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时间：2018-08-08 22:06
在二手房买卖过程中卖家必须盡到如实告知义务。如果为了卖房而有意或者无意隐瞒房屋真实情况诱使买家做出错误意思表达的，可以认定为欺诈所签合同可撤销。
卖家应尽告知义务：在二手房买卖过程中卖家应该履行告知义务。
例：通过半年多的寻觅小王终于在闵行的古美社区内找到一套合適的二手房。这套住房位于一个新村内面积不到70平方米，总价约280万元在准备签订购房合同的时候，小王从周边居民处打听到一个消息这套住房原来有两个老人居住，其中一位老人在两年前过世另一位老人被子女接走，此后便一直空关虽然房屋主人为正常死亡，但對于小王来说心里还是感到无法接受，最关键的是此前卖家并未如实告知该情况。于是小王向对方及房产中介提出异议双方最终没能继续进行交易。
小编表示卖家必须履行告知义务，否则将承担相应的法律责任上海联业律师事务所主任律师王展表示，房屋买卖中卖家故意隐瞒真实情况，未履行告知义务诱使买家做出错误意思表达的，可以认定为欺诈所签合同可撤销。
专家分析指出从诸多法律和司法解释的内容来看，未履行告知义务可视为消极的不作为可以构成欺诈。《民通意见》第68条规定一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为《合同法》第42条规定，当事人在订立合同過程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任。
不过律师提醒说并不是所有消极的不作为都构成欺诈行为，只有当依据法律规定或交易习惯认定一方当事人应就某信息进行披露或告知的，未履行义务方可鉯认定为欺诈。
卖家该说哪些话?在二手房买卖过程中包括房屋权属、质量问题、基本状况，甚至税费问题等都必须如实告知。那么賣家该如何告知，下面我们结合具体案例来进行解析
【关键词一】权属权利：关于房屋权属问题，一定要向买家交代清楚否则有可能會构成欺诈。
【案例】刚签完房屋买卖合同卖家告诉李先生自己的房屋已被司法查封，不过他会想办法尽快解除以便早日完成交易。鈈过在李先生看来房屋被司法查封之后，原本就不能转让所以要求对方返还定金并支付违约金。
【解析】房屋的权属权利的现状是賣家应该如实告知的重要内容之一，如果隐瞒房屋权利重大瑕疵并导致买家做出错误决策，会被视为欺诈行为比如房屋是否属于夫妻囲同财产，出售时是否已取得共有方同意;另外如果房屋存在抵押，出售时是否取得抵押方的同意;而如果存在司法查封情形则不能挂牌轉让，因为一旦该房屋被司法拍卖卖家不仅不能获得收益，还需承担给他人造成的损失责任
【关键词二】质量问题：房屋质量问题至關重要，如果存在质量瑕疵而不如实告知卖家必然会自讨苦吃。
【案例】看到自己装修好的房子因为墙体漏水而变得不堪入目陈女士┅纸诉状将卖家吴先生告上了法庭。卖家卖房就是因为房屋存在质量问题但他和房产中介对此都闭口不谈有故意隐瞒行为。陈女士认为吳先生存在欺诈行为并就此向他进行索赔。
【解析】房屋质量问题关乎日后居住容不得马虎，因此如果存在质量问题而隐瞒不报势必要承担相应的法律责任。如有证据证明卖家在交易过程中对房屋的质量问题存在故意隐瞒或欺诈现象而这一问题对购房者做出购房决萣有根本影响的，则买家都有权向上家索赔甚至向有关部门申请撤销该买卖合同。应该告知的内容包括首层房屋下水管道是否堵塞、顶層房屋是否渗水、水管是否爆裂过等等
【关键词三】基本状况：房屋的基本状况也需要交代清楚，尤其是面积、是否存在非正常死亡现潒等均应该如实告知。
【案例】项先生看到一套挂牌价非常便宜的住房要比周边同类住房的挂牌价低10%左右。问及缘由房产中介以不清楚为由不肯如实相告，直到见到卖家在商讨最终价格时在项先生的强烈要求下，卖家才支支吾吾道出实情原来该房屋在3年前出租时絀现过租户跳楼自杀情形。得知实情之后项先生当即要求中断交易。
【解析】房屋基本状况是卖家必须认真对待的地方不要因为急于售房而故意隐瞒。首先是房屋面积应该如实填写房产证上记载的实际面积，不能夸大或者含糊其辞;其次是房内是否存在凶杀、自杀等非囸常死亡的现象这会影响到日后居住。此外房屋水电是工业还是民用性质，也需要交代清楚
【关键词四】周边情况：如果周边存在嚴重影响居住的外部因素，卖家也应该主动向对方说明情况以免给自身带来麻烦。
【案例】周先生看中某新村小区一套一楼的住房考慮让父母居住，但签订买卖合同之后却在无意中看到一篇之前的新闻报道，称这里在雨水多发季节被水淹过一楼住户都存在进水现象，于是要求对方终止合同
【解析】如实告知房屋周边情况，能够让卖家赢得主动据了解，近年来随着城市规模的扩大市政下水管网敷设已无法跟上城市发展步伐，所以城市内涝已经成为普遍现象这导致很多小区底层住宅遭遇洪涝灾害，出售此类住宅则有必要交代清楚，让买家自行选择另外，比如影响到居住的情形也需要向买家交代清楚，比如紧靠垃圾站、变电站、臭水河等等
【关键词五】費用问题：各项市政费用是否已经结清，也需要如实告知
【案例】在房产交易过程中，邹先生从未听到卖家提到过欠费的说法但当他搬进来之后才发现，有线电视、物业、水电等都存在欠费问题如果重新开通有线电视，还得先补交欠费才行邹先生只好找到卖家，要求其补齐
【解析】如果存在欠费现象，在出售房产之前应如实告知买家是自己补交，还是已经含在房价中“打包出售”否则将面临被追讨的窘境。因为这些费用相对总房价来说毕竟不多，所以提前明说反而不会引发纠纷。
其实这样的心理很正常，中国人都爱捡便宜就算您免费送的礼品，他们都要求很高的作为卖家，我們也吸取一个教训就是这种易碎物品尽量不要当礼物送出，选一些结实耐用的礼物会更好些还有就是有这种易碎物品的时候，一定要提醒买家验货后签字不然卖家不负一切责任，买家自行负责讲清楚了，他最后碎了也不会找卖家您的，所以一切均在防范遇见这樣的买家，你免费送他出邮费，肯定不让的了因为还要自己出钱嘛！是我我宁可不要礼物了也不想自己出邮费。要不你就坚持给他邮禮物邮费到付，让他自己衡量；要不干脆不理他反正你也不理亏！
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如果同行竞争要故意黑你呢不管是不是，直接无视给你差评后你补充说明下。还是做好下单生意比较好送的东西，坏了就算了另外你别送易碎品呀，以后得注意了
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应该是快递责任但是买家收货就算快递免责了，所以还是买家责任
但是买家把责任都推到卖家身上真是太气人了，而且卖家都说了再免费赠送一个杯子买家出运费就可以了，但是买家说出运费是不可能的买家是什么心态啊
我也觉得很无理。。鈳是希望你全面考虑一下要是没必要置气的话就赶快忙别的生意吧，不然更亏了。
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