收到中征融资平台这样的子弹短信融资怎么办

原标题:融资平台领导融资保守被撤职深度点评 | “谁搞懂了融资平台,谁就搞懂了中国经济”

近日传出新闻,天津市委决定对在工作中存在不作为不担当问题的3名市管企业领导人员进行严肃问责。其中,有2名为天津轨道交通集团有限公司的董事长和总经理

官方公布的问责事由如下:

1、思想保守,积极主动作为意识不够;

2、轨道交通集团主业发展缓慢,融资意识弱,与其他城市相比,地铁建设规模和发展速度均有明显差距;

3、没有及时利用新的融资方式加快我市轨道交通建设,错失发展良机;建设周期不断延长,建设费用急剧扩大;

4、轨道运营管理不善,成本控制不力,资源利用效益差,没有盘活优质地铁资源。

据了解,天津本是中国大陆第2个拥有地铁的城市。然而近年来,南京、重庆、武汉、成都等城市的轨道交通发展奋起直追,目前总里程都已经超过了天津。天津轨道交通的发展,相对而言已经算是缓慢了。这或许是问责事由的背后事实。

01 新闻点评:冒进融资会被罚,保守融资会被撤

我之前写过一篇:除了平台与地产,金融还能做什么?除了金融,我们还能做什么?“的文章,狠狠的吐槽了我们金融从业人员的不易与迷盲。现在才发现,金融去杠杆下最痛苦的不是我们,而是融资平台的人员。

之前已经传来多地融资平台的相关人员,因为之前融资过程中的种种不规范,而被财政部处罚的新闻。在去年开启的去杠杆大潮中,金融行业资金不足,融资平台融资受限。在资金压力之下,很多往日高贵而且骄傲的平台领导都开始出来卖(债)了。

融资平台受到限制之后,直接影响国内的基础设施投资与建设。据财新新闻报道,今年上半年,天津、湖南等6个前几年融资活跃的省份地区,今年的投资增速出现负增长。投资负增长给地方政府施加了压力,带来了地方政府领导的关注。

于是乎,出现了融资平台因为融资不力而受到处罚的新闻,似乎也并不奇怪。

现在的形势对于融资平台人员而言,冒进融资会被罚,保守融资会被撤。

笔者一再认为,融资平台是市场经济中的一个另类。我曾经写文将其形象的比喻成“财政、金融与国资这三者融合的产物!”对于平台又爱又恨,时打时拉的矛盾心态及举措,着实令人难解。

在中国这样一个向市场经济制度转型中的国家,对于这一新型形势下的新生事物,没有现成理论可以解释。

如果不能对于城投本质的透彻理解,一味基于当下问题,实施危机救火式的政策,对于中国的经济将会产生重大危害!

可以说,谁搞懂了融资平台,谁就搞懂了中国经济。

02 新猫论:“融资平台是只薛定谔的猫”

近年来,流行以薛定谔的猫来说明量子力学中的不确定性原理。薛定谔的猫是物理学家薛定谔提出的思想实验,实验中的猫处于一种既不生也不死,既死又活的状态。这种状态直接否定了逻辑规律中的排他率。没有学习过现代物理学知识的人,依照直觉思维很难理解。

融资平台就是这样一种违背逻辑的存在。融资平台当前也正处于一种不生不死的纠缠状态。

依照当前的现实,融资平台是一家国有控股的企业,为地方政府进行基础设施建设开展融资,投资的项目都是公益性的性质的项目,这些项目具备公共产品的属性,通常都是由公共财政来提供。因此,融资平台发挥的是第二财政的作用。事实上,有很多地方融资平台的工作,就是由本地财政部门协调指导。

融资平台融“国资、金融、财政”于一身,依形势变化与地方政府需要,时而体现为国资,时而体现为金融,时而体现为财政正是因为融合了相互冲突矛盾的事物,才使得对于融资平台很难把握。

之所以能够实现这一特点,是因为

1、在我国的预算体系之下,国有企业纳入资本运营预算,只有入股、分红等才纳入财政预算,而在政企分离之下,国有企业的投资与经营属于企业自主行为,不受财政约束;

