风险：若后期开发商不配合会造成无法更名，且个人名下房产过多，甚至在房产证下来后卖就会交高额的税金）

2:抵债房即使暂时不过户,法律也认可产权实现了转移，即通过法院诉讼或者提起仲裁,以法院判决书、调解书,或者仲裁裁决书、调解书等法律文书,确认债债务关系及偿还债务的数额及期限。当然这个是网上给的办法，不知道风险在哪儿，想要咨询一下这样做的风险。

3:房管局抵押登记，用购房合同就行。但现在购房合同需要先网签，再备案出合同，这种理解对吗？

现在在犹豫不知道哪种方式更好更快捷，目的就是保障房产的所有权归我们，尽快售出，尽量减少中间环节需要的时间。

• 开发商抵押给银行的房子可以放心购买的，被抵押房产是可以依法转让的。
  根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

• 被抵押房产是可以依法转让的。 根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
  但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件： 一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。
  在实践中，有几种合法交易模式：
  1、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
  2、目前通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
  3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。
  4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。 【来源于百度知道】

• 1、房产肯定能够拿到，能不能办产权证，看能不能解押。如果交了钱，能解押，当然好，一般也可以解押。
  2、如果不能解押，可以退房，根据消费者权益保护法，可以要求双倍返还。
  3、命比房子珍贵，没有必要为了房产和人拼命。还是通过法律途径解决。

• 这个你就不用担心了，房产证什么时间办妥，你可以不必管他，因为银行比你还着急，没有抵押物，银行的贷款是不敢随意发放的，银行更加着急房产证的办理。

• 问：我于2001年9月与开发商签订《商品房买卖合同》，购买XX小区XX栋XX号商品房一套。该买卖合同约定：(1)出卖人于2002年9月30日前交付房屋；(2)出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记手续需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，我如约将合同总价款的80%支付给开发商，但双方并未办理预售登记手续。后来我听说开发商已将所开发的两栋房屋全部抵押给银行申请贷款，遂向开发商质询，但他们没有给我确切的答复。现我想：这种行为是否合法，我该怎么办？
  　　律师：本案当事人双方争议的焦点在于开发商抵押行为的合法性及其给购房人造成的损失等问题。要判断开发商抵押行为的合法性，首先应先审查其抵押行为是否履行了法律规定的程序。根据《城市房地产抵押管理办法》及《北京市房地产抵押管理办法》之有关规定，可以依法设立抵押的房地产主要有：依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；依法取得所有权或期得权益的房屋及法律、法规规定的其他可以抵押的房地产，包括在建工程抵押、预购商品房贷款抵押等。房地产抵押应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。未办理抵押登记的房地产抵押不具备法律效力。鉴于本案的开发商不肯将有关房地产抵押的详细情况向购房人通报，因此，律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。根据查询得到的抵押登记的内容、范围、时间等具体情况确定判断其行为的合法性及对购房人权利的侵害。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人(即贷款银行)书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。

[摘要] 连日来，中牟县博士园小区多名业主向本报反映称，2008年前后，他们购买了该小区的房子，2009年5月，房子交付使用，按照法律规定，业主购买房子后，小区土地使用权就归业主所有，可开发商违规把小区的土地证抵押给银行进行贷款，中牟县国土资源局不认真履行职责，竟然批准了这一违规抵押行为。

连日来，中牟县博士园小区多名业主向本报反映称，2008年前后，他们购买了该小区的房子，2009年5月，房子交付使用，按照法律规定，业主购买房子后，小区土地使用权就归业主所有，可开发商违规把小区的土地证抵押给银行进行贷款，中牟县国土资源局不认真履行职责，竟然批准了这一违规抵押行为。因为土地证被抵押，他们的房产证迟迟无法办理。

