物业公司安全保障义务的司法认定
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物业公司安全保障义务的司法认定
作者：良翰律师事务所 张璨在物业服务合同纠纷中，小区业主或物业使用人与物业公司就安全保障义务的履行常常存在争议且矛盾日益激发。司法实践中，针对物业公司承担何种安全保障义务、是否履行了安全保障义务、及违反安全保障义务应承担何法律责任等问题，法官亦会根据不同的案情予以裁判。本文试图从该类案件的司法裁判角度，对前述法律问题进行探讨，以便业主或物业使用人更好的维护自身权益，同时也为物业公司提供管理参考。&物业公司安全保障义务的界定&所谓物业公司的安全保障义务是指物业公司根据法律规定或合同约定，应采取措施，在合理限度范围内，注意保护物业管理区域内的相关人员的人身、财产免受损害的义务。物业公司在物业管理中承担何种安全保障义务，是业主认为的对其人身财产负有严格的安全保障义务？还是物业公司认为的只履行有限的注意义务？&《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”&根据前述法律规定，首先，笔者认为物业公司的安全保障义务，既是合同约定的义务，亦是法定的义务；其次，该种义务就前述法律所规定的主要是一种配合、协助、注意的要求，具体体现在以下三方面：&第一是预防责任：对物业管理区域内可能产生的违反治安、环保、物业安全使用要求的行为采取事前预防措施，防止其发生；第二是应急责任：发生安全事故时，物业公司应采取应急措施，防止事故扩大化；第三是报告责任：出现安全隐患或问题时，物业公司有应急事报告相关管理部门，并协助做好救助工作。&物业公司提供的安保服务所维护的主要是公共区域内的安全保障义务，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和比率，不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此，只有当物业公司未尽到善良管理人的注意义务和谨慎勤勉义务，也就是说其有过错时才承担相应的赔偿责任。&物业公司安全保障义务的主要类型&物业公司的安全保障义务主要可分为两种，一种物业公司在提供物业服务过程中对直接管理的公共设施设备及自身服务管理方面所承担的安全保障义务；另一种是物业公司在防范和制止第三人不法行为方面的安全保障义务。下面，笔者通过两个较为典型的案例，就前述两种类型的安全保障义务及所应承担的责任予以说明。&典型案例一：因物业公司服务瑕疵导致业主人身财产损害&案例简介：原告陆某系某小区业主，于2015年正月初五晚将汽车停放于小区东南角。后因陆某停车位置存有燃烧的斗香引起汽车起火，发生毁损。原告陆某要求物业公司承担车辆毁损的赔偿责任。经法院审理查明陆某将汽车随意停放在小区公共场所，且未充分注意和观察停车周围环境，导致车下斗香复燃烧毁汽车；事故发生地段，存有大量建筑及燃放烟花爆竹和焚烧斗香的残留物。法院结合各方过错程度，最终酌定物业公司对陆某的车损承担30%的责任。&裁判观点：法院认为原告车辆毁损责任的承担应结合火灾的起因、当事人的过错程度以及损失的大小，合理确定赔偿比例。一、鉴于陆某未按规定停车且自身对周边环境缺乏注意和观察，应其对事故发生应负主要责任。二、被告物业公司应按物业服务合同约定对小区公共区域的环境卫生、公共安全负有管理责任和义务，但其却疏于管理，且未在案发现场设置禁止停车等警示标识，也未对堆放于案发地的烟花爆竹及斗香残留物及时清理，导致存在安全隐患的斗香堆积于小区公共区域，故物业公司对本起事故的发生亦存在过错。&案例索引：南通市中级人民法院（2016）06民终493号&典型案例二：因第三人的不法行为导致业主人身财产损害&案例简介：原告陈某系龙江花园业主。因第三人张某在小区楼道内纵火，引燃楼内摩托车，其实施的犯罪行为导致原告陈某受到伤害及其子窒息而死。原告陈某认为被告精诚物业公司未能尽到安全管理义务，本案损害结果的发生，被告也应该承担连带法律责任。法院经审理查明被告精诚物业公司对原告损害事实的发生存在安全管理疏忽，遂判决对第三人不能赔偿部分，被告承担20%的赔偿责任。&裁判观点：物业公司对业主的人身、财产具有相应的安全保障义务，该义务系法定义务。被告精诚物业公司在物业管理方面未尽到的安全保障义务：一是物业管理人员知道楼道内不应存放易燃、易爆物品，而未尽到排除危险义务；二是龙江花园小区监控设备形同虚设，监控控制台安装在办公室，而值班人在值班室，对侵权人多次进出楼道门，未能察觉侵权人反常行为；三、发生火情后，值班人没有采取应急措施，向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。