2、另外,国有企业能够融入资金,作为融资交易对手方的金融体系,相关配合也是不可或缺。

融资平台的身份矛盾体现在顶了其本身不必顶的位置,发挥了不必由其发挥的作用但是城投发挥的作用对于中国经济又是不可或缺的。如果没有人去发挥这一作用,中国经济可能早已经崩溃。

融资平台(文中以城投一词混用)导致的问题具体表现是:

1、通过融资进行基础设施投资与建设,拉动了中国经济;

2、但是同时又积累了巨额债务。同时,这一债务虽然与财政高度相关,实际举借时又没有经过更高(中央)财政部门的核准,也没有进入财政预算体系。

3、融资平台执行地方政府意志的时候,又可避免的导入地方利益的竞争格局,出现过度举债。必需债务与无序举措的债务,难以分清。

城投产生的问题或者矛盾具体是如何产生的呢?

对于中央政府而言,为了防范宏观经济过快下行,必须要进行刺激政策。在产业升级没有完成之前,原有产业中的资本过剩,无法承接更多新增的投资。投资被迫投向基础设施与房地产这两个领域。因此,中央要求地方政府执行中央政策,通过投资基础设施来拯救经济。

对于地方政府而言,发展地方经济和响应上级政府的积极财政,面临着资金如何解决的问题,而只有摆脱现有财政约束,问题才能够解决。融资平台正好能够在不受财政约束的情况下,借助金融体系的融资配合,解决资金问题。对于融资平台而言,公共产品投资的属性,决定了单纯依靠投资项目本身现金流无法进行,要有效履行地方政府确定的职责,必须要有地方政府的各类支持,包括国有资产注入与政府信用支持。

对于金融体系而言,要配合地方政府响应中央政府的积极财政,同时为自己带来收入业绩,必然放开融资。但是由于融资项目的公共产品特性,项目本身现金流不足以偿本付息,必须要有财政作为支持。如果财政不对这些融资提供支持,这将是金融体系的重大灾难。

对于中央财政体系监管者而言,如果任由地方债务无序扩张,财政纪律荡然无存,长此以往未来将给财政稳健性带来重大隐患。因此,财政部门必须制止这些不规范的以财政为信用支持的融资行为,或是将以财政为信用支持的融资纳入预算体系。

不同体系之间产生了不可调和的矛盾。或许这是之前央行与财政部门互怼的原因。这些冲突,也导致了融资平台当前的不生不死的纠缠状态。

从系统论的角度,子系统基于自身利益诉求而导致的冲突,单凭子系统无法调和,必须依靠更高层面的系统进行调和。

为了更高层面的诉求,可以或者必然要牺牲某个子系统的某些利益诉求。到底应该牺牲哪个子系统的哪些利益诉求,这是个关键问题。想要面面俱到的政策,往往只能适得其反,面面都难以照顾得到,甚至导致母系统崩溃。

03 融资平台的历史使命:资本过剩下的非理性投资

我武断认为,政策之所以对于子系统的利益无法做出正确的取舍,关键是没有理解凯恩斯理论的精髓。

中国这些年比较吊诡的是:

一方面实际政策在按照凯恩斯的理论进行实施,并且取得了不错的成效;

另一方面,舆论与学术都在以批评凯恩斯主义为时尚。

而据我的观察,当前国内很多经济学家包括一些知名经济学家,根本没有深入研究过凯思斯的理论。作为一个通读过《通论》不亚于十遍的凯恩斯思想的追随者,我从他们的言论中,可以推断这些人都甚至没有完整的读完过凯恩斯的《通论》一书。

首先,我强调一点,凯恩斯思想和凯恩斯主义是两个完全不同的事物。凯恩斯主义产生于特殊利益的需要或者批判性思维的欠缺,是对凯恩斯思想的扭曲、简化或者教条化。凯恩斯思想的精髓是科学的实证主义和批判性的思维,而不是具体的关于货币政策或是财政政策如何实施的结论。任何一种不根据实际情况进行实际分析的观点,哪怕曾经出自凯恩斯的著作,本质都是对于凯恩斯思想的扭曲。

Money》国内翻译为《就业、利息与货币通论》,实际上更符合原意的翻译是《关于就业、利息与货币的一般理论》。这个一般理论的建立,是在批判原有古典经济学理论的基础之上,试图建立起一个更加一般的解释经济运行规律的理论。只不过,凯恩斯撰写著作的时候,正好处于资本过剩导致经济萧条的阶段。凯恩斯将这个一般理论再特殊化用于解决当时经济现像与提出解决方案时,给出了一些具体的结论。

