关于购房合同的补充协议是否有法律效力_百度知道
关于购房合同的补充协议是否有法律效力
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陶树金律师，法学理论功底深厚、思维逻辑性强、办案心思缜密、对当事人负责，竭力维护当事人的合法权益。
补充合同经合同各方当事人签字确认后与原合同具有同等法律效力。补充合同中与原合同有冲突的地方，补充合同的约定不违反法律强制性规定的情况下，冲突部分以补充合同为准！
乐观的靓哥哥
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法律专业毕业
　　只要是双方自愿签署的，没有强迫的情况，有法律效力。　　《合同法》　　第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。　　第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。　　当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。　　第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。　　第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。　　相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。　　第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。　　第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。　　第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。　　第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。　　第五十二条有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目的；　　（四）损害社会公共利益；　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。　　第五十三条合同中的下列免责条款无效：　　（一）造成对方人身伤害的；　　（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。　　第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：　　（一）因重大误解订立的；　　（二）在订立合同时显失公平的。　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
来自法律法规类芝麻团
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只要双方签字同意，补充协议就具有法律效力。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。
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只要是双方真实的意思表示，自愿签订，即具有法律效力
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买房攻略：这样的补充协议到底该不该签？
发布时间：&&来源：闽南房产网&&
　　闽南房产网讯 最近，因银行放款时间延长而造成的买房问题困扰着不少购房者。&买房交了首付，签正式合同发现开发商把因银行按揭政策无法获贷的违约责任列入了补充协议，这样的合同我该签吗？&最近，市民罗小姐来电咨询的问题颇具典型性。
　　首付交了18万
　　签购房合同
　　被补充协议惊呆
　　最近，罗小姐为弟弟的买房问题操了不少心。据说，罗小姐的弟弟在泉州看中了一套房子，开发商要求他们先交首付款再签正式买房合同。急于想买房的他们，按开发商的要求将首付款18万元打入了指定的账号，并收到了收据及发票。可是，最近在签订正式合同时，他们傻眼了。&在正式合同中有个补充协议，协议对付款问题进行了很苛刻的约定。&罗小姐谈道。
　　记者从罗小姐发来的补充协议中看到，在第四条规定中提出&申请按揭贷款的具体金额、按揭年限及利率等以按揭银行最后审批为准。若因买受人原因或按揭银行的按揭政策造成按揭银行不批准按揭或批准的按揭金额低于购房合同约定的按揭金额，则买受人必须在出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付购房款余额或批准的按揭金额与购房合同约定的按揭金额的差额，否则视为买受人逾期付款，逾期天数在30日（含30日）以内的，买受人应按购房款余额或差额款日0.04%的标准向出卖人支付违约金，购房合同继续履行；逾期天数超过30日的，出卖人有权解除购房合同，如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；如出卖人选择不解除购房合同，则购房合同继续履行，同时自逾期之日，买受人应按购房款余额或差额款日0.08%的标准向出卖人支付违约金。&
　　小罗算了一笔账，这套房子的总价为60万元，需向银行贷款42万元。如果在贷款过程中，真的无法获批贷款，根据开发商的约定，逾期30天内，每天都要支付168元的违约金，这之后的违约金就更高了。
　　买房交易过程中
　　签合同需谨慎
　　记者走访了解到，目前，一些购房者重新翻阅自己以前签订的购房合同，多会发现合同内有这样一个条款。只是，由于签合同时比较随意，因此都没去留意。
　　不过，记者从业内人士了解到，在买房交易过程中，大部分卖方只会追究因买房人自身原因而引起的贷款无法获批责任。记者走访泉州多家律师事务所了解到，目前因为银行的按揭政策而导致的买房纠纷并不多。诚毅房产总经理叶茂告诉记者，在买房交易中，通常只有遇到买房人因个人征信、故意隐瞒名下房产套数等个人问题而影响按揭办理的情况，卖方才会追究买房人的违约责任。
