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蚌埠万达广场写字楼租赁租金含物业费吗？离市中心远吗？
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宁可买车库，也不要买写字楼和公寓，将来会贬值，并且不容易卖出
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&&跟住宅交易享受到的一个又一个优惠相比，商铺和写字楼在国家下达的这些优惠政策的文件里，就好像不存在一样。大概是由于购买商铺和写字楼的人相对较少，比起庞大的住宅购房群体来说，这些人似乎可以忽略不计。实际上，相比二手住宅，现在市场上二手写字楼和商铺的交易税费极高。除了交易税费以外，其实写字楼和商业租赁的税费也不低，而这些，知道的人并不多。 今天的文章，就具体来讲讲在写字楼和商铺的交易、租赁市场中，写字楼和商铺的持有者到底需要付出多大的代价。 一先来看看2017年新房、二手房市场上办公商业的数据&& 我们可以看到，在整个2017年，不管是新房还是二手房，写字楼、商业的销售套数、面积都相当的低，面积占比都是在整个全年房地产交易总面积的1.5%左右。 怎么会这样？ 这就是我们今天要呼吁的话题，是因为高额的租赁税、高额的二手写字楼商业交易税，使得写字楼和商业物业的市场极度不活跃，租不起、交易不起直接导致大家买不起！ 而如果这个问题不得到重视，青岛市场上巨大体量的写字楼和商业，将是一个市场上巨大的堰塞湖！ 二写字楼和商铺的交易税有多高？&&写字楼和商铺的交易税费分为税和费两部分。我们分别来看看卖方和买方都需要缴纳那些税费。 卖方需要缴纳的税种如下： 1、营业税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收5% 2、个人所得税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收20% 3、土地增值税：交易额的6% 4、印花税：交易额的0.5% 5、城市维护建设、教育费附加、地方教育附加：这三项是营业税的附征税。税率分别是营业税的7%、3%和2%。也就是说，按购房金额和出售金额的总差额征收0.6%。 总共算下来，二手写字楼和商铺交易时，卖方需要交的税如下：交易额的11.5%+房款差额的25.6% 在无增值时一共交税：11.5% 增值一倍（1元买2元卖）时一共交税：50%*25.6%+11.5%=24.3% 增值二倍（1元买3元卖）时一共交税：66.7%*25.6%+11.5%=28.5% 有人可能会说，那我可以做低价格，比如在合同上写明是我1元买，1元卖，升值的部分买卖双方私下交易，这样交的税不就低很多了吗？不好意思，房管局为了防止这种情况出现，还会给予一个成交指导价。最终各种税的金额，都是按照这个成交指导价来走的。在这种情况下，卖方累计交税的比例会更高。 买方缴纳需要缴纳的主要税费如下： 1、契税：交易额的4% 2、印花税：交易额的0.5% 3、交易手续费：交易额0.5% 4、产权登记费：400元/件 相比卖方而言，买方要缴纳的税费要低很多，总共占据交易额的5%。当然，事情没有我们想象的那么简单。卖方需要缴纳的高额税，最终肯定有不少是要转移到买家头上的。 综上，二手写字楼和商铺在交易时，买房都需要交纳交易额20-30%的税金，而买方需要交纳交易额5%的税金。不算不知道，一算吓一跳。怪不得房管局都没有什么写字楼交易业务。 我们再来贴一个青岛楼市曾经写过的一个现实案例。 黄先生2006年在CBD买了一个285㎡的写字楼订了一个房子，房价4000出头，一共花了115万，再加上4%的契税一共花了120万的样子。在2014年准备以22000元的价格出售时，发现要交的各项税率高达200多万。不得已，黄先生最后放弃了出售这套房产的打算。 现在，我们再来对比一下写字楼、商业的交易税费和住宅交易税费的差别。 根据最新政策，“按照财政部的规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。” 也就是说，现在住宅交易的最高契税，也只是2%，而写字楼和商业，都还是4%。住宅满2年，不需要再交营业税。而写字楼和商业，无论买了多少年，还需要按差价交5.6%的营业税。土地增值税，住宅也是不用交的，而写字楼和商业需要缴纳交易额的6%。最重要的个人所得税，住宅可以按照交易额的1%收取，而写字楼和商业，需要缴纳差价的20%。 