深圳律师一手房买卖交易法律服务业务指引
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　　1 / 188　　一手房买卖交易法律服务业务指引　　（修订稿2.0 版）　　目录　　第一编总则.......................................................................................................................................4　　一、适用范围..................................................................................................................................4　　二、基本要求..................................................................................................................................4　　三、特别声明..................................................................................................................................5　　四、专业术语定义..........................................................................................................................6　　五、交易全流程概述......................................................................................................................9　　第二编律师为一手房买卖各类主体提供法律服务流程指引.......................................................17　　第一章律师为开发商销售商品房提供法律服务流程指引....................................................17　　第一节商品房销售前期准备................................................................................................................18　　第二节商品房销售许可........................................................................................................................25　　第三节商品房买卖的认购书与定金....................................................................................................29　　第四节商品房买卖合同及补充协议....................................................................................................32　　第五节商品房买卖合同备案................................................................................................................39　　第六节商品房竣工验收........................................................................................................................41　　第七节商品房交付使用........................................................................................................................43　　第八节商品房专项维修基金................................................................................................................49　　第九节商品房产权转移登记................................................................................................................50　　第二章律师为买受人购买商品房提供法律服务流程指引....................................................54　　第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查....................................................................................54　　第二节商品房认购书和定金................................................................................................................61　　第三节商品房买卖合同及补充协议....................................................................................................64　　第四节购房按揭贷款、公积金贷款....................................................................................................77　　第五节商品房交付................................................................................................................................86　　第六节办理不动产权证........................................................................................................................89　　第三章律师为其他主体提供商品房交易法律服务流程指引................................................91　　第一节律师为银行商品房按揭贷款业务提供法律服务....................................................................91　　2 / 188　　第二节律师为商品房代理机构提供一手房代理销售法律服务......................................................108　　第三节律师为商品房投资机构提供法律服务..................................................................................114　　第三编一手房交易纠纷的争议解决.............................................................................................125　　第一章概述..............................................................................................................................125　　第二章常见争议情形及争议解决注意事项..........................................................................127　　第一节无证预售纠纷..........................................................................................................................127　　第二节认购环节纠纷..........................................................................................................................130　　第三节虚假销售广告纠纷..................................................................................................................134　　第四节一房多卖纠纷..........................................................................................................................137　　第五节房屋质量纠纷..........................................................................................................................143　　第六节房屋面积纠纷..........................................................................................................................153　　第七节设计变更纠纷..........................................................................................................................155　　第八节交付纠纷..................................................................................................................................157　　第九节因样板房引发的纠纷..............................................................................................................163　　第十节逾期办理不动产权证纠纷......................................................................................................166　　第十一节违章建筑相关纠纷..............................................................................................................169　　