　　不少卖房人告诉记者，制定这样的条款，是为了降低卖房的风险，因为按揭贷款无法按时到位，卖方的压力最大。最近，本来为了急于还钱要脱手名下房产的林先生，就因为按揭贷款问题遇到困扰。由于银行的按揭贷款一直没放下来，导致他一直拿不到钱还款，天天被债主催讨。可是，出现这样的情况又不可归责于房产中介及买方，让他分外焦急。林先生表示疑惑：&如果当初在卖房时对资金到位时间进行约定，遇到这种情况，是不是就可以让买房人一次性付款。&
　　而对于卖方做出这样的约定，买方感到难以理解。&作为买方，如果是因为我们个人的原因导致房贷无法获批或额度改变，那我们也认了，可是银行按揭政策的变动也要我们买单，这就太不合理了。&面对卖方将银行政策导致的房贷问题归责于买方，不少购房者感到不合理。罗小姐告诉记者，作为工薪族大部分都是用银行按揭贷款来买房，这在买房前，买卖双方都是了解的事实。如果因为银行房贷收紧等原因无法获批贷款，一时根本拿不出那么多钱来支付，这分明是强人所难。
　　按揭政策变动
　　买房人是否该买单
　　卖方将银行贷款政策导致的贷款问题归责于买方，这是否合理？对此，福建闽荣律师事务所律师许良妹表示，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定的：&商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人&。因银行政策导致无法贷款属不可归责于买方原因的事由，因此，这样的条款对买房人而言是不公平的，买房人可以拒绝签订这样的合同。而如果房屋买卖合同是卖方拟定的格式合同，如果其中的条款免除卖方的责任加重买方义务的，这样的条款也是无效的。上述读者罗小姐所遇到的补充协议可在后期的法律诉讼中以违背公平原则或情势变更等为由进行推翻。
　　不过，许良妹表示，对于买房人而言，为了避免后期出现法律纠纷，尽量在合同签订前，跟卖方进行协商，要求对合同条款进行调整，之后再签约。像上述读者罗小姐所遇到的情况，可以有两种方式进行解决。一种方式是跟开发商进行协商，要求对合同条款进行调整。另一种方式是拒绝签订合同，要求开发商退回预付款。
　　许良妹提醒买房人，如果是由于买方自身的原因，比如个人征信记录不良、故意隐瞒名下房产套数等原因导致房贷受影响，需承担违约责任。所以，买房人在买房前，需注意了解清楚自己的征信记录、名下房产套数等情况，以保证自己的个人资质符合银行贷款的要求。（本网记者 林桂平）
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购房合同补充协议藏猫腻 买房签字还需谨慎
　　一般的购房合同的都有统一的范本，对于购房者和开发商之间的信息是不对等，使得购房者有些利益没办法得到法律的保障。因此在签订购房合同时，都会加上合同补充协议。要使的购房者的权益得到完善的保护，补充协议应该签订哪些内容？
　　规定产权证获取日期及产权归属情况
　　协议上注明如果在规定日期未能取得房产证应视为&房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为&。对于此项&开发商的单方面违约行为&业主有权选择退房。开发商必须在15个工作日内退还业主已交的所有款项。
　　此外，无论是购买新房还是二手房，买房签约前，都要与出售方沟通并核实此次交易的房屋的产权归属情况，避免交易房屋存在抵债查封、一房多卖等现象。
　　同时，如果合同文本里没有规定房屋所有权证办理的具体时间，购房者可在补充协议里，要求写明多长时间办理产权证，以避免后期产权纠纷。
　　约定具体房屋质量标准
　　买受人可以聘请有资质的机构进行验房，如果验房结果与开发商的质量标准有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。在交房时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下，业主有权拒绝收房并由开发商对业主进行赔偿。如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除合同。开发商应支付违约金和其它因无法收房入住发生的损失。
　　另外，有的补充协议里会说明到退房责任这一点，如果是由开发商的原因导致退房，必须约定好责任归属及相关解决措施。
　　为了避免开发商在补充协议里加入&霸王条款&，在签订协议之前，一定要仔细查看协议的内容，发现不合理的条款及时与开发商沟通调整。
　　明确置业顾问承诺、广告描述和赠送的面积
　　置业顾问的承诺、广告描述及开发商所赠送的面积要写进补充协议。要将影响价格的广告描述和所看样板间中具体的品牌写进补充协议。还要把开发商赠送的面积包括具体位置、使用年限、装修标准在补充协议中详细阐述并注明使用权。
　　重点提醒购房者我需要注意的是，对于开发商的口头承诺和广告宣传，必须写进补充协议中，作为将来开发商履行义务的相关依据。
　　同时，还要注意房屋面积误差问题，约定好房屋套内面积和公摊面积等等的合理误差范围，特别是对面积误差超过3%的情形需要作出详细约定。
　　户籍变更及房屋真实性
　　在二手房交易中，有相当一部分购房者是以落户或子女上学为目的的，户籍变更是此过程中不可忽视的问题。
　　所以，我们建议购房者在签订二手房补充协议条款时，一定要明确交易房产中原房主及相关人员的户籍是否迁出或者何时迁出，以及若未按时迁出应承担的违约责任等等。
　　另外，一些老旧二手房由于历史较长，很有可能在屋内发生过一些令人忌讳的事情，如果购房者对于房屋历史存疑的话，可以在补充协议中做出规定。因为一旦卖家或是中介对事实有所隐瞒，购房者就可以按照合同规定进行索赔。
　　购房补充协议的猫腻行为
　　辨别文字游戏，以免开发商推脱责任
　　例如，合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例，这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。
　　警惕开发商利用补充协议转嫁风险
　　例如合同里对延期交付作了规定，但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约，这种异常困难是什么，容易扯皮。
　　注意优先效力，避免纠纷。仔细看补充协议的效力，防止开发商约定合同效力优先，那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了。
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