根据米宅的二手房监控数据，去年11月份，二手房一共交易了5778套，其中住宅占到了5687套，而一个月的写字楼和商业交易套数只有91套。为什么写字楼和商业不交易，不是不想交易，而是交易不起。 三写字楼和商铺的租赁税是多少？&&除了二手写字楼、商铺的交易需要缴纳高额的税费，写字楼和商铺的出租，按照政策法规的规定，也是要交税的，而且税额也不低。 根据日起实施的《河南省房屋租赁管理办法》规定，对外出租的房屋需要到相关部门进行备案，出租房屋的收入还要依法纳税。 个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以上的，需要交的税如下：&&1、营业税：租金收入的5% 2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6% 3、房产税：租金收入的12% 4、个人所得税：租金收入的2% 5、印花税：租金收入的0.1% 6、土地使用税：占地面积×单位税额 综合算下来，就是租金收入的20%左右+土地使用税 个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以下的，需要交的税如下：&&1、房产税：租金收入的12% 2、印花税：租金收入的0.1% 3、土地使用税：占地面积×单位税额 综合算下来，就是租金收入的12.1%左右+土地使用税，相比3万元以上的，少了不少。 我们再来看一下对比出租住宅需要缴纳的税费——是的，出租住宅也是需要交税的。 根据青岛相关法规，在青岛市区，个人出租住宅用于居住，月租未达到3万元起征点的，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税，全部免征，只收取房产税，按照租金收入的4%进行征税。 在青岛市区，个人出租住宅用于居住，月租达到3万元起征点的，需要缴纳的税费如下：&&1、营业税：租金收入的1.5%&&2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6% 3、房产税：租金收入的4% 4、个人所得税：租金收入的2% 综合算下来，是租金收入的7.1%，和商铺、写字楼相比，低了太多。 以上的这些税率，都是建立在房东在房管局备案的基础上的，如果没有备案，缴纳的税率要更高。之前有媒体算过账，一套月租金2000元左右的房子，按租定一年时间计算，如果备过案的话一个月只需交4%的房产税，也就是80元，一年为960元，加上手续费80元，为1040元。如果不想去房管局登记备案，则要按13%月租金比例交税，一月需要交260元，一年为3120元，加上手续费为3200元。 大部分用于租住宅经历的普通群众应该都知道，大部分的房东是没有在房管局备案的意识的，多数是根本就不知道，少数是知道了，但是也不会去。按照4%的比例来算，这个费用不算太高，但是平白无故的要损失一笔钱，这种事情肯定摊到谁头上都不乐意。而且这个费用最终肯定要转嫁到房客头上。因此，一直以来，主动到房管局备案的房东数量极少。 低税率的住宅房东尚且如此，高税率的写字楼和商铺房东更是可想而知。一直以来，由于政府对于写字楼和商铺的监管要比住宅严格得多，所以写字楼和商铺的房东交税比例要比住宅高不少。这主要是因为青岛房管部门执法人员的人力不足，有限的人手当然要用到产出更高的写字楼和商铺上。 但是，如此高的税率，房东当然是能逃就逃，实在是逃不过了，再进行缴纳，当然，肯定也还是会把部分成本转嫁到租房者身上。 楼市观点&&青岛楼市一直认为，由于目前交易税过高，导致青岛市场上有很多写字楼和商业无法交易。前些年里，由于房价攀升、租金攀升，写字楼和商铺交易成本过高还未对市场造成太大影响。毕竟都持续地赚着钱，所以不交易也无所谓。 但是，目前青岛各种巨大体量的城改项目都会陆续入市，写字楼和商铺的配建比例都很高，如果交易税还像之前一样居高不下，整个市场流动性不够，就会导致2016年的写字楼和商铺市场更加萧条。在转手极其困难的情况下，投资者在购买写字楼和商铺时就会更加谨慎和犹豫，毕竟，一旦买得不理想，这套房子就彻底砸到自己手里了。 在实体经济不景气的情况下，租赁税的过高也会影响实体经济的发展，在楼市之前的文章中，也提到了由于房租上涨过快，导致商户到了难以为继的地步，最后只得关店大吉。
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楼主分析太到位了。
少见的好帖子。有理有据，功底了得
岂不是买写字楼跟公寓的人都要亏本？
楼主，是想让大家都买车库
最坏的结果是相信楼市马上崩盘。