第十二节以租代购相关纠纷..............................................................................................................171　　第十三节开发商隐瞒或私自抵押引发的纠纷..................................................................................173　　第十四节侵权纠纷..............................................................................................................................176　　第十五节开发商与代理机构之间的纠纷..........................................................................................179　　第十六节代理机构与转介机构之间的纠纷......................................................................................181　　第十七节代理机构与买受人之间的纠纷..........................................................................................183　　第十八节开发商与包销人之间的纠纷..............................................................................................185　　第十九节包销人与实际买受人之间的纠纷......................................................................................187　　3 / 188　　前言　　深圳是我国培育和发展房地产市场最早的城市，三十多年以来，　　深圳房地产业在取得巨大成就的同时也日益成熟和规范，从土地供应　　到楼宇按揭，从开发交易到资本融资，开行业之先河并为行业发展积　　累了宝贵的经验，为国内众多城市所借鉴。深圳的律师业也已经迈入　　而立之年，就房地产法律服务来说，深圳律师也曾经是国内的旗帜和　　标杆。我们进行了广泛而严谨的查证，发现在房屋交易这一块，尚缺　　乏全面精细的法律服务指引。为进一步完善和规范深圳商品房交易主　　体、中介机构及其他机构的交易行为，更好地维护商品房交易中各方　　主体的合法权益，提高深圳律师在深圳房地产领域的法律服务质量和　　水平，指导律师办理深圳房地产领域的非诉讼和诉讼法律业务，第十　　届深圳市律师协会房地产法律专业委员会根据国家、广东省和深圳市　　现有的法律法规及相关规定，结合深圳房地产业开发模式和交易惯例，　　特制定本操作指引，供律师在办理深圳市商品房交易业务时作指导和　　参考。　　本指引共有三编，分为总则、律师为各类主体提供法律服务流程　　指引和一手房买卖交易纠纷的争议解决。第一编总则分为适用范围、　　基本要求、特别声明、专业术语定义、交易流程概述五部分；第二编　　律师为各类主体提供法律服务流程指引共分三章，分别为第一章律师　　为开发商销售商品房提供法律服务流程指引、第二章律师为买受人购　　4 / 188　　买商品房提供法律服务流程指引、第三章律师为其他主体提供商品房　　交易法律服务流程指引；第三编一手房买卖交易纠纷的争议解决共分　　两章，第一章为概述、第二章为常见争议情形及争议解决注意事项。　　第一编总则　　一、适用范围　　本指引适用于律师为深圳市一手商品房交易过程中的各方主体　　包括开发商、买受人、中介机构及其他机构等提供非诉讼和诉讼法律　　服务。　　二、基本要求　　1、律师在为深圳市商品房交易主体提供法律服务的缔约阶段，　　建议在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与　　委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。　　2、律师接受深圳市商品房交易主体委托，应当与委托人签订规　　范的委托代理合同，根据委托代理合同所约定的具体服务内容和要求，　　在委托期限和权限内依法履行职责，且不得损害委托人的合法权益。　　涉及十人以上的群体委托，应按相关规定向深圳市律师协会及深圳市　　司法行政主管机关进行报备。　　3、律师在为深圳市商品房交易主体提供法律服务时，应严格遵　　守《律师服务收费管理办法》、《律师事务所收费程序规则》和《广东　　5 / 188　　省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的相关规定，向委托　　人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。　　4、律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为　　规范（试行）》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益　　冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主　　管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。　　5、律师在为深圳市商品房交易主体提供法律服务时，应当指导　　委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益　　发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，　　促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。　　三、特别声明　　本操作指引仅供律师在为深圳一手商品房交易主体提供非诉讼　　和诉讼法律服务过程中进行参考和借鉴。本操作指引所述的内容既非　　强制性规范，也不保证涵盖律师进行深圳商品房交易法律服务现有的　　全部内容。律师在为商品房交易主体提供法律服务时，应当根据国家、　　广东省及深圳市现行有效的法律法规、政策为依据提供相应法律服务，　　若前述规范性文件发生变化，应以新的规定为依据。同时，律师在提　　供前述法律服务过程中还应结合所在律师事务所的实际情况，自行判　　断是否可以适用本操作指引的相关内容。　　律师因适用本指引为深圳商品房交易主体进行商品房交易提供　　诉讼或非诉讼法律服务所产生的一切风险，均由该律师以及该律师所　　属律师事务所自行承担，本指引对此类风险不构成任何明示或默示的　　6 / 188　　担保。　　四、专业术语定义　　1、房地产：是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分　　离的部分及其附带的各种权益。　　2、房地产开发：是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》　　的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的　　行为。　　3、商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开　　发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括厂房、住宅、商业用房　　以及其他建筑物。　　4、商品房预售:是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给买受　　人，由买受人支付定金或价款的行为。　　5、商品房现售: 是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买　　受人，由买受人支付商品房定金或价款的行为。　　6、商品房认购书（预订协议）: 是指商品房买卖双方在签订商　　品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的约束合同双方　　当事人就特定房产进行特定交易的协议。具体来说，就是购房人与商　　品房开发商在签订正式商品房预售合同或者买卖合同之前所达成的　　有关出售与购买房屋的初步确认，双方约定在签订认购协议之后，开　　发商在一定期限内为购房人保留标的房屋，不得再行售予他人。　　7、商品房竣工验收：由开发建设单位在建设工程项目竣工后会　　7 / 188　　同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符　　合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣　　工合格资料、数据和凭证。由建设单位根据《城市房地产开发经营管　　理条例》第十七条的规定，于开发项目竣工后向项目所在地的县级以　　上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发　　主管部门收到竣工验收申请之日起30 日内，对涉及公共安全的内容，　　组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验　　收。　　逐套验收：根据《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定（试　　行）》第四条，实行商品住宅建筑质量逐套检验（以下简称逐套检验）　　制度。建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时，应首先组织工　　程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全　　等内容进行专门检验。　　综合验收：根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规　　定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条　　的规定和下列要求进行综合验收：城市规划设计条件的落实情况；城　　市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程　　质量验收情况；拆迁安置方案的落实情况；物业管理的落实情况。住　　宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。　　8、商品房交付：指开发商按照商品房买卖合同及补充协议约定　　的交付使用条件将房屋交付给买受人，由买受人查验并接收房屋的过　　程。　　8 / 188　　9、专项维修基金：指一个物业管理区域内有两个以上独立产权　　单位设立的用于物业保修期满后共有物业的安全监测鉴定、维修、更　　新、改造以及业主大会通过的其它使用范围和具体项目的基金。　　10、独立产权单位：指依法取得宗地的建设用地使用权，但宗地　　使用权限整体转让、不得分证登记的建设用地使用权人。　　11、代理销售:指开发商委托具有房地产经纪资格的专业中介服　　务公司代为销售商品房的行为。　　12、包销:开发商与包销人订立商品房包销合同，约定开发商将　　其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售的，包销期满未销　　售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买.　　13、要约:是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的内　　容应当具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约　　束。　　14、要约邀请:是希望他人向自己发出要约的意思表示。　　15、商品房预售登记备案:政府主管部门行使监管职权、房地产　　经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理　　行为。　　