该事故的发生，是第三人侵权行为与物业公司未尽到安全保障义务两方面因素结合而形成的，第三人侵权行为是造成损害的直接原因，应当首先由第三人承担责任，在第三人没有能力全部承担损害赔偿时，物业公司应在其未尽到安全保障义务的范围内承担相应的责任。&案例索引：（2015）富民初字第700号&物业公司安全保障义务的司法认定&&从前述列举的两个典型案例及该类案件的纠纷特点可以总结出，司法实践中，判断物业公司是否已尽到合理的安全保障注意义务及物业公司在物业服务提供过程中是否存在过错，主要可以从以下几方面予以认定：&第一，有约定的，从约定。若《物业服务合同》及相关管理规约等对物业公司的安全保障义务有明确约定的，可以根据相关条款认定物业公司有否按约定履行相关义务，否则应当承担违约责任。如物业公司是否具备了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施。&第二，在《物业服务合同》尚未明确约定的具体安全保障义务的情况下，可以从物业公司的保安人员和监控措施是否符合法规、规章或相关文件的强制性规定；保安制度是否完备、合理，是否符合法规、规章或相关文件的要求；物业公司是否督促所雇佣的保安人员勤勉尽职，是否保障监控系统正常有效运作等方面予以审查。&第三，当发现犯罪或违法行为时，物业公司是否及时采取相应的合理措施（报告、协助、通知等）；当小区居民对安全提出合理怀疑或指出不足时，物业公司是否引起重视并积极改进等。&
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物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（
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物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）A.违约责任B.侵权责任C.赔偿责任D.法律责任请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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1在物业管理活动中，业主相互之间最本质的关系是（　　）A.邻里关系B.和睦相处关系C.合同关系D.财产共有与共同管理关系2业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的（　），具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。A.2％～5％B.5％～8％C.8％～10％D.10％．～13％3房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金（　）以下的土地闲置费。A.10％B.20％C.30％D.40％4物业管理的（　），指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。A.社会化B.专业化C.市场化D.国际化
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确认密码：业主车辆小区内被刮擦找不到肇事者，物业公司被判赔偿损失
市民田东在市区购买了一套建筑面积140平方的商品房，然而该房购买后烦心事不断，让田先生很是恼火。该小区的物业服务由星火物业公司负责。物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，规定物业公司提供的物业管理服务为物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等义务。物业公司还制定了自己的管理制度，规定由于巡逻不到位，造成业主家庭的门窗及车辆被撬、被盗，值班的保安人员应负责相应的赔偿，……小区的电梯管理实行24小时值班制，电梯发生停电的故障时必须在30分钟内现场修复，维护人员必须对发电设备及线路进行保养等。田东是2010年购买的该房产，但购买后并未立即装修入住，2013年才进行装修。田东对自己所购买的房屋进行装饰时，发现该房屋存在透水、门窗关不上等质量问题，多次找物业公司协商解决未果后自己出资进行修整，花去修理费2095元；装修房屋时，物业公司不给使用电梯，致田东雇佣人工搬运材料花费工价4500元；同时物业公司未及时修缮服务设施、巡逻不到位，导致田东的车辆被刮、三轮车被撞毁，找不到肇事者，损失2880元，合计损失9475元，上列损失因田东找物业公司协商赔偿未果，故提起诉讼，要求物业公司赔偿上述损失。
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