碰巧的是,当前中国的经济现像高度类似凯恩斯撰写著作的时代。这使得我们直接应用凯恩斯的具体结论,很多时候也正好可以解决中国的经济问题。然而,因为对于凯恩斯理论缺乏深刻理解,使得中国的宏观政策实施过程中,没有政策自信,政策一再出现反复。

另外,凯恩斯主义的政策也没有根据中国经济的实际情况进行优化调整,本来还可以做得更好。

凯恩斯主义适用于中国经济问题的关键是,中国经济近十年,从2008年以来,进入了资本相对过剩的阶段。在资本过剩的时候,由于经济各个子体系的利益冲突,使得经济可能出现停滞。经济体系会出现,人们的生活水平相比之前经济没有发展而资本稀缺之时还要更差的“反常”现像。

美国人在1929年之后几年的生活水平,相比1900年生产力没有发展起来的时候,反而还要更低。这是一个确切的实证例子。

正如根据常识无法理解量子力学的违背逻辑的不确定性理论一样,根据常识,人们同样无法理解宏观经济学的这种反常现像。这种反常,是资本主义经济制度下,个体利益与集体利益出现冲突的外在表现。马克思称之为“生产社会化与资本私有化”的矛盾

正如之前提到的系统论,每个子系统之间的利益冲突,依靠子系统自身难以调和,可能导致母系统崩溃,必须要有更高系统的取舍。这是宏观政策实施的理论基础。

宏观政策实施时,通常优先选择货币政策,这是因为货币政策相对更加宏观,对子系统的影响相对均衡。相比微观的财政政策,货币政策对于子系统的干扰会更少。

一般当货币政策遭遇“流动性陷阱”时,才会推行财政政策。凯恩斯的思想,本身承认宏观政策的负面作用,因此需要根据具体情况进行取舍。

中国近十年来经济的成功,正是宽松的货币政策与积极的财政政策的凯恩斯主义的胜利。

财政投资是一种非理性投资,本身就不应该受财务约束的投资依照金融的现金流覆盖原则,这些投资根本不应该进行。反过来说,如果依照金融原理就能够(应该)进行投资的话,那么财政投资就失去了必要。

地方融资平台正是以不符合(微观个体)经济理性的投资,满足了更高系统的需求。当前对于融资平台的政策反复,或许正是没有意识到这一点。

我根据凯恩斯的理论,总结逻辑推理的过程如下:

1、经济发展到一定阶段,原有产业没有及时转型升级。在此过程中,过多的储蓄导致资本过剩,如果仍然投资于原有产业,将会导致原有产业产能过剩,摧毁原有的经济体系。

2、资本过剩使得资本回报降低。现代经济的特征,(权益)资本与企业家充当经济发展的能动要素。而资本与企业家的动机来自于利润与超额收益。当资本回报降低和超额收益失去的时候,资本与企业家失去动力,劳动力要素无法发挥作用。经济出现衰退或者萧条。

3、为了消化过多的储蓄导致的资本过剩问题,要求货币政策宽松,降低资金成本,提高(权益)资本和企业家的回报,以增强他们的开展经济活动的动力。另外,财政直接将过量储蓄投资于没有回报(或者回报低于社会整体资本回报率)的领域,也能分流部分储蓄。财政投资的低(无)效率,是维持宏观经济运行的代价。是否需要实施财政政策,同样需要依据经济理性进行权衡取舍。

财政投资最明显的负作用,是挤出了原本更高效率的社会投资。评判财政政策是否挤出民间投资的关键指标是利率变化。如果财政投资的同时,利率上升,说明资本不足,民间投资受到影响。中国前十年的情况是,利率一直维持在低位。未来是否还能维持低利率,是刺激政策是否还要持续的关键变量。

4、预算体系内的财政政策宽松力度不够,不足以支持宏观经济的稳定以及经济增速的对于投资规模要求。

或者说,在原有产业中的资本过剩时,基于个体经济理性的投资必然不足。既然设定了经济增速的指标示,就必然相应要求一定的财政投资。预算内的财政赤字不够,这才催生了融资平台的发展与债务扩张。