16、按揭贷款:指不能或不愿一次性支付房款的买受人（即商品　　房买受人）向提供贷款的银行（即按揭银行）提出申请，由买受人将　　其与开发商（即商品房出卖人）所签订的商品房买卖合同项下的所有　　权权益抵押给按揭银行，即将其因与开发商所签订的商品房买卖合同　　而取得的商品房抵押于按揭银行，作为向该银行贷款的担保。按揭银　　9 / 188　　行将一定数额的借款贷给买受人并以买受人名义将借款交由开发商　　用于支付房款的行为。　　五、交易全流程概述　　10 / 188　　虽然一手商品房买卖合同履行时间较长、标的额巨大、交易手续　　繁琐，且会因房屋的种类、地段、时间、场合的不同而有所不同，但　　大体上来讲，主要包含以下流程：　　（一）对于开发商　　1、商品房销售的前期准备　　开发商取得项目土地使用权后，经过勘探、设计、报建、施工，　　项目进入销售前期准备阶段。　　在这个阶段，开发商需要完成广告宣传（广告伴随着开发商所开　　发项目的自始至终）、选定销售代理机构（如需要）、选定按揭贷款合　　作银行、开放样板房并接受购房意向人现场看房与咨询、组织认筹等　　相关环节的工作。　　2、取得商品房销售许可　　开发商完成商品房销售前期准备后，进入办理商品房销售许可阶　　段。　　商品房销售有预售（需取得《商品房预售许可证》）和现售（需　　将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报　　送房地产开发主管部门备案）两种方式。　　3、组织开盘并与买受人签订《认购书》，同时收取定金　　房地产项目在取得商品房销售许可后，开发商可以组织开盘。在　　订立正式商品房买卖合同的条件或合同条款尚不明确而有待协商情　　况下，从诚实守信的原则出发，为了对将来订立商品房买卖合同预先　　约定，开发商与买受人可以签订《认购书》。开发商在商品房认购阶　　11 / 188　　段可以收取定金或将认筹阶段买受人所缴纳的诚意金直接转为定金。　　4、组织签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并收取首期款　　在开发商与买受人签订《认购书》后，在《认购书》约定的时间、　　地点，开发商与买受人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，同　　时开发商向买受人收取首期款。　　5、办理《商品房买卖合同》备案　　房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通　　知单后，在与买受人签订《商品房买卖合同》之日起30 日内，由房　　地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房　　预售合同备案手续。　　6、组织商品房竣工验收　　由开发商在建设工程项目竣工后会同设计、施工、设备供应单位　　及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工　　和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。　　7、商品房交付使用及质量保证　　开发商按照与买受人在商品房买卖合同、补充协议中所约定和所　　承诺的交付使用条件和期限向买受人交付房屋，买受人查验并接受房　　屋的过程。对于交付的商品住宅，房地产开发企业必须提供《住宅质　　量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品　　房购销合同的补充约定。如果因开发商的原因未能按期交付房屋，房　　地产开发企业应当承担相应的违约责任。如果因不可抗力或双方当事　　12 / 188　　人在合同中约定的其他情形而导致延期交付的，开发商应及时履行告　　知义务。　　8、安排买受人与物业管理公司签订物业服务合同及业主临时公　　约　　开发商应依约向买受人发出入住通知单，并安排买受人与物业管　　理公司进行接洽，由物业管理公司与买受人签订物业服务合同及业主　　临时公约，并向买受人出具收费标准。　　9、办理商品房产权转移登记　　根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，开发商应在交房后　　约定的期限内完成不动产初始登记，并为买受人（或与买受人共同）　　办理房屋不动产权证。　　（二）对于买受人　　1、收集信息，挑选房源　　买受人在决定购房之后，可以从报刊、杂志、广播电视和招贴广　　告、房地产交易网站、展示会、房地产代理销售机构等多种渠道搜集　　房屋信息。有条件的还可以到开发商的楼盘处进行现场咨询，或到有　　关政府管理机构进行咨询，了解楼盘的相关情况。　　2、实地考察，审核开发商的开发资质及自身的购房资格　　当买受人确定了意向商品房之后，要进行实地考察，重点关注拟　　购房屋所处的周边环境，如市政配套、交通状况、社区环境等，同时　　要对开发商的开发资质及自身的购房资格进行审查。在此过程中，买　　受人应核验开发商提供的&五证&（《国有土地使用权证》、《建设用　　13 / 188　　地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和　　《商品房销售（预售）许可证》），了解开发商的资质。　　与此同时，基于国家或地方政府对于房地产的调控政策，买受人　　需要核实并确认自身是否具有购房资格，以免造成不必要的违约或损　　失。　　3、签订《认购书》，并按开发商的要求交纳定金（或由诚意金转　　定金）　　《认购书》是商品房买卖双方在签订正式的《商品房买卖合同》　　之前所签署的合同文件。签订《认购书》意味着正式进入商品房买卖　　环节。当买受人到售楼处签订了《认购书》并按开发商的要求交纳了　　定金（或由诚意金转定金）或订金后，开发商需将《签约须知》出示　　给买受人，实事求是地向买受人介绍楼盘情况，使买受人明晰购房的　　下一环节及签约的有关细节。　　4、签订《商品房买卖合同》及相关协议　　买受人在签订《认购书》后，应当按照《认购书》中约定的时间、　　地点与开发商签订正式的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》　　等相关协议，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场　　交易管理系统予以公示，由买受人在购房时确认。　　5、办理购房按揭贷款　　买受人办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与住房资金管理中　　心或者开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》。　　在商品房预售中，大多数买受人是通过按揭方式购买商品房的。　　14 / 188　　也就是说，买受人首先支付一部分楼价款(首期款)给开发商，其余楼　　价款则通过金融机构(如银行等)贷款支付给开发商。在办理按揭贷款　　过程中，买受人须与贷款银行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款　　合同》。　　6、办理房屋买卖合同备案登记手续　　根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定①，房地产　　开发企业在进行商品房预售时必须办理商品房预售合同登记备案，即　　买卖双方必须带齐全部预售(买卖)合同资料到项目所在地房地产管　　理部门办理预售合同登记备案（现实中一般由开发商收齐买受人的相　　关证件原件后单方面去办理）。　　7、《商品房按揭抵押贷款合同》登记备案　　在买受人还清按揭贷款，取得商品房所有权以前，无法就按揭房　　屋产权进行他项权利登记，因此，买卖双方只能在《商品房买卖合同》　　上加盖&已办理抵押登记备案&的印章，并由房管局出具房地产抵押　　登记证明书，以公示该房屋按揭的情形。　　8、验收房屋、办理入住　　在开发商将符合商品房买卖合同及相关补充协议约定的交付使　　用条件的商品房按期交付给买受人后，买受人需要认真查验《建设工　　程竣工验收备案表》和《实测面积表》的原件，并要求开发商提供《房　　屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。　　① 《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。　　预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门　　办理登记备案手续。　　15 / 188　　9、与物业管理公司签订物业服务合同及业主临时公约　　买受人在按照开发商的安排，与物业管理公司签订《业主临时临　　时公约》并付清相关费用（包括但不限于物业费用）后，便可领取房　　屋钥匙入住。　　10、办理产权过户，领取不动产权证　　根据《城市商品房销售管理办法》第三十四条第二款和第三款规　　定①，房地产开发企业在将商品房交付给买受人后，应当向房地产行　　政主管部门报送有关房屋权属登记的相关资料，在缴纳了契税、过户　　手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税等相关费用之后　　协助买受人办理不动产产权转移登记。　　11、贷款买受人办理抵押权登记　　买受人在取得不动产权证后，需按照贷款合同的约定，到不动产　　登记主管部门办理不动产抵押登记（现实中一般由贷款银行收齐相关　　资料后办理），使房地产抵押产生法律上的效力。银行对按揭的商品　　房拥有抵押权并持有该房的《房屋他项权证》。　　12、贷款买受人还清按揭贷款，注销抵押登记　　买受人按照贷款合同规定的期限按时或者提前还清银行的按揭　　贷款后，持相关还清按揭贷款的证明及材料，到房管部门注销房屋的　　抵押登记。银行将向房管部门交还《房屋他项权证》，解除房屋抵押。　　①《城市商品房销售管理办法》第三十四条第二款房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60　　日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。　　《城市商品房销售管理办法》第三十四条第三款房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用　　权变更和房屋所有权登记手续。　　16 / 188　　至此，买受人完全取得房屋的所有权。　　17 / 188　　第二编律师为一手房买卖各类主体提供法律服务流程指引　　第一章律师为开发商销售商品房提供法律服务流程指引　　房地产项目建设到一定阶段后进入销售环节。销售是房地产开发　　的重要一环，针对当前深圳房地产市场的特点，将销售（主要为预售）　　分成商品房销售前期准备、商品房销售许可、商品房销售广告、商品　　房认购书和定金、商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同备案、　　商品房竣工验收、商品房交付使用、商品房专项维修基金、商品房产　　权转移登记等阶段与控制节点，律师为深圳开发商销售商品房提供法　　律服务流程指引详见下文。　　18 / 188　　第一节商品房销售前期准备　　开发商取得项目土地使用权后，经过勘探、设计、报建、施工，　　项目进入销售前期准备阶段。　　一、选定销售模式　　开发商进入销售前期准备阶段，会根据企业规模、营销能力、项　　目规模，确定销售模式，目前主要包括以下几种模式：自建自销、代　　理销售、联合销售、引入电商渠道进行分销等。律师在开发商选定销　　售模式后可以提供如下法律服务：　　（一）采用自建自销模式的，律师可以协助开发商做好内部流程　　管理，做好销售相应管理制度。　　（二）采取代理销售或联合销售模式，起草或审查开发商与代理　　公司或合作方签订的代理合作协议。协议应重点明确定金和购房款进　　入开发商账户，设定代理公司或合作方的义务及责任时，应强调代理　　公司营销人员配备、代理公司或合作方未能达到销售预期目标时的处　　理方式等。若涉及的代理销售属于包销的，应要求代理公司或合作方　　提供履约保证金。　　（三）电商渠道分销作为房地产销售模式的补充，应明确电商渠　　道不得以任何理由、形式，串通截取开发商正常渠道销售的客户。　　