小区土地证被抵押，80名业主拿不到房产证

2月16日上午，大河报记者来到中牟县牟州街和迅达路交叉口西南角的博士园小区。

该小区的1号楼有10个单元，一楼是商铺，2楼至5楼为住户，该楼共有80位业主。

几名业主说，他们都是2008年前后购买的1号楼房子，当时开发商五证齐全。2009年5月，小区的11栋楼房都交付使用。后来，小区里10栋楼的业主拿到了房产证，唯独1号楼的80名业主一直没拿到房产证。

这些业主说，去年10月，他们去中牟县房管局咨询为什么一直没有拿到房产证，被告知，该小区的土地证被开发商拿去做抵押了，现在仍在抵押期，土地证在抵押期无法办理房产证。

《物权法》规定，地随房走，建筑物及其附属设施转让的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

业主购买了商品房后，商品房及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也归广大业主所有。为什么开发商会拿小区的土地证去做抵押呢？

多名业主前去中牟县国土资源局询问该小区土地证被抵押情况，被告知，国土资源局工作人员并不知道博士园小区土地上有房子，他们也没去现场核查过。他们多次到中牟县国土资源局和中牟县政府反映此情况，要求尽快纠正这一非法抵押行为，尽快给他们办理房产证，但无果。

国土局工作人员称，没去现场核查土地情况

16日上午，大河报记者来到中牟县房管局房地产交易中心。该中心产权管理科负责人周先生说，博士园小区的土地证多次被抵押，只有土地证解押后才能给商品房办房产证。2014年8月，该小区的土地证被抵押，那80名业主自然不能办理房产证。该小区其他房子办理了房产证，是因为那部分房子正好在没有抵押的时候办理的。

开发商已把博士园小区的商品房出售给广大业主，小区的土地权也转让给了业主，开发商怎么把小区的土地使用权进行了抵押？

记者来到中牟县国土资源局，该局地籍科科长朱某说，博士园小区的土地证的确经过该局批准后办理了抵押手续，他们并不知道这块土地上有房子，而且这些房子卖给了广大业主。

记者问：“博士园小区距离你们局只有约两公里的距离，你们到现场去看看，不就知道该块土地上有没有房子了吗？为什么没有去现场核查？”

对此，朱某说，他们只对开发商和银行报过来的抵押材料进行审查，没有谁规定必须去现场进行核查。

该局土地利用科科长刘某说，他们也只是对土地评估公司提交的土地评估材料进行备案审查，也没有到现场核查该地块上到底有没有建筑物。

博士园小区开发商王某说，他并不知道把房子卖出去后，小区的土地就不能再进行抵押贷款了，如果中牟县国土资源局的工作人员在审查他的抵押材料时，明确告诉他房子卖出去后，小区的土地不能再抵押，他也不会把小区的土地证抵押给银行，以至于80名业主办理不了房产证。

专家和律师认为，国土局工作人员严重失职

河南省国土资源厅土地利用处的何（音）先生说，开发商已经把小区里的商品房出售后，其土地使用权已经归广大业主所有，开发商没有权利把小区的土地拿来做抵押，土地部门也不能给开发商办理土地抵押手续，国土部门早就对此有规定。如果土地部门的工作人员在办理土地抵押手续时，感觉开发商提供的材料有问题，就有必要到现场核查，或者向房管部门咨询房屋销售情况，这也是其基本的工作职责。

北京大学政府管理学院副教授白智立说，国土局工作人员在办理土地抵押手续时，到现场去进行实地核查，进行调查研究，这是其基本的职责，而中牟县国土资源局的工作人员竟然说，没有谁规定其必须到现场去进行核查土地抵押情况，这不仅是不负责的表现，也是违法的表现。事实上，行政机关办理的很多事情，如果只看材料往往会出问题。

河南豫润律师事务所律师赵钰涛说，车管所在办理二手车交易手续时，还要看看车辆现状，对于数额巨大而且容易引起纠纷的土地抵押，更应该实地核查。中牟县国土资源局的工作人员不到现场核查，就给已经把房子出售给广大业主的开发商办理土地抵押手续，致使广大业主迟迟办理不了房产证，这是严重失职、失责的表现，建议纪检、监察部门严肃追究有关人员的责任。