因此,融资平台以自身的不规范和不符合财政子系统的行为,恰恰符合了比财政子系统层级更高的经济系统的需求。

04 融资平台的发展前景:老兵不死 只是逐渐凋零

根据前面的分析,当前融资平台的乱像,就是经济系统(高级系统)设定的指标对于财政投资的需求,和财政部门(低级系统)在现有预算约束指标下能够提供的财政投资的供给,这两者不能平衡。两者的差额,则由融资平台提供。

未来政策对于融资平台而言,符合逻辑的做法就是:

1、要么取消经济增速的指标,任由经济系统调整。这种形势下,融资平台的意义将会失去。

2、要么设定经济增速的指标后,估计货币政策下能够达到的增速和这一指标的差额。这一差额必须要由财政政策提供。如果必须由财政政策提供,那么无疑需要选择成本最低的形式,国债或是地方政府债无疑比城投债务成本更低。

3、当前的做法是融资平台在经济系统与财政系统的目标冲突之间,得以存续。冲突不断,融资平台仍然有存续的价值。

融资平台,老兵不死,只是逐渐凋零!

来源:宋光辉 结构化金融  

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原标题:第一次融资 你要做哪些准备?

导语:现在的互联网创业离不开资本,环境越来越热,参与的人也越来越多,但大部分人可能对融资的事情都是从媒体里看到的。神奇的故事不绝于耳,五分钟说服投资人,15分钟某某投资人当场拍板投资,这些事情我们不否认它是存在,也许是在某个时间真实发生过的,同样在未来也是有再次发生可能性的。但这种小概率的事件,当作故事听听是可以的。

如何准备创业路上的第一次融资?需要准备什么?怎么样了概率才比较高?土匪还是老套路,笔记体式的讲点实在的,切实可行的。

  1. 有靠谱、稳定、互补的合伙人;
  2. 不一定非得要全明星团队,但一定得对行业有理解并且有一定积累;
  3. 土匪喜欢的黄金三角组合:产品+技术+运营, 最好三个合伙人的分工,如果少一个,但最起码三个里面得有两个。
  1. 最好有产品,并且经历过小规模的测试,有一定数据,这样比较有说服力;
  2. 如果没有成型产品, 那也先做一个demo,能把一些最基本的逻辑演示出来;
  3. 如果没有数据,那先找一个业内的标杆公司,把他的数据吃透。

一份商业计划书,不用word版本的长篇大论,也不用心路历程和内心纠结的铺陈,PPT就可以,简练、直接。

一般包括以下几个内容,介绍太多也没必要:

  1. 行业背景和机会,就是市场有多大,当前痛点在哪儿,你要切入哪一块,三两页即可。不要怕投资人听不懂,如果他行业也听不懂,建议你换一家谈,不要浪费时间。
  2. 产品,做什么,怎么做,优势在哪儿,如何像一把利刃一样切入市场,近期的产品规划(时间、产品);
  3. 团队,团队人员的教育背景、从业背景、人员分工,股权结构组成。这一块有什么就说什么,不用刻意拔高,简明扼要。
  4. 财务预测,未来两年的财务情况,收支情况,这一块是创业者普遍比较薄弱的,网上搜一下填一个就可以。没有投资人会对这一块太较真,不用精确到小数点后xx位。有一个大概的模样,做一个基本的参考,告诉别人你是有公司运营的概念和思路就可以了。不要对运营一问三不知,毕竟我们也处在社会主义初级阶段,吃喝拉撒是基本需求。
  5. 融资情况,需要多少钱,这些钱来做什么。对公司的估值,如果不清楚怎么估,就不要写。
  1. 不要太多曝光,别把太多时间浪费在各种活动、会议和重复的投资人交流中;
  2. 不要找太多投资人,找几个真正有兴趣并且有能力的, 不要浪费太多时间和投资人重复和反复;
  3. 确定投资人是真心帮你的;
  4. 集中时间解决融资,不要很随意的开始。

(来自创新工场前法务官裘总)