二、选定宣传推广公司　　开发商取得项目建设用地后，直至进入销售前期准备阶段，不管　　19 / 188　　是采取自建自销、还是代理销售或联合销售、抑或电商分销，一般均　　需要选定合适的宣传推广公司对项目进行宣传推广，广告伴随着开发　　商所开发项目的自始至终。在开发商为商品房销售项目进行宣传推广　　时，律师应提示开发商注意以下事项：　　（一）开发商所发布的广告内容必须符合相关法律法规的要求　　1、广告必须载明事项　　根据《房地产广告发布规定》第七条规定①，开发商预售、销售　　房地产项目广告，必须载明以下事项：　　（1）开发企业名称；　　（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；　　（3）预售或者销售许可证书号。　　广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。　　2、广告禁止载明事项　　根据《房地产广告发布规定》第四条规定②，房地产广告不得含　　有下列内容：　　（1）升值或者投资回报的承诺；　　（2）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；　　①《房地产广告发布规定》第七条房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：　　（一）开发企业名称；　　（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；　　（三）预售或者销售许可证书号。　　广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。　　②《房地产广告发布规定》第四条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套　　内建筑面积，并不得含有下列内容：　　（一）升值或者投资回报的承诺；　　（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；　　（三）违反国家有关价格管理的规定；　　（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。　　20 / 188　　（3）违反国家有关价格管理的规定；　　（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他　　市政条件作误导宣传。　　同时，该规定第八条规定①，房地产广告不得含有风水、占卜等　　封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风　　尚。　　3、禁止发布广告的情形　　根据《房地产广告发布规定》第五条规定②，禁止开发商发布广　　告的情形有：　　（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；　　（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；　　（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式　　限制房地产权利的；　　（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；　　（5）权属有争议的；　　（6）违反国家有关规定建设的；　　（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；　　①《房地产广告发布规定》第八条房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行　　的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。　　② 《房地产广告发布规定》第五条凡下列情况的房地产，不得发布广告：　　（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；　　（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；　　（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　　（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；　　（五）权属有争议的；　　（六）违反国家有关规定建设的；　　（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；　　（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。　　21 / 188　　（8）法律、行政法规规定禁止的其它情形。　　（二）对于广告内容属于要约还是要约邀请，是否会被认定为合　　同内容，应慎重对待　　开发商对商品房销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内　　的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同　　的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，根据《最高人民法院关于　　审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定　　①，该种说明和允诺则将被视为要约，即使该说明和允诺未载入商品　　房买卖合同，亦应当视为合同内容，故开发商对于发布的房地产销售　　广告内容应予以谨慎，避免违约。　　（三）避免出现虚假广告宣传　　开发商与选定的宣传推广公司达成合作及进行宣传推广活动中，　　需提示开发商注意对于宣传推广活动的广告用词、图片等内容进行审　　核，以防宣传广告含有虚假或误导性的内容。否则，如开发商或其所　　聘请的所发布涉及发布虚假广告，欺骗和误导买受人，使其合法权益　　受到损害的，开发商依法应承担民事责任。　　（四）避免&返本销售&和未竣工商品房&售后包租&等销售广　　告宣传　　根据《商品房销售管理办法》第十一条规定&房地产开发企业不　　得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企　　① 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的　　销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允　　诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允　　诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。　　22 / 188　　业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。&　　（五）避免侵犯肖像权和著作权。　　根据《广告法》第十条①和第二十五条规定②，商品房广告宣传的　　楼盘模型、楼盘效果图、宣传片、宣传图册、宣传短片等资料或图片　　若涉及他人的名义、形象或其他合法权益的，开发商应得到他人的授　　权或许可，以避免因成立侵权而遭受索赔或诉讼。　　（六）避免将&样板房&作为交房标准　　销售广告和宣传资料中的附图、模型、沙盘等所示的房屋布局、　　配套设施、位置等信息均应标注&仅供参考，以实际建设为准&；若　　商品房不是以样板房作为交房标准的，则开发商应在样板房出入处显　　著位置明显标注&样板房不属于交房标准，以实际交付为准&的字样，　　避免日后可能出现纠纷。　　三、选定按揭合作银行　　开发商进入销售前期准备阶段，通常根据楼盘开发面积的大小、　　套数等情况，选择一家或数家银行建立按揭合作关系。与银行签订按　　揭合作协议，约定银行为该项目销售提供按揭贷款（部分银行还可能　　提供监管资金服务），在银行放款至商品房办理抵押登记或以后一段　　期间，由开发商为买受人提供连带保证责任。　　律师为开发商在选定按揭银行过程中提供以下法律服务：　　①《广告法》第十条广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并表明　　出处。　　②《广告法》第二十五条广告主或者广告经营者在广告中使用他人名义、形象的，应当事先取得他人　　的书面同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能力人的名义、形象的，应当事先取得其监护人的书　　面同意。　　23 / 188　　（一）提示开发商与银行签订的购房贷款业务银企合作协议一般　　由银行提供格式版本，大部分此类格式版本未约定银行违约义务，其　　中主要涉及银行逾期放款违约责任和拖延办理房产抵押登记违约责　　任。　　（二）律师应提示按揭银行逾期放款影响开发商的资金周转，拖　　延办理房地产抵押登记会导致开发商承担保证责任的时间被延长，并　　建议开发商在购房贷款业务银企合作协议补充条款里约定按揭银行　　逾期放款及拖延办理抵押登记的违约责任。　　四、选定前期物业管理公司　　开发商进入销售前期准备阶段，开发商需委托物业管理企业管理　　物业，并与其签订物业服务合同，制定好业主临时公约，这是后续商　　品房销售的要件之一，同时，确定前期物业服务企业也可使后续的交　　楼环节移交顺畅。　　在开发商选定前期物业管理企业的过程中，律师可以为开发商提　　供下列法律服务：　　（一）律师需提示：开发商原则上应当通过招投标方式选聘前期　　物业管理企业，且应在规定时限内完成物业管理招投标工作　　根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条第一款规定，　　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方　　式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3 个或者住宅规模　　较小的，经物业所在地的区房地产行政主管部门批准，可以采用协议　　方式选聘具有相应资质的物业管理企业。　　24 / 188　　《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条规定：通过招　　标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成　　物业管理招标投标工作：1、新建现售商品房项目应当在现售前30 日　　完成；2、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完　　成；3、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90 日完成。　　（二）律师可以协助开发商起草或审核招投标文件、前期物业服　　务合同、业主临时公约等法律文件。　　25 / 188　　第二节商品房销售许可　　开发商完成商品房销售前期准备工作后，进入办理商品房销售许　　可阶段。商品房销售有预售和现售两种模式。商品房预售作为我国商　　品房销售的主要方式，是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给买　　受人，由买受人支付定金及价款的行为。取得商品房预售许可证是商　　品房合法预售的关键。商品房现售是指开发商将竣工验收合格的商品　　房出售给买受人，由买受人支付商品房定金或价款的行为。实务中，　　受房地产开发建设投入资金大和开发周期长等因素影响，开发商一般　　选择预售方式进行商品房销售。　　