根据这5-8年的经验，车库5年前值5万，现在大部分值20万，卖到的就是赚到的，15万是纯挣，不需要交任何费用和税。而5年前的写字楼，例如香江写字楼、千智广场、汇智广场，8年前价格是5-6000，现在基本还是6-7000左右；紫锦广场当时开盘价每平米8000元，现在卖90000一平米，，减去各种税，还是赔本的生意。相反如果5年前购买住宅的话，当年每平米8000，现在卖20000，如果买100平米的房子，就是纯赚了100万。
普通房价，才开始大幅度涨，也是这两年的事，之前也是连续好几年，涨幅很小。车库也是，因为车位紧张才开始涨起来的，之前也一直是低位，比不上普通住房的涨幅 。公寓楼和商用房，是因为大环境，经济不景气，价位一直被压着，一旦复苏， 涨幅也会上来。不论什么房子，地价，地里位置，环境，都已经上来一个层次了。
车库和车位有产权？
｜｜引用｜
买车库，是为了转手方便，转手不需要交任何税，而买非住宅类的写字楼和公寓，增值60万，缴税大约40万，买住宅，增值60万，大约只需要缴税3万。所以，普通老百姓一般不推荐购买写字楼和公寓。
写字楼的市场冷清得多。虽然成交量呈现上涨趋势,但近几年均价变化不大。与同地段的住宅相比,写字楼的价格低得可怜。　　租的多买的少　　中弘广场位于历下区工业南路,周边还有华润中心等在建楼盘。近期刚刚开盘,但里面十分冷清、空荡。置业顾问称,均价大约是每平米15000元,共有22层楼,每层1400平米。　　济南发现房地产信息咨询有限公司销售人员介绍,济南写字楼涨幅不大,小面积60平米的写字间,比如万达和银座晶都,价格每平方米在12000元-13000元之间,虽然很多中介打着不同的名号变着花样出售写字楼,但手里就那么几套。　　该销售人员介绍,写字间是租的多、买的少。“购买写字间的,一部分是公司选址的时候就买了写字楼,也有一部分是受最近济南限购加码的影响,有些人手里有钱不能买住宅,就转向商业用房投资。”　　在泉城路附近的几家写字楼也遇到同样的状况,开盘时间较早的齐鲁国际大厦均价是7600元/平方米。“因为是老楼,等着拆迁,后期不会涨价,但是肯定也不会跌。”某中介公司的田经理说。　　一家中介公司的负责人介绍,相同地段的住宅和商业房产价格相差很多。拿历山名郡来说,刚刚开盘时,商业地产的价钱与普通住宅相差并不太多,甚至比住宅还要贵,不过现在住宅已经涨到了34590元/㎡,环比上月又长了6.66%。而小区里商铺和公寓,二手转卖基本上是平进平出,就算有加价,也只是总价高了一两万。　　还有文东路上某楼盘,开盘时住宅和商业地产价格每平均在1.5万元到1.8万元之间,住宅的均价现在已经涨到了28000元/㎡,商业地产的价格一直没有起来,非沿街商铺最低时只卖到每平方米7000元到8000元,不到住宅均价的30%,还不到住宅均价的零头。　　22层的楼7层闲置　　记者在采访中发现,除了开盘时间较早的银座好望角和齐鲁国际大厦外,其他写字楼内的写字间均有大量空置的情况。　　在中铁汇展国际,一位销售人员告诉记者:“中铁汇展国际这个地段离万达和高新区的CBD都不远,均价是9600元/㎡,跟去年比每平方米涨了大约2000块钱,整层出售,800到1000平方米,升值空间很大,现在手里的房源也不多了。”而该项目是在2010年开盘的,至今还没有卖完。　　记者了解到,西客站有的写字楼50%都在空置,市区写字楼能入驻80%就算是很不错的了。在中弘广场,22层的写字楼有7层整层都是闲置的,而其他楼层基本上每层都有闲置的房间。中弘广场每层15个房间,基本是三到四个房间没有使用,空置最多的一层只入驻了一个单位,使用了五个房间。　　今年年初,世邦魏理仕发布了《2017年中国房地产市场展望》报告,中国写字楼的供应将在2017年出现高峰。未来三年,中国一线城市写字楼供应预计将有310万平方米,同时,写字楼市场需求也难以出现爆发式上涨,将带来主要城市写字楼空置率的小幅上升。　　报告预测,2017年底中国17个城市写字楼累计空置面积将增加32%,超过1900万平方米,平均空置率上升3.3个百分点至23.5%。　　一线城市中,上海相对最高,写字楼空置率将超过15%,北京相对较低。二线城市中,只有南京、杭州、宁波、大连四个城市的空置率在20%以下,成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续三年处于30%以上,市场上出现严重供过于求的特征。天津受到滨海新区楼盘新增供应入市的影响,写字楼整体空置率也将跨过30%的门槛。　　不过,业内人士认为,济南写字楼上升潜力比较大。