  1. 期权股份池(即ESOP;通常暂不发放,也就暂时不存在)将来发放时稀释谁的股份,稀释多少。
  2. 还有,创始人的股份在多长时间之后兑现。

  1. 创始团队在董事会的席位、投资人有几个席位;
  2. 投资人指派的董事对哪些事情有否决权。
  3. 公司的知识产权(专利、著作权、商业秘密、商标)是否已经(或书面承诺了)从个人或第三方转给公司(娃哈哈案就是因为宗庆后在这点上反悔,造成很大麻烦和诉讼)。
  4. Sheet(或称条款清单)通常没有法律效力(除了保密和排他条款),只有签了合同,一手交钱,一手交股份,才算数。双方都靠谱的话,签了合同,交易就算完成了,交钱只是时间问题,在硅谷签字和入资通常在同一天发生。[补充:创业公司往往有需要尽快达成交割的重要考量,比如计划并购某个公司、需要立即雇一批人开发某个新产品,或者需要抢在某个标杆型公司(比如Facebook)上市之前完成融资。
  5. 创始人在内的员工是否都和公司签了所有重要协议:劳动合同、知识产权所有权合同、保密协议、竞业限制协议(根据中国法律,竞业限制仅限高层员工和接触保密信息的员工)。
  6. 投资人的控制权:交易文件会规定哪些一些列事项需要由股东会和/或董事会来决定,而且往往写明优先股股东(某一位或者所有优先股股东中占多大比例)或他们提名的董事关于事项的否决权。这些否决权很多是行业常见的而且比较难通过谈判要求投资人放弃,但是有很多具体事项可以谈,最好让律师帮忙看。 (比如说,比较严格的否决权不仅要求公司的期权池大小和期权协议内容要股东会或董事会批,甚至还要在每次给员工授予期权时也要批准,这时只要创始人争取,投资人往往可以同意后者不需要再经过批准,以便提高公司运营的效率。)
  7. 投资人是否要求特殊权利:投资人通常会要求优先购买权(如果公司增发新股,或者其他股东出售股份)和共同售卖权(如果创始人出售股份),这些都是标准的做法而且可以接受。但是也有投资人要求超额的优先购买权 -- 即在有新股可以买时,其可以购买的比例超出该投资人与其他投资人之间的比例,这个权利涉及的百分比如果过大,会导致在公司未来下一轮融资时,该投资人有进行领投的绝对权利,这会让其他潜在的下一轮投资人对公司失去兴趣。但是如果这个超额百分比不大,则不会有该负面效果,而只是显示该投资人对公司有信心,希望下一轮时能够增加持股比例。

VC 尽职调查原则与重点内容

这是个很经典的问题。很多朋友都问我要过DD(尽职调查)清单模板。网上也遍布着各种DD清单版本。但说句实话,用这些清单模板在时间紧张的DD过程中是很难换来精准的信息的。当你飞了上千公里到达目标公司,发现自己面对的是一堆没什么大用的资料,甚至目标公司的人员要按你的指示现找资料时,你就会知道,一份没有用心去做的DD清单,会毁了一次DD的机会。于是你就得多定几天酒店,坐等资料被重新搜集整理,或者再多订一次往返机票,先草草结束这次DD了。

以下是我的几点经验,不知道其他朋友用不用得上:

为了避免遗漏,先列出几个大的方面,比如可分为:公司主体情况、股东情况、资质和行政许可情况、营利和业绩情况(重大经营合同)、固定资产情况、无形资产情况、员工情况(组织结构、薪酬、社会保险以及核心员工名单)、违法和诉讼情况 ...... 财务、法务清单可以合一,也可以分开,但业务清单和技术清单通常是独立的。

DD前,弄清楚在本次投资中最看重的目标公司的价值是什么,再分析这种价值在各个方面的载体,把所需要看的具体内容列入上述各个方面的明细清单中。(比如:看重团队,就重点列出核心人员履历、劳动合同期限、竞业限制条款、期权等福利制度等;看重技术壁垒,就重点列出专利、软件等无形资产的清单、专利和著作权的证书复印件、商业秘密的保护措施;看重用户群,就重点列出商标清单和注册证书、用户的具体统计方法和数值定义等。

DD前,尝试分析一下:目标公司的商业模式中最容易发生的风险是什么,再将可能诱发这些风险的因素列到上述各个方面的明细清单中。(比如:有构成滥用用户数据侵犯隐私的风险,就重点看看目标公司经营中是否有适当的个人数据使用协议?是否在搜集和传播个人数据时对用户有足够的提示和“同意”点击?有构成侵犯著作权的风险,就重点看看目标公司的行为是否符合“避风港”等免责条件?有用户退费的风险,就重点看看用户协议中是否有明确的约定或者企业有产品退换机制?)