一、商品房预售　　（一）办理商品房预售许可证的条件　　律师应提示开发商在向项目所在地房地产行政主管部门申请办　　理商品房预售许可证时，应符合《城市房地产管理法》第四十五条第　　一款、《广东省商品房预售管理条例》第六条①、《深圳经济特区房地　　产转让条例》第九条第一款②和第三十四条③的规定的条件，并需提供　　①《广东省商品房预售管理条例》第六条预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预　　售许可证应当具备下列条件：　　（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；　　（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；　　（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；　　（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；　　（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已　　完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；　　（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；　　（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；　　（八）法律、法规规定的其他条件。　　②《深圳经济特区房地产转让条例》第九条第一款房地产预售应当经主管机关批准。　　③《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：　　（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；　　（二）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；　　（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计　　26 / 188　　相关材料予以证明（具体提供的材料以房地产行政管理机关的要求为　　准）：　　1、已付清地价款，并取得国有土地使用权证书；　　2、取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，施工图已　　经规划主管部门备案；　　3、开发企业已取得房地产开发资质等级证书；　　4、七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品　　房项目已完成地面以上三分之二层数；　　5、除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总　　额的25％，并经注册会计师验资；　　6、已确定施工进度和竣工交付日期；　　7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法　　机关或者行政机关查封、扣押；　　8、项目资本金账户余额不低于项目资本金10％；　　9、已完成拟预售房屋的预售测绘；　　10、已确定商品房预售资金监管措施；　　11、已按规定明确物业服务用房房号、面积；　　12、属安居型商品房或限价商品房的，应提供深圳市住房保障部　　门书面意见；属城市更新项目的，应提供项目所在地区政府（管委会）　　城市更新部门的书面意见。　　师验资；　　（四）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；　　（五）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。　　符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。　　27 / 188　　（二）商品房销售价格的限制　　结合目前深圳市房地产调控的相关政策，开发商申请商品房预售　　时所确定的销售价格应符合《商品住房和商务公寓预、现售价格管理　　操作细则》等规范性文件的限价规定：　　1、首次预售项目商品房价格不得高于周边同类同户型在售项目　　的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价　　格（二手房价格由市房地产评估发展中心提供或由申请企业委托评估　　机构进行评估）；　　2、分期开发分期预售的开发项目，商品房价格不得高于本项目　　前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低　　于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价；　　3、取消上调商品房备案价格的变更，下调备案价格也需有度有　　节奏开展，不得短期内大幅降价；　　4、装修成本将从申报价格中剥离，在合同中需明确合同价格和　　不动产权登记价格不包含精装修成本。　　二、商品房现售　　商品房符合《商品房销售管理办法》第七条规定①的现售条件的，　　开发商在依法报送房地产行政主管部门备案后可以对外现售。实践中，　　①《商品房销售管理办法》第七条商品房现售,应当符合以下条件：　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（四）已通过竣工验收；　　（五）拆迁安置已经落实；　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共　　设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；　　（七）物业管理方案已经落实。　　28 / 188　　深圳也有部分开发商以合理价格（一般是成本价）将商品房产权办理　　到开发商名下再对外销售。　　2016 年4 月26 日，深圳市土地房产交易中心公告推出2016 年　　度首宗出让土地，土地位置为龙华新区民治办事处，土地用途为二类　　居住用地+商业用地，地块土地面积3.57 万平方米，建筑面积14.6　　万平方米，投标保证金9 亿元，土地使用期70 年。　　值得注意的是，该地块依据《住房和城乡建设部广东省人民政府　　共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》有关规定，确　　定作为商品房现售项目，即该宗地上建筑物、附着物不得预售，只能　　在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产　　权证书后才能以现售形式对外销售。　　2016 年5 月，深圳市规土委接受央视记者采访时也表示，深圳　　将在全国率先试点商品房现售制度，这意味着深圳市民购买新房时，　　开发商不能&期房&预售，只能&现房&销售。专家认为，此举可抬　　高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制开发商哄抢土　　地，抑制土地价格过快上涨。　　三、风险提示　　开发商未取得商品房预售许可证而以认购等方式变相预售商品　　房的，属无证预售，不仅在法律上无效①，需要承担相应民事责任②，　　① 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取　　得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售　　许可证明的，可以认定有效。　　② 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商　　品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房　　款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得　　商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。　　29 / 188　　而且也有可能被行政机关处罚①。　　第三节商品房买卖的认购书与定金　　一、认购书（预订书）的基本内容　　签署认购书，要注意认购书应包括以下基本内容：当事人姓名或　　名称、预订的房地产的坐落地点、房号、面积、价格、签订正式房屋　　买卖合同的时限、定金数额及定金处理办法等。　　二、律师在商品房认购及定金收取环节为开发商提供的法律服务　　（一）参与开发商的销售工作会议，草拟并协助开发商确定认购　　书，并对开发商签订认购书中出现的法律问题，提供口头或书面的法　　律意见和建议。　　（二）协助开发商拟定与销售有关的管理制度文件。　　（三）起草开发商致未正式签约客户以及已签约客户的通知函、　　通告函、催款函、终止函等法律文书。　　三、律师在在商品房认购及定金收取环节提供法律服务时应提示　　开发商的事项　　（一）认购书（预订书）可能被认定为正式的商品房买卖合同　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律　　若干问题的解释》第五条规定②， 判断商品房买卖中的认购、订购、　　①《商品房销售管理办法》第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，　　没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。　　②《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、　　订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人　　已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。　　30 / 188　　预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议　　是否具备《商品房销售管理办法》第十六条①规定的商品房买卖合同　　的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称．商品房的基本　　情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付　　条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的．就可以认定此　　类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件，此时开发商违反该类　　协议拒绝卖房则需承担违约责任；反之，则应认定为预约合同。如果　　双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签　　订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。　　（二）未取得商品房预售许可证，不得签订商品房认购书　　根据《深圳市房地产市场监管办法（2017 修正）》第二十三条第　　（四）项②规定，房地产开发企业在房地产销售活动中，在取得商品　　房预售许可证前，不得与购房人签订商品房认购书，不得以意向金、　　诚意金等形式及通过电商平台等方式变相收取购房人的押金、定金或　　①《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买　　卖合同。　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　（一）当事人名称或者姓名和住所；　　（二）商品房基本状况；　　（三）商品房的销售方式；　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　（五）交付使用条件及日期；　　（六）装饰、设备标准承诺；　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权　　益、责任；　　（八）公共配套建筑的产权归属；　　（九）面积差异的处理方式；　　（十）办理产权登记有关事宜；　　（十一）解决争议的方法；　　（十二）违约责任；　　（十三）双方约定的其他事项。　　②《深圳市房地产市场监管办法（2017 修正）》第二十三条房地产开发企业在房地产销售活动中，不　　得有下列损害购房人权益的行为：　　（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式　　收取购房人的押金、定金或者购房款；　　31 / 188　　者购房款。　　