济南的发展势头比较强劲,政府招商引资力度大,产业结构也在不断调整优化。而且,近几年写字楼市场也越来越稳定,头几年,一两个单体楼盘上市就会对全市成交量和价格造成波动,近些年这种情况几乎已经不存在了,价格相对来说比较稳定。该业内人士分析,未来仍然是以消化库存为主。　　中小企业“住不起”　　“写字楼的行情与经济的发展息息相关,需要经济发展的支持。”业内人士分析。　　相对来说,济南民营经济发展较落后,中小企业活跃度一般,需求量尚无法支撑起目前的写字楼供应量。有的写字楼就专门针对大客户、大的国企。如果不是大客户,写字楼不好的楼层和位置十分难卖。　　一家初创企业的创始人白苏(化名)介绍,对于初创企业来讲,不要说是租下整层写字楼,就算是整间的写字间,也是心有余而力不足。　　白苏的企业有两个办公地点,一个在七里河,一个在高新区。高新区的办公地点是由孵化器免费提供,而七里河的办公地点,则是租用的孵化器工位。“租了七个工位,一个工位每个月500元,包含水电、宽带和物业费。”租借工位,对于一家10人以下的初创企业来说是十分合算的选择。　　而大面积的写字间对外出租的周期相对要长。“一户在银河广场的写字间,大概700平方米,已经在网上挂了半年多了,一直没有租出去。”白苏介绍。　　其实,小微企业对于工位和小型写字间的需求大,而写字楼大多是整层对外出售或出租,需求和供给不相匹配。不少房东买下写字楼之后,大多等着房子升值,再分割还会付出更多成本,就算是让房子闲置着也不进行小户分割。　　交易、物业、水电费都提高　　写字楼高昂的水电费和物业费也让不少中小企业望而却步。在经四路万达广场,每日租金在1.1元/平方米到4.0元/平方米不等,物业费是每月每平方米11.5元;而普通住宅的物业费,高层和小高层最低一星级物业费每月每平方为1.05元,最高五星级为2.15元。两者物业费相差5倍之多。开元广场的物业费已经达到了每月每平方米15元。　　同时,写字楼水电费按照一般商业用电用水收费,一般商业用电单价在0.76元/千瓦时左右,居民用电第一阶梯仅0.54元/千瓦时,非居民用水每立方米4.25元,居民用水第一阶梯仅2.8元。此外,写字楼的公摊也比较高,通常是30%左右。　　二手写字楼的交易也并不景气。“国家给予住宅二手交易的税收政策还是相当优惠的。”某中介工作人员介绍,相比之下,二手写字楼的交易税款就多得多了。需要缴纳营业税、土地增值税和契税。营业税是交易差额的20%,土地增值税则是由税务部门进行核算,缴纳增值30%到60%的税款。写字楼增值越高,缴纳的税款越多。　　现在写字楼难卖,为何有些房地产公司还在建呢?对于商住比,政府有相关规定。目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。建好了商业地产,虽然当时入驻率不高,但人员是有流动性的,随着住宅地区人口聚集,商业地产的需求也会增多。再者,某些城市为了营造良好的形象,会作为拿地条件,让部分开发商必须开发商业地产或者写字楼等。
回复:搂主;公寓的情况介绍一下呗
公寓的情况介绍一下呗.
公寓和写字楼，情况差不多，都是非住宅的商业房产，持有或者将来转让的时候会有高额的税费，转让的时候税费大约是增值额的50%以上，继续持有会有房产税，增值情况也比住宅差很多。
现在鼓励开发商自持改商住，第三方介入，公寓楼，或成主流。
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联系人：董小姐
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联系人：徐光平
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联系人：董小姐
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联系人：董小姐
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联系人：董小姐
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联系人：董小姐
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联系人：董小姐
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联系人：董小姐
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