3. 把上述要点列入清单后,附上尽可能详细的资料整理说明,比如:按什么表格样式整理清单,是否需要核验原件,复印件需要准备几份?准备好工商档案查询手续,以便在投资方人员陪同下,到工商局打印全套工商档案等等。

总之,我觉得在准备DD的过程中,如下原则很重要:

1. 根据投资目的列出DD目的,再根据DD目的制定DD清单。

业务、财务、法务和技术人员事先深入地讨论目标公司商业模式是非常重要的,DD不仅是为了查实目标公司的现状,更重要的是获取足够的信息用以分析未来的情况。

2. 用列举+概括的方式列出资料清单。

列举需要尽可能的具体,最好能在前往目标公司现场DD之前,和目标公司的人员保持沟通,以指导他们按DD的需求整理资料,以节约在目标公司现场办公的时间。

概括是防止遗漏自己没有考虑到的重要资料。概括的内容应当结合将来投资合同中做陈述和保证的内容来做。

看过Raymond的评论后,补充一些内容:

Raymond说的没错,有针对性调查的前提是尽量齐全的搜集资料,其实对任何企业的DD中,查阅能查阅的一切,带走能带走的一切,应该都是首要原则:

此前写的内容之所以要强调有针对性地列资料,是因为调查信息的细化是无止境的——比如一份专利证书,简单地看看原件,只能确认有这样一份文书,上网查查能核实这份文书的真假,但如果这个专利是企业竞争力的核心,就需要考察专利的剩余时间对经营的影响,还有在技术上是否可能被轻易地绕开,企业已申请的其他专利是否已形成了一个互相保护的专利壁垒。

再比如软件著作权,如果是不重要的软件,只要看看是否盗用过第三方的源代码,以确认是否能继续使用就OK了。但如果是非常重要的无形资产,除了要看各版本是否都有著作权登记外,还要核实源代码的开发过程,看参与开发的人员是否签了知识产权归属协议,看源代码是否含有开源代码或员工从以前的企业中带出的代码,看源代码在开发过程中的保密技术措施,是否有可能被之前已离职的员工带走部分源码。如果是委托开发的,与受托方对著作权的详细约定是怎样的……

但是,DD的调查周期是有限的,消化资料和撰写报告的周期是有限的,投资方阅读报告精力也是有限的。如果遇到必须要简化调查内容和报告的情况,我们需要从清单阶段就做好准备,确定重点,以保障最重要的内容得以核实并反映在报告中。

土匪投资日记(id:tufeitouziriji)作者:土匪杨轩

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原标题:美国众筹平台如何为房地产市场提供投融资渠道?

一说到众筹,顾名思义,即向众人筹集资金。近几年伴随着互联网金融的热潮逐渐被大众所知悉并受到追捧。众筹进入一个全新发展时期的标志性事件是2008年Indiegogo,特别是2009年KickStarter这两家产品型众筹平台相继上线。从那以后,世界各地的众筹平台大量涌现,众筹规模也飞速增长。美国众筹咨询公司Mssolution发布的“2015 Crowdfunding Industry Report”数据显示,2015年全球众筹行业融资额较14年几乎翻了一倍,快速成长到344亿美元。目前,众筹模式多种多样,在广义上可以分为四种类型:捐赠型、奖励回馈型、股权型和债权型。其中,债权型众筹就是P2P借贷。以上几种模式小编在此文不再赘述,而是把目光聚焦在2012年美国出现的房产众筹这一细分子行业上。

房产众筹平台的出现颠覆了人们关于不动产投资的传统理念,通过线上平台直接将待融资的地产项目与成百上千的投资者联系在一起,降低了投资门槛,实现了彻底的去中介化,使得不动产投资变得更“亲民”、更“透明”、也更高效。

融资工具上,房产众筹平台的融资工具多样化,包括股权(优先股、合资股权)和债权(优先债务贷款、夹层资本融资以及次级债)以及它们的组合形式等。大多数平台视项目情况允许筹款方选用不同的融资工具,部分平台开始发行房地产投资信托(REITs),来促进投融资需求的对接。