（三）在起草或签订商品房认购文件时规范&定金&等法律术语　　的使用　　律师应建议开发商在的起草和签订商品房认购书（预订书）时对　　&定金&等法律术语应当规范、正确使用，不能写成订金、押金、诚　　意金等。　　（四）买受人未在预约合同确定的期限内签订正式合同或出现其　　他解除事由的，开发商在另售时应先行解除预约合同　　如在认购书（预订书）约定的预约签订正式合同的期限内,买受　　人没有前来与开发商协商正式合同的或者双方经协商但无法就《商品　　房买卖合同》的内容达成一致的，或其他认购书中约定的解约理由出　　现时，开发商应当将解除认购书的通知发送至对方并留下记录（必要　　时可通过公证邮寄的方式送达），避免被买受人以开发商一房多卖为　　由追究违约责任。　　32 / 188　　第四节商品房买卖合同及补充协议　　在商品房买卖合同及补充协议签订方面，律师主要提供的服务包　　括对合同相对方的主体资格、购房资格、履约能力、资信情况等相关　　事项进行审核和调查；根据项目具体情况提示商品房买卖合同中开发　　商主要法律风险点，以及根据相关风险点起草相应的补充协议以防范　　和规避风险。　　一、对买受人基本情况的审查　　（一）买受人为中国公民　　1、本市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）。　　2、外省市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和　　居住证（需要办理居住证的城市）。　　3、军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证　　或文职干部退休或离休干部荣誉证。　　（二）买受人为中国法人及其他经济组织　　1、企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代　　表人或负责人身份证明、股东会或董事会购房决议。　　2、其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备其他经济　　组织条件的证明。　　3、机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准　　购房的文件。　　4、中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理局批准购　　33 / 188　　房文件，单位成立的批准文件。　　5、银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具　　的授权委托书和承担法律责任保证书。　　（三）买受人为中国港、澳、台居民　　1、港澳居民：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或　　居民身份证或往来内地通行证。　　2、台湾居民：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。　　（四）买受人为外国公民、法人　　1、外国人：护照和外国人居留证（无外国人居留证的，提交中　　国公证机构公证的护照中文译本）。　　2、境外法人（含港、澳、台法人）、其他组织（含港、澳、台组　　织）：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、　　其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地　　公证后需中国驻该国使、领馆认证。　　（五）买受人委托代理人　　1、委托代理人购房的，提交授权委托书（原件）（如授权委托书　　不是当面签署的，应当经过公证）、受托人身份证明。　　2、无（限制）民事行为能力人购房的，由其监护人代理购买，　　提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定　　监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件），　　必要时应当要求买受人进行监护公证。　　3、港澳台居民、法人、其他组织的委托书应公证。根据2002 年　　34 / 188　　司法部69 号令《中国委托公证人（香港）管理办法》第3 条、第5　　条规定，香港出具的公证书应由中国法律服务（香港）有限公司加章　　转递，方为有效。根据2008 年《最高人民法院、澳门特别行政区关　　于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第12 条　　规定①，澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使　　用。根据1993 年司法部发布的《海峡两岸公证书使用查证协议实施　　办法》第2 条规定，台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者省、　　自治区、直辖市公证员协会确认。　　4、外国公民、法人、其他组织的委托书应公证，公证文件在外　　国公证的需中国驻该国使、领馆认证。　　二、深圳市现行规定对买受人购房主体资格的相关规定　　（一）本市户籍买受人　　本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限　　购2 套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1　　套住房。　　（二）非本市户籍居民家庭　　非本市户籍居民家庭在本市购买住房的条件为：能提供自购房之　　日起计算的前5 年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证　　明，并且限购1 套。　　（三）境外机构或个人　　① 《最高人民法院、澳门特别行政区关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第　　12 条规定：&由一方有权限公共机构（包括公证员）做成的文书正本或者经公证的文书副本及译本，在适　　用本安排时，可以免除认证手续在对方使用&。　　35 / 188　　境外机构和个人在本市购买自用、自住商品房的条件为：境外机　　构是已在我市设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企　　业除外），并只能购买用于办公所需的商品房（办公类）；境外个人（不　　包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过一年，并只能购　　买一套用于自住的商品房（住宅类），港澳台地区居民和华侨只能购　　买一套用于自住的商品房（住宅类）。　　三、律师在商品房买卖合同签订环节应提示开发商注意的风险　　有下列情况出现时，律师应当及时向开发商提示法律风险：　　1、买受人提供虚假信息、资料、证件骗购商品房的风险。　　2、买受人资信有瑕疵，开发商未能预测的风险。　　3、买受人偿还贷款的能力有风险，可能导致履约过程中无力还　　贷，引发开发商担保的风险。　　4、买受人的诚信度存在瑕疵，可能存在违反合同的风险。　　5、因为房地产市场的原因导致买受人不履行合同的风险。　　6、买受人代理人不具备合法授权，导致买卖合同效力瑕疵的风　　险。　　四、商品房买卖合同及补充协议　　（一）商品房买卖合同的基本内容　　根据2007 年深圳市国土资源局（现深圳市规划与国土委员会）、　　深圳市工商行政管理局及深圳市物价局（现深圳市市场监督管理局，　　原工商局与物价局的相关职能已并入深圳市市场监督管理局）发布的　　《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》第三点规定，房地产　　36 / 188　　开发企业与购房者签订的&认购书&、&房地产买卖合同&，应使用　　全市统一的示范文本，并通过&深圳市一手房网上销售系统&下载，　　不得使用手写文本。　　示范文本中商品房买卖合同的基本内容包括合同当事人、商品房　　基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理　　方式、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理　　等其他事项。　　（二）商品房买卖合同补充协议能够自由约定的内容　　1、合同对业主的建筑物区分所有权的约定　　商品房买卖合同约定的内容不得违反《物权法》等法律法规的效　　力性、强制性规定，在法律上已经明确规定属于全体业主所有的公共　　空间，不允许开发商与个别业主在合同中约定其权利归属。开发商与　　业主在商品房买卖合同中可以约定的主要内容是：　　（1）屋顶、外墙面的使用权，小区、楼宇的命名申请权等；开　　发商如将外墙面、屋顶的使用权约定给开发商或个别业主的，应在与　　建筑区划内每一位买受人所签的商品房买卖合同中约定。　　（2）在业主公约中可以约定的内容是建筑物及其附属设施的费　　用分摊、收益分配等事项。　　（3）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应　　在与建筑区划内每一位买受人签署商品房买卖合同中明确约定，由当　　事人通过出售、附赠或者出租等方式取得，当车位、车库向买受人出　　售、出租、赠与时，再另行签署相关协议。上述车位、车库应当首先　　37 / 188　　满足业主的需要。在没有满足业主需要之前，不得向业主以外的第三　　人销售、出租、赠与。　　（4）建筑区划内的绿地属于个人，应予以明示。没有按法律规　　定明示的，属于全体业主共有。（对于本条中的何为&明示&目前尚　　没有具体法律、法规确定）　　2、律师为开发商签订商品房买卖合同环节提供法律服务的内容　　（1）向开发商出具法律意见书，告知哪些空间法定属于业主共　　有，哪些空间的所有权或使用权可以通过合同约定。　　（2）提示开发商违反《物权法》等法律法规的效力性、强制性　　规定，将法定属于全体业主共有的空间约定由个别业主所有或在验收　　交付之后以搭板、加建等二次施工的方式以违建的部分来实现赠送面　　积行为的法律风险。　　（3）根据开发商提供的规划文件及《建筑物区分所有权的司法　　解释》的规定，确定可以通过合同约定转让权属的车库、车位范围。　　（4）根据《物权法》、《建筑物区分所有权的司法解释》等法律　　法规规定的方式，确定属于个人绿地的明示方式。　　（5）起草车库、车位权属转让、出租、赠与的相关合同。　　（6）提示开发商利用人防工程作为车位出租的，在出租前应办　　理人防工程平时使用审批手续，并向承租人告知人防工程的性质及使　　用时应遵守相关人防法律法规。　　（7）对于买受人选择用银行按揭贷款方式付款，但最终未能成　　功办理银行按揭贷款的情形，律师应如下建议开发商在商品房买卖合　　38 / 188　　同或补充协议中根据交易的实际情况酌情增加下述内容：由于买受人　　原因（包括但不限于未按开发商或银行要求提供完整的按揭资料或未　　签署相关文件）导致未能成功办理银行按揭贷款的，开发商有权没收　　买受人已付购房定金，剩余购房款由开发商无息原路退回给买受人；　　由于银行原因（包括但不限于政策发生巨大变化等）导致未能成功办　　理银行按揭借款，买受人已付购房款由开发商无息原路退回给买受人。　　无论何种原因买方未能成功办理按揭，但同意继续认购本房地产的，　　买受人应在开发商发出的书面缴款通知确定的付款期限内付清除首　　期款（含定金）以外全部房款。　　（三） 开发商解除商品房买卖合同的主要情形　　在商品房买卖合同及补充协议没有约定或约定不明的情况下，开　　发商可以解除合同的主要情形：　　1、买受人迟延支付购房款，经催告后在3 个月的合理期限内仍　　未履行；①　　2、非因开发商原因致使买受人未能办理按揭贷款，导致合同无　　法实际履行的；　　3、其他情形。　　①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同　　法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限　　内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当　　事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　　《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　（五）法律规定的其他情形。　　39 / 188　　第五节商品房买卖合同备案　　一、商品房买卖合同备案流程　　二、律师在商品房买卖合同备案环节为开发商提供的法律服务　　（一）协助开发商做好内部流程管理，做好备案登记相应管理制　　40 / 188　　度。　　（二）协助开发商起草审查开发项目的《建设工程规划许可证》、　　该项目整体、规划平面图、各楼栋的楼盘表(由产权所测绘队创建、　　盖章)、开发企业委托办理项目登记备案业务人员的委托书、受委托　　人的身份证明以及项目中涉及在建工程抵押情况的相关资料等。　　（三）根据法律规定的办理商品房买卖合同备案的有关要求、程　　序和完成时限，及时向开发商提出建议。　　41 / 188　　第六节商品房竣工验收　　一、商品房竣工验收的内容　　根据《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定（试行）》第　　五条，逐套检验项目应包括下列工程：（一） 建筑、结构工程；（二）　　门窗安装工程；（三） 地面、墙面和顶棚面层；（四） 防水工程；（五）　　空调、制冷系统安装工程；（六） 给水、排水系统安装工程；（七） 室　　内电气安装工程；（八） 燃气工程；（九） 其他可能产生质量缺陷或　　需要逐套检查的内容。　　二、律师在商品房竣工验收环节应向开发商提示的注意事项及建　　议　　（一）律师在商品房竣工验收环节可以提供的法律服务　　1、协助开发商制定竣工验收管理制度、验收方案和流程。　　2、协助开发商审核验收项目、验收流程、验收成员组成、验收　　结果等。　　3、根据竣工验收法律法规，向开发商出具律师风险提示书。　　（二）律师提供法律服务时需要注意的事项　　1、提示开发商竣工验收合格不能免除保修责任　　建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收　　不合格的，不得交付使用。在工程未经验收的情况下，不能完全免除　　施工单位的责任。　　建设单位的提前使用一般应视为建设工程已验收，即使在使用后　　42 / 188　　发现质量问题的，也视为合同已履行完毕，承包人对竣工验收不负责　　任。建设单位应当按建设工程已合格验收的情形来履行自己的义务，　　但可依据建筑工程质量保修制度要求施工企业对在保修期限内出现　　的质量缺陷予以修复。　　因施工单位原因导致建设单位被迫提前使用的，则仍应当由施工　　单位承担质量责任。因建设单位原因提前交付使用的，则施工单位仍　　应当对在建设工程的合理使用寿命内地基基础工程和主体结构所产　　生的质量问题承担责任，如工程质量问题产生的原因系因施工单位在　　施工过程中存在偷工减料、欺诈等行为造成时，应由施工单位承担相　　关法律责任。　　2、建设工程施工合同无效不影响商品房竣工验收合格　　3、经修复的建设工程的竣工验收的处理　　（1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承　　担修复费用的，应予支持；　　（2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工　　程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错　　的，也应承担相应的民事责任。　　43 / 188　　第七节商品房交付使用　　一、商品房的交付使用　　（一）法律定义　　商品房交付时间：指开发商与买受人在商品房买卖合同中约定的　　开发商将符合交付使用条件的房屋向买受人交付，买受人查验并接受　　房屋的期限。　　商品房的交付：指开发商与买受人在商品房买卖合同中约定的开　　发商将符合交付使用条件的房屋向买受人交付，买受人查验并接受房　　屋的过程。　　（二）律师在商品房交付环节向开发商提供的法律服务　　1、商品房的交付时间主要来源于房屋买卖合同的约定，所以在　　协助开发商起草商品房买卖合同中，应结合商品房建设、竣工验收的　　情况等确定合理的交付时间。　　2、正确理解合同对交付期限的约定，包括交付期限实现的前提、　　交付期限的确定方式。　　3、了解进行商品房交付所需的前期资料，并指导开发商准备全　　部资料。　　4、在应交付之前，应指导开发商正确履行交付义务，特别是对　　存在法定或约定可逾期交房情形的，及时指导开发商做好对买受人的　　通知工作，避免构成违约。　　5、指导开发商按约定向买受人发出书面交付通知书，应载明交　　44 / 188　　付程序、买受人需要携带的证件及延期收楼的法律责任等事项。　　6、对买受人在验收过程中提出的交楼标准、房屋质量、房屋面　　积及附属设施等问题，协助开发商制定纠纷处理机制，起草确认文书，　　协助开发商与买受人按照法律规定和合同约定进行谈判，起草谈判协　　议。　　7、协助开发商办理房屋的交接手续，起草交接法律文书、交接　　流程及钥匙移交的确认书等材料。　　8、协助开发商要求买受人签署有关协议，如物业服务协议、业　　主公约、承诺书等。　　9、审查合同是否约定交付房屋与样板房相同，或者是哪些方面　　相同，告知开发商应具备上述条件。　　10、协助开发商完成房屋交接手续，包括按照实际面积，与买受　　人最终结算房款，与买受人一同核对水表、电表、气表的底数，办理　　房屋钥匙交接。　　（三）律师在商品房交付环节应向开发商提示的风险　　1、认真审查合同约定，对于交付时间的确定，以及逾期交房所　　应承担的责任出具法律意见书。　　2、在开发商未能按约交付商品房时，及时出具法律意见书告知　　其按照法律规定和合同约定所应承担的违约责任等法律后果。　　3、在开发商未能按约定期限交付商品房时，应告知开发商及时　　与买受人协商，并向开发商建议可能采取的补救措施。　　4、律师应按照《商品房销售管理办法》第三十一至三十五条及　　45 / 188　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问　　题的解释》第十一条和第十三条对商品房交付的原则性法律规定①，　　结合项目实际，出具指导性的法律意见书，其中应特别注意所应完成　　的内容，如交付标准及相应的法律后果。　　5、开发商未能按照约定标准交付房屋的，应及时出具法律意见　　书，告知其相应的法律后果及可以采用的补救方式。　　二、商品房质量保证　　（一）法律定义及依据　　1、房屋质量问题：是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、　　屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、给排水系统管线的安装工　　程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。　　① 《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件　　的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事　　人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。　　《商品房销售管理办法》第三十一条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实　　际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。　　《商品房销售管理办法》第三十二条规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实　　行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。　　《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人　　应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；　　存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续　　期。　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失　　承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。　　《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有　　房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。　　《商品房销售管理办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，　　可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退　　房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋　　的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由　　出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房　　屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另　　有约定的除外。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋　　质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　46 / 188　　2、商品房质量验收的主要依据　　（1） GBJ 7 建筑地基基础设计规范。　　（2） GBJ 10 钢筋混凝土结构设计规范。　　（3） GBJ 11 建筑抗震设计规范。　　（4） GBJ 14 室外排水设计规范。　　（5） GBJ 16 建筑设计防火规范。　　（6） GBJ 45 高层民用建筑设计防火规范。　　（7） GBJ 206 木结构工程施工及验收规范。　　（8） GBJ 207 屋面工程施工及验收规范。　　（9） GBJ 232 电气装置安装工程施工及验收规范。　　（10） GBJ 242 采暖与卫生工程施工及验收规范。　　（11） GBJ 13 危险房屋鉴定标准。　　（12） GB （2006 版）民用建筑工程室内环境污染　　控制规范。　　（13） GBT
室内空气质量标准。　　（14） GB