相比于美国传统房地产金融产品,房地产众筹这种线上投融资平台的优势如下:

1. 降低了中小投资者在商业地产的投资门槛和费率

非上市房地产投资基金(non-listed REIT)过年五年的发展蕴藏着巨大的增长潜力。但是该类投资前端费用为每个投资的15%~20%,散户投资者想在房地产投资分一杯羹的话可谓十分困难。房产众筹平台的出现将使得成本降低。

2. 为中小商业地产市场提供了多样化的资金来源

传统的机构贷款服务商很难渗透到小型商业地产。相比于银行贷款和私募股权基金等,房地产众筹平台的出现为中小商业地产市场提供了多元化的资金来源。

3. 美国未来房地产市场资金需求将不断增加,房产众筹平台为市场发展提供了有力支持

根据美国联邦存款保险公司报告显示,商用和住宅项目贷款最近有恢复迹象,而即将到期的商业地产贷款越来越多,需要更多新的资金来源。再融资需求将驱使更多业主们寻求重新资本化或直接出售资产,这意味着新的投资机会。

表1:美国三大房地产众筹平台比较

Fundrise成立于2012年,是一个商业地产众筹平台,也是最早将“众筹”概念引入不动产投资领域的公司之一,获投规模为4,010万美元。该平台最低投资门槛为1000美元,面向合格投资人和非合格投资人,其中非合格投资人的此类投资不得超过其年收入或总资产的10%。上线初期,Fundrise通过发行“项目收益票据”(Project Payment Dependent Notes)进行募资。Fundrise在2015年下半年已经停发“项目收益票据”,转为发行eREIT。Fundrise eREIT实质上是通过互联网发行的非上市REITs(房地产投资信托基金)。

房地产投资信托基金发行规模最高可达5000万美元,每股面值10美元,投资门槛最低100股,按季付股息。其中,Income eREIT主要投资于价值稳定或增值阶段的多种投资组合,由优先债权和优先股权构成,而Growth eREIT,构建了一个的波动性更大,收益率也更高的投资组合,以合营企业股权为主。

图1:Fundrise房地产投资信托基金结构

案例2:仅面向合格投资人的房地产众筹平台RealtyShares

RealtyShares是一家位于美国旧金山的线上房地产众筹平台,为房地产投资公司和投资者搭建了便捷的投融资渠道。RealtyShares以商业地产和住宅地产为投资标的,仅面向合格投资者,最低投资金额为5,000美元。截至2016年5月,RealtyShares共完成超过330单交易,每单交易平均融资23万美元,涉及超过2,000个房地产;平台总交易额超过2亿美元;提交项目申请的筹资人数超过1,200位;平台吸引超过20,000合格投资人;通过117个投资项目,投资人获得2,758.05万美元收益。RealtyShares成立以来获得6轮投资,累计融资额达6,570万美元。

RealtyShares平台上的投资者都必须是合格投资者。30天的冷却期可以让投资人加深对项目的了解再做决定,保护投资者利益。和Fundrise相比,RealtyShares一个很大特点是,投资者可以自己选择投资的单个房产,而且不用和这些房产的管理打交道。投资方式也比较多样化,从房产类型来看,分为住宅地产和商业地产交易;从投资产品来看,有债权型的收益支持票据,股权型的优先级股份等等。

案例3:发行单一房产投资项目和REIT的房地产众筹平台

Mogul专注于为房地产项目公司提供额度为100万至500万美元的融资(涵盖夹层贷款过桥贷款,和合资企业股权、优先股),平台上的投资者可以对单个房产项目进行投资,也可以投资于房地产投资信托基金(MogulREIT)。目前,单个房产项目的投资仅对合格投资者开放。MogulREIT是一种新的模式,于2016年8月推出了第一期,募集总规模5000万美元(根据JOBS法案Regulation A+发行),投资门槛为2500美元,对非合格投资者开放。投资者可以浏览所有经审查的商业房地产投资机会,确定意向后在线投资,通过用户界面对投资进展进行实时追踪。

目前,平台拥有来自美国50个州8万多名合格投资者,累计为350处产权项目融资2.2亿美金,这也是首个超过2亿里程碑的房地产投资的平台。

上述案例均选自,该报告纸质版将于2月底正式发售,敬请期待。

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