住宅设计规范（2003 版）。　　（15） GB 50180&93 城市居住区规划设计规范（2002 版）。　　（16） GB 《建筑装饰装修工程质量验收规范》（精　　装修房适用）。　　（17） GB 《住宅装饰装修工程施工规范》（精装修　　房适用）。　　（二）律师在商品房质量风险把控方面向开发商提供的法律服务　　47 / 188　　1、根据相关法律、法规、规章的规定协助开发商起草《住宅质　　量保证书》或与商品房质量保修的范围、期限和责任有关的其他文件。　　2、律师可以协助开发商在商品房买卖合同中增设有关商品房质　　量争议的解决条款：如当双方对商品房是否存在质量问题或者对质量　　问题的性质发生争议时提交具有鉴定资质的质量监督部门检验。在交　　付环节出现商品房质量争议时，可以协助开发商处理有关商品房质量　　争议。　　3、律师可以协助开发商在商品房买卖合同中增设有关商品房质　　量争议时的免责条款：如因不可抗力（如地震、百年一遇的特大暴雨　　等）或者非开发商原因引起的房屋质量问题，开发商不应承担责任；　　在商品房交付后，由于买受人原因导致房屋出现质量问题的，则开发　　商不应承担责任。　　（三）律师在商品房交付环节提供法律服务时应提示的风险　　房屋质量问题按性质和程度可分为房屋的主体结构质量不合格、　　影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况。　　1、房屋主体结构质量经检测确属不合格。因房屋主体结构质量　　不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检　　测确属不合格，买受人有权要求退房和赔偿损失。　　2、房屋的其他质量问题。房屋质量问题，在未严重影响正常居　　住使用的情况下，开发商应承担修复责任。开发商拒绝修复或在合理　　期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修　　复期间造成的其他损失等，应由开发商承担。　　48 / 188　　3、除合同约定的内容外，如开发商发布的广告楼书对商品房质　　量所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价　　格的确定有重大影响的，应当视为合同的组成部分，对开发商具有约　　束力。　　4、商品房买卖合同约定的有关质量标准低于国家强制性标准的　　无效，开发商交付使用的商品房质量不符合国家强制性标准的，仍应　　承担违约责任。　　49 / 188　　第八节商品房专项维修基金　　一、一般规定　　1、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第一款规定：一个　　物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资　　金。物业专项维修资金属业主所有。　　2、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第三款规定：首期　　归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价　　的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专　　项维修资金专户。　　二、律师提供法律服务时的业务内容　　（一）协助开发商查询、了解物业专项维修资金账户开立所需的　　资料。　　（二）协助开发商查询、了解提供首期物业专项维修资金缴交所　　需的资料。　　（三）依据《深圳市物业专项维修基金管理规定》第9 条规定①，　　指导开发商首期物业专项维修资金缴交金额的计算方式。　　三、律师提供法律服务时的风险提示　　①《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目　　建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前交清。　　物业项目首期归集的专项维修资金按照下列公式计算收取：　　其中： 为该物业项目物业类型种类数量， 代表第种类型物业， 为第种类型物业每平方米　　建筑安装工程造价标准， 为第种类型物业总建筑面积。　　各种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准按照市主管部门公布的标准执行;各种类型物业总建筑　　面积是指该物业房屋建筑面积测绘报告(竣工测绘)载明的总建筑面积。　　50 / 188　　（一）提示开发商首期专项维修资金应当在办理物业项目初始登　　记前一次性交清。　　（二）开发商未及时设立专项维修资金账户及缴交首期物业专项　　维修资金，应及时出具法律意见书，告知其相应的法律后果①，及可　　以采用的补救方式。　　第九节商品房产权转移登记　　一、初始登记的办理　　（一）一般规定　　1、《深圳经济特区房地产登记条例》第二十七条规定：凡未经登　　记机构确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建　　筑物、附着物的所有人应当申请初始登记，但符合本条例第六十一条　　规定②者除外。　　2、《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条规定：申请建筑物、　　附着物所有权初始登记，应当提交下列文件：　　（一） 《房地产初始登记申请表》；　　（二） 申请人身份证明；　　（三） 土地使用权属证明；　　（四） 建设工程规划验收合格的证明文件；　　（五） 竣工验收合格的证明文件；　　①《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十四条第二款物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存　　入专户的，由区主管部门责令限期存入，并按逾期月数每月处以一万元罚款。　　②《深圳经济特区房地产登记条例》第六十一条本条例施行前，政府或者其授权机关颁发的有关房地　　产权利证书继续有效。　　51 / 188　　（六） 竣工测绘报告；　　（七） 竣工结算文件。　　3、《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定：初始登记　　经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内作　　出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。　　对初步审定无异议的，公告期满后，登记机构应当予以核准登记，　　并向申请人颁发房地产权利证书。　　（二） 律师在办理商品房初始登记环节提供的法律服务内容　　1、至项目所在地不动产登记主管部门了解办理商品房初始登记　　所需提交的资料。　　2、指导并协助开发商完成前期准备工作。　　3、协助开发商办理商品房初始登记。　　（三）律师在办理商品房初始登记环节应提示的法律风险　　查询办理初始登记所需要的全部资料，并出具法律意见书告知开　　发商，并提示其未及时办理初始登记可能产生的法律后果①。　　二、买受人不动产权证的办理与取得　　（一）一般规定　　1、买受人房屋所有权证即商品房房屋权属证书，一般由买受人　　在开发商的协助下自行办理。　　2、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定，房地产开发　　①《深圳经济特区房地产登记条例》第五十五条第一款按本条例规定应当由当事人共同申请登记的，　　一方申请，另一方不申请或者虽申请但不提供登记文件的，登记机构可责成不申请登记或者不提供登记文　　件的一方限期办理登记手续。限期内无正当理由仍不办理的，由登记机构提请市房地产主管部门对不申请　　登记或者不提供登记文件的一方处以五千元罚款。　　52 / 188　　企业应当在商品房交付使用之日起60 日内，将需要由其提供的办理　　房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开　　发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登　　记手续。　　3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若　　干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期　　限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应　　当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记　　的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋　　交付使用之日起90 日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋　　的，自合同订立之日起90 日。合同没有约定违约金或者损失数额难　　以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融　　机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若　　干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地　　产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限　　届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有　　权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　（二）律师在办理不动产权证环节提供的法律服务内容　　1、指导开发商协助买受人办理不动产权属证书。　　2、若在商品房销售合同中约定由开发商代买受人办理不动产权　　证的，指导、协助开发商代买受人办理不动产权属证书。　　53 / 188　　3、至项目所在地不动产登记主管部门了解买受人办理不动产权　　属证书时，作为开发商需要协助提供的资料。　　4、至项目所在地不动产登记主管部门了解、查询代办不动产权　　属证书所需的资料。　　5、在指导开发商协助买受人办理不动产权属证书时，对于已经　　按买受人要求提供的资料必须经买受人签收，以免届时非因开发商原　　因而致不动产权属证书办理不顺时发生不必要的争议。　　6、若因买受人不及时配合开发商办理房屋所有权转移登记，应　　当提示开发商及时向买受人送达《办理房屋所有权转移登记告知书》，　　并留存相关送达凭证。　　7、开发商向买受人送达相关文书的方式应当按照与买受人签订　　的商品房买卖合同中约定的方式送达。　　（三）律师在开发商办理不动产权证环节应提示的法律风险　　在开发商未按相关法律规定及商品房买卖合同约定为买受人办　　理不动产权证书提供属于开发商持有的相关资料时，律师应当出具法　　律意见书提示开发商未履行法定或约定义务提供相关资料可能产生　　的法律后果。　　54 / 188　　第二章律师为买受人购买商品房提供法律服务流程指引　　第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查　　在商品房买卖合同签订前，买受人往往需要对开发商、房产项目　　等进行一定了解和调查。律师接受买受人的委托,对开发商、房产项　　目展开审核与调查，可作为律师为买受人在商品房交易中提供的一项　　独立的非诉讼法律服务。　　一、核查房产开发企业和房产项目基本情况　　（一）对房产开发企业的审核与调查　　对房产开发企业，即开发商的审核与调查，主要包括但不限于开　　发商主体资格、履约能力、资信情况等相关事项。　　1、查询开发商的主体资格、履约能力及资信情况　　（1）通过全国企业信用信息公示系统、开发商注册登记所在地　　工商管理部门查验其成立日期、注册资本、营业期限、年报情况、主　　体状态、许可经营项目，是否有经营异常、严重违法失信和行政处罚　　信息等。　　（2）通过最高人民法院、地方法院和中国法院网等网络渠道查　　询开发商的涉诉信息、未结的执行案件信息、失信被执行人信息等。　　（3）通过中国人民银行征信中心、各大产权交易网站等查询开　　发商的财务资信情况。　　（4）对于上市公司还可通过证券交易所网站和证监会指定信息　　披露网站查询开发商的重大事项公告、财务指标、年报等信息。　　55 / 188　　（5）到开发商经营场所进行实地考察。通过观察开发商的经营　　场所和环境对开发商的实力做出直观判断。　　（6）到开发商已开发小区进行实地考察，了解房屋质量、物业　　管理服务情况等。　　（7）可通过网络查找开发商与其他买受人的相关信息，如是否　　曾与买受人发生过纠纷，发生纠纷后处理方式和态度如何，已开发楼　　盘是否存在质量问题等。　　2、查询、了解开发商的资质　　根据建设部颁发的《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定　　①，房地产开发企业应当申请核定企业资质等级，未取得房地产开发　　资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。　　律师应提示买受人查看《房地产开发企业资质证书》，通过开发　　商注册登记所在地建设行政主管部门进一步核实信息的真伪，注意该　　证书的有效期；如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》，　　该证书有效期为1 年，到期后延长期限不得超过2 年，此种情况律师　　应提示买受人谨慎考虑。　　（二）对房产项目的审核与调查　　对房产项目的审核与调查，主要包括但不限于核查商品房开发手　　续、销售方式，审查楼盘具体情况等。　　1、商品房开发手续　　①《房地产开发企业资质管理规定》第三条房地产开发企业}